商业地产策划定位与招商落位及投资赢利模式课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/3/2,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/3/2,*,商业地产策划定位与招商落位,主讲：,张璋,董事长,北京同世飞天商业地产顾问机构,2021/3/2,1,商业地产策划定位与招商落位主讲： 张璋 董事长北京同世飞,一、前言,为什么有些商业地产项目半途而废？,为什么有些商业物业空置养老鼠？,几个问题思考？,2021/3/2,2,一、前言为什么有些商业地产项目半途而废？几个问题思考？2,好的策划要回答清楚哪些问题？,好的规划要明确哪些内容？,好的招商要达到哪些目标？,一架好飞机的基本标准是什么？,几个问题思考？,一、前言,2021/3/2,3,几个问题思考？一、前言2021/3/23,一架好飞机的基本标准是什么？,几个问题思考？,一、前言,2021/3/2,4,几个问题思考？一、前言2021/3/24,案例：河南平顶山项目,案例：龙岩卡麦龙项目,案例：长春亚泰富苑项目,案例：呼市首府广场项目,几个问题思考？,一、前言,2021/3/2,5,案例：河南平顶山项目几个问题思考？ 一、前言2021/3,二、全程运营,把握三四五六,6,个主要阶段,策划,定位,工程,建设,运营,管理,规划,设计,招商,招租,商装,开业,销售,2021/3/2,6,二、全程运营把握三四五六6个主要阶段策划工程运营规划招商,二、全程运营,把握三四五六,项目选址,策划定位,商业规划,建筑设计,一次装修,招商招租,二次商装,开业推广,运营管理,设备配套,销售营销,工程建设,12,项主要工作,二、全程运营,把握三四五六,2021/3/2,7,二、全程运营把握三四五六项目选址策划定位商业规划建筑设计,二、全程运营,把握三四五六,三个形态,1,、投资形态,2,、商业形态,3,、建筑形态,二、全程运营,把握三四五六,2021/3/2,8,二、全程运营把握三四五六三个形态二、全程运营把握三四,二、全程运营,把握三四五六,案例二,鄂州南塔项目,二、全程运营,把握三四五六,2021/3/2,9,二、全程运营把握三四五六案例二二、全程运营把握三四五,二、全程运营,把握三四五六,四个阶段,1,、前期：策划和规划,2,、中前期：主力店招商和推广,3,、中后期：销售和招商,4,、后期：商装和开业运营,二、全程运营,把握三四五六,2021/3/2,10,二、全程运营把握三四五六四个阶段二、全程运营把握三四,二、全程运营,把握三四五六,五种关系,1,、“两势”：借势与创势,2,、“两位”：定位与落位,3,、“两资”：资源与资本,4,、“三谋”：谋政府、谋商家、谋市场,5,、“三优”：优生、优育、优秀,二、全程运营,把握三四五六,2021/3/2,11,二、全程运营把握三四五六五种关系二、全程运营把握三四,二、全程运营,把握三四五六,六句话,1,、定的准,2,、画的对,3,、招的进,4,、卖的出,5,、管的好,6,、活的了,二、全程运营,把握三四五六,2021/3/2,12,二、全程运营把握三四五六六句话二、全程运营把握三四五,市场调查是前提,商业定位是依据,设备配套是重点,三、策划规划,坚持六项原则,2021/3/2,13,三、策划规划坚持六项原则2021/3/213,三、策划规划,坚持六项原则,经营管理是目标,多方沟通是保障,投资策略要照顾,三、策划规划,坚持六项原则,2021/3/2,14,三、策划规划坚持六项原则三、策划规划坚持六项原则20,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,15,四、商业地产策划规划十大内容2021/3/215,2021/3/2,16,2021/3/216,四、商业策划规划,十大内容,1,、市场调研,2,、商业定位,3,、总平规划,4,、商业规划,5,、物业标准规划,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,17,四、商业策划规划十大内容1、市场调研四、商业地产策划规划,四、商业策划规划,十大内容,6,、设备配套规划,7,、售租留规划,8,、投资收益分析,9,、扩初图审核,10,、施工图审核,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,18,四、商业策划规划十大内容6、设备配套规划四、商业地产策划,四、商业策划规划,十大内容,市场调研,五“读”俱全,1,、读市场环境,2,、读地块条件,3,、读商业资源,4,、读政府规划,5,、读投资目标,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,19,四、商业策划规划十大内容市场调研五“读”俱全四、商业,案例三,库尔勒项目,四、商业策划规划,十大内容,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,20,案例三四、商业策划规划十大内容四、商业地产策划规划十,四、商业策划规划,十大内容,策划定位,十大定位,1,、整体定位,2,、功能定位,3,、业态定位,4,、品类定位,5,、客层定位,