资产评估课件(-)

ASSET APPRAISAL1一、课一、课 程程 目目 的的 本课程的教学目的在于：掌握资产评本课程的教学目的在于：掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类资产及估的基本理论与方法，熟悉各类资产及企业整体价值的评估方法和程序。开阔企业整体价值的评估方法和程序。开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点领域的研究动态，特别是近年来的热点问题。问题。2二、研究内容二、研究内容资产计价资产计价资产评估资产评估资产现资产现实价值实价值难以反映主要反映历历史史成成本本原原则则持持续续经经营营条条件件现现实实成成本本原原则则资资产产交交易易条条件件3三、课三、课 程程 主主 要内容要内容资产评估理论资产评估理论资产评估方法资产评估方法资产评估实务资产评估实务资资产产评评估估4资产评估理论资产评估理论资资产产评评估估概概念念资资产产评评估估职职能能资资产产评评估估要要素素资资产产评评估估原原则则资资产产评评估估准准则则资资产产评评估估环环境境5资产评估方法资产评估方法市市场场法法收收益益法法成成本本法法清清算算法法6资资产产评评估估实实务务资产评估程序资产评估程序各类资产评估各类资产评估资产评估报告资产评估报告机器设备评估机器设备评估房地产评估房地产评估无形资产评估无形资产评估长期资产评估长期资产评估流动资产评估流动资产评估企业价值评估企业价值评估7四、课四、课 程程 要要 求求1、结合课堂学习内容，对资产评估领域中、结合课堂学习内容，对资产评估领域中 的有关问题进行较为深入的分析和讨论；的有关问题进行较为深入的分析和讨论；2、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；域的有关法规和文件的内容；3、能够独立完成一个企业资产评估项目。、能够独立完成一个企业资产评估项目。8五、参五、参 考考 文文 献献1、资产评估全国注册评估师资格考试用书、资产评估全国注册评估师资格考试用书2、资产评估教程于鸿君、资产评估教程于鸿君，北京大学出版社，北京大学出版社 20003、资产评估学教程吴燊谨，浙江大学出版社、资产评估学教程吴燊谨，浙江大学出版社 20004、资产评估姜楠，东北财经大学出版社、资产评估姜楠，东北财经大学出版社 20015、中国资产评估、中国资产评估6、福建资产评估、福建资产评估7、国有资产管理、国有资产管理8、国有资产研究、国有资产研究9、会计、审计等有关杂志、会计、审计等有关杂志9第一章第一章总论总论一、资产评估产生的客观必然性一、资产评估产生的客观必然性二、资产评估的重要地位和作用二、资产评估的重要地位和作用三、资产评估及资产评估要素、种类三、资产评估及资产评估要素、种类四、资产评估的功能和特点四、资产评估的功能和特点五、五、国内外资产评估发展概况国内外资产评估发展概况10 资产拟发生产权交易或产权变资产拟发生产权交易或产权变动，资产评估为确定资产的交动，资产评估为确定资产的交易价格做准备。易价格做准备。资产评估的产生主要取决于资资产评估的产生主要取决于资产本身所具有的特点：产本身所具有的特点：一、资产评估产生的客观必然性一、资产评估产生的客观必然性111资产的专用性资产的专用性 资产的专用性越强，资产的替代物越少，交资产的专用性越强，资产的替代物越少，交易价格的确定就越困难。对于这样的资产，易价格的确定就越困难。对于这样的资产，交易双方都希望在发生资产交易之前对资产交易双方都希望在发生资产交易之前对资产价格的市场行情有一个了解，需要专业资产价格的市场行情有一个了解，需要专业资产评估机构和评估人员对资产的市场价值提供评估机构和评估人员对资产的市场价值提供有关咨询服务，资产评估成为一种客观需要。有关咨询服务，资产评估成为一种客观需要。122交易频率低交易频率低 由于交易频率低，某一次交易与上一次交由于交易频率低，某一次交易与上一次交易之间的时间间隔较长，市场因素往往发生易之间的时间间隔较长，市场因素往往发生变化，上次交易的成交价格难以作为本次交变化，上次交易的成交价格难以作为本次交易的参考价格。由于相同或类似资产的交易易的参考价格。由于相同或类似资产的交易价格可比性降低，所以每次发生资产交易时，价格可比性降低，所以每次发生资产交易时，都要重新进行评估，以确定资产在交易时点都要重新进行评估，以确定资产在交易时点的市场价值。的市场价值。133信息不完全信息不完全 由于受客观条件的限制，交易双方往往对取得资产由于受客观条件的限制，交易双方往往对取得资产的历史价格比较了解，而对资产现行价格的信息掌握的历史价格比较了解，而对资产现行价格的信息掌握较少，另一方面，资产的专用性和交易的低频率等特较少，另一方面，资产的专用性和交易的低频率等特点又使其它资产以往的交易事实难以作为待交易资产点又使其它资产以往的交易事实难以作为待交易资产价格确定的依据，因此，需要一个掌握较多市场交易价格确定的依据，因此，需要一个掌握较多市场交易信息、并能站在客观立场上具有一定的权威性的中介信息、并能站在客观立场上具有一定的权威性的中介机构，用双方可以接收的程序和方法估算一个值，为机构，用双方可以接收的程序和方法估算一个值，为交易双方确定成交价格提供参考，这种需求的不断增交易双方确定成交价格提供参考，这种需求的不断增多，是资产评估业产生的客观前提。多，是资产评估业产生的客观前提。144大宗交易的发生大宗交易的发生 资产交易的数额一般都比较大，对双方利资产交易的数额一般都比较大，对双方利益的影响也较大，双方都希望在理性的基础益的影响也较大，双方都希望在理性的基础上进行交易，由此产生了对评估信息的需求。上进行交易，由此产生了对评估信息的需求。此外，交易额的增大使评估费用相对于资产此外，交易额的增大使评估费用相对于资产价值的比率降低，委托方支付的评估费用远价值的比率降低，委托方支付的评估费用远远低于在缺少评估信息情况下交易所带来的远低于在缺少评估信息情况下交易所带来的预期损失，资产评估成为一种能够支付得起预期损失，资产评估成为一种能够支付得起的客观需求。