资产评估复习课件

资产评估总复习泰山学院经济管理系泰山学院经济管理系 贾莉莉贾莉莉第一章 总论资产评估的经济原则资产评估的经济原则资产评估的构成要素的基本内容资产评估的构成要素的基本内容泰山学院经济管理系 贾莉莉2024/7/23资产评估经济原则1234预预期期收收益益原原则则供供求求原原则则贡贡献献原原则则替替代代原原则则5评评估估时时点点原原则则3资产评估的构成要素1主体（资产评估人员）（资产评估人员）2客体（被评估的对象）（被评估的对象）3假设（理论体系的基础）（理论体系的基础）4原则（评估行为规范）（评估行为规范）5依据（相关法规、合同）（相关法规、合同）4泰山学院经济管理系 贾莉莉资产评估的构成要素6程序（一定的程序系统）（一定的程序系统）7基准日（确定资产价值的基准时间）确定资产价值的基准时间）8目的（特定、具体）（特定、具体）9价值类型10评估方法（手段和途径）（手段和途径）5泰山学院经济管理系 贾莉莉第二章 资产评估的程序与基本方法2024/7/236泰山学院经济管理系 贾莉莉市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观测法 使用年限法 修复金额法 收益额折现率收益期市场法某宗房地产在2010年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2010年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2010年10月的价格为：2024/7/23泰山泰山学院学院经管经管系系 贾贾莉莉莉莉730003000103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%104.7%=3311=3311（元（元/平方米）平方米）收益法被评估企业预计未来被评估企业预计未来5 5年的预期收益分别为年的预期收益分别为100100万万元、元、120120万元、万元、150150万元、万元、160160万元和万元和200200万元，且万元，且从未来第六年起，企业的年收益水平维持在从未来第六年起，企业的年收益水平维持在200200万元的水平，企业永续经营。万元的水平，企业永续经营。求：被评估企业的整体价值。求：被评估企业的整体价值。2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉8第二章 资产评估的途径与方法成本法：成本法：资产的评估值资产的评估值资产的重置成本资产资产的重置成本资产实体有性贬值实体有性贬值 功能性贬值功能性贬值资产经济性贬值资产经济性贬值=重置成本重置成本成新率成新率功能价值法 例：被评估机器设备的年生产能力为例：被评估机器设备的年生产能力为9090吨，选择的吨，选择的与被评估对象具有相同性质和用途的全新参照物机与被评估对象具有相同性质和用途的全新参照物机器设备的年生产能力为器设备的年生产能力为120120吨，参照物机器设备的现吨，参照物机器设备的现行成本行成本100000100000元，经分析资产的功能与成本之间呈元，经分析资产的功能与成本之间呈线性关系。则该被评估机器设备的重置成本为：线性关系。则该被评估机器设备的重置成本为：2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉102）功能性贬值的估算步骤 第一步与功能相同且广泛使用的主流资产的年运与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较营成本进行比较第二步第二步计算二者的差异，确定税后净超额运营成本计算二者的差异，确定税后净超额运营成本第三步第三步估计被评估资产的剩余寿命。估计被评估资产的剩余寿命。第四步第四步计算被评估资产功能性贬值额计算被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本（被评估资产年净超额运营成本折现系数）折现系数）功能性贬值的估算步骤1234第四章 房地产评估一、市场法一、市场法市场售价类比法二、收益法二、收益法三、成本法三、成本法四、剩余法四、剩余法五、路线价法五、路线价法（四、三、二、一法则）市场售价类比法评估计算公式2024/7/23泰山泰山学院学院经管经管系系 贾贾莉莉莉莉13 上式中，交易情况修正的分子为上式中，交易情况修正的分子为100100，表示以正常交易，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为价格为基准；区域因素修正的分子为100100，表示以评估对象，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100100，表，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为分母为100,100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。