资源描述
大成集团西四环项目,策划工作报告,北京中原投资顾问部,针对本项目情况，策划工作已经完成三个阶段：,第一阶段：项目所处核心区域市场研究,第二阶段：项目所处西部地区整体市场研究,第三阶段：项目发展建议及未来相关物业市场发展预判,整体策划工作说明,第一阶段：项目所处核心区域市场研究,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,区域在城市中的发展地位,中关村科技产业发展区域,金融街商务区域,西长安街发展带,西部居住区,处于城市发展带的交接处，整体区域环境趋向于西部居住区，居住氛围浓厚，商业发展基础薄弱，商务受中关村区域影响明显。,区域发展综述,区域人口,区域规划,区域认知,区域居住人口密集，主要为早中期住宅居住人口，人口背景主要为企业中层及高层管理人员,隶属中产阶层,例如汤泉逸墅/诚品建筑项目居住人群;政府事业单位工作人员及家属,金雅园项目隶属部分地税局;区域原著回迁居民,例如金雅园部分回迁房及区域老式住宅.,区域内无最近规划,土地新项目的规划与开发主要集中在南侧临近长安街区域,土地开发基本处于饱和,;,道路交通条件基本已经成熟,地铁六号线设立五方居站是区域规划重要利好,;,区域已经形成良好的居住氛围,客群对区域居住物业认可度很高,;,区域商务氛围偏弱,但受北部中关村影响,大量产业下游小型企业有进驻的趋势,区域商业发展薄弱,生活消费购物消费主要在北部金源购物广场,区域专业市场发展相对繁荣,五棵松商业将是未来区域新的商业亮点,;,区域研究范围界定,经过对市场环境实际探察后,确定研究区域,说明如下:,西四环外以西区域以居住项目为核心,商业金融可参考项目极少,对本区域项目影响很小,可借鉴项目主要分布在四环沿线,因此西四环沿线作为研究区域的西侧边界,;,引水渠东侧区域已经成为西三环商务带,其整体区域环境已经发生改变,对于本项目实际市场环境相差较大,因此引水渠沿线作为研究区域的东侧边界,;,四季青桥以北地区受到中关村地区影响明显,市场环境变化较大,尤其是商业及办公市场,因此杏石路沿线作为研究区域的北侧边界,;,长安街以南受到长安街阻隔及长安街特殊的发展条件,市场情况具有特殊性,不具备广泛研究性,因此复兴路作为研究区域的南侧边界,.,研究区域范围为北至紫竹院路（杏十口路）北侧，南至复兴路，西至西四环西侧，东至引水渠沿线。,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,华堂商场,沃尔玛,太平洋百货,金四季购物中心,阜石路餐饮街,百货、卖场,餐饮,休闲娱乐,超市,专业市场,权金城,金佰翰商务会馆,配套商业,依斯特大厦,WE,爱家家居,绿馨家园,汽车装饰,牛顿办公区,嘉豪国际大厦,玲珑塔建材,大成顺天府超市,华润万家,午夜丽人歌厅,郁陵岛烤肉,天外天烤鸭,顺天府超市,中联汽车市场,劲飞红木专卖,奔驰汽车专卖,保时捷汽车专卖,斯柯达汽车专卖,紫金长安底商,花卉市场,摄影器材城,集美家具城,四季青桥,商业聚集带,五棵松,商业聚集带,西翠路沿线商业,玲珑路沿线商业,碧水,云天,区域商业市场布局,项目,类型,规模（万,）,档次,租金价格,现状,金四季购物中心,百货、卖场,13.24,中档,倒扣流水,经营情况良好,华堂商场,紫金长安商业,百货、卖场,4.2,中高档,倒扣流水,经营情况良好,五棵松场馆商业,百货、卖场,12.4,中高档,待定,已签约沃尔玛、太平洋百货，预计09.7进驻,爱家家居,家居专业市场,2.4,中高档,倒扣流水,经营情况良好,绿馨家园,家居专业市场,2.7,中高档,倒扣流水,经营情况良好,杏石路汽车装饰,汽配专业市场,1,中档,34元/天,经营情况良好,劲飞红木专卖,红木专业市场,0.3,中高档,经营情况良好,西四环沿线品牌汽车专卖,汽车专业市场,0.6,中高档,经营情况良好,中联汽车市场,汽车专业市场,3,中档,45元/天,经营情况良好,玲珑塔建材,建材专业市场,0.8,中低档,23元/天,经营情况良好,集美家居,家具专业市场,2,中档,5元/天,经营情况良好,摄影器材城,摄影器材专业市场,1,中档,5元/天,经营情况良好,华润万家,超市,0.2,中档,1.5元/天,经营情况良好,恩济东街顺天府超市,超市,0.15,中档,1.5元/天,经营情况良好,大成顺天府超市,超市,0.2,中档,1.5元/天,经营情况良好,百货卖场29.8万,专业市场7.7万,超市,0.55万,商业总体供应量达53万,区域商业市场供应状况,项目,类型,规模（万,）,档次,租金价格,现状,阜石路餐饮,餐饮,2-3,高档,经营情况良好,天外天烤鸭,餐饮,0.2,中档,经营情况良好,郁陵岛烤肉,餐饮,0.1,中档,经营情况良好,金佰翰商务会馆,休闲娱乐,0.3,中高档,经营情况良好,碧水云天,休闲娱乐,0.2,中档,经营情况良好,午夜丽人歌厅,休闲娱乐,0.1,中档,经营情况良好,权金城,休闲娱乐,1.5,中高档,经营情况良好,依斯特大厦,写字楼配套商业,0.1,中档,租金7元/天,售价4万元/ ,租售皆可，尚未入驻,WE,写字楼配套商业,0.15,中档,丽家宝贝整租,牛顿办公区,写字楼配套商业,0.6,中档,3元4.5元/天,仅剩一层300,嘉豪国际大厦,写字楼配套商业,1.5,中高档,610元/天,剩1300,紫金长安,住宅配套商业,0.76,中档,底商租金3元/天,底商售价,4万元/ ,70%开业，经营情况良好,西翠路沿线商业,住宅配套商业,1,中低档,35元/天,经营情况良好,玲珑路沿线商业,住宅配套商业,0.5,中档,23元/天,经营情况良好,商业总体供应量达53万,餐饮,2万以上,休闲娱乐,2万,写字楼配套,2.35万,住宅配套,2.26万,区域商业市场整体发展特征,区域商业发展呈现由南北部向中部辐射态势；,紫竹院路与玲珑路之间区域商业较少，以专业市场为主；,玲珑路与阜成路之间区域以社区商业配套和餐饮为主；,目前区域内两大商业聚集带是四季青桥周边以及即将有大体量商业入市的五棵松场馆区域。