街区商业之奥特莱斯课件

街区商街区商业之奥特莱斯之奥特莱斯1街区商业之奥特莱斯1发展展历史史奥奥特特莱莱斯斯（Outlets）最最早早诞生生于于美美国国，迄迄今今已已有有近近一一百百年年的的历史史。Outlets最最早早就就是是“工工厂厂直直销店店”，专门处理理工工厂厂尾尾货。后后来来逐逐渐汇集集，慢慢慢慢形形成成类似似ShoppingMall的的大大型型Outlets购物物中中心心，并并逐逐渐发展展成成为一一个个独独立立的的零零售售业态。虽然然FactoryOutlet这种种业态在美国已有在美国已有100年的年的历史，但真正有史，但真正有规模的模的发展是从展是从1970年左右开始的。年左右开始的。1970年年-1987年年：一一些些大大型型服服装装工工厂厂和和日日用用品品加加工工企企业利利用用工工厂厂的的仓库销售售订单尾尾货。所集商品既是所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。客。2发展历史21988年年-1996年年：FactoryOutlet开开始始繁繁荣荣起起来来并并有有大大的的发展展，很很多多工工厂厂就就把把直直销店店集中在一起开集中在一起开设。1997年年-2001年年：截截止止1996年年，美美国国境境内内已已经建建立立了了300多多家家奥奥特特莱莱斯斯购物物中中心心，并并且且有有了了奥奥特特莱莱斯斯开开发商商的的加加入入。首首先先是是供供货商商从从过去去单一一的的商商品品工工厂厂发展展为商商品品工工厂厂、品品牌牌所所有有者者、品品牌牌代代理理商商、品品牌牌批批发商商乃乃至至大大型型百百货商商店店共共同同参参与与的的专门供供货渠渠道。其次是功能更加道。其次是功能更加齐全，休全，休闲购物一体化。最后是开始物一体化。最后是开始讲究究购物物环境并向城市靠近。境并向城市靠近。31988年-1996年：FactoryOut奥特莱斯的特点奥特莱斯的特点 （1）超乎想象的低价）超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至折以下，甚至低至13折，物美价廉。折，物美价廉。（2）颇具吸引力的品牌具吸引力的品牌组合合 “名牌名牌+实惠惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，正，质量上乘，量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。萃世界著名或知名品牌。（3）选址非常重要址非常重要 基基本本遵遵循循比比较统一一的的规律律：消消费力力旺旺盛盛的的大大城城市市和和发达达地地区区，郊郊外外省省际交交通通交交会会处，一一般般在在多多条条高高速速公公路路的的交交叉叉点点上上，最最大大限限度度地地吸吸引引客客流流；距距离离都都市市中中心心4590分分钟车程程，满足足各各种种交交通通工具通行；自然工具通行；自然风景景优美的地段，有利于美的地段，有利于顾客放松心情；旅游客放松心情；旅游线路的必路的必经之地。之地。（4）良好的）良好的购物物环境境 购物物环境舒适，主境舒适，主题多元化，集游多元化，集游购娱为一体，迎合多种一体，迎合多种爱好和多好和多年年龄层次的消次的消费者偏好，也有助于延者偏好，也有助于延长消消费者在店内的停留者在店内的停留时间。（5）管理分工明确）管理分工明确 店外全部由开店外全部由开发商管理，店内全部由商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主者管理，每个商店全部自主经营。实行行统一物一物业管理。管理。4奥特莱斯的特点4低价的原因低价的原因 （1）迅速回）迅速回笼资金的需要金的需要outlets为品品牌牌供供应商商销售售其其库存存、断断码、过季季商商品品，既既不不影影响响正正价价品品的的销售售，又又能能为此此类商品提供商品提供规范范销售渠道，在保持品牌形象的同售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回又迅速回笼资金。金。（2）outlets商品的生商品的生产及推广成本低及推广成本低 很很多多生生产商商针对消消费需需要要专门生生产outlets商商品品,使使用用过去去的的经典典面面料料、款款式式，省去了大量新品研省去了大量新品研发费用、渠道用、渠道费用、推广用、推广费用，用，销售价格自然就相当售价格自然就相当实惠。惠。（3）outlets购物中心的运物中心的运营成本低成本低 outlets的的经营场所所一一般般都都远离离城城市市中中心心，商商业设施施简单舒舒适适，经营硬硬件件投投入入成成本本相相对较低低，另另外外因因销售售方方式式简单，相相关关经营费用用变得得很很低低，低低成成本本运运营使使经营者者能能够给消消费者最大程度的折扣。者最大程度的折扣。