个人理财-06居住规划课件

第六章第六章 居住规划居住规划n第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n第二节第二节 住房贷款规划住房贷款规划n第三节第三节 购房规划购房规划n第四节第四节 租房与购房的决策租房与购房的决策第六章 居住规划第一节 居住规划概述第一节第一节 居住规划概述居住规划概述n一、居住规划的重要性一、居住规划的重要性n有利于科学选择合适的住房有利于科学选择合适的住房n是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划全的规划n有利于合理选择贷款计划有利于合理选择贷款计划n只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策n迫使个人或家庭有目的地储蓄迫使个人或家庭有目的地储蓄n与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短的时间较短n住房支出数额巨大住房支出数额巨大第一节 居住规划概述一、居住规划的重要性二、个人购房动机二、个人购房动机n（一）自己居住（一）自己居住n要考虑自身支付能力和居住质量要考虑自身支付能力和居住质量n居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理务设施、交通、教育条件、物业管理n（二）投资（二）投资n将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值增值n需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素二、个人购房动机（一）自己居住三、居住规划的流程三、居住规划的流程三、居住规划的流程第第二二节节 住房贷款规划住房贷款规划n一、住房贷款的种类一、住房贷款的种类n二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿还方式n三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定第二节 住房贷款规划一、住房贷款的种类一、住房贷款一、住房贷款的种类的种类n（一）公积金贷款（一）公积金贷款n具有政策补贴性质具有政策补贴性质n贷款利率和费用低于商业贷款贷款利率和费用低于商业贷款n一般最长不超过一般最长不超过30年年n（二）商业贷款（二）商业贷款n发放对象广泛，手续相对简单发放对象广泛，手续相对简单n贷款利率较高贷款利率较高n个人住房贷款最长个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长年，个人商业用房贷款最长10年年n（三）组合贷款（三）组合贷款n如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款一、住房贷款的种类（一）公积金贷款二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿还方式n（一）到期一次还本付息（一）到期一次还本付息n贷款到期后一次性归还全部本金和利息贷款到期后一次性归还全部本金和利息n短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式n（二）等额本金还款（二）等额本金还款n每次还款，每次还款，偿还的本金相等偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息，同时付清当期应付的利息n每月还款额每月还款额 =当期偿还本金当期偿还本金+当期偿还利息当期偿还利息 =贷款本金贷款本金还款期数还款期数+（贷款本金（贷款本金-累积已还本金）累积已还本金）当期利率当期利率n期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭老年家庭n（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）n每次还款的每次还款的金额（本金加利息）相等金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金，现金流相当于一个年金n贷款本金贷款本金=每月还款额每月还款额年金现值系数（年金现值系数（P/A,i,n)n（四）其它方法（四）其它方法n等比累进还款法，每次还款比例增加等比累进还款法，每次还款比例增加n等额累进还款法，每次还款金额增加等额累进还款法，每次还款金额增加二、住房贷款偿还方式（一）到期一次还本付息案例：住房贷款计算（等额本金还款）案例：住房贷款计算（等额本金还款）n王先生为买房准备贷款王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率万元，贷款年利率6%，10年还清，等额年还清，等额本金还款。本金还款。n（1）他第）他第1个月需要偿还多少住房贷款？个月需要偿还多少住房贷款？n（2）他第）他第15个月需要偿还多少住房贷款？个月需要偿还多少住房贷款？n答案：答案：n住房贷款年利率住房贷款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，共还款，共还款10年，也即年，也即120期期n每个月需要偿还的住房贷款本金每个月需要偿还的住房贷款本金=100万万120=8333.33元元n（1）第）第1个月需要偿还的住房贷款利息个月需要偿还的住房贷款利息=100万万*0.5%=5000元元n第第1个月需要偿还的住房贷款个月需要偿还的住房贷款=8333.33+5000=13333.33元元n（2）第）第15个月初的住房贷款未偿还本金个月初的住房贷款未偿还本金=100万万-8333.33*14=883333.33元元n第第15个月需要偿还的住房贷款利息个月需要偿还的住房贷款利息=883333.33*0.5%=4416.67元元n第第15个月需要偿还的住房贷款个月需要偿还的住房贷款=8333.33+4416.67=12750元元案例：住房贷款计算（等额本金还款）王先生为买房准备贷款100案例：住房贷款计算（等额本息还款）案例：住房贷款计算（等额本息还款）n王先生为买房准备贷款王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率万元，贷款年利率6%，10年还清，等额年还清，等额本息还款。本息还款。n（1）他需要每月偿还多少住房贷款？）他需要每月偿还多少住房贷款？n（2）假设王先生偿还住房贷款）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？年后的贷款余额是多少）？