北京顺义市场调研报告

北京顺义,区目标地,块市,场调,研报告,201709,章,节,目,录,录,一、城市区域概况,二、顺义区房地产市场概况,三,、,区域市场实际调研情况,四,、区域,调研总结,Part1,城市区域概况,一、城市简介,首都、政治、科教、文化中心，世界上最大的城市之一。,地理位置：,北京,位于华北平原北部。毗邻渤海湾，上靠辽东半岛，下临山东半岛。北京与天津相邻，并与天津一起被河北省环绕。,城市简介,：,北京是中华人民共和国的首都、直辖市和国家中心城市，是中国的政治、文化中心，中国经济的决策和管理中心，是“八大古都”之一。,北京作为全国政治、文化中心，定位于建设世界城市,二、城市区域划分,北京下辖,14,区,2,县，城区人口及面积在不断扩大。,面积,户籍人口,常住人口,首都功能核心区,东城区,42,平方公里,96.8,万,90.8,万,西城区,51,平方公里,138.5,万,128.7,万,城市功能拓展区,海淀区,431,平方公里,230.7,万,348.4,万,朝阳区,465,平方公里,197.4,万,374.5,万,丰台区,306,平方公里,109.7,万,221.4,万,石景山区,86,平方公里,37.1,万,63.9,万,城市发展新区,通州区,912,平方公里,68.3,万,129.1,万,顺义区,1021,平方公里,59.4,万,95.3,万,房山区,1994,平方公里,78,万,98.6,万,大兴区,1040,平方公里,62.2,万,147,万,昌平区,1352,平方公里,56.1,万,183,万,生态涵养发展区,怀柔区,2128,平方公里,27.8,万,37.7,万,平谷区,1075,平方公里,39.8,万,42,万,门头沟区,1455,平方公里,24.8,万,29.8,万,密云县,2227,平方公里,43,万,47.4,万,延庆县,1993,平方公里,28,万,31.7,万,北京下辖,14,区,2,县，根据职能不同划分为四个发展板块。随着外来流动人口不断增多，郊区城市化进程越来越快。人口约,2151.6,万（,2014,）。,三、城市发展规划,两轴,两带,多中心。,根据北京城市总体规划，北京市将构建 “两轴,-,两带,-,多中心”的城市空间结构，其未来将重点发展位于东部发展带上的顺义、通州和亦庄,3,个新城。,重点发展的新城将成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，新城将成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。,顺义新城是北京市构建“两轴,-,两带,-,多中心”的城市空间结构里的重要一环，承担了会展、商务、物流、先进制造、体育休闲以及文化创意等多种产业职能,。,城市发展规划,两轴,两带,多中心。,两轴：,指沿 长安街的东西轴和传统 中轴线的南北轴。,两带：,指包括 通州、顺义、 亦庄、怀柔、密云、 平谷的“东部发展带”和包括大兴、 房山、昌平、 延庆、门头沟的“西部发展带”。,多中心：,指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、 中央商务区（,CBD,）、 海淀山后地区科技创新中心、,顺义现代制造业基地及空港产业中心,、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。,中心城：,北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。其范围是上版 总体规划市区范围加上 回龙观与北苑北地区，面积约,1085,平方公里。,新城：,在原有 卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城,11,个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。,在“两轴两带多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城新城镇的市域城镇结构。,中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、 中央商务区（,CBD,）、 海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地及空港产业中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心。