香港商业综合体考察报告课件

购购物中心物中心项项目考察目考察报报告告杭州杭州银银泰泰购购物中心有限公司招商部物中心有限公司招商部2012.02.25购物中心项目考察报告杭州银泰购物中心有限公司招商部2012.1目目录录u考察考察说说明明u考察考察项项目分析目分析u考察考察总结总结目录u考察说明u考察项目分析u考察总结2考察考察说说明明此次赴香港、广州、深圳共考察10余个项目，下面将重点选择10个项目作为此次考察的标杆调研项目，对考察项目的基本信息、业态组合、内装设计、服务细节进行分析，作为城西项目的参考和借鉴。考察说明此次赴香港、广州、深圳共考察10余个项目，下面将重3香港篇香港篇考察考察项项目分析之目分析之香港篇考察项目分析之4尖沙咀尖沙咀中中环环区区铜锣铜锣湾湾香港的商业项目主要集中在这三个区域：中环、铜锣湾、尖沙咀，下面将从这三个区域选择标杆项目进行分析。尖沙咀中环区铜锣湾香港的商业项目5项项目名称目名称香港香港IFC开开发发商商新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及中银香港下属新中地产项项目描述目描述有两幢写字楼、四季酒店、IFC购物中心组成，其中二期写字楼为香港第一高楼。开开业时间业时间2005年建筑面建筑面积积总面积达43万6千平方米,分两期：国际金融中心一期：7.28万平方米；国际金融中心二期：88层，18.58万平方米商商业业面面积积8万方，商业比例为18%功能功能组组合合银行、百货公司、书籍工艺品、戏院、时尚服装、健身、珠宝、餐饮等一、香港国一、香港国际际金融中心（金融中心（IFC)项目名称香港IFC开发商新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及6外部交通外部交通外部交通7内部商内部商业连业连接接国金二期国金二期连连廊廊国金一期入口国金一期入口四季酒店入口四季酒店入口内部商业连接国金二期连廊国金一期入口四季酒店入口8业态业态布局布局1F主力店City Super苹苹果果店店一一带带二二业态布局1F 主力店苹92F2F103F&4F3F&4F11品牌品牌组组合合1F品牌组合1F122F礼日本料理翡翠拉面小笼包2F礼日本料理翡翠拉面小笼包13龙景轩香港唯一一家米其林三星级中餐厅利苑3F龙景轩利苑3F144F 户外观景台4F 户外观景台15顶部蜂窝状设计很特别宽阔的公共区，机场快线的上下客点穹顶设计室内室内设计设计顶部蜂窝状设计很特别宽阔的公共区，机场快线的上下客点穹顶设计16商商场细节场细节IFC的导示系统很完善，每个楼层均设置了精美的导示系统,并在每个系统旁安置了一名固定的商场导示客服人员。风口细节处理自然流畅电梯等死角铺位也可作为多种经营点位某品牌的橱窗陈列商场细节IFC的导示系统很完善，每个楼层均设置了精电梯等17二、香港置地广二、香港置地广场场置地广场现址由多幢建筑物拆卸合并而成，原址包括告罗士打行，曾设有一家高级酒楼告罗士打酒楼，而告罗士打行的前身则是1867年兴建的香港大酒店。置地广场共设有两座办公室大厦、商场、及一家酒店。建筑物于1980年代落成,由在中环拥有多项物业的置地公司兴建。置地广场底层商场共有5层，是香港著名的名牌集中地，著名品牌专门店包括路易威登、Dior、Gucci等。商场大堂可举行各项如时装表演等宣传活动，商场设有行人天桥连接历山大厦及皇后大道中9号，亦设有地下通道连接中建大厦与地下铁路中环站。置地广场在2003年开始进行大型翻新工程，包括把商场重新装修，及增设一家超豪华五星级酒店-置地文华东方酒店。酒店于2005年9月正式开业。2005年12月8日，时装品牌路易威登在置地广场的香港旗舰店重新开幕,外观采用半透明设计，店铺由原本两层变成三层，面向毕打街，是全球四大路易威登店之一。二、香港置地广场置地广场现址由多幢建筑物拆卸合并而成，原址18均有天桥相连均有天桥相连19亮点亮点全球四大LV旗舰店之一亮点全球四大LV旗舰店之一20中庭的广阔空间，奢侈品1带2布置，室内外立面震撼。做为此次香港出差目标考察品牌Fogal在置地广场的店铺形象及LED广告位中庭的广阔空间，21中庭喷泉中庭开放式咖啡厅立面很显眼镂空艺术橱窗中庭喷泉中庭开放式咖啡立面很显眼镂空艺术橱窗22项项目名称目名称铜锣铜锣湾湾时时代广代广场场开开发发商商九龙仓集团项项目描述目描述铜锣湾的地标性建筑物，拥有香港唯一的四条螺旋型扶手电梯，其上盖为蚬壳大厦及苏格兰皇家银行大厦。