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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,浪漫见证150年,-,依波路150周年中国地区巡回展启动仪式,华瑞国际传媒（亚洲）,北京广通诚业管理顾问,浪 漫 见 证 150 年,基础信息,活动方案,媒体方案,关于我们,成功案例,我们的团队,费用预算,项目背景,依波路表，,1856,年创于钟表王国,瑞士。以其精湛的制作工艺、准确的计时功能，在一个多世纪来闻名于世。时至今日，秉承一百多年来的超卓工艺传统，更汇集了现代先进科技，使其无论在品上或设计等方面更臻完美。依波路表，一个极富有内涵的标志。,瑞士“钟表王国”的地位，奠基于她的设计名家和巧手表匠。别具创意的设计，倚仗无懈可击的工艺，孕肓出一款一款的经典时计，闪耀于永恒的时空。,Jules Borel Courvoisier,于,1856,年创设“依波路”,(Ernest Borel),，把瑞士精湛工艺及无尽创意结为一体。,一个精确美观的时计名牌从此诞生。依波路在,1866,年荣获瑞士“,IObservatoire”,和“,Bulletin demarche”,大赛第一名。,1876,年在美国费城获颁优质奖状。同年在法国巴黎赢得金牌大奖，又于,1937,年在希腊取得,Grand Prix,荣誉。,单在,1945,年至,1958,年间，瑞士,Neuchatel Cantonal,天文台便颁发了“,Bulletin demarche”,证书给,4,172,只依波路手表，相对于当时本厂手表的总产量，实在是一项骄人成就。到了,1958,年，同一所天文台更颁发头奖予两款依波路精密时计。“孖公仔”印记在国际赞叹声中翩翩起舞，风姿绰约。,活动目的,1,热烈庆祝,依波路,品牌诞辰150周年,2,依波路,中国地区巡回展,开启时间大门,为其他活动铺垫,活动方案,策略分析,高雅,浪漫,震撼,目标消费群,高学历,高收入,高消费,“,三高,”,人群,品牌定位,浪漫经典品质,品牌历史,Text,中国巡展启动,基本情况,活动时间,2006,年,5,月,13,日（周六）或,14,日（周日）,p.m.13:30,活动地点,中国广东省广州市正佳广场中庭,活动主题,浪漫见证,150,年,依波路中国地区巡回展启动仪式,活动形式,路演,参与人员,瑞士依波路总裁及其他公司高层,形象代言人,媒体,普通消费者,活动基调,极度浪漫主义,百年传奇故事,品牌LOGO演绎,品牌历史诉说,浪漫而辉煌,活动风格,浪漫而复古,中世纪欧洲宫廷风格,场地设计-,中庭舞台,正佳广场中庭,场地设计-,中庭舞台,背景板,历史墙,拍照区,表演区,背景板,LOGO墙,罗马柱,舞台,欧洲宫廷式半室内效果的舞台,纯黑色的地毯与四周白色的帏帐，体现了历史与现代的结合,地毯上铺满红色玫瑰花瓣，浪漫而奢华,舞台两侧四根耸立的“罗马柱”,舞台被“历史墙”和“LOGO”墙划分为表演区和拍照区,场地设计-,中庭舞台,背景墙,记载依波路150年历史大事件,整体画面元素以依波路150周年纪念款腕表图片及大事件时间为主,大事件古老的照片等,场地设计-,中庭舞台,LOGO墙,为方便依波路公司领导致辞及媒体拍照,整体画面元素以依波路经典LOGO为内容，不规则充斥整个画面,场地设计-,旗舰店,旗舰店,同样统一为欧洲宫廷风格,嘉宾参观、留影，并在旗舰店安排采访,活动内容,舞台表演,嘉宾致辞,旗舰店参观,留影采访,启动仪式,活动流程,时间,活动内容,备注,13:30-13:50,行为艺术表演,百年历史重现,13:50-13:58,欧洲宫廷舞蹈表演,LOGO演绎腕表秀,13:58-14:00,代言人出场走秀,展示150周年纪念款腕表,14:00-14:05,嘉宾致辞,14:05-14:10,启动仪式,14:10-14:15,媒体拍照,嘉宾赠授纪念款腕表于代言人,14:15-14:20,步行至旗舰店,14:20-14:30,旗舰店参观,代言人及嘉宾,14:30-15:00,媒体采访,代言人及嘉宾,15|:00,活动结束,节目推荐,行为艺术,表演者身着与历史时刻相符的服装,通过肢体语言将依波路150发展史上最重要的历史时刻重现,如：1856年制作手表、1866年天文台比赛第一名、,Ernest Bore浪漫舞蹈时刻定格、,1902年第一次拓展中国市场,节目推荐,欧洲宫廷舞蹈,男女表演者身着各式复古宫廷服装,犹如情侣般，佩面具，带依波路各款情侣腕表,相携出场，翩翩起舞,再现浪漫经典时刻,嘉宾出场,代言人与依波路嘉宾,同着欧洲宫廷服装,在舞蹈表演的最后时刻缓缓出场,宛如Ernest