绿城地产合肥公司年度营销策划总案

绿城集团合肥公司绿城集团合肥公司0707年度营销筹划总案年度营销筹划总案20062006年年1212月月3131日日市调篇：市调篇：一、合肥市住宅商品房市场状况及分析一、合肥市住宅商品房市场状况及分析二、合肥市商业地产开展现状及分析二、合肥市商业地产开展现状及分析商业篇：商业篇：一、产品局部城调、论址、规划、组合一、产品局部城调、论址、规划、组合二、经营局部筹划、商圈、招商、管理二、经营局部筹划、商圈、招商、管理住宅篇：住宅篇：一、分析局部市场分析与工程分析一、分析局部市场分析与工程分析二、战略局部战略规划与产品规划二、战略局部战略规划与产品规划三、定位局部客群研究与定位研究三、定位局部客群研究与定位研究四、推广局部形象建立与传播推广四、推广局部形象建立与传播推广五、营销局部价格体系与操盘措施五、营销局部价格体系与操盘措施合作篇：合作篇：工程合作方式提议工程合作方式提议市调篇市调篇1 1合肥市住宅商品房市场合肥市住宅商品房市场1、合肥市房地产市场总结论、合肥市房地产市场总结论2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析3、合肥市房地产市场开展进程、合肥市房地产市场开展进程4、合肥市房地产市场开展现状、合肥市房地产市场开展现状5、合肥市房地产市场开展趋势预测、合肥市房地产市场开展趋势预测1 1、合肥市房地产市场总结论、合肥市房地产市场总结论城市大建设行业新机遇行业竞争者增加宏观政策调控购房者持币观望销售势头趋缓城市经济水平落后总价控制市场价格上涨乏力开发商市场意识不够产品同质化低水平重复竞争市场需求缺乏供大于求竞争压力增加市场没有经历顶峰期直接进入理性地产时代行业进入平均利润时代产品创新、客户需求注重引导成为市场主流合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区国家科技创新型示范区)；世界科技城市联盟中国只有两个城市世界科技城市联盟中国只有两个城市,合肥是其中之一。合肥是其中之一。合肥市城市概述：合肥市城市概述：城市风格城市风格：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙支柱产业支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材科技之城科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府大学、合肥工业大学等高等学府1313所，中国科学院合肥分院等各类科研机构所，中国科学院合肥分院等各类科研机构200200余所。余所。轻工之城轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。2 2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析合肥市建成区的中心局部由周长合肥市建成区的中心局部由周长7.87.8公里的环公里的环城公园包围城公园包围,从中心分别向东、北、西南开展从中心分别向东、北、西南开展,形成形成“三叶风扇的形状，三叶风扇的形状，目前建成区面积约目前建成区面积约203203平方公里，人口平方公里，人口244244万。万。至至20212021年，合肥中心城区预计容纳年，合肥中心城区预计容纳360360万人。万人。以老城区为中心，伸展形成以老城区为中心，伸展形成8 8大开展板块大开展板块:老城区环城路以内老城区环城路以内东区现瑶海区东区现瑶海区北区老城区以外现庐阳区北区老城区以外现庐阳区西区现蜀山区大部，含政务文化新区西区现蜀山区大部，含政务文化新区南区现包河区大部南区现包河区大部经开区经开区312312国道以南，沪蓉高速以西国道以南，沪蓉高速以西高新区包括现高新区、科技创新示范基地、高新区包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区蜀山经济开发区滨湖新区滨湖新区312312国道以南，沪蓉高速以东，南国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北。淝河以西，派河以北。合肥的开展方向是：合肥的开展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作开展的产业城市；优势独具，合作开展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。依山傍水，滨湖通江的生态城市。合肥市城市总体规划：合肥市城市总体规划：根据合肥市统计局提供资料：根据合肥市统计局提供资料：20062006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自19981998年同期以来新的年同期以来新的“合肥速度合肥速度 GDP757.92 GDP757.92亿元，同比增长亿元，同比增长17.5%17.5%固定资产投资固定资产投资587.03587.03亿元，同比增长亿元，同比增长8282 城镇单位在岗职工前三季度人均工资为城镇单位在岗职工前三季度人均工资为1460614606元，同比增长元，同比增长13.4%13.4%城镇居民人均可支配收入到达城镇居民人均可支配收入到达82178217元，同比增长元，同比增长13.3%13.3%农民人均现金收入农民人均现金收入28962896元，同比增长元，同比增长25%25%城乡居民储蓄存款城乡居民储蓄存款592.25592.25亿元，比年初增长亿元，比年初增长14.7%14.7%累计实现进出口累计实现进出口31.3331.33亿美元，同比增长亿美元，同比增长15.515.5 社会消费品零售总额社会消费品零售总额268.10268.10亿元，同比增长亿元，同比增长17.5%17.5%。城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出62176217元，同比增长元，同比增长12.3%12.3%，在居民消费结构中，娱乐文教效劳支出和居住支出，在居民消费结构中，娱乐文教效劳支出和居住支出比重分别由去年的比重分别由去年的8.6%8.6%上升到上升到11.9%11.9%、由、由9.1%9.1%上升到上升到9.6%9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。