房地产项目管理(教学习培训ppt课件)

第一部分第一部分 房地产发展经历的路径房地产发展经历的路径一、房地产项目管理发展概述一、房地产项目管理发展概述1.项目管理的有关概念项目管理的有关概念项目管理：把各种资源应用于目标，以项目管理：把各种资源应用于目标，以实现项目的目标，满足各方面既定的需求。实现项目的目标，满足各方面既定的需求。工程项目：在一个总体设计或总预算范工程项目：在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程组成，建成后在经济上可以独立核算工程组成，建成后在经济上可以独立核算经营，在行政上又可以统一管理的工程单经营，在行政上又可以统一管理的工程单位。位。第一部分 房地产发展经历的路径一、房地产项目管理发展概述1.1工程项目管理：为了实现预定目标，对工程项目管理：为了实现预定目标，对工程项目从投资决策、施工建设、交付使工程项目从投资决策、施工建设、交付使用及售后服务的全过程进行计划、组织、用及售后服务的全过程进行计划、组织、指挥、协调和控制等活动，以有效地利用指挥、协调和控制等活动，以有效地利用有限的人力、物力、财力、信息、时间和有限的人力、物力、财力、信息、时间和空间，并以最低消耗获得最佳经济效益、空间，并以最低消耗获得最佳经济效益、社会效益和环境效益的过程。社会效益和环境效益的过程。项目管理承包项目管理承包（PMC）项目管理服务（项目管理服务（PM）工程项目管理：为了实现预定目标，对工程项目从投资决策、施工2质量控制质量控制进度控制进度控制时间控制时间控制投资控制投资控制费用控制费用控制合同管理合同管理信息（档案）管理信息（档案）管理协调有关各方的关系协调有关各方的关系目标的分解目标的分解2.项目管理的目标项目管理的目标 安全管理安全管理质量控制进度控制时间控制投资控制费用控制合同3房地产项目管理(教学习培训ppt课件)43.房地产项目及其开发房地产项目及其开发 概念：房地产（概念：房地产（Real Estate），也称），也称不动产（不动产（Real Property），目前通指土），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。收益权、处置权、抵押权等。而且，作为一种产品，房地产（商品房）而且，作为一种产品，房地产（商品房）通常具有使用（消费）、投资以及虚拟通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。（金融产品）等不同属性。3.房地产项目及其开发 概念：房地产（Real Esta5房地产开发：房地产企业按照城市规房地产开发：房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地开发和房划和详控规划的要求，对土地开发和房屋建设进行屋建设进行“全面规划、合理布局、综全面规划、合理布局、综合开发、配套建设合开发、配套建设”，及相应的房地产，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。性生产经营活动。房地产开发开发的基本流程房地产开发开发的基本流程房地产开发：房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地6房地产项目管理(教学习培训ppt课件)784.国外的房地产市场国外的房地产市场84.国外的房地产市场89成熟的房地产（市场）投资成熟的房地产（市场）投资 9成熟的房地产（市场）投资 910F.MktRE.MktF.Mkt RE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent独立的(B)Interdependent不独立(C)Integrated综合China?Japan(A)（B)？（C)USA(A)（B)（C)金融市场房地产市场中国日本美国Type of Real Estate System房地产系统的类型房地产系统的类型Real Estate Market and Financial Market 房地产市场和金融市场房地产市场和金融市场10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.Mkt10二、成功品质管理的四个核心二、成功品质管理的四个核心敬业敬业人生价值即始于此处。