房地产基础知识课件

专业成就未来,本报告为内部资料，最终解释权归华厦房所有。,房地产基础知识培训,2,2024/8/28,1,房地产基础知识培训22023/9/41,主要内容,商品房基础及常识,二手房基础知识,2024/8/28,2,主要内容商品房基础及常识2023/9/42,一、商品房基础,2024/8/28,3,一、商品房基础2023/9/43,房屋类别,商品房,拆迁安置房,为了城市发展需要，对被拆迁住户进行安置所建的房屋,经济适用房,政府组织开发商建造，以微利向中低收入家庭出售,廉租房,以政府租金补贴或实物配租，向符合最低生活保证标准的居民提供社会保证性质的租房。特点是只租不售。,自建房,有自己的宅基地能够建造自己居住的房屋,2024/8/28,4,房屋类别商品房2023/9/44,何为商品房？,商品房,是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。,自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。,2024/8/28,5,何为商品房？商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权,商品房上市条件,缴清全部土地出让金，取得土地使用权,证,取得五证,哪,五证？,国有土地使用证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工许可证,、,商品房销售（预售）许可证,2024/8/28,6,商品房上市条件缴清全部土地出让金，取得土地使用权证2023/,五证实样,2024/8/28,7,五证实样2023/9/47,商品房预售条件,已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书,持有建设工程规划许可证和施工许可证,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；,多层建筑已完成主题结构三分之一以上；,高层建筑已完成地面以下的主体工程。,2024/8/28,8,商品房预售条件已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书 20,未取得预售证常用的方法,内部认,购,办卡排,队,前期蓄水（只排队不交钱）,2024/8/28,9,未取得预售证常用的方法内部认购2023/9/49,商品房的状态,期房,从取得预售证到房产证这段时间,现房,即买即住并立即可办理房产证的房屋,准现房,房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋,（性质仍属期房，只是种说法）,2024/8/28,10,商品房的状态期房从取得预售证到房产证这段时间2023/9/,期房的优势,房型较多，可择优选择,价格便宜或者有较大优惠,付款灵活，特加入分期付款,便于监督工程质量,期房的劣势,没有直观感受,价格行情难于预测,开发商政策难于预测,2024/8/28,11,期房的优势房型较多，可择优选择2023/9/411,现房的优势,可规避烂尾楼风险,房屋直观，一目了然,即买即住，方便急用客户,有额外优惠（针对尾盘促销、清盘等）,保留珍藏房源出售,现房的劣势（针对销售）,有瑕疵的地方会清晰察觉,对客户已没有遐想空间,2024/8/28,12,现房的优势可规避烂尾楼风险2023/9/412,中国第一个商品房,1980,年，深圳东湖丽苑成为中国第一个商品房住宅小区，当时一套,62,平米房屋总价约为,3,万元，现在总价约为,86,万元，足足涨了,28,倍多,！,2024/8/28,13,中国第一个商品房1980年，深圳东湖丽苑成为中国第一个商品房,产权跟土地使用权的关系,产权是归业主永久私有的，土地是国家或集体的，只有使用权没有所有权。,土地使用权证是房产证的附属，没有产权就不存在土地使用证,产权的取得必须建立在土地依法取得的基础上,拥有产权使你拥有四大权利：所有权、使用权、处置权、收益权,土地使用证作为房屋拆迁时作为补偿的依据,2024/8/28,14,产权跟土地使用权的关系产权是归业主永久私有的，土地是国家或集,很多人会问同一个问题？年限到了怎么办？,土地管理法,征求意见稿中有,49,条新增法条，其中住宅,70,年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。专家表示：“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”,所以不管有偿无偿，按现有法律都将可以续期,2024/8/28,15,很多人会问同一个问题？年限到了怎么办？土地管理法征求意,最后总结：土地年限太少的说辞,人们往往误解以为是产权少，土地是国家的，是以租用的形式租国家的土地，所以既然可以租用，当然可以续租。,有了土地使用证，哪怕年数少，可以有拆迁所得，而往往拆迁所得比市价要高。,即使年限到了，只要缴纳土地出让金，仍然可以续租。