西安市房地产市场概况调研报告课件

西安市房地产市场概况调研报告市场部2017.4.21西安市房地产市场概况市场部市场供求关系二市场价格分析三市场交易情况四未来发展趋势五宏观环境分析一目 录Contents1市场供求关系二市场价格分析三市场交易情况四未来发展趋势五宏观宏观环境分析1.城市概况2.城市分区3.经济水平4.政策环境5.小结一2宏观环境分析1.城市概况一21.城市概况陕西省省会、西北中心城市地理位置位于黄河流域的关中盆地，是我国地理位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积9983平方公里历史地位战略地位古称长安，世界四大古都之一，古丝绸之路起点，我国著名的旅游中心城市1992年8月，西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开放城市的优惠政策城市性质31.城市概况陕西省省会、西北中心城市地理位置位于黄河流域的关2.城市分区11区：新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安、高陵、鄠邑2县：蓝田县、周至县西安包括11区2县42.城市分区11区：新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良2.城市分区城内：保持历史古城风貌，行政功能弱化，人文旅游为主城西：“西咸一体化”结合带，工业区搬迁后区域形象提升高新：经济活跃，代表西安经济未来，市民工作和居住的理想区域长安：西安后花园，打造具国际竞争力的生态文化科技新城城南：曲江为核心文化示范旅游区和文教区。高端项目云集城北：传统的农业区，政府北迁和地铁二号线建设，发展提速城东：传统老城区消费水平低，开发较为落后52.城市分区城内：保持历史古城风貌，行政功能弱化，人文旅游为3.经济水平时间全国西安GDP（亿元）增速(%)GDP（亿元）增速(%)GDP全国排全国排名名20125403677.9%4369.3712.2%2920135952447.8%4884.1311.1%2820146439747.3%5474.779.9%2620156890526.9%5810.038.2%2620167441276.7%6257.188.5%27uGDP增速高于全国水平uGDP增速同步放缓，追求经济平稳发展u2016年GDP突破六千亿u近五年GDP平均增速为10%uGPD全国排名在27名左右，且逐年上升201220132014201520167.90%7.80%7.30%6.90%6.70%12.20%11.10%9.90%8.20%8.50%GDPGDP增速对比增速对比全国GDP增速增速(%)西安GDP增速(%)西安市经济总体排名较低，但西安市经济总体排名较低，但经济增长平稳，市场需求旺盛经济增长平稳，市场需求旺盛63.经济水平时间全国西安GDP（亿元）增速(%)GDP（亿元4.政策环境西咸新区：陕西省两会上决定将西咸新区划归西安管理，未来将共建大西安。在此发展格局下，未来西安市的版图将进一步扩围。交通：两会上决定2017年开工建设6条地铁，力争新开工3个项目；在“一带一路”、国家级自由贸易试验区、国家中心城市定位、“大西安”规划等一系列政策推动下，西安市的交通、城建和规划迈入了崭新的快速发展通道。限购：自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房。户籍：2017年3月1日西安落户新政规定：买房落户政策延期，只要2015年7月1日之后购买90平米以上住房，取得房产证，在西安缴纳一年以上社保即可申请购房入户。限售：截至2017年4月14日，全国共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。限售是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。限售仅两三年最多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。西安全国房地产税法：房产税立法已经列入五年立法规划，但2017年没有关于房地产税立法的安排。2017年1月中央印发文件提及支持各地在房地产税等方面探索创新。不动产统一登记：地方基层政府已经基本设立了专门的不动产统一登记部门。2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。74.政策环境西咸新区：陕西省两会上决定将西咸新区划归西安管理5.小结宏观经济战略地位城市规划政策调控西北地区的门户与核心城市九宫格局，棋盘路网；轴线突出，一城多心刚需性住房增加，投资性住房受限运行良好，平稳增长，经济处于二线城市中下游水平宏观环境分析西安作为西北地区核心，城市规划合理，宏观经济健康运行，政策环境良好。85.小结宏观经济战略地位城市规划政策调控西北地区的门户与核心市场供求关系1.供方市场2.需方市场3.小结二9市场供求关系1.供方市场二91.供方市场土地土地出让量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月532218161542243421187359852828269142132241836392015-2016土地出让宗数2015年出让宗数2016年出让宗数1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月26762935038137111795567762623221428085326259137761081671792015-2016土地出让面积2015年土地出让面积（万）2016年土地出让面积（万）2015年土地出让总面积为1296.48万2016年土地出让总面积为1449.98万，同比增长9.94%2015年土地出让总宗数为395宗2016年土地出让总宗数为360宗，同比下降8.86%101.