社区商业(一)理论篇课件

社区商业研究理论篇社区商业(一)理论篇课件1社区商业研究理论篇一三目录社区商业的定义四四社区商业的分类社区商业的功能社区商业的分布特点社区商业的发展趋势一五四三二一三目录社区商业的定义四四社区商业的分类社区商业的功能社区商2社区商业研究理论篇一目录社区商业的定义一一目录社区商业的定义一3社区商业研究理论篇社区商业的定义社区的概念“社区”一词源于拉丁语Fellowship，意思是亲密的关系和共同的东西。社区的含义之一是指一种亲密的社会关系结构。社区的含义之二是指一定地域的社会关系结构。-德国社会学家雯迪南滕尼斯（从经济学和商业的范畴来理解社区）社区商业中的“社区”,实际指的是城市住宅小区,是指被城市道路或自然界限所围合的具有一定规模的生活聚居地,它为居民提供生活居住空间和各类服务设施,以满足居民日常物质和精神生活的需求。社区商业的定义“社区”一词源于拉丁语Fellowship，意4社区商业研究理论篇社区商业的定义社区商业的内涵基本概念一种以住宅小区为载体,以一定地域居民为服务对象,以便民利民为宗旨,以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业，它是相对于城市中心区商业、区域型商业而言的。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。广义概念满足拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为邻里中西狭义概念满足单个居住小区内的居民消费，虽然一些小区的社区商业由于规模较大也能辐射周边住宅小区，可该商业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业社区商业的定义基本概念5社区商业研究理论篇社区商业的定义社区商业的特点地域性强,服务对象明确,商圈较小。主要为本地居民提供服务，一般不具有广域性和辐射性。以经销日常生活用品为主。交易频繁,交易额小,交易时间短,成交机率大。营运成本相对低廉。商业功能、业态的多样性。社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体,汇社区购物中心、社区超市、社区便利店、社区折扣店、社区仓储店、社区餐饮店、社区美容店等多种商业业态于一身,满足社区居民多样性、多变性、差异性的消费需求。社区商业的定义地域性强,服务对象明确,商圈较小。主要为本6社区商业研究理论篇目录社区商业的分类二目录社区商业的分类二7社区商业研究理论篇社区商业分类按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区商业和现代型社区商业。按照社区消费群体的文化水平和消费层次来划分，可以分为高档社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业（或社区商业中心）、中型社区商业和小型社区商业。按照建筑形式的不同来划分，可以分为围合式（封闭式）社区商业、离散型社区商业、商业街式社区商业和集中型社区商业。另外，还有一些比较特殊的社区，会形成一些比较特殊的社区商业，比如年轻人社区，外地（国）人比较集中的社区等。社区商业分类按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区8社区商业研究理论篇社区商业分类按体量划分0万方1万方3万方5万方内向型社区商业社区商业邻里商业中心区域商业中心区域型商业外向型社区商业社区商业分类0万方1万方3万方5万方内向型社区商业社区商业邻9社区商业研究理论篇 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业分类按商住比划分 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业10社区商业研究理论篇类型案例户数人口商业面积（）户均商业面积（/户）人均商业面积（/人）外向型万科高尔夫1400490080065.721.63江南家园1200420065105.431.55御水天成5041764668713.273.79西北湖凤凰城1000350048604.861.39中间型巴黎豪庭355012425120583.400.97融侨华府350012250101882.910.83内向型水岸星城680023800114721.690.48金地格林小城700024500151992.170.62华润凤凰城160056004480.280.08当代国际花园59402079060381.020.29金色港湾790027650135311.710.49 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1以上，中间型社区商业的人均商业面积在0.81之间，内向型社区商业的人均商业面积在0.8 以下。社区商业分类按人均商业面积分 类型案例户数人口商业面积户均商业面积人均商业面积外向型万科11社区商业研究理论篇三目录社区商业的功能三三目录社区商业的功能三12社区商业研究理论篇 社区商业功能服务小区内部居民的内向型社区商业：社区配套为主，满足家庭装修、生活用品的商业，具体表现为家政服务、家居饰品便利房、面包房服务小区内部及周边居民的外向型社区商业：区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套，中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容店、服装店 社区商业功能服务小区内部居民的内向型社区商业：社区配套为主13社区商业研究理论篇大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。大型社区应建社区商业中心。各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。