的客观需求。15 在市场经济竞争日趋激烈的今天在市场经济竞争日趋激烈的今天,人们人们越来越意识到越来越意识到资本运营资本运营的重要性和必然性。的重要性和必然性。经济的本身离不开资源的配置经济的本身离不开资源的配置,而市场经济而市场经济已被证明已被证明,正是最能实现资源有效配置的土正是最能实现资源有效配置的土壤壤,其本质就是社会资源优势配置。而围绕其本质就是社会资源优势配置。而围绕企业产权所进行的资本运营企业产权所进行的资本运营,正充分体现了正充分体现了市场经济的本质特征。市场经济的本质特征。二、资产评估的地位和作用二、资产评估的地位和作用16 资本运营的实质是把多种资源、多种信息汇资本运营的实质是把多种资源、多种信息汇集并利用好。资本可以流动集并利用好。资本可以流动,也可以重组。通也可以重组。通过资本的流动和重组过资本的流动和重组,盘活存量资产盘活存量资产,优化资源优化资源配置配置,起到调整社会产业结构、优化资产经济、起到调整社会产业结构、优化资产经济、创造市场经济所必须的充满活力的竞争环境的创造市场经济所必须的充满活力的竞争环境的巨大作用。巨大作用。资本运营在较大程度上是产权交易资本运营在较大程度上是产权交易,资本运营的核心是企业资产重组。资本运营的核心是企业资产重组。17西方经济发达国家西方经济发达国家(美国美国)的资产重组的资产重组:19世纪末到世纪末到20世纪末出现了世纪末出现了5次重组高峰。次重组高峰。(1)19世纪与世纪与20世纪之交：以企业间的横世纪之交：以企业间的横向兼并为主，兼并的资产总额达到向兼并为主，兼并的资产总额达到63亿亿多美元，导致了美国钢铁业的集中，初多美元，导致了美国钢铁业的集中，初步形成了现代化的工业结构。步形成了现代化的工业结构。18（2）19世纪世纪20年代：以企业的纵向年代：以企业的纵向兼并为主，提高了产业集中度，实兼并为主，提高了产业集中度，实现了资源的合理配置。现了资源的合理配置。（3）20世纪世纪5060年代：混合兼并年代：混合兼并形式占主导地位。形式占主导地位。19（4）20世纪世纪7080年代：通过举债方年代：通过举债方式，实现小企业购并大企业式，实现小企业购并大企业（5）20世纪世纪90年代：政府支持，企业年代：政府支持，企业强强联合，资金收购方式比重减少，强强联合，资金收购方式比重减少，采用换股方式进行购并比重增加。采用换股方式进行购并比重增加。20我国资产重组概况我国资产重组概况（1）市场自发阶段（）市场自发阶段（19841990）：主）：主要以产权转让或兼并为主要特征。全国有要以产权转让或兼并为主要特征。全国有15个省、自治区、直辖市和个省、自治区、直辖市和3个计划单列市个计划单列市的的6966家企业进行了资产重组，共转移存家企业进行了资产重组，共转移存量资产量资产82.25亿元，减少亏损企业亿元，减少亏损企业4095家，家，减少亏损金额减少亏损金额5.22亿元。亿元。21我国资产重组概况我国资产重组概况（2）市场自发与政府主导型相结合的发展）市场自发与政府主导型相结合的发展阶段：阶段：邓小平南巡讲话、十四届三中全会邓小平南巡讲话、十四届三中全会沪深证券交易所的成立沪深证券交易所的成立原野公司原野公司 世纪星源：首例上市重组案世纪星源：首例上市重组案19942000年沪深两市公司有年沪深两市公司有426家进行了家进行了800多次资产重组。多次资产重组。22我国资产重组的形式主要有：我国资产重组的形式主要有：1.企业并购企业并购 2.股东变换股东变换 3.资产置换资产置换 23 1.企业并购与资产评估企业并购与资产评估 企业并购是兼并、合并与收购的统称。企业并购是兼并、合并与收购的统称。泛指在市场机制作用下，企业为了获得其他泛指在市场机制作用下，企业为了获得其他企业的控制权而进行的产权交易活动。企业的控制权而进行的产权交易活动。资本扩张是当今世界企业经济发展的大趋资本扩张是当今世界企业经济发展的大趋势。势。资本扩张的实现途径有两个资本扩张的实现途径有两个:企业内部资本扩张企业内部资本扩张 企业外部资本扩张企业外部资本扩张 24企业内部资本扩张企业内部资本扩张 是指通过从企业内部积聚资本来是指通过从企业内部积聚资本来实现资本扩张。企业内部资本扩张是实现资本扩张。企业内部资本扩张是企业发展的基础，也是企业进行外部企业发展的基础，也是企业进行外部资本扩张的前提和基础。通过产品经资本扩张的前提和基础。通过产品经营实现资本扩张，是实现企业内部资营实现资本扩张，是实现企业内部资本扩张的一条最重要的途径。本扩张的一条最重要的途径。25 是通过从企业外部获取资本来实现资本是通过从企业外部获取资本来实现资本扩张。企业外部资本扩张扩张。企业外部资本扩张,可以通过实行股可以通过实行股份制、兼并、收购、银企商合作、建立大型份制、兼并、收购、银企商合作、建立大型企业集团、建立跨国公司等途径来实现。企企业集团、建立跨国公司等途径来实现。企业并购业并购,是实现企业外部资本扩张最重要的是实现企业外部资本扩张最重要的途径途径。企业外部资本扩张企业外部资本扩张26 资产重组是企业实现资源优化配置而调资产重组是企业实现资源优化配置而调整企业边界的一种交易行为，整企业边界的一种交易行为，而这种产权而这种产权交易的首要环节是对企业交易资产的价值交易的首要环节是对企业交易资产的价值进行评估。评估的结果是决定企业并购是进行评估。评估的结果是决定企业并购是否成交的基础，也是价格谈判的焦点。否成交的基础，也是价格谈判的焦点。27 股东变换是指公司更换大股东，控制股东变换是指公司更换大股东，控制权和核心管理人员有较大的变动。股东变权和核心管理人员有较大的变动。股东变换并不改变公司的利润结构，但预示不久换并不改变公司的利润结构，但预示不久后可能进行资产置换。根据企业股票市价后可能进行资产置换。根据企业股票市价等情况对企业资产的价值进行评估是一项等情况对企业资产的价值进行评估是一项不可缺少的基础工作。