结论结论:从拉动经济增长的从拉动经济增长的“三驾马车投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的开展轨三驾马车投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的开展轨道；道；随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加,将进一步拉动不动产的消费。将进一步拉动不动产的消费。合肥市宏观经济走势：合肥市宏观经济走势：经济快速开展，投资消费两旺经济快速开展，投资消费两旺全市投资增幅跃居全国省会城市首位全市投资增幅跃居全国省会城市首位根据合肥市统计部门公布的合肥根据合肥市统计部门公布的合肥20062006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。1616月份，城镇以上固定资产投资月份，城镇以上固定资产投资累计完成累计完成354.97354.97亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超福州、长春三市，依次反超21.1721.17、85.7685.76和和116.07116.07亿元。合肥亿元。合肥GDPGDP增速比上年同期前进增速比上年同期前进4 4位，位次由上年同期的第位，位次由上年同期的第7 7位前进到第位前进到第3 3位位;投资总量由上年同期的第投资总量由上年同期的第1414位升至第位升至第1111位，位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济开展活力和后劲明显增强、速度持续加快，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济开展活力和后劲明显增强、速度持续加快，局部经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。局部经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。全市全市GDPGDP增速跃居全国省会城市第三位增速跃居全国省会城市第三位全市全市GDPGDP增速比上年同期前进增速比上年同期前进4 4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。20062006年年上半年省会城市整体开展速度有所加快，除末位的兰州市增长上半年省会城市整体开展速度有所加快，除末位的兰州市增长10.5%10.5%，比全国增速低，比全国增速低0.40.4个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市GDPGDP总量总量460.19460.19亿元，居第亿元，居第1818位，保持上年水平；增长速度到达位，保持上年水平；增长速度到达16.0%16.0%，比上年同期提升了，比上年同期提升了0.80.8个百分点，位次由上个百分点，位次由上年同期的第年同期的第7 7位前进到第位前进到第3 3位。位。居民收入增幅上升到全国省会城市第居民收入增幅上升到全国省会城市第9 9位位城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长长12.3%12.3%，与省会城市中最高增幅相差，与省会城市中最高增幅相差5.85.8个百分点，差距比上年同期缩小了个百分点，差距比上年同期缩小了10.710.7个百个百分点，增幅在省会城市的位次由上年同期的第分点，增幅在省会城市的位次由上年同期的第1414位上升到第位上升到第9 9位。上半年农民人均现金位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。收入及增幅在省会城市位次都有所前移。1-61-6月农民人均现金收入月农民人均现金收入18391839元，比上年同期元，比上年同期增加增加276276元，位次由第元，位次由第2323位前进到第位前进到第2222位；同比增长位；同比增长17.6%17.6%，由第，由第1313位前进到第位前进到第6 6位。位。l合肥市合肥市“十一五规划及十一五规划及20212021年远景开展战略说明：到年远景开展战略说明：到20212021年合肥要超过年合肥要超过20002000亿元，亿元，合肥中心城区面积约合肥中心城区面积约879.61879.61平方公里，人口平方公里，人口360360万人。未来万人。未来1515年，合肥将推行城镇化、产业化年，合肥将推行城镇化、产业化和生态开展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特和生态开展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。大城市迈进。l预计预计“十一五期间，合肥将在城市根底设施上花费十一五期间，合肥将在城市根底设施上花费450450亿元。亿元。l从从500500天天17501750万平方米万平方米“大拆违到大拆违到“大建设，一个崭新的大建设，一个崭新的“大合肥即将横空出世。大合肥即将横空出世。l随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状开展脉络日益清晰。随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状开展脉络日益清晰。2006 2006年，合肥投年，合肥投资资3636亿元新建和改建亿元新建和改建4040条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。l结论结论:政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产开展的政府背景，也是政府大力政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产开展的政府背景，也是政府大力扶扶l持房地产开展的有力见证；持房地产开展的有力见证；l城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。