美国物业管理课件

美国的物美国的物业管理已有管理已有70年左右的年左右的历史，其史，其开展已日益成熟。美国物开展已日益成熟。美国物业管理的法管理的法规制度比制度比较系系统，组织机构机构稳定，从定，从业人人员数量可数量可观、素素质较高。高。美国房地美国房地产业总值约占国民生占国民生产总值的的10%15%，全国三分之二的有形，全国三分之二的有形资产是房地是房地产，其中，其中土地占土地占30.2%，房，房产约占占50%，房地，房地产投投资占美占美国私人投国私人投资的一半以上，其中的一半以上，其中绝大局部是住宅大局部是住宅投投资。在美国，物。在美国，物业管理已成管理已成为城市建城市建设和管和管理的一个重要理的一个重要产业。恭恭喜喜奥奥巴巴马马中中选选美美国国物物业业公公司司负负责责人人美国总统美国总统奥巴马奥巴马 小区物业公司负小区物业公司负责人，管理美国物业责人，管理美国物业业主委员会业主委员会 美国美国国会国会议员议员 小区各楼层选出来的代小区各楼层选出来的代表表美国的物美国的物业的行的行业管理一般由行管理一般由行业协会承会承担担成立物成立物业管理公司手管理公司手续比比较简便便,只只须符符合一些根本的法定条件成立物合一些根本的法定条件成立物业管理公司管理公司手手续比比较简便便,只只须符合一些根本的法定符合一些根本的法定条件条件行行业协会会对物物业管理企管理企业的的资质和从和从业人人员的的资格管理比格管理比较严格格(一一)管理机构管理机构美国小区中的公寓有两种美国小区中的公寓有两种合作公寓合作公寓，屋主没有产权屋主没有产权,只有只有股份股份,根据单元大小算出你占有大根据单元大小算出你占有大楼的股份比例楼的股份比例共有公寓共有公寓，屋主拥有独立产权屋主拥有独立产权。既可以由私人业主自我管理既可以由私人业主自我管理,也可以也可以委托专业物业管理企业进行管理。委托专业物业管理企业进行管理。二效劳模式二效劳模式业主自我管理主自我管理委托物业公司管理委托物业公司管理约有约有20%的中小型的中小型的公寓实行业主自的公寓实行业主自我管理我管理全体业主大会选举全体业主大会选举出业委会出业委会业委会通常一年选业委会通常一年选举一次举一次实施管理时实施管理时,通常委通常委派各房产经理负责派各房产经理负责小区的日常管理小区的日常管理业委会与物业管理业委会与物业管理公司签订的合同期公司签订的合同期限一般为一年限一般为一年二效劳模式二效劳模式方案书规定权利方案书规定权利物业管理费落到谁的口袋？物业管理费落到谁的口袋？物业管理费用在哪里？物业管理费用在哪里？谁来管理自己的物业？谁来管理自己的物业？标准的专业化管理标准的专业化管理最显著的特点最显著的特点贴心的多样化效劳贴心的多样化效劳引导业主灵活选择物业效劳工程和效劳标准引导业主灵活选择物业效劳工程和效劳标准完备的职业化体系完备的职业化体系美国物业管理实行职业经理人制美国物业管理实行职业经理人制度度体制完善管理有序体制完善管理有序政府设有专门的物业管理行政机构政府设有专门的物业管理行政机构企业经营规模庞大企业经营规模庞大内部管理模式、管理制度、管理程序都统一内部管理模式、管理制度、管理程序都统一信息技术应用广泛信息技术应用广泛社区的电脑管理系统中社区的电脑管理系统中相关资料齐全相关资料齐全风险防范机制健全风险防范机制健全物业管理费一般包含房屋保险的费用物业管理费一般包含房屋保险的费用一、一、国外物业管理法制化程度高国外物业管理法制化程度高二、国外物业二、国外物业 所有权与管理所有权与管理权别离权别离三三、国外物业管理的收费标准国外物业管理的收费标准 由市场形成由市场形成四四、物业管理企业需要培养物业管理企业需要培养 高素质管理人才高素质管理人才物物业管理运作模式多管理运作模式多样化化物业效劳方式多样化物业效劳方式多样化扶持一批专业化公司，扶持一批专业化公司，推动物业管理企业将效推动物业管理企业将效劳工程外包，打破物业劳工程外包，打破物业管理企业既要实施管理管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运又要从事作业的传统运作模式作模式加快实现物业管理企业加快实现物业管理企业管理与作业的别离，提管理与作业的别离，提高效劳效率，降低效劳高效劳效率，降低效劳本钱，满足业主需求本钱，满足业主需求根据业主实际需求和消根据业主实际需求和消费能力，引导业主灵活费能力，引导业主灵活选择物业效劳工程和效选择物业效劳工程和效劳标准。劳标准。美国物业管理信息化建设和美国物业管理信息化建设和兴旺的专业化效劳市场值得借鉴：兴旺的专业化效劳市场值得借鉴：筹建物业管理行政事务中心筹建物业管理行政事务中心通过整合管理资源，形成市通过整合管理资源，形成市局物业管理处、市物业管理行政局物业管理处、市物业管理行政事务中心、市物业管理行业协会事务中心、市物业管理行业协会协同联动的行业管理格局。