开开业时间业时间1994年建筑面建筑面积积共21万方商商业业面面积积10万方停停车车位位700个日流量日流量约15万人次三、三、铜锣铜锣湾湾时时代广代广场场项目名称铜锣湾时代广场开发商九龙仓集团项目描述铜锣湾的地标性23交通状况交通状况邻近香港铜锣湾地铁，与地铁相连；多路巴士直达；交通状况邻近香港铜锣湾地铁，与地铁相连；24人流人流动线动线分析分析以中庭为中心，向两边辐射；人流动线分析以中庭为中心，向两边辐射；25商商业业态业业态分析分析业态分布总体特点：采用开放式购物廊设计，所有消费及娱乐设施均划分为不同的区域，将同类形的商户集中在同一层内，使顾客在消费娱乐时倍感方便。业态分布概况如下：B2层层：以个人护理为主，配以皮革、钟表、服装、速便餐饮；B1层层：大型生活专门店，主力店：CITYsuper；G层层-1F：高端百货，主力店：连卡佛百货；2层层-3层层：国际一、二线女装服饰为主，如：GUCCI、BURBERRY等；4层层-6层层：国际知名休闲、运动服饰品牌+化妆品综合店，主力店：玛莎百货、Marathon Sports等；7层层-9层层：时尚数码、电讯、影音+书店+音乐，主力店：国美电器、丰泽电器等；10层层-13层层：国际餐饮汇集，主力店：阿里朗韩国餐厅、Bistro Delifrance、宝光素食、California Pizza Kitchen等；商业业态分析业态分布总体特点：采用开放式购物廊设计，所有消费26主力店形象主力店形象27山葵山葵金金满满庭庭PAGEONE玉桃苑玉桃苑主力品牌形象山葵金满庭PAGEONE玉桃苑主力品牌形象28设计设计亮点亮点u扶梯设计是一大亮点，有弧线型，有直线型，电梯装饰等，根据不同的区域内装风格搭配不同种风格。设计亮点u扶梯设计是一大亮点，有弧线型，有直线型，电梯装饰等29商商场细节场细节中庭海报中庭天顶商场导示商演活动LED屏商场细节中庭天顶商场导示商演活动LED屏30项项目名称目名称海港城海港城开开发发商商九龙仓集团项项目描述目描述位于香港九龙尖沙咀，是香港最大面积的购物中心，也是西九龙区最大商场之一。开开业时间业时间早的部分海运大厦于1966年落成，附设邮轮码头。整个建筑群则于1980年代成形。建筑面建筑面积积共120万方商商业业面面积积19万方停停车车位位2000个日流量日流量约15万人次四、海港城四、海港城项目名称海港城开发商九龙仓集团项目描述位于香港九龙尖沙咀，是31区位交通区位交通海港城周边有：4个地铁站；两个码头，方便游客乘小轮到达；4条机场快速,一个巴士总站，有25条巴士线经过。区位交通海港城周边有：32购物区OT海港城海运大厦海港城海运大厦包括各国名牌时装，有Hysteric Glamour、TedBaker、Vivienne Westwood、Y-3等等。购物区HH海港城马哥孛罗香港酒店商场占地6万5千平方呎，位于广东道的最新连卡佛旗舰店 (Lane Crawford)已于2003年5月开业。店内荟集了各地潮流男女装品牌、家居时尚部。购物区OC海港城海洋中心此区集合新潮及时尚服饰如巴宝莉 (Burberry Boutique)及路易威登旗舰店 (Louis Vuitton)、影音器材Nakamichi 及奥林巴斯(Olympus)和珠宝手饰如三宝钟表珠宝(Elegant Watch&Jewellery)等。购物区GW海港城港威商场汇聚最受欢迎的名牌时装店如杜嘉班纳(D&G)及普拉达(Prada)、设有四间迷你戏院的嘉禾港威电影城，以及多间著名食府麻布茶房、COVA Caff、Miso、rice paper French Vietnamese cuisine 及 UCC CofffeeShop等提供各国佳肴美食。区区块块划分划分购物区OT海港城海运大厦海港城海运大厦包括各国名牌时装，33楼楼层层海运大厦海运大厦马马哥孛哥孛罗罗酒店商酒店商场场海洋中心海洋中心港威商港威商场场-1儿童游乐场，妇幼用品、儿童家具，家居饰品连卡佛旗舰店百货男女服饰，皮具，海景餐饮男女服饰、皮具、美容SPA，餐饮1国际一线男女服饰，无2运动及体育用品、化妆品、饰品、影音器材及家电，家居饰品男女服饰，皮鞋/手袋，美容护理，玛莎百货，多元主题海景美术馆、,海景长廊、露天雅座男女服饰、饰品，皮具，美容，体育用品珠宝及名表，餐饮3综合业态，LCX百货，影音器材及家电，临海餐饮、定期主题创作展览海运戏院,影音器材及家电，餐饮皮鞋/手袋，美容护理，饰品，玛莎百货，珠宝，银行，电器数码产品，名表美容护理，饰品,珠宝及手表，家庭布置及饰品，嘉禾影院，银行，餐饮4餐饮餐饮美容SPA、餐饮、海景露台餐饮主力店玩具反斗城，BodyGlove，LCX百货连卡佛旗舰店，住好D，海运戏院BurberryBoutique，LouisVuitton美术馆无印良品D&G，Prada，嘉禾港威电影城项项目目业态组业态组合：合：购物（四个购物区）+娱乐（影院及游乐中心）+餐饮（夜上海，八月居）+酒店（马哥孛罗香港酒店）+休闲会所（