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,21,四、商业策划规划十大内容策划定位十大定位四、商业地产,四、商业策划规划,十大内容,策划定位,十大定位,6,、客群定位,7,、品牌定位,8,、商圈定位,9,、时段定位,10,、模式定位,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,22,四、商业策划规划十大内容策划定位十大定位四、商业地产,案例四,唐山南湖美食休闲城,四、商业策划规划,十大内容,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,23,案例四四、商业策划规划十大内容四、商业地产策划规划十,四、商业策划规划,十大内容,总平规划,详规方案,1,、总平面,2,、分平面,3,、立面,4,、剖面,5,、交通组织,6,、经济技术指标,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,24,四、商业策划规划十大内容总平规划详规方案四、商业地产,四、商业策划规划,十大内容,商业规划,五大规划,1,、功能和业态规划,2,、品类和品牌规划,3,、交通和动线规划,4,、店铺和柜位规划,5,、空间和节点规划,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,25,四、商业策划规划十大内容商业规划五大规划四、商业地产,案例五,平顶山项目,四、商业策划规划,十大内容,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,26,案例五四、商业策划规划十大内容四、商业地产策划规划十,四、商业策划规划,十大内容,建筑标准规划,1,、层高,2,、距网,3,、荷载,4,、结构,5,、工艺,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,27,四、商业策划规划十大内容建筑标准规划 四、商业地产策划规,四、商业策划规划,十大内容,设备设施配套规划,1,、空调、新风,2,、给水、排水,3,、通风、排烟,4,、强电、弱电,5,、消防、安防,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,28,四、商业策划规划十大内容设备设施配套规划 四、商业地产策,四、商业策划规划,十大内容,设备设施配套规划,6,、煤气管道,7,、垃圾处理,8,、客梯、货梯,9,、卸货、理货,10,、仓库、加工区,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,29,四、商业策划规划十大内容设备设施配套规划四、商业地产策划,四、商业策划规划,十大内容,售租留规划,十大问题,1,、要不要？,2,、哪里？,3,、多少？,4,、谁？,5,、做什么？,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,30,四、商业策划规划十大内容售租留规划十大问题 四、商业,四、商业策划规划,十大内容,售租留规划,十大问题,6,、怎么做？,7,、怎么管？,8,、能源控制？,9,、交通组织？,10,、立面分配？,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,31,四、商业策划规划十大内容售租留规划十大问题 四、商业,四、商业策划规划,十大内容,投资收益分析,五大分析,1,、成本费用分析,2,、现金流量分析,3,、投资收益分析,4,、敏感性分析,5,、投资价值分析,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,32,四、商业策划规划十大内容投资收益分析五大分析 四、商,案例六,滁州项目,四、商业策划规划,十大内容,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,33,案例六四、商业策划规划十大内容四、商业地产策划规划十,四、商业策划规划,十大内容,扩初图审核,1,、结构空间,2,、设备配套,3,、设备点位,4,、交通组织,5,、配套用房,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,34,四、商业策划规划十大内容扩初图审核 四、商业地产策划规划,四、商业策划规划,十大内容,施工图审核,1,、结构空间,2,、设备配套,3,、设备点位,4,、交通组织,5,、配套用房,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,35,四、商业策划规划十大内容施工图审核 四、商业地产策划规划,四、商业策划规划,十大内容,用三种语言，说明三个问题,1,、文字语言,定位方案,2,、建筑语言,建筑方案,3,、投资语言,投资方案,全面回答项目,定位方向,/,建筑形式,/,投资收益,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,36,四、商业策划规划十大内容用三种语言，说明三个问题 