不可缺少的基础工作。2.股东变换与资产评估股东变换与资产评估28 3.资产置换与资产评估资产置换与资产评估 资产置换是指公司在注入优质资产的资产置换是指公司在注入优质资产的同时，剥离出原有的不良资产，或是单纯同时，剥离出原有的不良资产，或是单纯的资产注入，或是单纯的资产剥离。在资的资产注入，或是单纯的资产剥离。在资产剥离的情况下，对注入资产和剥离资产产剥离的情况下，对注入资产和剥离资产都要进行资产评估。公司仅付出或收到等都要进行资产评估。公司仅付出或收到等于二者评估价值的差额。于二者评估价值的差额。29 资产评估是专业机构和人员，按照国家法资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的律法规和资产评估准则，根据特定目的,遵循遵循评估原则，依照相关程序评估原则，依照相关程序,选择适当的价值类选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。估算的行为。全国注册资产评估师考试辅导教材编写组编写的资产评估（全国注册资产评估师考试辅导教材编写组编写的资产评估（2002年版）年版）（一）资产评估的定义（一）资产评估的定义三、资产评估及资产评估要素三、资产评估及资产评估要素30（一）资产评估的定义（一）资产评估的定义 资产评估是指对法人或自然人在某资产评估是指对法人或自然人在某一时点占有、使用的资产价值，依法定一时点占有、使用的资产价值，依法定程序和标准、科学的方法进行评定估价程序和标准、科学的方法进行评定估价。（张燕敏我国资产评估理论及准则体系）（张燕敏我国资产评估理论及准则体系）31（一）资产评估的定义（一）资产评估的定义 资产评估是指为了特定目的，资产评估资产评估是指为了特定目的，资产评估人员运用科学方法，依据法定标准和程序人员运用科学方法，依据法定标准和程序对被评估资产的现时价格进行评定和估算对被评估资产的现时价格进行评定和估算的过程的过程。（北京大学学者于鸿君资产评估教程（北京大学学者于鸿君资产评估教程）32资产评估主体资产评估主体资产评估客体资产评估客体资产评估依据资产评估依据资产评估目的资产评估目的资产评估原则资产评估原则资产评估程序资产评估程序资产评估价值类型资产评估价值类型资产评估方法资产评估方法（二）资产评估内容（八要素）（二）资产评估内容（八要素）33资产评估的主体资产评估的主体 1、是由专门从事资产评估的机构和人员进行的、是由专门从事资产评估的机构和人员进行的2、是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估。、是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估。3、是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产、是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产 有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。4、资产评估具有明确的目的。、资产评估具有明确的目的。5、资产评估应当遵循一定的原则。、资产评估应当遵循一定的原则。6、资产评估必须按照一定的程序进行。、资产评估必须按照一定的程序进行。7、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。8、资产评估应当运用科学的评估方法进行评估。、资产评估应当运用科学的评估方法进行评估。34资资产产评评估估机机构构和和人人员员是是资资产产评评估估的的主主体体，是是开开展展资资产产评评估估工工作作的的主主导导者者，必必须须是是符符合合国国家家有有关关规规定定、具具有有从从事事资资产产评评估估资资格格的的机机构构和和人人员员，资资产产评评估估人人员员只只有有取取得得相相应应的的评评估估执执业业资资格格，才才能能开开展展资资产产评评估估业业务。务。1、（主体）资产评估工作是由专门从、（主体）资产评估工作是由专门从事资产事资产 评估的机构和人员进行的评估的机构和人员进行的35客客户户委委托托评评估估的的资资产产是是资资产产评评估估的的客客体体，它它是是资资产产评评估估的的具具体体对对象象,也也称称为为评评估估对对象象，一一般般情情况况下下，拟拟发发生生产产权权交交易易或或变变动动是资产需要评估的前提。是资产需要评估的前提。2、（客体）资产评估是对拟发生产、（客体）资产评估是对拟发生产权交易或权交易或 变动的资产进行的评估变动的资产进行的评估36 一般情况下，资产评估的依据包括四方一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：面内容：（1）是与资产评估相关的法律、法规。）是与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资产评估管理办法、资产如公司法、国有资产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些法律、法规是评估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；开展资产评估工作必须遵守的；3、（依据）资产评估是评估人员依、（依据）资产评估是评估人员依据有关的法律法规和对被评估资产据有关的法律法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的有关信息全面了解的基础上做出的价值判断价值判断37 （2）是反映资产评估经济行为的文件。）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；基本前提；38 （3）是与被评估资产相关的重大合）是与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售合同、技术转让协同协议。