资产评估基本方法概述(-)课件

第三章第三章第三章第三章资产评估资产评估基本方法基本方法一、成本法一、成本法1.理论基础：理论基础：生产费用价值论生产费用价值论一、成本法一、成本法2.基本思路：评估值基本思路：评估值=重置成本净值重置成本净值aa=重置成本重置成本-损耗损耗经济性损耗经济性损耗功能性损耗功能性损耗无形损耗无形损耗有形损耗有形损耗一、成本法一、成本法3.重置成本的计量：重置成本的计量：重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能成本法功能成本法现行市价法现行市价法统计分析法统计分析法重置核算法重置核算法重置成本重置成本=消耗量消耗量现行市价现行市价原始记录原始记录估计估计复原重置复原重置更新重置更新重置价格特征价格特征取得方法取得方法物价指数法物价指数法重置成本重置成本=历史成本历史成本物价指数物价指数历史成本：会计核算资料历史成本：会计核算资料物价指数：环比物价指数：环比/定基定基 综合综合/分类分类/个别个别 发布机构（权威性发布机构（权威性/准确性）准确性）功能成本法功能成本法重置成本重置成本Y=f（功能（功能X）功能：待评估资产的实际功能功能：待评估资产的实际功能功能成本函数数：功能成本函数数：Y=anXn+b Y=anXnb+C现行市价法现行市价法重置成本重置成本=现行市价（同等功能的全新资现行市价（同等功能的全新资产）产）功能：待评估资产的实际功能功能：待评估资产的实际功能现行市价：数据来源现行市价：数据来源/取得方法取得方法/价格特价格特征征统计分析法统计分析法有待评估资产有待评估资产A、B、C、，下标，下标0分别代表其原始分别代表其原始会计入账成本，下标会计入账成本，下标1分别代表其重置成本分别代表其重置成本第一步：选择第一步：选择A为代表，运用前为代表，运用前4种方法得到种方法得到A1第二步：计算第二步：计算t=A1 A0 或或t=A1/A0 或或t=（A1 A0）/A0第三步：第三步：B1=B0+t 或或B1=B0t 或或B1=B0t+B0第第步：同第三步步：同第三步一、成本法一、成本法4.有形损耗的计量：有形损耗的计量：观测法（综合判定法）观测法（综合判定法）使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法观测法观测法使用年限法使用年限法损耗额损耗额=损耗率损耗率重置成本重置成本名义使用年限名义使用年限实际使用年限实际使用年限设计年限设计年限经济年限经济年限物理年限物理年限实际使用年限实际使用年限+尚可使用年限尚可使用年限尚可使用年限的确定尚可使用年限的确定根据待评估资产在评估基准日的实际状根据待评估资产在评估基准日的实际状况，按照正常使用强度，结合设计生产况，按照正常使用强度，结合设计生产能力，由评估人员主观判断给出（不受能力，由评估人员主观判断给出（不受已使用年限，设计年限等给定因素的影已使用年限，设计年限等给定因素的影响）响）修复费用法修复费用法损耗额损耗额=修复费用（人工费修复费用（人工费+材料费）材料费）获得方式？渠道？获得方式？渠道？一、成本法一、成本法5.功能性损耗的计量：功能性损耗的计量：（1）定义：因功能落后而产生的资产贬）定义：因功能落后而产生的资产贬值值与普适功能相比与普适功能相比更新重置是否存在功能性损耗？更新重置是否存在功能性损耗？一、成本法一、成本法5.