供方市场土地土地出让量2015年土地出让总面积为11.供方市场土地2016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.122017.12017.27.350.9145.97142.8279.8197.2970.33202.99181.1353.07123.89成交量（万m2）,2016.4,58.55成交量（万m2）,2016.5,11.95成交量（万m2）,2016.6,17.29成交量（万m2）,2016.7,24.07成交量（万m2）,2016.8,71.7成交量（万m2）,2016.9,62.39成交量（万m2）,2016.1,28.83成交量（万m2）,2016.11,59.95成交量（万m2）,2016.12,121.34成交量（万m2）,2017.1,115.6成交量（万m2）,2017.2,18.27近一年西安市土地挂牌量及成交量挂牌量（万m2）成交量（万m2）Linear(挂牌量（万m2）)Linear(成交量（万m2）)土地挂牌量月平均挂牌量96万m2，月平均成交量54万m2近一年西安市土地挂牌量及成交量同步平稳上升供大于求111.供方市场土地土地挂牌量月平均挂牌量96万m2，月平均1.供方市场土地近三年西安土地计划供应面积（亩）总面积商服用地工业用地其他住宅用地2014计划供应面积39870762111966726213021占比/19.11%30.01%18.21%32.67%2015计划供应面积39918512614371772112700占比/12.84%36.00%19.34%31.81%2016计划供应面积36014489913060616311892占比/13.60%36.26%17.11%33.02%土地供应量计划供应面积中工业用地和住宅用地占比最多住宅和商业用地供应量逐年减少2016年土地供应量总体减少121.供方市场土地近三年西安土地计划供应面积（亩）总面1.供方市场商品房商品房库存截至2016年底西安市商品住宅库存量为1071.92万，去化周期为6.8个月西安市商品房去化周期有望继续减少截至2016年底西安商品房库存为2603.6万，去化周期为14个月131.供方市场商品房商品房库存截至2016年底西安市商品住1.供方市场商品房楼盘周边泾渭经济开发区西咸新区浐灞城西城内城南高新曲江长安23342429503832364423084111326432152411242017年3月西安市楼盘信息在售待售城内土地资源紧张，楼盘向远郊延伸：高新、曲江、城北、长安等郊区板块升温。141.供方市场商品房楼盘城内土地资源紧张，楼盘向远郊延伸：1.供方市场商品房商业存量2015年下半年以来，西安共迎来5个优质购物中心集中入市，合计546,000。至此，西安全市优质商业项目存量超过238万。预计截至2018年，西安还将迎来超过25个项目，接近300万的优质购物中心集中入市。2001年至2016年上半年西安商业供应量与存量变化从区域来看，未来新增供应主要集中在非核心区域，占比87%。151.供方市场商品房商业存量2015年下半年以来，西安共迎1.供方市场新建商品房写字楼存量截至2017年3月，西安甲级写字楼总存量为154万西安写字楼多集中于城市主轴线。城中、城北、高新区囊括了西安大部分写字楼，仅高新区写字楼存量就达到101万。西安写字楼未来供应量与存量变化（2015-2018）预计2017年西安写字楼市场库存压力将会加大。高新区写字楼空置率短期内将继续攀升，其他区域则多以消化现有库存为主。2017年到2019年西安全市将有16个写字楼项目供应。161.供方市场新建商品房写字楼存量截至2017年3月，西安2.需方市场消费水平u2016年西安市城镇居民人均可支配收入为35630元u西安市消费总体属于中西部二线城市中上游水平u西安城镇居民人均可支配收入高于陕西省和全国平均水平u西安市消费水平总体增长较快西安市西安市消费动力强、购买力高消费动力强、购买力高西安成都重庆武汉郑州太原兰州35630359022961039737332142963229661中西部主要城市2016年城镇居民人均可支配收入2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年22244259812998233100361003318835630陕西省,2010年,15695陕西省,2011年,18245陕西省,2012年,20734陕西省,2013年,22858陕西省,2014年,24366陕西省,2015年,26420陕西省,2016年,28440全国,2010年,19109全国,2011年,21810全国,2012年,24565全国,2013年,26955全国,2014年,28844全国,2015年,31195全国,2016年,33616城镇居民人均可支配收入西安市陕西省全国172.需方市场消费水平2016年西安市城镇居民人均可支配收2.需方市场消费结构u西安市城镇居民恩格尔系数近年维持在32%左右，生活水平富裕。u满足基本生活需求的低端产品基本饱和，住房消费、通信及电子产品消费、服务性消费等发展型、享受型消费日益成为居民消费的新热点。201020112012201320142015恩格尔系数（%）31.331.331.331.332.532.532.532.532.332.332.732.7食品烟酒30%居住18%交通通信13%教育文化娱乐13%衣着9%医疗保健8%生活用品及服务7%其他用品和服务3%2015年西安城镇居民八大类消费比重（%）恩格尔系数(Engels Coefficient)：指食品支出总额占个人消费支出总额的比重。恩格尔系数达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。西安市城镇居民家庭恩格尔系数消费结构转向发展型、享受型182.需方市场消费结构西安市城镇居民恩格尔系数近年维持在32.