老番街策划方案1课件

老 番 街 推 广 策 划 方 案2012.8laofanjieyingxiaocehuafangan一、区域市场解析一、区域市场解析二、项目商业定位二、项目商业定位三、项目营销推广三、项目营销推广目录目录一、区域市场解析一、区域市场解析项目区位晨光上东处于朝阳街商圈外缘。项目南邻永祚西街、西起双塔北路、东至规划路，另有一条规划横贯地块东西。晨光上东建设路双塔北路新开路朝阳街晨光上东老 番 街永祚西街平价大卖场 12.8元/天五星服装城 6.2元/天服装店 4.4元/天恒威箱包 9.8元/天4.7元/天 鳄鱼服装11.7元/天 金虎便利5.5元/天 真皮鞋店老北京布鞋 8.3元/天雅戈尔 6.3元/天朝阳五号 20.8元/天5.6元/天 特价鞋4.5元/天 朝阳大同刀削面铁 道 桥 27.8 元/天 八哥酸辣粉东方红多滋多味 23.3元/天13.9元/天 非主流西城临街9.2元/天箱包店23.1元/天时尚女装15.6元/天7.4元/天 五星服饰8.3元/天 青岛帅鹿39 元 家 皮 6.7元/天鸿源化妆品8.3元/天3.4元/天 海滨家具2.5元/天 宏利家具2.8元/天 油漆涂料1.7元/天 汾阳王酒2.4元/天 麻辣火锅唐久便利双虎通讯特步永乐商店涂料孟师傅饭店 2.8元/天杨记小吃 4.2元/天广鑫源手擀面 3.4元/天照相彩扩 4.4元/天绿都私房门诊部蔬菜店8.3元/天 小笼包 四月四烟酒1.0元/天大众面试馆1.0元/天灵星摩配 0.7元公牛插座0.9元/天双塔摄影0.9元/天项目周边临街门面房租赁行情朝阳街：日租金多在6-10元/之间，按10年的投资回报期返算售价为22000-35000元/；朝阳街临街商铺面积越小，租金越贵；因租户流动性较大，有部分租户于近两年左右才与业主达成租赁关系，因此日租金较高。双塔北路：日租金多在2.4-4.5元/之间，按10年的投资回报期返算售价为8700-16500元/；新租户租金较高，基本都在4元/天以上，大部分为五年一签。永祚西街：日租金在0.7-1.0元/之间；均属于多层住宅小面积门面房，因地段以及格局、租户租赁的年限等因素，日租金相对较低。朝阳街序号店铺名称租/买层数面积（）租金 （万/年）租金 （元/天）备注1平价大卖场租11306012.82五星服装城租14481006.23服装店租15084.4格局不好4老北京布鞋租12068.35恒威箱包租185309.86箱包店租16523.1新租户7鸿源化妆品租13098.38时尚装店租1105.615.69西城临街租11869.21039元家皮租12566711金虎便利租1903811.7带货12真皮鞋店租14085513鳄鱼服装租165114.714八哥酸辣粉租188 27.8已租3个月15小笼包租12068.316特价鞋租12555.617朝阳大同刀削面租1500804.5五年一签18雅戈尔租1200456.319朝阳五号租1201520.820多滋多味租186.723.321非主流租1201013.922五星服饰租13087.423青岛帅鹿租13098.324绿豆酥租165231双塔北路序号店铺名称租/买层数面积（）租金 （万/年）租金 （元/天）备注1涂料 租130373.42永乐商店租13554.03特步租180134.54双虎通讯租1302.62.45孟师傅饭店租15052.86照相彩扩租11934.47广鑫源手擀面租2220273.4带地下室80平8杨记小吃租12034.29海滨家具租1130163.4五年一签10宏利家具租2(地上)15013.52.511油漆涂料租2(地上)98102.812麻辣火锅租1160142.413汾阳王酒租18051.7五年一签14唐久便利租1107102.615绿都私房租17062.416理发店租16073.217蔬菜店租16062.818门诊店租16573.0永祚西街序号店铺名称租/买层数面积（）租金 （万/年）租金 （元/天）备注1大众面食馆租1803.01.02公牛插座租1852.70.93双塔摄影租1902.80.94灵星摩配 租11504.00.75四月四烟酒租1702.61.0经园路（朝阳街经园路（朝阳街-红沟中街）红沟中街）序号店铺名称租/买层数 面积（）租金/年 租金/天/平米备注1晋联汽修租11605万/年0.85元/天/平米2小张汽车维修中心租1703万/年1.17元/天/平米3金虎便利租170约万/年1.76元/天/平米4朝阳轮胎租1251.6万/年1.75元/天/平米5鑫龙五金店租1271.6万/年1.62元/天/平米6阿珍美容美发租180万/年1.37元/天/平米7昌源烟酒租1183万/年1.52元/天/平米8益开烟酒商行租1452.8万/年1.7元/天/平米9穗华名酒租140未知未知一层住改商10五寨家饭店租1754.7万/年1.71元/天/平米11唐久便利租1383.8万/年2.73元/天/平米12录成商行租110千/年2.19元/天/平米13路瑞烟酒租1201.6万/年2.19元/天/平米14聚湘福饭店租2层地下180万/年0.76元/天/平米单层平15无限极租2层地下180万/年0.76元/天/平米16山西舒心洗涤文化传播中心租185万/年1.61元/天/平米第一次签约年17唐久便利租1201未知未知18便捷超市租2601.4万/年0.63元/天/平米19佳捷时电动车租1303.5万/年3.19元/天/平米带装修20佳捷时电动车租1302.5万/年2.28元/天/平米不带装修21汾酒五粮液租1203.6万/年4.93元/天/平米22银久烟酒租1805万/年1.71元/天/平米五龙口街（经园路至建设北路）五龙口街（经园路至建设北路）序号店铺名称租/买层数 面积（）租金/年 租金/天/平米备注1汾酒竹叶青租1603.4万/年1.55元/天/平米2永明眼镜租1603.6万/年1.64元/天/平米3翰皇租1603.5万/年1.59元/天/平米4德香园酿天地租1201.44万/年1.97元/天/平米5老百姓酱牛肉租1302万/年1.82元/天/平米6惠丰烟酒租171万/年3.91元/天/平米7南宫瓜子店租1202万/年2.73元/天/平米8南宫烟店租1202万/年2.73元/天/平米9羊杂割租1803万/年1.02元/天/平米10修鞋、配钥匙租180.72万/年2.46元/天/平米11磁疗、拔罐租1202万/年2.73元/天/平米12公话烟酒租1202万/年2.73元/天/平米13不一样足疗租1701.2万/年0.46元/天/平米14甜香思蛋糕租11008万/年2.19元/天/平米郝家沟街郝家沟街序号店铺名称租/买层数 面积（）租金/年 租金/天/平米备注1省配货中心租12006万/年0.82元/天/平米2汽车玻璃租11004万/年1.09元/天/平米3慧明专心药方租11002万/年0.54元/天/平米4汉方养生馆租1902万/年0.6元/天/平米5千丝金剪租1301万/年0.91元/天/平米6保真烟酒茶租1603万/年1.36元/天/平米7太原医海门诊租11306万/年1.26元/天/平米8丰利泽日杂店租1100.6万/年1.64元/天/平米9精品铁艺装饰租1271万/年1.01元/天/平米10永旺超喜便利租1402万/年1.36元/天/平米11双乐福便利店租1904万/年1.21元/天/平米12康杰便利租1301万多/年0.91元/天/平米13客来洁洗衣租1502万多/年1.09元/天/平米14鹏腾摩配租1201万/年1.36元/天/平米本区域租金水平处在比较低的水平上。68%的店铺租金在2元/天以下，只有26%的店铺日租金能达到2元以上，但与朝阳街上的门面房租金相比差距非常大。朝阳街商圈东北区域临街门面房租赁行情结 语本区域朝阳街门面房价格最高，其周边临近街区随距离远近呈阶梯的递减趋势；并且商业核心区门面房与商圈外缘区域的价值高低也直接反映在相差巨大的租金水平上。