特色小镇规划与建设方案课件

特色小镇规划与建设方案特色小镇规划与建设方案12015年开始“特色小镇”逐渐热起来了，原因是多种因素的强大助力。习近平在考察浙江，对特色小镇给予充分肯定，大段讲述特色小镇，梦想小镇、云栖小镇、黄酒小镇等；11月，中财办关于特色小镇的调研报告得到习近平总书记、李克强总理、张高丽副总理的批示。以中央媒体和各大地方主流媒体对特色小镇展开了多轮轰炸式报道。2016年3月17日发布的十三五规划纲要提出加快发展中小城市和特色镇，因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。2016年7月1日住房城乡建设部国家发展改革委财政部发出关于开展特色小镇培育工作的通知提出到2020年，培育1000个左右全国特色小城镇建设。2016年10月13日公布127个第一批中国特色小镇。2017年7月，住建部的第二批300个特色小镇申报落幕，静待公布.特色小镇有点火2015年开始“特色小镇”逐渐热起来了，原因是多种因素的强大2一、特色小镇基础概念及特点一、特色小镇基础概念及特点3依托某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。特色小镇基本概念：产业/文化/旅游/社区依托某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特4特色小镇的概念的理解特色小镇的概念的理解关于“特色”“小”“镇”的理解此“镇”非彼”镇”，不能单纯从字面去理解，不是传统意义上以行政区概念，也不是工业园区，而是有明确产业和旅游功能的综合的概念，实际上是打破了传统按行政区域划分概念的特色产业聚集区，可以是一个镇或者覆盖多个镇，“小”的概念的理解，功能小而全，产业特而精，小其实也是一种空间概念，特色小镇一般控制在1-3平方公里，人口控制在1-3万人，且不受原行政区的局限。“特”：主要是产业历史环境等多种因素融合的独特之处，这使得小镇具有某种独特的文化构成，呈现出某种价值追求与认同，从而形成相对产业集中，从业者云集的的特色工作和生活区。同时小镇也是汇集某种特色资源、技术等创业创新的“孵化器”或者创客空间，提供可持续的吸引特定人群交流。特色小镇的概念的理解关于“特色”“小”“镇”的理解此“镇”非5特色小镇：非镇非区，是创新发展平台，不是行政单元上划分，没有行政的概念，也不是产业园区，不是单纯的工厂，而是按照创新、和谐、绿色、开放、共享的发展理念，聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区、功能的创新发展平台。面积：3-5平方公里（4500-7500亩）核心建设用地：1-3平方公里（1500-4500亩）周期：十年甚至十数年总投资：几十亿到百亿以上，3年30亿元-50亿元运营：各方参与者成立“特色小镇规划建设工作联席会办公室”作为统筹建设的重要机构发展使命:特色小镇是区域经济的发展引擎，是转型升级的实验场，师范小镇可以从市级开始，升级到省级、国家、世界级，特色小镇要有领跑者。关于特色小镇的基本条件特色小镇的概念的理解特色小镇的概念的理解特色小镇：非镇非区，是创新发展平台，不是行政单元上划分，没有6特色小镇的区别性特征特色小镇的区别性特征小城镇的特征区别于城市的共性特征更亲近友好自然、更敬畏传统（区别于城市：远离自然、改造自然、崇尚现代）尺度较小、布局灵活（区别于城市尺度较大、规模经济）工居混合、便捷宜居（区别于城市工居分离、集约高效）以慢行和慢速交通为主导（区别于城市交通以机动车、快速交通为主导）慢节奏、慢生活（区别于城市快节奏、紧张生活方式）“小而特”的产业特色（区别于城市“大而全”的产业体系）区别于其他小城镇的个性特征特有的自然环境特有的风土人情、地域或民族文化特有的建筑风貌特色产业特色小镇的区别性特征小区别于城市的共性特征更亲近友好自然、更7特色小镇的自身性特征特色小镇的自身性特征特色的产业及环境资源为基础产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。以政府政策及投融资为依托以政策引导、资本资金为依托，实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能；各功能之间相互有机的融合.产城一体为手段以泛旅游为引擎产业的综合发展；功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。拥有完善的城镇及旅游配套设施.产业链及房产开发盈利核心土地一级开发：直接获利，享受升值效益；房产开发：房产销售、房产回收经营；项目开发：经营收益、旅游收益等。