商业广场租金价格策略讲义课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,加州湾商业广场租金价格策略,营销策划部商业组,2007.5,前言,加州湾商业广场租金价格策略,1,、项目主力店进场装修时间为,2007,年,10,月,1,日（距目前个月）,项目商业开业时间预计为,2008,年,1,月,1,日（距目前,7,个月）,2,、项目集中商业整体销售谈判中,3,、招商团队通过对商家的定向拜访及现场到访商家的宣传，成都市场了解,项目物业基本情况及主力店的各类商家约,800,户，目前,1F,招商工作即将,进入商铺租赁签约阶段,鉴于以上原因，为了保证公司利益，我们应作好多手准备：,1,、竭尽全力在公司计划节点前实现销售（从目前接触的基金来看，项目的出租率及租金价格直接影响售价）,2,、做好由我司经营管理,(,招商,),的准备,-,目前招商工作按计划开展（,1F,有多家商家等待签约,即需确定租金价格,作好签约的准备）,目录,一、项目介绍,商业氛围,项目规划,区域介绍,区域竞争,楼层规划,商铺划分,人流动线,二、招商进展,签约商家,商家情况,优玛特,苏宁电器,艺博学校,接触商家,意向商家,三、租金价格,市场参考,区域租金,商家反馈,定价依据,价格表,四、招商策略,招商方针,推广策略,优惠策略,签约流程,价格体系,加州湾商业广场租金价格策略,收益分析,定价原则,项目介绍,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,位置,商气,交通,人口,项目地址,:,成都市二环路北一段,10,号,(,距离天府广场约,4,公里,),项目处于成都市政府规划的,19,个片区商业中心,-,沙湾会展商务中心的核心位置,.,加州湾,一,项目介绍,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,位置,商气,交通,人口,3km,约,70,万,2km,约,55,万,1km,约,40,万,项目地处成都市二环路和城市西北进出城主干道交汇处,(,但因新建的二环路隔断了二环路外到项目的人流,),项目门口公交线路,:11,条,(,为了有效聚集商气和人流,2006,年底商业组已成功将公交站台移置到项目商业最佳位置处,),步行,5,分钟到项目公交线路,:13,条,周遍区政府机关、西南交大师生、商务办公人员、高端居住人群是项目消费群有力的保障,一,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,1km,1km,2km,沃尔玛,易初莲花,欧尚,一,项目介绍,经营面积：,16000 ,（、）,商场停车位,:,约,300,个,经营面积：,15000 ,（、）商场停车位,:,约,150,个,经营面积：,15000 ,(1F,、,),停车位,:,约,600,个,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,项目定位：集购物、娱乐、休闲餐饮等为一体的综合商业广场,业态规划：生活超市、家电卖场、休闲百货、中西快餐、酒水吧等,招商进展：主力商家已签约，目前,1F,超市联营区商家储备筛选中,（计划于,2007,年,7-10,月集中签约）,开业时间,：预计,2008,年,1,月,1,日,一,项目介绍,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,集中商业：商铺,57,个 展台,22,个 展柜,12,个 底商：商铺,4,个,商铺和展台面积在,30,-40 ,（,8.4m * 4m,）,的共,60,个，其余均为大于,60 ,1F,商铺划分,一,项目介绍,划分理由,: 1,、尽量将商铺划小（商家实际经营若需要大面积的，可自行撤除隔墙即可），可有效,控制单间商铺租金总价，提高租金单价,2,、公共通道中间为展台（,8.4m * 4m,），避免形成多条“内街”分散人流,使视觉空间开阔,保证所有商铺的展示效果,休闲服饰,干杂类,中式快餐,箱包,鞋帽类,饰品类,化妆品类,药店 