功能性损耗的计量：功能性损耗的计量：（2）计量）计量损失的收益的确定损失的收益的确定前提：与普适功能的产能不同，单位产能前提：与普适功能的产能不同，单位产能的消耗相同的消耗相同=产能差额产能差额（P-V）P：销售价格：销售价格V：变动成本：变动成本材料成本材料成本人工成本人工成本超额运营成本的确定超额运营成本的确定前提：与普适功能的产能相同，单位产能前提：与普适功能的产能相同，单位产能的消耗（动力、材料、人工）不同的消耗（动力、材料、人工）不同=消耗差额消耗差额QQ：产能：产能在一些情形下，损失的收益和超额运营在一些情形下，损失的收益和超额运营成本同时存在，则需在相同产能的范围成本同时存在，则需在相同产能的范围内计算超额运营成本，在产能差异的范内计算超额运营成本，在产能差异的范围内计算损失的收益，再以和值代入功围内计算损失的收益，再以和值代入功能性损耗的计算公式能性损耗的计算公式t（所得税税率）的确定（所得税税率）的确定普适税率普适税率优惠税率：优惠税率：基于产品的基于产品的基于地区的基于地区的基于企业性质的基于企业性质的i（折现率）的确定（折现率）的确定i=资金利润率（资金报酬率）资金利润率（资金报酬率）行业资金利润率行业资金利润率个别资金利润率个别资金利润率社会资金利润率社会资金利润率n的确定的确定n=尚可使用年限尚可使用年限一、成本法一、成本法5.功能性损耗的计量：功能性损耗的计量：（3）重复计量问题）重复计量问题在重置成本的计算中是否已经剔除了功能在重置成本的计算中是否已经剔除了功能性损耗？性损耗？一、成本法一、成本法6.经济性损耗的计量：经济性损耗的计量：（1）定义：因经济环境、市场供求、国）定义：因经济环境、市场供求、国家政策等非资产本身的因素导致的资产家政策等非资产本身的因素导致的资产贬值贬值一、成本法一、成本法6.经济性损耗的计量：经济性损耗的计量：（2）计量）计量x：规模效益指数：规模效益指数一、成本法一、成本法6.经济性损耗的计量：经济性损耗的计量：（3）重复计量问题）重复计量问题在重置成本的计算中是否已经剔除了经济在重置成本的计算中是否已经剔除了经济性损耗？性损耗？一、成本法一、成本法评估值评估值=重置成本重置成本-有形有形-功能性功能性-经济性经济性 20000 6000 2000 2000 20000 20%2000 30%20000 10%20%5%综合成新率综合成新率二、收益法二、收益法1.理论基础：理论基础：效用价值论效用价值论二、收益法二、收益法2.基本思路：评估值基本思路：评估值=收益现值收益现值bi：折现率：折现率n：尚可使用年限：尚可使用年限Sn：第：第n年的净流入量年的净流入量二、收益法二、收益法3.关于收益和预测收益的几个基本概念：关于收益和预测收益的几个基本概念：收益收益=净流入量净流入量最佳效用原则最佳效用原则只能预测只能预测3-5年年二、收益法二、收益法4.3-5年内的某一年收益的确定：年内的某一年收益的确定：时间序列法时间序列法因素分析法（多种情形下的可能收益的因素分析法（多种情形下的可能收益的加权平均数或期望值）加权平均数或期望值）时间序列法时间序列法Sn=f（n）移动平均法移动平均法因素分析法因素分析法Sn=流入量流入量-流出量流出量每个因素的确定都是对未来情形的一定预测，每个因素的确定都是对未来情形的一定预测，通常会预测好、中、差三种情形，再取其加权通常会预测好、中、差三种情形，再取其加权平均数。平均数。售价售价销量销量材料材料人工人工制造费用制造费用营业费用营业费用二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（1）前）前3-5年收益稳定时：年收益稳定时：推论稳定收益一直延续推论稳定收益一直延续二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（2）前）前3-5年收益呈现稳定变化趋势：年收益呈现稳定变化趋势：推论该稳定变化趋势一直延续推论该稳定变化趋势一直延续实际上不可能出现实际上不可能出现二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（3）前）前3-5年收益不稳定时：年收益不稳定时：稳定化收益法稳定化收益法分段法分段法稳定化收益法稳定化收益法稳定化年金法稳定化年金法加权平均收益法加权平均收益法分段法分段法二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（4）收益无限时：）收益无限时：稳定化收益法稳定化收益法分段法分段法三、市场法三、市场法1.