需方市场购房需求调查购房意愿一年以内3%1-3年6%3-5年14%没有计划77%有购房计划的受访者比例资料来源：西安市统计局2016年采用随机抽样访问的方式对西安市13个区县进行购房需求调查，访问对象为当地年龄在20岁以上的城乡常住居民，有效样本1005个，形成2016年西安居民购房需求调查报告。五年内计划购房的不到三成（23.4%），76.6%的被访者没有购房计划，一定程度上反映出当前西安房地产市场的观望气氛。农民工五年内有购房计划的占20.2%，总体看，农民工购房意愿低于其他市民群体，但受农民工购房落户政策刺激，进城务工人员短期内购房的积极性相对较高。一年以内4%1-3年5%3-5年11%没有计划80%农民工有购房计划的比例整体购房意愿不强，但进城务工人员短期购房积极性相对较高192.需方市场购房需求调查购房意愿资料来源：西安市统计局2.需方市场购房需求调查购房目的90-140平米68%90平米以下23%140平米以上9%购房面积高层37%小高层27%经济适用房27%别墅4%其他4%购房户型除了刚性需求和改善性需求外，居民的购房目的正在向多元化方向发展。受国家宏观调控政策影响，居民购房用于投资升值的意识正在减弱。从计划购房面积来看，选择90到140平米的最多，占67.7%。从购房类型看，选择高层的居多，占37.4%。刚需性住房和改善性住房仍是市场主导购房目的呈多元化趋势方便上班和上学想拥有一套住房改善居住条件婚房为家人购房方便照顾老人和家人解决户口投资升值外地迁入养老其他24.70%21.30%20.00%12.50%7.70%3.00%2.50%2.50%2.50%2.10%1.20%购房目的202.需方市场购房需求调查购房目的除了刚性需求和改善性需2.需方市场购房需求调查购房关注因素价格户型居住环境地理位置面积是否学区房楼层楼盘品牌配套设施其他62.60%54.50%50.20%46.80%34.90%30.60%19.00%18.20%15.80%1.30%购房考虑的主要因素随着生活水平的提高，除了价格和户型等“硬环境”外，居民对居住环境、地理位置等“软环境”的考虑越来越多，对“是否是学区房”的考虑也比较多。购房关注因素购房者在考虑购房区域时，选择城南的比例最高，为36.2%，选择城东和城北的比例分别为17.0%和16.6%。总体看，城南是西安市民首选的居住地。购房区域选择其他购房的两大主力军是2039岁的中青年和西安本地居民。计划购房者更倾向于购买“新房”和“现房”。按揭贷款是大多数购房者考虑选择的付款方式。价格户型环境城南城东城北212.需方市场购房需求调查购房关注因素随着生活水平的提高，3.小结住宅和商业用地供应量逐年减少；市场供需结构不平衡土地郊区板块楼盘升温；商品房库存降低，去化周期继续减少商品房总体消费水平高、购买力强；消费结构转向发展型、享受型消费购房意愿不强；刚需性和改善性住房是市场主流；城南房源最受欢迎购房意愿供方市场需方市场土地资源丰富，总体消费水平偏高，但房地产市场活力不足。223.小结住宅和商业用地供应量逐年减少；市场供需结构不平衡土地市场价格分析1.土地价格2.住宅价格3.商业价格4.写字楼价格5.酒店价格6.小结三23市场价格分析1.土地价格三231.土地价格2015年全年西安土地成交地面均价为2057元/，2016年全年西安土地成交地面均价为2244元/，同比上涨9.09%。123456789101112374427222802260033523025104919131954304718655422418213731401085137323093337272835611073247012222015-2016年土地成交地面均价2015年成交地面均价（元/）2016年成交地面均价（元/）241.土地价格2015年全年西安土地成交地面均价为2057元2.住宅价格全国价格排名深圳上海北京南京苏州杭州广州珠海温州东莞宁波天津合肥昆山台州大连郑州太原佛山济南南昌武汉海口青岛无锡南通南宁成都昆明常州05001000150020002500300035000100002000030000400005000060000成交面积（万平方米）,深圳,465成交面积（万平方米）,上海,1392成交面积（万平方米）,北京,1230成交面积（万平方米）,南京,1586成交面积（万平方米）,苏州,903成交面积（万平方米）,杭州,1867成交面积（万平方米）,广州,1601成交面积（万平方米）,珠海,596成交面积（万平方米）,温州,670成交面积（万平方米）,东莞,854成交面积（万平方米）,宁波,756成交面积（万平方米）,天津,2332成交面积（万平方米）,合肥,1036成交面积（万平方米）,昆山,615成交面积（万平方米）,台州,441成交面积（万平方米）,大连,676成交面积（万平方米）,郑州,1696成交面积（万平方米）,太原,1045成交面积（万平方米）,佛山,1979成交面积（万平方米）,济南,1548成交面积（万平方米）,南昌,689成交面积（万平方米）,武汉,2881成交面积（万平方米）,海口,452成交面积（万平方米）,青岛,2041成交面积（万平方米）,无锡,918成交面积（万平方米）,南通,421成交面积（万平方米）,南宁,1023成交面积（万平方米）,成都,2909成交面积（万平方米）,昆明,775成交面积（万平方米）,常州,64653774382833341230城市2016新建住宅均价及成交面积成交面积（万平方米）均价（元/平方米）西安市以7131元/m2的均价位列2016全国各城市住宅价格排名第34位，2016住宅成交面积为1528万m2。西安市房价在全国范围处于中游水平。252.住宅价格全国价格排名西安市以7131元/m2的均价位列2.