资产评估途径与方法介绍(-)课件

西南科技大学经济管理学院第三章 资产评估途径与方法一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方法，即市场法、收益法、成本法，以及相应的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌握资产评估的主要思路和不同的评估技术思路下的具体评估方法。二、本章的主要内容 1、市场法及其适用的前提条件；市场法应用和具体方法。2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其各类指标的估算。3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和各指标参数的确定。4、资产评估方法的比较和选择三、应掌握的知识点与难点1、市场法、成本法、收益法的适用前提。2、三种方法中各指标的估算和计算方法。3、资产评估方法的选择第一节 市场途径一、市场途径的基本含义一、市场途径的基本含义1、定义、定义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。评估技术方法的总称。2 2、基本原理、基本原理v市场法的基本思路是市场法的基本思路是对比对比。v市场法的理论依据：替代原则市场法的理论依据：替代原则v思考：按市场法评估的资产全新资产？3 3、市场途经的基本前提和适用范围、市场途经的基本前提和适用范围（1 1）市场法的前提条件）市场法的前提条件v有一个活跃的公开市场。有一个活跃的公开市场。v公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性的具体体现在以下三个方面：参照物与评估对象在功能上具有可比性。参照物与评估对象在功能上具有可比性。参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。参参照照物物成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不不能能过过长长，应在一个适度时间范围内。应在一个适度时间范围内。避免张冠李戴确定资产评估结果的价值类型减少时间因素的影响v参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察和处理。和处理。（2）市场法的适用范围）市场法的适用范围v主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具有不同形式，在具体运用时应注意以下几点：有不同形式，在具体运用时应注意以下几点：v承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险应以现行市场采购价格为标准。应以现行市场采购价格为标准。v参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及破产清算应以资产可变现价格。破产清算应以资产可变现价格。v不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市场价格为准。场价格为准。v中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国际市场价格作必要调整。际市场价格作必要调整。二、影响资产现行市价的基本因素二、影响资产现行市价的基本因素1、资产的功能。资产的功能。2 2、资产的实体特征和质量。、资产的实体特征和质量。3 3、市场条件、市场条件供求关系。供求关系。4 4、交易条件。、交易条件。三、三、市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序市场法评估的基本程序1 1、比较和选择参照物、比较和选择参照物2 2、选择确定比较因素、选择确定比较因素选择参照物应注意的问题：选择参照物应注意的问题：1、参照物的数量应选择三个以上。、参照物的数量应选择三个以上。2、选择与被估资产相同或相似的资产。、选择与被估资产相同或相似的资产。3、参照物与被估资产有可比性。、参照物与被估资产有可比性。4、参照物得交易地区和时间必须准确、参照物得交易地区和时间必须准确确定。确定。3 3、指标对比、量化差异、指标对比、量化差异4 4、在在各各参参照照物物成成交交价价格格的的基基础础上上调调整整已已经经量量化化的的对对比比指标差异指标差异5 5、综合分析确定评估结果、综合分析确定评估结果四、市场法中的具体方法四、市场法中的具体方法在评估实践中市场法的具体方法分为两大类：在评估实践中市场法的具体方法分为两大类：一是直接比较法；二是类比调整法一是直接比较法；二是类比调整法（一）直接比较法1、定义 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。方法。2 2、基本计算公式、基本计算公式 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格 或：评估对象价值参照物成交价格或：评估对象价值参照物成交价格(评估对象评估对象特征特征参照物特征参照物特征)2 2、直接比较法的类型、直接比较法的类型 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能类直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。比法、价格指数法、成新率价格调整法等。（1 1）现行市价法。）现行市价法。