预计未来,1-2,年内，五棵松场馆区域将发展成为辐射西部的核心商业区。,西四环,蓝靛厂南路,玲珑路,阜成路,四季青桥,五棵松,百货超市,专业市场,百货,卖场,社区商业,餐饮,汽车维修,专卖,配套,商业,汽车专卖,紫竹院路,区域南北两端已有26万大规模百货、卖场类集中商业存在，区域中部覆盖社区配套型商业，西四环沿线以专业市场为主，本案应借助四环区位优势挖掘商业发展空间。,配套,商业,区域商业业态布局状况,项目,规模（万）,建筑形态,档次,现状,金四季购物中心,13.24,独立商业,中高档,运营中，运营情况良好,华堂商场,（紫金长安商业）,1.32,共4.2,独立商业,中高档,2008.6开业，运营情况良好,沃尔玛,（五棵松场馆商业）,待定,五棵松场馆商业共28.7,独立商业,中高档,已签约，预计2009年7月进驻,太平洋百货,（五棵松场馆商业）,待定,五棵松场馆商业共28.7,独立商业,中高档,集中分布区域南北两端，形成区域两大商业热点区域；,北部以金四季购物中心为主，满足周边居住客群日常需求；,南部的五棵松场馆商业聚集带将成为辐射西部的核心商业地带。,区域各业态发展状况百货卖场类,金四季购物中心,位 置： 坐落于西北四环路的四季青桥和城市贯通路,杏石口路交汇处西南角。,开业时间：,2003,年,建筑面积：,13.24,万,占地面积：,6.6,万,建筑形式：由北、中、南三个连体建筑组成,楼 层：,B1-F4,经营面积：,10,万平方米,停 车 位：,1300,辆,主 力 店：欧尚超市、百安居、苏宁电器、居室易美、凯瑞食神府、爱普奥特莱斯、特力屋,金四季购物中心,金四季购物中心,紫金长安商业,紫金长安紧邻五棵松场馆商业，总建筑面积约,61,万平方米，其中商业建筑面积约,10,万平方米。,物业类型,住宅底商,独立商业,酒店,建筑形式,局部2层,5层/6层,13层,商业分布,2、3期,3期,3期,面积（）,7600,42000,33000,单位面积,约150,最小1600平方米,业态规划,社区商业,综合商业、餐饮,已签约品牌,生活服务类,华堂商场,目前状态,全部售罄,华堂已签约,其他部分洽谈中,洽谈中,紫金长安商业华堂商场,位置：海淀区西翠路,17,号紫金长安家园,开业时间：,2008,年,楼层：,B1-F4,可经营面积：,1.32,万平方米,华堂商场,五棵松场馆商业,总占地面积：,52,公顷,规划建设规模：,35,万平方米,商业面积：,28.7,万平方米。,商业部分物业类型丰富，商场、酒店、写字楼、文化体育娱乐设施等一应俱全,物业构成：甲级写字楼,6.5,万平方米、中高档商业,12.4,万平方米、星级酒店,4,万平方米、文体产业设施,:5.8,万平方米。,整个项目将于,2008,年奥运会之后投入使用,商业部分已签约沃尔玛、太平洋百货，预计,2009,年,7,月入驻,五棵松场馆商业,五棵松奥运商业呈“,L”,型分布，位于项目最北侧；,五棵松奥运体育商业投入使用将带动西部区域的商业发展,，沃尔玛和太平洋百货的进驻将为区域商业注入活力，引导区域消费，同时奠定其区域核心商业地带的地位。,项目,类型,规模,（万）,档次,租金价格,现状,爱家家居,家居专业市场,2.4,中高档,倒扣流水,经营情况良好,绿馨家园,家居专业市场,2.7,中高档,倒扣流水,经营情况良好,杏石路汽车装饰,汽配专业市场,1,中档,34元/天,经营情况良好,劲飞红木专卖,红木专业市场,0.3,中高档,经营情况良好,西四环沿线品牌汽车专卖,汽车专业市场,0.6,中高档,经营情况良好,中联汽车市场,汽车专业市场,3,中档,45元/天,经营情况良好,玲珑塔建材,建材专业市场,0.8,中低档,23元/天,经营情况良好,集美家居,家具专业市场,2,中档,5元/天,经营情况良好,摄影器材城,摄影器材专业市场,1,中档,5元/天,经营情况良好,分布区域：四季青桥周边、西四环沿线、玲珑路；,市场经营业态涉及行业广泛，其中家居行业比例最大；,依据专业市场的经营特点，其目的性消费特征明显，其客群辐射范围,可以扩展到整个北京市区。,区域各业态发展状况专业市场类,专业市场,项目,规模（万）,华润万家,0.2,恩济东街顺天府超市,0.15,大成顺天府超市,0.2,超市商业集中分布在玲珑路以南区域，融入于居住社区内；,功能主要满足周边居住人群日常生活需求为主。,区域各业态发展状况超市类,项目,类型,规模（万）,档次,现状,金佰翰商务会馆,休闲娱乐,0.3,中高档,经营情况良好,碧水云天,休闲娱乐,0.2,中档,经营情况良好,午夜丽人歌厅,休闲娱乐,0.1,中档,经营情况良好,权金城,休闲娱乐,1.5,中高档,经营情况良好,区域北部（四季青桥周边）分布中高档会所，满足周边商务客群需求；,区域中部（玲珑路）分布大众休闲娱乐，满足社区居住客群需求。,区域各业态发展状况休闲娱乐类,项目,体量,（）,建筑,形态,类型,档次,租金,价格,现状,阜石路餐饮街,2-3万,独立商业,高档餐饮,高档,经营状况良好,区域餐饮以阜石路高档餐饮街最为著名，是西部地区餐饮消费的重要特色商业街。