双塔北路经园路朝阳街永祚西街东山过境高速郝庄新正街五龙口街郝庄正街郝家沟街府东公园6栋春天广场同至人购物中心老番街新开路山水庭院均价1.8万元/均价2.0万元/二、项目商业定位二、项目商业定位大太原商业街思考大太原商业街思考太原市历史悠久，是世界晋商的发源地，但太原没有自己的商业街；目前，太原市勉强能称之为商业街的只有柳巷，柳巷做到了起码人们买衣服想到了它；再有新崛起的南中环创意街，主要以高端商务餐厅及静酒吧为主。我们的项目就是要让太原以及全省人们知道，到了太原就得来“休闲文化特色街区老番街”，可以带朋友来旅游，了解太原文化，还有不同特色餐饮使您留连忘返。打造街区文化，可否以打造街区文化，可否以“老番街老番街”命名这条街？命名这条街？项目思考：项目思考：商业指数：商业指数：传统商业核心区域，商业氛围环境良好，社区档次及入住率高，周边有着商业物业成功的先决保障基础交通指数：交通指数：城市繁华的簇拥下，临近火车站、汽车站的地理区位，交通枢纽的微观环境，路通财通，实现商业设想的先天优势。资源指数：资源指数：商业、商务、居住的交融，给予项目商业能量与动力。硬件指数：硬件指数：商业空间宽阔，临街式商业价值高，车位充足。项目的战略性思考项目的战略性思考价价 值值 层层 面面 的的 挖挖 掘掘 项目所在片区除已经饱和的朝阳街商业，在一段时间内再无其他新的竞争对手，产品的稀缺，项目价值具有较大的挖掘潜力。形形 象象 层层 面面 的的 推推 广广 项目周边商业氛围较浓厚，因此，项目形象的开发推广变得更加重要。策策 略略 层层 面面 的的 把把 握握 考虑到项目快速回笼资金和树立项目形象的需要，项目营销的前期蓄势时间会较长，保证形象推广和客户积累；而项目销售则采用短平快策略，争取快速回笼资金。原先问题原先问题的堆砌导致的困局的堆砌导致的困局商业定位偏差商业定位偏差商业推广不到位商业推广不到位销售执行无力销售执行无力导致孤岛型商业导致孤岛型商业商业包装缺失商业包装缺失破局破局 才有出路我们建议将项目打造成：我们建议将项目打造成：代表太原高品质的、形象中高端的；保持传统文化内涵并具备现代形象的；能够辐射周边区域甚至整个市区的；休闲文化特色街区休闲文化特色街区24小时制休闲文化特色街区休闲文化特色街区24小时制前沿体验式商业街区一个市场差异的+空白点空白点一个引领未来的+休闲生活休闲生活一个代言都市的+时尚社区时尚社区理念的特点：理念的特点：1、倡导一种全新的生活方式，“全情工作，休闲生活”2、适合休闲派经济的消费特点和消费心理；3、吃喝玩乐一应俱全，享受一站式消费”，制造太原市城东休闲生活前沿领地。表现:在老番街,给了人们一个不归家的理由,在风情熏得人欲醉的酒吧释放都市的压力,商务的繁杂;午夜的12点仍能在美食街找到一家风味菜馆,让唇齿充分享受活色生香的快感,让胃得到温暖的安抚,精致格调的小店转动着个性的魔方,诱惑都市青年.其情也醇,其意也浓,白天与夜晚到处弥散着各种美丽的心情,以及从不缺席的都市情调。我们提出“休闲文化特色街区”的目的1.给投资者一个实实在在的购买理由投资朝阳产业；2.给消费者一个明确的服务经营文化产业；3.给市场一个标准，引领时尚生活方式生活在“休闲文化街区”的环境中。4.通俗的讲，让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣，满足他们的投资5.欲望。5.休闲概念文化特区，明确项目经营特色，满足投资者、经营者、终端消费者三方利益需求，引导整个项目存在的意义和价值。特色街区参考：特色街区参考：北京老番街北京老番街 北京朝外大街“老番街”，定位为“国际商业街”主要经营国外品牌，因为地处使馆区，而北京朝外大街商业竞争非常激烈，所以定位以国外商品为主，得到业内好评，一致销售火爆！北京三里屯北京三里屯三里屯位于朝阳区东部。因距内城三里而得名。现在因为三里屯酒吧街而出名。