评估对象的价格评估对象的价格=参照物成交价参照物成交价（2 2）市价折扣法）市价折扣法v资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1价格折扣率价格折扣率)例例11评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为全相同的正常变现价为1010万元，经评估师综合分析，万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为认为快速变现的折扣率为40%40%，则此项资产的评估价：，则此项资产的评估价：1010（1-40%1-40%）=6=6万元万元（3）功能价值法 资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被通常被称作功能价值法：称作功能价值法：资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能评估对象生产能力力参照物生产能力参照物生产能力)例例22被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨,参照资产的年生参照资产的年生产能力为产能力为120120吨吨,评估时点参照资产的市场价格为评估时点参照资产的市场价格为1010万元万元,则该被评估资产价值为：则该被评估资产价值为：资产评估价值资产评估价值=10=1090/120=7.5(90/120=7.5(万元万元)资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被通常被称作规模经济效益指数法。称作规模经济效益指数法。资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评估对象生产能力评估对象生产能力参照物生产能力参照物生产能力)x x 例例33被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨,参照资产的年生参照资产的年生产能力为产能力为120120吨吨,评估时点参照资产的市场价格为评估时点参照资产的市场价格为1010万元万元,该类资产的功能价值指数为该类资产的功能价值指数为0.70.7、则该被评估、则该被评估资产价值为：资产价值为：资产评估价值资产评估价值=10=10(90/120)(90/120)0.70.7=8.18(=8.18(万元万元)(4)(4)价格指数法价格指数法资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1+(1+物价变动指数物价变动指数 )或或=参照物成交价格参照物成交价格价格指数价格指数 例例44与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前个月前的成交价格为的成交价格为1010万元万元,半年间该类资产的价半年间该类资产的价格上升了格上升了5%,5%,则：则：资产评估价值资产评估价值=10=10(1+5%)=10.5(1+5%)=10.5(万元万元)例例55被评估房地产于被评估房地产于20062006年年6 6月月3030日进行评估，该类日进行评估，该类房地产房地产20062006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同20052005年底相年底相比，分别上涨了比，分别上涨了2.5%2.5%，6.7%6.7%，6.8%6.8%，7.3%7.3%，9.6%9.6%，10.5%10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在20062006年年3 3月底的价格为月底的价格为38003800元元/平方米，请估测被估房地产的价格？平方米，请估测被估房地产的价格？解：被估房地产的价值为：解：被估房地产的价值为：例例66已知某资产在已知某资产在20062006年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万元，万元，该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况下如下：从下如下：从20062006年年1 1月月5 5月的环比价格指数分别月的环比价格指数分别为为103.6%103.6%，98.3%98.3%，103.5%103.5%，104.7%104.7%，评估对象，评估对象20062006年年6 6月的评估值为：月的评估值为：=300103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1万元(5)(5)成新率价格调整法成新率价格调整法 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(评估对象成评估对象成新率新率参照物成新率参照物成新率)（二）类比调整法（二）类比调整法1 1、市场售价类比法、市场售价类比法 市市场场售售价价类类比比法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础,考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能、市市场场条条件件和和销销售售时时间间等等方方面面的的差差异异,通通过过对对比比分分析析和和量量化化差差异异,调调整整估估算出评估对象价值的方法。算出评估对象价值的方法。其基本数学表达式为：其基本数学表达式为：资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能差差异异值值时时间间差异值差异值+交易情况差异值交易情况差异值 或或：资资产产评评估估价价值值=参参照照物物售售价价功功能能差差异异修修正正系数系数时间差异修正系数时间差异修正系数例例7（1）估估价价对对象象概概况况。待待估估地地块块为为城城市市规规划划上上属属于于住住宅宅区区的的一一块块空空地地，面面积积为为600平平方方米米，地地形形为为长方形。长方形。（2）评评估估要要求求。评评估估该该地地块块2007年年10月月8日日的的市市场场价价值。值。（3）评估过程。选择评估方法。该种土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料。A.收集待估土地资料。