苏州高扬安泰国际广场贷款集合资金信托计划

TRUST FIRSTTRUST FIRST2024年年7月月2日日苏州高扬安泰国际广场贷款集合资金信托方案2024年7月2日第 2 页信托要素方案名称苏州高扬安泰国际广场贷款集合资金信托方案24个月，贷款发放之日起1年届满后可提前还款募集资金用于发放信托房地产开发贷款，以支持高扬安泰国际广场工程的开发建设。信托规模信托期限资金投向不超过人民币4.4亿元借款人苏州工业园区安泰国际商务大酒店每半年支付收益，到期归还本金并支付剩余收益预期收益率信托受益权不分层，预期收益率为11%-11.5%/年收益分配2024年7月2日第 3 页信托要素担保措施 安泰公司及其关联方企业以其合法持有的安泰广场工程、扬州月星家居广场工程土地以及徐州汉源宾馆物业为信托贷款本息提供抵押担保，抵押物价值合计12.03亿元，本息抵押率为约39.87%；关联企业扬州博润、汉源商贸提供连带责任保证担保；借款人实际控制人苏余丰提供个人无限连带责任保证担保。法人担保人 苏州工业园区安泰国际商务大酒店，即借款人；扬州博润实业开展；沛县汉之源商贸。自然人担保人借款人实际控制人苏余丰。2024年7月2日第 4 页交易结构图抵押人担保人苏州工业园区安泰国际商务大酒店苏州安泰广场贷款集合资金信托方案中信信托保管银行借款人：安泰公司安泰国际广场工程第一还款来源贷款用途受托管理资金交付资金保管本金与收益分配委托人：合格机构和自然人投资者不动产抵押担保贷款受益人：合格机构和自然人扬州博润实业开展沛县汉之源商贸 主债权实际控制人 苏余丰个人无限连带责任保证连带责任保证2024年7月2日第 5 页借款人安泰公司公司名称：苏州工业园区安泰国际商务大酒店注册号：320594400006087 法定代表人：李和彪住所：苏州工业园区车斜路188号注册资本：5,500万美元 实收资本：2,800万美元 经营范围：在2004-G-68地块宗地号59581内从事酒店、商业用房、写字楼的开发、经营管理、销售、出租及相关配套效劳，并提供会务、办公等商业效劳。针纺织用品、日用百货、五金交电、通信设备的批发、进出口、佣金代理拍卖除外及相关业务。股东发起人：高扬控股集团香港成立日期：2003年03月31日营业期限：自2003年03月31日至2043年3月30日2024年7月2日第 6 页抵押人扬州博润公司名称：扬州博润实业开展注册号：法定代表人：童铁良住所：扬州市运河北路北端瓦窑村村委会三楼注册资本：1,800万美元 实收资本：1,045万美元 经营范围：许可经营工程：从事扬州市636号地块的房地产开发销售、商铺租赁；一般经营工程：商务咨询、物业管理、酒店管理、物流仓储成立日期：2021年06月29日营业期限：自2021年06月29日至2040年6月28日股东情况：股股 东东出出 资资 额额所占比例所占比例出资方式出资方式扬州中宇置业发展有限公司300万美元16.67%人民币现金高扬控股集团（香港）有限公司1,500万美元83.33%美元现汇2024年7月2日第 7 页抵押人扬州博润抵押人扬州博润经工商登记等行政程序确认，是具有独立完整的业务、资产、人员、机构和财务体系的独立法人。其股东为扬州中宇和高扬香港，主要经营范围涉及酒店管理、物流仓储、房地产开发咨询等。根据目前经营状况和所了解到的信息，在信托期限内扬州博润经营和财务状况发生重大转变的可能性极低，持续经营性良好。扬州博润已就提供担保事项出具董事会决议。2024年7月2日第 8 页抵押人汉源商贸公司名称：沛县汉之源商贸注册号：320322000038732 法定代表人：钟志明住所：沛县汤沐路北侧注册资本：2,010万元人民币 实收资本：2,010万元人民币 经营范围：许可经营工程：无；一般经营工程：五金、电料、建材、针纺织品销售；酒店旅游企业管理成立日期：2007年06月27日营业期限：自2007年06月27日至2021年6月26日股东情况：股股 东东出出 资资 额额所占比例所占比例出资方式出资方式高扬投资控股有限公司1,105.5万元55%人民币现金苏余丰904.5万元45%人民币现金2024年7月2日第 9 页抵押人扬州博润抵押人汉源商贸经工商登记等行政程序确认，是具有独立完整的业务、资产、人员、机构和财务体系的独立法人。公司主要资产即为徐州汉源宾馆物业，目前由徐州汉源宾馆运营并管理。根据目前经营状况和所了解到的信息，在信托期限内汉源商贸经营和财务状况发生重大转变的可能性极低，持续经营性良好。