万科的四种洋房

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,万科花园洋房产品的分类,1,、万科,4.5F,情景洋房,2,、万科,6F,情景洋房,3,、万科宽景洋房,4,、万科宽景,House,案例,1.,天津水晶城,区域,：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；,占地面积,：,38.4,万平米。,建筑面积：,38.41,万平米,物业类型,：,情景洋房、公寓、联排，共,2700,户。组团：,9,综合容积率,：,1,卫津河,一期联院别墅,二期洋房,二期别墅,一期情景花园洋房,万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，,每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使,每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在,设计上融合了别墅的特点，,实现了空间个性的突破，最大的的特色是,米的横厅，户户有露台。,主要为,4,层半建筑，入户方式巧妙：,首层：南向花园入户,二层：南向露台入户,三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：,149.14,架空层储藏室：,28.37,错层四室两厅双卫,南入口首层，位于首层，独享,50,左右私家花园，,花池的设置，平添主人生活情趣。,独有情景房，倍添院居情趣,开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分,超过,20,主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12,米,二层户型： 南露台入户、错层、客厅,7.4,米面宽,建筑面积：,140.48,错层三室两厅双卫,独创露台入户方式，私密性、归属感更强,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超过,20,的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,露台入户,错层,三层户型：楼梯入户、,南露台、错层、客厅,7.4,米面宽,建筑面积：,128.92,错层三室两厅双卫,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超过,20,的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,卫生间洗卫分离，互不干扰,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,错层,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅,8.1,米面宽,建筑面积：,186.59,跃层四室两厅三卫,上层,豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房,主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然,坡屋顶，低于,2.2,米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意,卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅,顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意,下层,8.1,米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间,层高达,3,米，辟有,6,米共享空间，空间宽敞明亮,客厅与观景露台相通，便于干燥通风,附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高,一期情景洋房主要为,4,层半建筑： 首层面积：,150,平米左右 价格：,80,万元左右，随楼附带小院。二层面积：,140,平米 价格：,72,75,万元左右三层面积：,128-130,平米左右 价格：,68,70,万元左右顶层面积：,178-187,平米左右 价格：,95-100,万元左右,一期情景花园实现均价：,5500,元,/,平米左右（,05,年洋房均价），实现市区内中高档住宅的销售价格；,销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到,120-130,套,/,月；,案例,2,：北京万科青青,地理位置,：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅,14,公里，离东四环,7,公里，驱车,15,分钟即可到达；,规模,：约,25,万平方米，容积率,1.1,产品,：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以,4,层半为主，尺度宜人；四期为,8-9,层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。,总户数,：,1860,户，主力户型：,120-180,平米，以三居为主。,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；,外置楼梯，打破传统,”,楼道,”,的昏暗，增加与自然的亲近；,业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；,在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；,超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高；,一期开盘当天销售,60%,；,二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；,销售价格： 三期,04-05,年实现价格,6000,元,/,平米,该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格,三期产品以,4,层半建筑为主： 首层面积：,150,平米左右 价格：,95,万元左右，随楼附带小院。二层面积：,130-150,平米左右 价格：,74-86,万元左右顶层面积：,160-180,平米左右 价格：,96-108,万元左右,北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高,从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高,客户追求的是低密度的生活感受：,对于花园洋房类的，,花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，,可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。,花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，,多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。,得房率高、实惠：,在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，,拥有较高的得房率，,同时，户主还能获得,赠送面积,，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。,从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高,功能空间与情趣生活的丰富：,花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，,实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。,改变人际关系,：,公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。,人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。,私密性、安全性：,在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；,安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，,社区的保安工作是业主安全的根本保障。