表示以参照物交易日期的价格水平为基准。市场售价类比法评估计算有一待估宗地有一待估宗地A A，与待估宗地条件类似的宗地甲，与待估宗地条件类似的宗地甲，宗地宗地成交价成交价 交易时间交易时间 交易情况交易情况 容积率容积率 区域因素区域因素 个别因素个别因素 交易交易时间价值时间价值数数A A2007.102007.100 01.11.10 00 0108108甲甲7807802006.22006.2+1%+1%1.21.2-2%-2%0 0102102容积率每增加容积率每增加0.10.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1 1时的地时的地价增加价增加5%5%。三、成本法（五）开发利润（六）销售税费（二）开发成本（三）管理费用（四）投资利息（一）土地取得成本房地产重置成本2024/7/2315泰山学院经济管理系 贾莉莉例：评估对象土地基本数据资料 评估对象土地为征用农地，面积为评估对象土地为征用农地，面积为500500平方米。土地取平方米。土地取得成本为得成本为230230元元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为平方米，土地开发成本（包括管理费）为246246元元/平方米。土地开发期为平方米。土地开发期为2 2年，第一年投入的开发费占年，第一年投入的开发费占总开发费的总开发费的3/43/4，第二年投入的开发费占总开发费的，第二年投入的开发费占总开发费的1/41/4；银；银行基本建设贷款年利率为行基本建设贷款年利率为8%8%，土地开发的平均利润率为，土地开发的平均利润率为10%10%，营业税税率为，营业税税率为5%5%，城市维护建设税税率为，城市维护建设税税率为7%7%，教育费附加，教育费附加为营业税的为营业税的3%3%、销售费用为开发后土地售价的、销售费用为开发后土地售价的3%3%。2024/7/2316泰山学院经济管理系 贾莉莉三、成本法2.估价要求 计算评估对象土地开发后的市场价值。计算评估对象土地开发后的市场价值。3.评估过程 （1 1）计算土地取得成本）计算土地取得成本 土地取得成本土地取得成本=500=500230=115000230=115000（元）（元）（2 2）计算土地开发成本）计算土地开发成本 土地开发成本土地开发成本=500=500246=123000246=123000（元）（元）（3 3）计算投资利息。）计算投资利息。土地取得费的计息期为土地取得费的计息期为2 2年，土地开发费为分段均匀投入，年，土地开发费为分段均匀投入，土地取得费利息土地取得费利息=115000=115000（1+8%1+8%）2 21=191361=19136（元）（元）土地开发费利息土地开发费利息=123000=1230003/43/4（1+8%1+8%）1.51.51+1230001+1230001/41/4（1+8%1+8%）0.50.51=11289+1206=124951=11289+1206=12495（元）（元）总投资利息总投资利息=19136+12495=31631=19136+12495=31631（元）（元）2024/7/2317泰山学院经济管理系 贾莉莉案例1（4）计算开发利润开发利润开发利润=（115000+123000115000+123000）10%=2380010%=23800（元）（元）（5）计算营业税及附加 2024/7/2318泰山学院经济管理系 贾莉莉v城市维护建设税城市维护建设税=15444=154447%=10817%=1081（元）（元）v教育费附加教育费附加=15444=154443%=4633%=463（元）（元）v营业税及附加合计：营业税及附加合计：v15444+1081+463=1698815444+1081+463=16988（元）（元）（6）计算销售费用 销售费用销售费用=（115000+123000+31631+23800+16988115000+123000+31631+23800+16988）3%=93133%=9313（元）（元）（7）计算土地价值 土地价格土地价格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）（元）土地单价土地单价=319732=319732500=639500=639（元（元/平方米）平方米）4.