,北京各职能区协同发展,四、顺义区简介,地理位置,：,顺义区位于北京市东北部，城区距市中心,30,公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南接通州区、河北三河市。区境东西宽,45,公里，南北长,30,公里，总面积,1021,平方公里。,区域简介：,位于,北京东北部发展带,，是,北京重点建设的新城,，临空经济高端产业功能区和现代制造业基地。中国最大的航空港,首都国际机场坐落境内。顺义新城引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。,顺义区位于北京市东北部，首都机场坐落境内,五、顺义区交通区位,距离：,顺义城区距离市中心,30,公里,。,航空：,首都国际机场位于顺义老城区。,轨道交通,：地铁,15,号线穿过老城区，连接望京和顺义，进入北京市区较为便捷。,道路交通：,京承高速、京平高速，,101,国道均经过顺义，是北京去往东北方向的首选道路。,公共交通：,顺义全区路网密度达到,2.56,公里,/,平方公里，公共交通路网较为发达。,六、顺义区规划布局,顺义区是北京重点发展的新城之一。重点发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。,一港：,首都机场及临空经济核心区，区域发展的枢纽核心,二河：,潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊，是区域发展的生态屏障,三区,：,顺义中心区,（ 潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地，包括顺义仁和镇、 马坡镇和牛栏山镇）,空港区,（ 天竺空港区包括 空港工业区、北京天竺空港出口加工区和 沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业）,河东新区,（ 是城市发展备用地，根据发展需要启动建设）,四镇,：杨镇、高丽营、李遂、赵全营，统筹城乡发展。,随着首都新的空间发展战略格局的形成，顺义区确定了“一港二河三区四镇”的空间发展战略新格局。,以空港为依托，着力打造“临空经济带”，以“空港国际化、全区空港化、发展融合化”为顺义区的发展口号。,顺义区按照“做强东西、拓展南北”的发展框架，快速建设临空经济区、北京天竺综合保税区、航空产业园。发展航空物流、国际会展为特色的现代服务业，汽车制造、电子通讯、装备制造为代表的现代制造业。形成以空港周边地区、新城中心区为支撑、各镇协同发展的产业空间结构。,临空经济带：,五大功能板块共同组成，包括“顺义新城区,/,空港工业区,/,会展产业园,/,国门商务区,/,空港物流区”。,Part2,顺义区房地产市场概况,顺义经济环境,经济总量,顺义区,2016,年全年实现地区生产总值（,GDP,）,1565.6,亿元，,GDP,增速近五年在,2013,年达到,11%,，此后在国家宏观调控下，维持在,7%8%,之间的增速,GDP,增速与房地产发展关系,宏观经济增长,房地产发展现状,小于,4%,萎缩,4%7%,停滞,7%10%,稳定发展,大于,10%,高速发展,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,GDP,总值（亿元）,1103.2,1232.2,1339.7,1440.9,1565.6,GDP,增速,8.6%,11%,7.8%,7.6%,7.9%,备注：数据来自顺义区统计公报,顺义经济环境,人均收入,全年全区居民人均可支配收入达到,30808,元，比上年增长,9.0%,。按常住地分，城镇居民人均可支配收入达到,36448,元，比上年增长,9.1%,；农村居民人均可支配收入达到,24649,元，比上年增长,8.8%,。,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,城镇居民人均可支配收入（元）,25547,27974,30576,33394,36448,增速,6.1%,9.5%,9.3%,9.2%,9.1%,顺义区,2016,年人均可支配收入,30808,元，人民生活水平持续上升。,比上年增长,9.0%,备注：数据来自顺义区统计公报,顺义区房地产,销售现状,作为购房者重点关注的大区之一，顺义区域目前的供应量占比并不算高，且以别墅项目为主。目前，顺义以老项目为主，顺义住宅市场经过几年的去化，已步入了后续供应乏力的状态。