项目开发全流程简述(发展管理部程皓)课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,项目开发全流程简述(发展管理部程皓),项目开发全流程简述(发展管理部程皓)项目开发全流程简述(发展管理部程皓) 对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。,如有雷同，纯属巧合,如有异议，随时指教,如若鄙视，小声点骂前言,项目开发全流程简述(发展管理部程皓)项目开发全流程简述(发展,1,对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。,如有雷同，纯属巧合,如有异议，随时指教,如若鄙视，小声点骂,前言,对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法,2,房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的重复劳动不同，房地产开发的整个过程呈现出明显的阶段性，各个阶段不仅作用主体不同，其工作内容、工作成果都存在很大的不同。,今天，我也采用分阶段的方式来解读房地产的开发流程。,分阶段分析,房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的,3,传统的阶段划分方法,概念阶段,规划阶段,实施阶段,收尾阶段,运营阶段,传统的阶段划分方法概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运,4,传统的阶段划分方法,概念阶段,主要信息：区位、周边情况、项目体量,主要指标,核心工作：,初步可行性研究,（项目建议书）、,项目初始评价、初步设想、,投资评价,输出结果：初步决策,（项目是否具备投资价值）,back,传统的阶段划分方法概念阶段主要信息：区位、周边情况、,5,传统的阶段划分方法,规划阶段,主要信息：区位深度调研、市场深度调研、,土地出让的具体指标,核心工作：营销定位、规划设计,输出结果：,规划方案（初步总平）,back,传统的阶段划分方法规划阶段主要信息：区位深度调研、市,6,传统的阶段划分方法,实施阶段,主要内容：施工图设计、招投标,项目现场管理（成本管理,质量管理,进度管理）,back,传统的阶段划分方法实施阶段主要内容：施工图设计、招投,7,传统的阶段划分方法,收尾阶段,主要内容：,项目交付,项目后评估,人员分流,结算,back,传统的阶段划分方法收尾阶段主要内容：back,8,传统的阶段划分方法,运营阶段,主要内容：,物业管理的相关内容,back,传统的阶段划分方法运营阶段主要内容：back,9,项目全寿命周期,有,建设,意图,项目决策阶段,编制项目建议书,编制可行性研究报告,项目评估,项目立项,项目实施阶段,设计准备,阶段,编制设计任务书,设计阶段,方案设计,扩初设计,施工图设计,施工,施工阶段,动用前,准备阶段,保修期,项目正式动用,项目使用阶段,项目拆除,开发管理,(DM),物业管理,(FM),项目管理,(PM),全寿命管理,(LCM),项目全寿命周期有项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告,10,地产开发中的几大角色和他们眼中的项目,业主方的,PM,OPM,设计方的,PM,DPM,承包方的,PM,CPM,供货方的,PM,SPM,地产开发中的几大角色和他们眼中的项目业主方的PM,11,各自的视角不尽相同,各自的视角不尽相同,12,从刚刚分析的几个阶段来看,几大工作：,设计,有设计院,招投标,有招投标代理和造价事务所,施工,有承建商,物业,有物业公司,销售,有销售代理公司,所有说，房地产是一个,资源整合型,的行业,但也是唯一一个经历全生命周期的单位，我们也应该有全过程的视角。,从刚刚分析的几个阶段来看,13,个人偏向的划分方法,划分依据,钱：房地产作为一个资金密集型的“类金融行业”，钱是根本,。,中海的企业导向和内部管理脉络,几大关键节点,土地投资：主要投资支出，真正开发的开始,具备开盘条件：资金回笼的开始,入伙：核数师认定结利的节点，利润的结算,个人偏向的划分方法 划分依据,14,投资阶段,土地,是关键,这个阶段的核心焦点就是土地,投资阶段土地,15,投资阶段,项目决策背景,外部环境,内部因素,城市发展规划及政策影响,宗地所属区域的城市定位,项目本身的特殊性,对公司总体发展战略的影响,项目在发展规划中的定位,项目的利润贡献,投资阶段项目决策背景外部环境内部因素城市发展规划及政,16,投资阶段,土地素质,宗地位置,宗地现状,周边社区配套,周边环境,大市政配套,规划控制要点,土地价格,土地升值潜力评估,立即开发与作为土,地储备优缺点比较,投资阶段土地素质宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境,17,总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积综合容积率、住宅容积率建筑密度,控高绿化率,怎么看地？,-,规划指标,总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅,18,市场分析之地块所在区域市场表现,区域经济基础和政策环境,区域发展规划和重要基础设施建设,主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期,客户群体特征,热点产品和热点项目,怎么看地？