（略）B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%，则各交易实例的交易情况修正率为：坐落坐落所处地区所处地区用地性质用地性质土地类型土地类型交易日期交易日期交易实例交易实例A A略略临近临近住宅住宅空地空地20072007年年4 4月月19.619.6万元万元870870元元/m/m2 2交易实例交易实例B B略略类似类似住宅住宅空地空地20072007年年3 3月月31.231.2万元万元820820元元/m/m2 2交易实例交易实例C C略略类似类似住宅住宅空地空地20062006年年1010月月27.427.4万元万元855855元元/m/m2 2交易实例交易实例D D略略类似类似住宅住宅空地空地20062006年年1212月月37.837.8万元万元840840元元/m/m2 2估价对象估价对象略略一般市区一般市区住宅住宅空地空地20072007年年1010月月价价格格 总总价价单单价价表表1 1 交易实例情况表交易实例情况表面积面积形状形状地势地势地质地质基础设施基础设施交通状况交通状况正面路宽正面路宽容积率容积率剩余使用年限剩余使用年限225m225m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通较好较好很好很好8m8m6 63535年年380 m380 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通完备完备较好较好6m6m5 53030年年320 m320 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通较好较好较好较好8m8m6 63535年年450 m450 m2 2略正方形略正方形平坦平坦普通普通很好很好较好较好8m8m6 63030年年600 m600 m2 2长方形长方形平坦平坦普通普通很好很好很好很好8m8m6 63030年年续表续表表表2 2 区域因素比较表区域因素比较表类似地区类似地区区域因素区域因素自然条件自然条件社会环境社会环境街道条件街道条件交通便捷度交通便捷度离交通车站点距离离交通车站点距离离市中心距离离市中心距离基础设施状况基础设施状况公共设施完备状况公共设施完备状况水、大气、噪音污染状况水、大气、噪音污染状况周围环境及景观周围环境及景观规划限制规划限制综合打分综合打分B BC CD D评估对象评估对象(相同相同)10)10(稍差稍差)7)7(相同相同)10)10(稍差稍差)7)7(较远较远)6)6(相同相同)10)10(稍差稍差)8)8(相同相同)10)10(相同相同)5)5(相同相同)10)10(相同相同)5)58888(相同相同)10)10(相同相同)10)10(相同相同)10)10(很好很好)15)15(稍近稍近)12)12(稍近稍近)12)12(相同相同)10)10(稍差稍差)9)9(相同相同)5)5(相同相同)10)10(相同相同)5)5108108相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同100100101010101010101010101010101010105 510105 5100100v交易实例A:0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%进行交易日期修正。根据调查，2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：v交易实例A:6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况见表2判断。v本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2个中区域因素的对比分析，经综合判断打分，交易实例B所属地区为88分，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区100。进行个别因素修正。A.经分析比较，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件较好，故判定比个交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：计算待估土地的初步价格计算待估土地的初步价格交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例B修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例C修正后的单价为：修正后的单价为：交易实例交易实例D修正后的单价为：修正后的单价为：采用简单算术平均数求取评估结果待估土地单价为：待估土地单价为：(909+1038+901+942)(909+1038+901+942)4=948(4=948(元元/平方米平方米)待估土地总价格为：待估土地总价格为：600600948=568800(948=568800(元元)2 2、成本市价法、成本市价法成成本本市市价价法法是是以以评评估估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基基础础,利利用用参参照照物物的的成成本本市市价价比比率率来来估估算算评评估估对对象象的的价价值值的方法。用数学式表达的方法。用数学式表达:资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本(参参照照物物成交价格成交价格参照物现行合理成本参照物现行合理成本)例例88评评估估时时点点某某市市商商品品住住宅宅的的成成本本市市价价率率为为150%,150%,已已知知被被估估全全新新住住宅宅的的现现行行合合理理成成本本为为2020万万元元,则则该该商商品品住宅的市价为多少？住宅的市价为多少？资产评估价值资产评估价值=20=20150%=30(150%=30(万元万元)3 3、市盈率倍数法、市盈率倍数法市市盈盈率率乘乘数数法法是是以以参参照照物物(企企业业)的的市市盈盈率率作作为为乘乘数数(倍倍数数),),以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象(企企业业)的的收收益益额额相相乘乘估估算评估对象算评估对象(企业企业)价值的方法。价值的方法。用数学式表达：用数学式表达：资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象(企企业业)收收益益额额参参照照物物(企企业业)市盈率市盈率 例例99某某被被估估企企业业的的年年净净利利润润为为10001000万万元元,评评估估时时点点资资产市场上同类企业平均市盈率为产市场上同类企业平均市盈率为2020倍倍,则：则：该企业的评估价值该企业的评估价值=1000=100020=20000(20=20000(万元万元)五、市场法的优缺点五、市场法的优缺点1 1、优点、优点（1 1）人们对其原理与概念已理解和掌握。）