特色小镇的自身性特征特色的产业及环境资源为基础产业资源是特色8特色小镇的特色小镇的三个要点三个要点城镇化的功能要求区域引擎综合效应打造生态宜居环境以特色产业与泛旅游产业的整合为支持，满足常住人口与短期聚集人口的配套设施及服务；特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。特色小镇遵循“不占耕地”的原则，“大力优化区域生态环境”的生态原则，“挖掘文化，打造美丽特色小镇”的文化原则。特色小镇的三个要点城镇化的功能要求区域引擎综合效应打造生态宜9特色小镇十种产业分类特色小镇十种产业分类1、历史文化型一要小镇历史脉络清晰可循；二小镇文化内涵重点突出、特色鲜明；三要小镇的规划建设延续历史文脉，尊重历史与传统。越城黄酒小镇、龙泉青瓷小镇、湖州丝绸小镇、上虞围棋小镇、南浔善琏湖笔小镇、奉化布龙小镇、天台山和合小镇、平遥古城、茅台酿酒小镇、馆陶粮画小镇、石鼻古民居小镇等2、城郊休闲型一小镇与城市距离较近，位于都市旅游圈之内，距城市车程最好在2小时以内；二小镇要根据城市人群的需求进行针对性的开发，以休闲度假为主；三小镇的基础设施建设与城市差距较小。丽水长寿小镇、太湖健康蜜月小镇、黄岩智能模具小镇、永嘉玩具智造小镇、下城跨贸小镇3、新兴产业型一小镇位于经济发展程度较高的区域；二是小镇以科技智能等新兴产业为主，三小镇有一定的新兴产业基础的积累，产业园区集聚效应突出。余杭梦想小镇、西湖云栖小镇、临安云制造小镇、江干东方电商小镇、上虞e游小镇、德清地理信息小镇、余杭传感小镇、秀洲智慧物流小镇4、特色产业型一要小镇产业特点以新奇特等产业为主；二是小镇规模不宜过大，应是小而美、小而精、小而特。大唐袜艺小镇、吴兴美妆小镇、嘉善巧克力甜蜜小镇、桐乡毛衫时尚小镇、玉环生态互联网家居小镇、平阳宠物小镇、安吉椅业小镇、温岭泵业智造小镇、东莞石龙小镇、信阳家居小镇5、交通区位型一要小镇交通区位条件良好，属于重要的交通枢纽或者中转地区；二是小镇产业建设应该能够联动周边城市资源，成为该区域的网络节点。建德航空小镇、萧山空港小镇、西湖紫金众创小镇、新昌万丰航空小镇、九龙山航空运动小镇、安吉航空小镇、宁海滨海航空小镇特色小镇十种产业分类1、历史文化型一要小镇历史脉络清晰可循；10特色小镇特色小镇十种产业分类十种产业分类6、资源禀赋型一资源优势突出；二是小镇市场前景广阔；三是对小镇的优势资源深入挖掘，充分体现资源特色。青田石雕小镇、定海远洋渔业小镇、开化根缘小镇、西湖龙坞茶小镇、桐庐妙笔小镇、磐安江南药镇、庆元香菇小镇、仙居杨梅小镇、桐乡桑蚕小镇、泾阳茯茶小镇、双阳梅花鹿小镇、陇南橄榄小镇7、生态旅游型一生态环境良好，宜居宜游；二产业特点以绿色低碳为主，可持续性较强；三以生态观光康体休闲为主。仙居神仙氧吧小镇、武义温泉小镇、宁海森林温泉小镇、乐清雁荡山月光小镇、青田欧洲小镇、杭州湾花田小镇、万宁水乡小镇、龙江碧野小镇、莲麻乡情小镇、锦洞桃花小镇、联溪徒步小镇、丽江玫瑰小镇。8、高端制造型一小镇产业以高精尖为主；二是注重高级人才资源的引进，持续动力；三是突出小镇的智能化建设。萧山机器人小镇、宁海智能汽车小镇、长兴新能源小镇、江北动力小镇、秀洲光伏小镇、海盐核电小镇、江山光谷小镇、新昌智能装备小镇、南浔智能电梯小镇、城阳动车小镇、中北汽车小镇9、金融创新型一经济发展迅速的核心区域，区位优势、人才优势、资源优势、创新优势、政策优势；二是小镇有一定的财富积累，投融资空间巨大；三是科技金融是此类小镇发展的强大动力和重要支撑。梅山海洋金融小镇、富阳硅谷小镇、义乌丝路金融小镇、西溪谷互联网金融小镇、拱墅运河财富小镇、乌镇互联网小镇、房山基金小镇、10、时尚创意型一以时尚产业为主导，并与国际接轨；二以文化为深度，以时尚为广度，实现产业的融合发展；三打造一个时尚产业的平台，促进国内外互动交流。余杭艺尚小镇、滨江创意小镇、西湖艺创小镇、大江东巧客小镇、安吉影视小镇、兰亭书法文化创意小镇、乐清蝴蝶文创小镇、杨宋中影基地小镇、宋庄艺术小镇、张家楼油画小镇、特色小镇十种产业分类6、资源禀赋型一资源优势突出；二是小镇市11特色小镇的特色小镇的分类分类龙泉青瓷小镇西湖云栖小镇萧山空港小镇定海远洋渔业小镇定海远洋渔业小镇上城玉皇山南基金小镇特色小镇的分类龙泉青瓷小镇西湖云栖小镇萧山空港小镇定海远洋渔12特色小镇的四个难点特色小镇的四个难点主题（特色定位）特色不特、主线不清盲目定位、市场同质支撑不够、后续不足主题定位IP,体现项目产业特色，排他性定位、精准导入IP以主线贯穿规划、建设、包装、运营、文化等，在引入产业链条的环节上，体现纯粹性、后期运营上，进行持续的导入。华谊兄弟冯小刚打造的“1942”影视小镇土地（整体规划）整体策划很缺失、生搬硬套走着看、概念炒作不落地、地产角度项目大策略看市场、必须策划先行先“找魂”、战略、市场、功能、产业、形象，然后做长远系统的规划、分步实施，且需前期投入做培育、配套等，提出的特色概念要有持续系统支撑，不求眼前得失，长远布局。