资源描述
报报告告框框架架1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程美高嘉年华美高嘉年华2 2在售工程在售工程港隆广场港隆广场3在售工程荷景苑4街铺租金3、销售策略1租售比例确实定2租售方式确实定3销售价格建议4销售进程价格与销售篇价格与销售篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2消费者研究消费者研究3 3产品定位产品定位2 2、业态建议、业态建议1 1商家、业种建议商家、业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2整体形象构建4、推广策略1推广课题研究2推广渠道3整体推广策略5、推广方式1行销网络2SP活动设计6、VI系统设计定位与推广篇定位与推广篇价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程青浦老城商业布局青浦老城商业布局 目前青浦商业布局呈现以新、老两目前青浦商业布局呈现以新、老两汽车站所在地为核心向四周辐射，整体商业汽车站所在地为核心向四周辐射，整体商业气氛由西向东迁移的特征。气氛由西向东迁移的特征。老汽车站位于公园路青安路位置，新汽车站老汽车站位于公园路青安路位置，新汽车站位于城中北路盈港路附近，青浦的两个大卖位于城中北路盈港路附近，青浦的两个大卖场分别位于两地。场分别位于两地。城中东路、南路路口位置为老城传统的地理城中东路、南路路口位置为老城传统的地理中心位置，也分布有一定体量的商业，但由中心位置，也分布有一定体量的商业，但由于青浦西向的城市化进程，这里的开展有放于青浦西向的城市化进程，这里的开展有放缓的趋势。缓的趋势。目前各个商圈的商业体量及影响力都有限，目前各个商圈的商业体量及影响力都有限，由于缺乏足够的规模及吸引力，青浦当地居由于缺乏足够的规模及吸引力，青浦当地居民对消费的地域选择有一定的随意性。民对消费的地域选择有一定的随意性。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程新汽车站新汽车站（世纪联华等）（世纪联华等）老汽车站老汽车站（美高嘉年华等）（美高嘉年华等）本案本案城中东路、南城中东路、南路路口路路口青青浦浦主主要要商商圈圈分分布布价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程商圈商圈主要商业设施主要商业设施主要商家主要商家特征特征公园路老汽车站商农工商超市、美高嘉年华、青浦协和大厦（在建）、自由港KTV农工商、麦当劳、豪享来、小肥羊、永乐数码专卖、宏图三胞、永和大王商业形态多样，发展较为成熟，潜力较大盈港路新汽车站世纪联华、好美家、伊丽名豪大酒店世纪联华、好美家、肯德基、味之都、伊丽名豪俱乐部新兴商圈，以购物为主城中东路、南路路口青浦百货、白玉兰广场地下商城迪信通、肯德基、达芙妮、老凤翔、老爷车、元祖、美邦专卖店品牌服饰店占有一定比例，整体发展放缓主要商圈比较主要商圈比较价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程本案商圈分析本案商圈分析 本案位于公园路城中北路，东北向本案位于公园路城中北路，东北向紧邻护城河，恰好位于老汽车站和城中东路紧邻护城河，恰好位于老汽车站和城中东路南路路口位置的中间地段。南路路口位置的中间地段。本案地块南侧为绿地，北靠三元路本案地块南侧为绿地，北靠三元路和护城河，西向为青浦宾馆，东那么为青浦和护城河，西向为青浦宾馆，东那么为青浦城隍庙和曲水园。再加上本案处于建设期间，城隍庙和曲水园。再加上本案处于建设期间，这使得目前周边缺乏商铺，客观上阻隔了东这使得目前周边缺乏商铺，客观上阻隔了东部和南部两个地区人流的往来和商业气氛的部和南部两个地区人流的往来和商业气氛的延伸。延伸。待本案建成后，由于独特的位置和待本案建成后，由于独特的位置和巨大的影响力，将能够把两侧的商圈连接起巨大的影响力，将能够把两侧的商圈连接起来，并成为商圈新的商业中心。来，并成为商圈新的商业中心。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程美高嘉年华美高嘉年华 由于商业地产起步较晚，青浦老城内由于商业地产起步较晚，青浦老城内可售的商铺工程不多，美高嘉年华工程位于老可售的商铺工程不多，美高嘉年华工程位于老汽车站位置，是少数位于老城中心位置的商业汽车站位置，是少数位于老城中心位置的商业工程，因此是本案的一个很重要的参考工程。工程，因此是本案的一个很重要的参考工程。工程简介工程简介地址：青浦镇青安路地址：青浦镇青安路101101号号等近公园路，青浦老车站等近公园路，青浦老车站旁旁总面积：总面积：8,040m28,040m2开盘时间：开盘时间：20042004年年9 9月月商业形态：街铺商业形态：街铺现状：局部开业现状：局部开业价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程工程现状工程现状 一层大局部已开业，一层大局部已开业，少数处于内部装修阶段；少数处于内部装修阶段；二层局部开业；三四层二层局部开业；三四层目前空置。