人们对其原理与概念已理解和掌握。（2 2）能能够够客客观观地地反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数与与指指标标直直接接来来源源于于市市场场，其其评评估估值值更更能能准准确确放放映市场现行价格，可靠性强。映市场现行价格，可靠性强。（3 3）直直观观计计算算简简单单，评评估估结结果果已已与与被被各各方方面面理理解解和和接接受。受。2、缺点（1）需要有公开及活跃的交易市场为基础。（2）未考虑未来因素对资产价值的影响，因而评估结果缺乏前瞻性。（3）不适用于专用机器、设备、大部分无形资产以及受地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估。（4）鉴别可比项目的差异较难，很多情况下难以用数学公式进行量比，往往凭评估人员的经验判断。第二节 收益途径一、收益途径的涵义和基本原理一、收益途径的涵义和基本原理1、定义、定义v收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。2 2、基本原理、基本原理v 以利求本和折现的方法来判断和估算资产价值。以利求本和折现的方法来判断和估算资产价值。v基本计算公式：基本计算公式：西南科技大学经济管理学院3 3、收益途径的基本前提收益途径的基本前提收益途径的基本前提收益途径的基本前提 (1)(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。货币衡量。(2)(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。预测并可以用货币衡量。(3)(3)被评估资产预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利年限可以预测。4 4、收益法适用的范围、收益法适用的范围（1 1）企业整体资产以产权变动的资产评估。）企业整体资产以产权变动的资产评估。（2）以房地产业务为目的资产评估。）以房地产业务为目的资产评估。（3）资源性资产的评估。）资源性资产的评估。（4）无形资产已转让为目的的评估。）无形资产已转让为目的的评估。二、收益途径的基本程序二、收益途径的基本程序（1)1)收收集集并并验验证证与与评评估估对对象象未未来来预预期期收收益益有有关关的的数数据据资资料料,包包括括经经营营前前景景、财财务务状状况况、市市场场形形势势、以以及及经经营风险等。营风险等。（2 2）分析测算被评估对象未来预期收益。）分析测算被评估对象未来预期收益。（3 3）确定折现率或资本化率。）确定折现率或资本化率。（4 4）用用折折现现率率或或资资本本化化率率将将评评估估对对象象未未来来预预期期收收益益折折算成现值。算成现值。（5 5）分析确定评估结果。）分析确定评估结果。三、收益法的基本参数三、收益法的基本参数1 1、收益额、收益额2 2、折现率、折现率3 3、收益期限、收益期限注意：它是未来预期收益；是客观收益；是被估资产所产生的收益四、收益法的具体计算公式四、收益法的具体计算公式1、适用于资产未来收益非有限期、适用于资产未来收益非有限期（1）未来每年收益无变化）未来每年收益无变化 P PA/rA/r（2 2）未来收益有变动未来收益有变动被估资产年净收益前被估资产年净收益前n年有变化，从第年有变化，从第n年开始保持年开始保持不变，其资产评估值为：不变，其资产评估值为：被估资产产生的收益按等差数额变化被估资产产生的收益按等差数额变化被估资产产生的收益按等比级数变化被估资产产生的收益按等比级数变化2 2、适用于资产未来收益有期限、适用于资产未来收益有期限（1 1）未来每年收益无变化）未来每年收益无变化（2）未来收益有变动未来收益有变动被估资产年净收益前n年有变化，从第n年后保持不变，其评估值：被估资产产生的收益按等差数额变化被估资产产生的收益按等差数额变化被估资产未来收益按等比级数变动：被估资产未来收益按等比级数变动：五、收益法举例 例1：某收益资产预计未来5年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假定从第6年起，以后个年净收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%，该收益性资产在永续经营条件下和50年收益的评估值。解：1、永续经营条件下的评估过程 a.未来未来5年收益现值年收益现值b.计算第计算第6年以后的收益现值年以后的收益现值该项资产的评估值：该项资产的评估值：P=49.277+86.926=136.203(P=49.277+86.926=136.203(万元）万元）2、收益年限为、收益年限为50年：年：评估值评估值=49.277+85.734=135.02 例2：某评估机构对一企业进行整体评估，经预测企业未来第一年的收益为100万元，第2年、第3年连续在第1年的基础上递增10%，从第4年起将稳定在第3年的收益水平之上，若折现率为15%，该企业的评估值最接近于多少万元？解：（1）未来三年的收益现值为：v（2）第）第4年后的永续收益现值年后的永续收益现值v 第第4年的收益为：年的收益为：永续收益现值为：永续收益现值为：（3 3）该企业的评估值为：）该企业的评估值为：=249.69+530.39=780.08=249.69+530.39=780.08（万元）（万元）v例例3：有一宗房地产，假设使用年期无限，未来第：有一宗房地产，假设使用年期无限，未来第1年纯收益为年纯收益为100万元，资本化率为万元，资本化率为10%，若：（，若：（1）未来各年的纯收益在上一年的基础上增加未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元；万元；（2）未来各年的纯收益在上一年的基础上增长）未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%，两种情况下该宗房地产的评估值为多少？，两种情况下该宗房地产的评估值为多少？