产业（资源整合）产业是特色的根本，产业需要上下游各种配套、配合资源的整合；产业特色性、可持续发展性、区域排他性、且利于产业链条贯穿与围合，存量产业有多大/产业升级/集约化、规模化,还需要再解决生产、生活和生态三个问题。运营（成败）好的运营指导好的规划好的规划奠定好的运营还需要资源、团队、配套、旅游、商业、酒店等，用运营的思维去规划，一开始哪些地方要做旗舰店，商业业态，相定位互怎么呼应，哪些要定制设计，哪些要设计更多的可能性。只有这样，才是一个好的规划。而有的地方是物业造好了再招商。特色小镇的四个难点主题（特色定位）特色不特、主线不清土地（整13特色小镇的三个关键支撑：特色产业特色小镇的三个关键支撑：特色产业+文化体系文化体系+旅游产业旅游产业特色小镇的产业为双产业为主，即“特色产业+文化体系+旅游产业”特色产业：小镇的骨架、主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。文化体系：小镇的“灵魂”，是支撑构建特色小镇的精神认同与回归，其中包含历史文化、人文文化、社区文化、邻里文化、宗教文化、建筑文化、名人文化等；泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。特色小镇的三个关键支撑：特色产业+文化体系+旅游产业特色小镇14特色产业的架构特色产业的架构特色产业开发主要分为两个方面：事业导入与产业开发。事业导入：主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。产业开发：包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）特色产业的架构特色产业开发主要分为两个方面：事业导入与产业开15特色产业的架构特色产业的架构-机器人产业机器人产业产业本身产业应用产业服务相关延伸产业机器人产业本身机器人生产制造机器人科研机器人系统集成机器人设计机器人产业应用机器人工业40机器人康复医疗陪护机器人娱乐表演机器人客服机器人服务业机器人交易服务机器人会议服务机器人教育培训机器人相关延伸产业机器人主题乐园机器人影视机器人博物馆以机器人产业为例特色产业的架构-机器人产业产业产业产业相关延伸产业机器人产业16文化体系的架构文化体系的架构文化体系打造是长期长线的过程：文化内涵的挖掘、文化系统的建设、文化形式的体现、文化精神的认同；历史文化/人文文化：认知认同为之骄傲的文化内涵、通常以人文遗迹历史名人等，如良渚文化村社区文化/邻里文化：构架和谐生活方式的精神认同，社区公约、社区广场、社区活动、沟通道具等宗教文化：宗教传播、宗教场所、宗教活动、宗教仪式、宗教服务/用品等建筑文化：特色建筑、艺术小品、建筑名人、文化建筑、文化场馆、文艺雕塑、精神堡垒等名人文化：名人题词、名人命名、名人代言、名人研究、名人故居等等文化体系的架构文化体系打造是长期长线的过程：17泛旅游产业泛旅游产业架构架构旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。旅游吸引核特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。休闲聚集餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。商街创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。居住就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。泛旅游产业架构旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居18泛旅游产业泛旅游产业架构架构农业观光主题乐园休闲渔业田园地产休闲营地特色村镇休闲度假旅游贸易观光、休闲、度假工业旅游文化创意休闲商业医疗养生运动康体娱乐产业旅游地产会议会展延伸融合延伸融合以旅游为导向的传统行业发展泛旅游产业形成与发展模式以旅游产业聚焦为目标的旅游资源开发农业林业牧业渔业水电工业商业医疗文化体育房地产会展地产景观水域风光生物景观气候景观遗址遗迹建筑设施旅游商品人文活动以旅游目标为导向的产业延伸发展以产业聚集为目标的旅游资源开发泛旅游产业架构农业观光主题乐园休闲渔业田园地产休闲营地特色村19特色小镇发展的基础特色小镇发展的基础-人口聚集人口聚集特色产业形成产业聚集，带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。