资源描述
项目全节点税务筹划与管控宣贯区域财务管理部01投资拿地02报批报建03融资贷款05营销策划06利润分配07清算退出04开发建设3投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出拿地附加条件营销策划营销策划报批报建报批报建无偿移交政府无偿移交政府招拍挂充分评估税务生态环境，摸排地方特殊政策口径充分评估税务生态环境，摸排地方特殊政策口径pp后期规划和立项等文件中落实后期规划和立项等文件中落实pp参照参照“拆迁补偿款拆迁补偿款”土地成本土地成本pp合同体现低价回购及取得土地条件合同体现低价回购及取得土地条件pp回购款和建设成本参与清算回购款和建设成本参与清算pp合同约定配建支出为获取土地而支付合同约定配建支出为获取土地而支付pp视同土地出让金缴纳契税并取得证明视同土地出让金缴纳契税并取得证明pp招拍挂拿地附带条件招拍挂拿地附带条件pp可以作为土地成本扣除可以作为土地成本扣除回购保障房回购保障房红线外成本红线外成本限地价、竟配建限地价、竟配建4投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出土地价款及票据营销策划营销策划报批报建报批报建招拍挂综合体/多业态项目，和政府协商按不同用途公允标定地价，尽量降低自持商业地价土地票据合规合规性(省级以上财政票据等)真实性(拆迁协议及支付凭证)票据抬头落位于项目公司p关注市政配套费是否缴纳契税原则不缴纳契税；缴纳契税，突破市政配套费视同土地成本，实现增值税销项抵扣土地价款分拆土地价款分拆土地价款返还土地价款返还返还对象可以考虑亏损平台公司或合作方控制的公司，避免直接返还给项目市政配套费5投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出例：多业态土地价款拆分营销策划营销策划报批报建报批报建招拍挂背背景景：项目西边3个地块为商业用地，东边3个地块为住宅用地，土地出让金12.83亿，一个土地合同，一本土地证，住宅和商业各一个工规证。经测算，按照传统的用地面积、建筑面积方法分摊土地，普宅跳点筹筹划划方方案案：将商业地块部分土地价值转移至住宅用地，按照“市价评估法”出具资产评估报告，沟通税局并取得地块成本划分书面批复，认可评估结论普宅增值率降至20%以下，全周期少缴土增税1.13亿，净利润增加9425万，成就共享增加1414万，跟投增加878万中梁某项目6投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出例：市政配套费缴纳契税营销策划营销策划报批报建报批报建招拍挂计算增值税时，销项抵扣视同土地成本，土增加计北方大区扬州悦荣华府项目2019年10月成功突破，预计项目减少缴纳增值税197万元，整体综合税负下降104万元中部大区长沙中梁星都荟项目2020年3月成功突破，预计项目减少缴纳增值税156万元，全周期提升净利润100万元市政配套缴纳契税市政配套缴纳契税处理原则处理原则7例：工规证合并与拆分投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建中梁某项目工规证变更对项目净利润及成就共享的影响预备会动态数据（万元）一本工规证 二本工规证差额土地增值税195211402639-1499净利润109201484114226615成就共享187226562533123n完成合并规证事宜，节约1499万的土增税，增加项目净利润615万，成就共享增加约123万合并合并中梁某投前测算项目背景：A1与A2为同一宗地出让，土地成本16.77亿，土地出让时分别约定A1地价和A2地价；A1+A2项目总货值73亿按后续两个工规证办理，土地成本各自单独分摊，投前测算税金减少税金减少1.3361.336亿亿，净利润增加净利润增加1.01.0亿亿一个工规一个工规 VSVS两个工规两个工规？