民宿业如何创造自己的品牌、定位、特色、行销的优势课件

民宿業如何創造自己的品牌、定位、特色、行銷的優勢與策略 開南大學 觀光與餐飲旅館學系陳桓敦 副教授民宿業如何創造自己的品牌、定位、特色、行銷的優勢與策略 開南1民宿的基本定義一般個人將其住宅部分居室，以副業方式經營之臨時性住宿設施借住於一般民宅的方式未辦理營利事業登記，但實際從事旅館業務B&B：床與早餐簡易旅館其他民宿的基本定義一般個人將其住宅部分居室，以副業方式經營之2民宿的定位依現行法律規定自用住宅空閒房間副業經營方式結合週邊自然生態環境資源民宿的定位依現行法律規定3民宿特性小而美的獨特經營模式具產品特色具主人親切感民宿特性小而美的獨特經營模式4民宿的產業功能提供房宿：傳統建築提供餐飲：地方風味深度旅遊：定點深入自助旅遊：來去自如體驗活動：融入地方結合景點：接觸資源提升價值：產品直銷其他民宿的產業功能提供房宿：傳統建築5民宿發展立基價格低廉自助性高勞力密集主人魅力人情味濃旅館不足接近景點結合社區風格獨特民宿發展立基價格低廉6民宿的架構n空間設計：民宅、小木屋、古建物等n經營組織：個人、合夥、團隊等n經營型態：住宿、餐飲、活動、套裝等n停留型態：路過、節慶、季節等n輔導機構：地方政府、農會、原委會等n活動型態：生態、生活、生產等n服務內容：解說、體驗、產品等民宿的架構空間設計：民宅、小木屋、古建物等7民宿的型態n休憩活動型：冬山童玩n觀光旅遊型：墾丁公園n宗教民俗型：鹽水蜂炮n農業體驗型：白河蓮花n知識教育型：桃米生態n特定事件型：東港鮪魚n運動健身型：花蓮泛舟n自然景觀型：淡水暮色n人文環境型：九份山城民宿的型態休憩活動型：冬山童玩8民宿的發展限制專業知識不強供給規模不大服務品質不穩法令規章不備經營管理不易硬體設施不足財務資金不足市場行銷不易特色營造不顯民宿的發展限制專業知識不強9民宿發展的關連n生態教育n休閒農業n鄉土餐飲n解說導覽n戶外教學n體驗營n夏令營n中途結點n其他民宿發展的關連生態教育10民宿發展的構面n需求面：市場訴求n供給面：觀光資源n規劃面：特色營造n經營面：營運管理n天時面：時間節令n地利面：環境景觀n人和面：地方發展n綜合面：永續經營民宿發展的構面需求面：市場訴求11民宿市場行銷的課題主要宣傳方式年度行銷費用民宿主人認同最有效的行銷方法誰負責民宿的業務推廣民宿的同業與異業結盟民宿未來最需要優先加強的軟硬體項目民宿經營者最需要政府輔導或協助的事項民宿市場行銷的課題主要宣傳方式12民宿的經營課題不易單獨行銷產品未達效益特殊主題訴求主人魅力訴求市場通道狹隘定價雜異無章特定時間週期特定空間情境民宿的經營課題不易單獨行銷13民宿的法規問題土地問題地目符 用地取得共同產權特殊區域難以副業經營目前經營的民宿經營者大多是專業經營，唯有以專業經營的方式才可永續，並且提升民宿品質。如以副業經營模式，但繁雜的整工作、訂房作業，使得經營者也逐漸想以專業經營的模式經營。民宿的法規問題土地問題14民宿的法規問題特色項目認定許多經營者認為特色是主觀的、難以界定的，特色包括：民宿主人的特色、建築特色、自然特色、人文特色、甚至史特色等等，要如何界定？光靠地方主管機關認定，是否有失公平性。資取得 獎勵制度民宿的法規問題特色項目認定15民宿业如何创造自己的品牌、定位、特色、行销的优势课件16民宿業的宣傳方式自費方式少以網站為主路邊廣告招牌口碑宣傳為重點民宿業的宣傳方式自費方式少17民宿經營動機因動機差異，對於經營模式將有差異。家庭副業為主建構社會關係次之個人圓夢興趣民宿經營動機因動機差異，對於經營模式將有差異。18有效的宣傳方式口碑最重要取於傳遞的網路資訊平面廣告有效的宣傳方式口碑最重要19需加強之設備行銷為主設施次之觀光資源的應用安全、安靜、乾淨需加強之設備行銷為主20民宿的經營概念聚客與滯客主題與深度活動與資源生產與消費體驗與解說民宿的經營概念聚客與滯客21民宿的客務與房務管理訂房作業管理接待作業管理抱怨處理管理檢查作業管理清潔作業管理維護作業管理民宿的客務與房務管理訂房作業管理22民宿的安全管理員工管理鑰匙管理櫃臺、大廳管理失竊、遺失管理異常行為管理：自殺、疾病、死亡犯罪行為管理：毒品、防搶、防暴、色情民宿的安全管理員工管理23民宿的行銷管道口耳相傳文宣廣告宣傳摺頁手冊報紙、雜誌公共關係網路宣傳即時訊息留言版民宿的行銷管道24民宿經營成功因素策略聯盟資金支持與降低成本持續提升自己的經營能力增進提供服務者的Know-how民宿經營成功因素策略聯盟25強化自身經營能力之方向認識自己所在區位及市場環境本身的優勢及劣勢品牌、餐廳、規模、交通、附屬設施、客房、停車空間認識競爭對手以SWOT分析區隔同一區位內同業等級超越或落後競爭對手各項條件之認知強化自身經營能力之方向認識自己26強化自身經營能力之方向確立市場定位產品的特色（characteristic）產品的品質（quality）產品的價格（price）建立自己的形象（image）市場分析（market analysis）強化自身經營能力之方向確立市場定位27強化自身經營能力之方向銷售技巧業務拜訪：資料來源的取得媒體異業結盟同業結盟海外結盟節日促銷店內促銷：如傳真、E-MAIL、意見卡、客房、餐廳強化自身經營能力之方向銷售技巧28行銷方式選定目標客源、進行消費行為分析、確定通路及宣傳方式運用國際觀光組織通路配合政府政策宣導及活動民間團體策略聯盟網路行銷推廣措施加入國際觀光相關組織包裝獨特之民宿產品提供優質之國際接待務能力行銷方式選定目標客源、進行消費行為分析、確定通路及宣傳方式29民宿未來發展方向n經營面（一）民宿應保有體驗鄉野生活為特色（二）民宿之房間數應具經濟規模（十間以下）（三）民宿家庭副業之定義仍應保留n管理制度面（一）民宿不宜作總量管制（二）建議取消特色民宿（三）課稅公平之要求（四）民宿之設置地區應為非都市地為前題（五）增訂管理機關得廢止民宿登記之規定（六）輔導成立民宿協會組織及網站（七）推動民宿評鑑制度資料來源：交通部觀光局（2007）民宿未來發展方向經營面30結論從經營者角度觀之確定定位經營型態服務品質從消費者角度觀之（消費者選擇民宿需求指標）安全、舒適、乾淨、衛生、清潔、溫馨、品味、經濟 結論從經營者角度觀之31感謝聆聽Q&A感謝聆聽Q&A32