目前空置。主要入驻商家：主要入驻商家：麦当劳、德克士、X特步专卖、CAPTAINO专卖、好伦哥、金石盟钻石、金狐狸、八番面屋价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程商铺楼层 1层 12层13层14层合计总套数2套20套1套3套26套单套面积21m292265m2619m2987m2、1,141m2、2,152m2212,152m2已售面积（所占比例）02,868m2（93）02,152m2（50）5,020m2（62）已售套数（所占比例）019套（95）01套（33）20套（77）销售情况销售情况售价：成交价范围6,00030,000元/m2，成交均价21,544元/m2商铺楼层、单套面积及销售情况价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程工程小结工程小结该工程位于青浦老汽车站位置，人流量大，地段优势获该工程位于青浦老汽车站位置，人流量大，地段优势获得当地消费者以及投资者的认同。得当地消费者以及投资者的认同。招商对象：中西餐、大型海鲜酒楼、茶艺、酒吧、迪厅、招商对象：中西餐、大型海鲜酒楼、茶艺、酒吧、迪厅、KTVKTV、美容美发、美容美发、SPASPA健身。健身。工程以双层商铺为主，主力面积工程以双层商铺为主，主力面积110110170m2170m2，有少量单，有少量单层小面积和层小面积和3 34 4层大面积单元。层大面积单元。该工程是目前青浦老城内价格最高的商铺工程，已售均该工程是目前青浦老城内价格最高的商铺工程，已售均价价21,54421,544元元/m2/m2，推算，推算1 12 2层小面积单元售价在层小面积单元售价在2.52.53 3万万元元/m2/m2。销售情况良好，销售情况良好，20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的半年时间内，月的半年时间内，共完成销售共完成销售1616套，目前主力铺型已根本售完。套，目前主力铺型已根本售完。目前剩余的商铺为目前剩余的商铺为2 2套单层套单层21m221m2，3 3套大面积，及套大面积，及1 1套两层套两层商铺。大面积单元主要由于总价过高，而小面积单元那商铺。大面积单元主要由于总价过高，而小面积单元那么是单价过高，么是单价过高，6.86.8万元万元/m2/m2的报价让大多数投资者望而的报价让大多数投资者望而却步。却步。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程港隆广场好美家港隆广场好美家工程地址：青浦镇盈港路工程地址：青浦镇盈港路499499弄弄 世纪联华旁世纪联华旁总建面积：总建面积：22,814m222,814m2销售总面积：销售总面积：1.51.5万万m2m2开盘时间：开盘时间：20052005年年1 1月月 工程共工程共3 3层，目前在售的为层，目前在售的为1 12 2层商铺。层商铺。3 3层方案作整层餐饮经营。层方案作整层餐饮经营。商场内商铺采取售后返租的模式，商场内商铺采取售后返租的模式，没有实体分割，包租没有实体分割，包租9 9年，年回报率税前年，年回报率税前8 8前三年回报一次性返还，抵扣总售价前三年回报一次性返还，抵扣总售价 。好美家入驻并已开始营业，包租期。好美家入驻并已开始营业，包租期间小业主没有经营权。间小业主没有经营权。商场外侧有少量沿街商铺可自营。商场外侧有少量沿街商铺可自营。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程销售情况销售情况单套面积：单套面积：393989m289m2报价：商场内一楼门口位置报价：商场内一楼门口位置2.382.38万元万元/m2/m2，内部，内部1.81.8万元万元/m2/m2；二楼二楼1.61.6万元万元/m2/m2；东侧沿街；东侧沿街2.882.88万元万元/m2/m2可自营可自营成交价：成交价：13,88813,88827,42527,425元元/m2/m2，均价，均价18,87918,879元元/m2/m2已售面积：已售面积：6,124 m26,124 m2销售率：销售率：4141一层一层5555，二层，二层3030工程小结工程小结港隆广场位于青浦老城北部，近青浦新汽车站，港隆广场位于青浦老城北部，近青浦新汽车站，紧靠世纪联华大卖场。地区交通便利，人流密集，紧靠世纪联华大卖场。地区交通便利，人流密集，商业开展潜力大。商业开展潜力大。1.61.6万万2.382.38万元万元/m2/m2的售价对于该地段来说并不的售价对于该地段来说并不高，然而目前仅高，然而目前仅4141的销售率并不理想。这主要的销售率并不理想。