另，由于汉源商贸最高权力机构为股东会，其已就提供担保事项出具股东会决议。2024年7月2日第 10 页保证人苏余丰苏余丰于2007年中选江都市工商联常委、江都市政协委员、2021年被评为江苏省创业型青年典型，同时还是浙商主席团主席、江苏省浙江商会副会长。考虑到苏余丰为本工程借款人的实际控制人，且直接或间接持有多家公司股份，引入其个人无限连带责任担保可有效降低工程信用风险。2024年7月2日第 11 页工程区位情况 高扬安泰国际广场工程位于苏州市新加坡工业园区娄葑东区，松江路南，车斜东；属于工业园区中心位置，金鸡湖东南岸，邻荷花公园东侧。2024年7月2日第 12 页工程现状2024年7月2日第 13 页苏州工业园区总体规划 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；不同的功能分区在园区的开展中承担不同的功能和作用，为园区的快速开展奠定了根底。2024年7月2日第 14 页园区商业代表邻里中心 工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻里中心的形式出现。邻里中心以经营中低档商品为主,设有商店、食阁、食品超市、生鲜超市、银行、诊疗所、面包店、文具店、中西药行、服装店、眼镜店、美容美发店、家庭用品、书店、家庭娱乐中心、培训中心等；其用地需求一般在530亩左右，容积率不超过1.2。2024年7月2日第 15 页园区商业代表邻里中心项目名称土地面积(M2)建筑面积(M2)开业运营时间新城邻里中心 17,961.50 20,828.611998.5贵都邻里中心 9,007.35 10,797.752001.5师惠邻里中心 6,397.74 12,386.632004.5湖东邻里中心 35,277.49 29,660.302004.8沁苑邻里中心 8,100.50 11,933.182006.12玲珑邻里中心 15,569.06 20,070.382007.5翰林邻里中心 25,968.70 23,532.002008.9方州邻里中心 19,969.46 29,000.002010.12合 计 138,251.8158,208.852024年7月2日第 16 页高扬安泰国际广场工程定位2024年7月2日第 17 页工程规划设计 高扬安泰国际广场由大型商业、酒店及SOHO办公三局部组成；整体建筑地下2层，地上24层，由4层裙房及2栋塔楼组成。裙房主要功能为百货商业和餐饮、娱乐等效劳配套功能，位于整体建筑北部，靠近松江路；酒店及SOHO两栋塔楼位于整体建筑南部，西塔楼为16层的宾馆，东塔楼为24层的SOHO办公楼。2024年7月2日第 18 页工程销售方案年度2011年2012年2013年月份8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月销售阶段筹备期蓄水期试水期推盘期强销期持续期尾盘期物业类型总可售面积（M2）2012年2013年1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q酒店自持写字楼3939910%20%25%20%15%10%商铺3267810%20%25%20%15%10%安泰国际广场工程销售回款进度2024年7月2日第 19 页抵押物权属证书坐落面积（m2）评估价值备注 国有土地使用权苏工园国用(2005)第02100号园区娄葑东区59581地块19,986.33 50,300万元目前未设定其他抵押 国有土地使用权扬国用(2011)第0215号扬州市运河北路东侧、规划秋实路南侧62,290.638,500万元扬国用(2011)第0216号33,877.6现房房屋沛房权证政字第00020305号汤沐西路南侧3,390.0231,500万元沛房权证政字第00020306号3,962.91沛房权证政字第00020307号3,358.15沛房权证政字第00020308号2,292.46沛房权证政字第00020309号1,700.32沛房权证政字第00020310号8,054.55沛房权证政字第00020311号7,748.69沛房权证政字第00020312号2,370.81土地沛土国用（2008）字第202号沛城汤沐路路南公园西侧55,290.3合 计：120,300万元注：评估公司为世邦魏理仕，评估基准日为2021年4月22日/30日。