美术馆，海景长廊）+会展商演+办公楼；商商业业态业业态分析分析楼层海运大厦马哥孛罗酒店商场海洋中心港威商场-1儿童游乐场，34FacesLcx连卡佛玛莎玩具反斗城玩具反斗城主力店品牌主力店品牌CitysuperFacesLcx连卡佛玛莎玩具反斗城主力店品牌35奢侈品奢侈品36星巴克、翡翠拉面小笼GODIVA巧克力AGATHAPAGEONEWATSONSJOYCE星巴克、翡翠拉面小笼GODIVA巧克力AGATHAPAGEO37亮点亮点中庭天顶图案主题活动布置独具匠心亮点中庭天顶图案主题活动布置独具匠心38亮点亮点扶梯背面灯箱多种经营点位为儿童区设立的休息区此外海港城还提供免费WIFI、行李寄存等服务亮点扶梯背面灯箱多种经营点位为儿童区设立的休息区39五、五、圆圆方方购购物中心物中心圆方购物中心位于香港西九龙柯士甸道西1号，九龙站上盖Union Square之内，是香港一座大型购物商场，于2007年10月1日正式对外开放。商场开幕典礼在2007年11月16日举行。商场楼高4层，面积达10万平方米，由香港铁路有限公司旗下的Premier Management Services管理。商场设有戏院，命名为The GrandCinema，提供12个影院1600座位的戏院，是本港最多院数的戏院，已于2007年10月中开始营业。发展商声称商场设有全香港最豪华的洗手间，10个洗手间共耗资1000万兴建。商场也设有真雪溜冰场，收费为每分钟$0.60-$1港元，以八达通收费。五、圆方购物中心圆方购物中心位于香港西九龙柯士甸道西1号，九40雅翔道雅翔道W酒店环贸中心天玺连连翔翔道道漾日居擎天半岛佐敦佐敦道道柯士甸道西柯士甸道西君临天下凯旋门圆圆方方交通区位交通区位雅翔道W酒店环贸中心天玺连漾日居擎天半岛道柯士甸道西君临天下41圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题，商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、美食及娱乐设施，还包括8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式美食商铺。此外平台则设有公园，公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时装、30%为餐饮、10%为娱乐、10%为其他零售商店。圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土42该区域内，设有商场内最大的中庭。中庭附近设有多部扶手电梯前往环球贸易广场。此外，该区域内包括5间1楼及2楼相通的复式零售店铺，每间店铺均有独立楼梯，店铺包括Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及Tiffany&Co.。天台的演艺广场也设有8间复式餐饮。区域内其他店铺包括HMV、Gucci、Cartier、BALS Tokyo家居店、Fendi等。环球贸易广场基座有店铺预留区，为商场第二期，合共10万平方米，共有20间商铺金区金区该区域内，设有商场内最大的中庭。中庭附近设有多部扶手电梯前43水区水区波纹水晕金属水柱、地板水晕花纹、连廊波纹是水区标志该区域内设有多间中高档的时装店及首饰店，包括A/XArmani Exchange、Anteprima、售卖牛仔裤的DIESEL、AGATHA首饰店及M.A.C.等。发展商更刻意将两大快速时装品牌(Zara及H&M)相邻而立在同一个主题区域。此外，商场一楼设有美食坊，进驻了数间中式及泰式食肆；二楼则开设占地1.3万方米的高级粤菜馆利苑酒家。水区波纹水晕金属水柱、地板水晕花纹、连廊波纹是水区标志44木区木区木区整体内装均以木质材料为主该区域内设有时装、美容、化妆品店等，包括占地3.3万平方米的ThreeSixty超级市场、The Body Shop、Anna Sui、万宁等店铺，该区域也设有绿化园地，主要为游乐设施。区域只有一条扶手电梯来往一楼及二楼。木区和土区一样，没有设立中庭，只有一条商场通道。商场的设计师也刻意将该区域的雕塑品及座椅用木来制造，该区域内的食肆也是用木作为主调。木区木区整体内装均以木质材料为主45火区火区火区标志为醒目的红色内装，经营业态多为青春运动系列。该区域内设有多间茶座及咖啡店，包括Starbucks咖啡店、Haagen Dazs雪糕店及caffe HABITU，部份茶座更可以欣赏商场内的溜冰场。该区域也有不少首度进驻香港的名店，包括Kura Chika、来自菲律宾的Metro Books大型书店及运动品牌FILA等。