理论基础：理论基础：均衡价值论均衡价值论三、市场法三、市场法2.适用条件：适用条件：存在公允市场（公开、公平、自愿、自存在公允市场（公开、公平、自愿、自由、信息充分）由、信息充分）三、市场法三、市场法3.基本思路：评估值基本思路：评估值=参照物价格参照物价格cC=cn1incn1=cn0+调整调整n通常通常3Cn1：第第n个参照物的调个参照物的调整价格整价格in：第第n个参照物的权重个参照物的权重三、市场法三、市场法4.参照物的确定：参照物的确定：完全完全/部分相似部分相似所以要调整价格，要若干个参照物所以要调整价格，要若干个参照物相似点的确定相似点的确定三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（1）时间差异）时间差异参照物价格形成日期与评估基准日的差参照物价格形成日期与评估基准日的差异异调整：同类全新商品价格变化趋势调整：同类全新商品价格变化趋势三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（2）新旧程度差异）新旧程度差异参照物成新率与待评估资产成新率参照物成新率与待评估资产成新率调整：直接比例调整：直接比例三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（3）功能差异）功能差异参照物功能与待评估资产功能参照物功能与待评估资产功能调整：直接比例调整：直接比例三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（4）地域差异）地域差异参照物价格形成地与待评估资产所在地参照物价格形成地与待评估资产所在地调整：运费调整：运费/同类商品的地域差同类商品的地域差三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（5）交易条件差异）交易条件差异付款方式付款方式提货方式提货方式交易批量交易批量交易价格包含的其他服务交易价格包含的其他服务三、市场法三、市场法6.对市场容量的考虑：对市场容量的考虑：当待评估资产为批量资产时当待评估资产为批量资产时三、市场法三、市场法7.清算价格的获得：清算价格的获得：清算价格：清算价格：清算价格的获得：市价折扣法清算价格的获得：市价折扣法折扣率的确定：市场受限的程度折扣率的确定：市场受限的程度（第（第1414讲）考场作文开拓文路能力讲）考场作文开拓文路能力 分解层次分解层次(网友来稿网友来稿)江苏省镇江中学江苏省镇江中学 陈乃香说明：本系列稿共陈乃香说明：本系列稿共2424讲，讲，20XX20XX年年1 1月月6 6日开始在资源上连载【要义解说】文章主旨确立以后，就应该恰当地分解层次，使几个层次构成一个有机的整体，形成一篇完整的文章。如何分解层次主要取决于表现主旨的需要。【策略解读日开始在资源上连载【要义解说】文章主旨确立以后，就应该恰当地分解层次，使几个层次构成一个有机的整体，形成一篇完整的文章。如何分解层次主要取决于表现主旨的需要。【策略解读】一般说来，记人叙事的文章常按时间顺序分解层次，写景状物的文章常按时间顺序、空间顺序分解层次；说明文根据说明对象的特点，可按时间顺序、空间顺序或逻辑顺序分解层次；议论文主要根据】一般说来，记人叙事的文章常按时间顺序分解层次，写景状物的文章常按时间顺序、空间顺序分解层次；说明文根据说明对象的特点，可按时间顺序、空间顺序或逻辑顺序分解层次；议论文主要根据“提出问题提出问题分析问题分析问题解决问题解决问题”顺序来分顺序来分解层次。当然，分解层次不是一层不变的固定模式，而应该富于变化。文章的层次，也常常有些外在的形式：解层次。当然，分解层次不是一层不变的固定模式，而应该富于变化。文章的层次，也常常有些外在的形式：1 1小标题式。即围绕话题把一篇文章划分为几个相对独立的部分，再给它们加上一个简洁、恰当的小标题。如世界改变了模样四个小标题：小标题式。