标杆地产集团--精装交付-工程管理---批量精装修项目工程管理分享课件

批量精装修项目工程管理要点分享202011152目目录录1批量精装修项目工程工程策划准备工作批量精装修项目施工计划与甲供材的统筹批量精装修项目过程管控的可视化批量精装修项目工程管理要点批量精装修项目工程管理的几点思考目录1234531批量精装修项目工程工程策划准备工作4一、技术准备：一、技术准备：1、批量精装修开工前120天，必须完成精装修全部施工图的成果评审、审批工作，提交“完整的批量精装修施工图”成果。2、基于批量精装修的相关要求，对总包二次结构砌筑进行一次交底工作，为完成现场移交打好基础。批量精装修项目工程工程策划准备工作技术准备甲供材管理工程策划5批量精装修项目工程工程策划准备工作二、甲供材管理：二、甲供材管理：甲供部品的供应时间要求，甲供部品需在精装修工程开工前45-60天，由成本部门主导并完成供应合同的签订，由甲供部品供应商需根据精装修工程总体进度计划，确定甲供部品的加工排产、供应、安装计划，（注意过程要定期跟踪甲供部品的加工情况）分包商并有义务配合精装修总包单位，对甲供部品供应计划进行合理的调整，配合批量精装修单位相关的工作。甲供材管理技术准备工程策划6批量精装修项目工程工程策划准备工作三、工程策划：三、工程策划：批量精装修项目工程综合性强，管理的面较多，涉及的范围广，对房地产项目提出了更加精细、准确的要求，批量精装修施工部署与应对措施等进行详细的策划。编制“批量精装修项目工程管理策划”，包括：1、管理目标；2、管理思路、模式；3、管理重点、难点；4、管理架构与分工；5、计划与统筹；工程策划技术准备甲供材管理72批量精装修项目施工计划与甲供材的统筹8批量精装修项目施工计划与甲供材的统筹一、计划编制：一、计划编制：1、批量精装修项目施工总进度计划：依据“地块项目一、二级节点计划”，完成“批量精装修项目工程施工总进度计划”的编制工作，需在批量精装修项目开工前30天，能精准体现批量精装修项目施工的分段、流水、分部工程的穿插安排，能够体现乙供材料、甲供材料、甲供部品的进场计划和要求，“批量精装修项目工程施工总进度计划”需经监理单位、甲方项目部审批同意后执行。计划统筹管理与预警计划编制9批量精装修项目施工计划与甲供材的统筹二、二、管理管理与预警与预警：对批量精装修项目工程进度计划进行“P-D-C-A”，确保批量精装修项目工程施工进度计划得到严格的执行，发现偏差及时纠偏，发生重大问题及时预警及拉闸，实现“项目部”主动纠偏，“区域工程运营”及时预警、拉闸，确保项目进度目标的达成。计划编制计划统筹管理与预警10批量精装修项目施工计划与甲供材的统筹三、计划的统筹，项目部编制好“批量精装修项目工程施工总进度计划”，精装修总包单位编制“批量精装修项目工程的劳动力计划”、“批量精装修项目工程的甲供材料进场计划”、“批量精装修项目工程的乙供材料进场计划”、需要项目部组织计划检讨，早期对计划的相融性进行复核，尽早发现计划之间的矛盾、冲突，做好早期的筹划工作非常必要。计划编制管理与预警计划统筹11批量精装修项目过程管控的可视化312批量精装修项目过程管控的可视化一、“可视化管理”管理的需求：批量精装修复杂的管理过程要求简化批量精装修过程管理工作，减轻专业人员管理的工作量，参照房地产前十的部分管理经验，建议推进批量精装修项目工程管理过程的可视化工作。13二、进度管理的可视化：批量精装修总包单位，各自标段内以单元为单位，一层大堂明显位置公示单元每户、每层公区装修施工进度、完成情况，要求每天对有变化的单元进行更新的“装修进度可视化控制表”。批量精装修项目过程管控的可视化14批量精装修项目过程管控的可视化海门项目进度管理的可视化的落地执行：15批量精装修项目过程管控的可视化三、质量管理的可视化：品质管控的可视化，要求所有停止点验收、检查、整改的结果在每个单元、每个户型做“可视化质量控制表”，让品质管理过程可视化、管理留痕。