火区火区标志为醒目的红色内装，经营业态多为青春运动系46该区域是商场中最小的主题区域。设有一条男士街，包括首次进驻本港的Onitsuka Tiger 及 Lucky Band Jeans服装店。其他店铺包括dunhill、Cerruti 1881、LANCEL及Brooks Brothers。丰泽电器和百老汇的电器店也分布在该区域。土区建筑及区域品牌门头设计该区域是商场中最小的主题区域。设有一条男士街，包括首次进驻47圆圆方方购购物中心部分物中心部分业态业态ThreeSixty是是亚亚洲首家以有机食品洲首家以有机食品为为主主题题的超市的超市圆方购物中心部分业态ThreeSixty是亚洲首家以有机食品48=LOGO与酒店写字楼与酒店写字楼连连接接外立面外立面天棚天棚中庭中庭卫卫生生间间服服务务台台与地与地铁连铁连接接部分部分细节细节=LOGO与酒店写字楼连接外立面天棚中庭卫生间服务台与地铁连49其它亮点其它亮点别致的弧线型立面设计弧线型灯带百叶型门头设计帽子式花盆圆方是一个艺术气息浓厚的购物中心，每一个细节都独具匠心。首层与二层立面贯穿其它亮点别致的弧线型立面设计弧线型灯带百叶型门头设计帽子式花50科幻式风格电影院科幻式风格电影院51项项目名称目名称又一城又一城开开发发商商香港太古地产及中信泰富开发项项目描述目描述位于九龙的中心地带优质住宅区内，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物业。开开业时间业时间1998年商商业业面面积积七层商业9.25万方停停车车位位830个六、又一城六、又一城项目名称又一城开发商香港太古地产及中信泰富开发项目描述位于九52 周边情况：九龙塘区域为高端住宅区域，开发相对城市中心区域较晚；香港城市大学位于项目西南方，西北部与公园相连；（类似于上海的大宁）人流情况：项目的主要人流来自周边居住的家庭居民、城市大学的师生、2条地铁的人流等；又一城区位又一城区位周边情况：九龙塘区域为高端住宅区域，开发相对城市中心区域较53u 购购物功能物功能u 休休闲闲功能功能u 娱乐娱乐功能功能u 商商务务功能功能又一城商又一城商业业功能功能又一城又一城购购物中心功能物中心功能规规划划u 餐餐饮饮功能功能u 旅游功能旅游功能u 文化功能文化功能A、商场内有超过200间店铺包括百货、超市、精品店、书店、家居店等。B、39间中西食肄，从早上7：00开始营业，为商场带来强大消费人流。C、占据香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，带来旅游消费人群。u 购物功能又一城商业功能 u 餐饮功能54商商户组户组合：合：满满足一站式足一站式购购物、一站式生活物、一站式生活商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜冰场。其中：百百货货零售机构：零售机构：TASTE超市、马莎百货等时时尚服尚服饰饰品牌：品牌：agnes b、Bally、Tommy、Aquascutum、Alfred Dunhill、FURLA、CK、it 等JEWELLERY&WATCHES：万宝龙、周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、Madia、swatch等CHILDRENSFASHION&TOYS：鞋博士、玩具反斗城、KingKow等SPORTS WEAR&EQUIPMENT：阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等HOUSR%HOME/AUDIO VISUAL：Broadway Francfranc、琉璃工房、香港唱片、丰泽电器等个人个人护护理：理：万宁、屈臣氏、Biotherm christian Dior 等餐餐饮饮机构：机构：又一泰、亚洲美食荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦当劳、肯德基、大家乐等娱乐娱乐机构：机构：欢天雪地溜冰场、AMC电影院等业态组业态组合合品牌档次：中高档品牌档次：中高档,经营经营的商品以大众档次商品的商品以大众档次商品为为主，主要依靠地主，主要依靠地铁铁和九广和九广铁铁路及巴士站点路及巴士站点汇汇聚人流。聚人流。商户组合：满足一站式购物、一站式生活商场内有超过200间店铺55业态组业态组合与比例合与比例 业态：又一城网罗时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝。定位：周边主要人流为家庭居民、大学师生、地铁人流，所以又一城定位没有刻意去拔高，经营的商品以大众档次 商品为主，定位中档，偏向于年轻人和家庭居民的生活娱乐购物；业态组合与比例业态：又一城网罗时尚男女服装、流行便服、童装56楼楼层层主力品牌主力品牌MAJORSTORESL2SALONESPRITROYALSPORTINGHOUSE皇家运皇家运动专门动专门店店TOYS“R”US玩具反斗城玩具反斗城L1H&MUNIQLOHONGKONGRECORDS香港唱片香港唱片UGAMCGLACIER欢欢天雪地溜冰天雪地溜冰场场GFrancfrancLG1PAGEONE叶壹堂叶壹堂MARKS&SPENCER玛玛莎莎LG2BROADWAY 百老百老汇汇FORTRESS丰丰泽电泽电器器MTRLEVELTASTEWATSONS 屈臣士屈臣士楼层主力品牌MAJORSTORESL2SALONESPRIT57Taste超市冰场又一城部分又一城部分业态业态玛莎&丰泽万宝龙FURLAFRANCfrancPAGEONE书店IPRIVATEI美发I.TTaste超市冰场又一城部分业态万宝龙FURLAFRANCf58又一城又一城设计设计亮点亮点用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。层层退缩的中庭设计,让顾客的空间感受最佳化又一城设计亮点用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间层层退缩59交叉型扶梯；扶梯背面不锈钢镜面设计；流线型灯带；蓝色地砖神似一条蓝色河流交叉型扶梯；扶梯背面不锈钢镜面设计；蓝色地砖神似一条蓝色河流60其它其它细节细节扶梯背角的咖啡外摆餐饮围绕冰场周围厕所残疾人士通道商场导示其它细节扶梯背角的咖啡外摆餐饮围绕冰场周围厕所残疾人士通道商61七、朗豪坊七、朗豪坊项项目信息：目信息：投资商：香港鹰君集团总建筑面积：97665平方米,购物中心面积近29716平方米位置：新界旺角亚皆老街8号开业时间：2004年停车位：地面及两层地下停车场，共提供1356个车位设计 师：日藉设计师Brian Honda负责商业设计顾问:美国捷得建筑师事务所（The Jerde Partnership）项项目概述：目概述：朗豪坊坐落于已发展多年、人烟稠密的旺角区，朗豪坊计划发展前的旧区更是香港知名的红灯区，色情事业如夜总会、卡拉OK伴唱、按摩馆等林立。鹰君集团曾表示希望能够把该处由较平民化的娱乐购物区改变成高品味和潮流的新购物区，并注入新活力。以往弥敦道西面的旺角区之商业发展一般较弥敦道东面的发展缓慢，而在朗豪坊启用后，这一个情况得以改善。七、朗豪坊项目信息：投资商：香港鹰君集团总建筑面积：9762区位交通区位交通区位交通63业态业态布局布局The OZone（12-13楼）楼）The OZone 位于商场12楼及13楼，设有各类高级餐厅，以日式和东南亚风格为主。8-12楼楼Spiral占地5层，采用螺旋购物廊设计，各层没有电梯连接，在商场落成初期由107间小型独立商店组成，概念是将旺角街边的本地品牌搬进商场内。2007年完成商户合并与组合，改为约50家商铺。现在改为影院和潮流服饰与餐饮。5/F至至7/F主打年主打年轻轻服服饰饰旺角是年轻人的世界，既然商场坐落在这里，当然要照顾年轻人的需要。五楼至七楼集中了很多年轻潮流名店，包括i.t及旗下的b+ab、Double Park、French Connection亦有走日式少女路的Nice Claup、Super Lover等六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌Heroic Rendezvous4/F美食广美食广场场Grand Atrium美食广场，这里有齐中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。1/F至至3/F时时尚品牌尚品牌汇汇聚聚一至三楼可谓名牌的集中地，多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺，当中包括Armarni Exchange、Miss Sixty、Shu Uemura、UnitedColors of Benetton等时尚衣饰，换季置装来这里就最适合不过了。业态布局The OZone（12-13楼）Double Pa64个性化个性化门头设计门头设计个性化门头设计65丰富的潮流主丰富的潮流主题题丰富的色彩，大胆的设计，符合年轻人的观念丰富的潮流主题丰富的色彩，大胆的设计，符合年664-8楼、8-13楼两部超长电梯，快速超高挑高中庭；巨大的模型建筑；送达客户至高区；大堂中央摆放的艺术品Metal Tree，内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。