百货类业态专题报告2课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/7/12百货类业态专题报告百货类业态专题报告2路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目目录录11一一 百货的概念及分类（详见附件）百货的概念及分类（详见附件）1.1 百货的概念1.2 百货的档次分类1.3 百货的经营方式分类二二 中国百货的发展及市场前景中国百货的发展及市场前景（详见附件）（详见附件）2.1 2006-2011年百货业概况2.2 百货行业发展历程2.3 郑州百货经营信息明细三三 百货行业未来发展方向百货行业未来发展方向3.1 百货的主题化3.2 百货的购物中心化3.3 百货的结合化四四 百货与我项目的结合百货与我项目的结合4.1 百货与购物中心结合的优势 4.2 百货与购物中心结合的分类 4.3 目前已洽谈的百货概况4.4 百货与我项目结合的设想路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 概念：百货公司是一种大规模的经营日用工业品为主的综 合性的零售商业企业，经营的商品类别(系列)多，同时每类商品(每条商品线)的花色、品种、规格齐全(项目多)，也可视为许多专业商店的综合体.世界知名百货公司 GALLERIES LAFAYETTE（法国 老佛爷）PRINTEMPSdePARIS（法国 巴黎春天）SELFRIDGES&CO（英国 塞尔夫莱杰）BERGDORF GOODMAN（美国 波道夫古德曼）LOTTOMAIN（韩国 乐天）SEIBU（日本 西武）1.1 百货的概念路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2 百货的分类超高端百货。此类百货一般为一定区域内单店或少店经营，由于档次极高，鲜少多地区复制的情况，左图中前5名均可认定为超高端百货。此类商场中世界一流品牌如“LV”、“Prada”“Cartier”、“Gucci”、“Versace”二线品牌“Emprio Armnai”、“Hogo Boss”“Givenchy”等均有进驻。划分标准：国际一线品牌15个以上。排排序序商场名称商场名称20112011年年20102010年年1 1长春欧亚46402 2沈阳中兴39303 3石家庄北国37304 4成都王府井35315 5长春卓展34316 6北京百盛购物中心27257 7郑州丹尼斯26218 8南京中央商场26259 9深圳茂业百货华强北店25271010杭州银泰武林店22202011年全国主要百货店销售额排名路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2 精品百货 此类百货中大多为单店经营，或拥有少量分店，并只在一省或一市出现，在一定范围内较高的影响力。如郑州丹尼斯（人民路店）、南京德基广场、北京燕莎友谊商城。这些商场因为在一定区域内较有影响力，一般也会有部分国际一流品牌，但是这些品牌的货品和店铺级次与超高端百货店中的国际一线品牌还有差距。如郑州丹尼斯店的“Cartier”仅有包类和手表并无珠宝品类。划分标准：国际一线品牌8个以上，15个以下单店经营拥有“爱马仕”、“LV”的南京德基郑州丹尼斯店内的“菲拉格慕”和“古驰”路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2 高端百货 此类百货大多为连锁百货中的形象店，如王府井系统中的成都春熙路店，百盛百货中的北京复兴门店，银泰百货中的杭州武林银泰店等。这类店面因为需要成为全国连锁集团的名片或招牌，因此一般会有1-2个品牌相对较好，营业额较高，所处城市及地理位置较核心的分店。一般开店时间较长，在所在城市内及全国有一定影响 但单店不能代表其所在百货集团的整体级次，各店发展规模、速度相差较大，分店开发模式也不同，并随着市场的变化，会有股权变更、关店等情况出现。划分标准：国际一线品牌8个以下“百盛百货”全国布图“成都王府井”化妆品部分品牌路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.2 时尚、流行百货 此类一般服务的客层为当地年轻，或购买力相对有限的群体。店内品牌大多以流行、时尚跑量的品牌为主，客单价相对较低，会以打折促销、降价特卖等形式吸引消费者。此类店铺一般为营业期3年以上，外立面和广场较凌乱，内部管理和模式一般沿用传统方式方法。划分标准：国内一线品牌为主，或少量化妆品类国际二线品牌。