眼镜行,银行、快餐等,商业氛围,区域介绍,区域竞争,项目规划,业态规划,商铺划分,人流动线,动线理由：,1,、最大化利用主力商家,（生活超市等）,客流量,2,、避免,1F,商铺经营死角，保证了商铺客源，提高了商铺商业价值,（参考成都家乐福超市布局）,一,项目介绍,强制人流动线,1F,人流动线,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,租赁总面积,:,约,13600,(2F,约,4800,、,3F:,约,8800 ),首期租金单价,:30,元,/ /,月,(,含物管费，从第六年起每,3,年递增,5%),合同时限,: 2006,年,8,月,2027,年,12,月 合同总额,:,约,1,亿人民币,简述：,大型生活超市合理租金价位约为,35,元,/,月,本项目在招商谈判阶段由于开发进度等要求，未有充足时间进行价格谈判,（当时进入招商实质谈判商家还有“新一佳”、“百佳”等，但都因他方决策流程跟不上我方时间要求而被迫放弃）,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,租赁总面积,:,约,4400,（,1F,约,400,、,2F,约,4000 ,）,首期租金单价,:1F 180,元,/ /,月、,2F 40,元,/ /,月,（从第四年起每,3,年递增,5%,，物业管理费和空调使用费,15,元,/ /,月,）,合同时限,: 2006,年,11,月,2017,年,9,月 租金总额,:,约,3,千万人民币,简述：,此租金价格,（含物业管理费和空调使用费）,在家电卖场中算偏高，苏宁电器的签约稳定了项目商业后续的招商工作开展,（在确保项目成功的前提下，为进一步实现项目价值最大化，后期可考虑调整其上,4F,或择优再选其他业态替换）,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,租赁总面积,:,约,2540,首期租金单价,:17,元,/ /,月,(,从第四年起每,3,年递增,5%),合同时限,: 2007,年,4,月,2017,年,9,月,4F,简述：,1,、解决了,4F,后场柱网密集且不规整区域,（此区域属招商难点区域），,为,4F,剩余部分提高,租金价格作好铺垫,2,、为项目增加了稳定的消费群体,（每天接送学生的家长约,1,千人次左右）,，为后期招商带,来强有力的说辞,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,目前接触商家,800,余家，如：,服装类：,劲浪体育、 百丽体育、 海豚体育、 宝渝体育、 美特斯邦威 、班尼路 佐丹奴、 海霸 、以纯 、高邦 、,FUN,、真维斯、 森马 、时代印象、 歌莉娅 安踏、 特步 、莱古洛 、时尚梦想、 金鲨鱼、 杰克走路 、 自由鸟、 阿瑟斯 卡玛、 堡狮龙、 依米奴、 匡威 、,361,度等,饮食类：,味千拉面、德克士、多伦哥、良木缘、桥香园、菜根香 、顶好、罗莎、好利来、马得利、优之良品、好吃屋等,烟酒茶类：,名烟名酒、竹叶青 、天福茗茶 、欧味多 等,饰品类：,流行美、千与千寻等,签约商家,苏宁电器,商家情况,接触商家,意向商家,艺博学校,优玛特,二,招商进展,1F,意向商家统计,（数据截止,2007,年,4,月底，该统计表是未涉及租金价格的意向统计）,1,、希望入驻商家多为面积较小,(20,至,30,平米,),烟、酒精品店以及,100,左右快餐店,2,、持观望态度多为成都目前具市场号召力品牌以及其他超市招商区经营商家（约,170,户），,此类商家首先对统一优玛特超市不了解，其次品牌商家希望更多得到优惠政策的支持，,其余商家则视品牌专卖店入驻而跟随,3,、放弃商家对超市招商区不了解,(,需进一步引导,),市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,三,租金价格,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,1,、基本点, 满足项目整体销售的基本回报率，力争利润最大化, 通过对区域分析、市场分析、商家分析制定切实可行的租金价格, 确保项目整体开业,2,、出发点, 市场：用成都市场具有类比性的超市联营区租金作参考对比, 售价：根据整体售价及基金要求投资回报反推租金,定价原则,三,租金价格,欧 尚,280,元,/,月,400,元,/,月,嘉信茂广场,140,元,/,月,+,扣点,(,均价,200,元,/,月,),220,元,/,月,+,扣点,(,均价,240,元,/,月,),汇龙湾广场,100,元,/,月,120,元,/,月,注：以上租金均含管理费、按使用面积计算,1F,联营区,2F,、,3F,超市出入口,1F,联营区,2F,、,3F,超市出入口,1F,联营区,2F,、,3F,超市出入口,店 名 商铺位置 租金均价,1,、欧尚超市在成都市场经营状况良好,其联营区租金高；,2,、嘉信茂广场因开业不久，目前处于市场培育期,租金相对合理,3,、汇龙湾广场因易初莲花经营惨淡（卖场经营思路、动线设计、停车位等因素），导致超市,联营区租金较低。