工程造价讲义

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,工程造价培训讲义,1,一、,建设工程概预算的编制,二、施工合同管理中的结算与支付,三、工程造价结算审核的程序,2,1,、词语解释：,1.1,投资估算：是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定,1.2,初步设计概算：是指在初步设计阶段，根据设计要求进行的工程造价计算,3,它是初步设计文件的组成部分，由单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算组成。,1.3,施工图预算：是指在施工图设计阶段，根据设计要求进行的工程造价计算。,1.4,竣工结算：是指已完工程经有关部门点交验收后，承发包双方就最后工程价款进行结算。,4,1.5,施工图参考预算：是由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格和能力的工程造价咨询单位代理编制，并作为招标工程在评标时参考的预期价格。,1.6,施工合同：是发包方和承包方为完成商定的建筑、安装工程，明确相互权利义务关系的协议。,1.7,投标报价书：是投标人根据招标文件对招标工程承包价格作出的要约表示，是投标文件的核心内容,。,5,1.8,工程量清单：由招标人或委托有资质的造价咨询机构按工程量清单规范、施工图纸和政府主管部门有关规定编制的投标报价基础数据的文件，是招标文件的重要组成内容。,1.9,工程签证：按承发包合同约定，一般由承发包双方代表就施工过程中涉及合同价款之外的责任事件所作的签认证明,(,注：目前一般以技术核定单和业务联系单的形式反映者居多,),。,6,1.10,工程进度款：是指在施工过程中，按逐月,(,或形象进度、或控制界面等,),完成的工程数量计算的各项费用总和。,1.11,工程造价鉴证：针对鉴证对象，由造价工程师依据鉴证目的和提供的资料，根据现行规定、合同约定，遵循工程造价咨询规则和程序，运用工程造价咨询方法和手段，对工程造价作出的客观、公正的判断。,7,1.12,合同咨询：咨询机构对委托方与第三方签定的合同，就合同形式选取，条款内容的有效设定等提供全面咨询。,1.13,工程变更：是指设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的,“,增减工程,”,。,1.14,工程计量：就工程某些特定内容进行的计算度量工作。工程造价的计量系指为计取工程造价就工程数量或计价基础数量进行的度量统计工作。,8,1.15,工程造价的确定：是指在工程建设的各个阶段，合理确定投资估算、概算、预算、合同价、竣工结算价、竣工决算价。,1.16,工程造价的控制：是指在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额以内。,9,2,、建设工程概预算的编制,10,建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的消费过程，包括项目前期机会研究及可行性研究阶段、设计阶段、招标阶段、合同实施阶段、竣工结,(,决,),算及项目后评估阶段等五个阶段，与各阶段的投资和造价相对应的，为投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、竣工结（决）算几个大环节，从投资估算、设计概算、施工图预算到招标承包合同价、再到各项工程的结算价和最后在结算价基础上编制的竣工结算，整个计价过程是一个由粗到细、有浅到深、最后确定工程实际造价的过程，计价过程各环节之间相互衔接，前者制约后者，后者补充前者。,11,2.1,设计概算,(,财务预算,),的编制,2.1.1,建设项目总概算费用组成,其中各费用组成如下：,12,2.1.2,建筑安装工程费用（按建标,2003206,号文件,）,（,1,）直接费。直接工程费：人工费、材料费、施工机械使用费；措施费：环境保护、文明施工、安全施工、临时设施、夜间施工、二次搬运、大型机械设备进出场及安拆、混凝土模板及支架、脚手架、成品保护、施工降水和排水等为完成工程实体所采取的组织措施和技术措施。,13,（,2,）间接费。规费：工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（养老保险、失业保险、医疗保险）、住房公积金、危险作业意外伤害保险；施工企业管理费：管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他。