物业管理相关知识课件

物业管理相关实务主讲：滕永健一、物业管理的组织模式和组织结构（一）物业管理模式（一）物业管理模式物业管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理我国目前广泛采用的模式 委托管理即专业管理，是指开发商、业主采用招标投标或协议的方式，通过物业服务合同将物业委托给专业物业管理公司进行管理的行为。这种形式，按照自用或出租又可分为：（1）自用委托型（2）代理经租型2、自行管理 自行管理是指业主大会通过市场手段招聘各专业公司进行管理的方式。这种方式的最大特定是节约开支，管理成本较低。自行管理与委托管理形成并存的态势，这将有利于提高物业管理的质量，有利于提升物业管理行业在整个社会上的形象。（二）物业管理的组织（二）物业管理的组织 1、物业管理的组织结构、物业管理的组织结构一个物业管理公司可能同时管理着多一个物业管理公司可能同时管理着多个不同类型个不同类型的物业，不同物业对管理部门的组成的物业，不同物业对管理部门的组成及人员安排及人员安排会有不同要求。会有不同要求。物业管理公司一般分为三个层次：物业管理公司一般分为三个层次：决策层：股东会、董事会、经理层决策层：股东会、董事会、经理层管理层：各级部门经理管理层：各级部门经理操作层：各部门员工操作层：各部门员工部门设置：物业管理公司按业务、职能和性能，内部机构设置大体如下：（1）经理室（2）办公室（3）财务部（4）工程部（5）管理部（6）经营部（7）其他部门2、物业管理公司的两种类型（1）实体型 实体型的物业管理公司内部分为两层：管理层和操作层。管理层由较强管理能力和丰富专业经验的人员组成，一般处于各部门的领导地位；操作层人员由从事具体专业服务的专业人员组成，听命于上级管理层人员的领导。实体型的物业管理公司向业主提供的是具体的实质性的物业管理服务。（）咨询型的物业公司 咨询型的物业管理公司比较精干，不配备专业的技术工人，即只配备管理层人员，而没有操业层人员，向业主提供的是咨询服务。随着社会分工的不断深入，这样形式的公司将是物业公司发展的方向。（三）物业管理人员的知识结构、素质（三）物业管理人员的知识结构、素质与能力与能力物业相关人员物业相关人员1、物业管理人员的知识结构、物业管理人员的知识结构（1）法律知识）法律知识（2）管理知识）管理知识（3）经济知识）经济知识（4）技术知识）技术知识2、物业管理人员基本素质和能力（1）服务至上的服务意识（2）要有强烈的责任感和良好的职业道德（3）要有所从事的专业岗位的相当能力（四）物业管理公司与各组织的关系（四）物业管理公司与各组织的关系1、公司与政府的关系：接受指导与监、公司与政府的关系：接受指导与监督督2、公司与业主的关系：委托与被委托、公司与业主的关系：委托与被委托3、公司与各专业服务公司的关系、公司与各专业服务公司的关系（五）物业管理公司的制度建设（五）物业管理公司的制度建设1、制度在物业管理公司中的作用、制度在物业管理公司中的作用（1）规范、约束每一个部门和员工的）规范、约束每一个部门和员工的行为行为（2）协调、衔接企业内部各方面之间）协调、衔接企业内部各方面之间的关系的关系（3）完善企业的社会形象）完善企业的社会形象2、制度的类别（1）纲领性制度（2）决策性（3）综合性管理制度（4）管理程序制度（5）部门职能制度（6）工作岗位制度二、前期物业管理（一）组建项目物业管理处（部）（一）组建项目物业管理处（部）受聘的物业管理企业必须是具有相应受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营物业管理的企业法人。如企业资质的经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企业只管一个项目，管理规模较小，一个企业只管一个项目，该企业就相当于一个项目管理处。具有一、该企业就相当于一个项目管理处。具有一、二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由于管达两种类型以上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小区或区域的项目理规模较大，必须组建小区或区域的项目物业管理处（部）。