社区商业网点在布局上充分实现便利性。社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。社区商业功能社区商业总体要求社区商业功能社区商业总体要求14社区商业研究理论篇社区应配备单店面积在500平方米以上的餐饮店，社区应提供早餐服务。社区的最远就餐距离不超过600米。餐饮店与居民楼的距离应超过10米。应提供电话订餐及送餐服务。大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。原料、成品、餐具、用具等应分别存放。有洗涮消毒设备。有空调系统，温度适宜。餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。有应急照明设施及消防设施。餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。社区商业功能餐饮店社区应配备单店面积在500平方米以上的餐饮店，社区应提供早餐15社区商业研究理论篇大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。超市的辐射半径约1500米。超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。超市经营商品种类不得少于5000种。社区居民距超市的最远距离不超过2000米。超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。超市的收银通道应与超市的规模相适应超市应配备空调系统，温度适宜。超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。有应急照明设施及消防设施。理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。超市规章制度齐全，有完善的售后服务。服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。超市社区商业功能大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的16社区商业研究理论篇社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。便利店的面积在50至150平方米。便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。便利店应配备空调系统，温度适宜。便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。有应急照明设施及消防设施。有相应的规章制度。熟食加工制作人员应定期进行体检。便利店社区商业功能便利店社区商业功能17社区商业研究理论篇社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。最远消费距离500米。营业时间不少于12小时。具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。应具有相应的卫生消毒设备和措施。及时清理，保持店内外的清洁。从业人员必须经过卫生部门的健康检查。应在营业场所内明示服务项目和收费标准。服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。能够为老年人、残疾人等特殊群体提供上门服务美容美发店社区商业功能美容美发店社区商业功能18社区商业研究理论篇社区应配备家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修单店的建筑面积不少于50平方米。营业时间不少于12小时。家电维修应提供上门服务。应有固定的营业场所。有齐备的维修设备以及必要的测试设备。维修店应及时清理，保持店内外清洁。应配备消防设施。接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。维修服务及时。服务人员应经专业培训并具有相应的资质。维修店社区商业功能维修店社区商业功能19社区商业研究理论篇社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。应至少有一家连锁店。营业时间不少于12小时。应提供必要的立等可取的服务项目。应提供上门取送服务。应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。应在营业场所内明示服务项目和收费标准。洗染店社区商业功能洗染店社区商业功能20社区商业研究理论篇社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。家庭服务网点的服务半径为1000米。应有与家庭服务相适应的设备设施。服务人员应经专业培训并具有相应的资质。家庭服务社区商业功能家庭服务社区商业功能21社区商业研究理论篇目录四四社区商业的分布特点四目录四四社区商业的分布特点四22社区商业研究理论篇社区商业的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对武汉社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：圈地街铺型入口街铺型入口集中型以点带面型社区商业分布特点社区商业的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同23社区商业研究理论篇圈地街铺型（底商）社区内部商业社区内部商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。