n（3）假设第）假设第6年的年的8月，住房贷款利率上调到年利率月，住房贷款利率上调到年利率7%，第，第7年第年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？n答案：答案：n（1）住房贷款年利率）住房贷款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，共还款，共还款10年，也年，也即即120期期n每月还款额每月还款额=1000000（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-11102.05元元n（2）6年后应一次性还款（年后应一次性还款（6年后的贷款余额）年后的贷款余额）=11102.05（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元元n（3）每月还款额）每月还款额=472729（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元元案例：住房贷款计算（等额本息还款）王先生为买房准备贷款100三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定n购房者应根据自己的经济能力和资购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的压力较小的贷款方式贷款方式和和贷款期限贷款期限n房屋月供款占收入的比率，一般不房屋月供款占收入的比率，一般不应超过月收入应超过月收入25%-30%n应考虑有无其它固定支出，如汽车应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出贷款偿还、固定的人寿保险支出三、住房贷款期限的确定购房者应根据自己的经济能力和资金分配情案例案例n案例资料：案例资料：n小王月收入小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套购买一套100万元房屋，贷款首付万元房屋，贷款首付30%，贷款利，贷款利率率6%，等额本息还款。，等额本息还款。n（1）若小王选择）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？符合他的收入情况？n（2）若小王选择每月收入的）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？要多少个月才能还清贷款？n解答解答n（1）小王每月应还款）小王每月应还款=100万万 70%（P/A,6%12,1012)=PMT(0.5%,120,700000,0)=-7771.44元，元，月还款占月收入的比例月还款占月收入的比例=7771.44 15000=51.81%n（2）还清贷款需要的月数）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0)=302个月，个月，26年年案例案例资料：第三节第三节 购房规划购房规划n一、购房规划的流程一、购房规划的流程n二、购房规划的应用二、购房规划的应用n三、购房的其他费用三、购房的其他费用第三节 购房规划一、购房规划的流程一、购房规划的流程一、购房规划的流程n（一）估算可负担购房总价（一）估算可负担购房总价n（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n（三）购房区位选择（三）购房区位选择一、购房规划的流程（一）估算可负担购房总价（一）估算（一）估算可负担可负担购房总价购房总价n可负担购房总价可负担购房总价=可负担的购房首付款可负担的购房首付款+可负担的购房贷款可负担的购房贷款n可负担的购房首付款可负担的购房首付款 =目前可用于购房的资产终值目前可用于购房的资产终值+每年可供购房每年可供购房的储蓄终值的储蓄终值n可负担的购房贷款可负担的购房贷款 =贷款后每年可供还款金额的现值贷款后每年可供还款金额的现值（一）估算可负担购房总价可负担购房总价=购房总价估算购房总价估算案例案例n案例资料：案例资料：n李先生计划李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产年后购房。李先生家庭目前有金融资产15万元可用于购房。万元可用于购房。n预计李先生一家未来预计李先生一家未来20年，每年可结余年，每年可结余4万元用于购房万元用于购房首付款和住房贷款还款。首付款和住房贷款还款。n李先生拟贷款李先生拟贷款15年，银行房贷利率年，银行房贷利率6%，李先生的投资，李先生的投资报酬率约报酬率约4%。n李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生一家可买总价是多少的房屋？n解答解答n李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=15万万（F/P,4%,5）+4万万（F/A,4%,5）=39.92万元万元n李先生可负担的购房贷款总额李先生可负担的购房贷款总额=4万万（P/A,6%,15）=38.85万元万元n李先生购房时可负担房屋总价李先生购房时可负担房屋总价=39.92万元万元+38.85万元万元=78.77万元万元购房总价估算案例案例资料：（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价n可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价房屋需房屋需求面积求面积n房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求间要求n假设前例中李先生是四口之家，要求住房面假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积积100平方米。平方米。n则，李先生可负担购房单价则，李先生可负担购房单价=78.77万元万元100=7877元元/平米平米n应检查可负担购房单价是否低于目标市场价应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格格（二）估算可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价房屋（三）购房区位选择（三）购房区位选择n根据可承受的住房价格，考虑如下根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素区位因素n居住社区的生活环境居住社区的生活环境n交通是否便利交通是否便利n是否有学校以及学校的质量是否有学校以及学校的质量n未来是否有升值空间未来是否有升值空间（三）购房区位选择根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素二、购房规划的应用二、购房规划的应用n（一）筹资计划（一）筹资计划n（二）换房规划（二）换房规划n（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划二、购房规划的应用（一）筹资计划（一）筹资计划（一）筹资计划n先确定购房目标（房屋面积、区位），再决先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划定实现购房目标的各种筹资计划（一）筹资计划先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购案例资料（案例资料（1）n小胡现有存款小胡现有存款1010万元，准备万元，准备5 5年后购买一套年后购买一套价值价值160160万元的住房，首付万元的住房，首付6060万。