,关于洋房产品的建设成本,单体建安成本（土建,+,安装）：,1400-1500,元,/,平米,北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安,+,小区绿化,+,市政配套,+,前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）：,万科测算标准：,2200-2400,元,/,平米,金地测算标准：,2500,元,/,平米,万科花园洋房产品的分类,1,、万科,4.5F,情景洋房,2,、万科,6F,情景洋房,3,、万科宽景洋房,4,、万科宽景,House,a,b,c,d,六大价值点：,独特的露台空间,多景式阳光房,6,层情景洋房,深圳万科城,丰富的建筑形态,首层私家庭院,在深圳万科城中出现了,6,层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在,100,平米，提供可支付的洋房生活；,e,f,大面积赠送,全明户型,深圳万科城,首层：,128,平米,4,室,2,厅,2,卫，私家花园,+,阳光房,+,错层,私家花园,阳光房,多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；,全明户型，保证采光效果；,二层到六层：面积控制，,111-70,平米层层退台，赠送南向,10,平米大露台,二层：,111,平米,3,室,2,厅,2,卫 五层：,80,平米,2,室,2,厅,1,卫,三层：,98,平米,3,室,2,厅,2,卫 六层：,72,平米,2,室,2,厅,1,卫,四层：,88,平米,3,室,2,厅,2,卫,二层,三层,四层,五层,六层,端头户型舒适度放大：,270,度八角窗,四层，,94,平米，,3,室,2,厅,1,卫,270,度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；,主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；,根据北方气候特点对万科户型进行局部调整,六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度；,六层,次卧,六层,主卧,主卧,卫生间,餐厅,次卧,卫生间,餐厅,万科花园洋房产品的分类,1,、万科,4.5F,情景洋房,2,、万科,6F,情景洋房,3,、万科宽景洋房,4,、万科宽景,House,创新产品推荐,宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果,宽景洋房为洋房,创新产品,，为,6,层平层设计，以,90-110,平米二室二厅一卫为主，户户南北通透,宽景洋房最大的特点是,超短进深,、,全明设计,，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准,卧室、客厅、餐厅等主要功能空间,全部朝南,，主卧南北通透，舒适性强,7,米超短进深,设计，动静功能分布合理,6,米横厅,，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体,面宽,12.25,米,，,开间进深比达,1.75,主卧南北通透,，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间,二室二厅一卫,建筑面积,101,平米,大连万科假日风景宽景洋房,98,平,宽景洋房可以根据需要进行面积控制；,102,平米,双朝南卧室，客厅南向，采光、观景；,大面宽，短进深，比例为,1.7,：,1,；,无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；,130,平米，,3,室,2,厅,2,卫,南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；,约,13.7,米大面宽户型,，约,7,米宽厅设计，活动空间广阔；,双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；,约,10,平米入户花园，拓展交往空间；,入户花园,13.7m,7m,大连万科假日风景,天津万科假日风景宽景洋房,案例：天津万科假日风景,94,平米，面积控制；,双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；,超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；,117,平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；,12,米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；,与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；,万科花园洋房产品的分类,1,、万科,4.5F,情景洋房,2,、万科,6F,情景洋房,3,、万科宽景洋房,4,、万科宽景,House,户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台,五大价值点：,1,2,层均有地下室附送,独特的露台空间,丰富的建筑形态,气派的横向客厅,豪华的顶层套房,a,b,c,d,e,3+1,宽景,House,产品特点,宽景,house,产品的市场机会,机会一,创新物业带来的市场关注度和吸引力,机会二,解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求,机会三,宽景,House,能增加户数，降低,1,2,层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从,145,平米,-200,平米不等。,一层户型关键词：下沉式私家院落,/,半地下层,/,阳光房,庭院入户,/,多景式情景房,从入户花园走到一楼地下室,地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房,地下室,半围合庭院,户型结构,二层结构关键词：地下室与大露台,通向地下室的楼梯,露台,二层：,附送露台,/,地下室,明厨明卫,方正实用,户型结构,三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园,送露台空中花园,顶层附送阁楼,三层复式结构：,复式结构,4,个露台,独立主人套房,客厅挑空,户型结构,案例：深圳宽景,house,万科城,项目,用地,建面,容积率,研究产品对象,价格,开发商,万科城,397000,平米,437000,平米,1.1,宽景,house,6000,元,/,平方米,万科地产,总体规划布局,开,放,式,广,场,九年制学校；,幼儿园,宽景,house,情景洋房,商业中心；,Loft,TOHO,小高层,多层创新产品宽景,house,占一期物业比例,19.3,，总套数,123,套,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,花园（,m,2,）,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,147,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,64,6,96,中间套,142,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,18,62,89,底层小露台,赠送,96,平米半地下室,气派的八米横厅,独特的入户方式,富有层次感的错层，分区更合理,赠送约,60,平米的花园,端头户型一层,中间套户型一层,赠送,89,平米半地下室,多景式阳光房,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,141,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,8.6,69,中间套,136,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,15.4,8.6,70,气派的八米横厅,端头套户型二层,赠送,70,平米半地下室,赠送,9,平米的露台,通向地下室的楼梯,通向地上二层的楼梯,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,三楼露台（,m,2,）,四楼露台（,m,2,）,端头套,182,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12.6,12.1,24,30,中间套,178,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12,12.1,22,30,主卧、主卫和书房构造主人独立套,七米大客厅，给住户自由改动的空间,餐厅挑空，采光好,端头户型三复一,中间套户型三复一,中西式厨房,赠送,50,多平米的露台,通向三楼的楼梯,通向四楼的楼梯,主卫配备衣帽间，增添主人气派,