这主要是由于工程缺乏实体分割，投资者产生了较大的是由于工程缺乏实体分割，投资者产生了较大的心理抗性。心理抗性。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程荷景苑荷景苑地址：青安路地址：青安路308308号沙埭浜路口，公园路以号沙埭浜路口，公园路以北北400400米米商业面积：商业面积：4,348m24,348m2商业形态：街铺商业形态：街铺套数：套数：1414套套3 3套沿青安路，套沿青安路，1111套沿沙埭浜路套沿沙埭浜路楼层：楼层：1 12 2层、层、1 13 3层、层、1 14 4层层开盘时间：开盘时间：20042004年年1212月月销售报价：青安路沿街销售报价：青安路沿街1.81.8万元万元/m2/m2，沙埭浜，沙埭浜路沿街路沿街1.61.6万元万元/m2/m2 价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程销售情况销售情况商铺楼层 12层13层14层合计总套数7套5套2套14套单套面积135180m2240480m2634m2、1,151m21351,151m2已售面积（所占比例）455m2（41）1,448m2（100）1,151m2（64）3,054m2（72）已售套数（所占比例）3套（43）5套（100）1套（50）9套（64）成交价：成交价：12,00012,000元元/m m2 216,20016,200元元/m m2 2 ，均价均价13,67613,676元元/m m2 2价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程工程小结工程小结目前成交商铺类型以目前成交商铺类型以1 13 3层为主，另有层为主，另有1 1套套1 14 4层层及及3 3套套1 12 2层成交，根据层成交，根据1.21.2万万1.621.62万元万元/m2/m2的成的成交价范围及交价范围及13,67613,676元元/m2/m2的均价推算，商铺底层和的均价推算，商铺底层和二层价格应分别为二层价格应分别为2 2万元万元/m2/m2和和1.21.2万元万元/m2/m2。从该工程来看，投资者并无盲目追逐小面积商铺的从该工程来看，投资者并无盲目追逐小面积商铺的趋势，趋势，1,000m21,000m2以上，多楼层的单元依然能够获得以上，多楼层的单元依然能够获得一些投资者的认同。一些投资者的认同。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程街铺租金水平街铺租金水平 单套面积路段1030m23070m270140m2公园路（环城东公园路（环城东路路-城中北路）城中北路）610元/m2天58元/m2天35元/m2天城中东路（城中城中东路（城中北路北路-环城东路）环城东路）5.59元/m2天48元/m2天2.84.5元/m2天城中南路（城中城中南路（城中东路东路-学前街）学前街）47元/m2天3.36元/m2天1.53元/m2天城中北路（海赢城中北路（海赢路路-城中西路）城中西路）44.5元/m2天2.54.2元/m2天1.72.8元/m2天价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程街铺租金分析街铺租金分析上述数据代表的是区域内街铺的租金水平，而街铺在建筑形态、得房率、商业价值等方面与本案有一定区别，因此这些租金数据不作为本案价格预测的直接依据，仅作参考。表内租金价格代表了区域内主流的街铺租金水平，少数由于特殊情况导致租金过高或过低的个案不在数据中反映。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程A1-A1-约约17001700平方米平方米A2-A2-约约23602360平方米平方米C-C-约约41564156平方米平方米B-B-约约1500015000平方米平方米其中：其中：1 1F F约约63206320平方米平方米2 2F F：约约50005000平方米平方米E-E-约约50425042平方米平方米D-D-约约1713517135平方米平方米价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程从物业自身角度从物业自身角度本工程A1、B区的12层、C区相对适合于出售，其余面积适合于出租从工程经营角度从工程经营角度开展商持有一局部物业，尤其是主力店的物业持有，有利于商场今后的运营管理的商场出售比例商场出售比例3737销售总面积：17000租赁总面积：28000*此面积为估算面积价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程商铺销售有利于开展商快速回收投资，实现盈利。但是，商铺销售同样面临着众多问题，尤其是商场的经营管理，全部出售不利于开展商/管理公司对于商场整体的控制，对于本工程在青浦区的地位及期望而言，本工程需要取得投资回报以及商场经营管理的“双赢.