他的年投万。他的年投资收益率为资收益率为4%4%。n请问，为筹集首付款，小胡请问，为筹集首付款，小胡5 5年内每年年末年内每年年末应定期定额投资多少钱？应定期定额投资多少钱？案例资料（1）小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套价值1解答解答n公式计算方法公式计算方法n共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和n60万万=10万万（F/P,4%,5)+A（F/A,4%,5)n也即也即 60万万=10万万1.2167+A5.42n解方程得解方程得 A=（60万万-10万万1.2167）5.42=8.83万元万元nExcel函数计算方法函数计算方法n年金每期支付函数：年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type）nA=PMT(4%,5,-100000,600000,0)=-8.83万元万元n财务计算器财务计算器n规划求解规划求解A012345AAAA-10万60万解答公式计算方法A012345AAAA-10万60万案例资料（案例资料（2）n小王现年小王现年25岁，工作稳定，年税后收入岁，工作稳定，年税后收入10万元，万元，收入年增长率收入年增长率5%，之前无任何储蓄。，之前无任何储蓄。n小王希望小王希望5年后买房，目标购买区房价目前年后买房，目标购买区房价目前0.8万万元元/平方米，面积平方米，面积100平米，预计未来房价每年增平米，预计未来房价每年增长长5%。n银行贷款额度是房价的银行贷款额度是房价的8成，利率成，利率6%，小王打算，小王打算50岁前清偿贷款。岁前清偿贷款。n小王的年平均投资报酬率小王的年平均投资报酬率4%。n请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）实现购房，估算小王应有的储蓄率）案例资料（2）小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，计算步骤计算步骤n小王目标住房小王目标住房5年后价格年后价格=0.8万元万元/平方米平方米100平方米平方米（1+5%)5=102.1万元万元n目标住房所需首付款目标住房所需首付款=102.1万元万元20%=20.42万元万元n目标住房所需贷款目标住房所需贷款=102.1万元万元80%=81.68万元万元计算步骤小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米100平计算步骤（续）计算步骤（续）n假定小王购房前的储蓄率是假定小王购房前的储蓄率是sn第一年储蓄终值第一年储蓄终值=10万元万元（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70万万元元 sn第二年储蓄终值第二年储蓄终值=10万元万元（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81万万元元 sn第三年储蓄终值第三年储蓄终值=10万元万元（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92万万元元 sn第四年储蓄终值第四年储蓄终值=10万元（万元（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04万万元元 sn第五年储蓄终值第五年储蓄终值=10万元（万元（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16万万元元 sn五年后小王共积累资金五年后小王共积累资金=59.63万元万元 sn小王购房前的应有储蓄率小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元万元59.63万元万元=34.2%计算步骤（续）假定小王购房前的储蓄率是s计算步骤（续）计算步骤（续）n购房后，小王如果采用本息等额还款法购房后，小王如果采用本息等额还款法n每年应还款每年应还款=816800（P/A,6%/12,20*12)*12=7.0221万元，或万元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12=-7.0221万元万元n小王第六年年收入小王第六年年收入=10万元万元（1+5%）5=12.76万万元元n第六年应有储蓄率第六年应有储蓄率s=7.022112.76=55%n结论结论n小王前五年储蓄率应达到小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到，第六年储蓄率应达到55%。据此，可以适当提高首付比例。据此，可以适当提高首付比例n以后以后25年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收入的比例将逐年下降入的比例将逐年下降计算步骤（续）购房后，小王如果采用本息等额还款法（二）换房规划（二）换房规划n随着人生阶段的转变和收入增加，住房需随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。求会逐渐升级。n单身或新婚阶段，以小户型住房为主单身或新婚阶段，以小户型住房为主n小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件育条件n人至中年，经济条件允许，可再次换房人至中年，经济条件允许，可再次换房n退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房好的小户型住房n换房需要考虑的因素换房需要考虑的因素n有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力支付换房所必须支付的首付款n有无能力偿还换房后的贷款有无能力偿还换房后的贷款（二）换房规划随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升例子例子n案例资料：郭先生现年案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值岁，他看上一套价值100万元的万元的新房。