其中其他项可包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公正费、法律顾问费、审计费、咨询费等。,（,3,）利润。,（,4,）税金。营业税、城市维护建设税及教育费附加。,14,2.1.3,设备及工、器具购置费用,（,1,）设备购置费。设备原价或进口设备抵岸价：其中进口设备抵岸价,=,装运港船上交货价（,FOB,）,+,国外运费,+,国外运输保险费,+,银行财务费,+,外贸手续费,+,进口关税,+,增值税,+,消费税,+,海关监管手续费；设备运杂费：运费和装卸费、包装费、设备供销部门手续费、采购与仓库保管费。,（,2,）工器具及生产家具购置费。,15,2.1.4,工程建设其他费用,（,1,）建设管理费。指建设单位从项目建设意向成立、筹建之日起至工程竣工验收合格办理竣工财务决算之日止发生的项目建设管理费用。主要有五大块：建设单位管理费、建设管理其他费、代建管理费、工程监理费、建设工程质量监督费。细分为建设单位开办费、建设单位经费，包括办公设备用具和交通工具等硬件的购置费、工作人员的工资和福利性开支、劳动保护、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费和招募费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、工程招标费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工,16,验收费、后评估等费用。实施代建制的建设项目，其代建管理费按不高于建设单位管理费的标准核定。,（,2,）建设用地费。土地征用及迁移补偿费：土地补偿费，安置补助费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，耕地占用税，新菜地开发建设基金，耕地开垦费，土地出让金和土地使用费，城镇土地使用税，外商投资企业场地使用费，征地管理费（土地管理费），统一征地预备费，建设用地勘测定界费，地上、地下附着物和房屋拆迁评估费，使用林地的其他费用，海域使用金，建设用地地质灾害危险性评估费，水利水电工程水库淹没处理补偿费，水利建设专项资金，矿产资源补偿费；土地,17,使用权出让金：针对城市土地的出让金或转让金。,（,3,）可行性研究费。编制和评估项目建议书（或预可行性研究报告）、可行性研究报告。,（,4,）研究试验费。桩基测试、围护监测、三性试验、消防测试、防雷测试、环境检测、水质化验、节能检测等为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要试验费用及设计规定在施工中必须进行试验验证所需费用。,（,5,）勘察设计费。委托工程水文地质勘察、委托设计单位进行各级图纸设计、编制概预算；,18,（,6,）环境影响评价费。为全面、详细评价本建设项目对环境可能产生的污染或造成的重大影响所需费用，包括编制和评估环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表。个别地方环境影响登记表也作收费。,（,7,）劳动安全卫生评价费。为预测和分析建设项目存在的职业危险、危害因素的种类和危险危害程度，提出先进、科学、合理可行的劳动安全卫生技术和管理对策所需费用，包括编制建设项目劳动安全卫生预评价大纲、劳动安全卫生预评价报告及相关工程分析和环境现状调查。,19,（,8,）场地准备及建设单位临时设施费。场地准备费：为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用；建设单位临时设施费：建设期间建设单位所需临时宿舍、文化福利、公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂及规定范围内的道路、水、电、讯、气、管线等临时设施的搭建、维修、摊销费用或租赁费用，施工期间专用公路养护费、维修费。,20,（,9,）引进技术和进口设备其他费。引进项目图纸资料翻译复制费、出国人员费用、国外工程技术人员来华费用、技术引进费、分期或延期付款利息、担保费、进口设备检验鉴定费用。,（,10,）工程保险费。根据需要对建筑工程、安装工程、机器设备和人身安全进行投保而发生的保险费用，包括建筑安装工程一切险、引进设备财产保险和人身意外伤害险等。,21,（,11,）联合试运转费。竣工验收前整个生产线或装置的负荷联合试运转或局部联动试车发生的费用支出大于收入的亏损部分。