,2024/8/28,16,最后总结：土地年限太少的说辞人们往往误解以为是产权少，土地是,几个商品房的专业名词解释,进深,指住宅的实际长度,开间,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离,层高,房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面结构层的垂直距离（单层的标准层高为,2.8,米）,立面,指建筑物各个方向的设计要素，组成，协调,2024/8/28,17,几个商品房的专业名词解释进深2023/9/417,2024/8/28,18,2023/9/418,常见计量单位,1,亩,667,平方米（约数,）,1,公顷,10000,平方,米,1,公顷,15,亩,2024/8/28,19,常见计量单位1亩667平方米（约数）2023/9/419,专有名词解释,包租,不管出租与否，开发商都要兑付合同约定承诺的租金,举例：“十年固定回报，每年,8%”,委托经营,业主由于个人原因，需要委托开放商代为出租私有物业，并缴纳一定的管理费用给物业公司的行为,举例：“十年委托经营，每年,9,：,1,分成”,两种形式的组合较多见,如：“十年委托经营，前五年固定回报,37%,，前三年,21%,一次性抵扣房款”,需要注意的是：包租本身国家是禁止的，对外发布消息时，需改成回报,2024/8/28,20,专有名词解释包租2023/9/420,二、商品房销售常识及事项,2024/8/28,21,二、商品房销售常识及事项2023/9/421,商品房开盘,楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动,开盘的规定,取得预售证再公示三天便可以开盘,开盘的优点（做活动的优势）,可以集中力量为楼盘造势,可以集中力量形成抢购风潮,可以在最短时间销售房屋,可以为后期的销售创造口碑,2024/8/28,22,商品房开盘楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销,各类开盘仪式,2024/8/28,23,各类开盘仪式2023/9/423,“,疯狂的”开盘,2024/8/28,24,“疯狂的”开盘2023/9/424,销控,什么是销控？,房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖,做销控的意义？,实现项目利润最大化,在不同时期实现均衡销售,在一定程度上可以对客户产生销售紧俏的错觉,2024/8/28,25,销控什么是销控？2023/9/425,认识不同的销控表（仅作参考）,2024/8/28,26,认识不同的销控表（仅作参考）2023/9/426,期房销售技巧及注意事项,“,卖前景、卖概念”期房销售应该由大环境说到小问题,怎样介绍苏州？,苏,州东邻上海，背靠无锡，隔湖遥望常州；与南通隔江相望，南临浙江，与嘉兴接壤，紧邻湖州，东距上海市区,80,公里。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。京沪铁路、京沪高铁和多条高速公路贯穿全境 。苏州是中国经济高度发达的地区，是江苏省的经济中心、工商业和物流中心，在,2009,中国城市竞争力报告中，苏州位,列第,9,，是唯一进入前,10,的地级城市。,突出苏州,地理优势,、突出,交通优势,、突出,商业优势,、突出,潜力优势,2024/8/28,27,期房销售技巧及注意事项“卖前景、卖概念”期房销售应该由大环,怎样介绍项目？,本项目地处苏州,交通问题,周边环境,距离重要地点的距离,未来规划,项目自身情况,其它,2024/8/28,28,怎样介绍项目？本项目地处苏州2023/9/428,“,将卖点拣出一至两点无限扩大化,”,前景好前景为什么好？好在哪里？,3,5,年会怎样？以后会打造成什么样？等等,价格便宜为什么会这么便宜？便宜的理由？与其它项目的价格比较？等等,交通方便有多少条高速？有多少条国道？离高速、机场、轮渡等等有多远？分别距离是多少？交通方便与本案有什么关系？等等,2024/8/28,29,“将卖点拣出一至两点无限扩大化”2023/9/429,注意事项,充分了解本地、本地区、本项目各项基本情,况,尽量避免与知名项目比较（项目不相同,）,充分了解本项目周围房价的起伏情况（近,5,年,）,做好同类项目的市调工作，找出本项目优势或前景（最好在外地的项目）,2024/8/28,30,注意事项充分了解本地、本地区、本项目各项基本情况2023/9,现房销售技巧及注意事项,“,讲品质，讲服务”,对于专业市场或商铺销售，带看需着重介绍某一方面的优势，比方说我们的楼板材料，比方说我们的层高等等,“,尽量避免瑕疵弱化瑕疵，强化优势”,举例：虽然我们这里你看到绿化率不是特别高，但您使用率高了，性价比就更高了。,“已经营业的专业市场，客户要求考察市场，需陪同，带看的头一站就应该是租金相对较高的区域。”,现房销售切记：要顺着客户说，不要反着说！,2024/8/28,31,现房销售技巧及注意事项“讲品质，讲服务”2023/9/431,物业管理费及公共维修基金,物业管理费,物业管理费是托管物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用,（他服务，你付费）,一般按月收取，按每平方米收取,房屋维修基金,住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。（,为了过了保修期的设施提供大修的专项钱款）,一般一次性收取，按房屋总价的,2-3%,。,2024/8/28,32,物业管理费及公共维修基金物业管理费2023/9/432,商品房交房条件,所有商品房竣工后，需经消防验收合格，方可交房,。