合肥市房地产宏观经济走势：合肥市房地产宏观经济走势：大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产开展的大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产开展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大3 3、合肥市房地产市场开展进程、合肥市房地产市场开展进程 2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资比照分析合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资比照分析 2002-2006合肥市新开工面积与施工面积比照分析合肥市新开工面积与施工面积比照分析 2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析合肥市房地产市场成交均价走势分析 2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积比照分析合肥市房地产市场销售面积与竣工面积比照分析 2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积比照分析合肥市房地产市场施工面积与竣工面积比照分析 2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析合肥市人均住宅建筑面积走势分析结论结论:2002-2006:2002-2006合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和房地产开展均处于快速增长阶段，至合肥的城市建设和房地产开展均处于快速增长阶段，至20062006年年9 9月份的统计月份的统计数据来看已经高于数据来看已经高于20052005年全年水平；年全年水平；另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的高于国外正常的20%-25%20%-25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；合肥市合肥市20062006年房地产开发投资热情高涨：年房地产开发投资热情高涨：2002-20062002-2006合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资数据来源：合肥房产局合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资数据来源：合肥房产局2002-20062002-2006全市商品房新开工面积与施工面积数据来源：合肥市房产局全市商品房新开工面积与施工面积数据来源：合肥市房产局房地产市场放量持续走高：房地产市场放量持续走高：结论结论:虽然经历了近虽然经历了近2 2年国家宏观政策调控的影响，年国家宏观政策调控的影响，2002-20062002-2006合肥全市的商品房新开工面积和施合肥全市的商品房新开工面积和施工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。2002-20062002-2006全市住宅销售均价数据来源：合肥市房产局全市住宅销售均价数据来源：合肥市房产局现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：现阶段住宅成交均价出现小幅震荡：结论结论:2002-2006:2002-2006合肥全市的商品房成交均价根本上是一个持续走高的过程，合肥全市的商品房成交均价根本上是一个持续走高的过程，其中在其中在2003-20042003-2004年有一个快速增长的爆发过程，至年有一个快速增长的爆发过程，至20052005、20062006增幅趋缓，增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时间内，价格甚至出现下跌，到目前为特别是受国家宏观政策调控影响一段时间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格根本上维持在止，价格根本上维持在3100-32003100-3200之间徘徊，短时间内房价攀升乏力。之间徘徊，短时间内房价攀升乏力。另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少2 2万套总面积约在万套总面积约在200200万平方米左右，由于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市万平方米左右，由于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供给量与并不强劲的需求也造成了房价无法销量造成了较大的冲击。充足的供给量与并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。持续高攀的局面。结结论论:2002-20062002-2006年年合合肥肥是是商商品品房房竣竣工工面面积积和和销销售售面面积积均均增增长长较较快快，一一般般当当年年竣竣工工面面积积均均高高于于销销售售面面积积1515个个百百分分点点以以上上，但但从从20062006年年1-91-9月月份份的的统统计计数数据据来来看看，首首次次出出现现销销售售面面积积超超过过竣竣工工面面积积，一一方方面面说说明明20062006年年楼楼市市销销售售势势头头看看好好，但但另另一一方方面面，空空置置商商品品房房面面积积的的增增加加使使得得施施工工建建设设速速度度趋趋缓缓也也是是一个重要原因；一个重要原因；仅仅从从近近两两年年数数据据来来看看，20052005年年1111月月商商品品房房空空置置面面积积为为58.6758.67万万平平方方米米，到到20062006年年三三季季度度商商品品房房空空置置面面积积已已经经到到达达91.9991.99万万平平方方米米，同同比比增增长长89.3%89.3%，市场形式还是比较严峻。