Bore在贵族舞会上与美丽的姑娘共舞,优美的舞姿,演绎了“爱情在时间中永恒”的浪漫情节,启动仪式,启动仪式,由宾与代言人共同启动开关,舞台前端喷射冷烟火,共同组成“150”字样,执行细节,安保,为确保整个活动的顺利进行及产品和嘉宾的安全性,舞台、拍照区四周及通往旗舰店的通道,设置严密的保安巡岗,在保障消费者观看无碍及媒体采访无碍的情况下,舞台、拍照区设置多处围档,执行细节,采访、拍照,在中庭拍照区外设置围档,与各媒体沟通,请各媒体提前架设设备现场拍照,为同时突出旗舰店,将采访安排在店内合适的区域,即可同时展示依波路产品,主持人推荐,主持经历：,歌星那英、李谷一等演唱会,歌星李克勤签名活动,观谰高而夫会所中秋晚会、情人节晚会,各类企业新闻发布会,各类楼盘开盘仪式,主持人推荐,主持经历：,上海国际文化交流活动,各大型企业中、英文主持,精通英语、德语、中文普通话,可同声传译,礼品推荐,八音盒,以依波路LOGO为原型,订做旋转情侣八音盒,其他设计可结合宫廷感觉,同时在盒包装上书写：,SINCE 1856,媒体方案,策略分析,地面活动,-启动仪式,载体-媒体,引爆新闻点,海路空全方位 多角度,传播声音最大化,策略分析,推广区域完整覆盖,推广周期合理规划,推广预算有效分配,配合中国巡展启动,及持续进展,媒,体,传,播,策,略,媒体选择,平面媒体,网络媒体,报纸,杂志,门户网站,报道实效性强,覆盖区域全面,可持续性传播,资源最大化，效果最大化,电视媒体,地方台,媒体推荐,全国：,财经类,华南地区：,全国：,大众类、娱乐类,羊城晚报 南方都市报,广州日报 深圳商报,深圳晚报 南方周末,南方时报 深圳特区报,深圳晶报 赢周刊,南方日报 城市画报,新快报 周末画报,全国性：权威财经媒体、娱乐媒体,地方性：发行量大，在当地具有很强的影响力,报纸：,21世纪经济报道 经济观察报,国际金融报,中国青年报 光明日报,媒体推荐,时尚类,行业类,时尚时间 钟表,ELLE 嘉人,男人装 时尚先生,时尚芭莎 VOGUE,ILOOK 瑞丽伊人,虹,针对目标消费群，选择高端杂志,杂志：,媒体推荐,网络：,电视：,新浪 搜狐,TOM 雅虎,21CN 千龙网,人民网 新华网,广州电视台,费用预算,关于我们,关于我们,About Us,Client,Contact,Proposal,Writing,Site Survey,and Design,Third Party,Coordination,On - the Spot,Execution,Post,Summary,On - the Spot,Rehearsal,Guest and Media,Inviting,Document and Picture,Execution,Proposal,Writing,Our,Responsibility,About Us,Team,Leader,Brainstorming,Execution,On-the-Spot,Control,Summary,Schedule,Planning,Third Party,Coordination,Performance,Planning,Meeting,Necessary,Execution,Rehearsal,AV,Control,Guest,Management,Third Party,Affirmance,On-the-Spot,Control,Document and Picture,Execution,News,Writing,Guest,Inviting,Hotel,Coordination,Staff,Training,Ground,Coordination,File,Management,Sign-in,Management,Performance,Management,成功案例,我们的团队,.项目负责人,.活动负责人,.项目策划,.第三方协调,.现场执行,.设计支持,.