世间人生价值即始于此处。世间成就皆因成就皆因“诚、敬诚、敬”二字，二字，“诚诚”是真是真诚，诚，“敬敬”是认真。所谓的不成功之因，是认真。所谓的不成功之因，归根到底就是不认真。归根到底就是不认真。自信自信是一种感觉，更是一种力量，是一种感觉，更是一种力量，是勇气的体现。有此感觉，方能心生希是勇气的体现。有此感觉，方能心生希望，是每个人成功之旅的起点。望，是每个人成功之旅的起点。二、成功品质管理的四个核心敬业人生价值即始于此处。世间11自制力自制力成功者的守护神，成功者的守护神，即有原则性。没有规矩无以成方即有原则性。没有规矩无以成方圆，规矩即原则，符合此原则，圆，规矩即原则，符合此原则，挫折困苦相对就会少些，良缘机挫折困苦相对就会少些，良缘机遇就会多些。遇就会多些。眼光眼光识别识别“机遇女神机遇女神”的的关键，比尔关键，比尔盖茨的成功秘诀。盖茨的成功秘诀。自制力成功者的守护神，即有原则性。没有规矩无以成方圆，12第二部分第二部分 项目管理的概念项目管理的概念一、项目管理的五个要素一、项目管理的五个要素1.人的因素人的因素2.材料因素材料因素3.机械设备机械设备4.方法因素方法因素5.环境因素环境因素第二部分 项目管理的概念一、项目管理的五个要素1.人的因素13二、传统项目管理的五个步骤二、传统项目管理的五个步骤1.启动启动2.计划计划3.执行执行4.控制控制5.收尾收尾二、传统项目管理的五个步骤启动14三、传统项目管理九大领域三、传统项目管理九大领域三、传统项目管理九大领域15“九大领域九大领域”管什么？管什么？“九大领域”管什么？16项目管理的项目管理的“二维构成二维构成”项目管理的“二维构成”17四、房地产项目、工程项目、项目四、房地产项目、工程项目、项目管理的区别管理的区别房地产项目：以开发为载体，以投资房地产项目：以开发为载体，以投资为目的，为目的，.工程项目：地点固定，周期较长，工程项目：地点固定，周期较长，.项目管理：管理活动，委托咨询机构项目管理：管理活动，委托咨询机构四、房地产项目、工程项目、项目管理的区别房地产项目：以开发18房地产项目管理(教学习培训ppt课件)19第三部分第三部分 工程项目管理的工程项目管理的“六管一控六管一控”第三部分 工程项目管理的“六管一控”20一、工程项目管理的一、工程项目管理的“六管一控六管一控”组织管理组织管理1.项目管项目管理组织机理组织机构的设置构的设置一、工程项目管理的“六管一控”1.项目管理组织机构的设置212.建设项目管理的组织形式（对外）建设项目管理的组织形式（对外）建设单位自管建设单位自管工程监理工程监理形式形式2.建设项目管理的组织形式（对外）建设单位自管工程监理22项目总承包形式项目总承包形式项目总承包形式233.建设单位管理的组织形式（对内）建设单位管理的组织形式（对内）直线制直线制职能制职能制3.建设单位管理的组织形式（对内）直线制职能制24直线职能制直线职能制直线职能制25矩阵式矩阵式矩阵式26事业部制事业部制事业部制274.房地产项目（开发）的组织协调房地产项目（开发）的组织协调（1）内部关系的组织协调）内部关系的组织协调（2）近外层关系的组织协调）近外层关系的组织协调（3）远外层关系的组织协调）远外层关系的组织协调4.房地产项目（开发）的组织协调（1）内部关系的组织协调（228房地产项目管理(教学习培训ppt课件)29房地产项目管理(教学习培训ppt课件)30二、工程项目管理的二、工程项目管理的“六管一控六管一控”范围管理范围管理1.管理范围的定义：管理范围的定义：确保所作的工作确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。目的目标。2.管理范围的内涵管理范围的内涵 所确定的工作范围是充分的所确定的工作范围是充分的 工作范围不包括那些不必要的工作工作范围不包括那些不必要的工作 工作范围规定要做的工作能够实现工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标预计的项目目标二、工程项目管理的“六管一控”1.管理范围的定义：确保所作31房地产项目管理(教学习培训ppt课件)32房地产项目管理(教学习培训ppt课件)33房地产项目管理(教学习培训ppt课件)34三、工程项目管理的三、工程项目管理的“六管一控六管一控”计划管理计划管理三级计划管理体系的组成三级计划管理体系的组成1.