,区域各业态发展状况餐饮类,项目,类型,规模,（万）,档次,租金价格,现状,依斯特大厦,写字楼配套商业,0.1,中档,租金7元/天,售价4万元/ ,租售皆可，商户洽谈阶段，未入驻,WE,写字楼配套商业,0.15,中档,丽家宝贝整租,牛顿办公区,写字楼配套商业,0.6,中档,3元4.5元/天,仅剩一层300,嘉豪国际大厦,写字楼配套商业,1.5,中高档,610元/天,剩1300,区域写字楼配套集中分布在区域北部，四季青桥附近及紫竹院路两侧；,由于写字楼租住情况良好，大部分写字楼项目商业配套基本满租，空置面积较少；,满足商务办公人士及部分周边居住客群消费需求。,区域各业态发展状况写字楼配套类,写字楼配套,项目,类型,规模,（万）,档次,租金价格,现状,紫金长安,住宅配套底商,0.76,中档,租金3元/天,，售价,4万元/ ,70%开业，经营情况良好,西翠路沿线商业,住宅配套底商,1,中低档,35元/天,经营情况良好,玲珑路沿线商业,住宅配套底商,0.5,中档,23元/天,经营情况良好,住宅配套主要形式为住宅外围楼体底商；,住宅配套业态丰富，主要满足居民就近生活需求为主，例如美发、便利店、水站等。,区域各业态发展状况住宅配套类,区域在售商业分为：二手商铺、在售新房，在售及新增商业项目较少，商业出租情况普遍较好,分类,项目,类型,规模,（万）,租售价格,现状,二手商铺,紫金长安,住宅配套底商,0.76,租金3元/天,，售价,4万元/ ,70%开业，经营情况良好,在售新房,依斯特大厦,写字楼配套商业,0.1,租金7元/天,售价4万元/ ,租售皆可，商户洽谈阶段，未入驻,区域二手商铺以紫金长安底商为代表，由于紧邻五棵松场馆，未来商业价值看涨；,区域在售新房项目仅有依斯特大厦的商业配套有明确出售意向，面积较小,尚无商户签约。,区域商业租售状况,区域整体商业供应达,53,万，商业供应量较大，市场竞争较为激烈；,区域商业业态形式多样，百货卖场以及专业市场是区域商业重点发展业态；,整体商业分布较为零散，已经形成南部及北部两个重要商业据点，专业市场零散分布于区域内；,百货卖场经营状况较好，区域大量居住客群给予了足够的客群支撑；,专业市场经营状况较好，尤其是家居及摄影器材，北京市区内的定向消费客群给予足够支撑；,餐饮是区域内广泛分布业态，尤其阜石路餐饮街已成为高端商务客群固定消费地带，为区域商务餐饮消费提供场所；,未来五棵松大型商业的入市，势必形成西部区域的重要商业区域，未来区域商业竞争将加剧。,区域商业物业市场总结,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,纯商业性,写字楼,早期老旧,办公楼,企业总部,办公楼,依斯特大厦,郦城办公区,德润科技大厦,慧科大厦,金威大厦,嘉豪国际中心,牛顿办公区,西长安中心,新洲商务大厦,鑫荣泉大厦,丰裕写字楼,商住,办公楼,京鼎原商务楼,生物技术中心,中国大唐,北京印象商住,正豪办公大厦,颐安商务楼,区域写字楼市场布局,区域写字楼市场布局特征,西四环沿线写字楼项目：,郦城工作区、依斯特大厦、德润科技大厦、慧科大厦、西长安中心、生物技术中心、京鼎原商务楼、鑫荣泉大厦、丰裕写字楼、北京印象商住楼、新洲商务大厦,紫竹院路写字楼项目：,牛顿办公区、嘉豪国际中心、中国大唐,蓝靛厂南路写字楼项目：,金威大厦、正豪办公大厦、颐安商务楼,项目名称,地理位置,开发商,建筑面积（万平米）,入住时间,慧科大厦,海淀区五棵松路32号,北京市祺洋房地产开发有限责任公司,5.8,2008年,牛顿办公区,海淀区蓝靛厂南路25号,北京嘉友房地产开发有限公司,4.7,2004年,嘉豪国际中心,海淀区车道沟桥西南角,北京华顺方圆房地产开发有限公司,8.4,2005年,金威大厦,海淀区蓝靛厂南路,55号,北京农林科学院蔬菜研究中心,2.0,2007年,西长安中心,海淀区五棵松桥西北角,北京东方华旗房地产开发有限公司,5.1,2009年,伊斯特大厦,海淀区西四环北路15号,未知,2.5,2007年,德润科技大厦,海淀区西四环北路四季青桥南,德润房地产开发集团有限公司,1.3,2007年,新洲商务大厦,海淀区阜成路58号,北京天鸿宝业房地产股份有限公司,1.5,2001年,郦城工作区,海淀区西四环北路65号,北京永泰房地产开发有限公司,6.4,2005年,区域纯写字楼供应面积近,40,万平米；,单体写字楼面积集中在,4-6,万平米；,写字楼供应时间集中在,2004,年以后。,区域写字楼市场供应状况,区域写字楼市场供应类型,纯商业性写字楼,早期老旧写字楼,企业总部写字楼,商住两用写字楼,区域写字楼按照产品形态、客户特征分为四类,纯商业性写字楼产品功能配置较新、属于纯市场化租售操作的项目，是区域未来,写字楼市场供应的主要产品形式，也是本项目主要研究对象。,早期老旧办公楼发展特征,建筑形式：此类办公楼多为,4,层至,6,层的多层建筑，建于上世纪,90,年代甚至更早；,建筑面积：单体建筑体量较小，面积集中在,2000-6000,平米；,产品品质：产品品质差，多数写字楼没有电梯，没有中央空调；,租售价格：租金较低，一般租金在,2,元,/,天,/,平米以下；,客群特征：客户资质低，多为非技术型企业。,企业总部办公楼发展特征,建筑形式：产品较新，多为近年建成项目，单栋地上10层以上；,建筑面积：单体建筑面积较大，一般集中在2万平米左右；,产品品质：产品品质较高，与市场对外租售的写字楼项目相当甚至超过其品质；,租售价格：不对外租售；,客群特征：客户资质高，多为大型国有企事业单位。,商住办公楼发展特征,区域商住办公项目较少，以北京印象商住楼为代表，租金集中在1-2元/天/平米左右，可,商可住，也可以进行企业注册，产品平面布局类似于公寓，客户以小型企业或创业型公司,为主。