房地产项目成本构成

房 地 产 项 目 成 本 构 成 一 、 土 地 价 款 及 大 配 套 费1、 土 地 款土 地 款 即 招 拍 挂 的 成 交 综 合 价 金 ， 其 中 已 经 包 括 土 地 出 让金 、 土 地 拆 迁 整 治 费 用 等 ， 每 平 方 米 建 筑 面 积 应 分 摊 土 地款 =土 地 成 交 总 价 款 土 地 上 对 应 建 筑 面 积2、 城 市 建 设 配 套 费按 现 规 定 重 庆 市 主 城 区 内 城 市 建 设 配 套 费 为 140元 /平 方 米建 筑 面 积 ， 主 城 外 都 市 发 达 经 济 圈 为 110元 /平 米 ， 各 区 县为 80元 /平 米 （ 经 开 区 优 惠 政 策 55元 /平 方 米 ， 110-55） 一 、 土 地 价 款 及 大 配 套 费3、 土 地 契 税契 税 是 以 所 有 权 发 生 转 移 变 动 的 不 动 产 为 征 税 对 象 ， 向 产 权承 受 人 征 收 的 一 种 财 产 税 ， 例 如 国 有 土 地 使 用 权 出 让 、 土 地使 用 权 转 让 、 房 屋 买 卖 等 ； 土 地 契 税 税 率 为 3%， 即 土 地 契 税=土 地 成 交 价 格 3%， 每 平 方 米 建 筑 面 积 应 分 摊 土 地 契 税 =土地 契 税 总 额 对 应 的 建 筑 面 积 4、 土 地 使 用 税 ： 土 地 使 用 单 位 或 个 人 由 于 使 用 土 地 每 年 需要 向 国 家 缴 纳 的 税 费 ， 土 地 使 用 税 =税 费 标 准 总 占 地 面 积 ，目 前 重 庆 市 的 土 地 使 用 税 税 费 标 准 约 0.2-6元 /平 方 米 ， 其 随着 土 地 级 别 的 增 高 而 增 加 ， 我 们 一 期 项 目 的 年 土 地 使 用 税 标准 为 0.4元 /平 方 米 占 地 面 积 。 一 、 土 地 价 款 及 大 配 套 费 5、 土 地 出 让 金 ： 土 地 价 款 中 应 由 归 国 家 所 有 的 土 地 增 值收 益 部 分一 般 通 过 照 拍 挂 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 在 土 地 价 款 中 已 经 包括 土 地 出 让 金 ， 无 需 另 外 单 独 缴 纳 土 地 出 让 金 ， 只 有 在 取 得的 土 地 为 划 拨 用 地 时 才 按 国 家 标 准 补 交 土 地 出 让 金 。 拆 迁安 置 、 补 偿 等 费 用 6、 拆 迁 安 置 、 补 偿 等 费 用由 于 现 在 实 行 的 招 拍 挂 土 地 交 易 程 序 ， 土 地 成 交 的 综 合 价 金中 已 经 包 括 拆 迁 安 置 、 补 偿 费 用 ， 开 发 商 在 获 取 土 地 以 后 ，由 政 府 统 一 负 责 拆 迁 安 置 、 补 偿 ， 所 需 费 用 已 经 包 括 在 综 合价 金 中 。 二 、 前 期 费 用1、 三 通 一 平 费 用包 括 土 地 红 线 内 外 通 水 、 电 、 路 、 土 地 平 整 及 相 关 临 时设 施 所 需 要 的 工 程 费 用 ， 具 体 费 用 数 额 需 结 合 项 目 本 身所 处 位 置 及 填 、 挖 方 量 的 大 小 确 定 。2、 规 划 设 计 费（ 1） 咨 询 费专 家 或 者 一 些 专 业 机 构 在 规 划 设 计 前 为 开 发 商 提 供 咨 询服 务 所 需 要 支 付 的 相 关 费 用 ， 具 体 费 用 视 项 目 实 际 情 况而 定 。 二 、 前 期 费 用（ 2） 规 划 方 案 设 计 费支 付 给 规 划 设 计 单 位 的 费 用 ， 无 统 一 标 准 ， 一 般 1元 /平 方米 占 地 面 积 。（ 3） 建 筑 方 案 设 计 费支 付 给 建 筑 方 案 设 计 单 位 的 费 用 ， 一 般 15-20元 /平 方 米 建筑 面 积 。