费用包括：试运转所需的原料、燃料、油料和动力的费用，工具用具使用费，机械使用费，低值易耗品，保险金，其他物品的购置费，施工单位参加联合试运转人员的工资，专家指导费等；收入包括：试运转产品销售和其他收入；不包括,5.1.3,开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用,。,22,（,12,）特种设备安全监督检验费。建设项目列支由安全监察部门按有关规定对施工现场组装的锅炉及压力容器、压力管道、消防设备、燃气设备、电梯等特殊设备和设施进行安全检验的费用。,（,13,）市政公用设施费。市政基础设施配套费，供（配）电工程高可靠性供电费，人防工程异地建设费，白蚁防治费，新型墙体材料专项资金，散装水泥专项资金，建筑地方高等教育费，城市异地绿化补偿费。有时存在不发生或免征项。,23,（,14,）专利及专有技术使用费。按专利使用许可协议和经省部级鉴定专用技术使用合同的规定计列，包括一次性支付的商标权、商誉及特许经营权，为项目配套的专用铁路线、专用公路、专用通讯设施、变送电站、地下管道、专用码头等专用设施投资，不包括生产期分摊的使用费。,24,（,15,）生产准备及开办费。自行或委托其他单位对生产人员的培训费，包括有关人员在培训期内的工资福利、差旅交通费、学习资料费、学习费、劳动保护费等；生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程和设备性能等人员工资福利、差旅交通费、劳动保护费等；为保证初期正常生产（或营业、使用）必需的生产办公、生活家具用具购置费，第一套不够固定资产标准的生产工具、器具、用具购置费（不包括备品备件费），包括办公室、会议室、资料档案室、阅览室、文娱室、食堂、浴室、理发室、单身宿舍和设计规定必须建设的托儿所、卫生所、招待所、中小学校等家具用具购置费。,25,16,）其他规费。如图审费、一户一表配套费、煤气初装费、门牌费、规划放样和测定费、房屋测绘费等。,2.1.5,预备费,（,1,）基本预备费。在初步设计及概算内难以预料的工程费用，包括在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用，设计变更、局部地基处理等增加的费用；一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害的措施费用；竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。,26,（,2,）涨价预备费。在建设期间由于价格变化引起工程造价变化的预测预留费用，包括人工、设备材料、施工机械的价差费，建安工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。,2.1.6,建设期利息,向国际和国内外金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款以及国内外发行的债券在建设期内应偿还的利息，包括国际国外贷款银行根据贷款协议向贷款方以年利率方式收取的手续费、管理费、承诺费；国内代理机构经国家主管部门批准的以年利率方式收取的转贷费、担保费、管理费等,。,27,2.1.7,固定资产投资方向调节税,（,1,）基本建设项目投资有四档税率：,0%,、,5%,、,15%,、,30%,。,（,2,）更新改造项目投资有两档税率：,0%,、,10%,。,为贯彻国家宏观调控政策，扩大内需，鼓励投资，根据国务院的决定，对固定资产投资应税项目自,2000,年,1,月,1,日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税，但该税种并未取消。,28,2.1.8,铺底流动资金,2.2,设计概算的编制方法,2.2.1,建筑工程概算的编制方法,主要有三种基本方法：概算定额法、概算指标法和类似工程预（结）算法,（,1,）概算定额法：当初步设计达到一定的深度，其结构和建筑要求比较明确、基本上能从设计图中摘算出扩大分部分项工程量时，可以采用概算定额法来编制建筑工程概算。,29,（,2,）概算指标法：当初步设计深度较浅，无法准确计算扩大分部分项工程量，但是工程所采用的技术较成熟而且又有相应工程的概算指标时，可以采用概算指标法来编制建筑工程概算。,概算指标是反映每平方米建筑面积的人工、材料、机械台班耗用量和造价的指标，其综合性很强，不同结构、不同用途的建筑，其概算指标是不同的。因此采用概算指标法编制概算，必须是拟建工程的结构类型和用途完全一致，且构造特征和装饰标准大体相同才能使用。当结构特征和装饰标准不完全相同时，就应该根据差别情况来进行调整。