某房地产市场调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2012,年房交会期间大理房地产市场调研报告,2012,年,4,月,目录,1,2,大理简介,大理市规划分析,3,4,5,住宅市场研究,商业市场研究,总结,大理简介,大理州，面积,2.95,万平方公里，管辖,1,市,8,县,3,个自治县，人口,351,万。,大理市是大理州政治、经济、文化中心，面积,1468,平方公里，人口,50,万。其中城区人口约,34,万人；,大理主城区位于下关；,旅游业是大理的支柱产业，旅游产业包含休闲度假、观光旅游、文化体验旅游等，同时辅以种植业，为丽江、香格里拉提供蔬菜供应；,2011,年大理州,GDP,：,568.5,亿元，位列全省第五，人均,GDP,为,2700,美元（全省人均,GDP,为,2950,美元）。,大理市距昆明,359,公里；,距丽江,187,公里；,距保山,166,公里；,大理是滇西陆路交通枢纽和重要物资集散地。,大理空间位置,大理市规划分析,大理城市定位,滇西中心城市核心区；,云南省重要的现代服务业、先进制造业基地；,中国通往东南亚、南亚重要陆路通道的枢纽节点；,国际知名休闲康体旅游胜地。,旅游规划定位目标：中国一流、世界知名；将大理建设成为中国西部国际知名生态旅游胜地，打造成,“,风花雪月大理、浪漫休闲之都,”,旅游规划定位,人口发展目标,阶段目标,城镇人口达,城市建成区面积,近期目标（至,2015,年）,55,万人,48,平方公里,中期目标（至,2020,年）,65,万人,70,平方公里,大理城市发展走向,下关老城区,东南结合凤仪镇开发,临空经济区和洱海沿线的休闲旅游区,打造文化旅游创意产业区，,重点开发喜洲,区域规划说明,按照大理市规划，城区发展划分为：,1,、海西片区,2,、下关城区,3,、海东片区,海西片区,214,国道以西苍山脚下：低密度、高品位开发的体育、娱乐、度假、观光旅游为主的度假休闲基地 ；,214,国道以东：海滨沙滩浴场公园和度假、游乐设施用地 ；,片区有约,10,宗土地开发集中于喜洲镇；,苍山脚下：为科研文教区和苍山环境绿化保护区；,结合旧城改造建成全市行政、经济、旅游观光和文化活动综合区；,东南发展新型工业发展区及物流产业园区；,下关老城片区,满江片区为海东新城核心区，政治、经济、文化中心；大理物流商贸中心区；,双廊镇：绿色经济重镇、历史文化名镇和生态观光旅游重镇。,挖色镇：旅游产品交易、加工工业为主的特色小城镇；,海东新城片区,住宅市场研究,房地产开发情况,2002-2005,年处于大理商品房起步阶段；,2005,年成为大理房地产市场转折的一年；,2006,年开发量实现大幅增加；,2007,2010,年房地产开发投资基本持平，,2011,年整个房地产市场呈下行趋势；,大理房地产市场受旅游业影响较大，旅游业发展促进房地产市场快速发展；,大理市房地产业正处于一个较快的发展时期，国家先后出台了一系列政策，但大理市房地产业实际上并未受此冲击的影响，反而逆势转强；,旅游业增长及大理知名度增强，开发企业看好并认可大理市未来房地产市场前景。,供应量相对较大，本地消化率有限，大量外销型产品推出，导致销售率不高；,别墅作为外销型产品，价格增幅较大，经过一段时间推广炒作后，开始发力，,2009,年价格快速上涨，增长率高达,53%,；,大理别墅市场受内外因素影响不大，因此开发商对别墅市场的热情要远高于普通住宅。,大理房地产均价呈上涨趋势， 在,2008,年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在,5.6%,，,2011,年旧城项目改造和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个旧城项目住宅均价高达,6800,元,/,；,普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发，别墅类物业的炒作带动了普通住宅价格上涨；,住宅开发区域分布,大理房产市场可分划为传统大理古城版块、环洱海版块和下关三大版块；,下关版块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格较低；,环洱海区域是一个新兴版块，其中 “洱海国际生态城”以高端启动，使区域成为整个大理市场的高端物业风向标；,传统大理古城版块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现在的较高价格、品质开始提升，主打外地市场客户的阶段；,银海山水间,感通别墅,洱海天域,洱海庄园,天籁家园,海西片区,海西、古城片区将不再有项目面世；,未来土地供应及发展重心在喜洲；,实力项目,1000,亩,下关老城区房地产开发主要为城中村改造项目；,城中村项目完全照搬昆明模式，物业类型以点式高层,+,写字楼,+,酒店,+,集中商业中心的城市综合体为主；,城中村改造项目供应目标客群为本地客户；,城中村改造总占地,5000,亩，目前已有,3,宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产已获得城中村改造项目的开发权；,下关老城片区,锦达豪庭,兴盛时光,泰业国际广场,实力项目,俊发项目,海东新城（满江区）,大理公馆,洱海传奇,大理市政府,（规划中）,环球时代,洱海国际生态城,五洲国际商贸城,御培坊,大理市政府于,2009,年开工建设，但目前仍没有动静，按此进度，大理市政府搬迁将是,5,年之后的事情；,水泥厂,将搬迁,机场快线,大理市政府工地现状,海东新城,杨丽萍项目,苍海高尔夫,唐季礼项目,耀鹏地产,中建穗丰,实力地产项目,世博集团项目,城投集团项目,海东新城海东镇,实力集团：,8000,多亩、大丽铁路以东；,世博集团项目，具体面积不明确；,城投集团；,海东片区可开发土地较多，地块属丘陵山地，但大多项目已被开发商圈定；,海东镇片区项目基本在洽谈：,双廊片区,唐季礼：大理国际影视文化产学园区（,4000,多亩）；,杨丽萍：云南印象,.,大理论坛（,2000,亩）；,高尔夫用地（,4000,亩）中；,耀鹏地产：,200,亩；,中建穗丰：,700,亩，在洱海边；,据了解，政府手中目前已基本没有土地；,双廊片区相对明确的有以下项目：,重点项目简介,物业类型：联排别墅、洋房；,面积区间：洋房：,51-80;,联排别墅,110-160,；,价格：洋房,8000,元,/;,联排别墅,7000,-,11000,元,/,；,客群构成：本地,50%,，,省外,及昆明,50%,，,山水间,物业类型：联排别墅、独栋别墅；,面积区间：,160240,平米 ；,价格：,8000,元,/,；,客群构成：本地,10%,，省外及昆明,90%,；,已开发,10,年；,坐落于苍山半坡 ，社区内有苍山溪流,感通别墅,天籁家园,物业类型：联排别墅；,面积区间：,240300,平米；,价格：,5200,元,/,；,客群构成：昆明,20%,，本地及周边,70%,；,说明：品质差，无亮点，主要为本地客群购买，走低价路线；,洱海天域,物业类型：小高层、洋房联排；,面积区间：高层,55-170,，联排：,260-300 ;,价格：高层,6500,元,/;,联排别墅,25000,元,/,；,特点：可直接看海，距主城近；,客群构成：小高层、洋房,80%,为本地客户购买，别墅未上市；,兴盛时光,物业类型：小高层、底商；,总建面积：,8.5,万,;,容积率,4.5,；,旧城改造项目未上市；,锦达豪庭,物业类型：高层、底商；,面积区间,：,78-173;,价格：高层,6800,元,/;,底商价格未公布；,客群构成：大理及周边,90%;,其他,10%,；,旧城改造项目，底商信息未公布；,洱海国际生态城,物业类型：别墅、高层、公寓、花园洋房,(,售罄,),；,面积区间：别墅：,200-600;,高层,41-366;,公寓,51,；,价格：别墅预计,20000-60000,元,/;,高层,8000-30000,元,/;,公寓,12000-16000,元,/,；,客群构成：昆明,70%;,省外,20%;,大理州,10%,；,主要对外进行推广销售，在昆明、上海、深圳、北京均设有售楼部；,卖点：临海，,270,度海景，别墅主要建在湿地公园中；,物业类型：公寓、别墅,;,面积区间：公寓,40,左右,;,别墅,103-300,；,价格：公寓,8000,元,/;,别墅,9000,元,/,；,客群构成：昆明,90%,， 其他,10%,；,卖点：可俯视洱海；,洱海传奇,物业类型：一期纯别墅,;,二期高层,+,别墅；,面积区间：一期：,225-593;,二期高层,:160,左右,;,二期别墅,295-350,；,价格：一期：预计,8000-20000,元,/;,二期高层,6000,元,/;,二期别墅,7000-8000,元,/,；,客群构成：昆明,90%;,其他,10%,；,主要在昆明推广、可俯视洱海；,大理公馆,地价情况,大理大部分临海地块已被开发商圈定，且宗地面积较大；,海西古城片区：古城外,250,万元,/,亩，只能建设大理名居风格,3,层建筑；,下关老城区城中村改造项目主要是通过招商引资项目，地价相对较低；,海东满江片区，开发量较大，片区开发较热；地价,300,万,/,亩，主要为商业用地；,小 结,主城片区未来物业将以点式高层为主，城市综合体将是未来开发的主要模式。,旧城改造的完成将有效提升大理商业品质和档次规模；,主城住宅仍然以本地客户为主；,90-144,平米住宅是本地客户购买的主力产品，,50,平米左右公寓以及别墅类产品主要作为投资性产品，对外地客户推售；,别墅类物业外销型特征较为明显，在市场供应结构中占有重要的比例，供量基本和普通住宅相当。,别墅类住宅建筑形式主要为中式白族名居风格，采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面。