住宅价格中西部主要城市价格对比郑州太原武汉成都西安兰州重庆0500100015002000250030003500020004000600080001000012000成交面积（万平方米）,郑州,1696成交面积（万平方米）,太原,1045成交面积（万平方米）,武汉,2881成交面积（万平方米）,成都,2909成交面积（万平方米）,西安,1528成交面积（万平方米）,兰州,426成交面积（万平方米）,重庆,2152101301002294307983713171206994中西部主要城市2016新建住宅均价及成交面积成交面积（万平方米）均价（元/平方米）郑州太原武汉成都西安兰州重庆75%87%34%20%10%19%22%9%3%7%12%0%9%6%中西部主要城市2016均价及成交面积同比增幅成交面积同比增幅均价同比增幅u2016年西安市新建住宅成交均价为7131元/m2u2016年西安市新建住宅成交面积为1528万m2u2016年西安市新建住宅成交均价同比增幅为0%u2016年西安市新建住宅成交面积同比增幅为10%西安市房价和成交量在中西部城市中属于中下游水平，且增长缓慢262.住宅价格中西部主要城市价格对比2016年西安市新建住宅成2.住宅价格2011年2012年2013年2014年2015年2016年050010001500200002000400060008000销售面积（万平米）,2011年,922销售面积（万平米）,2012年,1000销售面积（万平米）,2013年,1232销售面积（万平米）,2014年,1316销售面积（万平米）,2015年,1548销售面积（万平米）,2016年,1891658868066893658867897061销售面积（万平米）销售均价（元/）2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.120501001502002500100020003000400050006000700080009000销售面积（万平米）,2016.1,132销售面积（万平米）,2016.2,62销售面积（万平米）,2016.3,139销售面积（万平米）,2016.4,190销售面积（万平米）,2016.5,174销售面积（万平米）,2016.6,166销售面积（万平米）,2016.7,139销售面积（万平米）,2016.8,124销售面积（万平米）,2016.9,161销售面积（万平米）,2016.1,224销售面积（万平米）,2016.11,206销售面积（万平米）,2016.12,176670564006724 6764680371896927 694870927332 73787781销售面积（万平米）销售均价（元/）西安市住宅售价2011-2016西安市住宅成交量增长，价格稳定。2016年西安市新建商品住宅成交均价约7061元/m2，同比上涨4%。近六年住宅成交情况从2016年全年西安市商品房成交趋势来看，价格方面没有太大波动，12月价格达全年高峰。第四季度量价齐高。2016年住宅成交情况272.住宅价格西安市住宅售价2011-2016西安市住宅成交量2.住宅价格区域住宅价格西安3月新房均价7935元/m，环比上月增长5.36%。城内房价最高，为12000元/m；其次是曲江，为10298元/m；泾渭的房价最低，为3687元/m。城东城南城西城北城内高新曲江长安浐灞经济开发区泾渭西咸新区西安周边7347884167417377120008263102986506656569773687707344712017年3月西安各区域住宅均价（元/）282.住宅价格区域住宅价格西安3月新房均价7935元/m，2.住宅价格东二环韩森寨胡家庙建工路矿山路兴庆公园咸宁路辛家庙7203554879446848102008216551779832017年3月城东各地段均价（元/m）城东城东居住功能和教育资源比较完善，区域内以中等品质的大规模中低密度大盘为主。城东总体房价略低于西安均价。矿山路地段房价最高，韩森寨和咸宁路房价最低。292.住宅价格城东城东居住功能和教育资源比较完善，区域内以中2.住宅价格城南城南板块一直是西安房产市场的热点区域。便利的交通和齐全的周边配套等因素都使得城南房价远高于西安均价。边家村地段房价最高，南二环附近房价最低。边家村电子城电视塔明德门南二环南门文艺路小寨1067476967891734068319884930097242017年3月城南各地段均价（元/m）302.住宅价格城南城南板块一直是西安房产市场的热点区域。便2.住宅价格城西城西土地储备充足，因此也吸引了不少品牌开发商入驻。城西板块在西安楼市中一直属于非热点板块，城西房价显著低于西安均价。玉祥门地段房价最高，昆明路附近房价最低。大兴新区 丰庆路汉城路昆明路三桥土门西门玉祥门枣园路6844696866005050586670767536850072362017年3月城西各地段均价（元/m）312.住宅价格城西城西土地储备充足，因此也吸引了不少品牌开发2.住宅价格城北在市政府北迁、北客站建成通车、大明宫国家遗址公园开园、地铁二号线顺利通车等诸多利好因素的带动下，城北板块近年来开始快速发展，但基础设施不够完善。城北房价与西安市均价基本一致。大明宫地段房价最高，未央大学城附近房价最低。北二环百花村北郊市政府草滩大明宫港务区火车北站龙首村未央大学城朱宏路自强西路其他8348793677035379895370874961858946806343700052002017年3月城北各地段均价（元/m）322.住宅价格城北在市政府北迁、北客站建成通车、大明宫国家遗2.住宅价格城内西安城内是交通最便利、发展最完善、设施配套最成熟的板块。但城内偏重发展商业和文化旅游产业，且土地和楼盘供应量极少，价格位居西安之首，因此该区域住宅市场并不活跃。城内房价远远高于西安市均价。位置端履门东大街火车站莲湖路其他均价（元/m）120007600暂无暂无暂无332.住宅价格城内西安城内是交通最便利、发展最完善、设施配套2.住宅价格高新高新区是西安白领阶层的聚集地，交通便利，配套设施完善，发展空间巨大，高新一小、高新一中等优质教育资源丰富。因此该区域房价一直居高不下，购房者关注度非常高。现阶段新建住宅多集中在锦业路、大寨路、西沣路、西部大道附近。唐延路地段房价最高，太白南路附近房价最低。