巨型天幕设计设计亮点亮点宛若天幕之下的街市4-8楼、8-13楼两部超长电梯，快速超高挑高中庭；巨大的模67Spiral区的楼层呈螺旋形导示牌台阶盲道楼层标示Spiral区的楼层呈螺旋形导示牌68深圳、广州篇深圳、广州篇考察考察项项目分析之目分析之深圳、广州篇考察项目分析之69深圳万象城深圳万象城开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年12月位置深圳罗湖区宝安南路1881号建筑面积总建筑面积550,000平方米投资40亿港币建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼商业面积180，000平方米，6层商用停车位4,000个市场定位集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群业态组合主力店：ReL时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol超级市场、“冰纷万象”滑冰场次主力店：NOVO、王子饭店国际一线品牌：LV、GUCCI、HERMES、八、深圳万象城八、深圳万象城PRADA深圳万象城开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年12月70区位交通区位交通p项目位于深南路与宝安南路交叉区域，紧邻大剧院、地王大厦，对接地铁轨道出入口，周边商业、商务氛围浓厚，地理位置绝佳。区位交通p项目位于深南路与宝安南路交叉区域，紧邻大剧院、地王71购购物中心物中心万象城万象城酒店式公寓酒店式公寓,11000平方平方米米,屋屋顶顶花园花园,君悦酒店君悦酒店五星五星级级管理管理三三栋栋高尚住宅高尚住宅103000平方米平方米超五星超五星级级君悦酒店君悦酒店46000平方米平方米室外国室外国际际精品商精品商业业街街26000平方米平方米5A甲甲级级写字楼写字楼华润华润大厦，大厦，42388平方米平方米购物中心万象城超五星级君悦酒店5A甲级写字楼华润72n 本地居民本地居民 年年轻轻未婚及年未婚及年轻轻家庭家庭为为主；主；个人月收入个人月收入3000以上，家庭月以上，家庭月收入收入8000以上；以上；n 游客游客以香港人以香港人为为主的海外游客和来自主的海外游客和来自广广东东省省为为主的国内游客；主的国内游客；万万 象象 城城 定定 位位档次定位档次定位n 中高档定位；中高档定位；n 20%为为高档，主要高档，主要为为国国际际一一线线商家、品牌；商家、品牌；n 80%为为中至中高档，主要包括国内一中至中高档，主要包括国内一线线品牌及国外二、三品牌及国外二、三线线商家商家、品牌、品牌目目标标客客户户定位定位项项目定位目定位n 集零售、餐集零售、餐饮饮、文化、文化、娱乐娱乐等等诸诸多功能多功能为为一体的大一体的大规规模、模、现现代代化、高品化、高品质质、综综合性的合性的购购物及物及娱娱乐乐中心中心类类型定位型定位n 深圳最大、深圳最大、华华南最好、中国最具示范效南最好、中国最具示范效应应的超大型的超大型购购物及物及娱乐娱乐中心中心主主题题定位定位n 本地居民n 游客万 象 城 定 位档次定位项73主力租主力租户户p Rel时时尚生活百尚生活百货货首次首次进进入中国内地，其入中国内地，其购购物物环环境、商品境、商品组组合和服合和服务务极具个性化；极具个性化；p华润华润Ol超市将采取超市将采取错错位位经营经营方式，走方式，走时时尚路尚路线线，推特色商品，建，推特色商品，建设设一个以一个以进进口商品口商品为为特色的新特色的新概念超市；概念超市；p 共共1200座的香港嘉禾影城所提出的超豪座的香港嘉禾影城所提出的超豪华贵宾厅华贵宾厅概念概念在国内是在国内是绝绝无无仅仅有的；有的；p“缤纷缤纷万象万象”溜冰溜冰场则场则是中国第一个以休是中国第一个以休闲为闲为主主题题的的奥运奥运标标准真冰滑冰准真冰滑冰场场，同，同时时成立滑冰学校，在深圳倡成立滑冰学校，在深圳倡导导冰上运冰上运动动。主力租户p华润Ol超市将采取错位经营方式，走时尚路p 共74类类型型面面积积面面积积比率比率主力店主力店26,59236.44%次主力店次主力店7,1859.85%一般零售一般零售39,19753.71%合合计计：72,974100.00%项项目目业态规业态规划划业态业态比例比例图：营业面积按照不同店铺类型划分36.44%53.71%9.85%主力店次主力店一般零售类型面积面积比率主力店26,59236.44%次主力店7,175类类型型面面积积面面积积比率比率零售零售48,81666.90%餐餐饮饮10,37814.22%休休闲娱乐闲娱乐5,8708.04%服服务务7,91010.84%合合计计：72,974100.00%-按照按照业态类业态类型划分型划分图：营业面积按照不同业态划分10.84%8.04%66.90%14.22%零售餐饮休闲娱乐服务类型面积面积比率零售48,81666.90%餐饮10,37876部分商部分商户户部分商户77建筑亮点建筑亮点购物中心与写字楼间的连廊下沉式广场拓宽了B1层的空间感，增设了部分外摆空间。