合肥市场调查报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,中航,长泰龙华项目,合肥市场调查报告,谨呈：安徽用世房地产开发有限公司,PART1,合肥城市概况,合肥概况,一、城市概况,1,、地理位置,合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬,32,、东经,117,），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。,合肥是一座具有,2000,多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位。,2,、行政区划,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河,4,区和肥东、肥西、长丰,3,县，,并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为,7029.48,平方公里，其中巢湖水面面积,233.4,平方公里；市区总面积,838.52,平方公里，其中巢湖水面面积,72.93,平方公里，新增南岗镇面积,91.95,平方公里，新增烟墩乡面积,106.78,平方公里，市区建成区面积为,224,平方公里。,3,、经济发展,初步核算，,2010,年全年生产总值（,GDP,）,2702.5,亿元，比上年增长,17.5%,。,其中，第一产业增加值,132.6,亿元，增长,3.5%,；第二产业增加值,1457.6,亿元，增长,22.3%,；第三产业增加值,1112.3,亿元，增长,12.7%,。三次产业结构由上年,5.2,：,52.6,：,42.2,调整为,4.9,：,53.9,：,41.2,。其中，工业增加值占,GDP,的比重为,41.5%,，比上年提高,1.5,个百分点。,4,、人口,年末户籍总人口,494.95,万人，比上年增加,3.52,万人。其中，市区人口,214.37,万人，增长,2.8%,；非农业人口,215.84,万人，增长,1.0%,。,全年城镇居民人均可支配收入,19051,元，增长,11.0%,；人均消费性支出,14012,元，增长,10.4%,，其中教育文化娱乐服务支出增长,17.4%,，衣着支出增长,21.4%,，食品支出增长,6.3%,。城镇居民家庭恩格尔系数为,35.8%,，比上年下降,1.3,个百分点。城镇居民人均现住房总建筑面积,26.3,平方米，比上年增加,0.2,平方米。,5,、房地产业,全年房地产投资,819.03,亿元，比上年增长,22.2%,，其中住宅投资,561.36,亿元，增长,19.9%,。,商品房销售面积,1004.91,万平方米，下降,22.6%,，其中住宅销售面积,863.86,万平方米，下降,26.8%,。商品房待售面积,128.01,万平方米，与上年基本持平，其中住宅待售面积,65.72,万平方米，减少,15.07,万平方米。,全年新开工项目,3380,个，其中亿元以上项目,222,个，比上年增加,29,个。竣工项目,3225,个，其中亿元以上项目,218,个，增加,60,个。“,1346”,项目投资,944.45,亿元。“,861”,项目投资,758.07,亿元。全年完成市政基础设施投资,311.72,亿元，比上年增长,19.1%,。,合肥从行政区域划分成四个区，分别为瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，如再从经济区域细分，又有新站区、高新区、政务区、经开区和滨湖新区。,从目前房价看，蜀山区、政务区、高新区、包河区的均价要高出其他几个区域。其中滨湖新区的均价最低。如以市府广场为原点，庐阳区、新站区离市中心最近。每个区域的特点分别如下：,1,、蜀山区：,楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在黄山路周遍和青阳路版块，其地段决定其区域均价偏高。黄山路周遍代表有新华、绿城,.,百合公寓。青阳路板块代表有颐和花园、凤凰城。区域供应量偏小。,2,、高新区：,楼盘不多，大蜀山和董铺水库决定了无可比拟的自然环境。主要集中在黄山路和长江西路周遍。其中梦园板块发展成熟，价格偏高。,3,、政务区：,04,年末开始集中放量，区域楼盘多定位高，品质好，加上本身环境好，价格偏高。有几个品质高的楼盘，像恒大华府、发能,.,太阳海岸、融科,.,九重锦、金辉,.,中央花园，都集中在习友路上，随着这几个楼盘的上市，会继续推高这个区域的均价。,4,、包河区：,滨湖新区的提出，使其马鞍山板块炙手可热，这个板块的均价在合肥是最高的。区域楼盘也主要集中在马鞍山路上。随着滨湖新区的推进，包河区的投资前景会继续显现出来。,5,、经开区：,位置离市中心偏远，又是工厂区，其价格本身偏低，但随着金寨路高架的开通，楼盘均价大幅上升。但其位置决定了其已无多大的投资价值。,6,、瑶海区：,由于瑶海区是合肥的老市区，其区域楼盘为旧城改造楼盘和新区域楼盘，分别为和平广场附近和新海公园附近，价格也是两极分化。由于其本身老厂区偏多，环境差，改造难度大，其后期重点会在新海公园附近发展。,7,、新站区：,前几年的开发使其胜利路板块发展成熟，元一时代广场已成为最成熟的城市副中心，其目前主要发展重点为站后生态公园板块。城市综合体信地,.,城市广场商业的成熟使其具有很大的投资价值。,8,、庐阳区：,楼盘多集中在蒙城路附近，离市中心最近，楼盘价格不低但相对也不高，性价比高。同样旧城改造使其后期楼盘将集中在森林公园附近。,9,、滨湖新区：,投资前景不错，学区好，但是近年内不适合居住，配套暂不完善。