（ 4） 规 划 证 照 费在 办 理 规 划 许 可 证 时 向 政 府 部 门 缴 纳 ， 规 划 证 照 费 =土 建综 合 造 价 建 筑 面 积 （ 大 于 1000万 部 分 ） 2 +土 建 综 合造 价 建 筑 面 积 （ 小 于 1000万 部 分 ） 1.8 。 二 、 前 期 费 用3、 施 工 图 设 计 费完 成 建 筑 方 案 设 计 后 进 行 施 工 图 设 计 所 需 要 的 费 用 ， 一 般多 层 10-15元 /平 方 米 建 筑 面 积 ， 高 层 15-20元 /平 方 米 建 筑面 积 。4、 环 境 方 案 设 计 费大 概 可 以 分 为 三 个 档 次 ， 高 档 的 环 境 方 案 设 计 （ 包 括 方 案设 计 和 施 工 图 设 计 ） 费 约 20 25元 /平 方 米 环 境 净 面 积 ，中 档 15 20元 /平 方 米 ， 低 档 10元 /平 方 米 。 二 、 前 期 费 用5、 综 合 管 网 设 计 费6、 人 防 管 理 费具 体 标 准 不 是 很 明 确 ， 约 0.5元 /平 方 米 建 筑 面积 。 二 、 前 期 费 用7、 招 投 标 费 （ 1） 、 招 标 监 督 服 务 费 用 及 招 标 代 理 费 支 付 给 市 招 投 标 办 的 监 督 服 务 费 用 及 招 标 代 理 公 司 的代 理 费 用 ， 市 场 价 合 计 按 总 建 筑 面 积 0.7元 / 计 算 。 （ 2） 、 劳 动 定 额 测 定 费 按 施 工 单 位 中 标 额 1.4计 算 。 8、 墙 改 费 对 在 建 设 工 程 中 使 用 粘 土 砖 的 建 设 单 位 收 取 的 费 用 ，目 前 一 般 都 不 存 在 使 用 粘 土 砖 的 情 况 ， 故 一 般 无 该 项费 用 。 二 、 前 期 费 用9、 地 名 费 各 区 标 准 不 一 样 ， 一 般 费 用 比 较 低 ， 约 10000元 /项 目 。 10、 施 工 图 审 查 费 聘 请 设 计 院 对 施 工 图 进 行 审 查 所 需 要 的 费 用 ， 目 前 市 场 价 约 0.7元 /每 平 方 米 建 筑 面 积 。 11、 勘 查 放 线 费 （ 1） 、 地 质 勘 察 费 对 项 目 用 地 进 行 地 质 勘 察 所 需 要 的 费 用 ， 一 般 根 据 项 目 用 地 的实 际 情 况 ， 以 在 地 质 勘 察 过 程 中 实 际 发 生 的 钻 孔 数 量 和 工 程 量大 小 来 计 算 具 体 费 用 。 （ 2） 、 测 绘 费 聘 请 专 业 测 绘 机 构 在 平 基 前 对 地 形 进 行 详 细 测 量 所 需 要 的 费 用 ，按 测 绘 土 地 的 面 积 收 取 ， 目 前 市 场 价 约 1元 /平 方 米 。 二 、 前 期 费 用12、 新 建 登 记 费 房 屋 新 建 后 向 房 管 局 办 理 所 有 权 新 建 登 记 时 需 向 办 理机 构 缴 纳 的 手 续 费 ， 约 0.8元 /平 方 米 建 筑 面 积 。 13、 面 积 测 量 费 在 办 理 预 售 时 和 竣 工 时 需 进 行 两 次 面 积 测 量 ， 目 前 一般 市 场 价 为 ； 两 次 共 计 1.0元 /平 方 米 ， 如 果 规 模 比 较大 可 以 降 低 单 价 ， 如 我 们 一 期 工 程 两 次 测 量 费 共 计 0.4元 /平 方 米 。 14、 产 权 交 易 手 续 费 国 家 规 定 在 商 品 房 转 让 过 程 中 产 权 交 易 手 续 费 应 由 开发 商 承 担 ， 标 准 为 3元 /平 方 米 。 二 、 前 期 费 用15、 地 籍 地 形 图 、 核 地目 前 一 般 情 况 下 成 交 的 土 地 都 具 有 完 备 的 地 籍 地 形 图 ， 但出 于 谨 慎 ， 一 般 情 况 下 还 会 单 独 聘 请 专 业 公 司 进 行 测 量 ，费 用 标 准 视 测 量 土 地 面 积 不 等 分 为 约 7000、 5000、 2000三个 档 次 ， 如 我 们 项 目 三 千 三 百 亩 的 费 用 为 7000元 。 