某市大学康城项目调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,益阳市大学康城项目调研报告,版权声明,本文仅供客户内部使用，版权归华盛麓峰投资控股集团有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目 录,一、大学康城项目发展情况调查,二、开发商背景调查情况,三、益阳市宏观经济分析,四、益阳市房地产市场分析,五、项目经济测算,六、项目风险识别与控制,一、项目发展情况调查,项目位于益阳市高新区东部新区，占地,83670.7,，地块周正，临城市主干道，无拆迁，并由南往北呈缓坡状，周边教育、医院等配套设施较为完善，但作为新型区域，整体城市形象上依旧有待提升。,至长沙,至市区,梓山湖主题公园,龙岭工业园,城市学院,医专,项目概况,发展情况,项目总建筑面积约,16.6,万，分两期开发，一期,5.8,万，（已建成）二期,10.8,万，计划,3,年完成，二期总投资约,2.3,亿元。,市场反馈,大学康城位置很好，一期为公路局定向开发，一期房子质量形象不好。,学府花园售楼员,项目照片,多层,小高层,临时接待处,小区设施,项目一期形象较差，至今仍未入住，小品绿化较少。一期西面为二期开发用地。,因施工单位涨价，所以项目停滞。,项目代理公司策划曹欣,房产局一直在找项目老板，找不到人。,房产局某工作人员,今年,4,月，新天建筑公司从签字之日起,45,天内完成全部工程，康瑞公司则增加支付工程款总额,1027,万元。（红网）,未开发地块,项目二期,一 期定向开发,二 期,二期总建筑面积：,107516.8,（住宅：,95552.9,；商业,11873.9,）,思考点：,趋利弊害,把握时机,如何实现项目价值最大化？,威胁（,T,）：,未来区域开发量增大，,需求容量本有限，市场竞争将不仅仅是项目与项目的竞争，而是对客户群的争夺；,高新片区为中高收入群体置业热点区域，客户严重被分流；,目前,国家政策调控较多，市场较为低迷。,机会（,O,）：,规划新区，房地产需求将进一步加大；,益阳房地产处于上升空间，市场供需两,旺，仍以刚需为主；,本区域内房地产市场已经日见成熟,很大一部分中高收入人群置业于高新区域,优势（,S,）：,地块位于益,阳高新区“东部新城”板块,交通,便利；,地块,位于高校、企业群,包围之中，居家氛围浓厚；,项目一期为单位房，客群素质较高；,项目临主干道，通达性较好,劣势（,W,）：,位于新区，配套设施待完善,项目一期形象较差；,片区居住群体素质不一,;,项目,SWOT,分析,区域,成熟的配套和,居住氛围；,热点区域，主流板块，中高收入群体置业客户严重被分流。,地块,规模小,交通便利,;,有良好的展示面，地块形状规整。,二、开发商背景调查,公司概况,湖南康瑞房地产开发公司成立于,2006,年,10,月,27,日，注册资本金,2000,万人民币，股东郭雪青占,40%,，厦门凌峰万里石材进出口有限公司占,40%,，股东魏美云占,20%,。公司主营房地产开发经营，附营物业管理、建筑材料销售等。截止,2011,年,6,月,30,日,公司总资产,5468.8,万元，总负债,390.8,万元，所有者权益,5078,万元。,法人情况,法人代表郭雪青。益阳人，厦门读书后当地工作。,调查印象,开发商是一个有责任的开发商。项目代理公司,三、益阳市宏观经济情况,城市概况,-,紧靠长株潭城市群,区域交通发达,为“长沙后花园”,益阳位于湖南中部偏北，长张高速、长吉高速、,319,国道贯穿全城，与长沙市区相距,70,公里，誉为“长沙后花园”；,益阳水资源和矿藏资源丰富，水资源总量为,2779,亿立方米,蕴含丰富的水能发电资源。另外,已知的矿床,矿点有,140,多处,是远近闻名的“小有色金属之乡”。,益阳市域总面积,1.2,万平方公里，总人口,460,万人，中心城区建成区面积,48,平方公里，只相当于衡阳的,45%,、岳阳的,54%,、常德的,75%,；中心城区人口,45,万人，相当于衡阳的,46%,、岳阳的,57%,、常德的,65%,，城市化水平为,35%,。