v解：解：（1）在永续等额递增时，房地产的评估值为：）在永续等额递增时，房地产的评估值为：（2）在永续收益等比递增时，房地产的评估值为：）在永续收益等比递增时，房地产的评估值为：六、收益法的优缺点六、收益法的优缺点 1、优点、优点(1)比较充分考虑了资产未来收益和货币的时间价值比较充分考虑了资产未来收益和货币的时间价值（2）从在投资者的角度对资产评估，评估结果易于）从在投资者的角度对资产评估，评估结果易于被买卖双方所接受。被买卖双方所接受。（3）综合反映了资产的使用收益，符合国际惯例，）综合反映了资产的使用收益，符合国际惯例，易于国外投资者接受。易于国外投资者接受。2、缺点、缺点（1）对未来收益额的预测，带有一定的主观性。）对未来收益额的预测，带有一定的主观性。（2）应用范围相对较小。）应用范围相对较小。（3）目前在我国企业资产受非运营性因素影响较大，）目前在我国企业资产受非运营性因素影响较大，计算资产现值难以反映资产的真实价值。计算资产现值难以反映资产的真实价值。第三节 成本途径一、成本途径的基本涵义和计算公式一、成本途径的基本涵义和计算公式1、定义、定义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。的各种评估方法的总称。2 2、基本思路：重建或重置被估资产。、基本思路：重建或重置被估资产。3 3、资产评估值的计算公式、资产评估值的计算公式资产的资产的评估值评估值资产的资产的重置成本重置成本=-资产实体资产实体有形损耗有形损耗-资产功能性资产功能性陈旧贬值陈旧贬值-资产经济性资产经济性陈旧贬值陈旧贬值二、运用重置成本法的前提条件和适用范围二、运用重置成本法的前提条件和适用范围1、前提条件、前提条件（1）被估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使）被估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。用状态。（2）应当具有可利用的历史资料。）应当具有可利用的历史资料。（3）被估资产的实体特征、内部结构及功能与假设的）被估资产的实体特征、内部结构及功能与假设的重置全新资产具有相同性或可比性。重置全新资产具有相同性或可比性。（4）被估资产必须是可再生的或可以复制。）被估资产必须是可再生的或可以复制。（5）被估资产是随着时间的推移，具有贬值的资产。）被估资产是随着时间的推移，具有贬值的资产。2、适用范围、适用范围 重置成本法适用于一切以资产重置、补偿为目的资产重置成本法适用于一切以资产重置、补偿为目的资产业务。具体包括以下几种情形：业务。具体包括以下几种情形：（1）因通货膨胀的影响，造成被估资产的现行市价）因通货膨胀的影响，造成被估资产的现行市价与历史成本均有较大幅度的提高；与历史成本均有较大幅度的提高；（2）因社会技术进步，被估资产尤其是生产设备等）因社会技术进步，被估资产尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗；固定资产出现较大的无形损耗；（3）因对现有资产进行技术更新或技术改造，使被）因对现有资产进行技术更新或技术改造，使被估资产的使用效益大幅度提高；估资产的使用效益大幅度提高；（4）因对被估资产实际使用年限的估计偏大或偏小，）因对被估资产实际使用年限的估计偏大或偏小，而是被估资产转移到产品中的折旧同资产的自然损而是被估资产转移到产品中的折旧同资产的自然损耗不相吻合；耗不相吻合；（5）因企业财务管理混乱，造成被估资产的账面历）因企业财务管理混乱，造成被估资产的账面历史成本失真；史成本失真；三、成本法中的基本要素三、成本法中的基本要素P56 成本法涉及四个基本要素：重置成本、资产的实体成本法涉及四个基本要素：重置成本、资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。性贬值、功能性贬值、经济性贬值。（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本1、复原重置成本、复原重置成本复复原原重重置置成成本本是是指指采采用用与与评评估估对对象象相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、规规格格及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象相相同同的的全全新新资资产产所所发发生生的的费用。费用。2 2、更新重置成本、更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料更新重置成本是指采用新型材料,现代建筑或制造现代建筑或制造标标准准，新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。3 3、复复原原重重置置成成本本和和更更新新重重置置成成本本在在运运用用时时应应注注意意的的问问题题（1 1）二者都使用现行市价。）二者都使用现行市价。（2 2）对普通资产评估首先使用更新重置成本。）对普通资产评估首先使用更新重置成本。（3 3）对一些特殊资产使用复原重置成本。）对一些特殊资产使用复原重置成本。（二）资产的有形损耗（二）资产的有形损耗1 1、资产的有形损耗的含义、资产的有形损耗的含义 资资产产的的有有形形损损耗耗亦亦称称实实体体性性贬贬值值,是是指指资资产产由由于于使使用用及及自自然然力力的的作作用用导导致致的的资资产产的的物物理理性性能能的的损损耗耗 或或下下降降而而引引起起的的资资产产的的价价值值损损失失。资资产产的的有有形形损损耗耗通通常常采用相对数计量采用相对数计量,即即:资资产产有有形形损损耗耗率率 =资资产产有有形形损损耗耗额额资资产产重重置置成成本本100%100%2 2、影响资产实体性贬值的主要因素、影响资产实体性贬值的主要因素 （1）使用时间）使用时间（2）使用率）使用率（3）资产本身的质量）资产本身的质量（4）维修保养程度）维修保养程度思考：有形损耗思考：有形损耗会计学中的折旧？会计学中的折旧？（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值资资产产的的功功能能性性陈陈旧旧贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资资产产功功能能相相对对落落后后而而造造成成的的资资产产价价值值损损失失。