协同联动的行业管理格局。建立物建立物业保保险制度制度引引导业主和物主和物业管管理企理企业通通过购置物置物业保保险，减少因灾害性，减少因灾害性天气或者其他突天气或者其他突发事件事件给业主和企主和企业带来来的的经济损失，有效地化解物失，有效地化解物业管理中的管理中的经济赔偿纠纷和矛盾。和矛盾。在在国内，房地产物业税国内，房地产物业税还是一个还是一个历史不长的历史不长的新税新税种种，但，但在美国房地产物业在美国房地产物业税已经征收了几十年，并税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。要的财政收入来源。属性不属于不属于联邦政府征收的税种，联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一财政收入的主要来源之一房地产物业税税率的制房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和定主要依据政府预算和支出的情况来征收支出的情况来征收房地产物业税是一种从房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅价税，也就是依据住宅的价值而征收的税的价值而征收的税物业税物业税税率税率房价高低与物业税未必成正比房价高低与物业税未必成正比美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入缺乏的手段。而是地方政府解决财政收入缺乏的手段。美国房地产物业税征收情况一览表美国房地产物业税征收情况一览表年份年份房地产税总额（亿美元）占全部税收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.42002279172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4物业税都用物业税都用在什么地方在什么地方县政府征收上来的房地产物业税主要县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共效劳支出用于为民众提供的公共效劳支出1 1赋予地方政府一定的税收自主权赋予地方政府一定的税收自主权物业税法应由全国人大立法公布，税法规定各个税物业税法应由全国人大立法公布，税法规定各个税收要素，制定幅度税率，地方政府在统一的幅度税率范收要素，制定幅度税率，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。围内自行确定适用税率。2 2开征统一标准的物业税，清理房地产业开征统一标准的物业税，清理房地产业 流转环节的税费流转环节的税费目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着房地产业的标准化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑房地产业的标准化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税，将其纳入所得税类。取消土地增值税，将其纳入所得税类。3 3设置科学的适用税率设置科学的适用税率房地产税的改革要贯彻房地产税的改革要贯彻“低税率原那么，税法可低税率原那么，税法可制定制定0.5%1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济开展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。当地经济开展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。4 4建立一套较为科学完善的房地产评税体系建立一套较为科学完善的房地产评税体系要有专门的房地产价值评估机构要有专门的房地产价值评估机构要有专业的评税人员要有专业的评税人员要选用适宜的评税方法要选用适宜的评税方法要有透明的评税过程要有透明的评税过程5 5建立一套科学的物业税管理手段和征管制度建立一套科学的物业税管理手段和征管制度1、要建立完善房地产信息收集机制、要建立完善房地产信息收集机制2、其次，要应用科学的评税工具，应开发一套能够、其次，要应用科学的评税工具，应开发一套能够满足各种评估方法的批量评税的计算机辅助系统满足各种评估方法的批量评税的计算机辅助系统3、要建立一套评税纠纷争议解决机制。、要建立一套评税纠纷争议解决机制。THE ENDTHE END