,益阳城区沿资水带状发展，主要在资水南岸沿,319,国道交通轴线发展，近年主要向南和东南发展了朝阳路以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域,；,三、益阳市宏观经济情况,经济概况,2006年2010年GDP总量（亿元）,2010,年三次产业结构（,%,）,宏观经济增长,房地产业发展状态,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,-,从益阳经济发展状况判断,益阳房地产市场开始迈入快速发展阶段,2006-2010,年五年中,，益阳经济增长,GDP,年均,增长大于,8%,；,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,0800,8004000,40008000,8000,以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展单纯数量型,快速发展以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，数量与质量并重,缓慢发展，综合发展型,2010,年,，益阳人均,GDP,达到,16839,元（,2543,美元），,房地产开始迈入,快速,发展阶段；,益阳市房地产市场发展经济环境,四、益阳市房地产市场分析,-,益阳未来房地产发展重心主要为,桃花仑和高新区,北两大片区,资阳片区：北起资阳大道，南至资江北岸，西接资江、东联长常高速，主要发展商贸、文教体卫、行政办公、工业和仓储等。,会龙片区：朝阳路以北，桃花仑片区以西至志溪河间的区域，总用地面积约,4.2,平方公里。主要以发展居住、休闲和工业为主的功能区。,桃花仑片区：,朝阳路以北，会龙西片区以东，长常高速公路以西的区域。,规划发展和完善商业、居住、综合服务等功能区，形成市级商业中心。,东港片区：资江二桥下游，经城市外围快速干道、联运铁路与火车东站相连，是益阳市未来的水铁联运码头。,高新区北片区：会龙山公园以东，迎宾路以北，朝阳路以南，梓山湖以西的区域，规划建成益阳市新的行政中心，也是益阳市级城市中心核心区。,龙岭北片区：朝阳路以南，梓山湖以东，迎宾路以北，长常高速公路以西的区域，是益阳市未来的高等教育基地。,高新区南片区：,火车站以南和寨子仑之间的区域，,规划发展高科技工业、科研、休闲和居住等功能区,龙岭南片区：北起迎宾路，南至外围快速干道，西至益阳火车东站，东至长常高速公路，是益阳市未来的物流中心，重要的工业基地。,区域未来发展状况,2011,年,17,月份房地产发展情况,1-7,月新建商品房供应情况,项目,新建商品房,其中：住宅,区域,预售面积（）,占上年总量（,%,）,预售面积（）,占上年总量（,%,）,中心城区,635099.88,47.24,529418.05,51.26,赫山区,396266.02,84.64,357674.22,60.47,高新区,111815.05,15.94,92755.31,27.69,资阳区,127018.81,72.65,78988.52,74.29,1-7,月新建商品房网签情况,项目,新建商品房,其中：住宅,区域,网签面积（）,占上年总量（,%,）,网签面积（）,占上年总量（,%,）,中心城区,583973.45,62.24,533219.74,61.64,赫山区,253310.46,56.07,244047.01,58.02,高新区,230415.15,58.95,212145.91,57.02,资阳区,100247.84,104.89,77026.82,106.49,1-7,月中心城区新建商品房批准预售,63.51,万，为上年总量的,47.24%,，其中住宅批准预售,52.94,万，为上年总量的,51.26%,。,1-7,月中心城区新建商品房网签,58.40,万，为上年总量的,62.24%,，其中住宅,53.32,万，为上年总量的,61.64%,。,1-7,月新建商品房销售均价,项目,新建商品房,其中：住宅,区域,销售均价（元,/,）,比去年均价（,%,）,销售均价（元,/,）,比去年均价（,%,）,中心城区,3183.63,12.14,3005.1,11.55,赫山区,3100.45,10.22,2902.7,11.87,高新区,3656.68,24.30,3498.15,20.87,资阳区,2306.5,-9.27,1971.61,-12.05,1-7,月中心城区新建商品房网签均价,3183,。,63/,，比,2010,年上涨,12.14%,，其中住宅网签均价为,3005.1,元,/,，比,2010,年上涨,11.55%,。