特色产业带动的长期居留型聚集特色小镇发展的基础-人口聚集特色产业形成产业聚集，带来就业人20特色小镇发展的基础特色小镇发展的基础-人口聚集人口聚集通过旅游吸附形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口。以旅游吸附的中短期流动性聚集特色小镇发展的基础-人口聚集通过旅游吸附形成大规模的外来游客21特色小镇发展的基础特色小镇发展的基础-人口聚集人口聚集长期居留型人口中短期流动性人口生活居住休闲娱乐休闲娱乐文化体验短期居住公共服务配套休闲娱乐配套居住配套公共管理保障学校、医院、银行、文化剧院、图书馆、博物馆、展览馆、体育场馆休闲步行街、美食街、商业综合体、公园、主题公园、旅游区、度假区、景区等居住社区、度假社区、星级酒店、民宿客栈等公安、工商、市政、行政中心、法院等城镇体系架构特色小镇发展的基础-人口聚集长期居留型人口中短期流动性人口生22二、特色小镇的综合运营二、特色小镇的综合运营23特色小镇的基本开发运营模式特色小镇的基本开发运营模式运营模式以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。政府引导市场运作企业主体社会参与顶层设计制度建设执法管理决定性作用特色小镇的主角参与/监督进行产业培育创造制度环境建设基础设施提供公共服务加强社会治理等通过市场配置资源寻找市场机会进行资源整合发挥自身优势共同参与实时监督特色小镇的基本开发运营模式运营模式以企业主体，政府服务，政府24特色小镇七种开发模式特色小镇七种开发模式小镇的开发模式有很多种，每种开发模式的要求都不同。开发主题不同，其选择的开发模式就会不同。主题决定模式！而不同的开发模式决定项目的盈利模式，决定项目的存活率。特色小镇七种开发模式小镇的开发模式有很多种，每种开发模式的要25主题游乐园模式这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题。特色小镇七种开发模式特色小镇七种开发模式主题游乐园模式这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以26产业驱动模式此模式就是产业小镇模式。这种产业有两类，一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业；二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业。另外，产业的培育是需要耐心的。文旅组合模式项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。此种模式关键要处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。特色小镇七种开发模式特色小镇七种开发模式产业驱动模式此模式就是产业小镇模式。这种产业有两类，一是引进27农业驱动模式在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。此种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不该只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。度假旅游驱动模式这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的，如观澜湖。它的模式是先做环境，再考虑居住。此种模式最关键的是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能。养老旅居驱动模式这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是水/空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。古镇改造模式很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。如乌镇、西塘等特色小镇七种开发模式特色小镇七种开发模式农业驱动模式在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动28特色小镇盈利模式特色小镇盈利模式土地一级开发仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同时通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益。二级房产开发包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营。