郑州百盛凌乱的外立面以特卖形式吸引人气的流行类百货路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1.3 经营模式分类路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2006-2011年百货店毛利率和净利率走势。200620072008200920102011该图中可以看到，百货行业的在毛利率持续增高的前提下，净利率增幅并不明显。主要原因为租金、各类耗材、人力等成本不断增加，稀释利润所至。20062007200820062007200920082006200720102009200820062007201120102009200820062007201120102009201120102008200920112010200720082009201120102006200720082009201120102.1 2006-2011年百货业概况(以下6P中所体现数据均来自“华威集团”（CID）投资事业部于2011年制作的“百货行业报告”)路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂国内主要连锁百货销售额占比（数据取自2011年）从此饼状图中可以看出与欧美国家不同，我国的大型百货连锁很难占据全国百货销售额的多数，主要原因是我国幅员辽阔，如形成全国性的连锁百货，对资金和资源要求均较高。各地大多也有区域性的百货店分走各大百货连锁门店的销售额。2.1 2006-2011年百货业概况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂百货中各品类倒扣率数值分布。目前我国百货绝大多数以销售额分成形式盈利，图1为“合同扣率”图2为不同级别商场，品牌倒扣率会产生差别。并逢节假日促销活动时扣率会随活动方式上下浮动。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂百货店平均单店面积20112007201020092008此图可以看到百货店面积以缓步上升的状态，而随着近三年收房地产市场升温和整体金融环境的影响，百货店受成本的制约，门店面积略有下降。200920082010200920082011201020092008200720082009200720082010200920072008路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 201020092007200820062005-2010国内百货单店数量百货行业销售额的较大增长受门店迅速扩张，各集团抢占市场份额影响路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂20062007200820092010200520042004-2010年中国零售业销售额 2011年入围百强的百货企业分布在16个城市，其中东部地区共分布在10个城市78家企业（上海21家，天津14家、北京和苏州各11家），共实现年销售额957.7亿元，占百强企业年销售额的86.6%；中部地区共分布在2个城市11家企业（其中武汉10家），共实现年销售额99.5亿元，占百强企业年销售额的9.0%；西部地区共分布在4个城市11家企业（其中兰州5家），共实现年销售额48.9亿元，占百强企业年销售额的4.4%。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂百货行业发展历程 百货行业发展历程（北京地区为例）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂现阶段郑州主要百货商场均分布在二七和花园商圈路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂因二七商圈临近火车站，并城市基础设施规划落后，包括花园路（右图）、郑东新区CBD、碧沙岗等商圈正逐渐成熟。花园路商圈主要商业店分布路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂三、百货行业未来发展方向三、百货行业未来发展方向传统百货主题化MALL化结合化路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3.1 主题化主题化 “小而专”将是小体量百货（10000左右）的发展方向。他们将主打女士百货、礼品百货、家居百货，或者将大牌特卖“奥特莱斯”引入场内。拥有众多大牌的北京“赛特奥莱”俱乐部式、男性导购居多的崇文门新世界女子百货路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3.2 MALL化化 大体量百货（10000以上）会将餐饮、健身、娱乐等方面各引进1-2个当地有知名度，价位适中的品牌，以此聚集人气，带动百货，实现功能的多元化，成为一个微缩版的MALL。