,同区域项目调研,东方维也纳,项目地址：梓山路与桃花仑东路交汇处（赫山汽车站南行,400,米）,总占地面积：,79560.43,建筑面积：,217637.19,物业类别：,21,栋小高层,户型区间：,50130,容积率：,2.5,绿化率：,37.4%,车位数：,781,个,住宅均价：,3800,元,/,商铺均价：,1700022000,元,/,17月新建商品房网签套数：168套,学府花园,项目地址：迎宾路与银城南路交汇处,总占地面积：,120,亩,建筑面积：,24,万,物业类别：多层、小高层、高层,户型区间：,50130,容积率：,2.78,绿化率：,36.5%,车位数：,856,个,住宅均价：,3500,元,/,区域客户分析,根据统计数据，目前益阳房地产市场以个人购房为主体的特征，新建住宅市场中,90,需求者,为个人,，购房者中首次置业者的比例达到,65%,以上，而近,60,的购房者为近益阳,2,6,年的新增人口，,80,的购房者以自住或自用为目的；,益阳主要为内向型市场，区域内消费者为主，客户群体为当地中高收入群体，主要为政府公务员、企事业单位人员（医生、教师、企业员工等）、私营工商业主、郊县进城人员以及外地务工返乡人员；,客户来源基本呈现三缘特征，即项目周边小范围区域内具有工作缘、生活缘和亲属缘的三缘群体，个别项目客户来源覆盖面较广，分布全市；,首次置业者多选择赫山片区，追求一步到位，首选三房；二次或多次置业者主要为现居住,90,年代住宅有较强的换房需求居民，选择多为大面积三房、四房，追求封闭、花园式小区和清静区域、城市发展区域如高新区；部分赫山区中高端置业者流向高新区。,低收入阶层,中等收入阶层,中高层收入,高收入阶层,价格,20,万以下,20,30,万,不超过,35,万,50,万以上,物管与安全,重视,重视,重视,重视,子女教育,重视,重视,重视,重视,小区配套,绿地,简单实用,园林、会所、健身娱乐场所,园林、会所、健身娱乐场所,区域成熟度,成熟区域,成熟区域,清静区域,清静区域,车库,自行车和摩托车库,自行车和摩托车库,摩托车库和小车库,小车库,交通,15,30,分钟路程,15,30,分钟路程,15,30,分钟路程,15,30,分钟路程,物业类型,喜好多层,多层或小高层,多层或小高层,别墅和联排、复式,-,益阳房地产客户群体消费特征和价值取向,消费群体细分，消费动机,目标客户群体与产品对应定位,中端客户群,中高端客户群,高端客户群,大众客户群,需求面积在,180,平米以上，四房，自住为主,需求面积在,150-180,之间，三、四房，自住为主,需求面积在,130-150,之间，三、四房，自住为主，投资为辅,需求面积在,120,以下，多数是满足为第一次居家,真正的投资者，对投资物业很理性,但数量不多,真正的投资者，对投资物业很理性,比起高端客户数量要多一些,想投资，但经济实力不够强，真正,投资客户中的中坚力量，很容易患,得患失，正是本项目的客户群体,普通老百姓，经济实力不够，想投,资但没适合的产品，这部分客户被,其他项目所忽视，正是本项目的潜,在客户群,各类型物业目标客户,财富人士,“,知富”,知识经济时代的高科技人士,“,资富”,有一定资本积累的经商人士,“,权富”,政府或国有企业当权者,“,闲富”,“,有钱有闲”阶层,目标客户,财富人士,商业裙楼,客户群体分析图,商业,裙楼,大企业老板,私营企业主,公务员,个体经营者,1.,投资型客户,:40,岁以上,有房有车一族,事业有成,有多余闲置资金,2.,自用型客户,:30,岁以上,刚做生意或已经做了很久,对做生意很有信心,对自己也很有信心,;,公务员,、企业高管,高校老师,、医生,私营业主,、外地返乡客,住宅,客户群体分析图,住宅,高校老师、医生：,年龄普遍都是在,28,以上,这部分客户群 只要是满足当前居住,面积一般在,100,平米左右,面积过大承受不起,因为刚毕业没多久,.,私营业主、外地返乡客,:,年龄一般都在,35,岁以上,有稳定的收入,多数是二次置业者,对面积需求较大,在,120,平米以上,三口之家用刚好合适,(,投资自用均可,),公务员、企业高管,:,年纪基本都在,40,岁以上,事业非常成功,通常都是用车带步,有很稳定很高的收入,对居住环境和舒适度要求很高,交通不是他们选择的第一要素,这类高收入人群买房主要是投资,等房价升值,序号,项 目 名 称,单方造价,（元,/,）,投资金额,（万元）,备注,一,开发成本,22797,1,土地费用,122.25,1314.39,二期建筑面积,107516.8,其中：住宅,95552.9,；商业,11873.9,2,前期费用,200,2150,含地下室,3,基础设施配套,300,3226,4,建安费,1358,15443,主体按,1300,元,/,，地下按,1600,元,/,5,不可预见费,61.8,664,前四项之和的,3%,二,开发费用,2317,1,管理费用,61.8,664,（,1+4,）的,3%,2,策划、销售、推广费用,126,1353,总销售额的,3%,3,财务费用,27.9,300,3000,万贷款，,1,年期,合,计,2257.75,25114,项 