包包括括新新工工艺艺、新新材材料料和和新新技技术术的的采采用用等等而而使使原原有有资资产产的的建建造造成成本本超超过过现现行行建建造造成成本本的的超超支支额额,以以及及原原有有资资产产的的运运营成本的超支额。营成本的超支额。（三（三)资产的功能性贬值资产的功能性贬值 资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资资产产功功能能相相对对落落后后而而造造成成的的资资产产价价值值损损失失。包包括括新新工工艺艺、新新材材料料和和新新技技术术 的的采采用用等等而而使使原原有有资资产产的的建建造造成成本本超超过过现现行行建建造造成成本本的的超超支支额额,以以及及原原有有资资产产的的运运营成本的超支额。营成本的超支额。（四）资产的经济性贬值（四）资产的经济性贬值 资资产产的的经经济济性性贬贬值值是是指指由由于于外外部部条条件件的的变变化化引引起资产闲置起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。收益下降等而造成的资产价值损失。四、成本途径中的主要技术方法四、成本途径中的主要技术方法（一）（一）重置成本的估算方法重置成本的估算方法 资产重置成本的估算方法主要有：重置核算法、价资产重置成本的估算方法主要有：重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法四种。格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法四种。1、重置核算法、重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项根据重新取得资产所需的费用项目目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。逐项计算然后累加得到资产的重置成本。重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本外购资产外购资产自制资产自制资产=资产购置费资产购置费+运杂运杂费费+安装调试费安装调试费=生产成本生产成本+安装调安装调试费试费+成本利润成本利润不能直接计入须不能直接计入须按适当方法和标按适当方法和标准分摊计入的构准分摊计入的构建成本。如前期建成本。如前期准备费用、管理准备费用、管理费用、维修费用费用、维修费用等。等。人工成本比人工成本比例、工作量例、工作量比重、直接比重、直接成本成本 例例11重重置置购购建建设设备备一一台台,现现行行市市场场价价格格每每台台8 8万万元元,运运杂杂费费30003000元元,直直接接安安装装成成本本12001200元元,其其中中原原材材料料600600元元,人人工工成成本本600600元元。根根据据统统计计分分析析,计计算算求求得得安安装装成成本本中中的的间间接接成成本本为为每每元元人人工工成成本本的的2.42.4倍倍,该该机机器器设设备备重置成本为多少？重置成本为多少？直接成本：直接成本：8000080000元元+3000+3000元元+1200+1200元元=84200=84200元元 其中其中:买价买价,80000,80000元元 运杂费运杂费,3000,3000元元 安装成本安装成本,1200,1200元元 其中：原材料其中：原材料,600,600元元 人工人工,600,600元元 间接成本间接成本(安装成本安装成本)：600600 2.4=2.4=14401440元元 重置成本为：重置成本为：84200+1440=8564084200+1440=85640元。元。2、价格指数法、价格指数法P60 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被将被估资产的历史成本估资产的历史成本(账面价值账面价值)调整为重置成本的一种方法。调整为重置成本的一种方法。其计算公式为：其计算公式为：重置成本重置成本=资产的账面原值资产的账面原值(1+价格变动指数价格变动指数)或或=资产帐面原值资产帐面原值价格指数价格指数定基价格指数定基价格指数 =(评估时点定基价格指数评估时点定基价格指数资产购建时定基价格指数资产购建时定基价格指数)100%100%环比价格变动指数环比价格变动指数 =(1+a=(1+a1 1)(1+a(1+a2 2)(1+a(1+a3 3)(1+a(1+an n)100100价格指数法与重置核算法的区别价格指数法与重置核算法的区别价价格格指指数数法法估估算算的的重重置置成成本本是是复复原原重重置置成成本本；而而重重置置核核算算法法既既可可以以估估算算复复原原重重置置成成本本也也可可以以估估算算更更新新重置成本。重置成本。价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。行价格水平与购建成本费用核算的基础上。3 3、功能价值类比法、功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法,也称生产能力比例法。也称生产能力比例法。计算公式为：计算公式为：例例2某重置全新的一台机器设备价格某重置全新的一台机器设备价格5万元万元,年产量为年产量为5000件。现知被评估资产年产量为件。现知被评估资产年产量为4000件件,由此可以确由此可以确定其重置成本：定其重置成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本 4000/500050000 40000(元元)4 4、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法 计算公式：计算公式：例例3某参照物重置全价为某参照物重置全价为600万元，年生产能力万元，年生产能力60万万件，被评估资产年产量为件，被评估资产年产量为80万件万件,规模经济效益指数规模经济效益指数为为0.7，则被估资产的重置全价为：，则被估资产的重置全价为：5、统计分析方法、统计分析方法计算公式：计算公式：被评估资产重置成本被评估资产重置成本某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本K K 公式中：公式中：K