5低价的原因5对城市的作用城市的作用 （1）提升城市形象、）提升城市形象、连接城市和旅游接城市和旅游发展的展的纽带 在在欧欧美美市市场，outlets项目目通通过旅旅游游区区、贸易易伙伙伴伴和和地地方方当当局局推推广广旅旅游游业，每每年年可可吸吸引引近近千千万万的的旅旅游游及及消消费者者，是是连接接中中心心城城市市和和旅旅游游胜地地的的纽带，很很好好的的提升城市和市提升城市和市场形象，起到形象，起到营销推广的作用。推广的作用。（2）促）促经济发展、吸引投展、吸引投资 据据测算算，outlets每每1万万平平方方米米可可提提供供200250个个就就业岗位位，能能有有力力促促进所所在在地地的的经济发展展，并并进而而吸吸引引新新的的投投资，是是城城市市更更新新换代代的的催催化化剂和和经济腾飞的孵化器。的孵化器。6对城市的作用6案例案例-纽约Woodbury Outlets n区位：位于区位：位于纽约以北中央山谷区域。以北中央山谷区域。n规模模：经过数数次次扩张，直直销中中心心目目前前包包含含220家家品品牌牌店店，7.2万万柜柜台面台面积，非常，非常辽阔的郊区大型商的郊区大型商场。n开开业时间：1985年年 n项目目定定位位：世世界界上上最最大大的的品品牌牌直直销中中心心。以以购物物为主主，兼兼具具饮食食、休憩、逛街、游休憩、逛街、游乐功能。功能。n销售折扣：售折扣：25%-65%的折扣。的折扣。n建筑建筑风格：一格：一层的花园式的花园式Outletsn规划划布布局局：经典典的的建建筑筑规划划和和网网状状布布局局，每每个个方方向向均均布布置置车位位及及若若干干个个入入口口，使使游游客客从从任任何何方方向向到到达达任任何何店店铺的的距距离离最最短短，同同时注注重重园林园林环境，境，营造休造休闲氛氛围。7案例-纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以案例案例-纽约Woodbury Outlets n功功能能分分区区：将将整整个个范范围划划分分成成不不同同颜色色的的五五个个购物物区区，紫紫色色，红色色，蓝色色，绿色色，金金黄黄色色，每每个个区区都都有有齐全全的的商商品品门类、功功能能服服务和和对应颜色的停色的停车场。n主要客源主要客源 ：美国、加拿大：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。族，世界各地旅游客源。n商商场服服务：除除了了英英文文标示示外外，重重要要的的地地方方还有有日日文文及及中中文文标示示，每每有有重要的事重要的事项宣布宣布时，除了用英，除了用英语外，外，还有有汉语的广播。的广播。8案例-纽约WoodburyOutlets功能分区：将整个GreenPurpleGoldBlueRed9GreenPurpleGoldBlueRed9案例案例-日本御殿日本御殿场Outlets n区位：位于区位：位于风光光优美的富士山美的富士山风景区，距景区，距东京市中心京市中心90分分钟车程。程。n规模：模：营业面面积4.5万，万，210家国内外知名品牌店家国内外知名品牌店铺和西餐和西餐厅品牌店。品牌店。n开开业时间：2000年年7月月 n项目目定定位位：聚聚购物物、旅旅游游、餐餐饮于于一一体体的的大大型型购物物中中心心。日日本本最最大大的的名名牌牌折折扣扣购物物中中心。心。n产品品类型型：聚聚集集了了包包括括时装装及及运运动服服、内内衣衣、生生活活用用品品、童童装装、皮皮包包及及皮皮革革制制品品、鞋鞋类、项链宝石及手表、宝石及手表、饮食食8个个领域世界域世界级和地区和地区级品牌。品牌。n销售折扣：销售折扣：1-61-6折。折。10案例-日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风案例案例-日本御殿日本御殿场Outlets n建筑建筑风格：一格：一层的欧式建筑的欧式建筑 n规划划布布局局：由由分分列列山山坳坳两两侧的的东西西两两个个区区域域组成成、环状状连续布布局局、多多方方向向出出入入口口与与停停车位位、充充分分将将自自然然地地貌貌景景观与与购物物中中心心融融为一一体体，因因此此购物物中中心心本本身身也也成成为著著名景点。名景点。n主要客源：主要客源：东京地区京地区车族，旅游客源。族，旅游客源。n商商场环境：境：风光秀美的御殿光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布有自然河道，内散布着着铁塔和广塔和广场，从，从50米高的摩天米高的摩天轮上眺望富士山，旅游上眺望富士山，旅游观光和光和Outlet购物休物休闲相互相互结合，能合，能够有效延有效延长顾客停客停留留时间。11案例-日本御殿场Outlets建筑风格：一层的欧式建筑11212案例案例-伦敦比斯特敦比斯特Outlets购物村物村 n区区位位：位位于于牛牛津津郡郡心心脏地地带，距距伦敦敦1个个小小时车程程，周周边旅旅游景点密集。游景点密集。n规模模：营业面面积4.5万万，210家家国国内内外外知知名名品品牌牌店店铺和和西西餐餐厅品牌店。品牌店。n开开业时间：1995年年4月月 n项目目定定位位：聚聚购物物、旅旅游游、休休闲、餐餐饮于于一一体体的的乡村村式式购物物中心。中心。n产品品类型：服型：服饰、珠宝、家居、餐、珠宝、家居、餐饮。