物业管理处（部）。（二）制定落实物业管理方案（二）制定落实物业管理方案 物物业业管管理理企企业业在在投投标标文文件件中中就就要要编编制制物物业管理业管理方方案案，在在中中标标后后进进入入物物业业管管理理区区域域进进行行管管理理时，时，要进一步完善落实物业管理方案。要进一步完善落实物业管理方案。物物业业管管理理方方案案是是根根据据建建设设单单位位在在投投标标文文件件中中，对对物物业业管管理理服服务务内内容容及及要要求求包包括括服服务务内内容、容、服服务务标标准准而而作作出出的的响响应应，也也是是物物业业管管理理企企业业在投在投标标时时作作出出的的承承诺诺。物物业业管管理理方方案案应应包包括括如如下下内内容：容：1、物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况；2、物业管理服务的理念，这种理念可以用本物业管理公司的品牌口号、文字、图象等来演绎；3、物业管理服务的内容，如：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的保洁，公共区域的秩序维护，车辆的停放管理，物业使用中对禁止性行为的管理措施，物业档案资料的保管，建设单位或业主委托的其他业务服务事项等；4、物业服务的质量，包括报修、维修的到达时间、服务时间、服务半径、合格率等承诺，关于物业管理区域文明、整洁、有序、安宁的管理服务目标，关于应急预防预告及处理预案等。（三）制定企业内部管理制度（三）制定企业内部管理制度 1 1、目标责任制度、目标责任制度2 2、岗位责任制度、岗位责任制度3 3、财务管理制度、财务管理制度（四）做好物业查验工作（四）做好物业查验工作 1、承接查验的含义、承接查验的含义 2、物业承接验收标准、物业承接验收标准 3、承接验收的程序、承接验收的程序 4、承接验收的意义、承接验收的意义 1、承接查验的含义、承接查验的含义 承接查验是指建设单位将已建成经过竣工承接查验是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同后，委托给物业管理企业进行管理服务，由物后，委托给物业管理企业进行管理服务，由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。行检查验收的活动。2、物业承接验收标准、物业承接验收标准 目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建设部于目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建设部于1991年年2月发布的并于月发布的并于1991年年7月月1日起实施的中华人民日起实施的中华人民共和国行业共和国行业 标准（标准（3000190）房屋接管验收标）房屋接管验收标准。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标准。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。房屋接管验收标准主要是应于一般民用建筑的房屋接管验收标准主要是应于一般民用建筑的接管验收。其中接管验收。其中1、2条规定：条规定：“凡按规定交房屋管理部凡按规定交房屋管理部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。”3、承接验收的程序、承接验收的程序（1）由建设单位、物业管理企业成立交接验收小组，并讨论有关事宜，如日期、手续等。（2）由建设单位移交有关物业资料（3）由物业管理企业进行查验。查验的方法有目测、检测和实验等方法。（4）填写查验纪录。（5）建设单位与物业管理企业双方签订交接查验单。（1）明确交接双方的权利和义务。（2）确保物业投入正常使用。（3）为今后物业管理服务打下基础。4、承接验收的意义、承接验收的意义（四）楼宇入伙（四）楼宇入伙 楼宇入伙，即房屋交付使用，由建设单位楼宇入伙，即房屋交付使用，由建设单位书面通知购房人入住使用，并将已出售的房屋书面通知购房人入住使用，并将已出售的房屋交付给购房人使用的行为。交付给购房人使用的行为。