K为资产重置成本与历史成本的调整系数；为资产重置成本与历史成本的调整系数；统计分析法的步骤：统计分析法的步骤：第一第一,在核实资产数量的基础上在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标把全部资产按照适当标准划分为若干类别；准划分为若干类别；第二，第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产估算其重置成本；估算其重置成本；第三，第三，计算出分类资产的调整系数计算出分类资产的调整系数K；第四第四，根据调整系数，根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本；估算被评估资产的重置成本；计算公式为：计算公式为：被被评评估估资资产产重重置置成成本本某某类类资资产产账账面面历历史史成成本本K K 例例44评估某企业某类通用设备评估某企业某类通用设备,经抽样选择经抽样选择具有代表性的通用设备具有代表性的通用设备5 5台台,估算其重置成本估算其重置成本之和为之和为3030万元万元,而该而该5 5台具有代表性通用设备台具有代表性通用设备历史成本之和为历史成本之和为2020万元万元,该类通用设备账面该类通用设备账面历史成本之和为历史成本之和为500500万元。则：万元。则：K=30K=3020=1.520=1.5 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本5005001.5=750(1.5=750(万元万元)（二）实体性贬值的估算方法实体性贬值的估算方法P60P601 1、观测法、观测法观测法观测法,也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较将评估对象与其全新状态相比较,考考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响率带来的影响,判断被评估资产的成新率判断被评估资产的成新率,从而估算从而估算实体性贬值。实体性贬值。资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值重置成本(1(1成新率成新率)式中式中:成新率成新率=1-=1-实体性贬值率实体性贬值率2 2、使用年限法、使用年限法使使用用年年限限法法是是利利用用被被评评估估资资产产的的实实际际已已使使用用年年限限与与其其总总使使用用年年限限的的比比值值来来判判断断其其实实体体贬贬值值率率(程程度度),),进而估测资产的实体性贬值的方法。进而估测资产的实体性贬值的方法。计算公式：计算公式：总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率v资产利用率资产利用率=(截止评估日资产累计实际利用截止评估日资产累计实际利用时间时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间)100%v当资产利用率当资产利用率1时时,表示资产超负荷运转表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；v当资产利用率当资产利用率=1时时,表示资产满负荷运转表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限资产实际已使用年限等于名义已使用年限;v当资产利用率当资产利用率1时时,表示开工不足表示开工不足,资产实资产实际已使用年限小于名义已使用年限。际已使用年限小于名义已使用年限。例例55某某资资产产19951995年年5 5月月购购进进,2003,2003年年5 5月月评评估估时时,名名义义已已使使用用年年限限8 8年年，根根据据该该资资产产技技术术指指标标,正正常常使使用用情情况况下下,每每天天应应工工作作8 8小小时时,该该资资产产实实际际每每天天工工作作6 6小小时时。由此可以计算资产利用率：由此可以计算资产利用率：资产利用率资产利用率8 83603606/(86/(83603608)8)100%100%75%75%实际已使用年限实际已使用年限=8=8 75%=675%=6年。年。3 3、修复金额法、修复金额法修修复复金金额额法法是是根根据据修修复复资资产产的的已已损损实实体体所所需需要要支支付付的的金金额额来来判判断断资资产产的的有有形形损损耗耗额额。主主要要适适用用于于具具有有特殊结构的可补偿性资产有形损耗率的估测。特殊结构的可补偿性资产有形损耗率的估测。计算公式：计算公式：（三）功能性贬值的估算方法（三）功能性贬值的估算方法 由于技术进步而引起的功能性贬值主要表现在两方面由于技术进步而引起的功能性贬值主要表现在两方面：一是建造成本超支额；二是运营成本超支额。：一是建造成本超支额；二是运营成本超支额。1 1、建造成本超支额、建造成本超支额 建造成本超支额建造成本超支额=资产的复原重置成本资产的复原重置成本-资产的更新重资产的更新重置成本置成本 2 2、运营成本超支额、运营成本超支额 功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：第一第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。更好的新资产的年运营成本进行比较。第二第二,计算年净超额运营成本。计算年净超额运营成本。第三第三,估计被评估资产的剩余寿命。估计被评估资产的剩余寿命。第第四四,以以适适当当的的折折现现率率将将被被评评估估资资产产在在剩剩余余寿寿命命内内每每年的超额运营成本折现。年的超额运营成本折现。计算公式为：计算公式为：被被评评估估资资产产功功能能性性贬贬值值额额(被被评评估估资资产产年年净净超超额额运营成本运营成本折现系数折现系数)v 例例55需要评估需要评估A A机器设备机器设备,已知技术先进的设备已知技术先进的设备B B比比被估资产被估资产A A的生产效率高的生产效率高,费用更省费用更省,其有关资料如其有关资料如下表，请计算被估设备下表，请计算被估设备A A的功能性贬值额。的功能性贬值额。