,2017,年上半年成交均价约,3.4,万，成交套数,861,套，成交金额,62.24,亿。,2017,年上半年顺义区域成交均价已达到,34269,元,/,平米，相较于,2016,年区域均价,33358,元,/,平，略有上升。,备注：数据来自网易房产数据中心,顺义区房地产,板块划分,顺义老城区的各种生活配套设施完善，但市场供应不足。位于天竺镇的中央别墅区，是北京知名的高端住宅板块，目前已近饱和。有地铁,15,号线经过新国展板块，紧邻顺义中央别墅区，位于朝阳和顺义接壤的地段，这一板块多以商业写字楼产品为主。后沙峪板块临近首都国际机场，地铁,15,号线在此设站，板块内以高端别墅为主，目前也已成为高端居住区。,顺义楼市可以细分成老城区、中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块。,北京市,土地市场,2017,年,1,季度北京市城市地价动态监测结果,时间,内容,国家级样点,市级样点,平均,商业,居住,工业,商业（规划新城）,居住（规划新城）,办公（规划新城）,办公（市区）,2017,年,1,季度,地价环比增长率（,%,）,3.45%,1.92%,3.92%,1.58%,2.09%,4.88%,2.49%,1.58%,地价水平值（元,/,建筑平方米）,14477,19099,24429,2020,9825,9927,7669,16894,地价（万元,/,亩）,965.13,1273.27,1628.60,134.67,655.00,661.80,511.27,1126.27,北京市分用途地价指数一览表,年度,综合,商服,住宅,工业,2016,392,302,553,266,2015,333,277,459,249,2014,318,268,437,237,2013,299,252,409,227,2012,278,234,379,220,2011,275,232,376,213,2010,269,221,373,196,2009,220,187,301,168,2008,214,188,289,166,2007,188,165,254,148,2006,159,141,195,122,2005,138,131,155,114,2004,121,122,124,107,2003,111,114,108,104,2002,106,107,105,102,2001,102,103,103,100,2000,100,100,100,100,数据来源：北京国土资源局顺义分局网站, F3,其他类多功能用地,F3,其他类多功能用地,17277.4,22000,北京郎园置业有限公司,25.92,2015,年,3,月,13,日,容积率,2.000012,848.89,顺义区马坡组团,F3,其他类多功能,45793.17,65000,北京市顺义大龙城乡建设开发总公司,68.69,2015,年,2,月,9,日,容积率,2.500002,946.28,顺义区罗中路甲,1,号北京空港俱乐部管理有限公司现状工业用地,工业,7159.1,128.8638,北京空港俱乐部管理有限公司,10.74,2015,年,1,月,11,日,容积率,0.7151486,12.00,顺义区双河路,9,号北区现状工业项目用地,工业,65459.94,1047.3591,北京燕京啤酒集团公司,98.19,2014,年,6,月,16,日,容积率,0.71087444,10.67,顺义区双河路,9,号南区现状工业项目用地,工业,85301.39,4265.0695,北京燕京啤酒集团公司,127.95,2014,年,6,月,16,日,容积率,0.3220604,33.33,顺义区李桥镇头二营村国家地理信息科技产业园,29-061-01,项目,教育科研设计,45520,5917.6,国测地理信息科技产业园集团有限公司,68.28,2014,年,4,月,30,日,容积率,2.5,86.67,顺义区李桥镇洼子村北国家地理信息科技产业园,29-066-01,项目,教育科研设计,17577.9,2650.7474,国测地理信息科技产业园集团有限公司,26.37,2014,年,4,月,30,日,容积率,2.9,100.53,顺义区天竺地区府前街南侧（华思德电子公司）现状工业用地,工业,1072.8,25.6,北京鑫海韵通百货有限公司,1.61,2013,年,11,月,14,日,容积率,1.193139,15.91,顺义区,土地市场,数据来源：北京国土资源局顺义分局,网站,Part3,市场,实际调研情况,调研区域划分,顺义城区,临空经济区,机场生活区,顺义新城区,目标地块位于国道,101,与机场高速北线交叉口东北角，本次市场调研围绕目标地块对顺义分区域进行调研，主要分为以下四个部分：,（,1,）临空经济区,（,2,）顺义老城区,（,3,）顺义新城区,（,4,）机场生活区,片区,1,临空经济区,临空经济区,临空经济区是距离目标地块最近的一个区域，是依托港区最先发展起来的一个高端居住区，产品主要以别墅为主，还有部分公寓、办公独栋。