,30,概算指标法编制的概算，其精度有所下降。,（,3,）类似工程预（决）算法：所谓类似工程，是指工程用途、结构类型、构造特征和装饰标准与拟建工程相似的已建工程。采用类似工程预（决）算法来编制建筑工程概算，可以大大节省编制概算的工作量，也可以解决编制概算依据不足的问题，是编制概算的一种有效方法。,2.2.2,设备及安装工程概算的编制方法,设备购置概算的编制方法：设备购置由设备原价和设备运杂费组成。,31,国产标准设备原价一般是根据设备型号、规格、材质、数量及所附带的配件内容，套用主管部门规定的或工厂自行制定的现行产品出厂价格逐项计算。非主要标准设备的原价也可按主要设备总原价的百分比计算。,国产非标准设备原价在初步设计阶段大致采用以下两种方法确定：,、根据非标设备的类别、性质、质量、材质等，按设备单位质量（,t,）规定的估价指标计算。,、根据非标设备的类别、质量、材质、精密程度及制造厂家，按每台设备规定的估价指标计算。,32,设备安装工程概算的编制方法：预算单价法、扩大单价法、概算指标法,初步设计概算应根据概算定额（概算指标）等，以概算编制时的价格进行编制，并按照有关规定合理的预测概算编制至竣工期的价格、利率、汇率等因素的变化，打足建设费用，并严格控制在可行性研究报告及投资估算范围内。,2.2.3,编审注意要点,1,、硬性规定费用，按地方工程建设其他费用定额计算。服务性费用，参考地方工程建设其他费用定额规定和社会调查平均水平计算。当概算条件不完全成熟，估算值可作引用。,33,2,、进口设备购置费由进口设备货价、进口从属费及国内运杂费组成。,进口设备货价按交货地点和方式的不同，分为离岸价（,FOB,）与到岸价（,CIF,）两岸价格。进口从属费用包括国外运费、国外运输保险费、进口关税、进口环节增值税、外贸手续费、银行财务费和海关监管手续费。国内运杂费包括运输费、装卸费、运输保险费等。,3,、国家规定和地方规定相结合，尤其应注意地方的特殊规定对投资费用的影响，可根据具体情况对国家规定投资费用框架作适当修正。,34,4,、采用费率取费时应注意基数选取，一致采用差额分档累进制，同时应判定该费用本身是否进入基数。,5,、对于一般建设项目很少发生或具有较明显行业特征的工程建设其他费用项目，如移民安置费、水资源费、水土保持评价费、地震安全性评价费、地质灾害危险性评价费、河道占用补偿费、超限设备运输特殊措施费、航道维护费、植被恢复费、种质检测费、引种测试费等在具体项目发生时应依据有关政策规定计取。,35,6,、工程建设投资费用组成所列的内容并不是会一定发生，编审时应认真对照核实，发生时列，不发生时不列。,7,、场地准备及临时设施费不应与于施工单位的临时设施费用混淆，改扩建项目一般只计拆除清理费。,36,2.3,施工图预算的编制,2.3.1,施工图预算的内容,施工图预算是确定建设安装工程预算造价的文件。是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区人工、材料、机械台班的预算价格进行编制的。,37,2.3.2,施工图预算的作用, 施工图预算是落实或调整年度建设计划的依据。, 在委托承包时，施工图预算是签订工程承包合同的依据。, 在委托承包时，施工图预算是办理财务拨款、工程贷款和结算的依据。,38, 施工图预算是施工单位编制施工计划的依据。, 施工图预算是加强企业实行经济核算的依据。, 施工图预算是实行招标、投标的重要依据。,39,2.3.3,施工图预算编制方法,工程量的计算规则有两种：国标工程量清单及地方定额规则计算的工程量清单,单价的取定方式也有两种：按完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需要的人工费、材料费、机械使用费（俗称工料机法）及在此基础上加上管理费、利润、风险费用的综合单价法。,一般对国有投资项目采用国标工程量和综合单价法编制。,40,措施项目清单费用：为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体。,其他项目清单费用：主要指预留金、总包服务费、零星工作项目费等,规费：主要指养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金、定额测定费等,施工图预算的组成（按工程量清单计价）：分部分项工程量清单费用,+,措施项目清单费用,+,其他项目清单费用,+,规费,+,税金,41,施工合同管理中的,结算与支付,42,改革开放以前，我国采取统销统购政策，因房建工程社会总量有限，结算和支付尽在计划的掌控之中。