拆分拆分8例：车位产证筹划投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建情形2：对车位取证并分摊土地成本时，存在普宅增值临界点或跳点若车位取证，车位并入非普宅：l不分摊土地成本，可多退土增1,143万l分摊土地成本，可多退土增2,903万车位的处理，各地政策多样，多种组合搭配，关注车位取证及营销方式车位的处理，各地政策多样，多种组合搭配，关注车位取证及营销方式情形1:普宅低/负增值，非普宅正增值，无产权车位按建筑面积分摊到普宅和非普台州椒江项目温州九里锦园项目若车位不取证，不分摊土地成本：l土增税可减少4028万，净利润增加3021万l成就共享增加525万，跟投收益率提升58%复复盘盘筹筹划划9例：产品设计影响投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建类型面积套数（个）总面积（）单价(万/）总价（万元）花园洋房89.47185.0016551.952.8046345.46叠拼别墅150.0080.0013200.603.0039601.80联排别墅160.0075.0012000.003.5042000.00合计-127947.26设计方案优化前：设计方案优化前：类型面积套数（个）总面积（）单价(万/）总价（万元）花园洋房89.47185.0016551.952.8046345.46叠拼别墅134.7098.0013200.603.0039601.80联排别墅160.0075.0012000.003.5042000.00合计-127947.26设计方案优化后：设计方案优化后：优化对比：优化对比：方案优化后，普通住宅增值率小于20%可免征土地增值税，全周期节省土地增值税2327.09万，增加跟投390万及成就共享84万临平项目临平项目10融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出税收优惠政策利用营销策划营销策划投资拿地投资拿地报批报建报批报建铺排前置动作落地确保优惠政策享受绿色生态小区所得税优惠税率保障房、安置房充分享受低预征率公配设施移交满足条件，三税扣除11融资模式要求投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建本金流入路径与利息支付路径一致（方向相反）发票开具路径与本金流入路径一致（方向相同）发票流、资金流、业务流是否一致？12融资筹划投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建商票支付工程款贴息、商票融资、商票支付工程款贴息、商票融资、ABSABS供应链融资，作为延期供应链融资，作为延期支付支付工程款利息工程款利息，可视同价外费用抵扣土增税，可视同价外费用抵扣土增税股加债融资，股权收益部分转换为债权的利息，股权平价赎回，股加债融资，股权收益部分转换为债权的利息，股权平价赎回，债权利息开票债权利息开票实现所得税税前列支实现所得税税前列支资方和转投方、被转投方签订资方和转投方、被转投方签订共同债务人共同债务人补充协议，资方开票补充协议，资方开票给被转投方，可减少一环开票成本少缴增值税给被转投方，可减少一环开票成本少缴增值税集团内单位资金转投，通过资金池往来，账面不体现利息，享集团内单位资金转投，通过资金池往来，账面不体现利息，享受内部单位资金受内部单位资金无偿借贷免税无偿借贷免税商票利息股加债资金转投集团内往来13例：转投-共同债务人投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建资方M山东信托威海梁鼎A沧州梁生B本息归还本息归还本金本金n背景：本金4.59亿，年利率12%，利息5508万，合同借款人与实际使用人不一致n整改方案：三方签订共同债务人协议，少缴所得税1377万利息开票(合同借款人合同借款人)原模式：原模式：(实际使用人实际使用人)资方M兴业资产中梁地产A漳州万顺B本息归还本息归还不良债权融资本金不良债权融资本金利息开票(合同债权人合同债权人)(实际使用人实际使用人)萍乡鼎梁C(大区平台大区平台)XX公司D(实际还款人实际还款人)本息归还本息归还原模式：原模式：n背景：不良债权融资本金1.45亿，年利率12%，利息879万，还款三流不一致n无法整改：多缴所得税219万，实际融资成本15%14招标采购投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建n合并比价优选一般纳税人+专用发票，成本收益评估n环保税条款施工方负纳税义务；我方可代为支付，从后续工程款中扣回n成本专项归集通过分签单体工程合同、定向归集成本、平衡清算成本n合同签订合同协议匹配工程量清单；明确按工程进度提供发票15转移定价投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建装修装修/材料材料/苗木关联交易苗木关联交易n n目目的的：通过内部装修/材料公司搭建关联交易，园林绿化苗木免税，实现降税负目的n