,项目名称,租金（元/天/平米）,入住率,入住时间,慧科大厦,2.6-3.0,西区写字楼80,2008年,牛顿办公区,3.5,85%,2004年,嘉豪国际中心,3.7,90%,2005年,金威大厦,3.5,85%,2007年,西长安中心,2009年,伊斯特大厦,2.7-3.0,90%,2007年,德润科技大厦,3.5-3.9,90%,2007年,新洲商务大厦,3.4,90%,2001年,郦城工作区,2.0,85%,2005年,区域写字楼租金集中在,3.0-4.0,元,/,天,/,平米；,写字楼入住率相对乐观，基本保持在,85,以上，在国际金融危机的市场背景下，区域写字楼的入住率优于其他区域同类写字楼项目。,区域写字楼市场租赁状况,区域写字楼售价集中在,12000-20000,元,/,平米，与周边住宅项目价格持平或略低于住宅售价；,写字楼销售情况比较乐观，区域临近中关村区域使得写字楼购买性自用及投资需求皆比较旺盛。,目前在售的唯一写字楼项目是位于五棵松地铁口的西长安中心，销售走势较好。,项目名称,售价,（元/平米）,销售情况,慧科大厦,16000（二手）,东区整售做酒店，西区写字楼全部散售,牛顿办公区,16000（二手）,半栋楼散售，半栋楼目前自持租赁，物业分开管理，较为混乱,西长安中心,20000（新楼）,目前在散售，销售率达60,伊斯特大厦,12000（二手）,销售完毕，除一层外全部散售,郦城工作区,15000（二手）,全部散售完毕,区域写字楼市场销售状况,区域写字楼层数集中在地上,10,层左右；,区域写字楼户型多可灵活分割，标准间最小面积在,53-130,平米；,写字楼使用率普遍较高，与产品档次普遍较低有关。,项目名称,建筑面积（万平米）,层数,标准层（平米）,标准间（平米）,净高（米）,使用率,慧科大厦,5.8,地上12层，地下3层,西区1900,62-315,2.6,70%,牛顿办公区,4.7,地上12层，地下3层,2850,80-1400,2.8,76%,嘉豪国际中心,8.4,地上12-15层，地下3层,1600,130-1600,2.7,75%,金威大厦,2,地上10层，地下2层,1500,100-1500,2.4,72%,西长安中心,5.1,地上11层，地下2层,3800,53-309,层高3.2,71%,伊斯特大厦,2.5,地上13层，地下2层,1900,76-190,层高6.6,67%,德润科技大厦,1.3,地上9层，地下2层,1150,66-116,2.8,70%,新洲商务大厦,1.5,地上8层，地下2层,3395,2.7,70%,郦城工作区,6.4,地上8层，地下2层,5900,110-225,层高5.65-5.8,75%,区域写字楼市场产品状况,区域写字楼档次多为乙级写字楼；,项目名称,档次,外立面,大堂,电梯,空调,慧科大厦,乙级,LOWE中空玻璃幕墙,挑高9米，一层高4.5米，面积约500平米,22部通利,中央空调,牛顿办公区,乙级,浅色玻璃幕墙,挑高4.5米，面积约200平米,上海三菱,中央空调,嘉豪国际中心,乙级,干挂花岗岩、中空玻璃幕墙,挑高12米，面积约300平方米,15部合资OTIS,中央空调,金威大厦,乙级,整体玻璃幕墙,挑高9米，面积约300平米,4部合资电梯,分户冷暖空调,西长安中心,乙级,深灰色石材和大面积玻璃幕墙相配合,挑高7米，面积500,7部合资OTIS,中央空调,伊斯特大厦,乙级,浅色石材加玻璃幕,挑高4.5米，面积250平米,不知名电梯4部,中央空调,德润科技大厦,乙级,深色石材+玻璃幕,挑高9米，面积约250平米,不知名电梯4部,中央空调,新洲商务大厦,乙级,石材+面砖,挑高8米，面积500平米,4部OTIS直梯,开利中央空调,郦城工作区,丙级,断桥铝合金配中空玻璃,挑高4.5米，面积200平米,8部OTIS直梯,公共区域中央空调,区域写字楼产品品质状况,区域写字楼外立面材质多为玻璃幕或者玻璃幕加石材；,项目名称,外立面,慧科大厦,LOWE中空玻璃幕墙,牛顿办公区,浅色玻璃幕墙,嘉豪国际中心,干挂花岗岩、中空玻璃幕墙,金威大厦,整体玻璃幕墙,西长安中心,深灰色石材和大面积玻璃幕墙相配合,伊斯特大厦,浅色石材加玻璃幕,德润科技大厦,深色石材+玻璃幕,新洲商务大厦,石材+面砖,郦城工作区,断桥铝合金配中空玻璃,区域写字楼平面布局较为规整，异型结构少，主要保持使用率；,核心筒主要布局在平面中央或中部一侧；,个别项目形成环形结构，形成中庭，提高舒适度，例如郦城工作区写字楼的环形布置,金威大厦平面图,郦城工作区俯瞰图,郦城工作区平面图,慧科大厦平面图,区域写字楼产品内部格局,区域写字楼净高集中在,2.6-2.8,米；,部分写字楼产品为复式或类复式结构，层高在,5.65-6.6,之间，入住后需自行装修夹层。,项目名称,净高（米）,慧科大厦,2.6,牛顿办公区,2.8,嘉豪国际中心,2.7,金威大厦,2.4,西长安中心,层高3.2,伊斯特大厦,层高6.6,德润科技大厦,2.8,新洲商务大厦,2.7,郦城工作区,层高5.65-5.8,郦城办公区,区域写字楼大堂以两层挑高为主，面积集中在,200-300,平米区间；,公共空间以精装修为交房标准。