摄影摄像,M,3特区,2004年度营销推广建议书,2004年10月,本报告将就以下几个问题展开着重讨论,当前营销存在的问题,案名的确立,M3特区项目营销主题的确立,推广阶段的划分和各个推广阶段的传播主题,推广手法的运用原则以及推广思考,【,M3特区,】,推 广 目 录,第一部分：当前推广存在的问题以及解决办法,第二部分：推广阶段性策略,（各个阶段推广传播主题的确立）,（传播内容以及媒体配合的思考）,（媒体组合计划）,第三部分：推广思考,【M3特区】,当前推广存在的问题,作为本案2003年度的整体包装存在以下四个问题,一是（广告宣传方面），楼盘亮相之后，在上海楼市没形成冲击效应，特别是广告传播主题不明确，给人一种很乱很杂的感觉，,二是（媒体组合方面），媒体组合比较随意，没有集中优势兵力，在主流媒体上形成传播效应,【M3特区】,当前推广存在的问题,三是，（主题定位方面）作为本案的主题定位不准确，没有解决“房子卖给谁”的问题，造成客户质量不高，不是“没有客户”而是“没有找到客户”,四是，（营销主题方面）可以说,M3,特区没有营销主题，没有解决“房子是什么”的问题，没有给人一种直接的概念，例如，一想到,M3,特区，就想到“二七塔附近的70,M,2,的复式房”或者说没有给人一个简单的感觉：“这房子户型很有特点“等感觉,【M3特区】,当前推广存在的问题,综合以上情况，本案在推广时没有解决好,“,房子是什么的房子,”,“,房子是卖给谁的,”,“,房子怎么卖,”的问题,更为要命的是，案名（M3特区）不是很合理，让很多人不明白是什么意思，特区特在哪里，为什么叫M3特区等等问题,【M3特区】,当前推广的解决办法,我们将从以上四个方面对该楼盘进行广告宣传,项目的总体推广思路甄别,一，案名的重新选取,二，营销主题的确立,三，概念主题的寻找,四，客户定位的选择,五，媒体组合的方式,【M3特区】,项目推广的总体思路,借势造势原则，以“四量拨千斤”之式节省营销费用，借助“宝隆华庭”和“银宫”等营销人流，借势出击，因为只有我们的楼盘才有可能截留他们的客户,坚持两个拳头打人，压制旧的竞争对手，谨防新的竞争对手,从“M3特区-”我的空间，我做主”，这一功能主题入手，进行卖点保鲜释放，并让“M3特区”区别于其它竞争楼盘三个核心点，,真正市中心，纯复式，小户型,等三个方面进行强势释放,大众传播高空轰炸和现场活动地面推广相结合,【M3特区】,案名的选取,案名选取的原则须达到以下三个要求,一，由于本案户型的独特性，所以案名的选取不能遵循常规，要便于记忆,二，要对本案的核心卖点真正市中心，纯复式，小户型有直接的传播作用,三，要符合目标客户的心理特征,【M3特区】,案名的选取一,欲望阁楼,案名的解释,本案名属于时尚前卫型的,阁楼代表户型特征70平米的纯复式结构,欲望代表着一种心理状态，每个人都有自己的理想，我们在这里从客户的角度把理想理解为欲望,【M3特区】,案名的选取二,感性鸵鸟,案名的解释,本案名属于前卫时尚型的,人是感性的，由于我们房子的特征和别的有着很大的差别，因此买我们的房子的人肯定是更为感性的,鸵鸟是一种高大的动物，暗合了我们的复式户型结构,【M3特区】,案名的选取三,高巢家庭,案名的解释,本案名属于实用时尚型的,高巢代表我们的户型复式结构，并暗合我们是小高层结构和目标客户层次的心理需求,【M3特区】,案名的选取四,摩登.top,对案名的解释,摩登是英文里的,“时尚”意思,摩登.top表示顶级的时尚,中英文结合在视觉冲击的力度上会很大,【M3特区】,案名的选取,我们较为推崇的案名是：,欲望阁楼（首选）,高巢家庭（备用）,【M3特区】,营销主题的确立（一）,有以下四个营销主题，以供甄别：,上海只有一个市中心，,“欲望阁楼”在市中心的正中心,【M3特区】,营销主题的确立（二）,欲望阁楼成就上层梦想,【M3特区】,营销主题的确立（三）,欲望阁楼我的世界，我的市中心,【M3特区】,营销主题的确立（四）,欲望阁楼我的空间我做主,【M3特区】,营销主题的确立（五）,欲望阁楼真正的市中心，真正的家,【M3特区】,营销主题的确立（六）,欲望阁楼-,献给对事业和生活存有强烈欲望的人,【M3特区】,营销主题的确立,通观以上六个营销主题，,我们建议的营销主题是,上海只有一个市中心，,“欲望阁楼”在市中心的正中心,【M3特区】,概念主题的寻找,本案的概念主题是,市中心首个4S住宅,【M3特区】,概念主题的寻找,对4S的解释,S,un （真正的,阳光,住宅）-,4、8米超面宽设计，进深仅 11米,S,econd,（全部,复式的,住宅）-,65-74M,2,复式结构,S,outh （全,朝南,结构）-,全部朝南、南北跃透光通风设计,S,pirit （,主题的,，精神的）-,在市中心 的欲望楼阁，70年代专属住宅,【M3特区】,概念主题的寻找,需要说明的是，由于本案是重新定位，不宜提出新的概念， 所以我们只需在文案的,卖点,里以固定的形式体现.有一句话可以在所有报纸稿里体现：,本案时尚前卫，不为所有人准备，,只供有思想并对事业充满了欲望的人品尚,【M3特区】,客户定位的选择,我们的客户到底在哪里,（散户） + （投资客）,追求时尚的青年+有眼光的投资客,【M3特区】,客户定位的选择（散户）,散户的特征：,他们的年龄层次是,30岁左右，男女比例为55：45，男性占多,本案的潜在顾客群应该是不甘平庸、追求时尚的“上进青年”，共同的人文特征之一是年轻、有活力、思想上有一点前卫，思维上特别活跃，处于人生的奋斗阶段。