,-,市场环境,市场分析之地块所在区域市场表现区域经济基础和政策环境怎么看地,19,判断依据,周边,35,公里内的楼盘情况,知己知彼,楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型,售价水平和定价策略,营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有无代理,销售率、入住率（已有入伙的项目）,物业管理、小区环境、配套,市场分析之地块周边楼盘情况,怎么看地？,-,市场环境,判断依据周边35公里内的楼盘情况楼盘位置、规模、规划特点、,20,价核心格,怎么看地？,-,核心,价核心格怎么看地？ -核心,21,土地投资决策,地产发展链条中最重要的决策,数据支持,土地投资决策数据支持,22,决策依据,判断依据,宏观情况,规划利好,市场情况,竞争对手,卖房策略,当地房地产市场宏观情况,城市发展规划,重要基础设施,地块所在区域市场表现,地块周边楼盘情况,项目定位,数据支持,决策依据判断依据宏观情况规划利好市场情况竞争对手卖房策略当地,23,参与的主要部门：,投资管理部,土地跟踪、投资分析,营销策划部,市场调研、销售预测,设计管理部,初步规划和建筑指标计算,数据支持,参与的主要部门：数据支持,24,土地拿到了，真正的开发也就开始了,土地拿到了，真正的开发也就开始了,25,第一个重要目标节点：开盘,里程碑事件：取得预售许可证,取证的两大先决条件：,报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）,第一个重要目标节点：开盘,26,第一个重要目标节点：开盘,里程碑事件：取得预售许可证,取证的两大先决条件：,报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）,两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）,第一个重要目标节点：开盘,27,两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）,一个源头：设计,备注：讲解时以建设为主线，后续补充报建流程,STEP 1,营销定位（营销,+,设计）,市场是一切投资的导向,主要内容：通过项目的区位分析和市场调研，确定主流目标客户，从而确定产品大体的类别和档次，进而给出产品物业类型和户型方面的建议,两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）STEP 1 营,28,STEP 2,方案设计,总平方案,主要依据：营销定位报告（内部给出的市场导向）,设计规划要点（政府给出的指标限制）,在市场和政府间取得最佳的平衡,主要作用：确定项目的总平面布置，物业形态、楼栋数、,单个楼栋层数、体量，以及外部的景观布置等等,单体方案,主要依据：总平方案,主要作用：在总平的要求下确定单栋建筑的立面、户型等细项指标,STEP 2 方案设计,29,STEP 3,大施工前工作,主线,辅线,扩初设计,总包分判,施工图设计,进场施工,直接指导施工的图纸,结构图、细部节点图、配筋图、施工做法等等,根据施工图算得工程量，根据工程量计算价格，施工图是,招标文件,的要件。,招标一般包括发标、投标、议标、开标等环节,详勘,桩基施工,试桩,结构施工,土方施工,确定地质条件、是否有文物遗址等等,承载力试验,STEP 3 大施工前工作扩初设计总包分判施工图设计进,30,STEP 4,销售前工作,建设工作：地下室施工,主楼施工（到达三层）,报建工作：复杂而繁琐,细项流程,特点：多线并行、搭接非常多，任何工作都可能成为关键线路,反复多，不可控因素多,STEP 4 销售前工作 建设工作：地下室施工主楼,31,这个阶段如何压缩时间，缩短流程？,1,、缩短单项工作的时间：最直接、浅显的方式；,2,、提高单项工作的质量，减少反复，一次反复就会导致后续工作搁置、,重新来过，要做到这点需要一是专业能力强，二是与审查主体的沟通。,3,、技术措施（）：,建设流程：,分步设计、分割合约,（有风险）,报建流程：提前报审、到时取证（这个就是公关）,这个阶段如何压缩时间，缩短流程？1、缩短单项工作的时间：最直,32,开盘后就进入到相对单纯的工程建设期,当然每个分项也都要有相应的设计、分判；,相关的报建手续也在继续走。,开盘后就进入到相对单纯的工程建设期,33,工程建设期：,两大板块，多个分项：,室内板块,混凝土结构、砌筑工程、室内抹灰工程、屋面工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、电梯工程、精装修工程,室外板块,市政工程：水、电（强、弱）、燃气、道路,景观工程：苗木种植、地面铺装、景观小品、标识系统,工程建设期：,34,细项流程,细项流程,35,这个阶段如何压缩时间，缩短流程？,关键词：人、工作面,一要有人干活！二要有活可干！,但绝不是简单的有活了就上人，没有哪家施工单位会这样，这里有个重要的因素就是成本！人就是成本，简单的操作会造成成本的浪费。,如何合理的筹划成为了关键,这个阶段如何压缩时间，缩短流程？关键词：人、工作面,36,如何合理的筹划成为了关键！,关键词：回头、流水,我的理解：回头和流水的核心都是分段,不分段：,分段：,工作,1,工作,2,工作,3,工作,1,工作,2,工作,3,节省的时间,如何合理的筹划成为了关键！