,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,三,租金价格,1,、能接受,300,元,/,月的商家为经营,烟、酒、茶、保健品等的精品专卖店,商家，其租赁面积小总价底；,2,、承租能力在,200,元,/,月的多为租赁面积在,40-80 ,的商家，其业态为,珠宝、饰品、鞋类箱包、,眼镜药品及非主力服装,等；,3,、期望租金在,150,元,/ /,月以内的商家多为,品牌运营商,（因自身在成都有一定品牌力，所以在面对招,商时较别的商家强势），租赁面积在,80-200,左右；,4,、期望租金在,80,元,/,月以内的多为,主流运动服饰、品牌餐饮休闲商家,，如劲浪、邦威、班尼路等。,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,三,租金价格,家乐福在成都市场是经营较成功的超市，其超市联营区也最具有借签意义。本项目与家乐福光华店就商业区域价值、产品业态规划、人流动线等均具有相似性，故我们在制定,1F,租金价格时以其作对比参考的依据,商铺面积越小，租金单价越高,租金不含物业管理费,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,同行参比,售价参考,三,租金价格,家乐福光华店联营区（）,加州湾集中商业（第,1,年）,服装、箱包、饰品类：,230,元,/,月,(,约,60,个铺面，面积约,3200 ),服务类租金：,160,元,/,月,（,2,个商铺，面积约,45 ,）,餐饮类：,90,元,/,月,(,因目前已有商家接受该价格）,（,2,个商铺，面积约,600,）,医药类、眼镜行：,300,元,/,月,（因超市娱乐业态租金较低，我们招商时以精品专卖店等代替）,(,约个商铺，面积约,370,）,租金均价：,215,元,/,月,因 “统一优玛特”的知名度（品牌号召力）因素及市场处于前期培育期：,本项目在制定各业态市场合理价格时应略底于家乐福光华店租金,(,其租金的,80%,最为合理,),注：,1,、以上均为使用面积租金,2,、本项目,1F,因增加租金相对较高的业态的商铺数量提高了租金单价,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,同行参比,售价参考,1F,租金单价（使用面积）,:,252,元,/,月,1F,月租金,:107,万,/,月,1F,使用面积,4250,1F,月租金,三,租金价格,年总租金,:2134,万,/,年,总售价：,2.2,亿,投资回报率,:8%(,税后,),（目前与“嘉德”洽谈的回报率为税后,7%,）,总售价*,8%,0.825,年总租金,:2134,万,/,年,年总租金,- 2F,、,3F,、,4F,年租金,1F,月租金,:107,万,/,月,2F,、,3F,、,4F,年租金,:845,万,/,年,（,4F,未出租部分建筑面积租金按,30,元,/,月计算,）,12,以与基金洽谈的集中商业部分售价来分析：,（“投资回报”、 “年租金”均指第年）,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,同行参比,售价参考,三,租金价格,结论：,1,、集中商业,1F,综合“同行参比”、,“,售价参考”：,1F,租金的合理范围应在,215,元,/,月,-260,元,/,月之间，故本方案就使用面积租金最终底价定为：,230,元,/,月,;,为追求项目利润最大化以及考虑实际招商过程有价格谈判因素，本方案同时制定使用面积的目标租金价格：,280,元,/,月,注：,该租金为第,1,年租金，从第,3,年起每年递增,3%,；租金不含物业管理费，物业管理费（含中央空调费）以建筑面积计算，单价为,15,元,/,月。