,特殊行业的特殊从业者,【M3特区】,客户定位的选择（散户）,目标群共同的人文特征之二是繁忙，忙于工作、忙于交际，他们对交通的便捷性要求很高,他们大部分在现实生活中承受着更大的责任和压力反过来，他们对“家”的需求更,强调个性、舒适与完全的自由；,【M3特区】,客户定位的选择（投资客）,他们大都是事业成功的人士，在很多地方有投资，例如股票，期货等。,他们有独到的眼光和过人的判断力,他们对房地产的理解比我们的销售人员还要深刻,他们的投资意识很强，一般情况下不易改变主意,他们对楼盘所处地段的要求很高 -（,投资回报要高,）,他们对投资回报特别敏感 - （,投资回报要快,）,他们对楼盘的交房日期要求比较苛刻-（,投资回报要早,）,【M3特区】,媒体组合策略,鉴于本案体量不大，户型特别，广告费用较少，我们建议的媒体组合策略为：,大河报硬广告,+上海晚报的软性文章,+DM单,+电视媒体,【M3特区】,媒体组合策略（报纸）,在报纸媒体上，我们的目的是在短时间内形成强烈的冲击流，,硬广告全部在大河报上投放,软广告全部在上海晚报上投放,在大河报上采取“间歇式”投放策略,先做C版（上海版）-消灭散户,然后做A或B版-全省范围内寻找投资客,【M3特区】,媒体组合策略（电视）,在电视媒体上，我们建议采用十秒的很有新意的广告来提高本案的知名度,创意性非常强的电视广告,对项目的知名度在“短期内迅速提高”会有有很大的帮助,【M3特区】,媒体组合策略（DM单）,DM单目的有三,利用,DM,单对周围区域的客户进行“地毯式”覆盖，使周遍区域有意向的客户收到,DM,单三次以上，迅速扫清周遍客户,对附近竞争楼盘进行有效拦截,对特殊行业者进行针对性派发,【M3特区】,项目推广的主线,明暗两条线推广的方针,【M3特区】,项目推广的主线（明线）,明线“硬攻”直击目标客户红心，由于本案的体量不大，广告费用有限，所以一定要,出奇兵,，以达到“,借船出海,”的目的,在硬广告上以主流媒体大河报为阵地，通过有效、准确、高质的文字效应，有效传达楼盘信息，在电视媒体上以上海一套二套为主，一个总体 的原则是,在媒体组合上形成“点射”而屏除“散射”,【M3特区】,项目推广的主线（暗线篇）,暗线以润物细无声的方式“软取”目标客户大脑，通过软性新闻和软广告等形式对我们的,目标客户群的兴趣，爱好，性格特征，,以及他们的喜怒爱乐购房习惯等进行详细的阐述，暗合他们的心理需求,暗线积极配合明线,从侧面对明线起到烘托、呼应,【M3特区】,项目推广的主线,（明线篇）,在强销期间，主要以硬广告的卖点释放为主要形式，在对前期客户进行消化的基础上，以项目本身的优良的性价比吸引新的客户，通过时尚，前卫，简洁的硬广告平面表现形式对客户形成有效冲击,另外在对,银宫和宝隆华庭,的造势行动进行有效的拦截，达到借势目的,主流媒体的硬广告为主，以活动为辅,借势求胜,【M3特区】,项目推广的主线,（明线篇）,在项目的持续期间，以“复式”和“总价”为主要诉求点，从硬广告，电视媒体组合立体出击，从而达到区别竞争楼盘的目的。,广告和SP活动并驾齐驱,融势取胜,【M3特区】,项目推广的主线,（明线篇）,在项目的尾盘期间，,我们将利用M3特区的一个最大的隐性优势，目标客户群的纯粹和感性，对项目进行身份定位，这时采取,“,有所为必有所不为”,的方针，对目标客户进行有针对性的广告宣传（例如，本案只为夜晚12：00仍在奔波的人准备，9：00点钟已进入梦想的人切莫对本案存有欲望，欲望阁楼-献给对事业和生活存有强烈欲望的人）,【M3特区】,项目推广传播三阶段,12月,2004年11月,2005 年4月,第一阶段：,面的扩张,解决项目知名度问题,第二阶段：,质的完备,（解决项目美誉度问题）,第三阶段：,准的对接,（解决项目忠诚度问题）,【M3特区】,阶段传播目的和主题 （预热期-开盘期）,坚持两手抓的方针，在前期要着手打两场战争。,一场战争解决“面的扩张问题”，,一场战争是管城区的局部战争,我们的阶段传播目的和主题 （预热期-开盘期）,第二只拳头是打一场局部战争,集中优势兵力在管城区打一场歼灭战（具体步骤如下）,东西大街和南下街的交叉口的广告牌要重新做，具有很好的视觉引导作用。为以后的截流打下伏笔,利用大河报的夹页对管城区进行“高频率”和“高密度”的地毯式轰 炸，周遍2公里以内的有意向客户每人要收到DM单三次以上，造成M3特区要大动作的现象。