建设用地使用权

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/5/25,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/5/25,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/5/25,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/5/25,#,建设用地使用权,一、建设用地使用权的概念和特征,二,、建设用地使用权的设立,三,、建设用地使用权的内容,四、建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系,五,、乡村建设用地使用权,一、建设用地使用权的概念和特征,建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有,的,占有、使用和收益,，,建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权,。,物权法第,135,条规定：,“,建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。,本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能,的人工,建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等：附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。,建设用地使用权的概念,建设,用地使用权的法律特征,建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的,建设用地使用权的标的物为国家所有的土地,建设用地使用权的适用范围限于建造并经营,建筑物,、构筑物及其附属设施,建设用地使用权的性质是地上权,建设用地使用权的设立目的，因土地出让方式不同而有差别。通过出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨方式取得的建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有,土地,建设用地使用权出让,城市房地产管理法,第,13,条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。,商业、旅游、娱乐和豪华用地，,有条件的,，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,物权法第,137,条规定：,“,设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。,工业、商业、旅游、娱乐和商品等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,土地使用权,出让最高年限按下列用途确定,（一）居住用地,七十年,（,二）工业用地,五十年,（,三）教育、科技、文化、卫生、体育用地,五十年,（,四）商业、旅游、娱乐用地,四十年,（,五）综合或者其他用地五十年,出让设立建设用地使用权的,要求,建设用地使用权出让的客体是国有,土地,建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式,建设用地使用权划拨,建设,用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后，将国有,土地,交付,其,使用，或者将建设用地使用权,无偿,交付,给,土地使用者使用的行为。,以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,下列,建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨,：,(,1),国家机关用地和军事用地,；,(,2),城市基础设施用地和公益事业用地,；,(,3),国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用,地；,(,4),法律、行政法规规定的其他用地。,1.,依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？,A.,刘家村乡政府办公楼建设用地,B,.,.,邮政运输、物流配送中心,C.,南山市军事基地通往市区的道路建设用地,D.,南湖市某私立贵族学校校区用地,答案：,D,23,确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是,（,）,A,能源项目用地,B,交通项目用地,C,公益事业用地,D,水利设施用地,建设用地使用权人权利和义务,物权法,第,140,条：,建设,用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途：需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准,。,物权法,第,141,条：,建设,用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。,“,物权法,第,143,条：,建设,用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。,建设用地使用权人的义务,支付建设用地使用权费用的义务,土地的合理利用,义务,土地保护义务,恢复土地原状的义务,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,第十九,条,”,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,第二十六条“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。,土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市，县人民政府可以采取必要的措施。,建设用地使用权转让，是指建设用地使用权人将建设用地使用权以合同方式现行转移的行为。,建设用地使用权转让的,规则,只有在自然人、法人之间才可以进行转让。,转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得的建设用地使用权。,转让行为必须,订,立,书面,合同,进行,物权,变动,登记。,建设用地使用权转让时其地上物所有权应当一并转移。,以,出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书,按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书,3.,甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出让合同约定,的土地,使用期限为,50,年，甲企业使用,20,年后，现在想转让其房地产给乙企业，,请问,应当符合哪些条件,A.,按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权,证书,B.,按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资,开发总额,的,15,以上,C.,乙企业受让这块土地后，使用年限为,30,年,D.,乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途,答案：,AC,建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押人提供债务履行担保的行为，债务人不发行债务时，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权拍卖所得价款优先受偿。,建设用地使用权抵押,建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。,建设用地使用权抵押须订立书面合同。,建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押。,建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用地使用权。,建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人,建设用地使用权抵押的规则,符合,下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：,（,一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；,（,二）领有国有土地使用证；,（,三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；,（,四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。,4,.,假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这一土地上,建设了,一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同时出租给乙企业，下列说法正确,的是,A,.,房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让金，已取得的,租金予以,没收,B,.,房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应将租金中所含,的土地,收益上缴国家,C,.,划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产的，可以抵押,房产,，房产所占的土地使用权一同抵押,D,.,抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳土地使用权,出让金,的价款,答案：,BCD,建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人将会租金的行为。,建设用地使用权出租,.,建设用地使用权出租的,规则,建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权，而不是所有权。,建设用地使用权出租必须签订书面合同。在使用权人收回建设用地使用权时，也应当对出租后新增的建筑物、构筑物和其他附着物予以适当补偿。,建设用地使用权出租人不包括国家，而仅限于建设用地使用权人。,建设用地使用权的,消灭,物权法第,149,条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。不存在期限届满而消灭的问题。当然，业主不同意续期或者自动放弃该权利的，则权利消灭。在非住宅建设用地使用权期限届满之前，如果建设用地使用权人需要继续使用该土地的，应当在期间届满之前一年申请续期。对于建设用地使用权人申请续期的要求，土地出让人应当准许，除非出于公共利益的目的需要收回该土地的。,建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系,一是在罗马法，地上建筑物依附于土地，附着于土地之物即属该土地。,二是法国、日本民法对此的规定类似于日耳曼法，将不动产中的土地与建筑物相互区别，各自作为不同的不动产区别对待。,我国现行立法采纳了建设用地使用权与建筑物所有权相结合的立场。,物权法第,142,条,”,建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的，所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。,乡村建设用地使用权,村建设用地使用权，是指乡（镇）村企业等自然人、法人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。,因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权；法律没有规定的，参照关于建设用地使用权的规定。,49,2003,年,5,月，某市烟草公司向某银行申请贷款,2000,万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。,问题：,（,1,）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押,?,为什么,?,（,2,）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效,?,为什么,?,（,3,）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利,?,为什么,?,（,4,）本案应如何处理,?,（,1,）可以。因为烟草,公司,是以出让方式取得的建设用地使用权，并且办理了抵押土地的登记手续。,（,2,）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。,（,3,）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。,（,4,）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。,