目 总 投 资 估 算 表,（单位：万元）,五、项目经济测算,序号,类别,可售面积（、个）,销售均价（元,/,、个）,销售收入（万元）,备注,1,住宅,95552.9,3500,33444,2,商业,11813.9,7500,8860,部分二层、三层商业,3,车位,430,65000,元,/,个,2795,3,合计,45099,销售收入分项预测,序 号,项目名称,计算依据,金额（万元）,1,销售收入,45099,2,总成本,25114,2.1,总投资,22797,2.2,管理费用,总投资,3%,664,2.3,营销费用,销售收入的,3%,1353,2.4,财务费用,3000,万贷款，,1,年期,300,3,销售税金及附加,(1)*5.6%,2526,4,土地增值税,暂按总销售额的,2%计,902,5,利润总额,（,1-2-3-4）,16557,6,所得税,(5)*25%,4139,7,税后利润,(5)-(6),12415,评价指标,:,总投资利润率,税前,/总投资,73%,总投资净利润率,税后,/总投资,54%,项目损益表,资金投资回报预期,如果按照,51%,的比例进行控股，整个项目操作完毕，则至少可以获得大约,6331,万的税后净利润。周期,2,年。,如果资金介入额度为,5000,万，,周期,为,2,年,计算，,则年回报利润,为,3000,万。,年均投资回报收益为,60%,由上述测算可以初步判断，,项目于,2012,年开始销售，销售期限为,2012-2014,年，总销售收入为,45099,万元。,项目总投资额约,22797,万元。,其,税后净利润,至少将达到,12415,万元,以上,（销售均价根据当地市场按照保守估算的销售价位）,六、项目风险识别与控制,项目的投资风险主要来自以下五个方面：,（,1,）宏观政策风险,当前，全国房地产受宏观调控政策影响，消费者持币观望氛围浓，开发商迫于资金压力，纷纷加大促销力度，频频使出各类促销手段。因此，适时把握宏观政策动向，控制好项目节点，有利于规避政策风险。,（,2,）市场销售风险,项目定位于中、高档住宅，主要客户群体是益阳本地居民，如企业家、政府高层人士、高校教职员工、工业园区企业管理人员、在外创业回家置业人士等，因而在项目规划、产品设计、营销推广等方面要立足于创新，加大宣传力度，快速提升项目及产品的知名度和美誉度，增强市场认可，降低项目销售风险。,（,3,）成本控制风险,由于本项目一期在建筑产品、户型设计等方面没有良好口碑，项目二期在内部园林景观营造方面将作重点投入，以及建筑材料价格上涨，这将直接增加项目开发成本，使项目的投资收益受到一定的影响。,（,4,）工程质量风险,项目一期在工程方面有过纠纷，如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目的系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。,（,5,）合作者信誉风险,合作者开发经验不足，对其背景了解甚少，经验与信誉直接影响到项目后期运营。,（,1,）“大学康城”项目二期占地不大，项目开发周期,1.5-2,年，财务内部收益率高，投资回收期短，自身年均利润率约为,60%,，并且仍具有利润潜力可挖，属于典型的短、平、快项目，项目具有良好的可行性；,（,2,）益阳市属于三、四线城市，由于城镇化及区域经济发展，消费者改善型住宅需求潜力大，市场层面较好，为当地房地产行业的发展提供了良好的环境与空间，本项目要抓住市场机遇，合理定位、精心规划设计，做“精品工程”和“标志性工程”，以推动本土房地产行业快又好发展；,（,3,）由于国家宏观调控政策的影响，项目存在着一定的风险，必须通过合理控制成本，做好环境，提升物业的附加值，同时以精心的推广与住宅消费理念引导拉动销售，规避化解市场风险；,（,4,）本项目盈利能力较好，地块平整干净且位于东部新区的“桥头堡”位置，具有良好的形象展示作用，将项目做成市区房地产的标杆，提升形象，争取政府支持，在基础配套上先行，税费上减免，以确保合理的经济效益，与此同时，最大化的实现项目的社会效益。,项目投资运营综合意见,感谢聆听，预祝并期待成功,END,THS,。,