即围绕话题把一篇文章划分为几个相对独立的部分，再给它们加上一个简洁、恰当的小标题。如世界改变了模样四个小标题：寿命变寿命变“长长”了、世界变了、世界变“小小”了、劳动变了、劳动变“轻轻”了、文明变了、文明变“绿绿”了。了。2 2序号式。序号式作文与小标题作文有相同的特点。序号可以是序号式。序号式作文与小标题作文有相同的特点。序号可以是“一、二、三一、二、三”，可以是，可以是“A“A、B B、C”C”，也可以是，也可以是“甲、乙、丙甲、乙、丙”从全文看，序号式干净、明快；但从题目上从全文看，序号式干净、明快；但从题目上看，却看不出文章内容，只是标明了层次与部分。有时序号式作文，也适用于叙述性文章，为故事情节的展开，提供了明晰的层次。看，却看不出文章内容，只是标明了层次与部分。有时序号式作文，也适用于叙述性文章，为故事情节的展开，提供了明晰的层次。3 3总分式。如高考佳作人生也是一张答卷。开头：总分式。如高考佳作人生也是一张答卷。开头：“人生就是一张答卷。它上面有选择题、填空题、判断题和问人生就是一张答卷。它上面有选择题、填空题、判断题和问答题，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手来书写，人生的答卷却要用行动来书写。答题，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手来书写，人生的答卷却要用行动来书写。”主体部分每段首句分别为：选择题是对人生进行正确的取舍，填空题是充实自己的人生，判断题是表明自己的人生态度，问答题是考验自己解决问题的能力。主体部分每段首句分别为：选择题是对人生进行正确的取舍，填空题是充实自己的人生，判断题是表明自己的人生态度，问答题是考验自己解决问题的能力。这份这份“试卷试卷”设计得合理而且实在，每个人的人生都是不同的，这就意味着这份人生试卷的设计得合理而且实在，每个人的人生都是不同的，这就意味着这份人生试卷的“答案是丰富多彩的答案是丰富多彩的”。分解层次，应追求作文美学的三个价值取向：一要匀称美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料详写，什么材料略写，。分解层次，应追求作文美学的三个价值取向：一要匀称美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料详写，什么材料略写，要通盘考虑。自然段是构成文章的基本单位，恰当划分自然段，自然就成为分解层次的基本要求。该分段处就分段，不要老是开头、正文、结尾要通盘考虑。自然段是构成文章的基本单位，恰当划分自然段，自然就成为分解层次的基本要求。该分段处就分段，不要老是开头、正文、结尾“三段式三段式”，这种老套的层次显得呆板。二要波澜美。文章内容应该有张有弛，有起有伏，如波如澜。只有，这种老套的层次显得呆板。二要波澜美。文章内容应该有张有弛，有起有伏，如波如澜。只有这样才能使文章起伏错落，一波三折，吸引读者。三要圆合美。文章的开头与结尾要遥相照应，把开头描写的事物或提出的问题，在结尾处用各种方式加以深化或回答，给人首尾圆合的感觉。【例文解剖】这样才能使文章起伏错落，一波三折，吸引读者。三要圆合美。文章的开头与结尾要遥相照应，把开头描写的事物或提出的问题，在结尾处用各种方式加以深化或回答，给人首尾圆合的感觉。【例文解剖】话题：忙忙，不亦乐乎话题：忙忙，不亦乐乎 忙，是人生中一个个步忙，是人生中一个个步骤，每个人所忙的事务不同，但是不能是碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。骤，每个人所忙的事务不同，但是不能是碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。忙是问号。忙看似简单，但其中却大有学问。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦乐乎，却并不简单。