,二：各区域房地产发展前景,PART2,合肥城市规划、建设,城市规划,合肥城区扩大 国务院批准,360,平方公里圈地用地,从合肥市国土资源局获悉，国务院已批准合肥,2010,年,360,平方公里以内的“圈内”用地。这意味着，合肥城区面积又有所扩容。,目前，合肥中心城区已达到约,300,平方公里。合肥市新一轮土地利用总体规划大纲,(20062020),中提出：,2020,年，中心城区建设用地,360,平方公里，人均建设用地,100,平方米。,合肥将形成以中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。目前来看，按照国务院的批复，合肥“长大”的速度又有所超越。,合肥经济圈 “一心四翼”,“一心”：龙头城市,“一心” 合肥市，包括合肥市中心城区、肥东店埠镇、肥西上派镇、肥东双墩镇等。,“四翼”： 中心城市和副中心城市,“四翼” 淮南市中心城区、六安市中心城区、巢湖市中心城区、桐城副市中心城区。,城市,功能主体,功 能 要 求,合肥,一枢纽,安徽省省会，国家区域性交通枢纽,三中心,区域旅游会展中心,商贸物流中心、,金融信息中心,四基地,全国重要的科研教育基地、,现代制造业基地、,科技创新及高新技术产业化基地、,现代服务业基地,城市规划,十二五规划,城镇体系,1419,战略,十一五到十二五，,141,战略升级成了,1419,战略,1419,新城镇体系,，,即,重点打造滨湖新区，拓展四个副中心城区，加快小市镇和新农村建设,，肥东县重点发展,长临,、,梁园和石塘,；肥西重点发展,高刘、紫蓬山、三河,；长丰重点发展,水家湖、吴山和下塘,。,合肥十一五,141,战略中的,4,组团，到十二五打造,4,大城市副中心，对城市发展提出了更高要求：,瑶海,三个第一争创东部副中心,围绕长江东大街商贸、办公特色，打造,“安徽第一街”；,强力推进合肥职教基地建设，建设,“安徽职教第一城 ”,;,利用合肥港瑶海片区区位优势，发展“,安徽第一物流区”,经开政务 做强,城市西南门户,蜀山高新 打造,西部商业副中心,庐阳 崛起,北部副中心,城市规划,十二五规划,通江达海和人口,未来五年合肥构建,通江达海空间格局：,建设合肥长江港,，共建临江临港工业区。,实施“引江济巢”，,沟通长江淮河两大水系。,对外推动,城市东向轴线快速发展,，建设合肥长江港,郑浦港,；,深入,推进合巢一体化,进程，共建合肥港临港工业区。,“人口”合肥城市化的发展目标是人口达到,700,万，其中市区人口,400,万。合肥市主城区面积“十二五”末将拓展到,410,平方公里。合肥发展的,总体思路是要建成合巢一体化，全面融入长三角，共建临江、临海工业区构建通江达海的空间新格局,。,城市规划,十二五规划,皖江城市带,皖江城市带发力 合肥十二五融入长三角规划,皖江城市带,“一轴双核两翼”,的产业空间格局：,“一轴”,包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山,6,个沿江市，这是承接产业转移的,主轴线,；,“双核”,指,合肥,、芜湖，是承接产业转移的,核心区域,；,“两翼”,包括滁州和宣城市，长三角产业转移的,前沿地带,；,十二五期间，皖江城市带,“,四五六”,五项目标、四大战略定位、六个着力点,合肥,作为皖江城市带双核之一，十二五期间将进一步融入长三角区域分工合作，优化资源配置，承接产业转移，提高综合实力，努力成为,长江经济带协调发展的战略支点，引领中部地区崛起的重要增长极。,城市规划,十二五规划,城市新名片 生态滨湖,滨湖新区的“十二五”目标是：,建设六大中心，打造“一岸三轴新地标”,一岸,沿湖生态岸线,三轴,行政文化轴、金融商务轴、市民娱乐轴,新地标,行政中心、拟建安徽第一高楼、高端酒店，推进品牌滨湖。,到,2015,年，合肥将建成各类城市公园,150,个，城区公共绿化总面积达,5200,公顷，绿化率达到,40%,，绿化覆盖率达到,45%,。城市有将近一半的地方都将充满绿色；,合肥市计划打造国家级巢湖风景旅游名胜区，建设环状滨水生态岸线，串联景点，使滨水旅游成为环湖景观的亮点。,。“十二五”期间，合肥将构筑,“,141”,城镇密集区大生态圈,1042,平方公里,，强化城市空间四个方向楔形绿地嵌入，,城乡生态将形成大格局,。,庐江板块,三河板块,忠庙长临板块,巢湖板块,滨湖板块,古墓板块,城市建设,区域,城市改造,道路建设,点评,瑶海,领衔合肥旧城改造大戏,合肥市近半数的危旧房项目的改造；,坝上街旧城改造项目；,城区东大门的大兴镇，将在建设新周谷堆农产品批发市场,瑶海区先后开建了新安江路、肥东路、郎溪路，新修了长江东大街、裕溪路高架桥、东二环路、临泉东路、和平路、铜陵路等,30,余条城市主次新干道,旧城改造是瑶海区今年的重头戏，随着东大街的全线贯通，裕溪路高架的竣工，坝上街的改造启动，这个东部的老城区正在迎来华丽转身,蜀山,城中村改造火热打造新黄金四牌楼,十里庙旧城拆迁安置；,望潜交口周边老旧小区改造；,大铺头、五里洼、龚洼、科学岛路两侧、方大郢等,300,亩以上的地块进行连片改造,长江西路高架桥建设,和车道拓宽工程,蜀山区拥有得天独厚的自然环境，如今长江西高架即将投入使用，城中村改造火热进行中，新商圈逐步崛起，打造宜居的“新黄金四牌楼”,庐阳,老中心焕新颜,长江中路沿线地块的改造；,危旧房改造项目为,19,个，用地面积,74,万平方米，户数,6,千多户；,城中村改造项目达,11,个，用地面积,45,万平方米，户数为,2,千多户。