2024年7月2日第 20 页抵押物根本情况即为贷款工程用地。抵押物抵押物抵押物抵押物 抵押物土地使用权位于江苏省扬州市广陵区城北物流园，地处扬州市东北部，处于运河北路东侧、秋实路南。待建工程为扬州月星国际家居广场。2024年7月2日第 21 页抵押物根本情况 抵押物土地平整工作根本完成，其他市政及配套根底设施正在完善中。2024年7月2日第 22 页抵押物根本情况抵押物抵押物 抵押物为徐州汉源宾馆现房及土地使用权，位于江苏省徐州市沛县汤沐西路9号的徐州汉源宾馆，北临汉街，南临沛县政府，西临沛县火车站，东临汉城公园。2024年7月2日第 23 页抵押物根本情况 抵押物地处沛县核心区域，毗邻国家4A级风景区汉城公园，园内每两年都会举办一次有关汉文化的大型活动。周边还包括汉街距离约5分钟车程和汉城路组成的商业中心，以及沛县火车站距离约7分钟车程和长途汽车站等交通枢纽；交通便利，地理位置较为优越。2024年7月2日第 24 页抵押物根本情况2024年7月2日 抵押物变现能力苏州高扬安泰国际广场工程位置优越，地处环金鸡湖商务圈，为该区域内的稀缺商业用地，且为规划地铁2号线的经停站点，配套设完善，作为抵押物变现难度较小。扬州扬州月星家居广场工程为扬州博润与月星集团合作的定制型家居广场工程，目前双方的合作意向和合作模式已根本确定，该土地位于扬州大力开发的城东北区，未来城市的核心经济区，且为该区域内唯一的大型家具广场工程，建成后将成为与扬州红星美凯龙城市西区并列的扬州市高档家具广场，工程定位稀缺，作为抵押物变现难度较低。徐州汉源宾馆地处徐州沛县的核心景观区、商业区，在2021年的江苏省酒店排名中列徐州市第二位仅次于徐州五星级开元宾馆，徐州市的政府接待、大型会议召开相当大局部为该酒店承揽，作为抵押物变现难度较低。2024年7月2日第 26 页工程过程管理安泰公司在商业银行设立专用归集户，将安泰广场工程的销售收入在该账户按照监管规那么约定进行归集；贷款期限届满1年或工程销售量超过总可销售面积的20%时，工程后续销售收入进入归集账户进行监管，其余70%为信托控制支付金额冻结监管金额；贷款期满6个月、12个月、18个月、23个月的前5个工作日之时，归集账户中的信托控制支付金额如低于3,960万元、3,960万元、3,960万元、4.796亿元，由借款人无条件差额补足；在企业不履行差额补足义务的情况下宣布贷款提前到期并进入处置程序。销售收入监管2024年7月2日第 27 页工程过程管理如释放该局部抵押物后，抵押率不超过40%，那么经受托人同意可释放该局部抵押物；如释放该局部抵押物后，抵押率超过40%含，那么借款人安泰公司或其关联企业需补充抵押物，使得抵押物含剩余抵押物和新补充抵押物的抵押率不超过40%；在信托期限届满一年之时，以及抵押率超过40%含的情况下，进行抵押物的跟踪评估，以求对抵押物价值的时效性认定，躲避市场波动对于抵押物价值的影响。抵押物管理2024年7月2日第 28 页工程过程管理按月调取工程销售合同，监控、核对销售资金回款情况，并不定期查询工程预售登记备案情况；如出现滞销或售价低于预期的情况，要求企业进行书面说明，给出合理原因并提出有效预案；在判断销售情况可能对贷款本息归还造成不良影响的情况下，有权干预借款人的销售，包括但不限于制定相应的销售策略并要求借款人执行。销售进度重大事项原那么上不同意在信托贷款归还之前归还股东借款、分红；原那么上不同意就本工程再融资、资产对外抵押，按揭贷款抵押或有利于贷款归还的除外。工程工程进度、企业财务状况不定期地去施工现场了解、记录、拍摄工程进展情况，并对借款人的资金使用情况、财务状况和第一还款来源进行了解与调查；通过合作银行等其他渠道的信息了解、发现、监测借款人及担保人的财务、资信等方面情况。2024年7月2日第 29 页签署信托文件所需材料自然人投资者自然人投资者:n本人身份证件；n信托资金付款证明；n信托利益分配账户复印件。法人投资者法人投资者n企业营业执照正本和副本复印件；n组织机构代码证复印件；n法定代表人身份证明；n授权委托书及经办人身份证明；n信托资金付款证明；n信托利益分配账户复印件。2024年7月2日第 30 页无边界效劳 无障碍运行中信信托有限责任公司地址：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦 ：100004信托法标准下综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者