大寨路高新路锦业路科技路太白南路唐延路鱼化寨831690287918890271221095676622017年3月高新各地段均价（元/m）342.住宅价格高新高新区是西安白领阶层的聚集地，交通便利，配2.住宅价格曲江曲江一期房地产开发的高端住宅项目使得该区域人口增加，生活配套改善，房地产不断增值，房价首屈一指，曲江已经成为追求高品质生活置业者的目标。如今曲江一期已经饱和，曲江二期应运而生。虽然曲江二期生活配套设施目前相对比较匮乏，但不可否认发展潜力巨大。2017年3月曲江新房均价为10298元/m2。曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，区域面积51.5平方公里。352.住宅价格曲江曲江一期房地产开发的高端住宅项目使得该区域2.住宅价格长安长安区由于大量高校的聚集而成为西安人居环境最好的区域之一，区域内的人文环境和教育资源使其成为西安房地产市场的热点区域。此外，长安区紧邻高新二次创业园区、曲江新区、航天新城，西部大道直接将以上各区域相连，地铁二号线也为区域内市民出行提供了便利，区位优势和交通优势显著。大学城郭杜航天基地秦岭韦曲樱花广场其他74665700650638005958622050332017年3月长安各地段均价（元/m）362.住宅价格长安长安区由于大量高校的聚集而成为西安人居环境2.住宅价格浐灞浐灞板块最大的优势无疑是良好的生态环境，同时该区域内的配套设置也在不断完善。丰富的教育资源、奥特莱斯的建设及西安地铁三号线的通车运营也带动了区域升值，吸引了众多品牌开发商纷纷入驻，房地产市场发展迅猛，商品房和土地成交量逐年攀升，成为西安市房地产市场热点区域之一。灞河浐河纺织城港务区世园会唐都医院6254700255027547745241002017年3月浐灞各地段均价（元/m）372.住宅价格浐灞浐灞板块最大的优势无疑是良好的生态环境，同2.住宅价格经开位于城北的经济技术开发区是西安市新的城市经济与行政中心，是在高新区之外的另一集中就业区域。该区域高端住宅、高层住宅、小型公寓、商务写字楼较为集中。近年来，随着大明宫万达广场、熙地港、未央印象城、盛龙广场等商业综合体项目的运营，该区域商业氛围也日益浓厚，房价与西安均价一致。位置常青二路文景路沿线行政中心均价（元/m）661875486742382.住宅价格经开位于城北的经济技术开发区是西安市新的城市经2.住宅价格西咸西咸新区成为国家级新区后其国际化大都市的发展速度可见一斑。区域价值不断提升，越来越多的品牌开发商拿地盖房，带动了西咸新区房地产市场的发展，使得区域内商业配套日渐成熟，也带来了一部分名校教育资源，地铁一号线也让区域交通更加便捷。自贸区落地陕西后，西咸新区发展将更上一层楼。沣东新城沣西新城泾河新城空港新城秦汉新城707344757000615076002017年3月西咸新区各地段均价（元/m）392.住宅价格西咸西咸新区成为国家级新区后其国际化大都市的发2.住宅价格泾渭泾渭新区位于渭河以北，西咸北环线以南，规划总面积305平方公里，全部为咸阳用地。户县临潼蓝田咸阳杨凌阎良周至4300511648004165356047005500西安周边各地段均价（元/m）周边泾渭区3月新房均价3687元/m，远低于西安市均价。402.住宅价格泾渭泾渭新区位于渭河以北，西咸北环线以南，规划2.住宅价格二手住宅价格2016年，全国十五个副省级城市二手住宅销售价格累计同比14升1降，西安是唯一下降的城市。西安市一年内二手住宅平均价格为6437元/m。西安市一年内二手住宅价格总体呈先降后增趋势，2016年底涨幅最高，2017年涨幅趋于平缓。2016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.122017.12017.22017.3610062006300640065006600670000.0050.010.0150.020.0250.03-0.005-0.01-0.015-0.02650464486361631562866308638163586514655765746639涨幅,2016.5,-0.008610086涨幅,2016.6,-0.013492556涨幅,2016.7,-0.007231567涨幅,2016.8,-0.004592241涨幅,2016.9,0.003499841涨幅,2016.1,0.011572606涨幅,2016.11,-0.003604451涨幅,2016.12,0.024536018涨幅,2017.1,0.006601167涨幅,2017.2,0.002592649涨幅,2017.3,0.009887435西安市二手住宅均价及涨幅均价涨幅412.住宅价格二手住宅价格2016年，全国十五个副省级城市二3.商业价格商业售价2011年到2015年西安市商业物业成交量和价格较为平稳。2016年西安市新建商业用房累计成交均价为21884元/m，同比上涨2.59%。近五年商业成交情况从2016年全年西安市商业物业成交趋势来看，3月份创下了年度价格最高记录，10月成交价格最低。其余月份价格没有太大波动。2016年商业成交情况2011年2012年2013年2014年2015年0204060801001201401600200040006000800010000120001400016000销售面积（万平米）,2011年,87销售面积（万平米）,2012年,106销售面积（万平米）,2013年,134销售面积（万平米）,2014年,92销售面积（万平米）,2015年,1011390614736131771472114121销售面积（万平米）销售均价（元/）2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.120510152025303505000100001500020000250003000035000销售面积（万平米）,2016.1,8.02销售面积（万平米）,2016.2,3.14销售面积（万平米）,2016.3,8.9销售面积（万平米）,2016.4,28.58销售面积（万平米）,2016.5,6.22销售面积（万平米）,2016.6,5.74销售面积（万平米）,2016.7,10.26销售面积（万平米）,2016.8,7.02销售面积（万平米）,2016.9,5.21销售面积（万平米）,2016.1,10.8销售面积（万平米）,2016.11,5.54销售面积（万平米）,2016.12,9.97186652052732952220491943520537221282034121482167342111823902销售面积（万平米）销售均价（元/）423.