全面回,四、商业策划规划,十大内容,用三规范，满足三需要,1,、建筑规范,满足结构安全,2,、消防规范,满足消防安全,3,、商业规范,满足商家经营,全面满足项目,建筑结构,/,消防安全,/,商家经营,四、商业地产策划规划,十大内容,2021/3/2,37,四、商业策划规划十大内容用三规范，满足三需要 全面满足项,五、商业策划规划的十大误区,2021/3/2,38,五、商业策划规划的十大误区2021/3/238,五、商业策划规划的十大误区,1、只有商业定位，没有商业落位,2、只有抽象文字，没有具象图形,3、先建筑设计，再商业规划,4、用建筑设计代替商业设计,5、用销售策划代替商业策划,五、商业策划规划的十大误区,2021/3/2,39,五、商业策划规划的十大误区1、只有商业定位，没有商业落位五、,五、商业策划规划的十大误区,6、重建筑形象，轻内部空间,7、重装修标准，轻配套适用,8、重主力店订单设计，轻标准版型设计,8、按自己的主观和经验草率行事,10、盲目崇洋媚外，忽视国内实际,五、商业策划规划的十大误区,2021/3/2,40,五、商业策划规划的十大误区6、重建筑形象，轻内部空间五、商业,选择,2:,规划设计后。,选择,1:,规划设计前。,六、招商落位的时间选择,、主力店招商的时间选择,量体裁衣法,标准板型法,2021/3/2,41,选择2:规划设计后。选择1: 规划设计前。六、招商落位的时间,六、招商落位的时间选择,案例：邢台万隆项目,2021/3/2,42,六、招商落位的时间选择案例：邢台万隆项目2021/3/24,六、,招商落位,的时间选择,主力店招商需做好的准备工作：,做好项目的商业业态定位,做好项目的业态规划布局,做好项目的投资模式设计,、主力店招商的时间选择,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,43,六、招商落位的时间选择主力店招商需做好的准备工作：、主,六、,招商落位,的时间选择,、品牌店招商的时间选择,开业前,12,18,个月,开业前,6,8,个月,国际品牌,国内品牌,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,44,六、招商落位的时间选择、品牌店招商的时间选择开业前12,六、,招商落位,的时间选择,品牌招商需做好的准备工作：,做好商业定位,做好品类规划,做好柜位分割,做好品牌规划,、品牌店招商的时间选择,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,45,六、招商落位的时间选择品牌招商需做好的准备工作：、品牌店,六、,招商落位,的时间选择,、功能店招商的时间选择,大型功能店,小型功能店,开业前,8,12,个月,开业前,6,8,个月,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,46,六、招商落位的时间选择大型功能店小型功能店开业前812,六、,招商落位,的时间选择,功能店招商需做好的准备工作,做好商业的功能定位,做好物业空间规划,做好设备设施配套,做好交通组织规划,、功能店招商的时间选择,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,47,六、招商落位的时间选择功能店招商需做好的准备工作、功能店,六、,招商落位,的时间选择,、物业分零发售后商业的招商时间选择,自租,返租,代租,自营,分零,发售,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,48,六、招商落位的时间选择、物业分零发售后商业的招商时间,六、招商落位的时间选择,案例：大庆香榭丽项目,2021/3/2,49,六、招商落位的时间选择案例：大庆香榭丽项目2021/3/2,六、,招商落位,的时间选择,、物业分零发售后商业的招商时间选择,自营,：,业户自主招商 ，按二装时间要求进场,装修。,自租,：业户自主招租，承租人自主招商，并,按二装时间要求进场装修；,代租,：,业户委托管理方代理招商招租,返租,：,建设方在销售时要求业户统一签定返,租合同，由管理方统一招商招租,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,50,六、招商落位的时间选择、物业分零发售后商业的招商时间选,六、,招商落位,的时间选择,、物业分零发售后商业的招商时间选择,业主招租，承租人自主招商,自营,开业前,8,10,个月,开业前,8,10,个月,代租,返租,自租,自主招商,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,51,六、招商落位的时间选择 