改革开放以后，我国基本建设投入迅速增大，但仍受计划体制的力量所控制，房建工程施工承包结算和支付一般采用建设银行制定的工程价款结算方法，针对跨年度工程，虽然设置了月度结算和分段结算，但多以形象进度折算合同总价比例支付，既存在定额套用等计划经济要求的精确，又存在社会平均水平的粗线条。随着市场经济的发育，得益于城镇化建设的推动，建筑业逐步成长为我国国民经济的支柱产业，社会总量,43,放量增加，原有规则逐渐被打破。产业发展的结果使建筑市场买方趋于强势，承包商不得不在价款支付上作出让步，带资建造成为市场准入条件，一段时间内建筑市场上的结算和支付方式处于无序混沌期，在垫资比例，支付期限等方面偏差迥异、如若天壤。经过市场规律的整合和调节，建筑市场结算和支付方式出现了一定的回归，与国际惯例日益接近，政府主管部门适时出台了,建设工程工程量清单计价规,44,范,GB50500-2003,，在此基础上，财政部和建设部于,2004,年,10,月,20,日联合发布施行,建筑工程价款结算暂行办法,，较好地引导了建筑市场结算方式走上规范和合理轨道，经过建设工程招标、施工、竣工结算的周期轮回，计价规范一些执行过程的问题开始显现，既有历史遗留，又有新鲜首发，颇值得我们深入总结研究。,3.1,合同结算和支付方式,房建工程施工承包工程款有一次性、按月、分段结算和支付三种方式。一次性结算和支付适用于工期短，合同总价额度小的工程，而目前房建项目工程规模往大发展，合同总价也越来,越高，大,45,多采用按月或分期结算和支付方式。,3.1.1,预付款。一般不支付工程预付款，只有在国有投资项目和特殊项目中存在工程预付款。发生预付款时，考虑操作简单化，多与分期结算和支付方式配合，很少再设置抵扣点和抵扣时限。,3.1.2,止付点。一般施工承包合同规定工程款上限为,8590%,，待竣工结算审核完成后扣留,5%,以内的保修金后结清工程款。,46,3.1.3,按月结算和支付。根据承包商每月完成工程量进行结算，一般按已完工程量套用合同单价得出合计数的,60%90%,支付，对承包商经济压力较轻，有利于承包商资金周转，但易使承包商对进度控制力度减弱。,3.1.4,分期结算和支付。又称节点结算和支付，由承发包方约定达成工程相关节点后，按已完工程量或合同价比例进行结算和支付。当设置的节点间隔过大时，对承包商经济压力过大而使施工运作困难，同时也因承包商对进度过于注重而影响工程施工质量。,47,3.1.5,按月、分期结算和支付相结合。针对房建工程特点，结构施工进度节点相对容易控制，结构变更较小，造价相对固定，采用分期结算和支付比较适宜；结构后阶段，工程本身和工程节点间不确定因素过多使结算和支付可控性下降，常因市场动态需求引起建筑装饰重大变更，严重影响合同造价和工程进度，同时装饰材料采购资金要求较高，如果采用节点结算和支付，则节点设置困难或对承包商经济压力过大，此阶段实施按月结算和支付相对合理。,48,3.1.6,支付底限。为适当减少承发包方财务工作和督促承包商抓工程进度，在合同中设置最小支付额度，当本期工程进度款项未达到规定数时，则计入下期支付款项，多用于按月支付、变更非同期支付方式，具有结算工作连续、支付工作停顿的特点。,3.2,已完工程量计量,由承包商申报，监理工程师或发包人工程师核定已完工程量是合同结算和支付的前提条件，对已完工程量计量要注意的情况颇多。,49,3.2.1,合同范围。计量工程量必须在本工程合同承包范围内，尤其要防止同工程不同标段界面和分包工程交叉重复计量。,3.2.2,合格品。已完工程量必须有完备的质量合格证明资料，类似砼标准养护试块因未到规定时间暂时不能确定合格的情况，必须经监理工程师或发包人工程师质量认可。,3.2.3,进场材料、设备、半成品。按,FIDIC,合同条件，可对进场材料、设备、半成品进行计量；国内一般不对进场材料、设备、半成品进行计量，但如遇春节、大量装饰、特殊施工阶段，条件可适当放宽。,50,3.2.4,计量精确度。目前合同多采用单价锁定，工程量按实的模式，工程量计量精确度直接影响结算和支付的准确度。如果过分强调计量精度，将使承包商申报和工程师核定投入精力过多、周期过长，对工程管理负面影响甚大，结合工程规模和其他特点，按计算价格标准计量精确度一般控制在万元为宜，也可适当上下波动。,3.3,措施费分摊,房建工程施工措施费是承包商根据承建工程特点编制相应的施工组织设计和专项方案生成，反映了承包商管理水平和个体成本。由于措施费需分期投入工程，则措施费分摊既是房建工程承发包人常常引起争议的话题，也是困扰中介机构的问题，在大型或复杂工程中由于相对值和绝对值均,51,较大，矛盾也越显突出。