商业价格商业售价2011年到2015年西安市商业物业成交3.商业价格租金指数2016上半年西安市优质购物中心首层平均日租金为15.4元/，同比上升3.78%。核心区域的日租金达30.1元/，同比上涨7.3%。非核心区域日租金10.8元/，同比上涨2.2%。核心区域空置率下降0.1个百分点，至1.0%。非核心区域空置率上升3.6%个百分点，至8.0%。2016年上半年西安市优质购物中心租金指数与空置率433.商业价格租金指数2016上半年西安市优质购物中心首层平3.商业价格租金分析商场名称商场名称面积（万）面积（万）业态定位业态定位租金价格租金价格（元（元/天天/平方米）平方米）开元商城10.3百货扣点15%-28%民生百货5百货扣点15%-28%民生国际购物中心4.9购物中心扣点15%-28%万达广场（民乐园店）11综合体/世纪金花5.7百货扣点15%-28%商场名称商场名称面积（万）面积（万）业态定位业态定位租金价格租金价格（元（元/月月/平方米）平方米）军人服务社1.94购物中心扣点15%-28%百盛1.5百货扣点15%-30%凯德广场3.24购物中心扣点15%-28%赛格20综合体扣点15%-28%，租金350金莎6.0百货扣点10%-28%，租金160钟楼商圈：西安市最大、最具影响力、历史最悠久的商圈。作为西安市最重要和最繁华的商圈，钟楼拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场、各种品牌专卖店和连锁店数量众多。钟楼商圈小寨商圈：文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。地理位置独特的小寨商圈人流量极大，涵盖了低中高所有档次的商业商圈，业态以零售小市场（潮流服饰及小商品）为主。小寨商圈443.商业价格租金分析商场名称面积（万）业态定位租金价格开元2011年2012年2013年2014年2015年2016年020406080100120140020004000600080001000012000销售面积（万平米）,2011年,62销售面积（万平米）,2012年,64销售面积（万平米）,2013年,86销售面积（万平米）,2014年,99销售面积（万平米）,2015年,84销售面积（万平米）,2016年,121.39430855985549107947510907销售面积（万平米）销售均价（元/）4.写字楼价格写字楼售价从2016年全年西安市办公楼成交趋势来看，1月量价齐高，2月量价全年最低。其余月份成交量和价格没有太大波动。2016年写字楼成交情况2011到2016年西安办公楼成交量和价格较为平稳。新建办公楼累计成交均价为10907元/，同比上升15%。近六年写字楼成交情况2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.12051015202502000400060008000100001200014000销售面积（万平米）,2016.1,18销售面积（万平米）,2016.2,3销售面积（万平米）,2016.3,5销售面积（万平米）,2016.4,7销售面积（万平米）,2016.5,11销售面积（万平米）,2016.6,10销售面积（万平米）,2016.7,10销售面积（万平米）,2016.8,6销售面积（万平米）,2016.9,9销售面积（万平米）,2016.1,9销售面积（万平米）,2016.11,13销售面积（万平米）,2016.12,21125528133104729769109871022896701140811077102001088211373销售面积（万平米）销售均价（元/）454.写字楼价格写字楼售价从2016年全年西安市办公楼成交趋势4.写字楼价格租金水平2016上半年全市写字楼月租金继续下滑，降至108.25元/，同比下降3%。高新区写字楼平均月租金下降幅度最大，同比下降5.4%。受经济形势下滑以及企业购买自用写字楼影响，全市优质写字楼净吸纳量下滑，为负2万平方米，全市空置率上升至27.1%，同比增长18.6个百分点。2016年上半年西安市优质写字楼租金与空置率2015年上半年2016年上半年1061071081091101111120.20.210.220.230.240.250.260.270.28111.6108.2522.77%27.10%月租金（元/）空置率464.写字楼价格租金水平2016上半年全市写字楼月租金继续下5.酒店价格五星级酒店2010到2015年五星级酒店平均房价621元，总体呈先增后降趋势，房价最高为2011年的720元，最低为2015年的551元。近五年酒店平均房价2010到2015年西安市五星级酒店平均出租率59.83%，其中最高为2010年的69.45%，最低为2013年的53.98%。从增长率变动分析来看，2010到2011年呈下降趋势，2012到2013年受国家政策影响，增长率大幅度下降，2014年止跌上升，2015年上升趋势放缓。近五年酒店平均出租率475.酒店价格五星级酒店2010到2015年五星级酒店平均房价5.酒店价格四星级酒店四星级酒店2010年到2015年平均房价334元，总体也呈先增后降趋势，房价最高为2013年的347元，最低为2010年的310元。