、物业分零发售后商业的招商时间选,六、,招商落位,的时间选择,、分零发售商业物业的招商时间,自营、自租、代租、返租,需重点的准备工作,严谨的法律关系：代租、返租协议,规范的管理制度：管理公约、管理制度,明确的费税条件：工商、税务、物业费用,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,52,六、招商落位的时间选择、分零发售商业物业的招商时间自营,六、,招商落位,的时间选择,、分零发售商业物业的招商时间,自营自租需重点把握的问题,品类要求,品牌档次,装修效果,店面形象,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,53,六、招商落位的时间选择、分零发售商业物业的招商时间自,六、,招商落位,的时间选择,、分零发售商业物业的招商时间,自营自租需重点把握的问题,管理规范,收费项目,费项标准,工商税务,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,54,六、招商落位的时间选择、分零发售商业物业的招商时间自,六、,招商落位,的时间选择,、分零发售商业物业的招商时间,代租返租需重点把握的问题,时间年限,租金回报,回报支付,工商税务,费税分担,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,55,六、招商落位的时间选择、分零发售商业物业的招商时间代,六、,招商落位,的时间选择,开业前,6,12,个月,、商业步行街和社区底商的招商时间选择,需做好的准备工作,品类和功能规划,外观形象规范要求,费项及收费标准,六、招商落位的时间选择,2021/3/2,56,六、招商落位的时间选择开业前612个月、商业步行街和,招主力店,七、招商落位的对象选择,、商业项目招商的,4,大对象,招经营商户,招品牌,人,商品,商家,招功能店,商家,2021/3/2,57,招主力店七、招商落位的对象选择、商业项目招商的4大对象招经,七,、,招商落位的对象选择,大卖场,百货,家居建材,专业店,招零售类主力店,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,58,七、招商落位的对象选择大卖场招零售类主力店 七、招商落位的,七,、,招商落位的对象选择,招配套功能店,餐饮类,休闲类,娱乐类,运动类,院线类,电玩类,金融类,其它类,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,59,七、招商落位的对象选择招配套功能店 餐饮类院线类七、招商落位,七,、,招商落位的对象选择,招主力店的作用,强大的品牌号召力,强大的聚客能力,拉升租金价格,提升招商条件,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,60,七、招商落位的对象选择 招主力店的作用七、招商落位的对,七,、,招商落位的对象选择,招主力店的作用,提升项目的社会形象,稳定的租金收益,提升项目的物业价值,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,61,七、招商落位的对象选择 招主力店的作用七、招商落位的对,七,、招商落位的对象选择,招主力店的不利影响,租期较长，物业后期的处置受限制,租金收益低，投资回报慢,排他性竞争限制，对招商有影响,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,62,七、招商落位的对象选择 招主力店的不利影响七、招商落位的,七,、,招商落位的对象选择,启动招商的时间,明确的招商对象,合理的招商租期,适当的楼层位置,主力店招商应注意的问题,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,63,七、招商落位的对象选择启动招商的时间主力店招商应注意的问题,七,、,招商落位的对象选择,适用的物业条件,合理的付租方式,明确的费税负担,其它的明细要求,主力店招商应注意的问题,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,64,七、招商落位的对象选择适用的物业条件主力店招商应注意的问题,七,、,招商落位的对象选择,招品牌店,支柱品牌,源头品牌,个性品牌,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,65,七、招商落位的对象选择 招品牌店七、招商落位的对象选择,七,、,招商落位的对象选择,支柱品牌,二八结构,稳定客源,支撑形象,带动销售,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,66,七、招商落位的对象选择 支柱品牌七、招商落位的对象选择,七,、,招商落位的对象选择,源头品牌,商品量丰,品种款新,促销折低,装修形象好,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,67,七、招商落位的对象选择 源头品牌七、招商落位的对象选择,七,、招商落位的对象选择,个性品牌,个性形象,吸引顾客,独占市场,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,68,七、招商落位的对象选择 