,临空经济区发展较为成熟，整个区域景观绿化环境较好，区域内产品要以别墅、公寓、办公为主，前期产品主要为高端别墅区为主，区域内目前在售产品主要为二手房，新房极少。,（,1,）临空经济区片区别墅：,区域别墅大多为,2000,年,2010,年左右产品，销售价格根据产品土地性质有约,2,万左右的价差，但在租赁市场价格基本一致，根据装修标准而定,。,区域,50,年地块为商办性质。,区域别墅销售价格：,70,年别墅：,250,500,左右约,1500,万,3000,万，,独栋、联排均价约在,68,万,/,左右。,50,年别墅：,200,350,联排左右约,1200,万,1500,万,单价约为,45,万,/,左右,区域别墅租赁价格：,精装别墅：,210400,左右,4,万,/,月,毛坯别墅：,210400,左右,3,万,/,月,（,2,）临空经济区片区居住产品：,区域内主要根据土地性质区分产品，就销售价格来说,70,年产权的居住产品通常比,50,年产权的商办性质的居住产品价格高出约一倍左右。,50,年的商办产品，可以用于注册公司。,区域地块公寓和住宅产品区分不大，主要以土地年限来划分，,50,年的地块为商办土地性质。,区域内居住产品根据土地性质分为以下两种：,（,1,）住宅：区域,70,年居住产品销售价格：,面积在,110210,，单价在,67,万,/,（,2,）公寓：区域,50,年商办产品销售价格：,面积在,70188,，单价在,34.5,万,/,（,3,）车位：,1520,万,/,个,（,1,）区域住宅租赁价格：,租赁市场根据租赁的产品面积大小确定租金,一居室通常租金在,50006000,元,/,月,两居室通常租金在,70008000,元,/,月,三居室通常租金在,1200015000,元,/,月,（,2,）车位租赁：,500600,元,/,月,会展誉景,50,年公寓,中粮祥云,70,年公寓,中粮祥云,70,年住宅,（,3,）临空经济区企业独栋产品：,MAX,天瑞是区域内开发的企业独栋办公园区产品，项目位于天竺保税区内。项目产品线划分清晰，有可供销售的现房,泰达科技园项目,；预售的期房,天竺合院项目,；可供租赁的,天竺跨境保税中心。,项目,推售形式,面积区间,销售价格价格,租赁价格,泰达科技园项目,销售,10002000,22000,元,/,/,天竺合院项目,销售,6002400,17000,元,/,/,天竺跨境保税中心,租赁,2404500,/,3.54.5,元,/,天,/,泰达科技园项目,天竺跨境保税中心,在建天竺合院项目,片区,2,顺义中心城区,顺义老城区,顺义中心城区配套设施较为完善，地铁,15,号线在老城区设有顺义站、石门站，连接望京，市场内目前主要以二手房市场为主，靠近石门片区住宅区价格相对较高。,顺义中心城区老城核心地块目前较为拥挤，房屋品质较差，老城区西侧靠近临空经济区，地铁,15,号线“石门”站的住宅区相对建设较晚，品质相对较高，价格更具优势。,顺义中心城区代表区域：,顺义主城区距离目标地块较远，配套社会完善，相对居住环境较为拥挤，房屋建设年代较早，目前主要为二手房，成交价格在,4,万,/,。主城区靠西,15,号线石门附近大多为,2014,年后左右产品，产品为刚需产品，处于航线下，由于限高要求，大多为,10,层左右的小高层，代表开发商有中海、中建，万科等是顺义市主城项目价格标杆。,标杆区域销售价格,无证,70,年住宅：,4.24.5,万,/,有证,70,年住宅：,4.54.8,万,/,区域租赁价格：,两居室,7090,：,4500,元,/,月,三居室,100140,：,5500,元,/,月,顺义老城区代表区域：,老城主城区距离目标地块较远，配套社会完善，相对居住环境较为拥挤，房屋建设年代较早，目前主要为二手房，成交价格在,4,万,/,。主城区靠西,15,号线石门附近大多为,2014,年后左右产品，产品为刚需产品，处于航线下，由于限高要求，大多为,10,层左右的小高层，代表开发商有中海、中建，万科等是顺义市主城项目价格标杆。