如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同等，这些议、资产的租赁合同、使用合同等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使合同、协议往往与被评估资产的产权、使用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而影响被评估资产的价值，因此，响，从而影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资产价值做出判断时所依也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料；据的重要资料；39 （4）是与被评估资产有关的取费标准）是与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如被评估资产所在地的和其他参考资料。如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关信息土地基准地价、行业协会发布的有关信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据。断的重要依据。404、目的（、目的（p10）415、原则、原则资资产产评评估估的的原原则则是是资资产产评评估估的的行行为为规规范范,是是调调节节评评估估当当事事人人各各方方关关系系、处处理理评评估估业业务务的的行行为为准准则则，评评估估人人员员只只有有在在一一定定的的评评估估原原则则指指导导下下做做出出的的评评估估结结果果，才具有可信性。才具有可信性。包括工作原则和技术原则包括工作原则和技术原则421)、资产评估的工作原则独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则432)、资产评估的技术原则（p42）预期收益原则替代原则最佳效用原则贡献原则446、资产评估必须按照一定的程序进行。、资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序，查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质量。否则将影响资产评估的质量。457、评估的假设（p40）、价值类型(p30)及评估标准（p36）在资产评估中有三个最基本的假设：1)、继续使用假设 2)、公开市场假设 3)、清算(清偿)假设461)、继续使用假设继续使用假设(Gontinuous Use Hypothesis)是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。472)、公开市场假设公开市场假设(Open Market Hypothesis)是假定资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。483)、清算(清偿)假设清算(清偿)假设(Liquidation Hypothesis)是指资产所有者在某种压力下，或经协商或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售。这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值49在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了三种假设。在不同假设条件下，评估结果各不相同：在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；在公 开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值；在类清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解 判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。50资产评估的价值类型l市场价值l投资价值l保险价值l课税价值l清算价值llulu:llulu:非市场价值51评估标准l以市场价值为基础的评估标准适用于评估目的是可以将资产在公开市场上交易的。l以非市场价值为基础的评估标准适用于以保险、税收、投资、清算等为目的528、评估方法l成本法l收益法l市场比较法53（三）资产评估的种类（三）资产评估的种类1、按资产评估工作的内容不同，资产评、按资产评估工作的内容不同，资产评估可具体分为：估可具体分为：（1）一般评估）一般评估 （2）评估复核）评估复核 （3）评估咨询）评估咨询 54（1）一般评估）一般评估是是指指正正常常情情况况下下的的资资产产评评估估，通通常常以以资资产产发发生生产产权权变变动动、产产权权交交易易以以及及资资产产保保险险、纳纳税税或或其其他他经经济济行行为为为为前前提提。如如企企业业上上市市资资产产评评估估、组组建建合合资资企企业业资资产产评评估估、企企业业股股份份制制改改造造资资产产评评估估、企企业业资资产产抵抵押押贷贷款款资产评估等。资产评估等。55（2）评估复核）评估复核 是是指指在在对对被被评评估估的的资资产产已已经经出出具具评评估估报报告告的的基基础础上上，由由其其他他评评估估机机构构和和评评估估人人员员对对同同一一被被评评估估资资产产独独立立地地进进行行评评定定和和估估算算并并出出具具报报告告的的行行为为和和过过程。程。56（3）评估咨询）评估咨询 是是一一个个较较为为宽宽泛泛的的术术语语。确确切切地地讲讲，评评估估咨咨询询主主要要不不是是对对评评估估标标的的物物价价值值的的估估计计和和判判断断，它它更更侧侧重重于于评评估估标标的的物物的的利利用用价价值值、利利用用方方式式、利利用用效效果果的的分分析析和和研研究究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。