,先后启动了,24,条道路拆迁工作，除了,配合长江中路和清溪东路等城市主干道建设,；义井路、涡阳路、肥西路、利辛路、固镇路、龙灯路等的竣工通车,庐阳区的旧城改造，可谓合肥市城市大建设中标新立异的样板,包河,四大商圈崛起升级,包河区累计完成拆迁,620,多万平方米，建成了大建设首批,8,个复建点；,芜湖路商圈、滨湖商圈、南二环商圈、高铁商圈的迅速崛起,BRT,徽州大道启用；,南北高架开建,缓解了区域交通压力，带动了马鞍山板块展；,轻轨的入驻,，将再次带动区域发展,南北高架、轻轨的修建，商圈的升级，使包河这个合肥南部的老城区，不断焕发新活力,旧城大改造,城市建设,高架篇,目前合肥已建成、贯通、在建以及即将建设的,高架桥共计达到了,9,座,:,金寨路高架,(,建成,),、长江西路高架,(,通车,),、南北高架中段,(,在建,),、裕溪路高架,(,在建,),、以及今年拟建的,5,座高架：阜阳北路、铜陵路、合作化路、胜利路、包河大道高架。,合肥主城区快速通往东南西北等各个方向，市区整个快速交通网络格局就此形成，极大提升合肥市区的交通畅通状况。,有效拉近“,141”,各个组团、新区与主城区的距离，对带动各个组团、新区的快速发展，将起到至关重要的推动作用。,今年拟新建五座高架,高架名称,路线,长度,建设意义,胜利路高架,两段建设：环城水系桥北侧向北,长江路,南淝河,寿春路 ；临泉路南侧,火车站站前广场,两段总长,3.2,公里,胜利路系统畅通工程,包河大道高架,（北起）繁华大道北侧,（南至）方兴大道立交,全长,8.3,公里，双向,6,车道,城市南向发展,铜陵路高架,（北起）北二环,（南延至）东二环,7.5,公里多,东部城区，向南、北交通更畅通,阜阳北路高架,临泉路,北二环,东方大道,双凤大道,打通北部通道，促进北组团发展,合作化路高架,五里墩立交桥（北起）,南二环（南至）,全长,4,公里,城市西部快速路网,城市建设,轻轨篇,合肥轨道交通建设规划分远景、远期和近期三个阶段。,远景轨道线网总长近,323,公里，将对“,141,组团”形成网络覆盖；,远期即,2020,年前由,12,条线组成，全长约,355,公里，形成城市轨道交通骨干线；,近期即到,2016,年建设贯穿城市南北和东西轴向的轨道交通,1,、,2,号线，形成轨道交通“十”字形核心线路，线路总长度为,55.95,公里，总投资近,241,亿元。今年,7,月,6,日，,合肥市城市轨道交通建设规划,已获得国务院最终核准。,合肥市轨道交通建设规划获批 拟建,12,条地铁线路,1,号线,2014,年底开通,轨道交通,1,号线试验段工程,轨道线路,总线路长度,站点,投资额,开工时间,竣工时间,1,号线,28.75,公里（地下线）,23,（,5,座换乘枢纽 ）,133.98,亿元,全线今年年底前,2014,年,2,号线,27.20,公里（地下线,17.95,公里）,23,（,5,座换乘枢纽 ）,145.31,亿元,2011,年,2016,年,3,号线,走向：东北,西南方向，路径：联系大学城、政务新区、森林公园、职教城,城市建设,轻轨篇,合肥轻轨拟向经济圈,4,市延伸,合肥经济圈轨道交通线网规划草案,轨道交通线网的,内环线串联了合肥“,141”,战略规划中的,4,外围组团和滨湖新区,，各方向客流可通过合肥市城市轨道交通线网，快速到达合肥新桥机场、合肥高铁站、合肥火车站等重要交通枢纽。,按“适度超前，无缝衔接”的理念，合肥经济圈轨道交通线网采用,“环,+,放射”,的网络形态，向圈内淮南、巢湖、六安、桐城四市延伸。,合肥轻轨将向经济圈内淮南、巢湖、六安、桐城,4,市延伸 ，交通线网总长共约,744,公里，总投资约,1500,亿元，将建,1,小时交通圈,合肥经济圈铁路规划图,PART3 2010,年土地市场调查,供应面积（亩）,成交面积（亩）,成交均价（万元,/,亩）,折合建筑面积（万,m2,）,折合楼面价格（元,/m2,）,2008,年,2707,215,2009,年,6725,5822,296,1100,1665,2010,年,6129,3787,377,812,1760,同比涨幅,9%,35%,27%,26%,6%,2010,年土地整体成交态势比较：,备注：以上数据仅限合肥市区，不含三县；下同,2010,年全年合计供应土地,72,宗，合计供应面积,6129,亩；,从供应宗数方面，主要集中在年初,1,月和年末,12,月、另外,10,月、,4,月、,3,月也较为集中；但从供应面积来看，,1,月份、,12,月份最为丰富，占全年供应地块面积的,3,成以上，,3,月份占,10%,，,4,月份、,10,月份均占,8%,，以上各月月供应地块面积接近全年的,6,成。,2010,年全年土地供应,6129,亩，折合建筑面积为,409,万平米，供应依旧充足,2010,年全年成交地块面积,3787,亩，成交宗数,51,宗；,3,月、,11,月成交宗数均为,9,宗，成交数量最高；但就成交面积而言，则以,3,月份居首，达到,995,亩，接近,1000,亩。,1,月、,11,月以,530,亩、,495,亩次之，以上,3,月成交面积占全年一半；相对而言，,10,月份几乎无成交。,2010,年土地成交,3800,亩，多数成交集中在,5,月份前，下半年显著放缓,2010,年成交地块折合建筑面积,812,万,m2,，折合平均楼面地价,1760,元,/m2;,新政策后的,9,月、,11,月成交楼面地价均在,2000,元,/m2,以上，,11,月份成交地块楼面地价更是超过,2400,元,/m2,的新高。,全年成交均价整体依旧上扬，价格上涨难受成交量影响,各区域成交地块差异显著，政务区最受青睐，滨湖区货量最为充分，高新区价格居首,2010,年土地供销最热的区域当属政务区，全年供销,1200,亩，也预示着政务区即将迎来新一轮开发热潮，其次为包河、瑶海区，传统老城区受到的关注也明显增强；,滨湖区在,12,月集中供应，剩余面积充分；,高新区楼面地价位居各区域之首，接近,4000,元,/,平方米。