,M3特区“四次大型活动”冲击波,铺垫期,第一高潮期,上升期,第二高潮期,我们的阶段传播目的和主题 （强销期）,在预热期的强势传播之后，会有以下几个效果,将对区域客户（管城区和部分金水区客户）进行有效的覆盖利用广告对竞争者实现了有效的区分，对竞争者实现了高压的态势,更为重要的是，附近的楼盘在开盘时也要造势，以形成自己的开闸放水的局面，我们正好可以利用这种心态打“时间差”,这将为我们“借力使力”提供了有效的工具,真正的智慧是善用别人的智慧，真正的力量是善用别人的力量,我们的阶段传播目的和主题 （持续期）,提升价格，体现项目利益点和升值潜力,连续的SP活动对已成交客户的优惠措施，例如举行凭,已成交客户的签字-一字千斤的承诺，已成交客户可享受免费的物业管理费等措施（具体另案提交）,“准的对接”上将是我们的传播的目的。,我们将启动“兴趣营销”和“体验式营销”两 大营销形式,（,M3特区项目持续期,） 我们的阶段传播目的和主题,这是一场攻坚性的的战役,我们的阶段传播目的和主题 （持续期）,启动“杀手剪”计划,我们将在照顾所有卖点的基础上对“总价”和“纯复式”这两个独特的卖点进行海陆空三位一体的立体轰炸策略,（,M3特区项目持续期,） 我们的阶段传播方式,在强销期之后进入盘整时期，对前期的客户进行消化后，将具体实行“杀手剪”计划，迎接第二个高潮期，这是一场攻坚性的的战役，销控做的好的话，问题解决的将相对容易一些，但由于我们前期是低价入市，势必对销售价格进行高频率、小弧度的价格调整，此时，价格的抗性已经凸显，这个问题必将通过提高项目的品质从而提高性价比这个方面得到根本的解决。,（,M3特区,） 投资牌怎么打,我们将对投资客启动,五项投资计划,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之一）,自用型买家,（一般为买一套）,通过数据对比说明“买比租好”,举例：买一套65平米的复式住宅，月供1650元，而在附近租房子每月需要3200元左右，从而推出“买比租好”,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之二）,投资型买家-四年还本计划,买一套65平米的复式住宅，月供1650元，而在附近租房子每月需要3200元左右，从而四年收回成本（首付3万，年赚17800元，四年收回首付款）,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之三）,以租带养型买家,（一般为购买2-3套）,买两套，一套自住，一套出租，出租的价格3200元减去每月1650元的按揭，每月赚1550元，正好够自住的那一套的银行按揭,推出市中心房子5460元/平米的震撼价格,本例子可做如下延展，例如主标为：,只要你有眼光，在市中心,5460元/平米,你能轻松出手（暂定）,市中心,百万富翁,生产线正式启动（暂定）,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之四）,大投资客,-,1-3年回租计划,主要为购买半层或一层的客户,假如购买五套，我们在交房后三年内以比市场略低的价格回租，并且是一次性付清,例如：65平米5套，首付138万，我们按1800元/套/月回租，这样就一次性还返资金为34万,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之五）,上海首家带租约的房子,和21世纪不动产机构合作，推出上海市首家带租约的房子的概念，也就是说，不管我们的房子你买不买，这套房子租出去没有任何问题，因为租约已和21世纪不动产机构签定,（,M3特区,） 广告怎么做,我们对广告的要求是,版面时尚，性感-抓人,主标契合消费心理-感人,递项目准确-吸引人,（,M3特区,） 推广思考,思考之一：在本案中我们建议在该项目的顶层设立会所，目的有四,一，提高楼盘的附加值，有利于价格的提升,二，由本项目的客户层次所定,三，为本房地产公司后续开发的楼盘提供口碑传播,四，可以把会所卖出去，实现“一房两卖”,（,M3特区,） 推广思考,思考之二：,售楼处位置不合理，建议搬迁,思考之三：,销售控制要做好，以利于投资客户的购买,思考之四：,销售人员的服装要统一并符合目标客户层次,（,M3特区,） 总结,我们将全力以付，精益求精，,最终实现,项目和公司品牌,的双赢局面,谢 谢,M,3特区,2004年度营销推广建议书,2004年10月,本报告将就以下几个问题展开着重讨论,当前营销存在的问题,案名的确立,M3特区项目营销主题的确立,推广阶段的划分和各个推广阶段的传播主题,推广手法的运用原则以及推广思考,【,M3特区,】,推 广 目 