深圳安托山项目开发研判重新定位安托山定稿

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,报告架构,开发环境区位分析,户型分板析,形象定位,新政出台:市场,从激涨到观望,2.片区供需:仍保,持供需失衡局面,深圳安托山项目开发研判重新定位安托山定稿报告架构,开发环境区位分析,户型分板析,形象定位,新政出台:市场,从激涨到观望,2.片区供需:仍保,持供需失衡局面,【市场大势描述】,房价保迅速上涨,2006一季度住宅均价8126,14元平米,同比上涨2563%;关内价格达1031389元/m,总供应下降,供求紧张,市场火爆,2006一季度总供应量93.6万平方米,同比下降158%,住宅空置率下降19.48%,季度全市供求比例为052,特区内供求比为051,政策重拳频出,调整供应结构,稳定房价;国八条、深八条、温六条.市场持观望态度,宝安、龙岗、龙华成热点片区,香湖豪宅引人注且,结论:随着宏现调控的实施,整体市场将趋于冷静平和,关内供求矛盾,雅以解决,关外补充作用更加明显,本年度内房价将保持小幅平稳上涨,【福田市场供需】,供应量大幅下座,需求旺盛,供需无盾突出,历年福田供求对比(万平方米),2002年,2003年,2004年,2005年,2006年第一季度,口批售量口销售量,区域优势强硬,豪宅供应大,价格高企,一季度均价1136871元平米,同比上涨48.98,区域未来士地开发以中小项目为主,大规模豪宅项目鲜见,【市场大势描述】,房价保迅速上涨,2006一季度住宅均价8126,14元平米,同比上涨2563%;关内价格达1031389元/m,总供应下降,供求紧张,市场火爆,2006一季度总供应量93.6万平方米,同比下降158%,住宅空置率下降19.48%,季度全市供求比例为052,特区内供求比为051,政策重拳频出,调整供应结构,稳定房价;国八条、深八条、温六条.市场持观望态度,宝安、龙岗、龙华成热点片区,香湖豪宅引人注且,结论:随着宏现调控的实施,整体市场将趋于冷静平和,关内供求矛盾,雅以解决,关外补充作用更加明显,本年度内房价将保持小幅平稳上涨,【福田市场供需】,供应量大幅下座,需求旺盛,供需无盾突出,历年福田供求对比(万平方米),2002年,2003年,2004年,2005年,2006年第一季度,口批售量口销售量,区域优势强硬,豪宅供应大,价格高企,一季度均价1136871元平米,同比上涨48.98,区域未来士地开发以中小项目为主,大规模豪宅项目鲜见,【环香蜜湖片区历年供应量】,香蜜湖历年供应量(万平米),050,T5,4,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年1-6月,2005年,香蜜湖最后的豪宅大战,未来供应极为有限,向香蜜湖外围转移,【2005年底至2006上半年环香蜜湖片区销售量】,项目,开盘时间销售面积(建面),销售状况,中旅国际公馆2,200510,91531,开盘当天销售95%,香山美树苑,2005-10-22,99600,香蜜潮1号,2005-10-25,131000,低调发售,34套别墅2天售罄,水榭花都3期,2005-1029,96532,低调发售,一周售罄,香格丽苑,2005-12-10,90554,4个月售罄,香雅园,20063-19,22823,低调发售,2个月售罄,总计,632040,供求分析:片区销售火爆,市场需求旺盛,供需比例失调,供应缺口较大,【开发环境总结】,福田供求矛盾突出,豪宅之战趋于尾声,高品质的中小项目主导市场,环香蜜湖供不应求,销售火爆,核心区域开发殆尽,外围区域将大有可为,香蜜湖成为市场王牌,环香蜜湖片区明显区分为三大层次,在价格、供,应结构和客户群方面有鲜明的区分,报告架构,开发环境,区位分析,户型分析,形象定位,1。新政出台:市场1.市场划分:香蜜,从激涨到观望,湖三大圈层,2.片区供需:仍保2.区域尴尬:现状,持供需失衡局面,与未来的矛盾,3.区位展望:站在,2008年时点上,重新定义安托山,【香蜜湖三大圈层】,香雅园,新天国际名苑,翠海花园二期,香蜜湖外圈,水榭花都,香蜜湖内圈,周假,香榭里花园,缇香茗苑,香山美树,园博中央,临左岸,盛景国际,香诗美林,香蜜湖幅射圈,【香蜜湖内圈:供应量及价格分析】,楼盘,占地(m2)建面(m2)开盘时间售价(元/m2)高层,香榭里花园1期,49297,160000,999-61,2000-14000,香榭里花园2期,49297,67818,0000,200014000,647642(总,水榭花都2期142(总)10002011400,20000-26000,水榭花都3期,647642(总),99480,2005-1029,6000,中旅国际公馆一期,122815,2003-67,14000-18000,中旅国际公馆二期,53530,2005-10,14000,27962.6,143390,香域中央,66904,2005-424,10000,5000-16000,预计30000,新推盘售价约15000元/m,一手楼与二手楼价格非常接近,水榭花都由于自身素质及区位优势,为片区二手楼中价格尖峰,接近2万元/m,香密湖1号高层再次刷新片区纪录,预计达3万元/m2。,【香蜜湖内圈:户型分析】,总户数三房面积区间套数比四房面积区间套数比,30-132,67-17,香域中央,710,145-14913%,86-18,53-160,47198-209,68930715917245%29318321743%,中旅国际公馆一期,273,6-16450%212165-18539%,中旅国际公馆二期935,04-106,20%,338153-17036%,水榭花都1期,121-129,25%,353,71-20275%,水榭花都2期,47-166,17%,9020568%,水榭花都3期,48-165,%,91-30879%,总计,4297,2261,53%,区域以三房、四房、五房供应为主;170m-200m的四房占供应主导位置,户型区间较其他区域宽敞2040m,