评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为319732319732元，土地单价为每平方米元，土地单价为每平方米639639元。元。2024/7/2319泰山学院经济管理系 贾莉莉案例12.剩余法的运用范围 （1 1）待开发土地，包括）待开发土地，包括生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地。（2 2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。（3 3）待拆迁改造的土地或可改变用途的旧房。）待拆迁改造的土地或可改变用途的旧房。3.剩余法的评估计算公式 待开发土地价值待开发土地价值=（开发完成后房地产价值开发成本管理费用投资利息开（开发完成后房地产价值开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费）发利润销售税费）折现系数折现系数2024/7/2320泰山学院经济管理系 贾莉莉第五节第五节第五节第五节 其他方法在房地产评估中的应用其他方法在房地产评估中的应用其他方法在房地产评估中的应用其他方法在房地产评估中的应用 2024/7/2321平均深度百分率平均深度百分率=累计深度百分率累计深度百分率标准深度标准深度/宗地深度宗地深度累计深度百分率累计深度百分率=单独深度百分率单独深度百分率n n单独深度百分率单独深度百分率=小块土地价格小块土地价格an/路线价路线价A A深度百分率制作表例深度百分率制作表例(单位单位:%):%)平均深度百分率200175150125100755025累计深度百分率单独深度百分率深 度 40 40160 30 20 10 9 8 76 70 90 100109117124 13065.270.8 7887.5 100 120 140泰山学院经济管理系 贾莉莉21深度百分率深度百分率路线价法举例例1 某路线价区段，标准深度为某路线价区段，标准深度为1818米，路线价为米，路线价为10001000元元/平方平方米，评估对象临街各宗地块情况见图米，评估对象临街各宗地块情况见图5-45-4，临街深度指数表见，临街深度指数表见表表5-145-14。假设各宗地的宽度都为。假设各宗地的宽度都为6 6米，计算各宗地的价值。米，计算各宗地的价值。2024/7/2322泰山学院经济管理系 贾莉莉表表5-14 5-14 临街深度指数表临街深度指数表深度深度（M M）4 4以下以下4 48 88 8121212121616161618181818以上以上指数指数（%）1301301251251201201101101001004040 图图5-45-4 里地线 1000元（路线价）注：超过标准深度18米以后的地块为里地。2024/7/2323泰山学院经济管理系 贾莉莉ABCDE 宗地宗地A A为临街地，临街深度为为临街地，临街深度为17.517.5米，查临街深度指数表得其深度米，查临街深度指数表得其深度指数为指数为100100，则宗地的地价为：，则宗地的地价为：100010001 1（17.517.56 6）=105000=105000（元）（元）宗地宗地B B为临街地，临街深度为为临街地，临街深度为13.513.5米，查临街深度指数表得其深度米，查临街深度指数表得其深度指数为指数为110110，则宗地的地价为：，则宗地的地价为：100010001.101.10（13.513.56 6）=89100=89100（元）（元）宗地宗地C C为临街地，临街深度为为临街地，临街深度为3 3米，查临街深度指数表得其深度指米，查临街深度指数表得其深度指数为数为130130，则宗地的地价为：，则宗地的地价为：100010001.301.30（3 36 6）=23400=23400（元）（元）宗地宗地D D为临街地，临街深度为为临街地，临街深度为7 7米，查临街深度指数表得其深度指米，查临街深度指数表得其深度指数为数为125125，则宗地的地价为：，则宗地的地价为：100010001.251.25（7 76 6）=52500=52500（元）（元）宗地宗地E E为临街地，临街深度为为临街地，临街深度为1111米，查临街深度指数表得其深度指数为米，查临街深度指数表得其深度指数为120120，则宗地的地价为：，则宗地的地价为：100010001.201.20（11116 6）=79200=79200（元）（元）2024/7/2324泰山学院经济管理系 贾莉莉第五章 机器设备评估综合估价法综合估价法外购国外进口设备重置成本的计算外购国外进口设备重置成本的计算2024/7/2326RC=(Mrm/Km+Mpm)(1+Kp)(1+Kd/n)(1+rt)=（99167/55%+55680）(1+15%)(1+16%/1)【1+17%（1+7%+3%）】例题 某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备，构建日期为2002年12月，评估基准日为2010年9月30日。