n销售折扣：售折扣：1-6折。折。n主要客源：主要客源：伦敦地区敦地区车族，旅游客源。族，旅游客源。n重重新新定定义“精精明明消消费”的的艺术，贵族族风范范、平平民民价价格格，宁宁静静祥祥和与前和与前卫艺术的交融，的交融，绝对的体的体验式式购物。物。13案例-伦敦比斯特Outlets购物村区位：位于牛津郡心脏地案例案例-北京燕莎奥特莱斯n区位：坐落于北京区位：坐落于北京东四四环工大工大桥西西侧，紧邻东四四环路，中心距离首都机路，中心距离首都机场约25公里。公里。n规模模：总建建筑筑面面积约9.5万万，一一期期3.5万万（A、B座座），二二期期扩建建6万万（C座座），车位位1500个个 。n开开业时间：A座：座：2002年年12月、月、B座：座：2003年年11月、月、C座：座：2007年年12月月 n项目目定定位位：以以国国际、国国内内时尚尚品品牌牌折折扣扣服服饰购物物为主主，集集餐餐饮、休休闲、娱乐为一一体体的的大型大型综合性合性购物中心物中心 。国内首家工厂式。国内首家工厂式Outlets。n销售折扣：售折扣：37折不等，折不等，经常性的品牌常性的品牌热卖会折扣会折扣1-5折折 n商商铺租金：均价租金：均价20元元/平米平米/天，价格区天，价格区间为4-25元元/平米平米/天天 14案例-北京燕莎奥特莱斯区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻n建筑建筑风格：格：Mall式式Outlets，地下一，地下一层、地上三、地上三层 n功能分区：功能分区：A座：欧洲精品、商座：欧洲精品、商务休休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表表为主；主；B座：皮鞋、皮具、运座：皮鞋、皮具、运动户外商品外商品为主；主；C座：国座：国际一一线服装品牌、服装品牌、时尚商品、运尚商品、运动休休闲品牌、餐品牌、餐饮服服务为主主共入住知名品牌近共入住知名品牌近600个。个。n主要客源主要客源 ：北京客源：北京客源为主，津、冀、沈的主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源族以及旅游客源为辅 15建筑风格：Mall式Outlets，地下一层、地上三层15中国最成功的奥特莱斯中国最成功的奥特莱斯-上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯一、一、项目概况目概况赵港港镇位位于于青青浦浦东部部，距距上上海海市市中中心心人人民民广广场26公公里里，东距距上上海海虹虹桥机机场10公公里里，西西距距朱朱家家角角和和淀淀山山湖湖约18公公里里，南南临佘佘山山国国家家旅旅游游度度假假区区，北北与与重重固固、华新新镇相相依依。依依托托便便捷捷的的交交通通与与优越越的的地地理理位位置置，赵巷巷正正逐逐步步形形成成上上海海西西部部新新兴城城市市化化地地区区。项目目是是具具有有欧欧美美风格格的的23栋建建筑筑群群组成成，总建建筑筑面面积11万万平平方方米米，地地上上部部分分由由南南往往北北，依依次次为1至至4层，以以商商品品经营和和餐餐饮为主主，共共有有200间商商铺。面面积从从100平平方方米米到到500平平方方米不等，可供多种商米不等，可供多种商业形式形式进行行组合。停合。停车场拥有有车位位1000个个。16中国最成功的奥特莱斯-上海青浦奥特莱斯一、项目概况161717二、上海奥特莱斯布局二、上海奥特莱斯布局占地面占地面积16万平方米万平方米,入入驻品牌品牌240余家余家，按照，按照经营功能的不同，分功能的不同，分为区、区区、区和区大板和区大板块。区区主要主要经营国国际一一线服服饰品牌的折扣商品品牌的折扣商品。区区主要主要经营国国际知名运知名运动休休闲品牌、国品牌、国际二二线品牌以及国内著名品牌品牌以及国内著名品牌。区区餐餐饮休休闲娱乐区区，建筑面，建筑面积达万平方米，主要达万平方米，主要为各各类大型餐大型餐饮及及娱乐企企业提供提供经营场地。目前已地。目前已进驻的餐的餐饮企企业有避有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆永和豆浆、老夜上海等十余家。、老夜上海等十余家。18二、上海奥特莱斯布局1819192020三、地段三、地段优势：上上海海奥奥特特莱莱斯斯坐坐落落于于A9（沪沪青青平平）高高速速公公路路赵巷巷出出口口处200米米，南南靠靠佘佘山山国国家家旅旅游游度度假假区区，西西临淀淀山山湖湖、朱朱家家角角、周周庄庄、甪甪直直、乌镇等等著著名名江江南南水水乡风景景区区，是是市市府府确确定定的的上上海海赵巷巷现代代服服务业集集聚聚区区首首个个启启动项目目。附附近近有有国国际时尚尚家家具具城城、商商务物物流流中中心心、星星级宾馆等等项目目。