近五年酒店平均房价2010到2015年平均出租率59.93%，其中最高为2010年的64.53%，最低为2013年的55.61%。从增长率变动分析来看，2010到2012年下降趋势,2013年下降趋势放缓，2014年止跌上升。2015年继续下降，平均出租率处于负增长状态。近五年酒店平均出租率485.酒店价格四星级酒店四星级酒店2010年到2015年平均房5.酒店价格三星级酒店2010到2015年平均出租率57.76%，其中最高为2011年的64.82%，最低为2015年的52.38%。2010到2011年上升，2012年增长率大幅下降，2013年下降幅度减弱，2014年止跌上升，2015年大幅下降且平均出租率处于负增长状态。近五年酒店平均出租率三星级酒店2010到2015年平均房价197元，其中最高为2014年的205元，最低为2010年的185元。2010到2011年上升幅度较大，2012年下降，2013年止跌上升，2014年上升趋势放缓，2015年呈下降状态，增长率下降幅度较大，且平均房价处于负增长状态。近五年酒店平均房价495.酒店价格三星级酒店2010到2015年平均出租率57.76.小结住宅价格继续保持平稳态势，在政策影响下价格上升幅度有限。得益于大部分优质商业的良好市场表现，西安市商业租售价整体呈现上升趋势。“大西安”格局下原版图内的热点区域地价将稳步上调。土地写字楼：近年来西安市写字楼售价小幅度上涨，但租金下跌，写字楼空置率较高。近年来西安市酒店入住率和房价总体处于负增长状态，酒店产业结构需调整。住宅商业写字楼酒店506.小结住宅价格继续保持平稳态势，在政策影响下价格上升幅度有市场交易情况1.土地交易情况2.商品房交易情况3.小结四51市场交易情况1.土地交易情况四511.土地交易情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年成交宗数,1月,382015年成交宗数,2月,252015年成交宗数,3月,92015年成交宗数,4月,202015年成交宗数,5月,332015年成交宗数,6月,102015年成交宗数,7月,142015年成交宗数,8月,42015年成交宗数,9月,322015年成交宗数,10月,102015年成交宗数,11月,262015年成交宗数,12月,5738101613193191119818372015年成交宗数2016年成交宗数2015年西安土地成交宗数共为278宗。2016年西安土地成交宗数共为229宗，同比下降17.63%。成交宗数1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年未成交宗数,1月,02015年未成交宗数,2月,92015年未成交宗数,3月,22015年未成交宗数,4月,62015年未成交宗数,5月,62015年未成交宗数,6月,02015年未成交宗数,7月,12015年未成交宗数,8月,52015年未成交宗数,9月,82015年未成交宗数,10月,72015年未成交宗数,11月,72015年未成交宗数,12月,220581212265203484182015年未成交宗数2016年未成交宗数2015年西安土地未成交宗数共为73宗。2016年西安土地成交宗数共为170宗，同比增长133%。521.土地交易情况2015年西安土地成交宗数共为278宗。成1.土地交易情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年成交面积（万）,1月,189.72015年成交面积（万）,2月,106.242015年成交面积（万）,3月,31.032015年成交面积（万）,4月,68.692015年成交面积（万）,5月,116.982015年成交面积（万）,6月,28.082015年成交面积（万）,7月,72.552015年成交面积（万）,8月,1.982015年成交面积（万）,9月,93.992015年成交面积（万）,10月,32.832015年成交面积（万）,11月,107.252015年成交面积（万）,12月,234.75150.3436.1552.7126.1261.63102.9829.8429.8554.8247.2650.49224.362015年成交面积（万）2016年成交面积（万）2015年西安土地未成交面积共为348.23万。2016年西安土地未成交面积共为402.85万，同比增长15.69%。2015年西安土地成交面积共为1084.07万。2016年西安土地成交面积共为866.55万，同比下降20.07%。成交面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年未成交面积（万）,1月,02015年未成交面积（万）,2月,43.572015年未成交面积（万）,3月,32.152015年未成交面积（万）,4月,13.482015年未成交面积（万）,5月,41.612015年未成交面积（万）,6月,02015年未成交面积（万）,7月,4.722015年未成交面积（万）,8月,9.272015年未成交面积（万）,9月,27.812015年未成交面积（万）,10月,40.272015年未成交面积（万）,11月,41.442015年未成交面积（万）,12月,93.91022.4850.6133.1257.9247.4554.817.3518.0350.2412.0548.792015年未成交面积（万）2016年未成交面积（万）531.土地交易情况2015年西安土地未成交面积共为348.21.土地交易情况2016年西安土地成交更倾向于新区。长安区成交量最高，为59.97万，其次是沣东新城的52.65万。长安、沣东等城市近郊区域将会是后期成交热点区域。预计未来这些城市快速发展区和新兴开发区域土地供应仍会持续增加。2015年西安土地成交价款共为243.29亿元。2016年西安土地成交价款共为178.29亿元，同比下降26.72%。