个性品牌七、招商落位的对象选择2,七,、,招商落位的对象选择,经验,渠道,实力,能力,信誉,素质,招商户,人,七、招商落位的对象选择,2021/3/2,69,七、招商落位的对象选择经验能力招商户人七、招商落位的对,七、招商落位的对象选择,案例：长春亚泰富苑购物中心,洛阳新都汇购物中心,2021/3/2,70,七、招商落位的对象选择案例：长春亚泰富苑购物中心2021/,八、招商落位的十大策略,策略一：定位先行,明确业态定位,明确市场定位,明确客层定位,明确功能定位,2021/3/2,71,八、招商落位的十大策略策略一：定位先行明确业态定位2021/,八、招商落位的十大策略,策略二：品牌设定,设定品牌档次,设定品牌品类,设定品牌目录,设定品牌区位,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,72,八、招商落位的十大策略策略二：品牌设定 设定品牌档次八、招商,八、招商落位的十大策略,策略三：主力优先,主力店优先,主力品牌优先,主力商户优先,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,73,八、招商落位的十大策略策略三：主力优先 主力店优先八、招商,八、招商落位的十大策略,主力店带次主力店,支柱品牌带一般品牌,国际品牌带国内品牌,策略四：以大带小,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,74,八、招商落位的十大策略 主力店带次主力店策略四：以大带小八、,八、招商落位的十大策略,策略五：先近后远,先当地有经营的品牌,先当地销售好的品牌,先附近有经营的主力店,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,75,八、招商落位的十大策略策略五：先近后远 先当地有经营的品牌八,合理的招商条件,让利的招商政策,有效的经营保障,八、,招商落位的十大策略,策略六：放水养鱼,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,76,合理的招商条件八、招商落位的十大策略策略六：放水养鱼八、招,八、招商落位的十大策略,优秀品牌推荐,示范经营成熟,转交商户经营,策略七：品牌孵化,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,77,八、招商落位的十大策略 优秀品牌推荐策略七：品牌孵化八、,八、招商落位的十大策略,案例：内蒙古锡林浩特高勒时代广场,2021/3/2,78,八、招商落位的十大策略案例：内蒙古锡林浩特高勒时代广场202,八、招商落位的十大策略,制定营销策略,选择合适媒体,明确受众目标,分步渗透实施,策略八：营销渗透,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,79,八、招商落位的十大策略 制定营销策略策略八：营销渗透八、,八、招商落位的十大策略,培训商户,指导经营,跟踪服务,策略九：商户训导,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,80,八、招商落位的十大策略 培训商户策略九：商户训导八、招商落位,八、招商落位的十大策略,案例：太原富百家商场,龙岩卡麦龙广场,2021/3/2,81,八、招商落位的十大策略案例：太原富百家商场2021/3/28,八、招商落位的十大策略,策略十：理念保证,理念设计,理念渗透,理念保障,八、招商落位的十大策略,2021/3/2,82,八、招商落位的十大策略策略十：理念保证 理念设计八、招商落位,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,83,九、商业项目招商的十大误区2021/3/283,九、商业项目招商的十大误区,误区之一：签约品牌越大越好？,品牌与市场环境是否适合？,品牌与项目定位是否适合？,品牌与物业条件是否适合？,品牌与招商投入是否适合？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,84,九、商业项目招商的十大误区 误区之一：签约品牌越大越好,九、商业项目招商的十大误区,误区之二：签约条件越高越好？,品牌商或商户是否能够接受？,是否有利于留商、养商、兴商？,是否能够保障项目开业时间？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,85,九、商业项目招商的十大误区 误区之二：签约条件越高越好,九、商业项目招商的十大误区,误区之三：签约品牌越新越好吗？,新品牌是否适合市场环境？,新品牌消费者能否接受新品牌？,前期开发新品牌投入的费用是否合理？,新品牌后期的培育时间和费用是否有准备？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,86,九、商业项目招商的十大误区 误区之三：签约品牌越新越好吗,九、商业项目招商的十大误区,误区之四：配套功能越全越好？,是否符合业态定位？,是否符合功能定位？,是否符合物业条件？,是否具有竞争优势,？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,87,九、商业项目招商的十大误区 误区之四：配套功能越全越,九、商业项目招商的十大误区,误区之五：签约租期越长越好？,是否有利于项目的经营调整？,是否有利于物业的今后处置？,是否符合市场的租金增长标准？,是否符合项目的投资赢利模式？