1、含义：、含义：2、楼楼宇宇入入伙伙时时，建建设设单单位位已已与与物物业业管管理理企企业业签签订订了了前前期期服服务务合合同同。楼楼宇宇入入伙伙时时，受受建建设设单单位位委委托托，物物业业管管理理企企业业必必须须做做好好以下工作：以下工作：（1）清清理理环环境境，清清扫扫楼楼宇宇，准准备备资资料料，做做好业主入住一切准备工作。好业主入住一切准备工作。（2）择择日日入入户户。即即要要选选择择一一个个日日期期，该该日日期期购购房房业业主主要要来来认认“家家”、领领钥钥匙匙，溶溶入入小小区区社社会会人人文文地地域域环环境境，对对业业主主来来说说，意意义重大。因此，日期宜讲吉利。义重大。因此，日期宜讲吉利。（3）张张灯灯结结彩彩，营营造造美美好好家家园园的的氛氛围围。许许多多房房地地产产开开发发公公司司都都打打出出公公司司横横幅幅标标语语、标牌，欢迎业主入住。标牌，欢迎业主入住。（4）提提前前发发出出入入户户通通知知书书，说说明明入入住住时时间间、携带材料等。携带材料等。（5）做做好好物物业业交交付付导导领领、有有关关交交付付协协议议文文案案、预预收收物物业业服服务务费费等等发发票票、业业主主登登记记资资料等准备工作。料等准备工作。（6）入入住住接接待待处处，张张贴贴办办理理入入住住程程序序，公公布布所所交交费费用用的的标标准准及及依依据据，使使业业主主一一目目了了然。然。3、楼宇入伙的一般程序、楼宇入伙的一般程序（1）业主交验购房合同、权证等）业主交验购房合同、权证等（2）填写业主情况登记单）填写业主情况登记单（3）导领业主查看所购单元情况）导领业主查看所购单元情况（4）业主在房屋交付书上签字）业主在房屋交付书上签字（5）业主按规定交物业服务费）业主按规定交物业服务费（6）领取钥匙）领取钥匙（7）同时领取房屋装修须知等资料）同时领取房屋装修须知等资料 4、楼宇入伙中必须注意的几个事项、楼宇入伙中必须注意的几个事项（1）一个物业管理区域必须统一入户日期，不能让少数业主任意提前。（2）如业主在查看时，发现所购房屋有质量问题，物业管理企业有关人员要一一记录，力求解决改正，再通知业主再次前来办理入户。（3）收取物业服务费其标准要根据销售合同的约定，预收期一般不超过3个月。（4）入住时必须预收的其他费用，如非机动车停放费等必须公示标准及依据。代办性质的服务，要根据自愿原则，并明示服务内容及收费标准。严禁违反地方政府物价部门和房地产管理部门规定乱设收费项目及抬高收费标准。（六）装饰装修管理（六）装饰装修管理1、装饰装修行为有关问题界定（1）室内装饰装修行为是业主根据自己的需求进行的民事行为，在合法范围内进行是法律允许的，其前提是“不违反法律或社会公共利益”。（2）房屋的共用部位、共用设施设备，如承重墙、屋面、梁柱、道路、绿地等，属全体业主所有。业主装饰装修不得侵犯全体业主的利益。（3）装饰装修中，如发生侵犯其他业主利益行为，如抢占内天井、公共走道、违章搭建、破坏承重墙的行为，物业管理企业、业主委员会有权进行劝阻制止。（4）装饰装修中个别业主破坏房屋结构、损坏承重墙等，危及楼宇人身财产安全的房地产行政管理部门应及时处理。物业管理条例第四十六条明确规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”（5）违法装饰装修侵犯相邻方行走、通风、采光、安全等权利，属民事案件受理范围的，人民法院应予受理。（6）物业管理企业作为受委托管理服务的企业，在受委托的范围，必须做好装饰装修管理的有关工作。2、物业管理企业在装饰装修管理中做的工作、物业管理企业在装饰装修管理中做的工作 宣传、约定、指导、报告宣传、约定、指导、报告三、设备日常维护与管理三、设备日常维护与管理（一）物业设备及其类型（一）物业设备及其类型 1 1、物业设备、物业设备物物业业设设备备是是物物业业附附属属设设备备的的简简称称它它是是物物业业建建筑筑实实体体的的有有效效组组成成部部分分。由由于于房房地地产产业业的的发发展展和和人人们们生生活活水水平平的的提提高高，这这就就要要求求物物业业必必须须要要配配备备日日趋趋完完善善的的给给水水、排排水水、供供暖暖、供供冷冷、供供电电、供供气气、通通风风集集中中控控制制等等各各种种设设备备。