整整个个现代代服服务业集集聚聚区区规划划面面积4平平方方公公里里；广广场所所处交交通通位位置置十十分分优越越：距距市市中中心心人人民民广广场26公公里里，车程程仅30-40分分钟；A9高高速速西西端端与与乍乍（浦浦）嘉嘉（兴）苏（州州）高高速速相相交交，距距广广场6公公里里的的A5嘉嘉（定定）金金（山山）高高速速与与沿沿江江高高速速、A12沪沪嘉嘉高高速速、A11沪沪宁宁高高速速、A7高高速速、A8沪沪杭杭高高速速、A4莘莘奉奉金金高高速速相相连，大大大大方方便便了了本本市市及及江江浙浙两两省省高高端端消消费者者前前来来购物物游游玩玩，来来往往非非常常便便利利。广广场四四周周云云集集东方方绿洲洲青青少少年年活活动中中心心，各各类高高级会会所所，以以及及近近万万幢幢融融度度假假、居居住住、智智能能化化为一一体体的的高高品品质别墅墅和和一一批批高高档档居居住住小小区区。得得天天独独厚厚的的地地理理位位置置与与明明显的的区区位位优势为上上海海奥奥特特莱莱斯斯品品牌直牌直销广广场的存在与的存在与发展展创造了良好的条件。造了良好的条件。21三、地段优势：21四、四、项目分析：目分析：1、交通方便，、交通方便，仅靠高速靠高速2、成本低：、成本低：这个主要是个主要是对入住的商家来入住的商家来说的，的，项目目处在郊在郊县，而不是市区而不是市区3、建筑、建筑设计、景、景观设计比比较好，有点在好，有点在异国异国购物物的感的感觉4、引引入入品品牌牌比比较多多，而而且且层次次丰丰富富：少少见的的大大牌牌云云集集，而而且且既既有有一一线大大牌牌，也也有休有休闲、运、运动大牌，大牌，满足了多种需求足了多种需求5、内部布局合理：各个品牌的搭配、内部布局合理：各个品牌的搭配、购物与餐物与餐饮的搭配相的搭配相对合理合理6、运运营比比较成成功功：无无论是是对项目目的的日日常常运运作作，现场管管理理（导识系系统等等），还是是对项目的推广和宣目的推广和宣传，以及与其他，以及与其他项目的目的联动，如，如导入旅游入旅游团队等，都做的比等，都做的比较好。好。需需要要说明明的的是是，开开发商商百百联已已经积累累了了丰丰富富的的商商业运运作作经验和和资源源，这个个也也是是项目目获得目前的成功的一个关得目前的成功的一个关键。22四、项目分析：22奥特莱斯（奥特莱斯（OUTLETS）建）建设23奥特莱斯（OUTLETS）建设23奥奥特特莱莱斯斯（OUTLETS），来来源源于于国国外外的的一一种种商商业建建筑筑模模式式，主主要要经营各各种种服服装装精精品品的的厂厂价价直直销，价价格格便便宜宜，人人气气旺旺盛盛。在在一一定定程程度度上上形形成成目目的的性性消消费，因因而而可可以以远离离寸寸土土寸寸金金的的核核心心商商业区区；其其次次，奥奥特特莱莱斯斯所所倡倡导的的是是休休闲购物物，通通常常与与度度假假、游游乐相相结合合，故故常常选址址于于风景景优美美或或大大型型娱乐设施施周周边；还有有，奥奥特特莱莱斯斯通通常常位位于于交交通通与与物物流流便便捷捷之之处，结合合机机场、高高铁、及及高高速速是是不不错的的选择。24奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主奥特莱斯选址三要素奥特莱斯选址三要素决定因素决定因素选址选址价格便宜、目的消费价格便宜、目的消费远离核心商业区远离核心商业区休闲购物、与度假、游乐相结合休闲购物、与度假、游乐相结合风景优美或大型娱乐设施周边风景优美或大型娱乐设施周边交通与物流便捷交通与物流便捷机场、高铁、及高速周边机场、高铁、及高速周边项目项目区位区位武汉百联奥特莱斯武汉百联奥特莱斯武汉后湖风景区北临后湖武汉后湖风景区北临后湖温州崇高奥特莱斯温州崇高奥特莱斯温州市龙湾区的空港经济区温州市龙湾区的空港经济区宁波百联奥特莱斯宁波百联奥特莱斯宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区天津佛罗伦萨天津佛罗伦萨紧邻京沪高铁紧邻京沪高铁上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯紧邻沪青平高速公路紧邻沪青平高速公路杭州下沙奥特莱斯杭州下沙奥特莱斯紧邻杭州绕城高速紧邻杭州绕城高速日本御殿场奥特莱斯日本御殿场奥特莱斯富士山山脚，临近箱根风景区富士山山脚，临近箱根风景区表2表125奥特莱斯选址三要素决定因素选址价格便宜、目的消费远离核心商业武武汉百百联奥特莱斯商奥特莱斯商业广广场项目（目（图1），），项目位于武目位于武汉黄陂区黄陂区盘龙城城经济开开发区，川区，川龙大道以西，湖大道以西，湖滨路以北。路以北。26武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图1），项目位于武汉黄陂区盘龙温州崇高奥特莱斯温州崇高奥特莱斯购物广物广场及及总部物流部物流办公园区公园区项目（目（图2），），项目位于温目位于温州市州市龙湾区的空港湾区的空港经济区，区，滨海大道以海大道以东，永，永强机机场以南。以南。27温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图2），项目宁波百宁波百联奥特莱斯奥特莱斯项目（目（图3），），项目位于宁波江北区慈城、保国寺目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游史文化游览区。