,2,、底商,1F3F,A,、参考集中商业,1F,租金，因底商,1F,单间商铺面积,200,以上且经营业态限制，租金价格应略底于集中商业,1F,租金；,B,、报集团底商部分建筑面积销售价格均价,11000,元,/,（,1F 20000,元,/,；,2F 8000,元,/,；,3F 6000,元,/,）,以市场正常投资回报率,8%,（税前）计算参考；,综合所得：,底商,1F,建筑面积租金：底线价格,150,元,/,月,；目标价格,180,元,/,月,底商,2F,建筑面积租金：底线价格,60,元,/,月,；目标价格,80,元,/,月,底商,2F,建筑面积租金：底线价格,40,元,/,月,；目标价格,60,元,/,月,注：,1,、该租金为非餐饮类租金，餐饮类租金在该基础,下调,30%,，若实际招商中部分引进餐,饮类，则其租金差额由非餐饮类商铺租金弥补；,2,、该租金为第,1,年租金，按市场规律每,3,年递增,5%,；租金不含物业管理费，物业管理费,以建筑面积计算，单价为,5,元,/,月。,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,三,租金价格,集中商业,1F,目标租金价格示意图,集中商业,1F,目标租金价格表,集中商业,1F,底线租金价格示意图,集中商业,1F,底线租金价格表,底线价格,目标价格,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,集中商业,1F,底商,1F-3F,三,租金价格,底线价格,目标价格,底商租金测算：,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,集中商业,1F,底商,1F-3F,三,租金价格,年总收入,年总支出,2513.4,（租金）,166.6,（物业管理费）,144.00,（商场管理费）,910.3,（总支出）,1913.7,万元,市场参考,价格体系,定价依据,区域租金,市场反馈,价格表,收益分析,定价原则,注,:,以底线租金价格测算,年总收入 年总支出 年净收益,推广策略,优惠政策,招商方针,四,招商策略,项目交付时间距目前将有,4,个月准备期，在此期间首先,攻克品牌商家签约,，以带动跟随经营业主签约，本着先难后易，由远而近的原则，以确定,品牌商家入驻为先导,，,给予优惠支持政策,，循序渐进提升项目的商业气氛及形象，最终得到众商家的认可。,招商方针,签约流程,推广策略,优惠政策,招商方针,四,招商策略,造势,=,造市，根据项目实际情况，为引导商家关注，拟采用全方位、多角度、多手段的复合宣传推广策略：,A,、对统一优玛特及超市联营区（,1F,）软文广告；,、现场外立面招商及商业形象广告；,、招商手册印制并针对性散发；,、招商现场商业气氛营造；,、面向社会的联谊推介相关活动。,招商宣传推广,签约流程,推广策略,优惠政策,招商方针,四,招商策略,虽然项目地处商业区域中心地带，但基于一般商业市场成熟培育期多在三年左右，为了弱化商业氛围尚未成型，商气不足等因素，可以采用以下具体策略：,、赠送品牌运营商拓展人员花车或背柜折扣：,相关人员背柜租金给予五折优惠（具体以免租期的方式实现）,、品牌商家免租期延长以平衡其租金压力：,免租期（底线）：六个月（至,2008,年,06,月,30,日）（因项目正规交付时间为,2008,年,4,月,30,日，实际免租期只有,2,个月）,、品牌商家给予装修补贴：,品牌（或对本商场整体经营有利的，最多不超过,3,家）商家装修补贴：最高补贴,1000,元,折算成租金以免租期的方式返还,、餐饮和租赁面积大的商家前期首付款标准适当放低：,餐饮和租赁面积大的商家首付款为月租金三个月,优惠政策,签约流程,推广策略,优惠政策,招商方针,四,招商策略,签约流程,为了有效提高招商效率，,1F,商家的商铺租赁流程建议按以下方式完成：,1,、在租金底线价格之上（含优惠政策）的商铺，按照,万科加州湾商业广场商铺租赁合同,现场签约盖章完成租赁手续，由现场财务人员收取款项；,2,、低于租金底线价格（含超出优惠政策范围）商铺，按公司“合同会签流程”会签。,注：,万科加州湾商业广场商铺租赁合同,模版已会签通过并印刷完成,THE END,