,土地市场总结：,2010,年土地供应在,6000,亩以上，保持较高供应量，但成交回落近,35%,；成交不足主要发生在,4,月份新政策后；,成交均价保持快速上涨趋势未变，全年地价涨幅,27%,，相对而言，楼面地价涨幅不足,6%,；,从供应的节奏来看，年底供应大幅增加，同时销售也出现一定上升。,PART4,合肥建材家居市场调查,合肥建材家居市场一览,好美家合肥宝文店,百安居合肥瑶海店,家福特合肥国购店,东方家园明珠店,滨湖居然之家,美家居装饰广场,望湖,美家居,信地,红星美凯龙,东方商城,金三角建材城,安徽家饰佳装饰精品总汇,饰方城,亿丰时尚装饰广场,宝文国际装饰广场,凤凰城,家世界,安徽大市场,安徽轻工商城,五里庙装饰世界,信旺,大唐（国际）家居中心,华邦,美家居,安美,(,建材,),商业街,明光板材市场,环宇家居,华东国际建材中心,华邦,伊赛特,中州家具城,调研市场名称,信地,红星美凯龙,开业时间,2008,年,10,月,18,日,概况,项目位于临泉路和铜陵北路交口西北面，总面积达,12.2,万平方米，其中建材所占面积,20000,平方左右，其余都是家居卖场。,租金,一楼租金约在,80,元,/,平方,/,月左右；一楼租金约在,50-60,元,/,平方,/,月左右。,运营情况,目前招商是满的，商场前期信地置业和管理方红星处在磨合期，营销和管理上有一定的脱节，商户整体销售不尽人意，内部转让铺子的现象较严重，经过两年的经营，目前经营进入正轨，状况较好。,合肥市主要建材市场简介,信地,红星美凯龙,调研市场名称,环宇（国际）家居,开业时间,2004,年,11,月,12,日开业,二次整改后于,2005,年,4,月,29,日,概况,环宇家居位于长江东路和铜陵路交界处，,面积,8,万平方左右，,是以经营中高档家具配套系列为主的大型综合性市场。,租金,运营情况,此项目地段优越，交通便利；周边地带商场林立，人气旺，车流多，当然是商家置业首选之地；另外，环宇家居已经运营了,6,年多，项目已然成熟，目前经营的很好。,合肥市主要建材市场简介,环宇国际家居,调研市场名称,中州家具,开业时间,1998,年,9,月,28,日,概况,租金,1.,四周精品房 租金均价,52 -58,元,/,平米,; 2.,中间敞开区 租金均价,50-65,元,/,平米,; 3.,以上租金均含公摊、物管，公摊面积分类：三面过道公摊,25%,，两面过道公摊,20%,，一面过道公摊,15%,，二楼夹层公摊,5-10%,；,4.,二楼,60%,面积由一人承租,租金均价,10-12,元,/,平米（不含公摊、物管）,另,40%,面积由另一商户承租,租金,12,元,/,平米,(,不含公摊、物管）,; 5.,租金按月缴,质保金为,2,个月的租金。,经营情况,1.,老中州是经营,10,年的老市场,大棚式的经营已站不住脚,众说纷纭,有商户说整改,有商户说合同到期整体关闭,不做家具市场,原地开发为字字楼,有商户说合同到期,整体迁至万家美旁边的新楼盘；,2.,现到期的商户,均上涨,5,元,/,平米；,3.,全部满租,合肥市主要建材市场简介,调研市场名称,金太阳,开业时间,2004,年,9,月,11,日,调研对象适,时租金政策,1.,一楼,(,欧式、实木家具为主）租金均价,60-70,元,/,平米；,2.,二楼,(,板式、软体、红木、儿童家具为主） 租金均价,45,元,-52,元,/,平米；,3.,以上租金均含综合管理费,10,元,/,平米,夏季三个月加收空调费,2,元,/,平米,另公摊面积,15% ; 4.,租金按季度缴纳,质保金,200,平米以内按,5000,元收取,200,平米以外按,8000,元收取,;,经营情况,1.08,年合同到期,租金平均上涨,5-10,元,/,平米,; 2.,合同到期不符合要求的品牌不予续签,其中一楼未到期的商户和部分品牌调至二楼,二楼部分品牌往后调整,靠前引进了雅豪、万家美和几家二三线板式家具,(,城市之窗、意风家具、羽思等）及品牌软体（克劳蒂娅软床、赫尔斑纳软床、致雅沙发等），一楼新引进不少一二线品牌,(,澳州森林、台湾点石、科玛、迪信、西部牛仔等）,; 3.,一二楼全部满租,.,合肥市主要建材市场简介,合肥市主要建材市场简介,好美家合肥宝文店,(,站西路,1,号）：,地处合肥市新站区火车站西面，旅游汽车站对面，面积,27000,平方，上下两层，一楼建材超市，二楼家具市场，交通状况尚可。,家福特合肥国购店,（长江西路,199,号）：,地处黄金地段，,16000,平方左右，影响力覆盖合肥新建高档楼盘最密集的蜀山区（下辖合肥市政务新区、高新技术开发区和经济技术开发区），倚仗家乐福超市强大人流借势营销，占尽地利之便。,东方家园明珠店,（,金寨南路与芙蓉路交叉口,）：,影响力覆盖经济技术开发区。一楼建材经营面积,15000,平方左右,04,年由于货款结算滞后导致部分供货商集体撤柜，,05,年东方家园集团被并购期间，合肥店经营管理出现较严重的问题，作为不良资产与总部剥离，实行自负盈亏的模式，二楼家具商场关闭，其门前广场、食堂、办公区和门前广告牌一度同时寻租。,合肥市主要建材市场简介,美家居装饰广场,（青阳路,58,号,）,由红旗建材市场在西市区投资兴建的项目，业态类似于家饰佳，以,“店中店”为主，但经营项目包含建材和家具两大类商品。经营面积在,65000,平方左右。,金三角建材城,（合肥市望江东路与美菱大道交口,）,经营面积,28700,平方左右。,宝文国际装饰广场,（合肥市站西路一号）,传统摊位式建材市场，经营面积约,20000,平方左右，市场门面已经销售一空，市场经营管理似乎严重落伍，在行业内风光不再。