n方方式式：合理调节关联交易定价（如：成本加成），实现成本加计扣除，降低整体税负，增加净利润；n n实现条件实现条件：内部有资质的装修/材料/苗木公司；搭建集采平台16高毛利及货值折损关注动态货值及成本变化，跟进全周期动态税金避免普宅土增税税率跳档及过头税风险货值折损税金优化货值折损税金优化高毛利项目税筹高毛利项目税筹n n转移定价转移定价n n分期成本挪移分期成本挪移n n增成本提品质降税负增成本提品质降税负n n增量留抵退税增量留抵退税n n提前开具发票提前开具发票n n土增所得降停土增所得降停投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建17例：增成本提品质降税负投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建浙江临海项目浙江临海项目营业收入营业成本土增税净利润首次跟投分配版105,335.1175,971.76-9,849.93项目竣备105,323.3869,294.916,634.1910,135.00n n思思索索：经经测测算算，若若成成本本增增加加30003000万万用用于于提提升升品品质质，可可将将普普宅宅增增值值率率降降低低到到20%20%以以下下，享享受受免免税税优优惠惠，直直接接减减少少土土增增税税66006600万万，项项目目整整体体增加净利润增加净利润27002700万万。n n前前期期成成本本规规划划，预预备备会会方方案案测测算算版版与与动动态态版版结结算算成成本本偏偏差差率率过过大大，造造成土增税筹无法及时落地。成土增税筹无法及时落地。营销溢价营销溢价能否兜住能否兜住税收成本税收成本?成本节约成本节约66776677万，导致普宅万，导致普宅土增税跳点土增税跳点，增值率，增值率30%30%，土增税增加，土增税增加66346634万。万。18提高取票率是一把手工程确保三流一致，合同、发票与结算吻合n所得税竣备年度汇缴取票率不低于95%投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建“重中之重”提高取票率“以票控税”发票就是金钱n土增税清算时取票率达100%n增值税交付时取票率不低于98%19例：取票率影响税负投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建繁昌项目2019年度汇缴单位：万元时间维度1月15日3月31日5月28日取票率88.40%91.75%98.04%动态成本22,692.4022,692.4022,692.40计税成本20,060.0820,820.2822,706.94应缴企业所得税1,006.94827.65648.10汇算清缴前取票率达标，做足计税成本！20土增税清算筹划n灵活应用地价分配n土增清算时点铺排建筑面积/层高系数/预算造价/受益原则，提前规划、完善佐证投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建合同签订在竣备之前，协议、工程量清单匹配，不体现“二改”字样补税项目延迟清算/退税项目及早清算占地面积法/建筑面积法/市价评估法等n综合运用开发成本分摊方式n二改费用21营销定价策略投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建n不同业态的合理定价合理定价，优先考虑普宅免税、非普跳点，土增税成本最优化n车位/储藏室捆绑销售车位/储藏室的定价在合同中分别列明，发票分别开具n售后返租避免租金抵房款，开发商与商管的独立经营模式，明确各自税金承担义务22例：不当售后返租的潜在税负成本投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建n n开发商税负成本开发商税负成本备备案案交交易易总总价价与与实实际际成成交交价价相相差差11,60811,608万万，存存在在被被税税务务局局认认定定为为房房款款组组成成部部分分，调调增增收收入入的的风风险险，将将面面临临补补缴缴增增值值税税、附加税、附加税、土增税、土增税、企业企业所得税等所得税等税款合计税款合计7,0287,028万万。n n商管公司税务风险商管公司税务风险商商管管公公司司代代缴缴租租金金税税款款，涉涉及及税税金金：增增值值税税、附附加加税税、房房产税、个人所得税、印花税共合计产税、个人所得税、印花税共合计2,9492,949万元万元。