距离宁波市中心区。距离宁波市中心约10公里，距机公里，距机场约14公里，公里，紧邻高速高速公路交通方便。公路交通方便。28宁波百联奥特莱斯项目（图3），项目位于宁波江北区慈城、保国寺总图布局布局奥特莱斯商奥特莱斯商业建筑的建筑的总图布局受用地形状的制布局受用地形状的制约，因，因项目不同而不同，但由于奥目不同而不同，但由于奥特莱斯商特莱斯商业建筑的性建筑的性质及商及商业流流线要求，每个要求，每个项目又会有其相同的共性。目又会有其相同的共性。首先，奥特莱斯属于首先，奥特莱斯属于低密度建筑低密度建筑通常通常层数不高占地数不高占地较大大，为了便于建筑群之了便于建筑群之间的的商商业运运营与合理的与合理的动线距离，距离，势必会采用分区模式。必会采用分区模式。其次，其次，环形商形商业流流线是奥特莱斯的不二是奥特莱斯的不二选择，所以奥特莱斯均，所以奥特莱斯均为环形布局。形布局。再次，再次，强调主次入口与空主次入口与空间节点的点的处理，所有的奥特莱斯会理，所有的奥特莱斯会有明有明显的主次入口的主次入口，以及以及联系各分区的中心广系各分区的中心广场节点点。最后，最后，大量的停大量的停车面面积是奥特莱斯最大的特点。是奥特莱斯最大的特点。总图布局共性总图布局共性一一、组团分区组团分区二二、环形布局、环形布局三三、强调主次入口与空间节点、强调主次入口与空间节点四四、大量停车大量停车29总图布局总图布局共性一、组团分区二、环形布局三、强调主武武汉百百联奥特莱斯商奥特莱斯商业广广场项目（目（图4）总图布局：布局：1功能布局功能布局采用一采用一轴两两环多多节点的布局模式。一条斜向的主点的布局模式。一条斜向的主轴将人流从路口引入，同将人流从路口引入，同时划分划分出两个三角形的出两个三角形的环形商形商业街区。在街区。在东南与西北形成两个大的入口广南与西北形成两个大的入口广场，同，同时通通过中心的中心的“阳光谷阳光谷”来来联系上下两系上下两组团，在，在组团内部内部则会形成多个小的商会形成多个小的商业节点广点广场。而在建筑外而在建筑外围则是大面是大面积的停的停车场。2道路道路规划划地地块在川在川龙大道靠地大道靠地块北北侧位置位置设置一置一车行出入口，中部与南部各一个人行出入行出入口，中部与南部各一个人行出入口；地口；地块沿湖沿湖滨大道大道设置有置有3个个车行出入口。地行出入口。地块主体建筑与停主体建筑与停车场间设置有置有车行行环道，道，设置有置有1055个个车位。位。3景景观系系统在地在地块南区采用南区采用东西向的景西向的景观绿带与南北向的阳光谷构成十字状景与南北向的阳光谷构成十字状景观轴串串联多个多个景景观节点，并在各点，并在各节点点设置雕塑、水景等丰富的景置雕塑、水景等丰富的景观元素。元素。30武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图4）总图布局：303131温州崇高奥特莱斯温州崇高奥特莱斯购物广物广场及及总部物流部物流办公园区公园区项目（目（图5）总图布局：布局：1功能分区功能分区项目分目分为一期崇高奥特莱斯一期崇高奥特莱斯购物广物广场区和二期崇高区和二期崇高总部物流部物流办公园区，一期崇公园区，一期崇高奥特莱斯高奥特莱斯购物广物广场区以区以2-5层的商的商业建筑建筑组成，形成一条主成，形成一条主轴两个两个组团的布的布局模式，建筑周局模式，建筑周边以及前广以及前广场为停停车区域。二期崇高区域。二期崇高总部物流部物流办公园区的公园区的8栋6层和和3栋9层的的办公楼以古典的十字公楼以古典的十字对称模式布局，构称模式布局，构图稳重重严谨。2道路道路规划划一期崇高奥特莱斯一期崇高奥特莱斯购物广物广场区在湖区在湖滨大道靠南大道靠南设置一置一车行出入口，南面行出入口，南面规划道划道路路设置两置两车行出入口，北面及行出入口，北面及东面各面各设置一置一车行出入口，地行出入口，地块主体建筑与停主体建筑与停车场间设置有置有车行行环道，停道，停车系系统采用地面停采用地面停车结合地下合地下车库，设置有置有860个个车位，其中地上位，其中地上660辆，地下，地下200辆。3景景观系系统崇高奥特莱斯崇高奥特莱斯购物广物广场区采用南北向的景区采用南北向的景观绿带与与东西向的景西向的景观带构成十字状构成十字状景景观轴串串联多个景多个景观节点，并在各点，并在各节点点设置雕塑、水景等丰富的景置雕塑、水景等丰富的景观元素。元素。32温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图5）总图布3333宁波百宁波百联奥特莱斯奥特莱斯项目（目（图6）总图布局：布局：1功能布局功能布局项目分目分为一二两期，西面一二两期，西面为一期的奥特莱斯商一期的奥特莱斯商业广广场。商。商业广广场利用基地内的利用基地内的河道景河道景观把奥特莱斯分成南北两区，把奥特莱斯分成南北两区，设计吸取威尼斯的城市印象，通吸取威尼斯的城市印象，通过弯曲的弯曲的水系景水系景观打造原汁原味的意大利情景式商打造原汁原味的意大利情景式商业空空间。而在建筑外。而在建筑外围则是大面是大面积的的停停车场。