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,88,九、商业项目招商的十大误区 误区之五：签约租期越长越好,九、商业项目招商的十大误区,误区之六：招商时间越早越好？,是否确定了商业定位？,是否做好了商业规划？,是否设定了招商条件？,是否保障了物业条件？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,89,九、商业项目招商的十大误区 误区之六：招商时间越早越好,九、商业项目招商的十大误区,误区之七：销售的物业不需要招商？,商铺可以一卖了之吗？,对自营户就可以放手经营吗？,对户外商业街就可以放手不管吗？,对销售的物业需要做些什么样的招商工作呢？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,90,九、商业项目招商的十大误区 误区之七：销售的物业不需要,九、,商业项目招商的十大误区,误区之八：满足了主力商家的要求就好？,引进主力店是否符合投资赢利模式？,主力商家的要求是否合理？,是否争取了条件的最大化？,是否平衡了主力商家和一般商户的关系 ？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,91,九、商业项目招商的十大误区 误区之八：满足了主力商家的,九,、,商业项目招商的十大误区,误区之九：招商工作由自己做好？,自己是否能把握招商的各个环节？,自己是否有胜任的招商团队？,自己是否有时间和精力进行招商？,自己是否有有效的商业资源？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,92,九、商业项目招商的十大误区 误区之九：招商工,九,、商业项目招商的十大误区,误区之十：只要招商成功就好？,是否建立了管理保障体系？,是否组建了专业管理团队？,后续的营销和推广是否能跟上 ？,后续的市场培育是否有投入？,九、商业项目招商的十大误区,2021/3/2,93,九、商业项目招商的十大误区 误区之十：只要招,十、商业地产投资赢利模式,生产资料属性,经营性,不动产属性,保值性,优质资产属性,收益稳定性,商业地产三种优点,2021/3/2,94,十、商业地产投资赢利模式生产资料属性经营性 商业地产三种,投资规模比较大,投资周期比较长,流动性比较差,商业地产三个缺点,十、商业地产投资赢利模式,2021/3/2,95,商业地产三个缺点十、商业地产投资赢利模式2021/3/295,开发收益,原始的,经营收益,基本的,资产收益,较高级的,资本收益,最高级的,商业地产投资四种收益,十、商业地产投资赢利模式,2021/3/2,96,商业地产投资四种收益十、商业地产投资赢利模式2021/3/2,专业选择,区域选择,地段选择,功能选择,产品选择,商业地产投资十大选择,十、商业地产投资赢利模式,2021/3/2,97,专业选择商业地产投资十大选择十、商业地产投资赢利模式2021,业态选择,资源选择,模式选择,团队选择,管理选择,商业地产投资十大选择,十、商业地产投资赢利模式,2021/3/2,98,业态选择商业地产投资十大选择十、商业地产投资赢利模式2021,十一、商业地产投资收益模型,模型一、开发收益型,投资,拿地,退出,增值,销售,建设,2021/3/2,99,十一、商业地产投资收益模型模型一、开发收益型 投资 拿地,模型二、经营收益型,投资,收益,经营,经营性,资产性,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,100,模型二、经营收益型 投资 收益经营 十一、商业地产投资收,模型三、资本收益型,投资,建设,上市,退出,经营,增值,IPO,REITS,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,101,模型三、资本收益型 投资 上市 经营 IPO REITS,模型四、并购成长型,投资,并购,退出,增值,服务,IPO,REITS,被并购,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,102,模型四、并购成长型 投资 退出 增值 IPO REI,私募,PE,退出,IPO,设计,REITs,整理打包资产,投资物业,资金池,形成资产池,模型五,.,基金投资,型（）,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,103,私募PE退出IPO设计REITs整理打包资产投资,需募集大量资金。一般不少于,30,亿人民币,投资或控股商用物业。投资大,在一定的时间内进行增值服务。周期长,可获得物业增值收益和,REITs,溢价发行收益。回报高,风险比较大,模型特点,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,104,需募集大量资金。