,合肥市主要建材市场简介,望湖美家居,（地址：,合肥市东流路与宿松路交叉口,）,总经营面积,100000,平方米左右。项目作为安徽国邦集团第三代专业家居卖场,.,但是由于营销和管理上的原因,以及自身所处的位置周边的商业氛围原因造成目前经营状况不佳,平均租金水平在,35-55,元左右,合肥市主要建材市场简介,2008,年合肥市主要建材市场简介,亿丰时尚装饰广场,(,合肥市东二环当涂路,202,号,),建材综合卖场,经营面积,35000,平方左右，采取的是产权式销售，统一经营管理的模式，由于地理位置和营销管理水平的原因造成经营状况较差的局面。,饰方城,(,合肥市新站区新站路,2,号饰方城,),主要以橱柜、卫浴产品为主，经营面积,5000,平方左右，租金水平在,20-25,元,/,平方左右，由于面积较小，经营品种较单一，营销投入较少，管理水平不高，造成经营状况较差的局面。,2008,年合肥市主要建材市场简介,五里庙装饰世界,（二环路与淝河路交叉口）,村办企业，交通不便，周边开发滞后，一期,10,万平米的建材市场，二期,10,万平方已开始招商（该企业规划开发建材、家具等市场总面积,50,万平米）品牌混乱，租金水平在,20-35,元,/,平方左右营销能力只能评为水准以下,。,安徽家饰佳装饰精品总汇,（淮河路步行街）,位于合肥最繁华的商业街上，面积,20000,平方左右，虽然具备一定的营销策划能力，但除了借助团购活动以外，并无太多聚集有效人气的办法。淮河路步行街物流的局限和以服装、饮食娱乐为主的商圈氛围，以及黄金商圈高昂的租金成本，反而对其发展起到了限制作用。,2008,年底已经关门。,2008,年合肥市主要建材市场简介,信地,红星美凯龙,（临泉路和铜陵北路交口西北面）,总面积达,12.2,万平方米，其中建材所占面积,20000,平方左右，其余都是家居卖场。目前新开店时间不长，由于此店是信地置业的加盟店，红星与信地的关系没有完全理顺造成管理不能完全到位，管理方招商上也有一定的保留。目前商户经营状况不是很好，亏损面较大，就该店的位置和趋势来看，未来还是有较大的发展的潜力,。,2008,年合肥市主要建材市场简介,华邦,美家居,信旺,大唐（国际）家居中心,以上两个市场都在筹备之中，都在,望潜交口向南,400,米左右）,并且只隔潜山路一条马路，华邦美家居面积,50000,平方左右，大唐（国际）家居中心面积,75000,平方左右。,合肥市家具市场状况分析,合肥市目前家具市场,14,家，经营,总面积大约,68,万平方,(,环宇、金太阳、信地,红星美凯龙、新瑶海家具世界、瑶海家具世界、瑶海天香家具城、中州家具广场、中州家具明珠店、东方品尚、好美家海派家具广场、雅豪家居、万家美居、环湖,(,国际,),家居、京华,(,国际,),家居）。,“僧多粥少”的情况和建材市场差不多，基本处于超饱和状态，只不过在市场布局上不合理。,合肥市家具市场布局图,合肥主要家具市场简介,环宇家具市场，,面积,80000,平方左右，自主经营，是整个合肥市品牌最具档次结构最具合理和最具竞争力的市场。业主为合肥颇具实力的万振集团。地理位置位于合肥市瑶海区,长江东路,628,号,合肥主要家具市场简介,金太阳家具城，,面积,35000,平方左右，空余面积没有（主要原因是,30%,40%,面积自营）。它是整个合肥市品牌档次、结构合理和具有竞争力的市场之一。业主为在江苏和浙江都开具市场的浙江私企。它位于合肥市瑶海区,长江东路,819,号,与环宇家具市场相距,400,米左右,合肥主要家具市场简介,中州家具城,，目前是合肥市最老的市场，一期,40000,平方左右,.,二期精品,15000,平方左右租赁给了,万家美居,，自主经营,.,它是整个合肥市最具人气但一期档次不高，二期档次高并且它是最具竞争力的市场。业主为合肥颇具实力的国有企业,中州实业集团。它位于合肥市新站开发区,胜利路与一环路交汇处。,合肥主要家具市场简介,中州家具明珠店,，,(,合安路与芙蓉路交汇处,),面积,30000,平方左右，自主经营，是个档次不高，,竞争力较弱的市场之一。业主为合肥颇具实力的国,有企业,中州实业集团。,合肥主要家具市场简介,瑶海天香家具城，,面积,10000,平方左右,自主经营，是个档次不高，零售竞争力较弱,以批发为主的市场之一。业主为合肥颇具实,力的国有企业,瑶海实业集团。它位于合肥,市新站开发区元一时代广场对面。,合肥主要家具市场简介,新瑶海家具城,面积,40000,平方左右，自主经营，是个档次不高，零售竞争力较弱以批发为主的市场之一，它是在原先的瑶海家具市场基础上易地重建的。业主为瑶海床垫老板。它位于合肥市新站开发区站后路生态公园。,合肥主要家具市场简介,环湖,(,国际,),家居,面积,100000,平方左右，业主为合肥颇具实力的私营企业,环湖实业集团。它位于合肥市庐阳区,合肥市阜阳北路,1239,号,接近双墩 。,合肥主要家具市场简介,雅豪家居,面积,15000,平方左右。经营方式为自营。业主是私企,雅豪家具公司。它位于合肥市新站开发区,站后路生态公园距离在合肥属于较早的家具公司，有一定的社会影响力。,合肥主要家具市场简介,好美家海派家具广场，,合肥市站西路,1,号好美家建材超市二楼，面积,15700,平方，产权属于宝文置业，整体租赁形式，依靠营销和管理在家具市场中赢得一片空间。,合肥主要家具市场简介,京华（国际）家居，,面积,100000,平方左右。由于资金和地理位置，营销管理水平等诸多的原因使得整体经营状况很差。商场空置位置很多，它位于合肥市包河区,淝河路与二环路交口。,合肥主要家具市场简介,信地,红星美凯龙，,临泉路和铜陵北路交口西北面）,总面积达,12.2,万平方米，其中家居卖场所占面积,100000,平方左右，其余都是建材卖场。