在本工程制定了租售比例后，对于本工程出售局部采取何种方式是目前需要考虑的首要因素。目前，出售型商铺普遍采取的营销方式主要包括：1纯销售，即开展商销售商铺后，由小业主自行处置2带租约出售，即开展商先实行招商，商铺连同租约一起销售与投资者3售后返租，即开展商统一招商管理，承诺投资客固定的回报率价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程优势优势劣势劣势适用商铺类型适用商铺类型纯销售纯销售快速回笼资金操作形式较为方便在经营上会面临较大困难难以实现商铺价值的进一步挖掘受房产整体市场影响大v街铺v住宅配套商铺带租约带租约销售销售租赁阶段起到养铺作用，能够提升商铺价值减少未来产权分散的经营风险在后期实现销售，可缩短资金回收时间。在经营一段时间后，对销售有比较大的促进作用。投资回收期相对较长开发商需要承担前期的经营风险和资金需要有专业经营管理人员或专业公司v街铺、住宅配套商铺v街铺形式的中小型休闲广场v少量零散商铺售后返售后返租租资金回笼迅速，与纯销售几乎相同对项目具有一定的控制能力，有利于项目后期发展一般提供固定的投资回报率和一定的回报周期，对投资客有一定的吸引作用。在项目的孕成期，需承担客户的投资回报，开发公司承担比较高的经营风险业主与经营管理公司容易产生矛盾在经营期限结束后，后期的经营未知性较高需要有专门的经营管理队伍或专业公司v大中型商场v租赁专业度高的商场价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程参考案例参考案例金桥生活广场金桥生活广场地址：金高路近巨峰路交房时间：2004年4月商业总面积：3万m2商铺主力面积：70120m2售价：开盘时报价1万1.2万元/m2 目前二手商铺报价8,00014,000元/m2租金：目前报价11.8元/m2天 金桥生活广场位于浦东金桥地区，紧邻金桥易初莲花和好美家，是由多幢2层独立建筑组成的集中式的商业广场。得益于区位以及当时的房地产市场形式，工程开盘销售良好。但商场由小业主自由招商，加之商场没有相应的经营管理公司，该工程出租率缺乏5，目前处于停歇状态。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程证大大拇指广场证大大拇指广场地址：迎春路地址：迎春路869869号芳甸路号芳甸路开业时间：开业时间：20052005年年7 7月月商业总面积：商业总面积：1111万万m2m2商铺主力面积：商铺主力面积：100100800m2800m2成交价：成交价：4.24.2万万6.96.9万元万元/m2/m2 均价约均价约5500055000元元/m2/m2租租金金：餐餐饮饮8-128-12元元/m2/m2天天，休休闲闲8-128-12元元/m2/m2天天，零零售售业业1515元元/m2/m2天天 注注：以以上上为为100m2100m2铺铺位位的的租租金范围金范围大拇指广场位于浦东联洋地区，是集购物、美食、休闲、娱乐为一体的综合性主题广场。工程采取先招商，再出售的模式。已招商成功的商铺带租约销售，包租10年，回报率前5年7税前，后5年7利润的50。未出租的商铺售后可自营。由于开展商对于工程未来持乐观态度，并不急于销售，加之受房地产形式的影响以及该商铺售价过高，目前实际销售率约为20。参考案例参考案例价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程纯销售纯销售带租约销售带租约销售售后返租售后返租作为青浦区重点工程，商场的运营成功至关重要，而纯出售方式将非常不利于开展商/管理公司对商铺的控制不利于工程的价值的进一步挖掘需要采取先租赁后销售的方式，营销周期过长由于本工程招商将注重品牌，商铺将产生一铺一价的局面，对于销售难度较大开展商/管理公司今后对商场的控制力差本工程已经成功的引进了几家主力店，招商的成功对于销售的帮助勿庸置疑。本工程应该充分利用这一优势开展商/百联集团/青浦政府强强联手，有能力做好经营管理不适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合推荐采用推荐采用推荐采用推荐采用价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程整体出售1楼连2楼 1 1级区域级区域1楼 1 1级区域级区域 ，2楼 2 2级区域级区域 1楼 2 2级区域级区域 ，2楼 3 3级区域级区域 1楼 3 3级区域级区域 ，2楼 4 4级区域级区域 1楼连2楼 3 3级区域级区域所有3楼均为4 4级区域级区域价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程本工程当前租金水平：本工程已经成功的引进了数家目标商家，因此本工程拟定的租金水平是非常符合市场实际状况的，可以作为制定商铺售价的依据之一。