,3.3.1,措施费内容。（,1,）组织措施费：环境保护、文明施工、安全施工、临时设施、夜间施工、二次搬运等费用。（,2,）技术措施费，大型机械设备进出场及安拆，混凝土、钢筋混凝土模板及支架，脚手架，已完工程及设备保护，施工排水、降水，垂直运输机械，室内空气污染测试等费用。,3.3.2,措施费投入工程分析。（,1,）组织措施费：临时设施费大部分在工程初期投入，少量在施工过程中投入，其余组织措施费在工程施工整个过程中投入相对均匀。,52,（,2,）技术措施费：房建工程大型施工机械设备，主要有桩机、土石方机械、塔吊、人货施工电梯等，以上除人货施工电梯使用至结构后阶段，其余大型施工设备在基础和结构阶段使用；模板及支架绝大部分发生在工程结构施工阶段；脚手架在房建工程基础底板后产生外墙构件时开始设置，一般施工至结构二层后，重新拆装外脚手架，至结顶时投入最大，随外立面装饰由上至下逐层拆除，费用投入呈峰形曲线。外脚手架的通常形式有落地架、挑架、爬架及其组合，同时因外立面装饰时有利用、部分利用和不利用外脚手架不同选择，使峰形曲线存在迥异的多种变化。房建工程还存在砌筑脚手架、装饰满堂脚手架、设备脚手架等，其费用投入相对较少,。,53,已完工程及设备保护，与工期成正比，当进入装饰阶段时产生拐点，成品保护费投入更大。施工排水、降水主要费用发生在基础阶段，当房建工程有深基础施工时，此项费用投入较大，时间也相对集中，基坑回填土后的排水费用也可并入文明施工费用。垂直运输机械通常包括塔吊、物料提升机、施工电梯、吊篮等。塔吊在结构阶段使用，结顶后拆除；物料提升机适用于多层建筑在结构阶段和装饰阶段使用，外立面装饰基本完成后拆除；施工电梯主要用于除钢筋砼结构外工程的施工，外立面装饰基本完毕后拆除；吊篮主要用于外立面装饰。,54,室内空气污染测试费在室内装饰完工后投入。（,3,）措施项目关联性。措施项目既有独立性，又互补交叉，存在一定的关联性，例如施工现场围墙既是临时设施，又是文明施工要求；现场冲洗台，同时具备环境保护和文明施工功能；外脚手架密目网投入不仅与脚手架型式、用量、时间紧密相关，同时有环境保护、文明施工、安全施工作用；成品保护兼有文明施工之效。,55,3.3.3,措施费合理分摊的必要条件。（,1,）了解工程概况特点和现场环境，通过熟悉承包商的施工组织设计和专项方案，获知该工程发生的措施费项目内容。（,2,）研究房建工程施工合同价中措施费组成，事先控制应在合同形成阶段要求承包商针对分项措施费细分成子分项措施费，尤其是费用数额较大的措施项。（,3,）建立已完工程量与措施费投入的对应关系，按房建工程合同结算和支付方式，结合实际进度，进行措施费分摊。组织措施费一般按合同总工期均匀分摊，其中临时设施费适当增大早期分摊；技术措施费宜按工程节点分摊，可在节点间的阶段内均匀分摊，也可分次分摊或一次性分摊。,56,3.4,合同价计划值调整,根据建设工程工程量计价规范规定，在施工承包合同形成阶段，承包商虽然考虑了价格风险，但是按照市场惯例，除不可抗力外，一些常规风险也应由发包人承担，并由此发生合同计划值调整。,3.4.1,暂定价。暂定价有材料设备单价或总价，分部分项工程综合单价或总价几种形式，一般按发包方工程师确认的价格调整，确认暂定价时，应与合同报价口径一致，综合考虑承包商各级管理费、利润、合理的施工损耗等因素。,57,3.4.2,工程量清单数量偏差。发包人提供的工程量清单存在暂定工程量或计算失误时，按实计量后应先核对单价调整条件，再进行合同价调整。,3.4.3,工程变更。包括承包范围变更、设计变更、施工方案变更、工程量清单材料设备品牌变更等，应先判定变更非承包商责任后才能纳入调整程序，按照合同定价原则，对变更产生合同已有、类似、新增工程量计量后定价，其中合同已有工程量变更必须核对单价调整条件。,58,3.4.4,政策性调价。由于市场经济的深入，政策性调价对房建工程合同价的影响已经十分弱化，只有在少数国有投资项目中可能发生，当然针对规费、税金等强制性费用调整时，必须进行合同造价调整。,3.4.5,索赔。合同实施过程存在承包商的索赔和发包人的反索赔，索赔管理是一项系统庞大的工作，应以预防为主。索赔事件发生后，重点把握按合同规定进行责任界定、证据充分、费用核定时不应由此产生利润。,59,合同价计划值调整一般随进度款同期支付，建筑市场上也存在一部分合同规定随竣工结算支付，如果调整额较大，则不尽合理。,60,3.5,甲供材料设备款,根据招标规定，甲供材料设备一般要计入合同报价，并作为工程进度款的计算基数，也有少数工程发包人参照专业分包工程付款模式，将甲供材料设备款不作为合同价组成内容。