以及与此相关的市场分析、可行性研究等。572、按资产评估对象的不同，资产评估、按资产评估对象的不同，资产评估可具体分为：可具体分为：（1）单项资产评估）单项资产评估 （2）整体资产评估）整体资产评估58（1）单项资产评估）单项资产评估 是指评估对象为单项可确指资产的评估是指评估对象为单项可确指资产的评估 机机器器设设备备评评估估、土土地地使使用用权权评评估估、房房屋屋建建筑筑物物评评估估、商商标标权权评评估估、专专利利权权评评估估等等均均为为单单项项资资产产评评估估。由由于于单单项项资资产产评评估估的的对对象象为为某某一一类类资资产产，不不考考虑虑其其他他资资产产的的影影响响，通通常常由由具具有有某某一一方方面面的的专专业业评评估估人人员员参参加加即即可可完成评估任务。完成评估任务。59（2）整体资产评估）整体资产评估是是指指以以若若干干单单项项资资产产组组成成的的资资产产综综合合体体所所具具有有的的整整体体生生产产能能力力或或获获利利能能力力为为评评估估对对象象的的资资产产评评估估。如如以以企企业业全全部部资资产产作作为为评评估估对对象象的的企企业业整整体体价价值值评评估估（或或称称企企业业价价值值评评估估）、以以企企业业某某一一部部分分或或某某一一车车间间为为评评估估对对象象的的整整体体资资产产评评估估、以以企企业业全全部部无无形形资资产产为为评估对象的无形资产整体评估等。评估对象的无形资产整体评估等。60四、四、资产评估的功能和特点资产评估的功能和特点（一）资产评估的功能（一）资产评估的功能（二）资产评估的特点（二）资产评估的特点（三）资产评估与相关经济活动（三）资产评估与相关经济活动61（一）资产评估的功能（一）资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。评估工作所发挥的实际作用。1、评值功能、评值功能2、评价功能、评价功能3、公证功能、公证功能 621、评值功能、评值功能 通过资产评估，可以科学合理的通过资产评估，可以科学合理的评定和估算评定和估算出被评估资产在某一时出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功价值尺度，这是资产评估的基本功能。能。632、评价功能、评价功能资资产产评评估估除除了了对对资资产产价价值值大大小小做做出出专专业业判判断断以以外外，还还具具有有对对资资产产经经营营的的状状况况和和效效果果进进行行评评价价的的功功能能，可可以以反反映映不不同同时时间间、地地域域、经经济济背背景景条条件件下下的的资资产产价价值值和和运运营营绩绩效效的的差差异异性性，以以此检查、考核和评价企业的经营状况。此检查、考核和评价企业的经营状况。643、公证功能、公证功能资资产产评评估估结结果果的的真真实实性性、公公平平性性和和合合法法性性在在法法律上具有公证效力。律上具有公证效力。随随着着抵抵押押贷贷款款、财财产产担担保保等等经经济济活活动动的的日日益益频频繁繁，资资产产评评估估经经常常被被用用来来证证明明资资产产的的存存在在以以及及资资产产的的价价值值量量，以以满满足足银银行行及及有有关关部部门门发发放放贷贷款款和和进进行行其其他他形形式式融融资资的的需需要要。通通过过资资产产评评估估来来证证实实资资产产及及资资产产价价值值量量,使使得得资资产产评评估估增增添添了了发发挥挥公公证证作作用用的的职职能能。资资产产评评估估的的公公证证功功能能是是由由资资产产评评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。65（二）资产评估的特点（二）资产评估的特点1、市场性、市场性（1）资产评估的产生是市场经济发展到）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。一定阶段的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。格的检验。66 2、系统性、系统性（1）必须将被评估资产置于整个企业或整个行业）必须将被评估资产置于整个企业或整个行业中，必要时还要置于整个国家的范围进行分析和评中，必要时还要置于整个国家的范围进行分析和评价；价；（2）必须对被评估资产相互之间的匹配问题进行）必须对被评估资产相互之间的匹配问题进行系统考虑，主要是不同的有形资产、无形资产以及系统考虑，主要是不同的有形资产、无形资产以及相互之间的匹配；相互之间的匹配；（3）必须系统地收集、整理和分析被评估资产的）必须系统地收集、整理和分析被评估资产的相关资料，将影响资产价值的各种相关因素进行系相关资料，将影响资产价值的各种相关因素进行系统综合地考虑，在此基础上对评估结论作出系统地统综合地考虑，在此基础上对评估结论作出系统地判断。判断。673、技术性技术性 资资产产评评估估人人员员在在对对被被评评估估资资产产价价值值做做出出专专业业判判断断的的过过程程中中，需需要要依依据据大大量量的的数数据据资资料料，经经过过复复杂杂细细致致的的技技术术性性处处理理和和必必要要的的计计算算，不不具具备备相相应应的的专专业知识就难以完成评估工作。业知识就难以完成评估工作。68 4、公正性公正性 资资产产评评估估的的公公正正性性主主要要体体现现在在资资产产评评估估是是由由交交易易双双方方以以外外的的独独立立的的第第三三者者，站站在在客客观观公公正正的的立立场场上上对对被被评评估估资资产产所所做做的的价价值值判判断断，评评估估结结果果具具有有公公正正性。性。695、咨询性咨询性 资资产产评评估估结结论论是是评评估估人人员员在在评评估估时时点点根根据据所所能能搜搜集集到到的的数数据据资资料料,模模拟拟市市场场对对资资产产价价值值所所作作出出的的主主观观推推论论和和判判断断。