一级计划：三年经营计划一级计划：三年经营计划由公司计划管理工作组拟稿，公司由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发决策层审议，总经理签发三、工程项目管理的“六管一控”三级计划管理体系的组成1.352.二级计划：项目开发工作指导书等二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发作组审核，总经理签发2.二级计划：项目开发工作指导书等36房地产项目管理(教学习培训ppt课件)37房地产项目管理(教学习培训ppt课件)38房地产项目管理(教学习培训ppt课件)393.三级计划：各专业部门围绕项目三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成）稿（集成），项目总经理审核签发，项目总经理审核签发3.三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划40房地产项目管理(教学习培训ppt课件)41四、工程项目管理的四、工程项目管理的“六管一控六管一控”质量管理质量管理四、工程项目管理的“六管一控”42房地产项目管理(教学习培训ppt课件)43质量文化及其打造质量文化及其打造质量文化及其打造44房地产项目管理(教学习培训ppt课件)45房地产项目管理(教学习培训ppt课件)46质量策划质量策划确定质量目标确定质量目标总体质量水平：鲁班奖、总体质量水平：鲁班奖、XX杯杯建立质量管理体系的重要性建立质量管理体系的重要性减小失误概率减小失误概率持续保证成功持续保证成功系统性控制风险系统性控制风险职责清晰职责清晰质量策划确定质量目标总体质量水平：鲁班奖、XX杯建立47对供方的质量管理对供方的质量管理从产品开发的流程：拿从产品开发的流程：拿地地设计设计报建报建建造建造销售销售投投诉处理诉处理物业管理中物业管理中不难发现，几乎每个环不难发现，几乎每个环节都离不开合作的供方；节都离不开合作的供方；如果供方提供的产品和如果供方提供的产品和服务能满足要求，则开服务能满足要求，则开发单位的工作质量和效发单位的工作质量和效率就会大大提高。率就会大大提高。对供方的质量管理从产品开发的流程：拿地设计报建48房地产项目管理(教学习培训ppt课件)49房地产项目管理(教学习培训ppt课件)50设计控制的方法设计控制的方法设计控制的方法51设计指导书设计指导书对设计功能性、合理性、具体的施工做对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。出图中尽量地减少设计缺漏。编制各专业施工图出图标准编制各专业施工图出图标准设计指导书对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，52五、工程项目管理五、工程项目管理“六管一控六管一控”成本管理成本管理1.开发项目成本的构成与形成开发项目成本的构成与形成五、工程项目管理“六管一控”1.开发项目成本的构成与形成53房地产项目管理(教学习培训ppt课件)54房地产项目管理(教学习培训ppt课件)553.确定目标管理的里程碑确定目标管理的里程碑3.确定目标管理的里程碑564.成本管理模式的基本框架成本管理模式的基本框架4.成本管理模式的基本框架575.建造环节成本管理的建造环节成本管理的“八项注意八项注意”5.建造环节成本管理的“八项注意”58成本管理的流程成本管理的流程成本管理的流程59房地产项目管理(教学习培训ppt课件)60房地产项目管理(教学习培训ppt课件)61六、工程项目管理六、工程项目管理“六管一控六管一控”采购管理采购管理1.采购管理的知识体系采购管理的知识体系六、工程项目管理“六管一控”1.采购管理的知识体系62房地产项目管理(教学习培训ppt课件)632.采购的原则采购的原则2.采购的原则64房地产项目管理(教学习培训ppt课件)653.供应商评估供应商评估过程评估：月度评估、季度评过程评估：月度评估、季度评估、半年度评估、年度评估估、半年度评估、年度评估后评估：合同工程完成后后评估：合同工程完成后3个月内个月内3.