,需提供交房人“两书”，即：,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,符合买卖合同中所约定的交房标准。,2024/8/28,33,商品房交房条件所有商品房竣工后，需经消防验收合格，方可交房。,商品房买卖合同（解读第五条）,第五条第二款约定：,面积误差比绝对值在,3%,以内（含,3%,）的，据实结算房价款,面积误差比绝对值超出,3%,时，买受人有权退房,买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在,3%,以内（含,3%,）部分的房 价款由买受人补足；超出,3%,部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登 记面积时，面积误差比绝对值在,3%,以内（含,3%,）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出,3%,部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,举,例,：,1,、,合同约定,100,平方，实际交房,103,平方或者,97,平方都是合理的,。,2,、,合同约定,100,平方，实际交房时,105,平方，,3,平方客户出钱，,2,平方开发商出钱,；,3,、,合同约定,100,平方，实际交房时,95,平方，,3,平方的钱按原价返还给客户，,2,平方双倍返还给客户。,2024/8/28,34,商品房买卖合同（解读第五条）第五条第二款约定：2023/9/,三、二手房基础知识,2024/8/28,35,三、二手房基础知识2023/9/435,房屋按层数分的种类,多层住宅高于,10,米，低于,24,米的建筑，住宅上指,4-6,层；,小高层住宅,8-11,层（在住宅规范里其实没有，只是个说法，介于中高层与高层之间的住宅）有电梯但可以没消防电梯的住宅,中高层住宅,7-9,层,高层住宅,10,层以上,复式楼是单独的,2,层楼，非一层隔成两层，计算的是,2,层的面积。,跃式楼也是,2,层的层高，最大的区别是一楼与二楼没有互通空间。,错层楼标准的单层楼。,联排别墅有两个或两个以上的单元住宅组成,叠加别墅有复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑,花园洋房介于别墅与住宅之间，有一定西式风格的建筑，户户拥有私家花园,2024/8/28,36,房屋按层数分的种类多层住宅高于10米，低于24米的建筑，住,复式、跃式、错层、阁楼,跃式,错层,复式,阁楼,2024/8/28,37,复式、跃式、错层、阁楼跃式错层复式阁楼2023/9/437,房屋三证,契证,缴纳契税后开具的书据,房屋所有权证,简称房产证，购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。,土地使用权证,土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。,2024/8/28,38,房屋三证契证2023/9/438,三证实样,2024/8/28,39,三证实样2023/9/439,房屋性质分类,普通住宅,小于等于,144,平方以下的多层或高层住宅,非普通住宅,大于,144,平方的多层或高层住宅,商业服务,商业性质写字楼、商住楼、店面、市场等,2024/8/28,40,房屋性质分类普通住宅2023/9/440,税费种类（仅供参考）,二手房税费：,契税、营业税、个税、土地增值税（商业类）、印花税,契税收费标准：,普通住宅按,1.5%,收取、非普通住宅及商业服务类按,3%,收取,营业税收费标准：,满,5,年普通住宅免征，未满,5,年普通住宅按,：（,现价原价）*,5.65%(2011,年标准：全额的,5.65%),满,5,年非普通住宅按差额，未满,5,年按全额,商业服务类按差额征收,个税收费标准：,住宅按全额,1%,或差额,20%,，非普通,(,别墅,),按,1.5%,或差额,20%,，商业服务按,2%,或差额,20%,印花税按千分之一（买卖双方各半），土地增值税住宅免征，商业,1%,（,2011,年标准上调为,3%,）,2024/8/28,41,税费种类（仅供参考）二手房税费：2023/9/441,挂牌价、原价、评估价,(,现价,),挂牌价,是业主按照自己个人意愿，通过任意公示的形式标的的价格,原价,业主起初买进来的价格，在契证上有显示,评估价,专业的评估机构，受业主委托对业主房屋进行全面估价，按照市价、楼层、面积、地段等决定因素所定出来的价格。,三者的作用,缴纳税费时，所参考的几个数据是通过原价、评估价为参考的，挂牌价不做参考依据。,2024/8/28,42,挂牌价、原价、评估价(现价)挂牌价2023/9/442,二手房交易其它费用,房产证工本费,住宅类不贷款,90,元,/,本，贷款,180,元,/,本，每加一人,10,元；,商业类不贷款,550,元,/,本，贷款,1100,元,/,本。