当甲供材料设备款纳入合同价时，应在甲供材料设备进场后，经相关方验证合格并经点交计量，随工程进度款同期抵扣。,61,3.5.1,大宗甲供材料设备。建筑钢材等大宗材料设备有时发包人会大批量供应到现场，虽经验收移交，因额度较大，甚至超过同期进度款，使承包商对抵扣强烈抵触，此时可协商分期抵扣或按成品计量对应的甲供材料设备款抵扣。,62,3.5.2,采购保管费和总包服务费。工程量清单时代前对甲供材料设备一般发包人需支付承包人一定额度的采购保管费。根据工程量清单计算规范术语解释，“总承包服务费是为配合协调招标人进行的工程分包和材料采购所需费用”，则总包服务费基数应包括甲供材料设备费，当发包人支付了总包服务费后，将不再支付甲供材料设备采购保管费。目前现实中争议较大，一方面是发包人不认可甲供材料设备是总包服务费的计算基数，另一方面是承包人认为甲供材料设备既要收总包服务费，也得收取采购保管费。,63,3.5.3,水电费。类似甲供材料，一般对承包商装表计量后随工程进度款同期抵扣，其中根据房建工程施工承包合同约定，免费提供给发包人和监理单位办公场地的水电费由承包商承担，但当发包人使用水电费额度较大时，宜在合同中作分摊规定。,3.6,分包工程款,社会化分工造就了建筑市场分包商的兴旺，在房建工程中内容和比重日益增大，加强专业分包工程投资控制对整个工程项目的各项目标控制作用日显重要，根据,建筑法,房建工程专业施工分包合同由总承包商和分包商间签订生成，但同时赋予了发包人确认的权利。房建工程分包有劳务分包和专业分包。,64,3.6.1,劳务分包。总承包商和专业分包商都可以进行劳务分包，劳务计量是工程量计量的次级内容，按照建筑市场惯例，劳包分包合同款不与房建工程发包人直接发生结算，也不能以此为基数计取总承包服务费，而相对独立地由劳务分包合同双方进行结算和支付，发包人及其委托中介机构也很难介入此项工作。,3.6.2,专业分包。（,1,）专业分包工程结算和支付方式。既要防止总包克扣分包工程款的负面影响，也要选择科学合理的结算和支付方式，促进工程建设。分包工程款一般不经总承包商帐户而由发包人支付给分包商，但前置条件是须经总承,65,包商认可同意；由于专业分包工程相对房建整体工程周期短，投入相对集中，采用分段结算和支付较为合理，对于幕墙、电梯、空调系统、钢结构等分包工程，由于大体量施工前期需要较多的材料设备采购投入，宜支付一定比例的预付款。（,2,）总承包合同的约束作用。由于专业分包合同是总承包合同的次级合同，则总承包合同中一些结算和支付相关各款同样对分包合同起到约束作用，包括质量、进度、文明标化目标，已完工程量合格品计量，甲供材料设备款抵扣，措施费摊销等规定。例如总承包合同有创杯要求时，专业分包也得满足此要求。,66,（,3,）总承包服务费。不是所有的专业分包工程均可计取总承包服务费，只有以房建工程发包人为主导地位进行专业工程分包时才能计取此项费用。发生时一般在总承包合同中锁定费率，合同实施过程中，应建立专业分包工程款和总承包服务费结算和支付的对应关系，按总分包合同规定分别结算和支付，当针对总承包服务费按月结算和支付计量困难或数额很小时，可采用分段或一次性结算和支付方式。,67,3.7,工程结算和支付其他影响因素,由于房建工程具有建设周期长、影响造价的不确定因素多等特点，虽然我们不可能考虑到所有影响因素和不可预计情况，但是尽可能多地分析和评估可预计影响情况将十分有利于工程结算和支付控制。,3.7.1,审核时限。目前普通使用的建设工程施工合同示范文本中，针对承包商申报的已完工程量、付款申请、工程变更、索赔要求等均规定发包方在规定时限内核定确认，否则将视作已确认；针对承包商申报的质量进度要求同样也有时限规定，超过时限都有可能引起承包商索赔并转化成费用。,68,3.7.2,履约担保。房建工程施工承包合同履约担保有履约保证金、银行保函、第三方担保多种形式，额度为合同总价的,10%15%,，政府主管部门一般推荐采用银行保函，发包人考虑承包商实力和可控性一般选择承包商自担保力度较大履约保证金。当合同采用履约保证金时，与工程未结算和支付联系比较紧密。（,1,）承包商支付履约保证金有合同前支付和合同实施阶段用已完工程量分次抵扣两种方式。（,2,）退付履约保证金。多数房建工程承包合同约定工程竣工验收后一次性退付全额履约保证金，其扣减款和后续履约担保原则上以后续竣工结算款项作抵押，少数房建工程承包合同约定，按工程进度节点分期退付，扣减款可同步也可最后一次性结算。,69,（,3,）专业分包履约保证金。由于房建工程合同总价包括了分包工程造价，则专业分包履约保证金，支付和退付应在总分包商之间发生。,3.7.3,规费和税金。