建筑亮点购物中心与写字楼间的连廊下沉式广场拓宽了B1层的空间78结合88部错落配套的电扶梯与直梯纵横交错，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。结合88部错落配套的电扶梯与直梯纵横交错，创造购物中心丰富79将滑冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，还增加了商场人气将滑冰场四周设为食肆，极大的增加了商场的人气将滑冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，还增加了商场人气80奢奢侈侈品品旗旗舰舰店店外外立立面面奢立81奢侈品旗奢侈品旗舰舰店外立面店外立面奢侈品旗舰店外立面82室外步行街室外步行街室外步行街83项项目名称目名称kkmall地理位置地理位置深圳市罗湖区深南东路5016号发发展商展商京基集团商商业业面面积积约42563万基基础础数据数据层层数：数：地面4层，地下1层；层层高：高：约6m；过过道：道：2-6m；扶梯：扶梯：单层3组；直梯：直梯：6个；中庭：中庭：1个，停停车车位位约2000多品牌商家品牌商家bit超市、必胜客、星巴克、ARMANI、CK、HM、金钱豹、VERSACE、汉阳馆、3C4U交通状况交通状况双向四车道，道路较窄；周边公交线路较多开开业时间业时间2010年九、九、KK MALL项目名称kkmall地理位置深圳市罗湖区深南东路5016号发84区位交通区位交通KK MALL位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中路，无缝衔接深圳大剧院地铁站。区位交通KK MALL位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心85门前广场道路公交站牌停车场入口广广场场及交通：及交通：门前广场主要是为了引入购物者的一条通道，但是作为邻居的大剧院已配备了大型的休闲广场，这样也起到了带动和聚集人气的作用。交通方面，有地铁和多趟公交，只是车道较少，道路较窄。门前广场道路公交站牌停车场入口广场及交通：86l 定位国际时尚精品购物中心，内部装修大方得体灯光的映衬更显奢华，单层面积较大，结构清晰；l 以BLT超市、NOVO、星际传奇、中航健身、UA影院为主力店带动，现整体经营状况较好。定位与定位与业态业态布局：布局：B2：停车场B1：生活空间L1：精品空间L2：时尚空间L3：潮流空间L4：体验空间l 定位国际时尚精品购物中心，内部装修大方得体灯光的映87主力店主力店l 主力店可以更大程度的带动人气，突出购物中心的主题和档次。主力店l 主力店可以更大程度的带动人气，突出购物中心的8889零售零售类类该项目零售品牌定位为中端，与深圳益田假日广场进行合理的错位经营。场内云集众多潮流品牌，其中不少品牌均是首次进入深圳。包括izzue、MANGO、H&M、Paul&Joe、7 For AllMankind、COCKTAIL、FratelliRossetti、H&B、TUMI、UM、LIUJO、INTERMEZZO、GCI COLLECTION、Map By BELLE等组成的品牌矩阵，全新演绎深圳新时尚、新潮流。89零售类8990餐餐饮类饮类KK MALL为顾客呈现深圳最好和最高端的国际餐饮强势矩阵。每家餐厅都别具一格，处处彰显品位和特色。中西美馔、知名小吃、江南美食、日、韩、泰国料理，自助冰淇淋，还有精致甜品和咖啡品牌90餐饮类90业态名称经营面积（）占比（%）便利配套15304餐饮1063025店中店2365355休闲/文化/娱乐26306主力店412010合计42563100便利配套4%餐饮25%休闲/文化/娱乐6%店中店55%主力店10%便利配套餐饮店中店休闲/文化/娱乐主力店业态规业态规划：划：l 业态规划对比中可知，其主体是以百货为主，餐饮休闲类占经营面积的31%，无论是从其功能上看，还是根据购物中心的概念，都可定义为购物中心。面积业态名称经营面积（）占比（%）便利配套15304餐饮10691设计设计亮点亮点KK MALL的外立面是以银白色的铝板铺装，在阳光的折射下煞是显眼。