,土地证工本费,（嘉兴）,33,元,/,本,过户交易费,住宅类,6,元,/,平方，商业类,12,元,/,平方，,注：有车库的需加车库面积,评估费,按评估价的,0.35%,土地出让金,1.8-4.5,元,/,平方（嘉兴）需交土地出让金的有房改房、拆迁房,2024/8/28,43,二手房交易其它费用房产证工本费2023/9/443,普通住宅,非普通住宅,店面,满,5,年,未满,5,年,满,5,年,未满,5,年,无,交易费,6,元,/,平方,6,元,/,平方,6,元,/,平方,6,元,/,平方,12,元,/,平方,契税,1.5%,1.5%,3%,3%,3%,营业税,免征,全额,5.65%,差额,5.65%,全额,5.65%,差额,5.65%,个税,1%,1%,1.5%,1.5%,2%,土地增值税,无,无,无,无,3%,房产证工本费,90,元,90,90,90,550,土地证工本费,33,33,33,33,33,印花税商铺,0.1%,，其它免征，评估费,0.35%,二手房税费计算表（仅供参考）,44,普通住宅非普通住宅店面满5年未满5年满5年未满5年无交易费6,费用计算小测验,甲方,2004,年购进一套,120,平米、车库,12,平米的商品房，当时价格为,60,万元，现准备以,82,万元出售给乙方，经评估公司评估，最终评估价为,80,万元，现乙方准备贷款,20,年，贷款,56,万元，假设不计算银行产生费用及中介费用，请问：需缴纳多少费用？,契税：,80,万*,1.5%,1.2,万 营业税：免征 个税：,80,万*,1%,8000,元,评估费：,80,万*,0.35%,2800,元 土地增值税：免征 房产证工本费：,180,元 土地证工本费：,33,元 过户交易费：,6,元*,132,平方,792,元,合计：,23805,元,2024/8/28,45,费用计算小测验甲方2004年购进一套120平米、车库12平米,掌握一条原则,缴税取高值，贷款取低值,2024/8/28,46,掌握一条原则缴税取高值，贷款取低值2023/9/446,土地性质种类,分为划拨土地、出让土地,出让土地：,向国家缴纳了一定的费用，在一段时间内享受这块土地的权益,划拨土地：,由补偿费用和无偿取得两种形式，都无需缴纳土地出让金，时间是无限制的，但未经允许不得进行转让，出租、抵押等经营活动。要转让需补齐土地出让金！,2024/8/28,47,土地性质种类分为划拨土地、出让土地2023/9/447,办理房产三证通常需提供的资料,原房屋三证,买卖双方身份证原件复印件,买方户口本原件（贷款）,买方结婚证原件复印件,买卖双方私章,2024/8/28,48,办理房产三证通常需提供的资料原房屋三证2023/9/448,贷款提供“四大件”,夫妻双方身份证原件复印件,夫妻双方户口本,夫妻双方结婚证原件,夫妻双方收入证明（每月还款额的一倍以上）,（如单身，提供单身证明，如离婚，提供离婚证及单身证明）,2024/8/28,49,贷款提供“四大件”夫妻双方身份证原件复印件2023/9/44,贷款的种类,商业贷款,经中国人民银行批准设立的商业银行，为城镇居民提供个人住房的贷款。,个人住房贷款一般最长为,20,年,70%,（二手房）,公积金贷款,缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。,贷款年限一般最长,20,年，具体贷款额度看缴存基数,组合贷款,符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。,2024/8/28,50,贷款的种类商业贷款2023/9/450,他项权证,在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书（一般为贷款银行）,他项权证只有在办理个人住房贷款时才会需要办理，办理后银行持有，等贷款还清，可到银行领取并到房管局办理注销登记。,2024/8/28,51,他项权证在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权,贷款年限及利率,住宅类贷款最高贷款年限为,30,年（二手房一般都为,20,年，最高贷款额为,80%,（二手房一般最高,70%,，视政策、情况而定,）,商业类最高贷款年限,10,年，最高贷款额度为,50,%,基准利率为,5.5,商业为,6.6,2024/8/28,52,贷款年限及利率住宅类贷款最高贷款年限为30年（二手房一般都为,二手房交易流程,查档过户缴纳契税贷款审批办理房产证发放贷款办理土地证,53,二手房交易流程查档过户缴纳契税贷款审批办理房产证发,二手房交易的常见问题解答（部分）,问：本来房产证写一个人，现在想把我老公名字加进去，行吗？,答：贷款的不行，不贷款的直系亲属可以。,问：我贷款的钱已经还清了，还算二套房吗？,答：根据新规，只要贷过款，都算二套房。,问：那我自己没有贷款，我老公有贷过贷款，我贷款算吗？,答：根据新规，是以户为单位。,问：我是外地的，没在这里交过养老保险，能贷款吗？,答：根据新规，住宅性质的不行，商业性质的可以。,问：老看到更名，到底什么是更名？,答：原业主在没有办理三证前，与所在房产开发商进行协调沟通后，直接将发票及合同的姓名改变成新业主的行为。,（优点：可以当一手房处理）,问：写字楼能用公积金吗？,答：公积金只能用做住宅，不能用做商业性质的贷款。,问：问一下户口迁入问题？,答：户口的迁入必须在原业主全部迁出的情况下才能迁入，并到所属街道派出所进行登记。,2024/8/28,54,二手房交易的常见问题解答（部分）问：本来房产证写一个人，现在,谢谢！,2024/8/28,55,谢谢！2023/9/455,