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程根据本工程的租金水平，我们从租金出发，对商铺在这一租金水平下的价值进行估算。本工程建议采取售后返租的模式推广，就目前商铺市场的普遍采取的售后返租率，大约在7.5左右，包括税金。平平均均价价格格：1576015760元元/平平方方米米 平平均均租租金金：3.24/3.24/平平方方米米/天天 *B区的租金按实际面积计算，其他租金售价全部按照建筑面积，B区实用率按53计算。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程15760元的单价指的是本工程A1区、B区一层二层、C区在当前3.24/平方米/天的实际租金下，为实现投资者不低于税前7.5的投资回报率而拟定的商铺销售价格。从理论上讲，如果本工程不采取售后返租的形式保证投资者的回报率，那么商铺的实际销售价格如果超过15760元/平方米，很难吸引投资者购置。我们建议本工程采取售后返租形式，保证投资者税前7.5的回报率，返租期设定为5年。5年的经营时间足以使本工程进入成熟期降低开展商/管理公司返租的风险，5年之后小业主可以委托管理公司继续经营，自负盈亏给予投资者更大的投资利润空间以增加其购置兴趣采取5年售后返租，当前商铺售价可以包含未来3年的商铺的增值局部，而所谓商铺的增值，实际上是商铺的租金的增长。本工程从地理位置、建筑结构、招商经营、开展商/管理公司的实力以及当地政府的重视程度，相信实现商铺增值毫无疑问。根据上海市场租金年增长率的一般水平，我们估计未来5年，本工程的租金年增长率约为4，以此我们进行计算：价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程如果本工程均价17711元，即经营3年后商铺的出租价值，返租结束后实际投资回报率为8.1，并逐年递增，相信对投资客户具有一定的吸引力。我们建议：我们建议：本工程的本工程的A1A1区、区、B B区区1 12 2层、层、C C区的销售均价在区的销售均价在17500175001800018000元左右元左右价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程本商场A2区，B区3层，D区，E区均为大面积租赁单元，出售难度大。对于此类商铺，建议采取租赁方式，长期持有，作为开展商稳定的收益，同时，优良资产也有利于今后银行融资。在出售A1,B区12层，C区的同时，也将为A2区，B区3层，D区，E区寻找大型投资客户。其中A2区规划为会所，适合于个人投资者以及最终用户购置；B区3层规划为大型中餐厅，适合于个人投资者以及投资公司购置；D区规划为百货公司及商场，适合于投资银行、基金等专业投资机构购置；E区规划为家电卖场，适合于投资公司以及专业投资机构购置。由于以上商铺客户租赁面积大，签约时间较长，租金的增长率将低于其余小面积商铺，但商家的稳定性强，信用较高，对于一些长线投资者以及投资机构有一定吸引力价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程针对不同目标投资人的一般需求，我们采取不同的投资率：以上单元根据租金收益计算售价，带租约销售，不进行返租以上单元根据租金收益计算售价，带租约销售，不进行返租价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1 1青浦商业概况青浦商业概况2 2商圈分布图商圈分布图3 3主要商圈比较主要商圈比较4 4本案商圈分析本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1 1在售工程在售工程 美高嘉美高嘉年华年华2 2在售工程在售工程 港隆广港隆广场场3 3在售工程在售工程 荷景苑荷景苑4 4街铺租金街铺租金3 3、销售策略、销售策略1 1租售比例确定租售比例确定2 2租售方式确定租售方式确定3 3销售价格建议销售价格建议4 4销售进程销售进程工程全面开业定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VIVI系统设计系统设计消费力劣势：消费力劣势：青浦为上海的郊区镇，相对有限的消费水平与本案较高的定位可能存在一定差距；理念劣势：理念劣势：青浦现有的商业形态仍以百货卖场街铺为主，本案相对先进的购物中心模式能否改变当地消费理念存在风险；内商业劣势：内商业劣势：本案大部分商业为内广场内街形式，且为多层，造成目前的销售价值较低；地段优势：地段优势：本案位于青浦镇区核心商业圈内，商业价值度较高；规划优势：规划优势：项目商业布局科学，业态构成合理，建筑风格时尚，整体规划上具有领先地位；主力店优势：主力店优势：本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物业销售；景观优势：景观优势：本案紧邻曲水园，临近河道，具有较高景观价值；政府优势：政府优势：本案是青浦区政府重点工程，市场信誉度佳；品牌优势：品牌优势：项目由云湖、百联、马达思班等品牌团队携手打造，给予经营客和投资客信心；劣劣 