,大理市商业分析,大理商业地产起步较晚，,2005,年当年开发面积大幅增长，突破,10,万，,2005,年之后商业进入快速发展阶段后，每年开发面积保持在,30,万平米；,08,年销售面积未受金融危机影响，开发投资面积基本持平。而在,09-10,年地产增速较快的时期，商业开发量维持在每年,30,万平米以上。,2011,年商业开发量受到房地产调控影响，增幅不大。,古城商业区,旅游客为主，旅游商业步行街,下关老城商业区,满足日常生活消费为主的社区商业,商业片区构成,满江片区开发量巨大，将成为下一阶段商业竞争最激烈的板块；,下关老城区商业构成,沃尔玛,苏宁电器,国美电器,KFC,德克士,租金售价情况,租金最高,700,元,/;,业态为百货家电商场、服饰,租金,70-400,元,/;,业态为手机通讯、服装,租金,30-100,元,/;,业态为摩托、农具、百货,租金,30-100,元,/;,业态为电脑及配件,租金,60-300,元,/;,餐饮、百货、零售,片区小结,下关城区目前在售商铺较少，在售商铺主要为高层底商，售价,70009000,元,/,平米；,商业主要以一层铺面为主，面积从,20-300,平米不等；,下关片区商铺租售价格,在售商铺均价（元,/,平米）,租金（月,/,平米）,9000-30000,50-700,租金最高,30-380,元,/;,服饰、银饰品、民族工艺品,租金,60-300,元,/;,服饰、餐饮、酒吧,租金,50-80,元,/;,五金、零售、餐饮,租金,45-120,元,/;,服饰、餐饮、酒吧,古城区商业构成,片区小结,片区商业主要满足游客消费；,片区无在售商铺；,商铺主要以一至二层铺面为主，面积集中在,20-60,平米；双层商铺,80-120,平米；独栋商铺,200-1000,平米 ；,片区业态主要为民族工艺品、酒吧、饭店为主；,满江区商业构成,大理古城,城北片区,经济开发区,满江片区,满江片区紧邻经济开发区；,进入满江片区主要通过机场高速和另一条规划道路，规划道路通过龙山隧道连通经开区；,机场高速,规划道路,满江区,大理市政府,（规划中）,环球时代,洱海国际生态城,五洲国际商贸城,御培坊,得胜家具中心,水果批发市场,总建面：,130,万平方米 ；,定位：大理“螺蛳湾”；,物业包含：国际展贸、商品交易、物流配送、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓；,一期商铺均价,10000,元,/,平米 ；,一期已基本完成；,五洲国际商贸城,满江区商业情况,物业类型：高层公寓、商业中心；,面积区间：高层公寓,109-145,；,价格：高层均价,5200,元,/;,商业中心：售价未定；,客群构成：大理州及周边人群；,卖点：大理市政府旁；,项目为商业用地；,洱海寰球时代,商业中心未销售，已签约上海永华电影院；,步行商业街预计年底销售；,物业类型：底层商业联排别墅，,3,层设计；,商墅户数：,100,套；,销售价格预估,2,万元,/,；,商业定位：社区邻里中心,洱海国际生态城商业,御培坊,占地面积：,103,亩；,一期全部为底商别墅，层数为,3-4,层；,总户数,262,户；,均价,5600,元,/ ,；,一期销售接近,90%,；,项目定位为药材加工基地；,占地面积：,110,亩；,项目定位：国际家居馆、建材馆一站式家居中心 ；,项目施工已到地上二层，正在招商中；,得胜家具中心,水果批发市场没有开发制作,满江片区每个项目均有商业开发；,多个项目为商业项目，规划有集中商业中心；,片区商业开发量较大，竞争非常严峻；,片区定位为商贸物流中心，和主城区存在断带，无足够的固定居住人群支撑，片区主要以专业市场为主，不具备开发大型商业中心条件；,商业总结,大理商业业态布局全面，商业互补性不强；,商业同质化严重，整体商业形象差；,商业扎堆非常明显，除建设路商业档次较高，其它街道商业档次较低；,建设路片区最高租金,700,元,/,，但商业租金衰减非常快；,大理古城商业购买客户以昆明及外省客户为主。而下关城区在售楼盘商业超过,80%,为本地及大理县市客户购买；,缺乏业态集中、品牌齐全的商业中心，伴随旧城改造的完成，大理将出现多个商业中心，促进大理商业的繁荣；,下关老城经济开发区和城北片区是大理老城新增居住人群最集中的区域，目前商业配套欠缺，适合建设新的片区商业中心；,总 结,大理作为典型的旅游城市，别墅开发以外销型为主，别墅市场好坏取决于整个大理旅游开发及运营能力，目前别墅开发量较大，存在较大风险；,普通住宅开发量较大，空置率高，大理经济及较少的城区人口很难短期内消化如此大的放量，因此内销性产品将带来较大的市场竞争；,大理住宅产品性价比较低，升值空间有限；,大理城区的带状构成，导致生活流线过长，部分区域配套落后；,大理缺乏业态全面的商业中心，跟随经济开发区以及城北片区的入住，片区具备形成新的区域商业中心开发条件。,