16、 合 同 审 查 费属 于 市 建 委 进 行 工 程 承 包 合 同 审 查 的 行 政 收 费 ， 其 中 施 工单 位 和 建 设 单 位 各 承 担 40%和 60%， 建 设 单 位 应 交 费 用 按合 同 金 额 0.5 60%计 算 。17、 水 泥 专 项 基 金属 于 国 家 为 了 发 展 散 装 水 泥 的 行 政 收 费 ， 按 总 建 筑 面 积 0.8元 / 计 算 。 二 、 前 期 费 用18、 环 境 评 估 费聘 请 专 业 环 境 评 估 公 司 进 行 环 境 评 估 的 费 用 ， 具 体 标 准 视 市场 行 情 和 评 估 对 象 的 规 模 而 定 ， 如 我 们 整 个 250万 方 项 目 的 环境 评 估 费 用 为 10万 元 。19、 白 蚁 防 治 费聘 请 专 业 白 蚁 防 治 机 构 进 行 白 蚁 防 治 处 理 的 费 用 ， 目 前 市 场价 约 0.48-0.50元 /平 方 米 建 筑 面 积 。 20、 防 雷 检 测 费聘 请 专 业 防 雷 机 构 -重 庆 市 防 雷 办 进 行 防 雷 审 查 所 需 要 的 费用 ， 目 前 费 用 标 准 约 1.5元 /平 方 米 建 筑 面 积 。 21、 综 合 服 务 费属 于 市 建 筑 委 行 政 收 费 ， 建 设 单 位 按 中 标 金 额 0.6收 取 ，施 工 单 位 按 中 标 金 额 2.2收 取 。 三 、 建 筑 安 装 工 程 费1、 住 宅 土 建 、 安 装 成 本该 费 用 为 住 宅 土 建 、 安 装 成 本 的 预 算 价 格 ， 它 随 着 住 宅结 构 、 形 式 的 变 化 而 变 化 ， 但 一 般 情 况 下 同 种 类 型 同 种结 构 的 住 宅 土 建 、 安 装 成 本 差 异 不 会 很 大 。 比 如 我 们 目前 一 期 花 园 洋 房 的 土 建 安 装 成 本 为 881元 /平 方 米 。2、 土 建 监 理 费聘 请 专 业 监 理 公 司 所 需 要 的 费 用 ， 费 用 市 场 标 准 约 5元 /平 方 米 建 筑 面 积 。3、 质 量 监 督 费 用国 家 规 定 建 筑 工 程 的 业 主 单 位 需 向 质 监 站 缴 纳 的 质 量 监督 费 用 ， 按 建 筑 安 装 造 价 的 2收 取 。 三 、 建 筑 安 装 工 程 费4、 变 更 及 签 证由 于 在 工 程 进 行 过 程 中 发 生 工 程 设 计 变 更 和 工 程 量 签证 与 预 算 时 的 差 异 所 引 起 的 因 实 际 工 程 量 变 化 而 应 该在 预 算 价 格 基 础 上 额 外 支 付 给 施 工 单 位 的 工 程 价 款 ，在 考 虑 项 目 成 本 时 可 以 根 据 经 验 预 计 该 项 费 用 。5、 示 范 小 区 奖为 上 报 奖 项 而 单 独 预 先 计 提 的 费 用 。 四 、 市 政 基 础 设 施 费1、 供 电包 括 电 力 工 程 费 用 和 一 户 一 表 费 ,电 力 工 程 费 是 指 小 区 用 电安 装 所 需 要 的 费 用 ,它 包 括 土 建 和 设 备 两 大 部 分 ,土 建 主 要有 电 缆 沟 、 管 道 的 基 础 、 开 闭 所 、 配 电 房 等 ， 设 备 主 要 包括 电 缆 、 变 压 器 等 ， 这 些 设 施 和 器 材 在 小 区 入 住 后 需 交 由电 力 公 司 统 一 管 理 和 维 护 。 一 户 一 表 费 现 行 标 准 为 400-450元 /户 ， 该 费 用 应 由 住 户 承 担 ， 开 发 商 只 是 代 收 代 缴 。2、 供 水包 括 小 区 内 自 来 水 管 网 的 安 装 费 用 和 自 来 水 一 户 一 表 费 ，其 中 小 区 内 自 来 水 管 网 的 安 装 费 用 应 由 开 发 商 承 担 ， 其 中自 来 水 一 户 一 表 费 应 由 住 户 承 担 ， 开 发 商 只 是 代 收 代 缴 。 四 、 市 政 基 础 设 施 费3、 燃 气燃 气 费 用 里 主 要 包 括 燃 气 工 程 费 和 一 户 一 表 费 ， 燃 气 工 程 费应 由 开 发 商 承 担 算 入 项 目 成 本 ， 而 一 户 一 表 费 则 由 住 户 承 担 ，开 发 商 代 收 代 缴 。