2道路道路规划划地地块的的车行主入口位于西面道路的中部，行主入口位于西面道路的中部，桥的南面。在南面及的南面。在南面及东面道路分面道路分别设置了置了车行次入口。地行次入口。地块建筑外建筑外围车行行环路路环通，停通，停车系系统采用地面停采用地面停车，设置置有有2000个个车位。位。3景景观系系统基地内的河道景基地内的河道景观成成为把控全局的把控全局的纽带，弯弯曲曲的河道景，弯弯曲曲的河道景观形成形成东西主西主轴与与南北向的景南北向的景观轴十字交叉形成多个景十字交叉形成多个景观节点。点。34宁波百联奥特莱斯项目（图6）总图布局：343535单体体设计奥特莱斯商奥特莱斯商业建筑比其它公共建筑相建筑比其它公共建筑相对要要简单，但也有其特殊的要求和原，但也有其特殊的要求和原则，大体上可以从大体上可以从层数、数、层高、开高、开间、进深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来总结。1.层数数奥特莱斯属于低容奥特莱斯属于低容积率建筑群，考率建筑群，考虑到楼到楼层商商业价价值的的递减原理，所以一般减原理，所以一般层数不宜数不宜过高，高，通常以一通常以一层或二或二层为主，局部可做到三主，局部可做到三层。2.层高高作作为店店铺型商型商业通常需要考通常需要考虑到到货架架净高要求、高要求、设备管道高度、管道高度、结构梁高度。构梁高度。层高要求：高要求：一一层结构构层高不小于高不小于5米，米，净高不小于高不小于3.5米，二米，二层层高不小于高不小于4.5米，米，净高不小于高不小于3.2米。米。3.柱网柱网由于奥特莱斯商由于奥特莱斯商业一般采用全地上停一般采用全地上停车无地下无地下车库，考，考虑到店到店铺的面的面宽要求，要求，通常通常采用采用8.4米或米或8米得柱网米得柱网。4.开开间进深深标准商准商铺常用常用面面宽一般采用一般采用8.4米、米、8米米，刚好好为一一标准柱跨；准柱跨；标准商准商铺常用常用进深一般采用深一般采用15米、米、16.8米米，由于，由于规范中关于安全疏散的要求，范中关于安全疏散的要求，进深不超深不超过15米可只向一面开米可只向一面开门，超，超过15米米则需两面疏散（需两面疏散（图7）；）；36单体设计3637375.走道尺寸走道尺寸奥特莱斯一般都采用奥特莱斯一般都采用连廊商廊商业的模式，外廊的的模式，外廊的宽度一般度一般为3米米4米，局部可米，局部可放大增加座椅等休息空放大增加座椅等休息空间。（。（图8）6.后勤通道与疏散楼梯后勤通道与疏散楼梯后勤走道能既能服后勤走道能既能服务于餐于餐饮及店及店铺的后勤，又能用于疏散。奥特莱斯的疏散的后勤，又能用于疏散。奥特莱斯的疏散走道通常做到走道通常做到净宽1.5米米-1.8米。疏散楼梯既要米。疏散楼梯既要满足疏散距离，又需要足疏散距离，又需要满足疏足疏散散宽度，而疏散楼梯的个数可由度，而疏散楼梯的个数可由总疏散疏散宽度除以度除以单个楼梯个楼梯宽度得出。度得出。计算公算公式：式：385.走道尺寸6.后勤通道与疏散楼梯38建筑面积()修正系数修正系数换算系数百人指标每层营业厅疏散人数（人)每层营业厅疏散总宽度(mSK1aBP=a*S1（K1*K2*S）W=B*P/100一层50%0.850.850.65二层50%0.850.850.65三层50%0.850.770.7539建筑面积()修正系数修正系数换算系数百人指标每层营业厅疏武汉百联奥特莱斯一层平面图（图9）40武汉百联奥特莱斯一层平面图（图9）40温州崇高奥特莱斯一层平面图（图10）41温州崇高奥特莱斯一层平面图（图10）41宁波百联奥特莱斯一层平面图（图11）42宁波百联奥特莱斯一层平面图（图11）42立面立面设计奥特莱斯立面奥特莱斯立面设计可以从立面可以从立面风格、材料、广告招格、材料、广告招贴等几个方面来等几个方面来总结。奥奥特特莱莱斯斯立立面面设计一一般般不不拘拘风格格比比较自自由由，有有现代代的的、新新古古典典的的、地地中中海海的的、美美式式的的等等等等，一一是是为了了达达到到烘烘托托商商业氛氛围积累累人人气气的的作作用用，二二是是奥奥特特莱莱斯斯产品品多多元元化化的的文文化化内内涵涵注注定定了了其其多多元元化化的的立立面面风格格元元素素。在在武武汉奥奥特特莱莱斯斯项目目采采用用的的是是美美式式风格格(图12，图13)。而而温温州州奥奥特特莱莱斯斯(图14)与与宁宁波波百百联奥奥特特莱莱斯斯(图15)则采用了意大利采用了意大利风情立面。情立面。43立面设计43武汉奥特莱斯效果图（图12）武汉奥特莱斯实景图（图13）44武汉奥特莱斯效果图（图12）武汉奥特莱斯实景图（图13）44温州崇高奥特莱斯入口效果图（图14）45温州崇高奥特莱斯入口效果图（图14）45宁波百联奥特莱斯水街效果图（图15）46宁波百联奥特莱斯水街效果图（图15）46奥特莱斯的定位和购物中心有所不同，相对比较低端，所以在材料的应用上更倾向于涂料为主，辅以石材及玻璃，色彩鲜艳的涂料非常契合奥特莱斯商业特质(图16)。石材与玻璃幕墙通常只使用在入口及广场节点部位(图17)。