,项目名称,大堂,慧科大厦,挑高9米，一层高4.5米，面积约500平米,牛顿办公区,挑高4.5米，面积约200平米,嘉豪国际中心,挑高12米，面积约300平方米,金威大厦,挑高9米，面积约300平米,西长安中心,挑高7米，面积500平米,伊斯特大厦,挑高4.5米，面积250平米,德润科技大厦,挑高9米，面积约250平米,新洲商务大厦,挑高8米，面积500平米,郦城工作区,挑高4.5米，面积200平米,区域写字楼配套设施品质主要体现在电梯及空调系统；,电梯皆为合资或国产不知名电梯，品质相对较差，投入成本较低；,采用普通的中央空调系统；,项目名称,电梯,空调,慧科大厦,22部通利,中央空调,牛顿办公区,上海三菱,中央空调,嘉豪国际中心,15部合资OTIS,中央空调,金威大厦,4部合资电梯,分户冷暖空调,西长安中心,7部合资OTIS,中央空调,伊斯特大厦,不知名电梯4部,中央空调,德润科技大厦,不知名电梯4部,中央空调,新洲商务大厦,4部OTIS直梯,开利中央空调,郦城工作区,8部OTIS直梯,公共区域中央空调,区域科技类企业聚集特征明显，文化教育及咨询顾问类企业也较多；,区域多数写字楼项目可享受中关村高科技园区优惠政策，因此受区域较低租金的吸引，很多创业性科技类企业在区域落户；,区域写字楼市场客群状况,区域写字楼市场发展总结,写字楼多聚集在主要交通路线，西四环、紫竹院路、蓝靛厂南路，位置条件优势明显；,目前区域写字楼市场存量近,40,万平米，平均入住率在,85-90,之间，市场需求较为旺盛；,区域写字楼租金集中在,3-4,元,/,天,/,平米，价格优势明显也是区域写字楼发展的重要支撑；,区域在售写字楼较少，销售价格与住宅价格持平或低于，市场竞争相对较小；,区域写字楼多为中档偏低物业，性价比高是这个区域写字楼产品的优势；,区域办公客群主要来源于周边发展区域影响，尤其是中关村科技产业区，中下游企业是本区域办公的主要客群。,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,区域公寓市场发展状况,区域无40或50年立项公寓项目，其原因主要总结如下：,区域市场环境,区域市场需求,1 早期区域住宅开发为主，已经形成浓厚的居住氛围；,2 后期市场发展已改善生活环境，增加商业配套为主,要目标；,3 商务氛围较差，难以形成高档公寓的商务需求。,1 市场需求主要为居住为主、中低端办公日渐活跃；,2 区域住宅项目较多，可满足居住需求的选择；,3 40年产权居住类产品不具备竞争优势；,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,西海国际中心,地理位置,海淀区苏州桥东北角，临近10号线和4号线两条地铁线。,开发商,北京中基宏源房地产开发公司,占地面积,1.12万平方米,建筑面积,总面积9.37万平方米，地上面积6.399万平米。,项目简介,项目总体规划,整体规划,地上1-3层为独立式商业，共 14542平米。写字楼总面积49370平米，共分ABC三塔。,A座总层数18层，总建筑面积41567平米，写字楼面积33919.2平米。,B座总层数9层，B座总建筑面积9998.8平米，写字楼面5599.1平米。,C座总层数12层，C座总建筑面积12346.5平米，写字楼面积8842.4平米。,项目产品状况,产品情况,写字楼,A栋,50年产权，写字楼，33912平米，8部电梯，层高3.4-3.5米，顶层（次顶层）5.0米，面积灵活分割。,B栋,50年产权，写字楼，5599.1平米，共9层，配2部电梯，层高3.4-3.5米，顶层（次顶层）5.5米，面积灵活分割。,C栋,50年产权，写字楼，8842.4平米，楼高12层，配3部电梯，层高3.4米，顶层（次顶层）5.5米 ，面积分割50-135平米 。,商业,底商,40年产权，层高4.5米、5.1米，面积分割500-7000平米。,项目销售状况,销售情况,写字楼,A栋,整售（客户未定），平层价格23600元/平米，顶层价格28000-33000元/平米，在售。,B栋,整售（客户为某知名上市国企），平层价格23600元/平米，顶层价格28000-33000元/平米。,C栋,散售（内部认购30左右），未开盘，价格预计与A、B栋同。,商业,底商,均价75000元/平米，销售率40（B与C栋下部第三层商业已随B栋整售，C栋下方商业随C栋整售）。,项目借鉴点,物业定位的转变,C栋由早期的公寓规划转变为写字楼，其转变,实际是顺应市场需求的转变，代表区域存在中,小企业办公的需求。,早期C栋规划,现在C栋规划,整售与连带的营销方针,1 采用局部整售的方式，形成企业独栋，比较有利,于整体项目的知名度和品质的提升；,2 独栋写字楼下方商业连带写字楼整体销售，降低,销售和后期商业管理的风险。,多单体规划设计,整体项目设计形成三个单体建筑，丰富了项目的,展示形象，同时便于后期分区销售和管理。,项目借鉴点,第二阶段：项目所处西部地区整体市场研究,1,区域整体发展研究,2,重点研究区域界定,3,商业市场研究,4,办公市场研究,5,公寓市场研究,交通规划,区域产业规划,城市功能定位,交通是区域与外围其它区域联系的纽带，交通的,规划发展尤其是轨道交通将影响区域的活动人群,性质的变化以及城区功能的变化。,区域产业的发展，代表了区域经济主导的走向，,影响着区域内各类物业客群的性质以及区域发展,的方向。,城市总体规划是区域发展奠的基础平台，城市不,同区域规划各自功能，了解城市功能定位有利于,把控区域未来在城市发展中的地位和作用。,区域发展研究的切入点,项目区域,项目核心区域地处海淀区南部，周边紧邻石景山区、西城区、丰台区及,宣武区四个城区，城区发展将直接影响项目所在区域的未来。,项目区域所处位置,相邻区域城市功能定位,石景山区与门头沟新城,共同构成城市西部发展带的重要节点，是城市综合服务中心之,一，同时也是文化娱乐中心和重要旅游地区。