A A设备的技术资料设备的技术资料项目项目月产量月产量单件成本（元）单件成本（元）日均维修费日均维修费资产剩余使用年限资产剩余使用年限行业资金收益率行业资金收益率行业所得税率行业所得税率技术先进设备技术先进设备B B被估设备被估设备A A300300件件1 1元元1010元元 1000010000件件1.201.20元元5050元元5 510103333解：解：（1）被估设备）被估设备A的年超额运营成本为：的年超额运营成本为：（300 0.2+40）365=36500元元 （2）扣除所得税后的净超额运营成本为：）扣除所得税后的净超额运营成本为：36500 （1-33%-33%）=24455=24455元元 （3 3）功能性贬值）功能性贬值=24455=24455 （P/A,10%,5)=92704元元（四（四)经济性贬值的估算方法经济性贬值的估算方法P62P62 1 1、经济性贬值的主要原因、经济性贬值的主要原因 市场竞争加剧、原材料成本增加、国家产业政策的市场竞争加剧、原材料成本增加、国家产业政策的变动、环境保护等。变动、环境保护等。2 2、经济性贬值的估算方法、经济性贬值的估算方法（1 1）间接方法）间接方法（2 2）直接计算法）直接计算法经经济济性性贬贬值值额额=资资产产年年收收益益损损失失额额(1-(1-所所得得税税率率)(P/A,(P/A,)式中式中,(P/A,(P/A,)为年金现值系数。为年金现值系数。例例66某被估生产线设计生产能力为年产某被估生产线设计生产能力为年产1500015000台产台产品品,因市场需求结构变化因市场需求结构变化,在未来可使用年限内在未来可使用年限内,每年每年产量估计要减少产量估计要减少50005000台台,假设每件产品利润假设每件产品利润100100元，元，该生产线上可使用该生产线上可使用5 5年，企业所在行业的投资回报率年，企业所在行业的投资回报率为为10%10%，所得税率为，所得税率为33%33%，功能价值指数取，功能价值指数取0.60.6。，请。，请计算该生产线的经济贬值率和贬值额。计算该生产线的经济贬值率和贬值额。解：解：（1 1）该生产线的经济性贬值率为：）该生产线的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率1-(10000/15000)1-(10000/15000)0.60.6 100%100%21.5921.59 （2）经济性贬值额）经济性贬值额 =5000100（1-33%）(P/A,10%,5)(P/A,10%,5)=1269918 =1269918元元五、重置成本法的优缺点五、重置成本法的优缺点 1、优点、优点 （1）可对不同性质的贬值因素分别计算。）可对不同性质的贬值因素分别计算。（2）比较充分的考虑了资产有形损耗和无形损耗，）比较充分的考虑了资产有形损耗和无形损耗，评估值比较合理。评估值比较合理。（3）可广泛用于单项资产和特定用途资产的评估。）可广泛用于单项资产和特定用途资产的评估。（4）在不易取得资产未来收益和难以取得市场参照）在不易取得资产未来收益和难以取得市场参照物的条件下，可广泛使用。物的条件下，可广泛使用。2、缺点、缺点（1）工作量大。（2）贬值额的计算主观因素太大，且经济贬值的因素难以全面计算。（3）未考虑资产的使用效益。（4）适用范围有限。六、成本法的应用举例例7 某企业有一条生产线，原值为100万元，购置已有5年时间，现在重置价为90万元，在过去的5年中，设备利用率高，实际已使用年限相当于6年，尚可使用年限为6年，若旧设备与新设备相比在相同产出的条件下年成本高出2万元，目前由于市场供给严重大于需求，且将维持一段时间，因此每年产量估计减少600件，每件产品利润100元，所得 税率33%，资本贴现率为10%，求设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值和设备的评估值。解：（1）重置成本为：）重置成本为：90万元 实体性贬值实体性贬值=功能性贬值功能性贬值=2（1-33%）(P/A,10%,6)=5.84(P/A,10%,6)=5.84万元万元 经济性贬值经济性贬值=100 100 600 1-33%）(P/A,10%,6)(P/A,10%,6)=17.51 =17.51万元万元（2 2）评估值）评估值=90-45-5.84-17.51=21.65=90-45-5.84-17.51=21.65万元万元第四节第四节 评估途径和评估方法的选择评估途径和评估方法的选择一、资产评估方法的比较一、资产评估方法的比较收益法收益法重置成本法重置成本法现行市价法现行市价法原理原理通过估算被通过估算被估资产未来估资产未来收益，按一收益，按一定的折现率定的折现率计算评估值。计算评估值。是资产的是资产的“产出价值产出价值”在现实条件下重新在现实条件下重新购置或建造与被估购置或建造与被估资产相同或相类似资产相同或相类似的资产所花费的各的资产所花费的各种费用之和扣除资种费用之和扣除资产所发生的各种损产所发生的各种损耗计算评估值，是耗计算评估值，是资产的资产的“投入价值投入价值”。根据近期成交根据近期成交的类似资产价的类似资产价格，修正得出格，修正得出被估资产价值，被估资产价值，其评估值是现其评估值是现行市场的交易行市场的交易价。价。评估公式评估公式评估值评估值=重置成本重置成本-实体贬值实体贬值-功能贬值功能贬值-经济贬值经济贬值评估值评估值=相似相似资产全新市价资产全新市价 修正系数修正系数表1影响影响因素因素未来收益、本未来收益、本金化率金化率重置成本、有形损重置成本、有形损耗、无形损耗、成耗、无形损耗、成新率新率市场发育程度、供市场发育程度、供求关系、资产本身求关系、资产本身状态等状态等适用适用范围范围有收益或潜在有收益或潜在受益的资产评受益的资产评估估一切以资产重置、一切以资产重置、补偿为目的资产评补偿为目的资产评估估产权变动、抵押、产权变动、抵押、保险、租赁经营等保险、租赁经营等资产业务。资产业务。优点优点结果较准确，结果较准确，双方易接受，双方易接受，考虑未来因素考虑未来因素的影响，具有的影响，具有前瞻性。前瞻性。实用性强、考虑因实用性强、考虑因素比较全面。素比较全面。结果较准确，反映结果较准确，反映资产现实价值，计资产现实价值，计算简单算简单缺点缺点范围有限、收范围有限、收益、折现率难益、折现率难以确定。以确定。工作量大、未与未工作量大、未与未来资产收益水平相来资产收益水平相联系，经济贬值难联系，经济贬值难估计。估计。资料和数据不易收资料和数据不易收录，参照物难寻录，参照物难寻续表2二、资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择应与资产评