三里屯酒吧街是北京夜生活最“繁华”的娱乐街之一，是居住北京地区的老外们以及国内名流大款经常光顾的地方。上海南京路上海南京路上海南京路是著名、繁华的商业街之一，也是上海开埠后最早建立的一条商业街，这里是万商云集的寸金宝地，是上海对外开放的窗口，也是国内外购物者的天堂。它东起外滩、西迄延安西路，横跨静安、黄浦两区，全长5.5公里，以西藏中路为界分为东西两段。广义上的南京路包含了上海十大商业中心里的两个南京东路与南京西路。狭义的南京路即1945年以前的南京路则专指今天的南京东路（南京路步行街位于其中）。云集着约600多家商店。到北京，不去三里屯会后悔到上海，不去南京路会后悔休闲文化特色街区休闲文化特色街区让到太原的人不后悔让到太原的人不后悔我们需要这样的感觉我们需要这样的感觉：文化文化+特色特色+时尚时尚双塔北路老番街永祚西街晨光上东底商功能划分：2#3#4#5#形象区服务区永祚寺西路（规划）功能区形象区业态划分形象区业态划分适合经营业态：适合经营业态：特色餐饮、咖啡厅、红酒庄、静酒吧等；商铺特点：商铺特点：层高较高，空间不压抑，可做豪华装修 一托二、一托三户型设计，能满足大型餐饮业态的经营需求 全落地橱窗设计，让商铺内部更加明亮，视野非常开阔 位处于商业街进口处，对面是大型高档酒店，有利于依托其经营自己的业态。服务区业态划分服务区业态划分适合经营的业态适合经营的业态：特色小商品、进口食品、各地特产等；商铺特点：商铺特点：一层户型设计，能满足目前大部分业态的经营需求。面积使用可以最大化，没有面积浪费。大橱窗设计，让商铺内部更加明亮，视野非常开阔，可摆放多种产品对外展示。位于小区出入口处，方便服务小区业主。功能区业态划分功能区业态划分适合经营的业态适合经营的业态：引进国内知名私人会所、SPA会所、美容会所、休闲运动俱乐部、茶社等；商铺特点：商铺特点：一托二户型设计，能满足目前大部分会所的经营需求。面积使用可以最大化。大橱窗设计，内部更加敞亮，视野开阔。位于街区内部，适合会所类静的需求。三、项目营销推广三、项目营销推广营销建议增加销售渠道，丰富销售手段在传统“坐销”的基础上，积极推动“行销和直销”，进行圈层营销和点对点营销，充分挖掘客户资源。商铺出售和出租（招商）同时推进中小商铺出售实现资金回笼，大面积的商铺先租再售（或带租金）来保证项目定位的实现和价值最大化。加强项目包装大量媒体支持打造宣传我们的定位，通过在老番街道路两侧做创意性、文化性标识，增强项目的可识别性、强化项目形象。提高销售团队的战斗力强化销售人员整体素质，我们卖的不是小区底商，而是一种文化。销售现场销售现场价格策略价格策略通过对周边商业的租金及售价调研，结合本项目的实际情况，利用市场对比法，估算出项目当前租金和售价为：租金：一层：4-6元/天二层：2-4元/天售价：一层：25000-29000元/二层：22000-25000元/鉴于目前为内街商业，故在前期租金及售价相对较低，主要目的在于培育市场，考虑未来区域高端消费会逐渐增长，道路的开通，项目入住率越来越高，因此售价定位在合理水平区间。销售现场销售现场优惠策略优惠策略1、前期续水，集中突破、前期续水，集中突破2、数据库营销、数据库营销 太原投资客群名单；省内地市客户购买；3、媒体大力支持、媒体大力支持4、促销方式、促销方式 前20名购房业主免一年物业费（品牌物业、金牌服务）；提供菜单式装修服务，同时聘有经验的工程监理，为客户实施监管；介绍其他客户购买，客户推荐客户购房，同时享受1%的折扣，可冲抵房款；5、付款方式建议、付款方式建议 一次性付款可享受8.5折优惠 分期付款：首付50%，可享受9.5折优惠推广媒体建议推广媒体建议整体推广街区文化特色整体推广街区文化特色让更多的人知道老番街让更多的人知道老番街路牌道旗街区海报广 播短 信户 外网 络电视专题规定经营业态，爆炸式宣传！规定经营业态，爆炸式宣传！形象包装建议形象包装建议THANKS!