社区商业分布特点圈地街铺型（底商）社区内部商业社区内部商业体量可以较大限度的24社区商业研究理论篇入口街铺型社区内部社区内部社区内部社区内部商业社区内部小区道路小区道路小区道路主入口有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。社区商业分布特点入口街铺型社区内部社区内部社区内部社区内部商业社区内部小区道25社区商业研究理论篇社区内部社区内部商业街商业社区内部将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。入口集中型商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。社区商业分布特点社区内部社区内部商业街商业社区内部将商业独立于住宅区，减少商26社区商业研究理论篇社区内部商业社区内部商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。以点带面型社区商业分布特点社区内部商业社区内部商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。27社区商业研究理论篇社区商业分布特点根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。社区商业分布特点根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一28社区商业研究理论篇目录社区商业的发展趋势五目录社区商业的发展趋势五29社区商业研究理论篇随着城市化的发展,城市旧社区在改造壮大,城市新社区也如雨后春笋般涌现出来。现代化的社区呼唤现代化的商业服务体系,以满足社区居民吃、穿、用、(保)健、(娱)乐等基本生活需要和精神需求。当前我国商业的发展状况是,一方面城市中心区零售商业急剧膨胀,重复建设严重,企业经营困难,盈利空间缩小,商业竞争程度异常激烈;另一方面在各地旧城改造和新区开发的过程中,与社区配套建设和发展的社区商业体系却远远不足,社区的大量消费需求得不到满足,购物难、就餐难等问题十分普遍。因此,正确认识、处理和协调好这一矛盾,将不仅可以为我国商业的发展开拓更大的生存和发展空间,而且可以切实提高我国城市居民的生活质量和档次,更好地促进我国社区的开发和城市化水平的上升。社区商业发展趋势定位和功能越来越接近城市商业随着城市化的发展,城市旧社区在改造壮大,城市新社区也如雨30社区商业研究理论篇未来的社区商业应满足“一站式生活服务解决之道”，即让业主足不出社区，便可满足衣食住行等生活需求，极大地方便了居民的生活。随着生活水平的提高和工作压力的增大,居民对生活质量(包括物质生活和精神生活质量两个方面)的提高给予了更多的关注。饮食方面,更加讲究卫生、营养、保健;购物方面,更加追求便捷、周到、满意;精神方面,更加热衷于休闲、娱乐、保健、文化、教育。此外,家务劳动的社会化,职业化和商业化也日益受到人们的欢迎。社区商业可充分利用贴近居民生活的独特地理优势,及时、准确、全面地了解居民的需求动态,科学组织商品品种、合理安排服务项目,将企业的经营活动和居民的生活需求有机地结合起来,既节约了居民的购物成本,又避免了居民长途驱车购物的麻烦,为居民的生活带来极大的便利。社区商业发展趋势定位和功能越来越接近城市商业未来的社区商业应满足“一站式生活服务解决之道”，即让业主足不31社区商业研究理论篇 社区商业发展趋势规划超前化之前由于众多开发商在施工建设过程中临时规划建设当时突然流行的社区商业配套，导致社区商业不能很好地为社区居民服务，反而给社区居民带来一系列的诸如卫生环境污染、噪音污染等严重影响日常生活的负面影响。社区商业必须考虑纳入项目前期统一规划中，这种发展趋势已经非常明显。功能定位细分化曾经的社区商业给人一种乡村市集般的感觉，主要原因是由于功能定位的不明确导致经营业态的多而杂乱、全而不精的无序局面。随着社区商业的大量开发，市场竞争将日趋激烈，目标客户群的争夺将愈显残酷，这种状况必然导致社区商业功能定位的细分化，从而形成见缝插针、抢夺细分目标客户群的良性市场局面。社区商业发展趋势规划超前化功能定位细分化32社区商业研究理论篇商户进入提前化商户进入提前化是指开发商在规划建设社区商业项目时就确定进入社区经营的商户。这种开发模式不仅大大有利于社区商业的定位和施工建设，还大大降低了社区商业开发的诸多风险，尤其是大型社区商业中心的开发建设，其对主力店的提前招商进入已经成为普遍的做法。商户专业化、连锁化、品牌化随着我国社会经济的不断发展进步，社区商业将逐步发展成为一个相对独立的行业。因此，一些专门从事社区商业经营的商家应运而生，他们专攻社区市场环境，稔熟社区商业运作。相信在不久的将来，不单是超市零售业，其他诸如餐饮、酒店、窗饰、娱乐、康体健身、美容美发等更多更有实力的行业商家抢食社区商业，以大规模连锁的形式雄霸一隅。社区商业发展趋势商户进入提前化商户进入提前化是指开发商在规划建设社区商业项33社区商业研究理论篇配套区域共享化目前的社区商业在业态定位时其实已经考虑到了与周边商业的互补共享，这不仅减少众多的同质化竞争带来的经营盈利风险，也节省了开发商大量重复配套所引起的成本浪费。可以断言，在未来的一段时期内，同区域不同开发商楼盘实现社区商业配套共享化趋势不无可能。社区商业发展趋势配套区域共享化 社区商业发展趋势34社区商业研究理论篇 社区商业研究总结社区商业的开发已经完成从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。优秀的社区商业开发模式已经使商家和消费者成为了最大的受益者。发展商、投资者和经营者是社区商业物业投资链上最基本的三方。只有达到利益共赢、风险共担才是企业取得长期利益的保证，所以在社区商业的开发中应当力求达到发展商、投资者和经营者（还包括专业管理者）利益方向的共同化，而不能只是一味追求企业利益短期最大化，只有这样，才能真正实现社区商业经营的利润最大化。社区商业研究总结社区商业的开发已经完成从无到有、从混乱无序35