,海淀区,是国家高新技术产业基地之一，国际知名的高等教育和科研机构聚集区，国内,知名的旅游、文化、体育活动区。,西城区,是国家政治中心的主要载体，国家金融管理中心，传统风貌重要旅游地区和国,内知名的商业中心。,丰台区,是国际国内知名企业代表处聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地区。,宣武区,是国家新闻媒体聚集地之一，宣南文化发祥地和传统商业区。,区域城市功能定位,周边区域重点关注产业规划,中关村高科技产业园（海淀园）,首都文化娱乐休闲区,（CRD）,总部经济区,立泽商务区,金融产业功能区,中关村高科技产业园,中关村科技园（海淀园）规划占地面积约133平方公里，依托高等学府及科研机构，发展成为北京乃至中国最具影响力的科技园区，是海淀区重要产业发展区域。,首都文化娱乐休闲区CRD,石景山“一二三六”规划CRD,一个科技园区,二个休闲旅游区,三个产业基地,六个商务功能区,中关村科技园石景山园,东部现代娱乐旅游区,北京数字娱乐产业示范基地,北京国际雕塑园地下商务区,银河商务区,首钢新兴产业基地,京燕商务区,西部生态休闲旅游区,京西会展商务区,产业培育基地,TSM时代购物花园商务区,苹果园交通枢纽商务区,石景山园,3.45,平方公里，包括原八大处高科技园区产业园、北方微电子基地生产园、研发园以及新扩充的北辛安园；,首钢新兴产业基地将在,7.07,平方公里首钢旧址上开始全新的产业布局。作为国家级的工业主题公园，将成为工业遗产的保护区域；,北京国际雕塑公园地下商务区，占地,3.5,公顷，总建筑面积,11.8,万平方米，地上,2.9,万平方米，地下,8.9,万平方米。；,银河商务区也被称做石景山的小,CBD,。包括,1.8,万平方米的超市，,10,个数字电影放映厅和,5,万平方米面积的电玩城。,京燕商务区位于五环路与长安街交汇的金边银角，主要功能为商务、办公和酒店。总用地面积,6.62,公顷，建筑面积,23.94,万平方米；,京西会展商务区在古城大街和长安街延长线交汇的地方，集展览、会议、酒店、精品购物为一体的综合性展览中心。总用地,25.84,公顷，规划建筑面积,34.4,万平方米。,TSM,时代购物花园商务区就在五环路边上。南边是一个高档公寓及,10,万平方米的特色商业街；,苹果园交通枢纽商务区分两部分，一部分是枢纽核心区，一部分是枢纽商务区。,金融产业功能区金融街,从金融街产业区区域划分图上看到，此次金融街中心区共向东、南、西三方向扩展，面积由1.18平方公里扩展为4.77平方公里，而辐射区主要向东西两方向迈进。东西辐射区分别达到,了西单商业街和三里河东路，整体上类似正方形。,东拓展区：主要将位于西单路口的中国银行总部、太平桥大街东侧的建成公寓等办公楼归入,到了中心区范畴。,南拓展区：主要将位于长安街南侧的临街大厦收编进来。,西拓展区：把礼士路东侧的整片地区一并收入金融街中心区。,总部经济区,总部经济区以总部基地项目为核心，其总建筑面积,130,万平米，配套了,10,万平方米高科技体验中心；,3,万平方米展览中心；,5,万平方米总部酒店；酒店式公寓；每个地块,300-400,平方米会所；图书吧；楼顶商务停机坪。,项目率先提出总部经济概念，曾为丰台技术开发区的良好发展创造条件，并在北京的经济圈、理论界、传媒、同行业、政府官员中引起了特别关注；,丽泽金融商务区,北京丽泽金融商务区，地处西二、三环路之间，是北京市三环内最后一块成规模的待开发区域。,商务区占地面积,5.25,平方公里，金融办公、住宅公寓、配套设施、公园绿地等布局合理。并且,在商务区南侧和西侧，还有近,10,平方公里的土地作为辐射区，可供商务区未来发展延伸所用。,北京丽泽金融商务区临近北京西站、南站；是京石、京开高速公路的起始点；离首都机场和拟,建的首都第二机场车程也只有,40,至,50,分钟；正在建设的地铁,10,号线毗邻商务区西侧，地铁,14,号,线东西贯穿商务区直达北京南站，,16,号线南北连接金融街，北京二环、三环、丽泽路将丽泽金,融商务区直接纳入市内快速交通体系。,产业规划影响力分析,中关村科技园,CRD,金融街,丽泽商务区,总部经济区,影响力,1 归属区域,2 产业衍生行业,广泛,3 交通距离适当,4 企业南扩意识,形成,1 区域界限分明,2 产业专业化程,度高,3 企业归属感强,1 影响西部区域,2 产业衍生行业,广泛,3 交通距离适当,1 区域界限分明,2 区域自身独立,性强,3 交通距离较远,1 区域界限分明,2 定制化客户集,中,3 交通距离较远,项目所在核心区域处于几个产业规划发展区域的边缘地带，已经形成,的居住氛围及土地利用的高饱和状态，使其在商务商业发展空间中无,明显优势，中关村区域仍将是影响项目发展的最重要区域。,区域交通规划,西 四 环,西 三 环,道路交通已经形成，后期基本无新的刺激点，轨道交通是未来区域交通规划的重要亮点,玲 珑 路,杏 石 路,区域交通规划轨道交通,10号线,6号线,五路站,6号线东段已经开工，10号线部分路段一开始运营，6号线西段及10号线剩余路段近期,开始建设。