从从内内容容上上看看，物物业业设设备备种种类类日日益益增增多多，新新型型产产品品不不断断出出现现给设备管理工作带来了一定难度。给设备管理工作带来了一定难度。2 2、物业设备分类、物业设备分类 建建筑筑物物是是由由建建筑筑、结结构构、给给水水、排排水水、供供暖暖、通通风风、电电气气等等有有关关工工程程所所构构成成的的综综合合体体。物物业业建建筑筑体体的的附附属属设设备备必必须须注注意意与与其其他他工工程程的的协协调调一一致致和和紧紧密密配配合合，从从而而充充分分发发挥挥物物业业的的功功能能和和作作用用。我我国国城城市市的的物物业业常常用用设设备备主主要有以下几类：要有以下几类：（1 1）给给排排水水系系统统。包包括括：供供水水设设备备、设设施施；排排水水设设备备、设施设施 ；房屋卫生设备；房屋卫生设备 ；热水供应设备；消防设备；热水供应设备；消防设备 。（2 2）燃燃气气系系统统，主主要要包包括括天天燃燃气气(煤煤气气)管管网网、天天燃燃气气(煤气煤气)入室管道、煤气表、用气设备等。入室管道、煤气表、用气设备等。（3 3）空空调调、通通风风系系统统。包包括括：供供暖暖设设备备；供供冷冷设设备备；室内通风设备。室内通风设备。（4）电气工程设备系统。包括：供电及照明设备，电器服务设备设施；房屋运输设备；防雷及接地装置。（5）智能化楼宇的技术设备系统。在智能化楼宇中，主要的技术设备有以下几种：计算机监控设备；综合布线系统；计算机信息管理技术设备；计算机网络与现代通讯技术设备。（6）电话通信设备。电话通讯设备的主体是电话交换机，用户程控交换机主要由硬件和软件两部分组成。)硬件。是指计算机及机器等外围设备，具体有公共设备、用户线架设备、辅助设备等。软件。是指电脑程序与数据库，具体有操作系统、呼叫处理程序、系统监视和故障处理程序、故障诊断程序、维护和运行程序等。（二）物业设备管理的目的及意义（二）物业设备管理的目的及意义 物业设备管理主要通过有效合理的管物业设备管理主要通过有效合理的管理，保证物业设备处于良好的工作状态，理，保证物业设备处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下降。在保证和提尽量避免其使用价值的下降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限度地高各种设备设施功能的同时，最大限度地发挥其综合效益。发挥其综合效益。从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面：主要表现在以下几方面：1 1良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。2 2良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。3 3良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。优美舒适的环境和工作、生活条件。4 4良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。市场竞争能力。（三）物业设备管理的内容（三）物业设备管理的内容1、物业设备的基础资料管理。主要是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。2、物业设备的运行管理 3、物业设备的维修管理主要内容（四）各类设备的管理与维修（四）各类设备的管理与维修1 1、房屋给排水系统的管理与维修、房屋给排水系统的管理与维修 （1 1）给水系统）给水系统管管理理范范围围的的界界定定。物物业业管管理理企企业业对对给给水水系系统的管理范围。统的管理范围。（2 2）排水系统）排水系统管管理理范范围围的的界界定定。室室内内排排水水系系统统由由物物业业管管理企业维护管理。理企业维护管理。（3 3）消防设施）消防设施对对于于室室内内消消防防设设施施的的维维修修、管管道道及及阀阀门门的的维修，与室内供水管道部分的维修相同。维修，与室内供水管道部分的维修相同。2、电力系统的管理与维护（1）供电设备的管理。（2）供电设备的维护与保养。