人生如同一张地图，我们忙是问号。忙看似简单，但其中却大有学问。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦乐乎，却并不简单。人生如同一张地图，我们一直在自己的地图上行走，时不时我们眼前就出现一个十字路口，我们该向哪儿，面对那纵轴横轴相交的十字路口，我们该怎样选择一直在自己的地图上行走，时不时我们眼前就出现一个十字路口，我们该向哪儿，面对那纵轴横轴相交的十字路口，我们该怎样选择?不急，静下心来分析一下，选择适合自己的坐标轴才是最重要的。忙就是如此，选择自己该忙的才能忙得有意义。忙是不急，静下心来分析一下，选择适合自己的坐标轴才是最重要的。忙就是如此，选择自己该忙的才能忙得有意义。忙是问号，这个问号一直提醒我们要忙得有意义，忙得不亦乐乎。问号，这个问号一直提醒我们要忙得有意义，忙得不亦乐乎。忙是省略号。四季在有规律地进行着冷暖交替，大自然就一直按照这样的规律不停地忙，人们亦如此。为自己找一个目标，为目标而不停地忙，让这种忙一直忙下去。当目标已达成，那么再忙是省略号。四季在有规律地进行着冷暖交替，大自然就一直按照这样的规律不停地忙，人们亦如此。为自己找一个目标，为目标而不停地忙，让这种忙一直忙下去。当目标已达成，那么再找一个目标，继续这样忙，就像省略号一样，毫无休止地忙下去，翻开历史的长卷，我们看到牛顿在忙着他的实验；爱迪生在忙着思考；徐霞客在忙着记载游玩；李时珍在忙着编写本草纲目。再看那位以笔为刀枪的充满着朝气与力量的文学泰斗鲁找一个目标，继续这样忙，就像省略号一样，毫无休止地忙下去，翻开历史的长卷，我们看到牛顿在忙着他的实验；爱迪生在忙着思考；徐霞客在忙着记载游玩；李时珍在忙着编写本草纲目。再看那位以笔为刀枪的充满着朝气与力量的文学泰斗鲁迅，他正忙着用他独有的刀和枪在不停地奋斗。忙是省略号，确定了一个目标那么就一直忙下去吧迅，他正忙着用他独有的刀和枪在不停地奋斗。忙是省略号，确定了一个目标那么就一直忙下去吧!这样的忙一定会忙出生命灵动的色彩。这样的忙一定会忙出生命灵动的色彩。忙是惊叹号。世界上的人都在忙着自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜为回报。那么人呢忙是惊叹号。世界上的人都在忙着自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜为回报。那么人呢?居里夫人的居里夫人的忙，以放射性元素的发现而得到了圆满的休止符；爱因斯坦在忙，以相对论的问世而画上了惊叹号；李白的忙，以那豪放的诗歌而有了很大的成功；张衡的忙，因为那地动仪的问世而让世人仰慕。每个人都应该有效率的忙，而不是整天碌碌无为地白忙。忙，以放射性元素的发现而得到了圆满的休止符；爱因斯坦在忙，以相对论的问世而画上了惊叹号；李白的忙，以那豪放的诗歌而有了很大的成功；张衡的忙，因为那地动仪的问世而让世人仰慕。每个人都应该有效率的忙，而不是整天碌碌无为地白忙。人生是有限的、短暂的，因此，每个人都应该在有限的生命里忙出属于他的惊叹号；都应在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。人生是有限的、短暂的，因此，每个人都应该在有限的生命里忙出属于他的惊叹号；都应在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。忙是万物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作为这世上最高级动物的我们，我们在忙什么呢忙是万物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作为这世上最高级动物的我们，我们在忙什么呢?我们要忙得有意义，有我们要忙得有意义，有价值，我们要忙出属于我们的精彩。我们的忙不能永远是问号，而应是省略号和感叹号。忙就要忙得精彩，忙得不亦乐乎。价值，我们要忙出属于我们的精彩。