一般不少于30亿人民币 十一、商业地,锁定,N,个物业,退出,IPO,设计,REITs,整理打包资产,以资产对接,PE,模型五、基金投资,型（）,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,105,锁定N个物业退出IPO设计REITs整理打包资产,模型特点,不需募集资金，只需要募集资产,不需要投资物业，只需要整理物业,集合物业资产投资存续期短（,3,年）,不能享受物业增值收益，回报低,不能以,REITs,上市，,PE,分拆解体，风险小,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,106,不需募集资金，只需要募集资产 十一、商业地产投资收益模型2,成立投资管理公司，作为,REITs,基金管理,人，承担,GP,职责,锁定,N,个有稳定租金收益的商用不动产,对这,N,个商用不动产进行评估、分拆、重,组、整理,各个商业投资人以整理后的资产作为投资，,承担,LP,职责,组成,设立,REITs,基金,模型模式,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,107,成立投资管理公司，作为REITs基金管理 十一、商业地,有限合伙,企业,物业,REITs,投资管理公司,资产投资,物业,物业,IPO,回报,20%,回报,80%,出资,99%,出资,%,资产折资,投资,打包,十一、商业地产投资收益模型,2021/3/2,108,物业REITs 投资管理公司资产投资物业物业,十二、,REITs,的特点,REITs,就是房地产投资信托基金，是英文“,Real Estate Investment Trust,”的缩写,(,复数为,REITs),。 是一种以发行收益凭证的方式集合众多投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。,REITs,属于资产证券化。,REIT,一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。,REITs,的基本概念,2021/3/2,109,十二、REITs的特点 REITs就是房地产投资信托基金,1,、,REITs,是一种资产证券化，是产权（股权）融资。,2,、没有年限要求，不需要赎回。,3,、有很高的流动性，可以在证券市场自由流通。,4,、一般为商用不动产，有稳定的收益。,5,、投资产品组合多元化，风险较小。（目前证券,市场大约为风险较高的股权类产品，只,有大约为债券类低风险产品）,REITs,的十大特点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,110,1、REITs是一种资产证券化，是产权（股权）融资。 十二,6,、是房地产的融资平台，更是个退出渠道。,7,、,REITs,收益回报与其他金融资产的相关度较,低，收益波动小。,8,、,90%,收益用于红利分配，可获即期收入。,9,、小额资金可投资大额资产，获得收益可享,受税收优惠。,10,、,REITs,的资产所有权和基金及资产管理权的,三权分离,REITs,的十大特点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,111,6、是房地产的融资平台，更是个退出渠道。 十二、REITs,相同点,1,、都公开募集,2,、都在证券市场自由流通,3,、都是金融证券投资产品,REITs,与股票的比较：,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,112,相同点 十二、REITs的特点2021/,4,、都有明确的交易物（资产）,5,、都需要投资人、交易市场与交易规则,6,、与股票一样，也需要通过审计、评估、,重组、保荐人推荐，由发行人通过公开,市场将,REITs,基金单位出售给投资者。,7,、,REIT,和股市一样，都可以通过并购,来整合资产包的资产。,REITs,与股票的比较,相同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,113,十二、REITs的特点2021/3/2113,8,、股市投资者可以通过少额投资来分享大企业的经营成果；,REITS,也可以用小额投资来拥有大型不动产的权益；,9,、股市可以编指数，可以推出指数期货；,REITS,也可以设计房地产基金指数，也可以设计指数期货，和股市一样诞生出各种各样的衍生产品。,10,、股市推动了现代产业革命；,REITS,也一样将推动房地产市场的变革。,REITs,与股票的比较,相同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,114,8、股市投资者可以通过少额投资来分享大企业的经营成果；RE,、股市包罗万象，而,REITS,仅限于商用不动产。,、股市里上市公司发行股票融资，并给大股东,占用，而,REITS,则是将上市筹集的资金支付,给投资人，,REITS,的强制性红利分配（,），不会出现大股东占用资金的现象。,、上市公司股票是高风险，高回报，而,REITS,则是低风险、稳定而不低的回报，年回报,率在,6%-7%,复合收益率达到,12%-15%,。,REITs,与股票的比较,不同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,115,、股市包罗万象，而REITS仅限于商用不动产。 