该设备主材为钢材，主材费99167元，所需主要外购件(电机、泵、风机等)不含税费用为55680元，成本主材费率55%，成本利润率15%，设计费率16%，产量1台。增值税税率17%，城市维护建设税税率7%，教育附加费率3%。请计算该自制设备的净价。1）设备净价外购国外进口设备重置成本例例6:6:对某企业一套从美国进口的设备进行评估，评对某企业一套从美国进口的设备进行评估，评估人员经过调查了解到，现在该设备从美国进口的估人员经过调查了解到，现在该设备从美国进口的离岸价格为离岸价格为6060万美元，境外运费需万美元，境外运费需2 2万美元，保险万美元，保险费为费为FOBFOB价格的价格的4 4，该设备现行进口关税税率为，该设备现行进口关税税率为20%20%，增值税税率为，增值税税率为17%17%，其他费用约占，其他费用约占CIF CIF 价格的价格的2%2%。国内运杂费及安装调试费需。国内运杂费及安装调试费需2.52.5万元人民币。万元人民币。评估基准日美元同人民币的比价为评估基准日美元同人民币的比价为1 1：8.38.3。要求：计算该被评估机器设备的重置成本。要求：计算该被评估机器设备的重置成本。2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉27FOB与CIF保险费保险费=60=604 4=0.24=0.24（万美元）（万美元）CIFCIF价格价格=60+2+0.24=62.24=60+2+0.24=62.24（万美元）（万美元）CIFCIF价格价格=62.24=62.248.3=516.598.3=516.59（万人民币）（万人民币）进口关税进口关税=516.59=516.5920%=103.3220%=103.32（万人民币）（万人民币）进口增值税进口增值税=（516.59+103.32516.59+103.32）17%=105.3817%=105.38（万人民币）（万人民币）其他费用其他费用=516.59=516.592%2%10.3310.33（万人民币）（万人民币）进口设备重置成本进口设备重置成本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12=738.12（万元人民币）（万元人民币）2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉28第六章 无形资产的评估无形资产最低收费额无形资产最低收费额无形资产利润分成率的计算无形资产利润分成率的计算无形资产最低收费额例：某企业拟转让制药生产技术，与购买方商议的双方生产能力分别为600万箱和400万箱，转让后为受让方提供技术指导费20万元，该生产技术的开发成本为200万元，已使用3年，尚可使用6年，三年来物价上涨5%，该技术转让后由于竞争预计使转让方收入减少的现值为80万元。要求：计算该无形资产转让的最低收费额。2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉30无形资产最低收费额（1 1）无形资产成本净值）无形资产成本净值=200=200（1+5%1+5%）6/(3+6)6/(3+6)=140(=140(万元万元)（2 2）开发成本分摊率）开发成本分摊率=400/=400/（400+600400+600）=40%=40%（3 3）该无形资产最低收费额）该无形资产最低收费额=20+140=20+14040%+8040%+80=156=156（万元）（万元）2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉31(3)约当投资分成法 根据等量资本获得等量报酬的思想，将共同发挥作用根据等量资本获得等量报酬的思想，将共同发挥作用的有形资产和无形资产换算成相应的投资额（约当投资的有形资产和无形资产换算成相应的投资额（约当投资量），再按无形资产的约当投资量占总约当投资量的权量），再按无形资产的约当投资量占总约当投资量的权重确定无形资产利润分成率。重确定无形资产利润分成率。数学表达式：数学表达式：2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉32式中：无形资产约当投资量式中：无形资产约当投资量=无形资产重置成本无形资产重置成本（1+1+适用成本利润率）适用成本利润率）购买方约当投资量购买方约当投资量=购买方投入总资产的重置成本购买方投入总资产的重置成本（1+1+适用成本利润率）适用成本利润率）(3)约当投资分成法例3：甲企业以液晶电视新技术向乙企业投资，该技术的重置成本为150万元，乙企业投入合营的资产重置成本为9000万元，甲企业无形资产的成本利润率为400%，乙企业拟合作的资产原利润率为12%。