,区域交通规划,从五路站到门头沟站规划为轻轨延长线S1,S1线,S1支线,五路站,区域交通规划影响,区域市政道路交通体系已经形成，除了在原有基础上修缮工程外，无新建道,路规划，实际对区域影响已经体现，城市环线形成过车不留人的状况；,轨道交通会为人群进入区域提供便利，在五路站周边形成人流相对汇聚的区域,，但区域原有居住氛围的定性，可能形成小型商业区域，但服务功能仅限于周,边生活服务范畴；,轨道交通建设是区域未来交通体系的新亮点，五路站将形成6号与10号线的交,换站，形成一个小规模的交通枢纽；,鉴于10号线的联系，海淀北部区域更易到达本区域，推动和加速海淀区域的企,业办公继续向南蔓延，但受到区域自身发展条件约束，进驻企业规模和资质会,有局限性；,2,区域整体发展研究,1,重点研究区域界定,3,商业市场研究,4,办公市场研究,5,公寓市场研究,区域重点研究区域界定说明,依据项目作出区域特点及物业形式，以项目核心区域为中心，其四围划分为四个主要研究区域，依次为：,北部区域北至西北四环，南至杏石路，东至中关村大街，西至西环环。此范围呈现 明显区域变化特征，形成中关村、泛中关村以及中关村辐射区域。对研究北部区域影响有较强的参考价值。,东部区域北至西北五环，南至西长安街，东至西五环，西至西四环。考虑西部区域主要以居住为主，适当放大区域范围，有利于选取参考项目。,西部区域北至北三环，南至长安街，东至西三环（沿线），西至引水渠。此区域属于西部地区，具备西部商务发展带较为典型的发展特征，有利于研究的开展。,南部区域北至长安街（沿线），南至大成路（沿线），西至西五环，东至西三环。此区域作为长安街沿线地区具有一定的代表性，同时对项目核心区域发展影响较大。,区域重点研究区域界定图示,3,区域整体发展研究,2,重点研究区域界定,1,商业市场研究,4,办公市场研究,5,公寓市场研究,区域商业供应量研究,项目名称,商业类型,商业体量,(万 ）,西海国际中心,写字楼配套,1.4,1+1大厦,写字楼配套,1.5,中钢国际广场,写字楼配套,2,亿城中心,写字楼配套,2.5,银科大厦,写字楼配套,0.7,艾瑟顿国际商区,写字楼配套,0.6,天作万润购物中心,写字楼配套,2,长远大厦,写字楼配套,0.5,创辉国际中心,写字楼配套,2,立方庭,住宅配套,0.4,航天长城大厦,写字楼配套,0.8,海通时代广场,写字楼配套,0.9,久凌大厦,写字楼配套,0.5,项目名称,商业类型,商业体量,(万 ）,鹏安世纪大厦,写字楼配套,0.3,神州数码大厦,写字楼配套,0.5,创富大厦,写字楼配套,0.1,海兴大厦,写字楼配套,0.5,中信国安数码城,写字楼配套,0.2,唐宁ONE,住宅配套,0.5,翠微广场,写字楼配套,3.76,畅春园食街,写字楼配套,2,万柳新贵大厦,写字楼配套,1.1,太森国际婚纱摄影(器材)文化广场,集中商业,0.5,荣上居,写字楼配套,2.9,金源时代购物中心,集中商业,55,北部区域,商业供应量共计78.26万,写字楼配套：,26.76,万,住宅配套：,0.9,万,集中商业：,55.5,万,区域商业供应量研究,西部区域,商业供应量共计33.2万,项目名称,商业类型,商业体量,(万 ）,远洋山水,住宅配套,11,石景山万达广场,集中商业/写字楼配套,10,集中商业8,写字楼配套2,鼎城,住宅配套,2,万商大厦,写字楼配套,0.4,江河大厦,写字楼配套,0.3,茂华璟都会,写字楼配套,10,华尔街观典,写字楼配套,2.1,天和景园,写字楼配套,0.2,写字楼配套：,17,万,住宅配套：,13,万,集中商业：,8,万,项目名称,商业类型,商业体量(万 ）,西BD（豪柏）,写字楼配套,0.3,华澳中心,写字楼配套,0.2,赛迪大厦,写字楼配套,0.2,新知大厦,写字楼配套,0.4,四维大厦,写字楼配套,0.2,海育大厦,写字楼配套,1.4,北方地产大厦,写字楼配套,0.6,金玉大厦,写字楼配套,0.4,主语国际中心,写字楼配套,2,华尔街观典,写字楼配套,2.1,国际财经中心,写字楼配套,3.1,中国外文大厦,写字楼配套,1.5,嘉慧苑商业中心,写字楼配套,0.2,区域商业供应量研究,东部区域,商业供应量共计12.6万,写字楼配套：,12.6,万,区域商业供应量研究,项目名称,商业类型,商业体量(万 ）,西翠长安,写字楼配套,1.2,大成时代中心,住宅配套,集中商业,10,住宅配套1,集中商业9,道乐蒙恩商务街,写字楼配套,0.8,华宝大厦,写字楼配套,1,康瀛大厦,写字楼配套,0.2,华尔街大厦,写字楼配套,1.5,翠微大厦,写字楼配套,3.6,翠微烟雨,写字楼配套,0.3,西点商业广场,写字楼配套,2.5,西富港商业中心,写字楼配套,2.6,南部区域,商业供应量共计23.7万,写字楼配套：,13.7,万,住宅配套：,1,万,集中商业：,9,万,四区域商业供应量对比图,单位：万平方米,区域商业供应量研究,四个区域商业供应规模以北部区域为最多,存在产业支撑以及便利交通的区域，商业供给量大,区域商业供应量研究,四区域供应量特征：,北部区域商业供应量最大，达到,78,万平方米，其中金源时代购物中心占据,50,万平方米，除去该大规模集中商业以外，北部区域商业供应以写字楼配套为主，达到,26,万平方米，其中中关村科技产业支撑是促进区域商务发展的主要动力。,西部区域的商业供应以住宅配套和集中商业为住，其中远洋山水的商业配套达到,11,万平方米，石景山万达广场的开业也为西部沉寂多年的商业市场注入一丝活力。,南部区域和东部区域商业供应均以写字楼配套为主，仅南部区域大成时代中心供应,9,万平方米的集中商业和部分住宅配套。