目前新开店时间不长，由于此店是信地置业的加盟店，红星与信地的关系没有完全理顺造成管理不能完全到位，管理方招商上也有一定的保留。目前商户经营状况不是很好，亏损面较大，就该店的位置和趋势来看，未来还是有较大的发展的潜力。,合肥主要家具市场简介,华邦,美家居,(,筹备）,信旺,大唐（国际）家居中心（筹备）,以上两个市场都在筹备之中，都在,望潜交口向南,400,米左右）,并且只隔潜山路一条马路，华邦美家居面积,50000,平方左右，大唐（国际）家居中心面积,75000,平方左右。都准备做家具和建材的综合商业体。,PART5,合肥商业地产市场调查,合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：,合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：,市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速；,单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向,MALL,的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。,合肥商业市场背景,合肥商业地产市场生机蓬勃,2004,年，国购广场、白马服装城,2005,年，新都会环球广场、元一时代广场、中央广场、易初莲花,2006,年，金地,88,街西班牙体验式情景商业街,2007,年，沃尔玛入驻温莎杰座,合肥商业地产市场生机蓬勃,2008,年，华孚城隍庙，信地,城市广场,2009,年，新天地国际广场，万达广场,2010,年，金地,1912,，松芝万象城，之心城,从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业圈外，还有元一,SHOPPINGMALL,、新鸿意环球广场、百大,CBD,、三里庵家乐福、大唐购物中心、信地城市广场等等大型购物中心，还有安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购物广场，还有长江批发市场、红旗建材市场、华东建材中心、伊赛特、红星美凯龙等建材市场。以及即将涌现的新地中心、华润万象城等都是合肥新一代商圈的生力军！,小结,松芝万象城（未开业）：,建筑面积,18,万方、商业面积,10,万方,项目地址：位于合肥市长江西路,478,号,业态分布商业、公寓、写字楼、住宅、酒店、院线、餐饮、游乐、娱乐、运动、休闲、旅游、市政配套为一体的大型都市综合体，是合肥目前最先进、最符合世界潮流的,shopping mall,。经营业态非常丰富，,-2F,层为停车场和大型的娱乐城；,-1F,层为超市沃尔玛和休闲街区；,A,座下面,5,层裙楼是顶级百货空间；其他连体商业,1,层是潮流街区；,2F,是运动街区；,3F,：生活中心（主题国际影城，书店，网吧）；,4F,值得一提的是安徽首家室内大型机游乐城（儿童玩具和童装）；,5F,是合肥最大的一万多平方米的顶级餐饮聚集地。,合肥2010年大型商业地产项目简介,之心城（未开业）：,建筑面积,35,万方，商业面积,12,万方,项目地址：位于长江西路与肥西路交叉口西南角,业态分布由,5A,级写字楼，酒店式公寓，住宅，购物中心等不同形态组成。,购物中心分为,8,层，引进大洋百货，,-1F,为大洋百货，停车场。,1F,为大洋百货，国际精品专卖店。,2F,为大洋百货，时尚品牌店。,3F,为大洋百货，流行品牌专卖店。,4F,为大洋百货，体育休闲用品专卖店。,5F,为大洋百货，儿童服饰，家具卖场。,6F,为冠军溜冰场和异国餐饮店。,7F,为保利电影院和各类美食。,合肥2010年大型商业地产项目简介,金地,1912,（未开业）：,建筑面积,26,万方，商业面积,8,万方,项目地址：位于黄山南路与怀宁路交叉口,业态分布构建为,A/B/C,三块不同城市功能的街区。,AB,地块为金地,1912,商业组团，集酒吧、娱乐、影院、剧场、高端餐饮旗舰店和精品酒店等文化休闲业态于一体，将南京,1912,引入合肥。,AB,地块为,1912,商业街区，配套有酒店、酒吧、餐饮、娱乐、电影院、,SPA,、足浴、健身中心、会所等。,C,地块为住宅区，配套有底商、活动中心、景观休闲区等。,合肥2010年大型商业地产项目简介,信地城市广场（已开业）：,建筑面积,95,万方，商业面积,58,万方,项目地址：位于临泉东路与铜陵路交叉口,业态分布由,SHOPPINGMALL,、红星美凯龙家居、服装,MALL,、星级酒店、高端商务写字楼和国际餐娱不夜城、商业步行街、商务公寓等不同形态组成。,合肥2010年大型商业地产项目简介,万达广场（已开业）：,建筑面积,70,万方，商业面积,18,万方,项目地址：位于马鞍山路与芜湖路交叉口,业态分布由万达商业综合体、威斯丁五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达,5A,级写字楼、万达豪宅及城市公共空间组成，其中包括高层住宅下面的沿街底商。包河金街分为：地下,2,层为超市，停车场和百货。地上,1,层为酒店，金街商铺，室内步行街，,2,层百货商场，酒店，电器卖场。