,标杆区域销售价格,有证,70,年住宅：,4.24.5,万,/,无证,70,年住宅：,4.54.7,万,/,区域租赁价格：三,石门,顺义,地铁,15,号线,顺义老城区,顺义老城区：,较为拥挤，配套完善，二手老房子均价,4,万,/,左右,顺义城区石门组团：,房屋较新，大多为,2014,年之后房屋，代表楼盘有万科、中海、中建。,片区,3,顺义新城区,顺义新城区,顺义新城区位于老城区北侧，距离北京市中心距离较远,顺义新城区位于顺义中心城区北侧，属于马坡牛栏山板块，位于顺义北侧发展轴上，区域距离北京市中心较远，不在飞机航道上，区域环境较好。但近港优势也相对较弱。,目前区域内主要为顺义政府、银行总部、金蝶软件园等办公区域。,顺义新城区：,区域内主要为银行办公总部、顺义政府办公区、金蝶软件园，且大多数住宅产品为内部房，区域内办公内产品较为代表性的为金蝶办公楼。区域离城区较远，为改善性居住区域和拆迁安置区域。,区域销售价格,别墅：,2500,万,/,套，折合均价,45,万,/,洋房：,8001000,万,/,套，折合均价约,34,万,区域租赁价格：,一居室,4050,：,2200,元,/,月,两居室,7090,：,2500,元,/,月,三居室,100140,：,4000,元,/,月,办公租赁：,2.53,元,/,天,/,金蝶软件园,民生银行内购房,区域拆迁安置,片区,4,机场生活区,机场生活区,机场生活区是机场生活配套区，与机场工作区一路之隔。,机场工作区房屋大多为老房子，大多建于六七十年代，七八十年代的多层产品，产品面积大多较小，最大的三居室面积约,100,左右。,销售价格,住宅,40100,，均价,3.54.5,万,/,租赁价格,5060,两居室,3200,元,/,月,85100,的三居室,4000,元,/,月,Part4,区域,调研总结,总结,销售市场价格图示,顺义新城区：,住宅：,3.55,万,/,写字楼：只租不售,空港经济区：,70,年别墅：,68,万,/,50,年别墅：,45,万,/,70,年住宅：,67,万,/,50,年公寓：,3.54,万,/,企业独栋：,1.7,万,2.2,万,/,中心城区：,老城区：,4.04.2,万,/,老城新房区：,4.24.8,万,/,机场生活区：,6090,年代多层：,3.54.5,万,/,总结,租赁市场价格图示,顺义新城区：,4050,：,2200,元,/,月,7090,：,2500,元,/,月,100140,：,4000,元,/,月,办公租赁：,2.53,元,/,天,/,空港经济区：,别墅：,34,万,/,月,住宅：一室,50006000,元,/,月,二室,70008000,元,/,月,三室,1.21.5,万,/,月,企业办公：,3.54.5,元,/,天,/,中心城区：,7090,两居室,4500,元,/,月,100140,三居室,5500,元,/,月,机场生活区：,6070,年代多层：,3200,元,/,月,7080,年代多层：,4000,元,/,月,总结,市场调研部分总结,本次调研,以顺义保税区为,核心展开，对周边区域产品进行调研。本次调研区域主要有顺义中心城区、顺义新城区、临空经济区、机场生活区，结合实地调研综合得出以下结论：,1,、顺义区依托于首都机场发展空港经济，辐射周边，带动区域发展。,2,、区域噪音问题：首都国际机场坐落于顺义区，整个顺义区绝大部分位于飞机航道之下，在实际走访中，随处可以听到飞机的噪音，但由于区域发展依托于航空，区域住户是区域原著居民和工作生活依托于航空的人，对飞机噪音的排斥力较小。政府也会根据噪音检测对区域住户进行噪音补贴，具体视政府评估而定。,总结,市场调研部分总结,3,、就各个区域职能来说：机场生活区距离机场最近，房屋大多为,60,、,70,年代建设，区域居住环境较差，但由于临近机场，是大多数空港工作人员的聚居地；依托于空港资源，在近机场西北侧,5,公里形成了最早的别墅居住区，居住环境较空港区得到很大改善，但仍处于航线下，这一区域目前核心分区主要有会展区、综合保税区、别墅区，居住产品以别墅居多，还有借助综合保税区政策优势而建的办公产品，是北京区域经常出差但又有经济基础的客群居住圈层，例如：明星。,顺义中心城区和顺义城区很大部分买房群体是顺义本地人、或者顺义工薪一族。顺义城区连接市区有,15,号地铁线（顺义站、石门站），顺义站离北京市市中心较远，居住环境较为拥挤，是顺义的老城区，房屋建设年代较早；石门站位于顺义城区西侧距离望京更近是城区房屋建设较新区域，目前大部分已交付，主要以二手房交易为主。顺义新城区在顺义北侧，主要是政府办公和银行总部所在地。,谢谢观看,