势势优优 势势定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计现有商业威胁：现有商业威胁：现有商业中的百货和卖场各自形成的商圈会对本案产生消费分流的影响；新增商业威胁：新增商业威胁：前文所述市场上的在售个案将会与本案争夺客源；租售价差威胁：租售价差威胁：通过招商引入的商家所能承受的租金可能会与投资者要求的价格存在差距，这一矛盾将使销售定价产生困难；政策机会：政策机会：受政策影响，住宅类项目投资趋冷，投资客转向商办类项目；规划机会：规划机会：本案规划领先，体量上具有规模优势，有望打造成青浦新的商业中心；品质机会：品质机会：东方商厦将成为青浦最高档商场，从而为本案成为区域商业龙头创造机会；销售机会：销售机会：通过组织经管公司招商为销售创造返租的条件；文化机会：文化机会：借用周边的文化旅游资源，将文化引入商业；消费机会：消费机会：通过本案锁定区域内消费客，并增强夜晚商业活力；威威胁胁机机会会定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计定定位位策策略略 利利用用和和创创造造相相结结合合 项目产品力市场空白点商业发展趋势消费新理念商业新地标商铺投资概念利用利用项目的规模效应、规划优势、品牌影响；填补填补青浦现有商业市场的空白（缺乏集购物、休闲、文化于一体的高档商业中心）；借势借势现代商业发展趋势（超市模式百货卖场模式购物中心模式）创造创造一站式时尚消费圈的先进理念；树立树立青浦商业新地标的地位；塑塑造造项目的投资价值，引发投资狂潮利利 用用创造创造定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计产品定位产品定位 定位基准定位基准品质性+综合性+文化性+时尚性 新城镇购物中心楷模新城镇购物中心楷模 青浦首席复合型公园式青浦首席复合型公园式Shopping MallShopping Mall定位目标支撑定位目标支撑丰富区域商业形态提升区域消费水平打造集中式消费场所吸引周边居民及旅游客提高消费流量繁荣夜市加强商业与文化的结合定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计功能定位功能定位阐述思路阐述思路：综合项目定位目标支撑与项目自身条件，充分加以利用与整合展展示示性性：广场可作为秀场活动的展示窗口大大众众性性：主要依赖于百货类消费支撑交交流流性性：休闲娱乐功能满足互动需求私私密密性性：私人会馆为精英们提供专属空间针针对对性性：专业店满足小众消费群体 五大特征五大特征定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计消费者研究消费者研究 区位、功能、区位、功能、规模、辐射规模、辐射范围决定范围决定消费者定位消费者定位核心消费核心消费青浦本地客源辅助消费辅助消费青浦周边客源边缘消费边缘消费区域旅游客源潜在消费潜在消费区域别墅客源定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计业种建议业种建议主力主力：百货、卖场、超市（核心商业）辅助辅助：零售、餐饮、娱乐、休闲（时尚商业）商家建议商家建议A A区区：百草堂、海上明月、锦亭、外滩 3号、第捌会所C C区区：星巴克、真锅、多礼川菜、比胜客、白玉兰、美食坊、仙踪林 B B区区：Only、Jack&John、喜福会、龙凤堂、琉璃工房、Swatch、耐克 定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计A1A1区：高档食坊区：高档食坊 精致餐饮精致餐饮定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI系统设计系统设计A2A2区：私家会馆区：私家会馆 领袖空间领袖空间定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1 1 SWOT SWOT分析分析2 2产品定位产品定位3 3消费者研究消费者研究2 2、业态建议、业态建议1 1商家业种建议商家业种建议2 2分布建议分布建议3 3、形象定位、形象定位1 1卖点群分析卖点群分析2 2整体形象构建整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1 1推广课题研究推广课题研究2 2推广渠道推广渠道3 3整体推广策略整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1 1行销网络行销网络2 2SPSP活动设计活动设计6 6、VI VI
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