,3,层,KTV,，百货商场，,4,层影院，健身房,合肥2010年大型商业地产项目简介,关于万达广场,开盘时间为,09,年,11,月,28,日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，,70,万平米城市综合体，,18,万平米国际购物中心，,5,万平米六星级威斯汀酒店、,5,万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约,30,万平米的中央景观豪宅，,10,万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星,KTV,、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”。,国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营。,滨河酒吧街商铺售价为,70000,元,/,平方 。,商业步行街商铺价格为为一层,70000,元,/,平方，二层,30000,元,/,平方，整体均价,40000,元,/,平方 ，中央景观豪宅为,13000,元,/,平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。,新天地国际广场,新天地国际广场：,建筑面积,12,万方，商业面积,5,万方。,项目地址：长丰县新天地国际广场位于庐阳区蒙城北路与一环路交汇处,英国,TESCO,进驻，集购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、商务、居住、文化等十大功能于一体。涵盖甲级写字楼、高端公寓、大型超市、精品主力店、商业休闲街、美食中心、健身会所等多维业态 。,关于新天地国际广场,新天地国际广场总用地面积为,32732.5,平方米，总建筑面积,123145,平方米。容积率,3.21,，绿化率,30.33%.,总高度,99.9,米。用地性质为商业、办公、住宅，主要由写字楼、经济型酒店、商务公寓及其商业裙房和多层购物广场、,TESCO,大卖场构成。,40000,平方米写字楼位于新天地国际广场西南侧，共,25,层。,20000,平方米商务公寓位于新天地国际广场西北侧，共,18,层，,280,户，面积,40-80,平米不等。,30000,平方米购物广场，铺位面积,20-300,平米不等，,新天地国际广场推出的,1-4,层商铺的主要功能分区为：一层为金融商务街、,DIY,生活区、精品购物街及休闲快餐区等；二层为时尚休闲专区、品牌中西餐、,SPA,生活馆等；三层为娱乐、休闲、餐饮；四层为,KTV,等娱乐专区。,销售信息：,新天地国际广场,2010,年,1,月,16,日开盘，推出,1-4,层,198,套商铺，户型为,20-80,平米，均价：一楼内铺,4,万,/,平左右、外铺,5,万,/,平以上，二楼商铺,2,万,/,平，三楼,1.8,万,/,平，四楼,1.5,万,/,平左右。,大唐国际广场,项目地址：望江路与潜山路交汇处,建筑面积90万方，商业面积8万方。,1-2层为大唐百货（自营招商）,3楼为英国Tesco超市,4楼为真冰滑冰场、餐饮,5楼为银河国际影院,销售信息：二期商铺价格在18000-22000 元/平方,返租10年，年投资回报率8%；,中绿广场,项目地址：站前路的中央地段（铜陵北路口）,建筑面积9万方，商业面积5万方。,1-4层为专业批发市场，6-26F为商务办公。,打造专业的鞋类，皮具，箱包批发市场。,1F-2F为箱包皮具批发市场，商铺价格为20000。,3F为批发鞋服，商铺价格为9000.,4F为精品展示区，商铺价格在7000.,九龙珠儿童城,项目地址：新火车站正对面。,建筑面积,10,万方，商业面积,6,万方。,1-5F,以童装，童鞋，童车玩具，胎教用品为主，面向,1-14,岁儿童。,1F,为品牌童装，单店面积区间为,20-80,平方，价格在,32000,2F,为精品童装，单店面积区间为,15-40,平方，价格在,20000.,3F,为精品童鞋，单店面积区间为,15-40,平方，价格在,13000,4F,为孕婴胎教用品，单店面积区间为,15-40,平米，价格在,7000,5F,为玩具床车。其他楼层为办公。,从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；,合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水品存在的一定的制约。,每个项目均可以在周边片区范围内形成商业圈，并且已自己为核心向外影响，以此提升片区的商业价值。,小结,PART6,合肥住宅市场调查,2010,年合肥整体市场调查分析,2010,年前,11,个月合肥一手房合计成交总量,693,万,M2,，为,07,年以来的最低，仅为去年同期水平的一半略多。,2010,年前,11,个月，全市成交均价,5948,元,/M2,，接近,6000,元,/M2,，为各年最高水平。,成交下滑，价格飙升，量价分离,2010,年前,10,月整体市场供应量不减，推货节奏成为应对调控主要方式,2010,年,1-10,月全市新增供应,750,万平方米，相比去年全年比去年,910,万平方米减少有所减少，但是同期比较依然增加近,70,万平方米，预计全年供应量与上年持平。,市场信心日渐提高，销售业绩快速提升,2010,年前,10,个月成交,690,万平方米，整体成交率,93%,；,新政出台后，成交快速萎缩，此后逐步回升，截至,10,月底，市场再次呈现供不应求局面,价格体系在快速增长后，呈现高位震荡,2010,年上半年房地产市场价格一直呈现快速增长态势，截至,7,月底全市均价达到,6800,元,/,平方米，为历年最高价格；,7,月份后，由于政策压力，部分项目出现较大幅度的优惠，使得房价再度进入高位徘徊；,10,月份以后，部分项目显出一定的涨价趋势，但同时也伴有明显的优惠，实际成交价格仍然以稳定为主。