47奥特莱斯的定位和购物中心有所不同，相对比较低端，所以在材料的广告招广告招贴一直是商家比一直是商家比较关注的部分，也是奥特莱斯商关注的部分，也是奥特莱斯商业广广场的主要收益来源之一。的主要收益来源之一。奥特莱斯奥特莱斯对于广告的于广告的设置要求分置要求分级：奥特莱斯广告招贴要求奥特莱斯广告招贴要求广告分级广告分级位置位置尺寸（尺寸（mm）数量数量(个个)备注备注户外公共广户外公共广告位告位建筑山墙及建筑山墙及外围沿街面外围沿街面6000X8000(6000X8000(竖竖)；3000X4000（竖）（竖）7000X5000（横）（横）;60-10060-100采用灯箱或射灯采用灯箱或射灯照明照明入口广场入口广场LOGO墙墙入口广场展入口广场展示墙示墙600X600(600X600(单个单个)3636、48灯箱灯箱标志塔塔身标志塔塔身广告广告标志塔标志塔1800X2400(1800X2400(横横)多个多个灯箱灯箱柱体广告及柱体广告及路灯广告路灯广告柱体及路灯柱体及路灯多个多个户外店标小户外店标小型广告型广告外廊、户间外廊、户间墙墙1200X1800(1200X1800(竖竖)多个多个商铺店招商铺店招店铺门头店铺门头3600X1200(3600X1200(横横)根据立面造型尺根据立面造型尺寸略有不同寸略有不同48广告招贴一直是商家比较关注的部分，也是奥特莱斯商业广场的主要奥特莱斯奥特莱斯业态核心核心49奥特莱斯业态核心49上上海海郊郊区区青青浦浦有有着着两两家家大大型型奥奥特特莱莱斯斯：一一家家百百联青青浦浦奥奥特特莱莱斯斯，开开业七年，七年，销售收入售收入业内内领先；一家米格天地，开先；一家米格天地，开业半年。半年。意意大大利利零零售售巨巨头RDM的的位位于于浦浦东新新区区迪迪斯斯尼尼板板块的的名名品品奥奥特特莱莱斯斯将将于于2014年第三季度开年第三季度开业。50上海郊区青浦有着两家大型奥特莱斯：一家百联青浦奥特莱斯，开业在在百百货公公司司、购物物中中心心、大大卖场等等这些些零零售售业态中中，奥奥特特莱莱斯斯不不需需要要依依赖任任何何商商圈圈就就能能存存活活，远离离城城市市的的中中心心，动辄十十万万平平米米的的经营面面积，只只销售售打打折折的的商商品品。在在经济疲疲软、零零售售不不振振的的时期期，奥奥特特莱莱斯斯的的业绩总是是出出人人意意料料。以以RDM过去去两两年年业绩为例例，虽然然欧欧洲洲消消费低低迷迷，当当地地的的销售售收收入入依依然然有有8%-10%的的增增长。在在中中国国，百百货公公司司面面临关关门、转型型的的风潮潮，券券商商对百百货上上市市公公司司的的研研报总是是用用“奥奥特特莱莱斯斯是是业绩增增长亮点亮点”此此类标题。但奥特莱斯有个致命缺点但奥特莱斯有个致命缺点很很难经营！至至今今中中国国已已有有200多多家家奥奥特特莱莱斯斯，加加上上冠冠名名奥奥特特莱莱斯斯的的卖场，更更是是多多达达400余余家家。一一家家奥奥特特莱莱斯斯需需要要500万万人人口口和和一一定定数数量量的的高高档档百百货作作为支支撑撑，这些些庞然然大大物物之之间抢夺资源，源，竞争激烈。争激烈。中中国国众众多多奥奥特特莱莱斯斯之之中中，只只有有少少数数几几家家可可称称为成成功功：北北京京燕燕莎莎奥奥特特莱莱斯斯作作为中中国国第第一一个个吃吃螃螃蟹蟹者者，年年销售售已已经超超过30亿元元；百百联青青浦浦绩效效好好，2012年年销售售收收入入达达25亿元元，同同时母母公公司司百百联集集团已已在在杭杭州州、无无锡、武武汉等等地地开开出出连锁店店或或输出出管管理理；北北京京赛特特奥奥莱莱直直接接复复制制了了美美国国奥奥特特莱莱斯斯的的模模式式，小小镇形形态，大大牌牌颇多多；RDM在在位位于于北北京京和和天天津津之之间的的高高铁站站对面面造造的的佛佛罗伦萨小小镇，大大牌牌聚聚集集度度高高，环境境风格格受受认可可，销售收入自售收入自2011年年6月开月开业至去年底已达至去年底已达16亿元。元。51在百货公司、购物中心、大卖场等这些零售业态中，奥特莱斯不需要选址址郊郊区区的的奥奥特特莱莱斯斯对城城市市汽汽车保保有有量量和和交交通通便便利利程程度度有有极极大大的的依依赖性性，与与周周边旅旅游游环境境的的互互动也也是是扩大大辐射射范范围的的积极极因因素素。以以美美国国、日日本本和和法法国国三三地地最最受受欢迎迎的的奥奥特特莱莱斯斯为例例，美美国国伍伍德德百百瑞瑞奥奥特特莱莱斯斯（Woodbury）临近近西西点点军校校，日日本本御御殿殿场奥奥特特莱莱斯斯靠靠近近富富士士山山，法法国国的的山山谷谷购物物村村（LaValleVillage）更更是是距离迪斯尼距离迪斯尼乐园只有园只有5分分钟车程。程。法国的山谷法国的山谷购物村物村52选址郊区的奥特莱斯对城市汽车保有量和交通便利程度有极大的依赖与大品牌与大品牌“关系关系铁”是关是关键美美国国奥奥特特莱莱斯斯店店多多，名名牌牌不不如如欧欧洲洲集集中中，也也不不讲究究形形态设计；英英、法法的的奥奥特特莱莱斯斯面面积较小小，不不仅是是折折扣扣商商品品销售售地地，也也是是人人们日日常常生生活活的的消消费之之处，日日本本的的奥奥特特莱斯莱斯虽然也然也临近旅游近旅游胜地，但奢侈品牌少，主打是日地，但奢侈品牌少，主打是日韩品牌。