郭先生旧房当前市价新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有万元，尚有20万元未偿贷款。万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为按揭为7成，贷款利率成，贷款利率6%n换房需要筹集的首付款换房需要筹集的首付款 =新房首付款新房首付款-旧房余值（旧房旧房余值（旧房总价总价-旧房贷款）旧房贷款）=100万万30%-（50万万-20万）万）=0元元n换房后每年应偿贷款换房后每年应偿贷款=70万万（P/A,6%,15)=7.21万元万元n如果不换房，每年应偿贷款如果不换房，每年应偿贷款=20万万（P/A,6%,15)=2.06万元万元n换房后，还款压力增加较多。换房后，还款压力增加较多。例子案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划n投资房产的收益投资房产的收益n租金收入租金收入n买卖差价买卖差价n投资房产要考虑的因素投资房产要考虑的因素n未来租金走势未来租金走势n未来房价走势未来房价走势n购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费n案例略案例略n计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房屋投资的现金流出现值和流入现值n计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率（三）房屋投资规划投资房产的收益三、购房的其他费用三、购房的其他费用n（一）（一）普通住房普通住房的购房税费的购房税费n营业税：由营业税：由卖方承担卖方承担，征买卖差额的征买卖差额的5.55%；购房；购房满满5年的年的，免征营业税免征营业税n个人所得税：由个人所得税：由卖方承担卖方承担，征买卖差额的，征买卖差额的20%，或卖出价的，或卖出价的1%（2013年前）；购房年前）；购房满满5年且唯一房年且唯一房，免征个人所得税，免征个人所得税n契税：由契税：由买方承担买方承担，征成交价的，征成交价的1.5%；90平方米以下首套平方米以下首套房按房按1%征收征收 n其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费n（二）普通住房的购房中介费用（二）普通住房的购房中介费用n一般为买卖双方各付成交金额的一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商）（可与中介公司协商）n可由买卖双方约定由谁支付中介费用可由买卖双方约定由谁支付中介费用n（三）购房贷款过程中发生的各种费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用n评估费、律师费、银行规定的其它费用评估费、律师费、银行规定的其它费用三、购房的其他费用（一）普通住房的购房税费上海市普通住房的认定标准上海市普通住房的认定标准n2012年年3月月1日起日起 实施以下认定标准实施以下认定标准n层高标准层高标准n五层以上五层以上(含五层含五层)的多高层住房的多高层住房n以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄n单套面积标准单套面积标准n单套建筑面积在单套建筑面积在140平方米以下平方米以下n实际成交价格标准实际成交价格标准n内环线以内低于内环线以内低于330万元万元/套套n内外环间低于内外环间低于200万元万元/套套n外环外低于外环外低于160万元万元/套套上海市普通住房的认定标准2012年3月1日起 实施以下认定标购房主要税费对照表购房主要税费对照表购房主要税费对照表第四节第四节 租房与购房的决策租房与购房的决策n一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法第四节 租房与购房的决策一、租房与购房的比较思考思考n租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房各有哪些优点和缺点？思考租房与购房各有哪些优点和缺点？一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n1.租房的优点租房的优点n可根据自身收支情况，方便地调整居住条件可根据自身收支情况，方便地调整居住条件n有更多剩余资金用于投资有更多剩余资金用于投资n对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度n不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用的各种赋税，不必支付房屋维修费用n2.租房的缺点租房的缺点n房租价格上涨房租价格上涨n存在非自愿搬离风险存在非自愿搬离风险n不能根据自身意愿进行装修不能根据自身意愿进行装修一、租房与购房的比较1.租房的优点一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较n3.购房的优点购房的优点n有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量提高居住质量n购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀n拥有住房后，可利用住房进行抵押融资拥有住房后，可利用住房进行抵押融资n4.购房的缺点购房的缺点n购房支出很大，购房前期财务压力大购房支出很大，购房前期财务压力大n房屋的流动性低，变现能力差房屋的流动性低，变现能力差n存在房价下跌的风险存在房价下跌的风险n不利于变换工作地点不利于变换工作地点一、租房与购房的比较3.购房的优点二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法n（一）年成本法（一）年成本法n（二）净现值法（二）净现值法二、租房与购房的决策方法（一）年成本法（一）年成本法（一）年成本法n租房年成本租房年成本=年租金年租金+房屋押金房屋押金投资收益率投资收益率n购房年成本购房年成本=自付款自付款投资收益率投资收益率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修及税收费用年维修及税收费用n注意注意n年成本法只考虑租房和购房的资金成本年成本法只考虑租房和购房的资金成本n租房、购房年成本，每年都会变动，年成本法租房、购房年成本，每年都会变动，年成本法只比较第一年的成本只比较第一年的成本n假定住房价值不变动，房屋能够以当初的买价假定住房价值不变动，房屋能够以当初的买价卖出卖出（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金投资收益率年成本法计算例子年成本法计算例子n案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可平方米。