市场形式还是比较严峻。2002-20062002-2006全市商品房竣工面积和销售面积数据来源：合肥市房产局全市商品房竣工面积和销售面积数据来源：合肥市房产局合肥市空置商品房面积显著上升：合肥市空置商品房面积显著上升：结论结论:施工面积与竣工面积的比值是房地产一个重要的前瞻性指标。它反映施工面积与竣工面积的比值是房地产一个重要的前瞻性指标。它反映1-21-2年后现房供给量，其值小于年后现房供给量，其值小于3 3倍，会出现供给短缺，大于倍，会出现供给短缺，大于4 4倍，倍，1 12 2年内年内供给量将会供大于求。供给量将会供大于求。另外，合肥房地产施工面积与竣工面积的比值在另外，合肥房地产施工面积与竣工面积的比值在20062006年突然放大，说明目年突然放大，说明目前房地产业处于低谷，房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。前房地产业处于低谷，房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。而即使是相继竣工面市的工程，也将面临越来越严重的市场竞争而即使是相继竣工面市的工程，也将面临越来越严重的市场竞争2002-20062002-2006全市商品房施工面积和竣工面积数据来源：合肥市房产局全市商品房施工面积和竣工面积数据来源：合肥市房产局未来未来1-2年合肥市商品房现房供给量将会大幅增加：年合肥市商品房现房供给量将会大幅增加：结论结论:截至截至20052005年底，合肥市建成区常住人口年底，合肥市建成区常住人口224224万，家庭户人均住房建筑面万，家庭户人均住房建筑面积为积为25.825.8平方米，虽然增长较快，但是仍然低于同期全国人均水平平方米，虽然增长较快，但是仍然低于同期全国人均水平2626平方平方米。米。合肥市合肥市“十一五十一五 规划规划“常住人口常住人口300300万、人均住房面积万、人均住房面积3030平方米的目平方米的目标，也是当地政府大力扶持房地产行业所定下的政府目标，随着居民收入和标，也是当地政府大力扶持房地产行业所定下的政府目标，随着居民收入和生活质量的提高，对房价上涨的承受力也在增强，为房地产行业的需求扩张生活质量的提高，对房价上涨的承受力也在增强，为房地产行业的需求扩张也预留了较大市场空间。也预留了较大市场空间。2002-20052002-2005全市人均住房建筑面积数据来源：合肥市房产局全市人均住房建筑面积数据来源：合肥市房产局合肥市城镇居民人均建筑面积持续增加：合肥市城镇居民人均建筑面积持续增加：4 4、合肥市房地产市场开展现状、合肥市房地产市场开展现状 合肥楼市版块分类及合肥楼市版块分类及2006年年11月份价格等高线分布月份价格等高线分布 合肥房地产市场合肥房地产市场1-11月份销售情况及蜀山百合公寓、高新桂花园、包河新工程月份销售情况及蜀山百合公寓、高新桂花园、包河新工程 三区成交均价分析三区成交均价分析 合肥房地产市场合肥房地产市场2006年年11月份销售套数及销售面积分析月份销售套数及销售面积分析 合肥房地产市场合肥房地产市场2006年年1-11月份销售面积及成交价格结构性分布月份销售面积及成交价格结构性分布 合肥房地产市场合肥房地产市场2006年年1-11月份销售前月份销售前10名工程分析名工程分析板板块板板块介介绍蜀山区蜀山区l西临大蜀山，自然环境优越。l高校（安大，科大，农大，炮院，电子工程学院）人文环境好，学区好。高新区高新区l西临大蜀山，自然环境好，合肥高档住宅区l华东最有影响力的高新技术产业带，合肥最重要的科技旅游，高新技术研发，孵化和产业化基地包河区包河区l位于合肥上风口，自然环境好。l交通便利，配套成熟齐备，人文环境（合工大，城建学院）、学区佳。政政务区区l规划中合肥的新城区，规划科学，环境优美，配套齐全（超市，购物中心，学校，体育馆，艺术馆，公园，写字楼）升值潜力较大。庐阳区阳区l合肥的老成区，人口众多，周边配套成熟。双凤工业区的住宅开发刚刚启动，未来还有一定的上涨空间。随着北部老城区改造，并建设大体量商业，未来区域可塑性很强，板块内多超级大盘新站区新站区l依靠合肥火车站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服装批发市场和综合性批发市场，交通非常方便。瑶海区瑶海区l板块内有瑶海公园、生态公园自然生态资源，作为合肥的老城区，依靠合肥火车站和城市主干道，交通便利。经开区开区l合肥未来高等院校的集中区域，配套和人文环境正在完善，建有翡翠湖公园，生态环境较好，合肥以老城区为中心，向东、南、西南、西、北合肥以老城区为中心，向东、南、西南、西、北5 5个方向伸展，形成个方向伸展，形成8 8大开展板块。大开展板块。合肥市楼市版块分类及合肥市楼市版块分类及2006年年11月价格等高线分布：月价格等高线分布：450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000绿城百合公寓绿城百合公寓绿城桂花园绿城桂花园绿城桐城南路工程绿城桐城南路工程合肥楼市合肥楼市2006年年11月价格等高线分布示意图月价格等高线分布示意图庐阳、瑶海、新站、包河、蜀山、高新、政务、经开八大版块庐阳、瑶海、新站、包河、蜀山、高新、政务、经开八大版块瑶海、新站瑶海、新站包河包河庐阳庐阳蜀山蜀山高新高新政务政务经开经开结论结论:从合肥楼市从合肥楼市20062006年年1111月的价格等高线分布状况来看，以老城区环城月的价格等高线分布状况来看，以老城区环城河以内的中心版块为中心，根本形成一个多高点、多中心的价格分布特河以内的中心版块为中心，根本形成一个多高点、多中心的价格分布特征，这些价格高点的形成要么依托老城区原有的开展根底，要么以人文征，这些价格高点的形成要么依托老城区原有的开展根底，要么以人文或景观资源取胜，如大蜀山畔的高新版块、环天鹅湖的政务区版块、长或景观资源取胜，如大蜀山畔的高新版块、环天鹅湖的政务区版块、长江西路和黄山路沿线的蜀山区、马鞍山路沿线的包河区版块及胜利路沿江西路和黄山路沿线的蜀山区、马鞍山路沿线的包河区版块及胜利路沿线的新站版块都处于各版块价格等高线分布的最高点。