成交价款和区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年成交价款（亿元）,1月,71.032015年成交价款（亿元）,2月,28.912015年成交价款（亿元）,3月,8.72015年成交价款（亿元）,4月,17.862015年成交价款（亿元）,5月,39.212015年成交价款（亿元）,6月,8.492015年成交价款（亿元）,7月,7.612015年成交价款（亿元）,8月,0.382015年成交价款（亿元）,9月,18.372015年成交价款（亿元）,10月,102015年成交价款（亿元）,11月,202015年成交价款（亿元）,12月,12.7336.357.7316.552.848.4623.789.968.1419.525.0712.4727.422015年成交价款（亿元）2016年成交价款（亿元）高陵区航天基地未央区浐灞生态区经开区高新区曲江新区户县临潼区大兴新区雁塔区灞河新区阎良区长安区碑林区周至沣东新城莲湖区灞桥区36.3844.3844.5739.3441.3637.6325.3125.6124.8137.7443.5915.851.2359.972.163.7552.655.2311.012016年土地成交区域分析（万）541.土地交易情况2016年西安土地成交更倾向于新区。20西咸新区,4317,3%城西区,17667,13%城北区,27017,19%城东区,38628,27%高新区,13287,9%城南区,39635,28%2.商品房交易情况u2016年新建商品房累计成交面积和套数分别为2176.96万平方米和206607套，同比分别上涨31.32%和上涨32.22%。各区域成交套数和占比浐灞板块以商品房成交21642套位列版块第一。曲江二期板块和高新新区板块分列二三位。从物业类型来看，住宅成交仍占主导地位，而高新商业成交表现也很抢眼，成为该带动板块成交的主力。552.商品房交易情况2016年新建商品房累计成交面积和套数分别2.商品房交易情况住宅2011年2012年2013年2014年2015年2016年92210001232131615481891销售面积（万平米）2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.12016.112016.1213262139190174166139124161224206176销售面积（万平米）2011-2016西安市住宅成交量增长，价格稳定。2016年西安市新建商品住宅累计成交面积1891万m2，175124套，同比分别上涨22%和32%。近六年住宅成交量从2016年全年西安市商品房成交趋势来看，第四季度量价齐高。一季度西安市住宅成交量最低，10月份成交量达全年高峰。2016年住宅成交量新建商品住宅562.商品房交易情况住宅2011-2016西安市住宅成交量2.商品房交易情况住宅u榜单累计成交175.4亿元，入榜门槛14.4亿元。月度常胜冠军项目金地西沣公元以22.9亿元摘得年度冠军，金辉世界城、中海城依次位列榜单第二、第三名。榜单累计成交438.8亿元，市场占有率24.7%。上榜房企八成为品牌外埠企业。万科地产为全市销售金额唯一过百亿的企业，金地集团、中海地产依次紧跟其后，分别摘得冠、亚、季军之位。住宅销售排行序号序号 企业名称企业名称销售面积销售面积（万平）（万平）销售金额销售金额（亿元）（亿元）市场份额市场份额1万科地产127.6111.26.3%2金地集团62.555.03.1%3中海地产51.549.72.8%4中国恒大51.539.42.2%5龙湖地产45.938.42.2%6海荣集团41.132.61.8%7金辉集团37.330.51.7%8天朗控股34.627.51.5%9华远地产33.427.41.5%10绿地控股31.626.91.5%序号序号项目名称项目名称销售套数销售套数销售面积销售面积（万平）（万平）销售金额销售金额（亿元）（亿元）1金地西沣公元313830.522.92金辉世界城218625.521.13中海城210222.820.84龙湖香醍国际203321.917.85金地湖城大境54412.516.06万科金域东郡169417.815.97万达西安One130112.915.88华远海蓝城211619.515.79中国铁建万科翡翠国际127817.115.010逸翠园61614.414.42016年西安房地产企业销售金额排行榜TOP102016年西安房地产项目销售金额排行榜TOP10备注：数据统计范围覆盖西安城六区，未包含长安区（含曲江、高新、经开、浐灞、航天城、国际港务区）；企业排行榜以商品房（含住宅、商办及其他）销售量为依据；项目排行榜以商品住宅销售量为依据。572.商品房交易情况住宅榜单累计成交175.4亿元，入榜门2.商品房交易情况住宅二手住宅二手住宅销售价格全年累计同比下降3.1%，降幅比上半年收窄0.7个百分点，比上年同期收窄3.6个百分点。6月份价格止跌回升，下半年以调整为主，回升缓慢。二手住宅成交量二手住宅成交量二手住宅成交面积二手住宅成交面积2016年西安二手住宅网签成交面积291.6万m2，同比增长52%。分月看，4月和12月单月成交面积突破40万m2。二手住宅成交价格二手住宅成交价格2016年西安二手住宅总成交量35580套，是2015年的1.5倍。2016年月均成交量2494套，创近三年新高。2016年，在双税金减免的利好政策影响下，西安二手住宅交易市场交易活跃，成交量屡创新高，成交价格低位运行，下半年调整中微升。582.商品房交易情况住宅二手住宅二手住宅销售价格全年累计2.商品房交易情况商业2011年到2015年西安市商业物业成交量和价格较为平稳。2016年西安市新建商业用房累计成交面积和套数分别为109.40万和5130套，同比分别上涨14.47%和9.48%。近五年商业成交量从2016年全年西安市商业物业成交趋势来看，4月创下了年度交易量的最高记录，2月交易量最低。其余月份成交量没有太大波