录,第一部分：当前推广存在的问题以及解决办法,第二部分：推广阶段性策略,（各个阶段推广传播主题的确立）,（传播内容以及媒体配合的思考）,（媒体组合计划）,第三部分：推广思考,【M3特区】,当前推广存在的问题,作为本案2003年度的整体包装存在以下四个问题,一是（广告宣传方面），楼盘亮相之后，在上海楼市没形成冲击效应，特别是广告传播主题不明确，给人一种很乱很杂的感觉，,二是（媒体组合方面），媒体组合比较随意，没有集中优势兵力，在主流媒体上形成传播效应,【M3特区】,当前推广存在的问题,三是，（主题定位方面）作为本案的主题定位不准确，没有解决“房子卖给谁”的问题，造成客户质量不高，不是“没有客户”而是“没有找到客户”,四是，（营销主题方面）可以说,M3,特区没有营销主题，没有解决“房子是什么”的问题，没有给人一种直接的概念，例如，一想到,M3,特区，就想到“二七塔附近的70,M,2,的复式房”或者说没有给人一个简单的感觉：“这房子户型很有特点“等感觉,【M3特区】,当前推广存在的问题,综合以上情况，本案在推广时没有解决好,“,房子是什么的房子,”,“,房子是卖给谁的,”,“,房子怎么卖,”的问题,更为要命的是，案名（M3特区）不是很合理，让很多人不明白是什么意思，特区特在哪里，为什么叫M3特区等等问题,【M3特区】,当前推广的解决办法,我们将从以上四个方面对该楼盘进行广告宣传,项目的总体推广思路甄别,一，案名的重新选取,二，营销主题的确立,三，概念主题的寻找,四，客户定位的选择,五，媒体组合的方式,【M3特区】,项目推广的总体思路,借势造势原则，以“四量拨千斤”之式节省营销费用，借助“宝隆华庭”和“银宫”等营销人流，借势出击，因为只有我们的楼盘才有可能截留他们的客户,坚持两个拳头打人，压制旧的竞争对手，谨防新的竞争对手,从“M3特区-”我的空间，我做主”，这一功能主题入手，进行卖点保鲜释放，并让“M3特区”区别于其它竞争楼盘三个核心点，,真正市中心，纯复式，小户型,等三个方面进行强势释放,大众传播高空轰炸和现场活动地面推广相结合,【M3特区】,案名的选取,案名选取的原则须达到以下三个要求,一，由于本案户型的独特性，所以案名的选取不能遵循常规，要便于记忆,二，要对本案的核心卖点真正市中心，纯复式，小户型有直接的传播作用,三，要符合目标客户的心理特征,【M3特区】,案名的选取一,欲望阁楼,案名的解释,本案名属于时尚前卫型的,阁楼代表户型特征70平米的纯复式结构,欲望代表着一种心理状态，每个人都有自己的理想，我们在这里从客户的角度把理想理解为欲望,【M3特区】,案名的选取二,感性鸵鸟,案名的解释,本案名属于前卫时尚型的,人是感性的，由于我们房子的特征和别的有着很大的差别，因此买我们的房子的人肯定是更为感性的,鸵鸟是一种高大的动物，暗合了我们的复式户型结构,【M3特区】,案名的选取三,高巢家庭,案名的解释,本案名属于实用时尚型的,高巢代表我们的户型复式结构，并暗合我们是小高层结构和目标客户层次的心理需求,【M3特区】,案名的选取四,摩登.top,对案名的解释,摩登是英文里的,“时尚”意思,摩登.top表示顶级的时尚,中英文结合在视觉冲击的力度上会很大,【M3特区】,案名的选取,我们较为推崇的案名是：,欲望阁楼（首选）,高巢家庭（备用）,【M3特区】,营销主题的确立（一）,有以下四个营销主题，以供甄别：,上海只有一个市中心，,“欲望阁楼”在市中心的正中心,【M3特区】,营销主题的确立（二）,欲望阁楼成就上层梦想,【M3特区】,营销主题的确立（三）,欲望阁楼我的世界，我的市中心,【M3特区】,营销主题的确立（四）,欲望阁楼我的空间我做主,【M3特区】,营销主题的确立（五）,欲望阁楼真正的市中心，真正的家,【M3特区】,营销主题的确立（六）,欲望阁楼-,献给对事业和生活存有强烈欲望的人,【M3特区】,营销主题的确立,通观以上六个营销主题，,我们建议的营销主题是,上海只有一个市中心，,“欲望阁楼”在市中心的正中心,【M3特区】,概念主题的寻找,本案的概念主题是,市中心首个4S住宅,【M3特区】,概念主题的寻找,对4S的解释,S,un （真正的,阳光,住宅）-,4、8米超面宽设计，进深仅 11米,S,econd,（全部,复式的,住宅）-,65-74M,2,复式结构,S,outh （全,朝南,结构）-,全部朝南、南北跃透光通风设计,S,pirit （,主题的,，精神的）-,在市中心 的欲望楼阁，70年代专属住宅,【M3特区】,概念主题的寻找,需要说明的是，由于本案是重新定位，不宜提出新的概念， 所以我们只需在文案的,卖点,里以固定的形式体现.