线的新站版块都处于各版块价格等高线分布的最高点。月份月份套数套数面积面积金额金额均价均价一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8总计368634249838.61344394.583163.420062006年合肥市年合肥市1-111-11月住宅市场销售情况数据来源：合肥家园网月住宅市场销售情况数据来源：合肥家园网2006年年1-11月合肥市楼市销售情况及蜀山、高新、包河三区成交均价分析：月合肥市楼市销售情况及蜀山、高新、包河三区成交均价分析：合肥房地产市场合肥房地产市场1 11010月份蜀山区住宅成交均价变动情况数据来源：合肥家园网月份蜀山区住宅成交均价变动情况数据来源：合肥家园网合肥房地产市场合肥房地产市场1 11010月份高新区住宅成交均价变动情况数据来源：合肥家园网月份高新区住宅成交均价变动情况数据来源：合肥家园网合肥房地产市场合肥房地产市场1 11010月份包河区住宅成交均价变动情况数据来源：合肥家园网月份包河区住宅成交均价变动情况数据来源：合肥家园网结论结论:2006:2006年年1-111-11月，合肥市住宅商品房市场累计销售套数为月，合肥市住宅商品房市场累计销售套数为3686336863套套425425万平米，成交均价维持在万平米，成交均价维持在31503150元元/平米左右，对于一个经济尚不兴旺平米左右，对于一个经济尚不兴旺的内地省会城市来说，的内地省会城市来说，156.8156.8万的城市总人口能有年均万的城市总人口能有年均4 4万套的销售速度，万套的销售速度，其本身也说明了一个城市的楼市活泼程度，但是在合肥楼市快速增长的大其本身也说明了一个城市的楼市活泼程度，但是在合肥楼市快速增长的大形势下，全年成交均价的不温不火，也说明了合肥楼市目前所处的价格上形势下，全年成交均价的不温不火，也说明了合肥楼市目前所处的价格上涨乏力的为难局面；涨乏力的为难局面；从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河区郊区工程较少，大局部工程次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河区郊区工程较少，大局部工程集中在马鞍山路和望江路沿线的城区版块，而蜀山区工程分布范围较广，集中在马鞍山路和望江路沿线的城区版块，而蜀山区工程分布范围较广，一些郊远区工程使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版块中心区一些郊远区工程使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版块中心区的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次；的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次；从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高新区外，蜀山、包河等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或新区外，蜀山、包河等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或小高层均价，但是这并不能说明合肥同区域内的多层价格就低于高层或小小高层均价，但是这并不能说明合肥同区域内的多层价格就低于高层或小高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经根本没有多层，多层高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经根本没有多层，多层的分布往各版块中心区外围开展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前的分布往各版块中心区外围开展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前楼市进化的一个重要特征之一。楼市进化的一个重要特征之一。合肥市楼市合肥市楼市2006年年11月销售套数及销售面积分析：月销售套数及销售面积分析：合肥房地产市场合肥房地产市场1111月份销售套数变动情况数据来源：合肥家园网月份销售套数变动情况数据来源：合肥家园网合肥房地产市场合肥房地产市场1111月份销售套数变动情况数据来源：合肥家园网月份销售套数变动情况数据来源：合肥家园网结论结论:截至截至20062006年年1111月月2626日，合肥在售楼盘日，合肥在售楼盘447447家，当月累计销售家，当月累计销售48584858套套54.3154.31万平米。目前市场仍有万平米。目前市场仍有140915140915套套1623.621623.62万平米房源可售。万平米房源可售。1111月的销售数据根本高于月的销售数据根本高于20062006年全年的平均水平，但是即使以年全年的平均水平，但是即使以1111月份的去化月份的去化速度，而且在没有新入网销售房源的前提下，消化目前的存量房源将至少速度，而且在没有新入网销售房源的前提下，消化目前的存量房源将至少需要需要2525个月，市场形势比较严峻个月，市场形势比较严峻2006年年1-11月合肥市楼市销售面积及成交价格分布：月合肥市楼市销售面积及成交价格分布：结论：结论：从整个合肥市住宅类商品房销售面积及成交均价的分布结构来看从整个合肥市住宅类商品房销售面积及成交均价的分布结构来看,80-120,80-120平米户型面积的成平米户型面积的成交量占到了总量交量占到了总量59%,59%,成交均价在成交均价在2500-35002500-3500元元/平米的商品房占到了总量的平米的商品房占到了总量的49%,49%,进一步说明合肥是一个进一步说明合肥是一个总价控制市场总价控制市场,主流消费客群仍然集中在面积控制合理主流消费客群仍然集中在面积控制合理,单价不高的需求段单价不高的需求段.