产业项目开发一是特色产业项目开发，包括科教文卫等；二是旅游产业项目开发，包括旅游项目（如主题公园）、休闲消费项目、夜间聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。产业链整合两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等城镇建设开发城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。特色小镇盈利模式土地一级开发仅做土地的一级开发，直接获利；进29特色小镇盈利模式特色小镇盈利模式项目开发阶段的盈利模式企业的角色土地资源（包括产业园区）土地一级开发（包括产业园区）特色产业园区建设与产业运营服务休闲旅游度假区开发运营住宅房产开发城市公共服务设施开发与运营工程土地增值收益工程土地增值收益（1）产业地产销售+产业地产租赁收益+产业服务运营收益（孵化、培训、管理、金融服务等）（2）产业发展服务收益（招商佣金或税收分成或落地投奖励等）旅游项目的运营收益房产销售收益工程+土地增值收益企业的盈利来源特色小镇盈利模式项目开发阶段的盈利模式企业的角色土地资源（包30特色小镇盈利模式特色小镇盈利模式a.门票模式：收取相应的旅游门票。b.综合收益模式：主要有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等，比如丽江古城。c.产业收入模式：比如中国首个云计算产业生态小镇西湖云栖小镇。d.地产收入模式：包括度假、养老主题的公寓、别墅，以及旅游商业等。e.资本运作模式：此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式，但首先必须做好整体策划，在此基础上引进战略投资者，最终实现上市，或者通过资本运作，实现融资和资本退出管道。比如，乌镇2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游，是资本运作的成功案例之一。运营阶段的盈利模式很多小镇都是通过几种盈利模式的组合，单一的盈利模式根本无法支撑小镇的发展。特色小镇盈利模式a.门票模式：收取相应的旅游门票。运营阶段31特色小镇开发次序特色小镇开发次序除了在选定合适的位置（资源、交通、人气），最关键的就是定位，定位表明想做一个什么样的小镇，只有定位才能决定小镇的方向，才能指导小镇开发所有环节和细节。如乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇；东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。依托资源依托市场消费分析土地价值定位：定位决策文化资源文化底蕴/文化产业，旅游资源分为观光游乐/宜度假的资源。资源不同，其定位思路也会有很大不同。如游乐观光资源其定位思路以玩为主，而度假资源应考虑旅居的需求。无论什么样的小镇，没有市场就不能存活和发展。不同的小镇必然面对不同的市场。定位决定其规模、配套、设施等都不会太大。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。要理清小镇未来的消费者是谁，了解消费者消费预期、需求及消费偏好，才能更好做到定位的合理性。特色小镇开发次序除了在选定合适的位置（资源、交通、人气），最32产业：特色小镇开发次序特色小镇开发次序产业是小镇能否持续发展的基础和条件，是小镇保持永续动力的前提。在做小镇产业规划时，不能局限于眼前的繁荣，也不能盲目蹭热点，而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼，并形成可进入更广阔市场的产品、商品，而且能迅速建立强大的品牌优势，这才是关键。比如，牡丹作为花海，是一种旅游资源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一种产品。水稻是一种农作物，也可以是观光旅游的重要组成部分，但利用高新技术制作成面膜或者其他东西就是一种可进入市场的商品。在此基础上必须注入文化因子，如，西南、中南地区都有过年吃香肠的习惯，在他们眼里，没有香肠就等于没有团圆饭。当香肠作为一种商品，走向全国甚至全世界时，如何将它与文化结合在一起？可以在包装上打上“永远忘不掉的也许是你的乡愁”的标语，这就把文化因子联系起来了。产业：特色小镇开发次序产业是小镇能否持续发展的基础和条件，是33规划：特色小镇开发次序特色小镇开发次序规划的核心，就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上，融入具体建筑形象和功能，满足发展需求，创造和谐的生存环境，实现环境、建筑、产业、人的有机融合。规划应该追求一种境界。曲径通幽、欲掩还现、柳暗花明、别有洞天。