因因此此，资资产产评评估估不不是是一一种种给给资资产产定定价价的的社社会会经经济济活活动动,它它只只是是一一种种经经济济咨咨询询或或专专家家咨咨询询活活动动。评评估估结结果果本本身身并并没没有有强强制制执执行行的的效效力力，评评估估人人员员只只对对评评估估结结论论的的客客观观性性负负责责，而而不不对对资资产产交交易易价价格格的的确确定定负负责责。评评估估结结果果只只是是为为资资产产业业务务提提供供一一个个参参考考价价值值，最最终终的的成成交交价价格格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。70（三）（三）资产评估与相关经济活动资产评估与相关经济活动 1、资产评估与会计计价、资产评估与会计计价 2、资产评估与审计、资产评估与审计711、资产评估与会计计价、资产评估与会计计价 资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提）资产评估的结论为会计计价提供依据供依据（2）资资产产评评估估结结论论的的形形成成依依赖赖于于会会计提供有关数据资料计提供有关数据资料722。资产评估与会计计价的区别。资产评估与会计计价的区别（1）性性质质和和基基本本职职能能不不同同。会会计计是是一一项项以以记记账账、算算账账和和报报账账为为基基本本手手段段,连连续续地地、系系统统地地反反映映和和监监督督企企业业生生产产经经营营、财财务务收收支支及及其其成成果果的的一一种种社社会会活活动动，是是企企业业组组织织管管理理中中的的一一个个重重要要组组成成部部分分，其其基基本本职职能能是是对对会会计计主主体体经经济济活活动动的的反反映映和和监监督督。而而资资产产评评估估则则是是一一种种以以提提供供资资产产价价值值判判断断为为主主要要内内容容的的咨咨询询活活动动,是是一一种种社社会会中中介介服服务务活活动动，评评值值和和评评价价是是其基本职能。其基本职能。73 会计主要是会计主要是以历史成本为依据以历史成本为依据记录资产的价记录资产的价值，对于没有发生实际耗费的资产，通常情况值，对于没有发生实际耗费的资产，通常情况下不予确认。下不予确认。资产评估是资产评估是以资产的效用和市场价值为依据以资产的效用和市场价值为依据判断一项资产是否有价值以及价值的大小，对判断一项资产是否有价值以及价值的大小，对于那些虽有历史成本的发生，但在评估基准日于那些虽有历史成本的发生，但在评估基准日及其以后不能再给企业创造收益的资产，或没及其以后不能再给企业创造收益的资产，或没有市场需求的资产，则没有价值；而对于那些有市场需求的资产，则没有价值；而对于那些虽没有发生实际支出，但能给企业带来预期收虽没有发生实际支出，但能给企业带来预期收益的项目，仍然可以对其价值进行评估。益的项目，仍然可以对其价值进行评估。（2）确定资产价值的依据不同）确定资产价值的依据不同74 现现代代会会计计理理论论为为了了解解决决通通货货膨膨胀胀因因素素的的影影响响，使使会会计计资资料料更更好好地地反反映映资资产产的的现现时时价价值值，对对于于资资产产计计价价方方法法在在历历史史成成本本计计价价的的基基础础上上，又又提提出出了了重重置置成成本本、变变现现价价值值、收收入入现现值值和和清清算算价价值值等等多多种种新新的的会会计计计计量量标标准准。但但到到目目前前为为止止，世世界界各各国国普遍采用的资产计价方法仍然普遍采用的资产计价方法仍然以历史成本为主以历史成本为主。资资产产评评估估中中的的资资产产价价值值评评估估除除了了可可以以利利用用核核算算方方法法外外,还还广广泛泛应应用用收收益益法法、市市场场法法等等多多种种技技术方法。术方法。（3）计价方法不同）计价方法不同75 会会计计计计价价的的总总体体目目标标是是全全面面反反映映企企业业的历史和现实资产状况，的历史和现实资产状况，为企业管理服务为企业管理服务。资资产产评评估估的的总总体体目目标标则则是是为为资资产产交交易易提供估值服务。提供估值服务。（4）计价目的不同）计价目的不同76 资产评估与审计的联系资产评估与审计的联系 （1）使用的方法有相同之处）使用的方法有相同之处 审审计计主主要要是是对对反反映映企企事事业业单单位位经经济济活活动动的的财财务务资资料料及及其其相相关关资资料料的的真真实实性性、公公允允性性、合合理理性性等等方方面面做做出出判判断断，属属于于“事事实实判判断断”的的范范畴畴，因此审计中主要运用的方法是分析和证实法。因此审计中主要运用的方法是分析和证实法。资资产产评评估估是是对对被被评评估估资资产产的的价价值值做做出出判判断断，具具有有“价价值值判判断断”的的性性质质，也也广广泛泛运运用用分分析析和和证证实实方方法法，资资产产评评估估中中很很多多方方法法是是借借鉴鉴了了审审计计的方法，特别是对流动资产的评估。的方法，特别是对流动资产的评估。2、资产评估与审计、资产评估与审计77 （2）资产评估与审计相互配合开展工作）资产评估与审计相互配合开展工作在实际工作中，资产评估与审计通常情况下是在实际工作中，资产评估与审计通常情况下是相互配合的。企业经过审计后，剔除了财务资相互配合的。企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，如评估前期的财产清查、企业评估的工作量，如评估前期的财产清查、企业整体资产评估中的流动资产评估等，审计结果整体资产评估中的流动资产评估等，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。财务报表提供了重要参考。78 （1）产生的社会条件和活动的本质不）产生的社会条件和活动的本质不同。同。审计是在现代企业两权分离背景下产生审计是在现代企业两权分离背景下产生的，的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断判断，具有明显的公证性特征。，具有明显的公证性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断有关当事人的被评估资产做出价值判断，具，具有明显的咨询性特征。