3、制冷、供暖系统的管理与维修（1）制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容（2）空调系统工作制度。4、电梯的管理与维护四、物业管理综合服务四、物业管理综合服务*保洁管理保洁管理一保洁管理概述一保洁管理概述 1 1、保保洁洁管管理理是是指指物物业业管管理理企企业业对对物物业业管管理理区区域域范范围围内内的的卫卫生生保保洁洁服服务务实实施施的的一一系系列列管管理理活活动动。它它是是通通过过制制定定规规章章制制度度、做做好好日日常常清清洁洁和和垃垃圾圾清清运运、加加强强宣宣传传教教育育和和监监督督管管理理等等活活动动来来实实施施管管理理的的。保保洁洁管管理理是是物物业业管管理理中中一一项项经经常常性性的的管管理理服服务务工工作作，其其目目的的是是净净化化环环境境，给给业业主主或或使使用人提供一个清洁宜人的生活、工作环境。用人提供一个清洁宜人的生活、工作环境。2 2、保洁管理的机构设置、保洁管理的机构设置 物物业业管管理理企企业业可可以以将将所所管管理理的的物物业业区区域域内内的的日日常常保保洁洁工工作作，委委托托给给专专业业保保洁洁服服务务公公司司具具体体实实施施，自自己己只只安安排排1212名名主主管管负负责责环环境境卫卫生生的的监监督督检检查查；也也可可以以在在物物业业管管理理企企业业下下设设保保洁洁部部来来具具体体负负责责所所管管理理物物业业区区域域内内的的环环境境卫卫生生工工作作，并并聘聘用用保保洁洁人人员员进进行行日日常常的的保保洁洁工工作作。其其机机构构设设置置及及人人员员配配备备应应根根据据物物业业的的类类型型、区区域域的的分分布布、面面积积的的大大小小、保保洁洁的的标标准准等等情情况况灵灵活活设置。设置。二、保洁管理的主要内容二、保洁管理的主要内容 保保洁洁工工作作的的主主要要内内容容包包括括室室内内、室室外外及及外外墙保洁等。室内保洁的内容有：墙保洁等。室内保洁的内容有：1 1（1 1）大大堂堂保保洁洁；（2 2）卫卫生生间间保保洁洁；（3 3）电电梯梯间间、走走道道、楼楼梯梯等等公公用用区区域域保保洁洁；（4 4）地地下下室室、地地下下车车库库保保洁洁；（5 5）门门、窗窗、栏栏杆杆、扶扶手手等等保保洁洁；（6 6）茶茶水水房房保保洁洁；（7 7）信信报报箱箱、井井道道口口、管管线线、消消防防栓栓等等公公共共设设施施设设备备的的保保洁洁；（8 8）其他方面的保洁。）其他方面的保洁。室室外外保保洁洁一一般般有有：（1 1）红红线线范范围围内内道道路路、绿绿化化带带等等公公共共区区域域地地面面清清洁洁；（2 2）街街心心花花园园、停停车车场场、游游泳泳池池、网网球球场场等等场场所所的的清清洁洁；（3 3）室室外外果果皮皮箱箱、垃垃圾圾房房的的清清洁洁、清清运运和和消消杀杀；（4 4）室室外外雨雨污污水水井井、管管道道、化化粪粪池池的的清清理理疏疏通通；（5 5）天台、雨蓬、信报箱等清洁）天台、雨蓬、信报箱等清洁2 2 外外墙墙清清洗洗一一般般是是指指高高楼楼高高墙墙的的清清洗洗，由由于于外外墙墙清清洗洗是是在在室室外外的的高高空空中中进进行行，气气候候条条件件是是外外墙墙清清洗洗的的基基本本条条件件；专专用用设设备备是是外外墙墙清清洗洗的的物物质质条条件件；具具有有的的身身体体的的条条件件、心心理理素素质质，经经过过专专门门培培养养的的外外墙墙清清洗洗工工是是外外墙墙清清洗洗的的根根本本条条件件。目目前前，外外墙墙清清洗洗主主要要有有使使用用檫檫窗窗机机和和吊吊板板作业两种方式。作业两种方式。从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面：要表现在以下几方面：1 1良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。2 2良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。3 3良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。优美舒适的环境和工作、生活条件。4 4良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。市场竞争能力。