另外，另外，40004000元元/平米以上的高档房只占到整个楼市的平米以上的高档房只占到整个楼市的12.3%12.3%，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品所占有的市场份额更低，月成交量约所占有的市场份额更低，月成交量约250250套，进一步说明合肥的高端房市场的市场需求不容乐观。套，进一步说明合肥的高端房市场的市场需求不容乐观。排名区属项目名称年销售套数均价月度吸纳率面市时间项目特点1包河区 金地国际城金地国际城14944545136200509191.产品创新（5.2米挑高小户、错层阳台等）2.面积控制合理总价优势3.强强合作（世联地产顾问；深圳毅华广告）2包河区 元一柏庄元一柏庄13813206126200512131.开发商品牌优势2.活动营销聚人气3新站区 元一名城元一名城12793054213200606081.开发商品牌优势、规模优势2.活动营销聚人气4蜀山区 清溪苑小区清溪苑小区7922112132200606201.超低价格5经开区 九溪江南园九溪江南园751258868200601111.园林优势、错层户型2.万科物业3.电力集团 团购6蜀山区红皖家园红皖家园梵高向日葵梵高向日葵6252410156200607251.合肥卷烟厂集资建房2.高性价比7经开区名邦景秀年名邦景秀年华华584253053200508281、产品优势（板式挑高小户型）2、总价低优势8瑶海区 城市绿苑城市绿苑573325952200509191、成熟区位、城熟配套 2、东区高性价比品质社区9包河区 柏林春天柏林春天551346250200512131、包河区高性价比异域特色社区2、政府今年重点打造“滨湖新区”的政策优势10新站区香江生态丽香江生态丽景景525261848200510241、大环境公园生态景观资源优势2、低单价和低总价的竞争优势合肥市楼市合肥市楼市2006年年1-11月住宅销售前十名工程分析：月住宅销售前十名工程分析：结论结论:合肥市合肥市20062006年年1-111-11月月均销售套数为月月均销售套数为33513351套，目前现阶段全市共有套，目前现阶段全市共有在售工程入网备案在售工程入网备案440440个，年度销售前十名工程无论从销售套数还是个，年度销售前十名工程无论从销售套数还是销售面积、销售金额均占到了总市场份额的销售面积、销售金额均占到了总市场份额的3035%3035%，也就是说前十名的，也就是说前十名的销售量根本与剩下销售量根本与剩下430430个工程的一半销售体量相当，一方面可以明显看出个工程的一半销售体量相当，一方面可以明显看出市场领导者的优势明显市场领导者的优势明显,另一方面市场竞争的剧烈程度也可见一斑。另一方面市场竞争的剧烈程度也可见一斑。通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现很明显，往往具备竞争优势的高性价比产品大受市场欢送，年度销售前很明显，往往具备竞争优势的高性价比产品大受市场欢送，年度销售前十名工程除去清溪苑小区是超低价入市和元一工程的品牌、规模优势，十名工程除去清溪苑小区是超低价入市和元一工程的品牌、规模优势，其余工程要么是产品创新、要么是总价竞争优势。其余工程要么是产品创新、要么是总价竞争优势。5 5、合肥市房地产市场开展趋势预测、合肥市房地产市场开展趋势预测 需求市场趋势预测需求市场趋势预测 供给市场趋势预测供给市场趋势预测 市场竞争趋势预测市场竞争趋势预测 价格变化趋势预测价格变化趋势预测整体需求市场趋势预测：整体需求市场趋势预测：在合肥大交通、大拆围和大建设的在合肥大交通、大拆围和大建设的“合肥提速的宏观背景下，合肥的城市化进程将在今后合肥提速的宏观背景下，合肥的城市化进程将在今后的几年取得前所未有的大开展，按至的几年取得前所未有的大开展，按至20212021年市区人口年市区人口300300万人计算，人口规模相当于在现有根万人计算，人口规模相当于在现有根底上翻了一倍，由此产生的市场需求范围也根本上将扩大一倍，再加上城镇人口可支配收入底上翻了一倍，由此产生的市场需求范围也根本上将扩大一倍，再加上城镇人口可支配收入增加而产生的住房升级换代需求，预计至增加而产生的住房升级换代需求，预计至20212021年合肥市房地产的市场需求总量在年合肥市房地产的市场需求总量在30003000万万-5100-5100万平米之间。万平米之间。整体供给市场趋势预测：整体供给市场趋势预测：至至20062006年年1212月止，合肥市全市可售房源总面积为月止，合肥市全市可售房源总面积为14431443万平米，再加上今年新开工面积万平米，再加上今年新开工面积12001200万万平米，以及新开工面积年度平米，以及新开工面积年度20%20%的平均增幅计算，预计至的平均增幅计算，预计至20212021年合肥市房地产的市场供给总量年合肥市房地产的市场供给总量在在43004300万平米以上。万平米以上。整体竞争市场趋势预测：整体竞争市场趋势预测：目前楼市供大于求的特征已经比较明显，而且市场的供给总量的上升速度高于需求总量，这目前楼市供大于求的特征已经比较明显，而且市场的供给总量的上升速度高于需求总量，这也使得竞争环境进一步恶化，市场竞争的层面已经提前进入产品竞争层面，预计在今后的几也使得竞争环境进一步恶化，市场竞争的层面已经提前进入产品竞争层面，预计在今后的几年剧烈的竞争态势仍然延续，而且有愈演愈烈之势，能充分把握客户需求的高性价比创新型年剧烈的竞争态势仍然延续，而且有愈演愈烈之势，能充分把握客户需求的高性价比创新型产品将成为竞争法宝。产品将成为竞争法宝。整体价格变化趋势预测：整体价格变化趋势预测：合肥的整体楼市价格虽然在合肥的整体楼市价格虽然在2003-20042003-2004有一次价格快速上涨的顶峰期，但是从有一次价格快速上涨的顶峰期，但是从0202年至年至0606年的年的5 5年时间价格上涨幅度才到达年时间价格上涨幅度才到达10001000元元/平米，应该是全国中部省会城市的最低谷，这和合肥目前平米，应该是全国中部省会城市的最低谷，这和合肥目前的经济快速增长阶段明显有悖，新的价格爆发期应该很快就会到来，根据全国一般大中型城的经济快速增长阶段明显有悖，新的价格爆发期应该很快就会到来，根据全国一般大中型城市的房地产行业的开展进程来看，几乎所有城市都经历了市的房地产行业的开展进程来看，几乎所有城市都经历了3 3年一次价格爆发阶段。