有明显的咨询性特征。2。资产评估与审计的区别。资产评估与审计的区别79 审审计计人人员员在在执执业业过过程程中中，要要自自始始至至终终地地贯贯彻彻公公证证、防防护护和和建建设设三三大大专专业原则。业原则。资资产产评评估估人人员员在在执执业业过过程程中中则则必必须须遵遵循循最最佳佳使使用用、替替代代、贡贡献献、预预期期等基本经济原则。等基本经济原则。（2）执业过程中遵循的原则不同）执业过程中遵循的原则不同80 开开展展审审计计工工作作所所需需的的专专业业知知识识主主要要以以会会计计学学、税税法法及及其其他他经经济济法法规规等等知知识识为为基基础础，因因此此，审审计计人员主要由具有人员主要由具有财务方面知识的人员构成；财务方面知识的人员构成；开开展展资资产产评评估估工工作作不不但但要要有有经经济济学学、法法律律、会会计计学学等等社社会会科科学学知知识识，还还必必须须具具有有工工程程、技技术术等等方方面面的的自自然然科科学学知知识识，因因此此，资资产产评评估估人人员员不不但但要要由由具具有有财财务务方方面面知知识识的的人人员员构构成成，而而且且还还应应当当由由具具有有建建筑筑、设设备备、土土地地等等方方面面的的专专业业技技术术人人员构成。员构成。（3）专业基础不同）专业基础不同81六、国内外资产评估发展概况六、国内外资产评估发展概况 三阶段论：三阶段论：原始评估经验评估原始评估经验评估 科学评估科学评估 二阶段论：经验评估二阶段论：经验评估 科学评估科学评估 五、国内外资产评估发展概况五、国内外资产评估发展概况82 标志标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时）世纪欧洲的安特卫普（现比利时）成立世界上第一个商品和证券交易所成立世界上第一个商品和证券交易所 特点特点：1、专业人员进行，评估业务较频繁、专业人员进行，评估业务较频繁 2、有偿服务、有偿服务 3、评估结果的准确性取决于评估经验、评估结果的准确性取决于评估经验 经验评估阶段经验评估阶段83标志标志：1792年英国测量师协会成立年英国测量师协会成立特点特点：1、评估业务由专业机构进行、评估业务由专业机构进行 2、科学的评估方法和手段得到广泛应用、科学的评估方法和手段得到广泛应用 3、评估范围不断拓展、内容越来越丰富、评估范围不断拓展、内容越来越丰富 4、评估活动向规范化、法制化方向发展、评估活动向规范化、法制化方向发展 科学评估阶段科学评估阶段84 世界上第一个资产评估专业组织世界上第一个资产评估专业组织英国测量师学会成立以后，资产评估英国测量师学会成立以后，资产评估在英国发展较快，在英国发展较快，1834年，又成立了年，又成立了土地测量师学会。目前，英国皇家特土地测量师学会。目前，英国皇家特许测量师学会（许测量师学会（The Royal Institution of Chartered Surveyors,简称简称RICS）已已拥有各类会员拥有各类会员10万多人，其中，有关万多人，其中，有关土地专业的估价师级人员就有土地专业的估价师级人员就有5。2万万多人，是评估人员中的主要力量。多人，是评估人员中的主要力量。（一）世界各国发展状况（一）世界各国发展状况85 美美国国资资产产评评估估业业约约也也有有100多多年年的的历历史史，是是世世界界上上发发展展较较快快的的国国家家之之一一。最最初初的的评评估估目目的的主主要要是是财财产产保保险险、维维护护产产权权交交易易双双方方利利益益、资资产产抵抵押押贷贷款款、家家庭庭财财产产分分割割等等。随随着着资资产产评评估估行行业业的的不不断断发发展展，评评估估者者自自发发成成立立了了若若干干个个有有较较大大影影响响的的综综合合及及专专业业性性的的民民间间自自律律性性评评估估组组织织，其其中中规规模模较较大大的的有有16个个评评估协会。估协会。86这些组织均有自己的规章制度和评这些组织均有自己的规章制度和评估标准。从规范资产评估业务与职业估标准。从规范资产评估业务与职业道德出发，美国几个主要协会自发成道德出发，美国几个主要协会自发成立了美国资产评估者协会立了美国资产评估者协会(Appraisal Foundation，简称简称AF)，并制订了统并制订了统一行业标准一行业标准USPAP。目前，上述协会目前，上述协会组织的会员有组织的会员有9万多人。万多人。87（二）两大评估体系（二）两大评估体系 1、不动产评估体系：以英国为代表、不动产评估体系：以英国为代表 资产评估业务以不动产评估为主资产评估业务以不动产评估为主 2、综合评估体系：以美国为代表、综合评估体系：以美国为代表 资产评估业务除不动产外，还涉及大资产评估业务除不动产外，还涉及大 量的企业价值评估、无形资产评估等。量的企业价值评估、无形资产评估等。88（三）国际资产评估发展的特点（三）国际资产评估发展的特点 1、资产评估机构向多元化方向发展、资产评估机构向多元化方向发展 2、资产评估管理逐渐走向科学化、资产评估管理逐渐走向科学化 3、资产评估业务向综合化方向发展、资产评估业务向综合化方向发展 4、资产评估行业国际化发展趋势日益、资产评估行业国际化发展趋势日益明显明显 891、资产评估机构向多元化方向发展、资产评估机构向多元化方向发展资资产产评评估估通通常常由由从从事事资资产产评评估估有有关关业业务务的的机机构构进进行行，这这些些评评估估机机构构一一般般是是以以提提供供资资产产评评估估专专业业服服务务为为主主要要内内容容的的独独立立企企业业法法人人单单位位。