有一句话可以在所有报纸稿里体现：,本案时尚前卫，不为所有人准备，,只供有思想并对事业充满了欲望的人品尚,【M3特区】,客户定位的选择,我们的客户到底在哪里,（散户） + （投资客）,追求时尚的青年+有眼光的投资客,【M3特区】,客户定位的选择（散户）,散户的特征：,他们的年龄层次是,30岁左右，男女比例为55：45，男性占多,本案的潜在顾客群应该是不甘平庸、追求时尚的“上进青年”，共同的人文特征之一是年轻、有活力、思想上有一点前卫，思维上特别活跃，处于人生的奋斗阶段。,特殊行业的特殊从业者,【M3特区】,客户定位的选择（散户）,目标群共同的人文特征之二是繁忙，忙于工作、忙于交际，他们对交通的便捷性要求很高,他们大部分在现实生活中承受着更大的责任和压力反过来，他们对“家”的需求更,强调个性、舒适与完全的自由；,【M3特区】,客户定位的选择（投资客）,他们大都是事业成功的人士，在很多地方有投资，例如股票，期货等。,他们有独到的眼光和过人的判断力,他们对房地产的理解比我们的销售人员还要深刻,他们的投资意识很强，一般情况下不易改变主意,他们对楼盘所处地段的要求很高 -（,投资回报要高,）,他们对投资回报特别敏感 - （,投资回报要快,）,他们对楼盘的交房日期要求比较苛刻-（,投资回报要早,）,【M3特区】,媒体组合策略,鉴于本案体量不大，户型特别，广告费用较少，我们建议的媒体组合策略为：,大河报硬广告,+上海晚报的软性文章,+DM单,+电视媒体,【M3特区】,媒体组合策略（报纸）,在报纸媒体上，我们的目的是在短时间内形成强烈的冲击流，,硬广告全部在大河报上投放,软广告全部在上海晚报上投放,在大河报上采取“间歇式”投放策略,先做C版（上海版）-消灭散户,然后做A或B版-全省范围内寻找投资客,【M3特区】,媒体组合策略（电视）,在电视媒体上，我们建议采用十秒的很有新意的广告来提高本案的知名度,创意性非常强的电视广告,对项目的知名度在“短期内迅速提高”会有有很大的帮助,【M3特区】,媒体组合策略（DM单）,DM单目的有三,利用,DM,单对周围区域的客户进行“地毯式”覆盖，使周遍区域有意向的客户收到,DM,单三次以上，迅速扫清周遍客户,对附近竞争楼盘进行有效拦截,对特殊行业者进行针对性派发,【M3特区】,项目推广的主线,明暗两条线推广的方针,【M3特区】,项目推广的主线（明线）,明线“硬攻”直击目标客户红心，由于本案的体量不大，广告费用有限，所以一定要,出奇兵,，以达到“,借船出海,”的目的,在硬广告上以主流媒体大河报为阵地，通过有效、准确、高质的文字效应，有效传达楼盘信息，在电视媒体上以上海一套二套为主，一个总体 的原则是,在媒体组合上形成“点射”而屏除“散射”,【M3特区】,项目推广的主线（暗线篇）,暗线以润物细无声的方式“软取”目标客户大脑，通过软性新闻和软广告等形式对我们的,目标客户群的兴趣，爱好，性格特征，,以及他们的喜怒爱乐购房习惯等进行详细的阐述，暗合他们的心理需求,暗线积极配合明线,从侧面对明线起到烘托、呼应,【M3特区】,项目推广的主线,（明线篇）,在强销期间，主要以硬广告的卖点释放为主要形式，在对前期客户进行消化的基础上，以项目本身的优良的性价比吸引新的客户，通过时尚，前卫，简洁的硬广告平面表现形式对客户形成有效冲击,另外在对,银宫和宝隆华庭,的造势行动进行有效的拦截，达到借势目的,主流媒体的硬广告为主，以活动为辅,借势求胜,【M3特区】,项目推广的主线,（明线篇）,在项目的持续期间，以“复式”和“总价”为主要诉求点，从硬广告，电视媒体组合立体出击，从而达到区别竞争楼盘的目的。,广告和SP活动并驾齐驱,融势取胜,【M3特区】,项目推广的主线,（明线篇）,在项目的尾盘期间，,我们将利用M3特区的一个最大的隐性优势，目标客户群的纯粹和感性，对项目进行身份定位，这时采取,“,有所为必有所不为”,的方针，对目标客户进行有针对性的广告宣传（例如，本案只为夜晚12：00仍在奔波的人准备，9：00点钟已进入梦想的人切莫对本案存有欲望，欲望阁楼-献给对事业和生活存有强烈欲望的人）,【M3特区】,项目推广传播三阶段,12月,2004年11月,2005 年4月,第一阶段：,面的扩张,解决项目知名度问题,第二阶段：,质的完备,（解决项目美誉度问题）,第三阶段：,准的对接,（解决项目忠诚度问题）,【M3特区】,阶段传播目的和主题 （预热期-开盘期）,坚持两手抓的方针，在前期要着手打两场战争。,一场战争解决“面的扩张问题”，,一场战争是管城区的局部战争,我们的阶段传播目的和主题 （预热期-开盘期）,第二只拳头是打一场局部战争,集中优势兵力在管城区打一场歼灭战（具体步骤如下）,东西大街和南下街的交叉口的广告牌要重新做，具有很好的视觉引导作用。