四、保洁工作的管理四、保洁工作的管理 1 1、工作量的估算、工作量的估算 2 2、保洁岗位的划分，人员编制、保洁岗位的划分，人员编制 3 3、保洁岗位流程的编写、保洁岗位流程的编写 4 4、保洁计划的编制、保洁计划的编制 5 5、保洁设备、工具的配备和管理、保洁设备、工具的配备和管理 6 6、保洁耗材用量的估算和管理、保洁耗材用量的估算和管理 7 7、保洁员工管理（招聘、培训）、保洁员工管理（招聘、培训）8 8、保洁工作的检查方式和方法、保洁工作的检查方式和方法 9 9、保洁工作劳动安全、保洁工作劳动安全 绿化管理绿化管理一、绿化管理概述一、绿化管理概述 1 1、绿化管理的概念、绿化管理的概念 绿绿化化管管理理是是指指物物业业管管理理企企业业对对物物业业管管理理区区域域范范围围内内的的绿绿化化过过程程实实施施的的一一系系列列管管理理活活动动。它它是是通通过过设设立立绿绿化化管管理理机机构构、配配备备专专职职管管理理人人员员、制制定定绿绿化化管管理理制制度度、做做好好绿绿地地的的设设计计、营营造造和和养养护护工工作作等等来来实实施施管管理理的的。绿绿化化是是美美化化物物业业管管理理区区域域环环境境的的重重要要因因素素。通通过过绿绿化化管管理理能能创创造造良良好好的的经经济效益、社会效益和环境效益。济效益、社会效益和环境效益。2 2、绿化管理的机构设置、绿化管理的机构设置 物物业业管管理理企企业业可可以以将将所所管管理理的的物物业业管管理理区区域域内内的的绿绿化化管管理理工工作作，委委托托给给专专业业园园林林花花木木公公司司负负责责，并并由由有有关关人人员员负负责责与与该该专专业业公公司司签签订订转转包包合合同同，督督促促检检查查合合同同落落实实的的情情况况即即可可；也也可可以以成成立立专专门门的的绿绿化化管管理理机机构构具具体体负负责责所所管管理理的的物物业业区区域域内内的的绿绿化化管管理理工工作作，并并聘聘用用绿绿化化工工人人进进行行日日常常的的养养护护工工作作。其其机机构构设设置置及及人人员员配配备备应应根根据据管管理理的的范范围围、任任务务繁繁简简程程度度不不一一等等情情况况进进行行设设置置。一一般般应应设设经经理理1 1名名、技技术术主主管管或或办办事事人人员员若若干干名名。下下面面根根据据具具体体任任务务和和分分工工不不同同，设设置置若若干干功功能能组组，如如养养护护组组、花花圃圃组组等等。各各个个功功能能组组又相应的配置工人若干名。又相应的配置工人若干名。二、绿化管理的主要内容二、绿化管理的主要内容 1 1、绿化的设计和营造、绿化的设计和营造 2 2、绿化养护管理、绿化养护管理 3 3、绿化档案资料管理、绿化档案资料管理 治安管理治安管理一、治安管理概述一、治安管理概述1 1、治安管理的概念、治安管理的概念治治安安管管理理是是指指物物业业管管理理企企业业为为维维护护管管理理区区域域内内正正常常的的工工作作和和生生活活秩秩序序，保保护护业业主主和和使使用用人人的的生生命命财财产产安安全全所所进进行行的的防防火火、防防盗盗、防防破破坏坏、防防爆爆炸炸、防防自自然然灾灾害害等等一一系系列列管管理理活活动动。治治安安管管理理在在整整个个物物业业管管理理中中占占有有举举足足轻轻重重的的地地位位，良良好好的的治治安安管管理理能能为为物物业业管管理理区区域域的的业业主主和和使使用用人人提提供供安安居居乐乐业业的的环环境境；能能为为物物业业管管理理企企业业提提升升企企业业形形象象；能创造良好的经济效益和社会效益。能创造良好的经济效益和社会效益。2 2、治安管理的机构设置、治安管理的机构设置 物业管理企业对物业的治安管理可以聘用物业管理企业对物业的治安管理可以聘用社会专业保安公司具体实施，也可以自己组建保社会专业保安公司具体实施，也可以自己组建保安部门实施管理。自行设置管理部门要根据所管安部门实施管理。自行设置管理部门要根据所管物业的类型、规模来确定机构的设置和人员的配物业的类型、规模来确定机构的设置和人员的配备。物业管理的面积越大，各种类型配套设施越备。物业管理的面积越大，各种类型配套设施越多，机构设置和人员配备就越多。在高层大厦里多，机构设置和人员配备就越多。