物业经理天管理笔记

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,1,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,物 业 公 司 经 理,365天管理笔记,2013年2月,采用“,一日管理,+,一周管理,+,一月管理,+,季度,管理,+,年度管理,”进行指导,通过时间安排、工作重点、管理方法、管理 心得四个部分为一个完整循环的学习方式,学习思路：,学习目的：,指引我们每一位项目经理们，每天有计划地安排时间，认真记下工作中的琐事，再把自己想做的事情、计划做的事情、没有解决的问题记录下来，并定期检视，从而使我们成为一名成功的经理人。,一、一年365天时间分配,春,夏,冬,一年365天,秋,时间是有限的，如何进行合理分配？,二、国家法定节假日,物业经理要对时间进行合理分配，首先要明确一年中的国家法定节假日，进行分列出来。,元旦,春节,清明节,劳动节,端午节,中秋节,国庆节,三、工作时间,（一）工作时间计算,（二）有效工作时间,四、阶段工作法,物业经理对每日、每周、每月、每季和每年度的工作进行规划，做好时间安排，做好工作事项安排，对工作进行分阶段总结。,目录：,一日工作安排与落实,一周工作安排与落实,月度工作安排与落实,季度工作安排与落实,年度工作安排与落实,忙！忙！忙！忙些啥？忙着开展小区巡视工作，忙着组织保安培训，忙着处理业主投诉，忙着办理新业入住手续，忙着制定物业部门服务标准，忙着准备绩效考核作为物业经理的你，是不是处于以上所述盲目的忙碌状态呢？,一、制订当日工作计划,（一）时间清单分析,（二）工作事项分析,（三）制订每日计划表,二、做好每日形象自检,（一）整体形象,（二）具体细节,（三）形象自检表,1、头发,2、胡须,3、牙齿,4、鼻子,5、鞋,三、日常巡视工作,（一）巡视的任务,巡视的,工作任务,维护物业区域内正,常的治安秩序,保护物业区内重点,目标的安全,预防灾害事故发生,协助制止和打击违,法犯罪活动,保护灾害事故现场,和犯罪现场,处置巡视中发现的,突发和意外事件,（二）巡视的方式,1、定时巡视和不定时巡视,2、穿制服巡视和着便装巡视,3、昼间巡视和夜间巡视,（三）巡视检查内容,1、巡视各岗位执勤情况,2、巡楼,3、巡检停车场,（车库,）,（四）巡视中特殊情况的应对,发现推销员,发现可疑人员,用户未锁门,发现推销员,深夜检查发现用户室内有,人且熄灯在内或从事其他,活动,发现辖区车辆违规停放,巡逻中特殊情况,四、日常监控管理,（一）安防监控中心管理,1、安防监控中心,执勤管理,2、监控中心安,全管理,3、监控设备管理,4、防盗报警系统,管理,（二）报警发生的处理,1、户内报警,2、周边报警,3、电视报警,4、火灾报警,五、小区人员出入管理,（一）对出入大门人员进行验证,（二）作业人员出入管理,六、日常车辆、物品出入管理,（一）检查目的,（二）检验要求,（三）出入口车辆和行人的疏导,七、日常服务管理,一、便民服务,是指物业公司为业主（用,户）提供的各项有偿和无,偿的服务,二、代办服务,主要是物业公司为业主（,用户）提供的各项代办服,务，更好地服务于业主（,用户）,三、特约服务,是针对个别业主（用户）,提供的服务，是便民服务,的一个完善与补充,四、维修服务,是指物业公司为业主提供,各种设施设备的维修服务。,这种服务包括有偿和无偿,两种类型,八、应对业主投诉,（一）业主投诉内容,（二）业主投诉类型,（三）投诉处理程序,（四）投诉处理要求与方法,（五）投诉记录与统计,九、突发事件应急处理,（一）突发事件类别,（二）突发事件处理程序,（三）突发事件应急演练,（四）突发事件事后总结与分析,目录：,一日工作安排与落实,一周工作安排与落实,月度工作安排与落实,季度工作安排与落实,年度工作安排与落实,新的一周开始了，该怎样来做好这一周的工作呢？仔细想想，本周有哪些主要工作：要办理业主入住手续，要解决物业纠纷，要做好消防安全检查工作惨啦！事情这么多，怎样才能理清呢？仔细看看，,哪些必须在第一时间内完成，哪些可,以稍微往后延,一、制订一周工作计划,（一）每周时间分析,（二）制订工作计划,二、业主入伙手续办理,（一）业主入伙前,准备工作,1、查阅资料，熟悉业主情况,2、制定并分项落实入伙方案,3、相关人员到岗、培训、动员,4、协调与相关部门的关系,5、设备设施试运行,（二）入伙工作流程,1、向业主发出入伙函件,2、交验相关证件或证据,3、业主验楼,4、签订管理公约，发放,各种资料,5、进行装修管理,6、组织搬迁入住,（三）业主入伙常用,手续文件,1、入伙通知书,2、入伙手续书,3、收楼须知,4、缴款通知书,5、验房书,6、楼宇交接书,7、用户登记表,三、业主装修审批与监督,（一）制定装修管理流程,（二）装修申请与审批,（三）装修过程监督,（四）装修验收,四、日常保洁工作,（一）保洁管理的范围,公共地方的保洁,共用部位的保洁,生活垃圾的处理,（二）保洁管理的重点,保洁管理的重心，是防治“,脏、差、乱,”。