如南京就经年一次价格爆发阶段。如南京就经历了历了20032003年和年和20062006年的两次价格爆发阶段，今年最近的一次价格爆发使城中版块均价上涨年的两次价格爆发阶段，今年最近的一次价格爆发使城中版块均价上涨1000-20001000-2000元元/平米，明城墙以内平米，明城墙以内100100万已经买不到三房。在各种利好因素的刺激下，合肥楼市万已经买不到三房。在各种利好因素的刺激下，合肥楼市有可能在有可能在20072007年也迎来第二个价格爆发期，但是由于合肥房地产开展进程中供大于求和空置年也迎来第二个价格爆发期，但是由于合肥房地产开展进程中供大于求和空置率上升的问题持续存在，即将到来的率上升的问题持续存在，即将到来的0707年实际上是机遇和忧患并存，要么楼市持续低迷，要年实际上是机遇和忧患并存，要么楼市持续低迷，要么快速进入上升期，价格爆发期的预期价格上涨幅度也将在么快速进入上升期，价格爆发期的预期价格上涨幅度也将在500500元元/平米以上。平米以上。1、合肥市商业地产市场结论、合肥市商业地产市场结论2、合肥市整体商业环境、合肥市整体商业环境3、合肥市近期商业网点专项规划、合肥市近期商业网点专项规划4、合肥市商业格局变化、合肥市商业格局变化5、06年年11月合肥市商业类商品房成交数据分析月合肥市商业类商品房成交数据分析6、06年年1-11月合肥市商业类商品房销售前十名工程分析月合肥市商业类商品房销售前十名工程分析市调篇市调篇2 2合肥市商业地产市场合肥市商业地产市场1 1、合肥市商业地产市场总结论、合肥市商业地产市场总结论社会零售及消费增长迅速整体商业环境趋好大交通、大拆违、大建设商业地产硬件升级城市化进程加速催生商业多中心格局住宅地产配套需求社区大商业蓬勃开展传统单一中心商业格局已被打破，新商业格局正在形成，仓卖市场和社区商业存在巨大开展空间从限额以上批发零售业零售统计数据看，拉动销售增长的热点大类商品根本上保持了稳定增长从限额以上批发零售业零售统计数据看，拉动销售增长的热点大类商品根本上保持了稳定增长的趋势。今年合肥市社会消费品零售总额增幅已经超过年初制定的的趋势。今年合肥市社会消费品零售总额增幅已经超过年初制定的1515增长目标，全年增速将增长目标，全年增速将超过超过1717。家居类商品零售保持稳定增长，建筑及装潢材料类增长家居类商品零售保持稳定增长，建筑及装潢材料类增长24.1%24.1%、家用电器和音像器材类增长、家用电器和音像器材类增长21.8%21.8%、五金电类增长、五金电类增长24.9%24.9%；汽车类零售的增长和石油及制品类零售的快速增长。汽车类零售；汽车类零售的增长和石油及制品类零售的快速增长。汽车类零售额同比增长额同比增长25.7%25.7%。石油及制品类零售增长。石油及制品类零售增长47.1%47.1%，这既有价格上涨因素，同时消费规模也在不，这既有价格上涨因素，同时消费规模也在不断扩大；粮油食品类由于价格上涨因素导致零售较快增长，断扩大；粮油食品类由于价格上涨因素导致零售较快增长，1-91-9月份累计食品、饮料、烟酒类零月份累计食品、饮料、烟酒类零售同比增长售同比增长18.5%18.5%，其中粮油类增长，其中粮油类增长26.3%26.3%。个人享受及效劳性消费所带动的商品零售快速增长，如化装品类增长个人享受及效劳性消费所带动的商品零售快速增长，如化装品类增长25.9%25.9%、金银珠宝类增长、金银珠宝类增长22.7%22.7%、休闲、娱乐市场增长、休闲、娱乐市场增长25.8%25.8%、电子出版物及音像制品类增长、电子出版物及音像制品类增长30.4%30.4%、文化办公用品类增长、文化办公用品类增长26.5%26.5%、服装鞋帽、针、纺织品类增长、服装鞋帽、针、纺织品类增长22.5%22.5%。餐饮市场保持高速增长，餐饮市场保持高速增长，1-91-9月份餐饮业零售额同比增长月份餐饮业零售额同比增长19.0%19.0%，创历年新高。餐饮业零售额占，创历年新高。餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为社会消费品零售总额的比重为11.3%11.3%，拉动零售总额增长，拉动零售总额增长2.12.1个百分点，对零售总额增长的奉献个百分点，对零售总额增长的奉献率达率达7.07.0。恩格尔系数高达。恩格尔系数高达45.7%45.7%。2 2、合肥市整体商业环境、合肥市整体商业环境消费增长迅速，效劳业餐饮业开展创历年新高消费增长迅速，效劳业餐饮业开展创历年新高3 3、合肥市城市近期商业网点专项规划、合肥市城市近期商业网点专项规划一个市级中心、一个市级中心、8个区级中心、个区级中心、25个社区级中心个社区级中心一个市级商业中心：一个市级商业中心：建筑面积建筑面积80万平方米以上。以长江路为轴，东、西以明光路和环城西路，南北分别万平方米以上。以长江路为轴，东、西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的以红星路、寿春路为界的2平方公里范围。平方公里范围。业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主；商品品种齐全，能够满足消费者业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主；商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足购好的需求；还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方一次性购足购好的需求；还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的效劳，满足消费者多层次、多方位消费需要。面的效劳，满足消费者多层次、多方位消费需要。8个区级商业中心：个区级商业中心：区级商业中心建筑面积宜在区级商业中心建筑面积宜在10万平方米以上。用地面积控制在万平方米以上。用地面积控制在0.5平方公里左右。其平方公里左右。