关键词：回头、流水工作1工作2工作,37,实例分析：竖向的分段就是大回头,如：,1,栋,30,层的楼，,3,个工序混凝土结构、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是,5,天,/,层。,常规方式：,工期,T=30*5+30*5+30*5=450,天,回头方式：将楼栋分为,3,段，每段十层，及时回头,工期,T=10*5*5=250,天 节省,200,天,混凝土,砌筑,抹灰,第,1,段混凝土,第,2,段混凝土,第,1,段砌筑,第,3,段混凝土,第,2,段砌筑,第,2,段抹灰,第,1,段抹灰,第,3,段砌筑,第,3,段砌筑,实例分析：竖向的分段就是大回头如：1栋30层的楼，3个工序混,38,实例分析：横向的分段就是小流水,如：混凝土结构可以细分为三个小工序，绑钢筋、支模板、浇混凝土，每个工序的速度是,2,天,/,层。,常规方式：,单层工期,T=2+2+2=6,天,回头方式：将楼层横向分为,2,段,单层工期,T=1+1+1+1=4,天 节省,2,天,绑钢筋,支模板,浇混凝土,第,1,段绑钢筋,第,2,段绑钢筋,第,1,段支模板,第,2,段支模板,第,2,段混凝土,第,1,段混凝土,实例分析：横向的分段就是小流水如：混凝土结构可以细分为三个小,39,是不是只节省,2,天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省,如下：,层数越多，节省的时间越多,第,1,段绑钢筋,第,2,段绑钢筋,第,1,段支模板,第,2,段支模板,第,2,段混凝土,第,1,段混凝土,2,层第,1,段绑钢筋,2,层第,2,段绑钢筋,2,层第,1,段支模板,2,层第,1,段混凝土,2,层第,2,段支模板,2,层第,2,段混凝土,是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省第,40,会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？,单纯从这个角度考虑，理论上是这样的。,但实际上要考虑的问题还很多，如工作面的限制、成本的限制等等,工程本质上就是找到最好的平衡点，形成一个固定的节奏。,如何分段、如何搭接是要服从大目标的，也要在很多限制条件下达到“合理”,会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？单纯从这个角度考,41,工程的进度控制,关键词,1,：关键线路,1,、控制住关键线路！,2,、不让非关键线路变成关键线路！,工程的进度控制关键词1：关键线路,42,示例：一项工程分为,8,项工作，,A,（,3,）、,B,（,4,）、,C,（,5,）、,D,（,7,）、,E,（,6,）、,F,（,5,）、,G,（,3,）、,H,（,4,），其中,A,是,B,、,C,的紧前工作，,B,、,C,是,D,、,E,的紧前工作，,D,是,F,的紧前工作，,E,是,G,的紧前工作，,F,、,G,是,H,的紧前工作。,1,、通过压缩关键线路上的工作时间，可以缩短工期，压缩非关键线路则无效。,2,、非关键线路延迟就可能变成关键线路。,3,、压缩关键线路上的工作时间并不是一直有效的，会改变属性。,4,、如何识别可压缩的限度？（总时差和自由时差）,5,、实际施工中是复杂的。信息不对称带来的风险不可避免，但有效管理却可以减少无谓失误。,示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D,43,工程的进度控制,关键词,2,：及时比对,事前控制 事中控制 事后控制,方法：前锋线法、挣值法,工程的进度控制关键词2：及时比对,44,挣值法,PCWS,（,planned cost for work scheduled,）：计划工作的预算费用,PCWC,（,planned cost for work completed,）,:,已完成工作的预算费用,ACWC,（,actual cost for work completed,）：已完工作的实际费用,费用偏差,CV,（,cost variance,）,= PCWC ACWC,0,费用在预算内,=0,费用持平,0,进度超前,=0,进度正常,0,进度滞后,挣值法PCWS（planned cost for work,45,挣值法,时间,费用,ACWC,PCWC,PCWS,进度超前,费用超支,挣值法时间费用ACWCPCWCPCWS进度超前费用超支,46,入伙准备期：,如开盘前一样 又是工程建设和报建取证错综复杂的一个时期,细项流程,入伙准备期：细项流程,47,分角度小结,分角度小结,48,5,证,国有土地使用权证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工许可证,、,商品房预售许可证,买地,地上可以盖房子,盖房子的方法,可以动工盖房子,可以卖房子,有了 才能卖房子！,报建,5证国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程,49,1,证,2,书,拿了 才能收房子！,业主购房后只要拿到“一证两书”,房产证,、,住宅使用说明书,、,住宅质量保证书,报建,1证2书拿了,50,各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局,房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局,环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司,燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局, ,政府相关部门,21,个,经历初期,21,个部门，,445,天的流程，地产商拿到了,5,证,可以进行商品房销售！