为以后的截流打下伏笔,利用大河报的夹页对管城区进行“高频率”和“高密度”的地毯式轰 炸，周遍2公里以内的有意向客户每人要收到DM单三次以上，造成M3特区要大动作的现象。,M3特区“四次大型活动”冲击波,铺垫期,第一高潮期,上升期,第二高潮期,我们的阶段传播目的和主题 （强销期）,在预热期的强势传播之后，会有以下几个效果,将对区域客户（管城区和部分金水区客户）进行有效的覆盖利用广告对竞争者实现了有效的区分，对竞争者实现了高压的态势,更为重要的是，附近的楼盘在开盘时也要造势，以形成自己的开闸放水的局面，我们正好可以利用这种心态打“时间差”,这将为我们“借力使力”提供了有效的工具,真正的智慧是善用别人的智慧，真正的力量是善用别人的力量,我们的阶段传播目的和主题 （持续期）,提升价格，体现项目利益点和升值潜力,连续的SP活动对已成交客户的优惠措施，例如举行凭,已成交客户的签字-一字千斤的承诺，已成交客户可享受免费的物业管理费等措施（具体另案提交）,“准的对接”上将是我们的传播的目的。,我们将启动“兴趣营销”和“体验式营销”两 大营销形式,（,M3特区项目持续期,） 我们的阶段传播目的和主题,这是一场攻坚性的的战役,我们的阶段传播目的和主题 （持续期）,启动“杀手剪”计划,我们将在照顾所有卖点的基础上对“总价”和“纯复式”这两个独特的卖点进行海陆空三位一体的立体轰炸策略,（,M3特区项目持续期,） 我们的阶段传播方式,在强销期之后进入盘整时期，对前期的客户进行消化后，将具体实行“杀手剪”计划，迎接第二个高潮期，这是一场攻坚性的的战役，销控做的好的话，问题解决的将相对容易一些，但由于我们前期是低价入市，势必对销售价格进行高频率、小弧度的价格调整，此时，价格的抗性已经凸显，这个问题必将通过提高项目的品质从而提高性价比这个方面得到根本的解决。,（,M3特区,） 投资牌怎么打,我们将对投资客启动,五项投资计划,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之一）,自用型买家,（一般为买一套）,通过数据对比说明“买比租好”,举例：买一套65平米的复式住宅，月供1650元，而在附近租房子每月需要3200元左右，从而推出“买比租好”,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之二）,投资型买家-四年还本计划,买一套65平米的复式住宅，月供1650元，而在附近租房子每月需要3200元左右，从而四年收回成本（首付3万，年赚17800元，四年收回首付款）,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之三）,以租带养型买家,（一般为购买2-3套）,买两套，一套自住，一套出租，出租的价格3200元减去每月1650元的按揭，每月赚1550元，正好够自住的那一套的银行按揭,推出市中心房子5460元/平米的震撼价格,本例子可做如下延展，例如主标为：,只要你有眼光，在市中心,5460元/平米,你能轻松出手（暂定）,市中心,百万富翁,生产线正式启动（暂定）,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之四）,大投资客,-,1-3年回租计划,主要为购买半层或一层的客户,假如购买五套，我们在交房后三年内以比市场略低的价格回租，并且是一次性付清,例如：65平米5套，首付138万，我们按1800元/套/月回租，这样就一次性还返资金为34万,（,M3特区,） 投资牌怎么打（之五）,上海首家带租约的房子,和21世纪不动产机构合作，推出上海市首家带租约的房子的概念，也就是说，不管我们的房子你买不买，这套房子租出去没有任何问题，因为租约已和21世纪不动产机构签定,（,M3特区,） 广告怎么做,我们对广告的要求是,版面时尚，性感-抓人,主标契合消费心理-感人,递项目准确-吸引人,（,M3特区,） 推广思考,思考之一：在本案中我们建议在该项目的顶层设立会所，目的有四,一，提高楼盘的附加值，有利于价格的提升,二，由本项目的客户层次所定,三，为本房地产公司后续开发的楼盘提供口碑传播,四，可以把会所卖出去，实现“一房两卖”,（,M3特区,） 推广思考,思考之二：,售楼处位置不合理，建议搬迁,思考之三：,销售控制要做好，以利于投资客户的购买,思考之四：,销售人员的服装要统一并符合目标客户层次,（,M3特区,） 总结,我们将全力以付，精益求精，,最终实现,项目和公司品牌,的双赢局面,谢 谢,
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