“脏、差、乱”具有,多发性,、,传染性,和,顽固性,，所以物业经理对此不能掉以轻心。,（三）开展保洁工作,制定清洁标准,制定保洁工作计划,（四）保洁检查,建立检查四级制,检查的要求,检查结果记录,五、物业绿化管理,（一）绿化管理内容,1、保洁,2、除杂草、松土、培土,3、排灌、施肥,4、补植,5、修剪、造型,6、病虫害防治,7、绿地及设施的维护,8、搞好配套工作,（二）制定绿化养护与作业质量标准,（三）绿化检查,（四）绿化业务外包,六、日常消防事务管理,（一）建立消防组织机构,消防总指挥,消防副总指挥,现场抢救队和运输队,外围秩序组,综合协调组,现场消防队,现场设备组,机电、供水、通信组,（二）制定消防管理制度,消防管理,制度,消防值班制度,业主消防管理制度,装修场所消防制度,动火审批制度,消防检查制度,（三）日常消防检查工作,消防检查类别,消防检查内容,消防检查注意事项,消防隐患整改,（四）消防档案管理,消防设施档案,防火档案,火灾档案,七、物业档案收集与使用,（一）档案资料的收集,（二）物业档案的内容,（三）档案资料的鉴定,（四）档案资料的保管,（五）档案资料的使用,八、每周自我反思,因为物业经理的工作主要是管理，也就是与公司内各级人员以及业主、政府部门沟通交流，以完成公司的工作。既然是与人交流，就难免会出现沟通不畅或是其他问题，所以应不断反思，将这些问题如实记录，寻求改进方法，避免在以后的工作中犯同样的错误。,目录：,一日工作安排与落实,一周工作安排与落实,月度工作安排与落实,季度工作安排与落实,年度工作安排与落实,物业经理的工作事情多且杂，需要协调物,业公司各部门正常工作，如果没有做好工,作，将会影响整个物业公司的正常运转，每,个月的工作有常规的，也有突发的，物业,经理要做 到让自己在工作中忙而不乱,井然有序，就必须做好相关的工作,安排,一、制定月度工作计划,（一）月度重点工作指引,（二）月度工作计划,为了使工作井然有序，有条,不紊，物业经理制定月度工,作表，将每个月要做的重点,事情列在表上予以特别关注，,优先处理，从而避免完全陷,入日常琐事中。,二、开展员工培训工作,（一）新员工职前培训,（二）在职员工培训,（三）培训成果考核与反馈,三、日常物业经营活动,（一）物业租赁服务,（二）无水洗车服务,（三）停车场经营,（四）广告经营,四、物业收费工作,（一）物业管理费构成,（二）物业收费方式,（三）物业收费程序,（四）物业收费难的应对措施,（五）选择恰当的收费策略,（六）建立应收账款（费用）坏账制度,（七）多走访业主，做好沟通工作,（八）借助业主公约和业主委员会的力量,（九）完善物业管理服务合同，严格依约行事,五、日常布告的发布与管理,（一）布告的发布要求,（二）常见布告类型,六、物业设施设备的维护与保养,（一）了解物业设施设备的组成,（二）建立物业设施设备档案,（三）物业设施设备日常维护与保养,（四）物业设施设备更新改造,七、开展业主走访、回访工作,（一）回访的方式,（二）回访的内容,（三）针对不同情况的回访安排,（四）上门走访的安排,（五）做好走访、回访的记录工作,八、员工绩效考核,（一）绩效考核的作用,（二）编制KPI考核表,（三）绩效考核结果分析,九、编写月度工作总结,（一）完成时间,（二）总结的内容,（三）写好总结要注意的问题,目录：,一日工作安排与落实,一周工作安排与落实,月度工作安排与落实,季度工作安排与落实,年度工作安排与落实,作为物业经理，每一季度的重点工作都,需要有所侧重。但是总的来说，每一季,度的工作中又有所重复。因此，要想让自,己更加从容应对，就必须将自己每一季,度的工作都做好安排,一、制订物业公司季度目标计划,（一）季度重点工作指引,（二）季度工作计划,二、开展员工招聘工作,（一）员工招聘申请,（二）招聘准备工作,（三）开展面试工作,三、物业收费标准公示,四、物业收支情况公示,五、员工激励管理,（一）建立完善的工作体系,（二）进行充分授权,（三）完善晋升制度,六、举办季度员工生日会,七、开展社区文化活动,（一）开展社区文化活动的形式,（二）开展社区活动的要求,（三）制订活动计划,（四）开展活动的问题及解决办法,八、开展业主满意度调查,（一）确定调查内容,（二）发布调查通知,（三）设计调查问卷,（四）撰写调查报告,九、举行季度消防演习,十、季度工作总结,目录：,一日工作安排与落实,一周工作安排与落实,月度工作安排与落实,季度工作安排与落实,年度工作安排与落实,年终了，这个时候是物业经理忙得团团转转,的时候，其实，你也可以不用让自己显得如,此忙碌，提前将年终各项工作做好安排，就,可以让每件事按照计划进行。当然，预留一,定的时间来应对突发事件，可以让你在年,终更好地完成各项工作,一、年度工作总结与下一年计划,二、制订年度培训计划,三、编写年度预算,四、制订年度物业设施设备维护保养计划,五、物业公司员工配备,六、年度活动安排,七、评选年度优秀员工,八、开展创优达标工作,九、进行年终绩效考核,谢 谢！,