,报建,各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局政府相关部门2,51,在相关部门的监督下，需完成,.,3,证,5,验,报建,在相关部门的监督下，需完成.3证5验报建,52,基础结构施工,工程部署,上部主体结构施工,二次结构及初装,工程初验,内装饰施工（精装修）,地下室结构施工,屋面工程,安装工程,外装饰施工,安装调试,竣工验收,三证之一,档案馆,初验合格证,报建,基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内,53,三证之二,配套工程验收合格证,报建,三证之二报建,54,三证之三,质监站,单体验收合格证,收官之证,需在,1,、,2,完成的基础上取得,报建,三证之三报建,55,56, ,政府相关部门,12,个,经历初期,12,个部门，地产商拿到了,3,证，通过了,5,验,宣布商品房竣工，可以交付业主！,报建,56 政府相关部门12个 经历初期1,56,土地费用,建安费用,营销费用,管理费用,税收规费,成本构成,成本,土地费用建安费用营销费用管理费用税收规费成本构成成本,57,房价高低很大程度上取决于,地价,土地费用,成本,房价高低很大程度上取决于土地费用成本,58,房地产行业相关税种共有,12,种,各项行政性收费,50,余种,占全部开发成本的,15%,25%,税收规费,成本,房地产行业相关税种共有12种税收规费成本,59,营业税,企业所得税,增值税,三项大税 占税费的绝大部分,成本,营业税企业所得税增值税三项大税 占税费的绝大部分成本,60,完成房屋建设，需要,130,份合同,完成房屋建设，约需要,150,次付款,以我们一栋典型的,31,层高层为例,建安费用,成本,建安费用成本,61,基础结构施工,工程部署,上部主体结构施工,二次结构及初装,工程初验,内装饰施工（精装修）,地下室结构施工,屋面工程,安装工程,外装饰施工,安装调试,竣工验收,工程,基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内,62,策划在前,工程策划,通观全局,化整为零,穿插紧密,合理回头,工程部署,策划在前工程策划工程部署,63,基础施工阶段,15,天 完成土方开挖,45,天 地下室结构施工,以我们一栋典型的,31,层高层为例,基础结构施工,工程部署,上部主体结构施工,二次结构及初装,工程初验,内装饰施工（精装修）,地下室结构施工,屋面工程,安装工程,外装饰施工,安装调试,竣工验收,工程,基础施工阶段基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初,64,基础结构施工,工程部署,上部主体结构施工,二次结构及初装,工程初验,内装饰施工（精装修）,地下室结构施工,屋面工程,安装工程,外装饰施工,安装调试,竣工验收,主体施工阶段,5,天 一层,中海 速度,以我们一栋典型的,31,层高层为例,工程,基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内,65,6,层时 安装施工电梯,10,层时 开始砌体施工,2/3,铝窗、栏杆,装饰施工阶段,封顶后,30,天 屋面构架施工,90,天 电梯安装完成,120,天内外架拆除完成。,以我们一栋典型的,31,层高层为例,基础结构施工,工程部署,上部主体结构施工,二次结构及初装,工程初验,内装饰施工（精装修）,地下室结构施工,屋面工程,安装工程,外装饰施工,安装调试,竣工验收,工程,基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内,66,超高层,高高层,小高层,多高层,别高墅,精装修再加,4,个月,竣工至交付入住增加,3-6,个月！,约,15,个月,约,11,个月,约,9,个月,约,6,个月,约,5,个月,工程,超高层精装修再加4个月 约15个月工程,67,房地产开发：,内部合作部门多,外部协调单位多,工作内容多且杂,不确定因素多,是一个极其复杂的系统工程，任何一点都不能忽视，任何一刻都不能松懈,房地产开发：,68,我们是如何管控的（自己的理解）,我们是如何管控的（自己的理解）,69,内部管控之营销,认购,签约,回款,认筹数,解筹率,去化比,销售额,合约额,正常,/,非正常,付首付,回款额,未回款额,回款比率,复合指标：库存、存货比、有效合约额,内部管控之营销认购签约回款认筹数合约额回款额复合指标：库存、,70,内部管控之工程,开工,开盘,竣工,入伙,内部管控之工程开工开盘竣工入伙,71,内部管控之精髓,一个字：钱！,内部管控之精髓一个字：钱！,72,内部管控之精髓,考核的根本其实就是树立导向（指挥棒指哪打哪）,我们（中海）的考核中心就是利润（结利）,入：工程就是为了卖，卖了还要收回来，收回来就是钱。,相关部门：设计、合约、工程、营销、项目事务,出：管理费用、工程费用、营销费用,相关部门：人事、财务、合约,我们的考核模式下就要求我们拼命赚，拼命省,内部管控之精髓考核的根本其实就是树立导向（指挥棒指哪打哪）,73,谢谢观赏,谢谢观赏,74,