在高层大厦里一般设置保安部，保安部下设门卫班、安全巡逻一般设置保安部，保安部下设门卫班、安全巡逻班、车辆管理班、监控室、消防班等机构，各班班、车辆管理班、监控室、消防班等机构，各班组设若干经过专业培训的保安员；在住宅小区里，组设若干经过专业培训的保安员；在住宅小区里，一般是在管理处下设保安班，配备下相应数量的一般是在管理处下设保安班，配备下相应数量的保安员。保安员。二、保安的装置二、保安的装置（1 1）电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、屏）电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、屏幕显示、录像机、中央微机处理（中控键盘、矩阵）、中幕显示、录像机、中央微机处理（中控键盘、矩阵）、中央供电器等主要部分组成。央供电器等主要部分组成。（2 2）红外线报警系统。由防盗主机、键盘、门窗传感）红外线报警系统。由防盗主机、键盘、门窗传感器、变压器、电瓶等组成。器、变压器、电瓶等组成。（3 3）门警管理系统。由控制器、进出门读卡机、报警）门警管理系统。由控制器、进出门读卡机、报警传感器、警报器、阴锁传感器、警报器、阴锁/电磁锁、出门按钮、门传感器等电磁锁、出门按钮、门传感器等组成。组成。（4 4）电子巡更仪（又叫巡逻到位仪）。它是一种能弥）电子巡更仪（又叫巡逻到位仪）。它是一种能弥补监控不到位的部位或死角，也能对巡逻保安人员的工作补监控不到位的部位或死角，也能对巡逻保安人员的工作进行督查的仪器。它由手机、墙机、打印机等组成。进行督查的仪器。它由手机、墙机、打印机等组成。（5 5）对讲机。）对讲机。三、治安管理的主要内容三、治安管理的主要内容1 1、门卫治安管理、门卫治安管理2 2、巡逻治安管理、巡逻治安管理3 3、电视监控管理、电视监控管理 消防管理消防管理一、消防管理概述一、消防管理概述1 1、消防管理概念、消防管理概念 消消防防管管理理是是指指物物业业管管理理企企业业依依照照法法律律法法规规，对对物物业业管管理理区区域域内内的的防防火火、灭灭火火工工作作，保保护护业业主主和和使使用用人人的的生生命命财财产产安安全全所所进进行行的的一一系系列列管管理理活活动。动。2 2、消防管理的原则、消防管理的原则 （1 1）预防为主，防消结合原则。）预防为主，防消结合原则。（2 2）专业消防与义务消防相结合原则。）专业消防与义务消防相结合原则。（3 3）贯彻落实）贯彻落实“谁主管，谁负责谁主管，谁负责”的的原则。原则。消防管理机构设置消防管理机构设置 物业管理企业的消防管理机构一般从物业管理企业的消防管理机构一般从属与企业的保安部门，既在保安部门下设消属与企业的保安部门，既在保安部门下设消防管理班或消防管理科，消防管理机构配备防管理班或消防管理科，消防管理机构配备专职消防管理员。专职消防员按管理分工负专职消防管理员。专职消防员按管理分工负责日常消防工作的运作、消防工作的检查、责日常消防工作的运作、消防工作的检查、消防设施的维护、消防监控室的监控等。消防设施的维护、消防监控室的监控等。二、消防管理的内容二、消防管理的内容1 1、建立健全消防管理制度、建立健全消防管理制度2 2、消防档案管理制度、消防档案管理制度 3 3、消防安全检查制度、消防安全检查制度 三、消防设施、设备器材的配备与管理三、消防设施、设备器材的配备与管理（一）消防设施、设备器材的配备（一）消防设施、设备器材的配备消消防防设设施施、设设备备、器器材材是是灭灭火火工工作作的的物物质质基基础础，它它应应包括：包括：1 1火火灾灾自自动动报报警警系系统统。一一般般有有温温感感、烟烟感感、煤煤气气感感应应等等几几种种。当当大大厦厦内内某某一一部部位位温温度度上上升升到到一一定定的的临临界界点点时时，温温感感器器就就会会自自动动感感应应，将将信信号号传传人人主主控控制制室室。烟烟感感器器和和煤煤气气感感应应器器也也是是同同样样的的原原理理。有有的的大大厦厦把把各各种种感感应应报报警警系系统统装装置置与与控控制制室室设设在在一一起起，形形成成总总控控室室，有有的的则则是是与与治治安安监监控室放在一起。控室放在一起。2 2自自动动喷喷淋淋系系统统。目目前前一一般般新新建建的的高高层层建建筑筑或或综综合合性性建建筑筑都都设设有有喷喷淋淋装装置置，它它分分为为闭闭式式自自动动喷喷水水灭灭火火系系统统和和开开式式自自动动喷喷水水灭灭火火系系统统。