“洛阳王府井”2010年调整后新增加餐饮品类，已经不限于KFC等快餐餐厅。并逐渐提高场内租赁商户面积占比。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3.3 结合化 知名连锁百货依附城市综合体或大型购物中心的综合资源，实现共赢。如“深圳中信广场”的“西武百货”和“佳世客百货”及多地“华润万象城”（南宁、青岛、郑州等）的主力百货店均为百盛百货等。依托万达广场的“万达百货”和深圳中信广场的“西武”百货路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂四、百货与我项目的结合四、百货与我项目的结合v4.1 百货与购物中心结合的优势 v4.2 百货与购物中心结合的分类 v4.3 目前已洽谈的百货概况v4.4 百货与我项目的结合路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂4.1 百货与购物中心结合的优势 1、百货店所拥有的相对专业的招商团队和提前进行的招商工作能使购物中心其他位置的招商工作有更多优化的空间，这对于所处新商圈的购物中心尤为重要；2、百货店自身的经营特色和富有节奏的促销活动，将为整个购物中心养店期提供持续的客流；3、在区域内有影响力或特征鲜明的百货品牌对提升购物中心的定位，辅助商铺的招商有较大的推动作用；4、提供相对长期的稳定的租金收益。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂4.2 百货与购物中心的结合分类百货与购物中心的结合分类1、拥有百货店的购物中心；（详见表1）2、无百货店的购物中心；（详见表2）3、阶段性与主力百货店合作的购物中心。（详见表3）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂购物中心与百货店的结合案例购物中心与百货店的结合案例 （万象城为例）（万象城为例）购物中心购物中心开业时间开业时间面积面积 （万平方（万平方米）米）百货店百货店面积面积 （万平方（万平方米）米）占比占比类型类型杭州万象城2010.424尚泰百货3.515%外资买手类深圳万象城1997.112芮欧百货1.613%女士精品类郑州万象城2013.127百盛百货1.521%外资时尚类主力百货占购物中心面积15%左右，品牌定位、档次均低于购物中心，能吸引部分流行时尚类消费者。表表1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂定位及功能，购物中心与百货店均有错位。以“LV，Cartier，Ferragamo，Coach”等国际一线品牌为代表的杭州万象城，配置的是以“Estee Lauder,Lancome,Staccato,Lacoste,adidas”等时尚、流行男女、化妆品牌为主导的尚泰百货。并且尚泰通过节假日的打折、返券等活动吸引了相对较多的顾客，提升了整个购物中心的人气。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂此类购物中心所处位置均为城市核心位置，商圈成熟度及整体氛围无法复制，购物中心体量偏小，整体定位高端。表表2购物中心购物中心开业时间开业时间面积面积 （万（万平方米）平方米）层数层数品牌数品牌数定位定位南京德基（二期）2012.51513（B5F-8F）370高档广州太古汇2011.113.85（B2F-3F）220高档沈阳恒隆2010.6117（B3F-4F）300中高档深圳COCO PARK2006.98.45（BIF-4F）200中高档标志性品牌标志性品牌国内知名购物中心案例（无百货类）国内知名购物中心案例（无百货类）LV、Chanel、Prada、Tiffany、Piaget、新街口影城（IMAX）、桃园酒家、香港太兴茶餐厅、顺电等Dunhill、都彭、Blackgateone、卓雅、雅莹、俏江南、星巴克、EMOI基本生活、Harborhouse等JUSCO、MANGO、优衣库、施华洛世奇、EMOI、特力屋、吉野家、满记甜品、百老汇影院、酒吧街等LV、Prada、Chanel、CD、Burberry、Ole、新元素、太平洋咖啡等路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂“广州天河CBD”与“北京朝阳CBD”、“上海陆家嘴CBD”一起，是经国务院批准的三大CBD之一，这里集中了近50家世界500强企业，以及广州市70%的金融机构，广州市大部分的企业总部和高端服务业也聚集于此。