（,1,）按政府主管部门规定，房建工程造价中的规费和税金属于非竞争性费用，不得优惠，但某些地方同时规定，总承包工程和专业分包税金采用差别规费，一般专业分包为低值，易对总分包工程结算产生误导，并诱导发包人过于注重对房建工程的专业分包。,70,（,2,）由于规费和税金计取基数一般包括直接费，当甲供材料设备未计入竣工结算造价时，易造成：发包人漏支付规费和税金，发包人已支付，但承包商上缴少而变收入的状况，具体操作中均应杜绝。（,3,）虽然房建工程因总分包关系发生各自的结算造价，但是规费和税金只能计列一次，应防止基数重叠。,3.7.4,市场价信息。（,1,）通过收集政府公布的材料设备市场价格信息和市场实际价格，把握市场波动对工程结算的影响度，适时作出合同结算调整。如,2006,年国际铜价从每吨,3,万元飙,升到,7,万元,71,超出了大多承包商的风险预估值，发包人对承包商适当给予补偿也是有利于工程的合理之举。（,2,）针对定额功能下降和定额缺项，利用不断积累承包商个体成本价形成的数据库，对大比例大额度工程变更和合同新增工程量作出较合理的签证确认价格。（,3,）了解建筑市场潜规则，进行有效的合同争议和索赔管理。承包商事实结算方式是,:,目前承包单位在收到发包人的款项后扣除一定比例的余额支付给承包商，在核定应付承包商合同新增款项时，应考虑到其总部管理费。总承包商对分包商应承担质量安全等风险责任，则总分,72,包商就分包工程产生利益二次分配，多以配合费形式补偿总承包商。,3.7.5,信息资料管理。（,1,）事先根据房建工程合同规定建立结算和支付总目标分解的计划值和有关资料预分类；（,2,）事中采用动态控制，比较计划值执行情况，偏差较大时应分析影响因素，制订纠偏措施，并将相关资料分类收集保管，如预分类不利于操作，可重新调整；（,3,）事后汇总结算和支付执行情况，整理成完整的资料移交至竣工结算；（,4,）信息沟通是贯穿事先,73,事中事后各项事务的必要工作，房建工程结算和支付参与各方主体：发包人，总承包商，分包商，监理机构，造价咨询中介机构等相关单位应保持通畅的沟通渠道，建立科学的工作流程，避免信息不对等引起的误解和理解偏差，例如含变更同步结算首次、临近止付点后期结算、特殊情况结算、大额情况结算、大额变更确认等均应进行相关各方的充分沟通。,74,3.8,竣工结算,竣工结算是对过程结算的一次总盘点，理论上是在汇总进度款结算的基础上适当进行查漏补缺工作，而实际上由于过程结算深度不足，竣工结算变成了对合同过程结算各项内容的一次大扫除，承发包方投入的时间精力巨大，针对大型房建工程有时因时间久远，双方对工程实际情况有所遗忘，使大扫除工作产生遗漏或误判。当然有一些工作必须在竣工结算时进行。,75,3.8.1,进度款结算时暂定工程量核定。（,1,）专业分包工程造价，多数情况下必须在竣工结算后才能最终确定，然后以此为基数，计算相应的总承包服务费。（,2,）按当时条件只能作定性的工程变更，因工期紧，多工种配合，必须根据工程实际情况进行施工收头，最终反映在竣工图上的工作量。（,3,）未纳入进度款的变更工程量。,76,3.8.2,合同单价调整。（,1,）工程发生大额变更，使承包商有利润缺损或超额利润的状况，由于进度款结算时精确度不足未能判定单价调整条件是否符合，则须在竣工阶段完成。（,2,）由于定价条件不成熟，合同实施阶段只能暂定单价进行操作，必须竣工后在结算时重新核定。,3.8.3,经济奖惩。房建工程施工合同中，针对工程质量、进度、安全、文明等目标，一般按达成情况作出相应规定，高于目标值有奖，低于目标值将扣减履约保证金或追加损失赔偿，多数情况下在竣工结算时算总帐。,77,3.8.4,保修金留置。保修金是承包商对保修责任的一种担保形式，通常情况下，按竣工结算的,5%,以内扣留，保修期满后退付。有些承包商考虑简化操作，用一定额度的金额在向发包人（或物业公司）买断一般维修责任，其额度可按建筑面积计，若是住宅也可按套数计，则保修金在竣工结算后扣除买断费用后与工程尾数一并支付。,78,工程量清单时代实现了量价分离，改变了原有社会平均消耗定价模式，形成了以个体成本为主的市场竞争，是国际惯例在我国的具体化。在房建工程施工承包合同形成阶段，合同单价和总价根据预定结算和支付条款生成，在合同实施阶段，工程价款结算和支付根据合同单价和总价进行操作，这使合同投资控制的事先控制显得十分重要，对合同价格形式、各项影响因素的预控提出了更高的要求。合同投资控制不能僵化地寻求一成不变的定式，也不能只强调多变性而忽视规律性，我们应积极积累合同实施阶段大量事例，通过认真分析、归纳，形成先进的管理经验，有效地反馈到合同形成的事先控制工作中。,79,谢 谢！,80,