n n错误模式实例错误模式实例23营销方案投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建n尾盘打包处理给关联物业公司n低/负毛利业态提前确认，冲抵高毛利业态利润，实现尾盘资产成本提前列支n包销房源为普通住宅，需注意避免溢价后普宅增值率跳点问题n外部营销人员佣金核定征收个税n进项抵扣，增加组织收益n增加营销人员净收入，提升项目议价能力包销溢价营销佣金尾盘资产打包24低价销售投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建“销售价格明显偏低价格明显偏低并无正当理由无正当理由”税务机关重新核定增值税计税依据土增税清算过程中低价售房税务应对策略土增税清算过程中低价售房税务应对策略价格明显偏低价格明显偏低n各地认定标准不一，全国普遍在10%30%之间n一市一策正当理由正当理由n开发产品质量标准n市场供求关系发生变化n其他特殊情况差别定价法、销售低迷期、特殊优惠成交、提交评估报告25跟投共享分配保守口径测算原则，严禁超分提前预判风险，避免激进测算n取票率合理折算n不可退税口径n普宅跳点卡位n从严掌握税前扣除口径n杜绝不合理税筹方案n重大税务风险敞口关闭投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设利润分配利润分配清算退出清算退出营销策划营销策划报批报建报批报建26合作退出涉税合作方退出中梁方退出n按最保守原则测算税金，风险敞口关闭n按有利口径测算税金，风险敞口隔离中梁方税后收益作为退出方案优劣最终评判标准按照预缴与清算孰高原则计算土增税和所得税不考虑退税因素完整梳理全周期税金影响退出后税务风险与我方隔离股权转让考虑利用洼地或亏损壳公司，合理消化溢价所得税成本投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设营销策划营销策划报批报建报批报建利润分配利润分配清算退出清算退出27例：股权退出筹划投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设营销策划营销策划报批报建报批报建利润分配利润分配清算退出清算退出n优点：考虑洼地返还，实际缴纳税款减少。n缺点：全款税金对应的现金流出；办理洼地迁移，相当于税务清算，需充分评估所转让公司是否暴露潜在涉税风险。方案一：迁移至税收洼地方案二：寻找潜亏壳公司，收购股权n优点：利用壳公司亏损抵消股权转让收益，节约税负。n缺点：潜在亏损公司标的难以寻找，需100%控股；收购股权后二次转让之间考虑时间间隔因素。风险VS收益28亏损项目再拿地优先考虑亏损项目再拿地助力区域深耕盘活税务资产财务、成本、法务财务、成本、法务可预见风险均已闭环可预见风险均已闭环新拿地项目股开新拿地项目股开收益与风险归中梁方收益与风险归中梁方投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设营销策划营销策划报批报建报批报建利润分配利润分配清算退出清算退出uu中梁中梁100%100%控股控股uu无重大税务、法务风险无重大税务、法务风险uu全盘全盘已交付已交付项目项目uu可弥补亏损可弥补亏损10001000万元万元uu所得税所得税：原项目亏损可抵扣新项目盈利：原项目亏损可抵扣新项目盈利减少所得税成本减少所得税成本uu增值税增值税：原项目未抵扣完增值税进项可：原项目未抵扣完增值税进项可在新项目继续抵扣在新项目继续抵扣29不少缴一分税更重要的是不多缴一分税！投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设营销策划营销策划报批报建报批报建利润分配利润分配清算退出清算退出退降停缓税务生态环境五要素专职税务团队建设专职税务团队建设精细管理合规遵从精细管理合规遵从政策红利亮点突破政策红利亮点突破中梁专属税企关系中梁专属税企关系政府横向部门维护政府横向部门维护免30税务红线投资拿地投资拿地融资贷款融资贷款开发建设开发建设营销策划营销策划报批报建报批报建利润分配利润分配清算退出清算退出税务红线不可逾越集团整体税收安全高于局部利益，强调以真实业务为基础进行税收筹划，坚决杜绝虚构业务、虚开发票行为n法律责任：刑事责任/“税收黑名单”n两罚原则：对单位判处罚金，并对法定代表人和其他直接责任人员追究刑事责任n征信平台：贷款信用、个人消费严格受限n地产集团财务业务红线管理办法红线不可逾越，跨越过去就是深渊！31
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