位于广州天河CBD核心位置的太古汇广场路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 在购物中心度过了养店期，所在商圈逐渐成熟后，百货对于租金贡献、客流贡献等方面的缺陷和差距逐渐加大等原因，购物中心去百货化逐渐成为了一种选择。表表3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂像“北京朝阳大悦城”或“上海港汇广场”这种先与百货共享资源后转而自己经营不失为一种长期稳妥的选择。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂4.3 目前已洽谈百货店概况目前已洽谈百货店概况已洽谈百货品牌信息明细已洽谈百货品牌信息明细 （表（表1 1）品牌品牌类型类型特色特色门店数量门店数量标志性门标志性门店店郑州郑州有否有否拓展计划拓展计划洽谈情况洽谈情况伊势丹流行百货自营5梅陇镇伊势丹否天津市场为主未来希望寻求更灵活的合作模式，表示对其进郑后市场状况会能担心，但会关注我项目的进度状态。SOGO中端百货化妆、高端4（含天津利福）上海淮海路久光无合作意向西武流行百货自营3深圳中信广场店入驻省会城市有开店意向，前期与万象城有过会面，对项目较为观注太平洋流行百货中端，流行、时尚为主。13（含远东2家）上海徐汇店以天津市场为主无开店意向，以沿海及一线城市为开发目标尚泰流行百货自营3杭州万象城店入驻省会城市有开店意向，但希望甲乙两方共同出资成立百货公司巴黎春天中高端女装厦门中山店上海无开店意向，只在上海南京金鹰中高端百货区域性经营、个别门店高端14南京新街口店/对郑州市场有意向，但首家门店希望会以自建的形式伊藤洋华堂流行百货自营11成都春熙店以成都市场为主无开店意向，资金压力较大玛莎流行百货自营6上海金钟广场店上海地区无开店意向路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂已洽谈百货品牌信息明细已洽谈百货品牌信息明细 （表（表2 2）品牌品牌类型类型特色特色门店数量门店数量标志性门标志性门店店郑州郑州有否有否拓展计划拓展计划洽谈情况洽谈情况新世界流行百货中端，流行、时尚为主。37武汉新世界有/有开店意向，但对东区观望态度，合作租金不会太高大商流行百货营销170（含千盛、新玛特、麦凯乐）哈尔滨麦凯乐总店/有开店意向，等待概念方案的产出后详谈丹尼斯中高端百货女装、高端6丹尼斯人民路店电话联系，具体内容未涉及。百盛流行百货流行百货52北京崇文门百盛电话联系，具体内容未涉及。卓展中高端百货高端4长春店否电话联系，具体内容未涉及。银座流行百货地域性63济南银座电话联系，具体内容未涉及。目前我项目计划合作的百货类型有如下两类：1“尚泰、西武”类百货定位中高端，经营方式极具特色，全国范围内与购物中心结合有教成功经验的连锁百货。此类百货自身拥有一定的品牌资源，经营手法新鲜感十足。但作为郑州第一家门店，完全融入本地尚需时间。2“百盛、大商、丹尼斯”等本地已合作商场，此类商场相对熟悉本地市场，并且充分的全国连锁经验，可一定程度上提升我项目目前单店经营较弱的市场影响力。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂分析：分析：1、从体量、商圈和知名度上来看，我项目与“锦艺城”“宝龙城市广场”类似；2、“二七万达”、“华润万象城”作为全国范围内“连锁复制”模式的成功代表，均配备有各自的百货店，也因各自知名度较高，或所处商圈成熟，其百货店面积并不大；3、“宝龙城市广场”、“丹尼斯七天地”为郑东新区两个购物中心（商业街），经营2年多以来场内客流量较小，区域影响力有限；4、无论单体或者与购物中心结合，郑东新区目前均无规模较大的百货店。、无论单体或者与购物中心结合，郑东新区目前均无规模较大的百货店。郑州大型购物中心与百货结合现状郑州大型购物中心与百货结合现状路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂综上：鉴于目前郑东新区商业情况及我项目自身优劣势，建议我项目配置一个面积面积在5-6万万（22%-26%）、定位中等偏上定位中等偏上（定位错开）、在本地或国内有一定知名度有一定知名度（提升整个项目知名度）的百货店。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目名称百货店商业体量（）百货体量商业体量（）租金（元/月/平方）国贸360大商新玛特郑州总店11万6.4万31二七万达广场万千百货18.8万3万40华润万象城百盛8万2.4万30 郑州的百货与购物中心的结合案例中，一般采取的收益模式为租金加销售额 提成形成。4.4 郑州百货与购物中心的结合租金收益郑州百货与购物中心的结合租金收益