由由于于资资产产评评估估具具有有业业务务领领域域广广泛泛、涉涉及及的的知知识识面面宽宽的的特特点点，资资产产评评估估机机构构一一般般有有两两种种类类型型，一一种种是是专专业业化化的的资资产产评评估估公公司司，其其专专业业化化程程度度较较高高，业业务务范范围围是是为为客客户户提提供供几几乎乎所所有有的的资资产产评评估估业业务务，如如美美国国资资产产评评估估联联合合公公司司，至至今今已已有有100多多年年的的历历史史，评评估估人人员员多多达达2000余余人人，业业务范围也遍及资产评估的各个领域；务范围也遍及资产评估的各个领域；90另一种是兼营资产评估业务的各类管另一种是兼营资产评估业务的各类管理咨询公司、会计师事务所等，他们利理咨询公司、会计师事务所等，他们利用自身的人才优势，在从事其他有关业用自身的人才优势，在从事其他有关业务如企业财务管理、市场营销管理、战务如企业财务管理、市场营销管理、战略管理、生产作业管理、人力资源管理略管理、生产作业管理、人力资源管理等方面的咨询服务的同时等方面的咨询服务的同时,也开展资产也开展资产评估业务。资产评估机构向多元化方向评估业务。资产评估机构向多元化方向发展是由资产评估业务的特点决定的。发展是由资产评估业务的特点决定的。912、资产评估管理逐渐走向科学化、资产评估管理逐渐走向科学化当当资资产产评评估估由由经经验验评评估估阶阶段段转转向向科科学学评评估估阶阶段段以以后后，资资产产评评估估的的管管理理工工作作也也向向科科学学化化方方向向迈迈进进，这这主主要要表表现现在在评评估估管管理理机机构构健健全全、评评估估规规则则统统一一和和监测评估结果三个方面。监测评估结果三个方面。92 从评估管理机构来看，发达国家一般从评估管理机构来看，发达国家一般都设有全国性的资产评估协会，负责资都设有全国性的资产评估协会，负责资产评估的行业管理。此外，各地区还设产评估的行业管理。此外，各地区还设有分支机构，属于全国资产评估协会的有分支机构，属于全国资产评估协会的派出机构，这些机构对资产评估工作的派出机构，这些机构对资产评估工作的顺利进行发挥着重要作用；顺利进行发挥着重要作用；93从评估规则的制定来看，一般都从评估规则的制定来看，一般都是由全国性资产评估协会制定统一的是由全国性资产评估协会制定统一的资产评估规则，其主要内容涉及评估资产评估规则，其主要内容涉及评估公司的组织、评估师的资格及其晋升、公司的组织、评估师的资格及其晋升、评估师的职业道德规范以及资产评估评估师的职业道德规范以及资产评估应该遵循的一般原则等方面；应该遵循的一般原则等方面；94一般都由行业管理部门对评估结果一般都由行业管理部门对评估结果进行监测。在美国，评估人员必须在进行监测。在美国，评估人员必须在共同完成的评估报告上签字，作为追共同完成的评估报告上签字，作为追诉的法律依据，如果评估结果因恶意诉的法律依据，如果评估结果因恶意而出现法律纠纷，则评估人员必须为而出现法律纠纷，则评估人员必须为此承担法律责任。有些国家还采用评此承担法律责任。有些国家还采用评估人员之间互相负连带责任的制度来估人员之间互相负连带责任的制度来规范评估人员的行为。规范评估人员的行为。95（四）我国资产评估发展概况（四）我国资产评估发展概况 产生：产生：20世纪世纪80年代末，以年代末，以1989年国家国有年国家国有资产管理局下发的资产管理局下发的“关于国有资产产权变动必关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定须进行资产评估的若干规定”为标志。为标志。随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业逐渐成为相对独立的经济实体，在这种情况业逐渐成为相对独立的经济实体，在这种情况下，企业的生产要素不再通过国家计划进行调下，企业的生产要素不再通过国家计划进行调拨，而是通过市场在企业间进行交换、流动，拨，而是通过市场在企业间进行交换、流动，企业通过联营、兼并、股份制改组、资产转让、企业通过联营、兼并、股份制改组、资产转让、交易等多种行为，来提高企业资产的运营效益。交易等多种行为，来提高企业资产的运营效益。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。产不流失，资产评估行业应运而生。96 发展：我国的资产评估业经过十多年发展：我国的资产评估业经过十多年的发展，取得的主要成绩：的发展，取得的主要成绩：1、建立和健全了评估规章、建立和健全了评估规章 2、成立了行业组织、成立了行业组织 3、建立了注册资产评估师制度、建立了注册资产评估师制度 4、规范了评估机构管理、规范了评估机构管理97（1）国有资产评估管理办法（国有资产评估管理办法（19911991年国务院以年国务院以9 9l l号令的形式发布号令的形式发布）：该规章）：该规章对我国开展资产评估工作的程序、目的、对我国开展资产评估工作的程序、目的、法定评估范围、评估应遵循的原则、评估法定评估范围、评估应遵循的原则、评估工作管理主体、评估操作机构的资格认定、工作管理主体、评估操作机构的资格认定、评估的基本方法和评估行为各方面法律责评估的基本方法和评估行为各方面法律责任作了系统的规定，确立了我国资产评估任作了系统的规定，确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针和基本政策。工作的基本依据、基本方针和基本政策。1、建立和健全了评估规章、建立和健全了评估规章98（2）资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）（19961996年中评协年中评协0303号文件号文件）：该规范对）：该规范对资产评估的基本原则、基本方法、评估操资产评估的基本原则、基本方法、评估操作程序、各类具体资产项目评估的方法、作程序、各类具体资产项目评估的方法、评估报告书的编写、送审材料的内容以及评估报告书的编写、送审材料的内容以及工作底稿和项目档案等方面做出会具体规工作底稿和项目档案等方面做出会具体规定。该规范目前仍然是我国资产评估实务定。该规范目前仍然是我国资产评估实务中对资产进行评估的主要依据。中对资产进行评估的主要依据。99（3）中国注册资产评估师职业道德规范）中国注册资产评估师职业道德规范 中国注册资产评估师职业后续教育规范中国注册资产评估师职业后续教育规范 （19991999年中评协年中评协6 6号文号文）其中职业道德规范对注册