,区域,供应量（万平方米）,各区域商业供应类型统计图,项目名称,租金,（元/天）,售价,（元/ ）,西海国际中心,75000,1+1大厦,6,中钢国际广场,10,亿城中心,5,银科大厦,12,艾瑟顿国际商区,9,天作万润购物中心,35000,长远大厦,11,创辉国际中心,48000,立方庭,61000,航天长城大厦,8,海通时代广场,7,久凌大厦,6,项目名称,租金,（元/天）,售价,（元/ ）,鹏安世纪大厦,4,神州数码大厦,5,创富大厦,10,海兴大厦,9,中信国安数码城,8.5,唐宁ONE,100000,翠微广场,面洽,畅春园食街,816,万柳新贵大厦,4.5,太森国际婚纱摄影(器材)文化广场,9,荣上居,30000,金源时代购物中心,5-18,北部区域,区域商业价格研究,平均租金：,7.2,元,/,天,平均售价：,50000,元,/,西部区域,项目名称,租金,（元/天）,售价,（元/ ）,远洋山水,23000,石景山万达广场,1216,鼎城,26000,万商大厦,5,江河大厦,4,茂华璟都会,25000,华尔街观典,4,天和景园,15000,区域商业价格研究,平均租金：,9.2,元,/,天,平均售价：,24000,元,/,东部区域,项目名称,租金,（元/天）,售价,（元/ ）,西BD（豪柏）,6,华澳中心,6,赛迪大厦,6,新知大厦,5,四维大厦,5,海育大厦,8,北方地产大厦,5,16800,金玉大厦,6,主语国际中心,25000,华尔街观典,4,国际财经中心,11.5,中国外文大厦,10,嘉慧苑商业中心,2.5,区域商业价格研究,平均租金：,7.9,元,/,天,平均售价：,24000,元,/,项目名称,租金,（元/天）,售价,（元/ ）,西翠长安,20000,大成时代中心,22000,道乐蒙恩商务街,25000,华宝大厦,3,康瀛大厦,3.5,华尔街大厦,46,翠微大厦,联营,翠微烟雨,4.5,西点商业广场,4,西富港商业中心,2.5,南部区域,区域商业价格研究,平均租金：,3.6/,天,平均售价：,22000,元,/,区域商业价格研究,区域,北部,西部,东部,南部,租金,（元/天/平米）,7.2,9.2,7.9,3.6,售价,（万元/平米）,5,2.4,2.4,2.2,四区域商业价格特征：,租金,西部区域商业租金最高，其平均租金在石景山万达广场的带动下达到,9.2,元,/,天,/,平米。,北部区域与东部区域商业租金基本持平，这两个区域写字楼在品质和档次上具有相似性，北部区域基于中关村产业园支撑，东部区域基于西三环便捷交通条件。,南部区域商业租金较低，该区域商业供应较少，商务氛围相对较弱。,售价,北部区域商业售价最高，区域内部分优质商业的入市销售抬高区域售价。,西部区域、东部区域与南部区域商业售价基本持平，区域内销售型商业较少，以租赁为主。,区域商业价格研究,元/天/平米,四区域商业租金与本区域商业租金,对比图,万元/平米,四区域商业售价与本区域商业售价,对比图,租金波动对比：由于本区域充斥大量专业市场，商务氛围相对较弱，因此西部区域、东部区域、北部区域商业租金均高于本区域，从租金波动可以看出，租金以商务氛围强弱由高到低递减。,售价波动对比：本区域可售商业较少，仅为两处，且均位于交通节点，因此商业售价较高，与周边四区域商业售价可比性较低。,区域商业租售情况研究,项目名称,出租率,销售率,西海国际中心,30%,1+1大厦,20%,中钢国际广场,50%,亿城中心,80%,银科大厦,80%,艾瑟顿国际商区,80%,天作万润购物中心,60%,长远大厦,90%,创辉国际中心,70%,立方庭,80%,航天长城大厦,80%,海通时代广场,70%,久凌大厦,70%,项目名称,出租率,销售率,鹏安世纪大厦,80%,神州数码大厦,80%,创富大厦,70%,海兴大厦,70%,中信国安数码城,90%,唐宁ONE,80%,翠微广场,80%,畅春园食街,80%,万柳新贵大厦,70%,太森国际婚纱摄影(器材)文化广场,80%,荣上居,85%,金源时代购物中心,85%,北部区域,北部区域借助区位及产业优势商业租售情况良好,平均租出率：,81%,平均销售率：,67%,西部区域,项目名称,出租率,销售率,远洋山水,60%,石景山万达广场,70%,鼎城,70%,万商大厦,80%,江河大厦,70%,茂华璟都会,80%,华尔街观典,100%,天和景园,90%,区域商业租售情况研究,西部区域商业面积较小，空置商业面积不多,平均出租率：,83%,平均销售率：,69%,区域商业租售情况研究,东部区域,项目名称,出租率,出售率,西BD（豪柏）,80%,华澳中心,70%,赛迪大厦,70%,新知大厦,80%,四维大厦,70%,海育大厦,90%,北方地产大厦,80%,80%,金玉大厦,70%,主语国际中心,90%,华尔街观典,60%,国际财经中心,70%,中国外文大厦,80%,嘉慧苑商业中心,90%,西部区域商业以出租为主，凭借西三环区域优势出租率较高。,平均出租率：,83%,平均销售率：,90%,区域商业租售情况研究,项目名称,出租率,销售率,西翠长安,60%,大成时代中心,30%,道乐蒙恩商务街,90%,华宝大厦,80%,康瀛大厦,70%,华尔街大厦,70%,翠微大厦,80%,翠微烟雨,60%,西点商业广场,90%,西富港商业中心,80%,南部区域,西部区域商业以出租为主，凭借西三环区域优势出租率较高。,平均出租率：,85%,平均销售率：,58%,四区域商业出租率及销售率比例图,区域商业租售情况研究,东部区域借助西三环位置优势,销售及出租率均比较高；,北部区域市场成熟，经营商家认可程度高，其出租率较高，但由于价格偏高所以销售率,相对较低；,西部区域社区生活配套需求较高，商家进驻较多，但投资环境相对较差，因此商铺销售,情况一般；,南部区域项目较多处于长安街沿线，以出租为主因此出租率较高，新项目以销售为主，,受销售周期影响，整体销
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