其主要功能是就近为区域内居民提供商业效劳，分流市级商业中心局部职能，缓解老城主要功能是就近为区域内居民提供商业效劳，分流市级商业中心局部职能，缓解老城区交通、环境压力。区交通、环境压力。商业门类、品种较为齐全，以中高档为主；商业门类、品种较为齐全，以中高档为主；商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主；商业设施比较先进、购物环境较好；商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主；商业设施比较先进、购物环境较好；区级商业中心共规划区级商业中心共规划8处。其分布为：处。其分布为：东区区级商业中心瑶海区花冲公园附近、北区区级商业中心庐阳区公交四保场东区区级商业中心瑶海区花冲公园附近、北区区级商业中心庐阳区公交四保场附近、西南区区级商业中心南七附近、东南区区级商业中心包河区葛大店附附近、西南区区级商业中心南七附近、东南区区级商业中心包河区葛大店附近、西区区级商业中心蜀山区井岗镇附近、新站区级商业中心、政务文化新区近、西区区级商业中心蜀山区井岗镇附近、新站区级商业中心、政务文化新区区级商业中心、大学城区级商业中心。区级商业中心、大学城区级商业中心。2525个社区级商业中心：个社区级商业中心：用地面积每千人用地面积每千人600940600940平方米；建筑面积每千人平方米；建筑面积每千人700910700910平方米；商业面积不低平方米；商业面积不低于于2 2万平方米。居住区级商业中心主要效劳对象是居住区的常住人口，以经营中低档万平方米。居住区级商业中心主要效劳对象是居住区的常住人口，以经营中低档的日常消费品为主。的日常消费品为主。商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的效劳网商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的效劳网点。点。社区级商业中心规划共有社区级商业中心规划共有2525处，其分布如下：处，其分布如下：庐阳区庐阳区4 4处：亳州路社区级商业中心、双岗社区级商业中心、杏林小区社区级商业中处：亳州路社区级商业中心、双岗社区级商业中心、杏林小区社区级商业中心、森林城社区商业中心。心、森林城社区商业中心。瑶海区瑶海区6 6处：七里塘社区级商业中心、三里街社区级商业中心、铜陵路社区级商业中处：七里塘社区级商业中心、三里街社区级商业中心、铜陵路社区级商业中心、站塘社区级商业中心、钢北社区级商业中心、化工厂地区社区级商业中心。心、站塘社区级商业中心、钢北社区级商业中心、化工厂地区社区级商业中心。包河区包河区7 7处：周谷堆社区级商业中心、九华山路社区级商业中心、卫岗社区级商业中处：周谷堆社区级商业中心、九华山路社区级商业中心、卫岗社区级商业中心、曙光社区级商业中心、姚公庙社区级商业中心、黄山公园地区社区级商业中心、心、曙光社区级商业中心、姚公庙社区级商业中心、黄山公园地区社区级商业中心、马鞍山南路社区级商业中心。马鞍山南路社区级商业中心。蜀山区蜀山区8 8处：三里庵社区级商业中心、高新区社区级商业中心、西七里塘社区级商业处：三里庵社区级商业中心、高新区社区级商业中心、西七里塘社区级商业中心、昌河社区级商业中心、西城社区级商业中心、青阳北路社区级商业中心、莲中心、昌河社区级商业中心、西城社区级商业中心、青阳北路社区级商业中心、莲花新村社区级商业中心、乡村花园社区级商业中心。花新村社区级商业中心、乡村花园社区级商业中心。4 4、合肥市商业格局变化、合肥市商业格局变化合肥市合肥市“十一五规划中明确指出，未来十一五规划中明确指出，未来5 5年内，合肥市城市人口将从原来的年内，合肥市城市人口将从原来的150150万增加到万增加到300300万万人；到人；到20212021年，合肥市生产总值确保年，合肥市生产总值确保19001900亿元，年均增长亿元，年均增长15.5%15.5%；力争到达；力争到达21002100亿元，年均增长亿元，年均增长18%18%；人均地区生产总值比；人均地区生产总值比20002000年翻两番以上，到达年翻两番以上，到达50005000美元；所有数据都在为合肥新一轮的商美元；所有数据都在为合肥新一轮的商业地产大开展创造一个前所未有的开展良机；业地产大开展创造一个前所未有的开展良机；按照国际标准人均商业按照国际标准人均商业1.21.2平米来计算，合肥未来平米来计算，合肥未来5 5年将开展年将开展200200万平米以上的商业规模，如果加万平米以上的商业规模，如果加上旧商业的改造，经济和人口的成倍增长将给合肥的商业地产开展带来巨大的开展空间。上旧商业的改造，经济和人口的成倍增长将给合肥的商业地产开展带来巨大的开展空间。目前的合肥商业格局将面临巨大转型，传统商业已不能满足城市开展，从国内外大城市现状以及目前的合肥商业格局将面临巨大转型，传统商业已不能满足城市开展，从国内外大城市现状以及城市开展的规律来看，合肥单一商业中心的格局必然打破，这一点，从合肥市近期出台的商业中城市开展的规律来看，合肥单一商业中心的格局必然打破，这一点，从合肥市近期出台的商业中心专项规划也能看出，旧城区的商业承载功能正在逐步减弱，新区域商业中心得益于良好的规划心专项规划也能看出，旧城区的商业承载功能正在逐步减弱，新区域商业中心得益于良好的规划和硬件优势将开展符合未来的先进业态，并将持续保持持续增长。和硬件优势将开展符合未来的先进业态，并将持续保持持续增长。单一商业中心格局正在打破，新中心快速崛起单一商业中心格局正在打破，新中心快速崛起结论结论:绿城桂花园三期商业有效地借助了政府的商业大规划绿城桂花园三期商业有效地借助了政府的商业大规划,和拓基城市广场和拓基城市广场共同组成了规划中共同组成了规划中8 8大区级商业中心之一的西区中心大区级商业中心之一的西区中心,其特色性的业态定位而其特色性的业态定位而产生的广域性价值有效地弥补了区域需求的缺乏产生的广域性价值有效地弥补了区域需求的缺乏,而且还承担起社区商业中而且还承担起社区商业中心的功能。心的功能。各区各区1111月份成交套数及比例月份成交套数及比例各区各区1111月份成交面积及比例月份成交面积及比例5 5、06 06年年1111月合肥市商业类商品房成交数据分析月合肥市商业类商品房