该房可租可售。租可售。n如果租房，房租每月如果租房，房租每月3000元，押金元，押金1万元。万元。n如果购房，购买的总价是如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可万元，李小姐可以支付以支付30万元首付款，另外万元首付款，另外40万元拟采用万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。的商业贷款利率向某商业银行贷款。n另外，购买二手房需要较多的税费支出和装另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。元。n假定，李小姐的年平均投资收益率是假定，李小姐的年平均投资收益率是4%n请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？买房？年成本法计算例子案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小年成本法计算步骤年成本法计算步骤n李小姐租房年成本（第一年）李小姐租房年成本（第一年）=300012+100004%=36400元元n李小姐购房年成本（第一年）李小姐购房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000=39040元元n按年成本法，租房成本小于购房成本。按年成本法，租房成本小于购房成本。n提问：哪些因素没有考虑到？是否真的提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？租房更便宜？年成本法计算步骤李小姐租房年成本（第一年）=300012年成本法没有考虑到的因素年成本法没有考虑到的因素n未来房租的调整未来房租的调整n未来房价的变动未来房价的变动n未来利率的变动未来利率的变动n如果利率降低，购房占用资金的机会成本如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。将降低，购房年成本将降低。n时间因素时间因素n购房贷款的资金成本（购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有）高于自有资金的投资回报率（资金的投资回报率（4%）n随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至本将逐渐降低至4%（7000004%）年成本法没有考虑到的因素未来房租的调整（二）净现值法（二）净现值法n净现值法净现值法n将因租房和购房发生的现金流量折现为现值将因租房和购房发生的现金流量折现为现值n比较租房和购房的净现值，净现值高者合算比较租房和购房的净现值，净现值高者合算n计算公式计算公式（二）净现值法净现值法净现值法计算案例净现值法计算案例n案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。该房可租可售。n如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月3000元，租期元，租期4年，押金年，押金1万元，预计房租每年调涨万元，预计房租每年调涨100元。元。n而购买的总价是而购买的总价是70万元，王先生可以支付万元，王先生可以支付30万元万元的首付款，另外的首付款，另外40万元拟采用万元拟采用6%的商业贷款利的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款率向某商业银行贷款，贷款15年，采用年，采用等额本息等额本息还款法还款法；另外，购买该房的税费及装修费共需；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。王先生估计居住万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价年后，仍能按原价70万元出售。万元出售。n请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是均投资回报率是4%）净现值法计算案例案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）n王先生租房的净现金流量现值：王先生租房的净现金流量现值：n其中，折现率应调整为月利率其中，折现率应调整为月利率i=4%12=0.33%净现值法计算案例（续）王先生租房的净现金流量现值：净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）n王先生购房的净现金流量现值：王先生购房的净现金流量现值：n王先生贷款年利率王先生贷款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，供还款，供还款15年，也即年，也即180期，每月还款额期，每月还款额=400000（P/A,0.5%,180）=3375元元n王先生王先生4年后房贷余额年后房贷余额=3375（P/A,0.5%,132）=325592元元n第第4年年末，偿还当月还款额：年年末，偿还当月还款额：-3375元，偿还房贷余额元，偿还房贷余额:-325592元，卖房收入元，卖房收入:700000元，总现金流：元，总现金流：371033元元净现值法计算案例（续）王先生购房的净现金流量现值：净现值法计算案例（结论）净现值法计算案例（结论）n可见，租房净现值可见，租房净现值-141229元大于购房元大于购房净现值净现值-230340元，王先生租房更合算。元，王先生租房更合算。n租房与购房的策略选择：租房与购房的策略选择：n如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算n购房的利息负担、装修费用、房屋交易成购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大本都较大n如果不打算在一个地方常住，租房往往比如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算购房划算净现值法计算案例（结论）可见，租房净现值-141229元大于