试评估无形资产投资的利润分成率。2024/7/23泰山泰山学院学院经济经济管理管理系系 贾贾莉莉莉莉33根据题意：根据题意：无形资产的约当投资量无形资产的约当投资量=150=150（1+400%1+400%）=750=750（万元）（万元）企业资产的约当投资量企业资产的约当投资量=9000=9000（1+12%1+12%）=10080=10080（万元）（万元）无形资产的利润分成率无形资产的利润分成率=750/(750+10080)=6.93%=750/(750+10080)=6.93%第八章 企业价值评估企业永续经营假设前提下的评估方法企业永续经营假设前提下的评估方法（1 1）年金法）年金法（2 2）分段法）分段法7.4 收益途径及其方法在企业价值评估中的应用 例例7-27-2待估企业预计未来待估企业预计未来5 5年的预期收益额为年的预期收益额为100100万元、万元、120120万元、万元、150150万元、万元、160160万元、万元、200200万元，并根据企业万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在维持在200200万元水平上，假定资本化率为万元水平上，假定资本化率为10%10%，使用分，使用分段法估测企业的价值。段法估测企业的价值。=（1001000.9091+1200.9091+1200.8264+1500.8264+1500.7513+1600.7513+1600.6830.683 +200 +2000.62090.6209）+200/10%+200/10%0.62090.6209=536+2000=536+20000.6209=17780.6209=1778（万元）（万元）7.4 收益途径及其方法在企业价值评估中的应用2.2.分段法分段法 假设从（假设从（n n1 1）年起的后段，企业预期年收益）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（将按一固定比率（g g）增长，则分段法的公式可写）增长，则分段法的公式可写成：成：7.4 收益途径及其方法在企业价值评估中的应用 例例7-37-3承上例资料，若评估人员推断，企业从第承上例资料，若评估人员推断，企业从第6 6年起，收益额将在第五年的水平上以年起，收益额将在第五年的水平上以2%2%的增长率保的增长率保持增长，其他条件不变，试估测企业的价值。持增长，其他条件不变，试估测企业的价值。=（1001000.9091+1200.9091+1200.8264+1500.8264+1500.7513+1600.7513+1600.6830.683 +200 +2000.62090.6209）+200+200（1+2%1+2%）/（10%-2%10%-2%）0.62090.6209=536+204/8%=536+204/8%0.6209=536+25500.6209=536+25500.62090.6209=536+1583=2119=536+1583=2119（万元）（万元）第八章 资产评估报告资产评估报告的基本要素资产评估报告的基本要素资产评估报告的提出时间资产评估报告的提出时间三、资产评估报告书的基本内容资产评估报告的基本内容：（1）资产评估报告封面的基本内容（2）资产评估报告摘要的基本内容（3）资产评估报告正文的基本内容（4）评估报告附件的基本内容 （1111）评估结论。）评估结论。（1212）特殊事项说明。）特殊事项说明。（1313）评估基准日期后重大事项。）评估基准日期后重大事项。（1414）评估报告法律效力、使用范围和有效期。）评估报告法律效力、使用范围和有效期。（1515）评估报告提出日期。在这部分中，应写明评估报告）评估报告提出日期。在这部分中，应写明评估报告书提交委托方的具体日期。评估报告书原则上应在确定的评书提交委托方的具体日期。评估报告书原则上应在确定的评估基准日后估基准日后3 3个月内个月内提出。提出。（1616）尾部。）尾部。3资产评估报告书正文的基本内容考试题型一、单项选择题（一、单项选择题（1010分）分）二、多项选择题（二、多项选择题（1010分）分）三、判断题（三、判断题（1010分）分）四、简答题（四、简答题（1010分）分）五、计算题（五、计算题（1515分分-20-20分）分）六、综合分析题（六、综合分析题（40-4540-45分）分）祝大家顺利通过考试！祝大家顺利通过考试！祝大家顺利通过考试！祝大家顺利通过考试！