品牌。53与大品牌“关系铁”是关键53对于于郊郊区区型型奥奥特特莱莱斯斯，国国际一一线大大牌牌是是吸吸引引游游客客的的主主要要因因素素，一一家家大大牌牌的的入入驻对销售售有有非非常常明明显的的拉拉动作作用用。国国内内奥奥特特莱莱斯斯均均面面临货源源稀稀少少、有有店店无无货的的局局面面。其其主主要要原原因因是是多多数数奢奢侈侈品品货源源来来自自品品牌牌的的亚洲洲代代理理商商。这些些品品牌牌在在百百货公公司司和和购物物中中心心都都有有专柜柜，折折扣扣商商品品在在特特卖场和和花花车已已经销售售过一一轮，再再跑跑到到奥奥特特莱莱斯斯的的货源源就就变得得很很少少。再再者者代代理理商商价价格格高高，也也让奥奥特特莱莱斯斯在在打打折折后后价价格格仍仍然然没没有有很很大大竞争争力。力。54对于郊区型奥特莱斯，国际一线大牌是吸引游客的主要因素，一RDM在在意意大大利利有有5家家奥奥特特莱莱斯斯，最最关关键是是大大牌牌集集中中度度比比其其他他奥奥特特莱莱斯斯都都要要高高。母母公公司司芬芬琴琴集集团（FINGEN）和和意意大大利利奢奢侈侈品品牌牌的的关关系系很很铁，自自己己还是是CK、Guess、JeanPaulGualtier等等全全球球品品牌牌的的拥有有者者。西西蒙蒙集集团和和多多数数一一线品品牌牌有有着着战略略合合作作，在全球在全球经营着着70多家奥特莱斯。多家奥特莱斯。RDM集集团有有三三大大优点点：一一是是他他们对奢奢侈侈品品大大牌牌的的招招商商能能力力强，现在在上上海海的的项目目招招商商基基本本完完成成，180个个品品牌牌约80%都都是是和和全全球球总部部签约，意意味味着着货源源充充足足，商商品品货真真价价值。二二是是他他们在在国国内内外外都都有有成成功功的的案案例例。三三是是佛佛罗伦萨小小镇打打造造的的纯粹粹意意大大利利风格，可以成格，可以成为单独的旅游吸引物。独的旅游吸引物。在在货源源上上，RDM相相比比其其他他奥奥特特莱莱斯斯有有何何优势？约85%店店铺为直直营店店，15%-20%是是和和经销商商签约的的。公公司司特特别的的管管理理方方式式能能够吸吸引引到到有有些些品品牌牌愿愿意意入入驻，比比如如Prada、ToryBurch、Fendi，他他们唯唯一一进驻的的亚洲奥特莱斯就是佛洲奥特莱斯就是佛罗伦萨小小镇。55RDM在意大利有5家奥特莱斯，最关键是大牌集中度比其他奥特莱佛佛罗伦萨小小镇奢奢侈侈品品牌牌比比例例较高高，主主要要针对消消费群群是是中中高高收收入入阶层，其其中中90%的的消消费者者年年龄在在45岁以以下下。具具体体品品牌牌构构成成为30%奢奢侈侈品品、30%生生活活方方式式、20%运运动品品牌牌、20%休休闲服服装装、儿儿童童用用品品等等。2018年年前前会会在在中中国国投投资8个个项目目，共共10亿美美元元。目目前前筹筹备的的是是上上海海和和广广州州，接接下下来来有有重重庆和和成成都都。覆覆盖盖主要的一主要的一级城市和二城市和二级城市。城市。56佛罗伦萨小镇奢侈品牌比例较高，主要针对消费群是中高收入阶层，奥奥特特莱莱斯斯在在中中国国，特特别是是二二三三线城城市市经营惨惨淡淡不不是是个个案案。青青岛第第一一家家试水水的的康康城城奥奥特特莱莱斯斯仅仅开开业了了一一年年多多便便悄悄然然离离场；重重庆温温莎莎奥奥特特莱莱斯斯运运营一一年年半半后后关关门变茶茶叶叶卖场；天天津津水水牛牛城城奥奥特特莱莱斯斯以以小小品品牌牌居居多多；作作为国国内内奥奥特特莱莱斯斯发源源地地的的北北京京，东四四环的的活活力力东方方奥奥特特莱莱斯斯被被爆爆开开业时至至今今，商商场的的客客流流仍仍需需要要店店内内的家的家乐福福门店支撑。店支撑。运运作作较成成功功的的两两家家奥奥特特莱莱斯斯经营主主体体是是百百货零零售售龙头企企业。中中国国现在在大大部部分分奥奥特莱斯属于地特莱斯属于地产开开发商做主体的商做主体的类型。型。事事实上上，地地产开开发商商作作为二二、三三线市市场奥奥特特莱莱斯斯项目目的的经营主主体体劣劣势非非常常明明显。首首先先，地地产开开发商商为了了快快速速回回笼资金金，整整个个项目目往往往往普普遍遍存存在在重重销售售轻服服务、重重招招商商轻管管理理的的问题；其其次次，开开发商商往往往往不不具具备充充足足的的服服装装品品牌牌资源源，招招商商成成为其最致命的短板，没有好的商品人气很其最致命的短板，没有好的商品人气很难聚集。聚集。57奥特莱斯在中国，特别是二三线城市经营惨淡不是个案。青岛第一家写在最后写在最后成功的基成功的基础在于好的学在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits58写在最后成功的基础在于好的学习习惯58谢谢聆听学习就是为了达到一定目的而努力去干,是为一个目标去战胜各种困难的过程,这个过程会充满压力、痛苦和挫折LearningIsToAchieveACertainGoalAndWorkHard,IsAProcessToOvercomeVariousDifficultiesForAGoal59谢谢聆听LearningIsToAchieveAC