夜晚，在铝板的空隙间还会透出灯光，现代感很强，而且该外立面的设计以不规则的流线线条为主，设计生动时尚，200多米长的外立面LED灯光带，更显动感时尚。设计亮点KK MALL的外立面是以银白色92采光顶夜晚在灯光照射下显现出不同的颜色采光顶夜晚在灯光照射下显现出不同的颜色9394每一层的设计流线都有弧度，且为不规则错层设计，弱化了一眼望到尽头的弊端，有别于其他购物中心94每一层的设计流线都有弧度，且为不规则错层设计，弱化了一眼9495通道扶手采取向内倾斜设计，材质为铝合金、钢化玻璃以及木板。此种设计不仅美观，而且通过木板的突出设计可以减少玻璃承重。游客可以放置手袋，驻足休息。95通道扶手采取向内倾斜设计，材质为铝合金、钢化玻璃以及木板95使 部空 分次间 镂感更 空显 设层 计洗手间及导示使 部洗9697停车场还人性化的设计了斑马线，提示过往的车辆，注意行人智能停智能停车车系系统统绿灯显示该车位还是空置状态，红灯表示该车位已满，有这样的显示灯很方便，不用到处看是否有车位，只要在远处看灯即可获知车位信息97停车场还人性化的设计了斑马线，提 智能停车系统97车库的每一层出入口都会有电子显示牌，显示该层所剩余的车位数，顾客驶入即可获知哪个区域尚有停车位。98每一层电梯口旁都预留人行通道，方便顾客在购买商品后，在此区域通行及等候车辆。车库的每一层出入口都会有电子显示牌，显示该层每一层电梯口旁都98项项目名称目名称广州太古汇地理位置地理位置广州天河区天河路383号发发展商展商太古地产、广州日报报业集团总总体量体量购物中心13.8万，写字楼16万酒店5.5万，酒店服务式住宅0.5万，文化中心5.2万，共40万方。商商业业面面积积约13.8万停停车车位位860个品牌商家品牌商家OLE超市、SUNDAN、UNIRVOGUE、LV、DIOR、PRADA、FENDI、BUBERRY、UNIQLO、新元素、大食代、翡翠拉面小笼包、中艺、方所交通状况交通状况地铁3号线石牌桥站，周边公交线路较多开开业时间业时间2011年9月十、广州太古十、广州太古汇汇项目名称广州太古汇地理位置广州天河区天河路383号发展商太古99交通区位交通区位交通区位100天河东路侧入口天河路正入口天河路外立面地下连地铁入口项项目周目周边边天河东路侧入口天河路正入口天河路外立面地下连地铁入口项目周边101M&MU:主力店超市、年轻休闲品牌、餐饮及生活配套类。如：OLE 超市、顺电、UNIR VOGUE 男士生活馆、方所、CK jeans、Uniqlo、大食代、面包新语、板长寿司、星巴克等1F&2F：国际品牌区。如：LV、DIOR、PRADA、FENDI、BUBERRY、BLGARI、IWC等3F：空中花园餐厅。如：小山日本料理、simplylife、AN-TICO等业态业态布局布局M&MU:主力店超市、年轻休闲品牌、餐饮及生活配套类。如102M&MU部分品牌部分品牌M&MU部分品牌103例外方所集服装、书店、咖啡、创意产品于一体例外方所集服装、书店、咖啡、创意产品于一体1041F 部分品牌部分品牌1F 部分品牌1052F 部分品牌部分品牌2F 部分品牌1063F 空中花园及部分餐空中花园及部分餐饮饮3F 空中花园及部分餐饮107挑空挑空设计设计每每层层一大、六小挑空，弥一大、六小挑空，弥补补太古太古汇层汇层高不足的缺陷高不足的缺陷挑空设计每层一大、六小挑空，弥补太古汇层高不足的缺陷108通透式采光顶引入自然光，弥补场内光线不足，既节能又环保。通透式采光顶引入自然光，弥补场内109B2层首层设计，营造内部空间感，从设计上营造类似地上首层的效果B2层首层设计，营造内部空间感，从设计上营造类似地上首110电梯背部灯光连廊背部灯光让人仿佛置身于星光大道之上电梯背部灯光让人仿佛置身于星光大道之上111内装风格：导示牌、吊灯、玻璃、扶栏都是弧形型设计内装风格：导示牌、吊灯、玻112炮筒式空调风口检修口隐藏型消防卷帘炮筒式空调风口检修口隐藏型消防卷帘113无门式厕所，通过弧形设计来外人阻挡视线无门式厕所，通过弧形设计来114智能停智能停车车系系统统电子感应器智能停车系统电子感应器115考察考察总结总结本次赴香港、深圳、广州出差，共考察了十余个项目，对项目的今后招商及设计方面有了很大的启发。业态组合上：购物中心中业态追求丰富多元化，不单纯购物，还注重娱乐、餐饮及配套的合理搭配组合。项目设计上：又一城、圆方、深圳万象城、深圳KKmall、广州太古汇是比较值得学习的项目，有许多细节设计很巧妙，值得学习借鉴。总之要把一个购物中心经营好，不单只追求品牌组合，更多的要从项目设计、服务细节这些方面去考虑，确切的说经营购物中心本身是一项经营空间的艺术。考察总结本次赴香港、深圳、广州出差，共考察了十余个项目，对项116