我们的忙不能永远是问号，而应是省略号和感叹号。忙就要忙得精彩，忙得不亦乐乎。解剖：本文将生活中的一句口头禅解剖：本文将生活中的一句口头禅“忙得不亦乐乎忙得不亦乐乎”机智翻新，拟作标题，亮出一道美丽的风景。并据此展开述说，让人神清气机智翻新，拟作标题，亮出一道美丽的风景。并据此展开述说，让人神清气爽。文章开篇扣题，亮出观点：忙，是人生中一个个步骤，不能碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。然后，作者分别用问号、省略号、惊叹号巧妙设喻，抓住这三种标点符号的特征，摆实事，讲道理，入情入理，入理入心。深刻地阐明爽。文章开篇扣题，亮出观点：忙，是人生中一个个步骤，不能碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。然后，作者分别用问号、省略号、惊叹号巧妙设喻，抓住这三种标点符号的特征，摆实事，讲道理，入情入理，入理入心。深刻地阐明人生忙，忙要像问号一样，经常问问自己，不能盲目，不能瞎忙，要忙得有意义；人生如四季一样是有规律的，要选准目标，像省略号一样，毫无休止地忙下去，忙出生命灵动的色彩；而人生有限，每个人都应有限的生命里忙出属于他的惊叹号，忙出人生忙，忙要像问号一样，经常问问自己，不能盲目，不能瞎忙，要忙得有意义；人生如四季一样是有规律的，要选准目标，像省略号一样，毫无休止地忙下去，忙出生命灵动的色彩；而人生有限，每个人都应有限的生命里忙出属于他的惊叹号，忙出人生精彩的篇章。结尾，作者用一个段落总结全文，照应开头，照应题目，有力收束。【精题解析】阅读下面的材料，根据要求作文。在一处地势十分险恶的峡谷，谷底奔腾着咆哮的急流，峡谷间有一座索桥，几根光秃秃、晃悠悠的铁索横在峡谷间，人生精彩的篇章。结尾，作者用一个段落总结全文，照应开头，照应题目，有力收束。【精题解析】阅读下面的材料，根据要求作文。在一处地势十分险恶的峡谷，谷底奔腾着咆哮的急流，峡谷间有一座索桥，几根光秃秃、晃悠悠的铁索横在峡谷间，它是通过这个地方的唯一路径，这里经常有人因为失足而跌入深谷。有一天，有三个人来到了这里。一个聋子，一个瞎子，还有一个健康的人。聋子看看这座桥，很害怕，但是他听不到急流的声音，他用眼睛看着脚下步伐，很顺利地过去了。瞎子不知它是通过这个地方的唯一路径，这里经常有人因为失足而跌入深谷。有一天，有三个人来到了这里。一个聋子，一个瞎子，还有一个健康的人。聋子看看这座桥，很害怕，但是他听不到急流的声音，他用眼睛看着脚下步伐，很顺利地过去了。瞎子不知峡谷的险恶，他心平气和，十分稳妥地通过了。第三个人是健康人，一直犹豫不敢走这索桥，可是又没有其他路可走。于是，他十分紧张地硬着头皮走上索桥，到了桥中央，他看到脚下万丈深渊，云雾升腾，听到谷底急流咆哮，早已两腿颤颤，面如土峡谷的险恶，他心平气和，十分稳妥地通过了。第三个人是健康人，一直犹豫不敢走这索桥，可是又没有其他路可走。于是，他十分紧张地硬着头皮走上索桥，到了桥中央，他看到脚下万丈深渊，云雾升腾，听到谷底急流咆哮，早已两腿颤颤，面如土色，一不小心跌下桥去。请就色，一不小心跌下桥去。请就“不要把困难看得太明白不要把困难看得太明白”为话题写一篇文章。为话题写一篇文章。注意注意 所写内容必须在话题范围之内。试题引用的材料，考生在文章中可用也可不用。所写内容必须在话题范围之内。试题引用的材料，考生在文章中可用也可不用。立意自定。立意自定。文体自选。文体自选。题目自拟。题目自拟。不少于不少于800800字。字。不得抄袭。解析：有时候，不得抄袭。解析：有时候，把困难看得太明白，分析得太透彻，反而会被困难吓倒以至于阻拦我们前进的脚步。倒是那些未把困难完全看清楚而勇往直前的人，更容易达到终点。把困难看得太明白，分析得太透彻，反而会被困难吓倒以至于阻拦我们前进的脚步。倒是那些未把困难完全看清楚而勇往直前的人，更容易达到终点。作者邮箱：作者邮箱：13952865227 13952865227谢谢观赏谢谢观赏