,市场成交呈现暂时量价分离，回暖尚需时日,2010,年末，市场成交量连续下滑，价格高位震荡局面未有改变，量价分离渐具明显；,瑶海区,蜀山区,滨湖新区,包河区,政务区,庐阳区,经开区,新站区,高新区,供应面积,146,112,91,106,86,79,56,61,15,成交面积,121,109,82,82,69,64,54,44,10,供销比较,0.83,0.97,0.90,0.77,0.81,0.91,0.96,0.73,0.70,各区域成交率基本正常，蜀山区、经开区更受青睐,2010,年，瑶海、蜀山、包河等传统老城区以及滨湖新区依旧成交靠前；,其中蜀山区青睐度最高，经开区亦热度高涨，但是受到供应限制，成交总量不足；,多数区域成交量同比下滑，瑶海区热点已然，政务区价格最受追捧,2010,年除瑶海区外，多数区域出现同比下降的趋势，特别是滨湖区由于供货量的下降已经投资客群的受限，成交下滑最为显著；,与成交量下降相反的同时，各区域成交均价普遍上升，其中以政务区最为突出。,整体市场小结：,2010,年全年成交有明显的下滑，但是成交金额仍然居前；,下半年以后，量价走势在经过波动后趋于平稳。在宏观形式未明显改善前提下，目前这种状况亦不会发生大的变化；,瑶海区在,2010,年的市场发展中博得头筹，老城区魅力再现；,2010,年底开盘项目调查,（主要集中在,10,月、,11,月份）,合肥,10,月开盘项目分析：,合肥,10,月、,11,月楼市开盘分布状况,瑞泰江南花园,昊博园,东方广场,领势公馆,万科金域华府,静安曙光雅苑,新加坡花园城,九珑湾,南湖春城,滨湖时代广场,新华国际广场,和平盛世,御湖观邸,合肥,11,月开盘项目分析：,南湖春城,望城公馆,万豪广场,恒盛豪庭,国强幸福彼岸,紫云府,绿城玫瑰公寓,融侨天骏,悉尼阳光,恒盛皇马花园,沃野花园,兰亭公寓,华侨广场,港澳广场,森林海,皇马花园,鼎元府邸,合肥,10,月、,11,月楼市开盘分布状况,项目名称,总规模（万,M2,）,开盘套数,户型面积（,M,）,销售率,价格（元,/M2,）,开盘时间,瑞泰江南,13,96,70-95,95%,5300,10,月,30,日,领势公馆,12,272,85-133,30%,7400,10,月,24,日,金域华府,48,434,90-200,50%,11000,10,月,24,日,九重锦,24,136,84-98,7000,10,月,23,日,和平盛世,30,200,86-126,40%,7500,10,月,16,日,新加坡花园城,80,116,67-126,30%,7300,10,月,16,日,森林海,25,156,90-100,40%,6600,10,月,16,日,滨湖时代广场,G3,时代（公寓）,7,600,40-90,15%,4800,10,月,17,日,九龙湾,27,180,85-110,45%,6400,10,月,16,日,御湖观邸,26,262,85-130,60%,5500,10,月,6,日,南湖春城,50,184,95-126,80%,4600,10,月,10,日,静安曙光雅苑,5,310,52-115,50%,7300,10,月,16,日,合计,2946,10,月份主要开盘项目列表：,项目名称,总规模（万,M2,）,开盘套数,户型面积（,M,）,销售率,价格（元,/M2,）,开盘时间,鼎元府邸,39,198,74-114,20%,7800,11,月,28,日,森林海,25,124,99-124,30%,7000,11,月,27,日,港澳广场（商业）,15,360,20-100,60%,14000-36000,11,月,27,日,绿城玫瑰园,61,130,98-129,20%,8700,11,月,28,日,兰亭公寓（公寓）,12,350,32-65,8500,11,月,28,日,万豪广场,13,130,44-101,40%,6100,11,月,20,日,恒盛皇马花园,50,250,83-125,90%,5200,11,月,21,日,望城公馆（公寓）,4,500,46-69,40%,6400,11,月,20,日,国强幸福彼岸,15,100,72-91,75%,3400,11,月,6,日、,15,日,恒泰城品,25,300,95-99,4600,11,月,16,日,沃野花园,13,120,70-112,35%,6000,11,月,13,日,融侨天骏,26,210,82-150,20%,6900,11,月,6,日,恒盛豪庭,50,190,83-131,90%,6800,11,月,6,日,新华国际广场（公寓）,50,370,40-76,20%,8300,11,月,3,日,合计,3332,11,月份主要开盘项目列表：,近两月各开盘项目销售差别明显,近两月，各开盘项目销售差别明显拉开；,高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩；,公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑,10,月份开盘项目,11,月份开盘项目,价格变动不明显，多以维持现状为主,10,月份开盘项目,11,月份开盘项目,10,、,11,月开盘项目的价格波动不明显，依然以徘徊震荡为主。,开盘项目分析小结：,10,月、,11,月每月供应基本在,3000,套左右（不含商业）；推货量明显减少；,各项目销售业绩差异显现，具有良好性价比的项目备受购房者青睐；,价格依旧岿然不动；,简评：,10,月、,11,月的市场表面上依旧较为平静，实质上正在悄悄的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，购房者对综合性价比更为看重。,报告结束谢谢！,The end! Thanks,购物中心持续繁荣的推动者,