4、 通 讯一 般 情 况 下 不 会 发 生 通 讯 费 用 ， 因 为 通 讯 管 网 的 铺 设 都 是 有通 讯 公 司 完 成 ， 无 需 开 发 商 发 生 费 用 。 5、 电 视一 般 情 况 下 不 会 发 生 电 视 线 路 安 装 ， 因 为 电 视 线 路 的 安 装 都是 由 有 线 电 视 公 司 完 成 ， 无 需 开 发 商 发 生 费 用 。 四 、 市 政 基 础 设 施 费6、 智 能 化智 能 化 费 用 主 要 是 指 智 能 化 设 备 、 线 路 安 装 和 智 能 化 设 备用 房 所 发 生 的 工 程 费 用 ， 一 般 情 况 下 一 个 规 模 比 较 大 的 小区 智 能 化 造 价 约 15元 /平 方 米 。7、 环 境 工 程按 环 境 工 程 的 净 面 积 计 算 ， 高 档 环 境 工 程 每 平 方 米 300元以 上 ， 中 档 环 境 工 程 每 平 方 米 200元 左 右 ， 中 低 档 每 平 方米 150元 左 右 。8、 排 水小 区 内 的 排 水 工 程 费 用 ， 视 小 区 规 模 及 建 筑 物 业 形 态 而 定 ，如 我 们 一 期 项 目 的 排 水 工 程 费 用 约 21元 /平 方 米 。 五 、 公 用 设 施 配 套 费1、 人 防 工 程按 规 定 自 建 人 防 工 程 面 积 必 须 达 到 小 区 总 建 筑 面 积 的2%， 人 防 工 程 造 价 约 2500元 /平 方 米 ， 但 可 以 作 为 租用 车 库 产 生 一 定 的 收 益 ， 而 且 在 结 合 地 形 时 可 以 部 分降 低 建 筑 物 基 础 造 价 。 人 防 工 程 也 可 以 选 择 异 地 建 设 ，人 防 异 地 建 设 费 =30元 /平 方 米 小 区 总 建 筑 面 积 。2、 学 校 、 物 业 用 房 等 公 共 性 建 筑由 于 此 类 建 筑 物 产 权 属 于 全 体 业 主 所 有 ， 因 此 其 成 本应 该 按 整 个 小 区 总 建 筑 面 积 摊 入 项 目 成 本 ， 费 用 大 小视 公 建 规 模 而 定 。 六 、 不 可 预 见 费 对 未 来 不 确 定 的 费 用 在 预 算 时 通 过 不 可 预 见 费 加 以 反 映 ，一 般 需 要 通 过 经 验 判 断 。七 、 资 金 成 本目 前 一 年 期 年 贷 款 年 利 率 为 5.58%， 具 体 资 金 多 少 与 公司 对 外 来 资 金 的 依 赖 程 度 和 公 司 操 作 速 度 有 关 ， 资 金 成本 =贷 款 金 额 （ （ 1+年 利 率 ） n -1。 ）八 、 销 售 费 用项 目 在 销 售 过 程 中 所 产 生 的 费 用 ， 包 括 广 告 费 、 销 售 外卖 场 租 金 、 销 售 人 员 工 资 、 奖 金 及 销 售 提 成 等 ， 约 占 整个 项 目 成 本 的 2.5%。 九 、 管 理 费 用公 司 在 整 个 项 目 运 行 过 程 中 所 产 生 的 费 用 ， 如 公 司 员 工 （ 除 销 售 ）工 资 、 福 利 、 差 旅 费 及 业 务 招 待 费 等 ， 约 占 整 个 项 目 成 本 的 3%。十 、 营 业 税按 营 业 额 （ 销 售 额 +各 项 代 收 费 用 ） 的 5%确 定 ， 另 外 需 交 纳0.7%的 城 市 维 护 建 设 税 费 ， 0.05%的 教 育 费 附 加 ， 共 计 5.75%。十 一 、 土 地 增 值 税土 地 增 值 税 计 算 较 为 复 杂 ， 土 地 增 值 税 =土 地 增 值 额 对 应 的 税率 ， 土 地 增 值 税 税 率 为 累 进 税 率 ， 土 地 增 值 额 为 销 售 额 扣 除 各 项成 本 ， 其 中 增 值 额 不 超 过 各 项 成 本 的 部 分 对 应 税 率 为 30%， 超 过50%-100%的 部 分 的 税 率 为 40%， 超 过 100%-200%的 部 分 税 率为 50%， 超 过 200%的 部 分 对 应 税 率 为 60%。