十二、,、股市上市公司的投资人管理资产，,REITS,是,专业管理人管理资产；,、上市公司的治理结构复杂，纯粹的委托代,理机制很难建立起来，透明度是上市公司,永远之痛；而,REITS,是纯粹的委托代理关系，,是委托制度的典型体现，治理结构十分合理。,、中国的股市还存在股权分置，涉及国有股权，,公有制主体问题。而,REITS,完全不涉及这些问,题，反而有利于政府将基础设施经营性不动产,通过,REITS,出售给投资者，减轻政府负担。,REITs,与股票的比较,不同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,116,十二、REITs的特点2021/3/2116,第七，股市的投资者适合专业的具有风险承担能力的、追逐投机的投资人参与；而,REITS,更适合中国广大的不具有多少专业经验的，银行存款不多，积蓄不多的大众投资人参与。因此，从中国资本市场来看，,REITS,比股票更适合于中国资本市场与中国国情，更能满足广大中小投资者的投资需求。,REITs,与股票的比较,不同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,117,十二、REITs的特点2021/3/2117,相同点,1,、都是投资于房地产,2,、都是房地产金融产品,3,、两者都属于信托行为。,4,、信托投资公司在产品中都占有重要,的法律主体地位,REITs,与集合信托的比较：,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,118,相同点 十二、REITs的特点2021/3/2118,不同点,、,REITS,是信托投资（物权）行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有,REITS,所投资的不动产，是权益买卖行为；,房地产集合信托,投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。,REITs,与集合信托的比较：,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,119,不同点 、REITS是信托投资（物权）,不同点,、,REITS,具有基金性质，可以转让，可以在公开资本市场交易，但没有持有期限，不可以赎回；,而,信托计划,不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，不可以在公开资本市场交易，缺乏流动性，有本金偿还的要求，设定了偿还期限。,REITs,与集合信托的比较：,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,120,不同点 十二、REITs的特点2021,不同点,3,、,REITS,设立后，将由专业的基金管理人管理；,REITS,发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离。,而,信托计划,则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。,REITs,与集合信托的比较：,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,121,不同点 十二、REITs的特点202,4,、,REITS,的收益主要来源于,REITS,持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；,而,信托计划,几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。,REITs,与集合信托的比较,不同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,122,4、 REITS的收益主要来源于REITS持有不动产的出,5,、,REITS,与股票一样，是公开发行流通,的金融证券产品。,而,信托计划,却完全不具备这样的能力。,REITs,与集合信托的比较,不同点,十二、,REITs,的特点,2021/3/2,123,5、 REITS与股票一样，是公开发行流通 十二、REI,定战略，不游牧迁徙,定模式，不随遇而安,十三、商业地产投资的十大注意,2021/3/2,124,定战略，不游牧迁徙 十三、商业地产投资的十大注意2021/3,选资源，不随机乱配,选团队，不壮丁上阵,十三、商业地产投资的十大注意,2021/3/2,125,选资源，不随机乱配 十三、商业地产投资的十大注意2021/3,先定位，不盲目上马,先规划，不违背商规,十三、商业地产投资的十大注意,2021/3/2,126,先定位，不盲目上马 十三、商业地产投资的十大注意2021/3,重招商，不目光短浅,重退出，不固守观念,十三、商业地产投资的十大注意,2021/3/2,127,重招商，不目光短浅 十三、商业地产投资的十大注意2021/3,总结,商业地产投资赢利,定位是前提,增值是保证,退出的关键,2021/3/2,128,总结商业地产投资赢利 定位是前提增值是保证退出的关键20,谢谢大家的聆听！,2021/3/2,129,谢谢大家的聆听！2021/3/2129,