一一般般大大厦厦都都使使用用开开式式自自动动喷喷淋淋灭灭火火系系统统。通通常常由由火火灾灾探探测测系系统统、传传动动管管网网、淋淋水水管管网网、雨雨淋淋报警装置等组成。报警装置等组成。3消防给水系统。一般的高层建筑都有一套独立的消防用水系统，专门用于灭火时的供水系统，它的机房也是独立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制开关一般每个楼层都有，并与楼层中的消防栓相连接。消防栓装置包括接口、开关、水带、喷头。4消防增压泵。在一类建筑（住宅除外）消防水箱不能满足灭火要求的水压或二类公共建筑无消防水箱设置，使平时消防给水管网保持足够的压力。5卤代烷灭火系统。卤代烷1301是世界上工业发达国家广泛采用的卤代烷灭火剂，它无色、无味、低毒、不导电，能以蒸气状态喷人火灾区域，通过化学反应，中断燃烧过程，迅速扑灭A类、B类、C类物质的表面火灾。6应急照明。一般有两种。一种是安装在每个楼层通道及公共场所的墙上。在正常情况下，它是处于充电的状态下，但是一旦大厦供电线路出现故障或停电，它就自动启动照明，以供应急使用。还有一种是手提式应急灯，平时充电，应急时使用，式样有些像煤矿中的手提式矿灯。7消防电梯。它是在火灾发生时、专供消防灭火用的电梯。它与一般电梯有两点不同：一是它的轿厢、门都是防火材料制成。二是火警发生时，只要敲破底楼的紧急按钮，它就不再接受其它楼层按钮的信号。8灭火器。根据国家有关规定，灭火器的配置一般在非重点要害部位，每100m2配置两个2的灭火器，重点要害部位每50m2配置两只2的灭火器。它的类型有：水型（清水、酸碱）、干粉型（磷酸铵盐、碳酸氢钠）、泡沫型（化学泡沫）、卤代烷型（1211、1301）和二氧化碳型等。9氧气面具、消防战斗服、救命绳、太平斧。这些都是消防自救的必备器具。10消防水箱（水池）。现代化的高层建筑随着楼层的递增，对消防用水也提出了相应的要求，每幢大厦设上区和中区水箱。按规范规定：中区消防水箱与生活水箱各自独立设置，消防水箱容积为18m2，设置在26层。上区生活与消防水箱共用，容积为100m2。设置在46层。顶层50层水箱容积为18m3，消防水箱为矩型，钢筋混凝土制作。（二）消防设施、设备、器材的管理（二）消防设施、设备、器材的管理 消消防防设设施施、设设备备、器器材材是是防防火火和和灭灭火火的的基基本本硬硬件件，其其特特点点是是专专业业性性强强、技技术术要要求求高高，平平时时看看似似闲闲置置，但但到到关关键键时时刻刻却却不不可可缺缺少少且且能能真真正正发发挥挥作作用用。所所以以，物物业业管管理理企企业业必必须须配配备备专专业业技技术术水水平平高高、责责任任心心强强的的技技术术人人员员对对其其进进行行管管理理。管管理理内内容容一一是是进进一一步步完完善善辖辖区区内内的的消消防防设设施施、设设备备、器器材材，使使其其能能满满足足技技术术进进步步和和消消防防灭灭火火的的需需要要；二二是是要要加加强强其其的的维维修修和和养养护护，保保证证这这些些设设施施、设设备备、器器材材处处于于完完好好的的状状态态，一一旦旦发发生生火火灾灾，能能发发挥效用，达到迅速灭火的目的。挥效用，达到迅速灭火的目的。车辆道路管理车辆道路管理一、车辆道路管理概述一、车辆道路管理概述 车车辆辆道道路路管管理理是是指指物物业业管管理理企企业业对对所所管管辖辖物物业业区区域域内内的的道道路路交交通通、车车辆辆、停停车车场场等等实实施施的的一一系系列列管管理理活活动动。它它是是通通过过制制定定规规章章制制度度、做做好好日日常常交交通通安安全全、道道路路畅畅通通、维维护护停停车车秩秩序序、防防止止车车辆被损坏等活动来实验其管理的。辆被损坏等活动来实验其管理的。二、车辆道路管理的主要内容二、车辆道路管理的主要内容1 1、道路管理、道路管理 2 2、交通管理、交通管理 3 3、车辆管理、车辆管理车辆管理一般包括机动车、摩托车、车辆管理一般包括机动车、摩托车、助动车、自行车的管理。助动车、自行车的管理。4 4、停车场（库）管理、停车场（库）管理 （1）场内区位要明确（2）场内光线要充足消防管理机构设置（3）场内标志要清楚（4）车辆进出管理要严格（5）防盗和防损措施要得力