不是故作迷宫、不是故设幔帐，一花一草、一砖一瓦、一屋一巷，总有道不尽的韵味、总有说不明的情趣，总有看不完的精彩、总有想不透的空间。这样的小镇规划设计才正是游客来了又来的最纯正的理由。规划：特色小镇开发次序规划的核心，就是在认识环境、尊重环境、34资源导入链条结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案，将成为后期工作的有力指导。在策划规划阶段，将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等，以专家、投资商、服务商身份导入，形成落地性极强的方案。特色小镇开发次序特色小镇开发次序资源导入链条结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规35资源导入时序以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。特色小镇开发次序特色小镇开发次序资源导入时序以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的36IP导入：特色小镇开发次序特色小镇开发次序IP应该是一种身份识别。任何商品如果没有IP就不会成为品牌，没有IP是永远长不大的。IP的有5大特性：最先想到、最快延伸的、最大想象、最美形象、最好故事。IP的传播方法有四种：进入公众视野、制造新闻、强迫记忆、编好故事。IP传播的关键：建立IP与人的情感关联，最快缩短受众从认识、接受到喜欢的过程IP的传播渠道一般分为：形象展示、情感关联：具体到小镇如何与消费者进行情感关联，至少要做好“五情”：1.强调小镇的情愫；2.创造小镇的情缘;3.营造小镇情境;4.设计小镇的情趣;5.培育小镇的情韵。情感关联在小镇发展中的地位非常重要。人的情感非常丰富，情感往往主导人们对事物的偏爱和憎恶。一旦被偏爱，即使瑕疵再多也会被忽略甚至被转换。没有偏爱就没有品牌，而偏爱就是情感关联。无论是产业小镇还是文旅小镇，无论是产品还是环境，都必须刻意地注重与消费者情感沟通，只要能让他们偏爱，小镇的生命才会长久。IP导入：特色小镇开发次序IP应该是一种身份识别。任何商品如37品牌塑造：特色小镇开发次序特色小镇开发次序小镇品牌的重要性不言而喻，那么小镇的品牌到底如何打造？最重要的是产品和服务做的好。小镇品牌有两大基础：产品和服务,适合的产品、持续用心的服务，成就品牌的关键。产品有四大属性：一是特指性要明确，明确什么产品，明确什么客群、明确什么优势,；二是竞争性要从顶层设计开始，差异、特定、结合定位迎合市场；三是延展性必须注意产品的内在关联性，手机替代照相机，但你不能让手机替代化妆品；四是美好性要注意和人的情感相关联。再好的产品，没有好的服务绝对成就不了品牌，尤其是做文旅小镇。而服务必须有体系、有标准、有执行、有机制。不同的小镇定位，其服务标准和内容肯定不一样。比如，产业小镇和文旅小镇的服务内容就有很大不同，产业小镇的服务更多的是在生产方面，如技术、物流、人才、原料、生产环境等方面做好支持，而文旅小镇则主要是生活和体验方面，如交通、住宿、餐饮、游乐指导、商业环境等。品牌塑造：特色小镇开发次序小镇品牌的重要性不言而喻，那么小镇38特色小镇，没有完善的服务体系，将走不长久。服务是更高标准的旅游需求，也是增加游客体验价值，和提升满意度的重要方面。建立高层次，精细化的服务体系，是打造小镇旅游核心竞争力的关键。当然，小镇不仅服务于游客，小镇服务体系需根据不同的服务对象和需求，从硬件设施和软件服务两方面入手，硬件方面是建设相关的基础设施，而软件则是建立高标准的服务规范和制度。服务体系包括三方面的内容：1游客：包括公共服务（交通、卫生、安全、信息）、接待服务。2经营者：包括经营环境、经营秩序、招商政策。3本地居民：包括物业服务、生活服务。特色小镇开发次序特色小镇开发次序服务体系：特色小镇，没有完善的服务体系，将走不长久。服务是更高标准的旅39小结：特色小镇考量的几个方向小结：特色小镇考量的几个方向因时：指的是结合时代变化和发展规律，从最开始的策划就能顺应时代、适度超前，后期的运营时俱进、推陈出新；因地：一方水土、一方人文，因地指的是结合项目资源和市场特征，让特色小镇更接地气，体现地域文化和特色；因人：是根据发起方、投资方、操盘方自身的能力、实力和心力，为其量身定制差异化的特色小镇发展策略；因时因地因人小结：特色小镇考量的几个方向因时：指的是结合时代变化和发展规40小结：小结：特色小镇开发具备的条件宏观、系统、长远、长效的规划很强的品牌感召力、持续的资金沉淀力、强大的资源整合力、完善的配套实现力、完整的产业运营力小结：特色小镇开发具备的条件宏观、系统、长远、长效的规划41THANKSTHANKSTHANKSTHANKS42