供应商评估过程评估：月度评估、季度评估、半年度评估、66360评估：评估：从不同层面的人员中收从不同层面的人员中收集评价信息，从多个视角对员工进行集评价信息，从多个视角对员工进行综合反馈评价的方法，评价的人员包综合反馈评价的方法，评价的人员包括被评价者的配偶和被评价者自身。括被评价者的配偶和被评价者自身。360评估：从不同层面的人员中收集评价信息，从多个视角对674.建立长期合作关系建立长期合作关系4.建立长期合作关系68七、工程项目管理的七、工程项目管理的“六管一控六管一控”风险控制风险控制1.项目风险的定义项目风险的定义项目运作中存在不确定的事件或情况，项目运作中存在不确定的事件或情况，发生后会对项目的目标产生某种正面或发生后会对项目的目标产生某种正面或者负面的影响者负面的影响七、工程项目管理的“六管一控”1.项目风险的定义项目运作692.风险产生的原因风险产生的原因2.风险产生的原因701905193619971988194919582010大小早期早期内控的范围和影响内控的范围和影响1.1.内部牵制阶段内部牵制阶段：保护现金和资产安全及账簿记录的准确性3.内部控制框架内部控制框架阶段：阶段：融入了控制环境及控制程序4.一体化控制阶一体化控制阶段：段：形成COSO框架，增加了遵从性目标内控活动可以追溯到人类社会发展早期，例如古罗马采取的“双人记帐制度”和我国西周时的周礼审计制度趋势：全趋势：全面风险管面风险管理理牵制概念AICPA颁布审计准则公告第55号提出内部控制结构AICPA发布了审计准则公告第78号，全面接受COSO报告的内容2.内部控制阶段内部控制阶段：增加了管理控制以提高经营效率内部控制每个阶段并不意味着对前一阶段的否定每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升而是在其基础上的提升190519361997198819491958201071企业面临着诸多风险，不同的控制方法是为特定事项的相关风险而设置企业面临着诸多风险，不同的控制方法是为特定事项的相关风险而设置 公司公司对待待风险和收益关和收益关系的系的态度度?公司是否有足公司是否有足够的能力的能力化解化解风险?管理者能否有效管理者能否有效监控控风险?资本投本投资方向正确方向正确吗?资本是否得到有效配置以本是否得到有效配置以提高回提高回报率率风险与盈利的平衡与盈利的平衡风险管理能力管理能力盈利能力盈利能力3.项目常见的风险防范对策项目常见的风险防范对策企业面临着诸多风险，不同的控制方法是为特定事项的相关风险而设72项目招投标与合同风险项目招投标与合同风险包括承包商选择不当，工程合同核心条包括承包商选择不当，工程合同核心条款有漏洞，索赔导致成本上升工期拖延；款有漏洞，索赔导致成本上升工期拖延；基础管理不到位，内部员工未遵循职业基础管理不到位，内部员工未遵循职业操守所导致的风险等操守所导致的风险等项目经营计划风险项目经营计划风险包括项目开工、预售、竣工、交付等重包括项目开工、预售、竣工、交付等重大计划节点滞后所导致的风险大计划节点滞后所导致的风险项目招投标与合同风险项目经营计划风险73项目质量管理风险项目质量管理风险项目形象风险项目形象风险项目质量管理风险项目形象风险74传统风险管理主要体现在危机处理上传统风险管理主要体现在危机处理上,现代风险管理要求是超前预控现代风险管理要求是超前预控。企企业管理在管理在风险问题上的三个上的三个层面划分面划分就防范企业所面临的全部风险达到既防止出错又创造效益的目标来说，内控只是风险管理的一个组成部分，使风险防范机制更可靠。企业管理体系的控制有效性和可靠性常被称为内控体系的有效性和可靠性问题，则风险管理体系又只是内控体系的一个组成部分安全安全（风险底底线）生存的基本条件生存的基本条件发展的基本条件展的基本条件可持可持续的条件的条件（风险控制）控制）平衡平衡创新新（争取（争取创造机会）造机会）传统风险管理主要体现在危机处理上,现代风险管理要求是超前预控75企企业管理管理风险管理管理内部控制内部控制控制环境风险评估控制活动信息沟通持续监控目标设定风险应对各项经营管理活动，如战略管理、人力资源管理、财务管理、资产管理（风险管理应贯穿其中）内部内部审计外部外部审计事项识别作为出资人，全面全面风险指引指引正确地拓展到全面风险管理作为政府市场监管，萨班斯班斯仅限于对企业财务报告方面的合规型内控管治常管治常规守守则虽已涉及了风险管理要求，但仍以合规为主企业管理风险管理内部控制控制环境风险评估控制活动信息沟通持续76