16批量精装修项目工程管理要点417批量精装修项目工程管理要点一、一、现场现场移交：移交：海门项目执行的分类移交抢工期，房地产项目的高周转决定了必须穿插施工，要求总包、其他分包完成状态再统一移交，会浪费大量的时间，以不影响装修施工质量为前提，进行分类移交，目标：分类检查、分类整改、分类移交、分类确认，目标：分类检查、分类整改、分类移交、分类确认，为精装修争取更加合理的工期，为后期预留合适的整改、完善时间。为精装修争取更加合理的工期，为后期预留合适的整改、完善时间。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验18批量精装修项目工程管理要点海门项目批量精装修分类移交问题单土建移交精装移交检查问题单安装移交精装问题整改完成照片19批量精装修项目工程管理要点海门项目批量精装修分类移交确认单土建移交精装移交单照片土建移交精装阴阳角问题整改完成复查照片20批量精装修项目工程管理要点二、放线二、放线管理：管理：精装修单位完成放线，项目部组织验验线线并做好相关记录，验线工作需要复核空间尺寸、深化图纸、部品加工尺寸、分包工程尺寸的可操性。放线要求：完成基准线，完成基准线，墙、地砖墙、地砖排版线，给、排水点位，开关、插座定位线，排版线，给、排水点位，开关、插座定位线，吊顶、家具、门套完成面线，吊顶、家具、门套完成面线，放线必须精准到位。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验21批量精装修项目工程管理要点三、毛坯会验：三、毛坯会验：批量精装修项目“毛坯会验毛坯会验”，对毛坯移交的标准进行评审、确认，形成评审意见，以利后续落地执行；现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验22批量精装修项目工程管理要点四、停止点：四、停止点：精装修工程过程验收原则：强化放线验收、隐蔽工程验收、功能验收、空间尺寸验收、品质观感验收、旁站验收；验收标准：严格按照中梁地产集团第三方检测标准执行。停止点内容：1、毛坯房交接、铝合金门窗保护措施验收；2、厨房、卫生间、阳台管线堵洞蓄水试验；3、厨房、卫生间防水层蓄水批试验；4、煤气支管试压验收；5、木质材料的防腐措施、安装验收；6、木龙骨、地板完成后验收；7、给水支管线试压验收；8、吊顶龙骨安装验收；9、配套设施、成品安装验收等；现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验23批量精装修项目工程管理要点五、五、样板样板引路：引路：样板引路的样板引路的目的：目的：通过对施工单位第一次样板的管控，达到明确实物标准和固化工艺工法的目的；对效果、工法不确定的情况，通过样板引路固化标准的实物、工艺工法。样板样板评评审审：样板实施完成后，需要通知相关人员进行评审，现场完成评审会议纪要，参加人员签字认可。如需整改或修改，评审会上必须明确下次复验的时间。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验24批量精装修项目工程管理要点卫生间点位尺寸验收照片三层毛坯移交样板验收照片25批量精装修项目工程管理要点工序样板及验收照片26批量精装修项目工程管理要点实体交付样板完成及验收照片27六、工地开放批量精装修交付（施工样板）完成控股、大区验收后，针对发现的问题，进行整改、完善，联合客服、营销、运营等部门做好策划，组织好实体交付样板的业主开放活动，征求业主意见，消除业主疑虑；目标：让准业主亲身体验最终呈现目标：让准业主亲身体验最终呈现的产品，比广告、营销说辞更有说服力，排除业主疑虑和担心，击碎各种误导信的产品，比广告、营销说辞更有说服力，排除业主疑虑和担心，击碎各种误导信息，对提升一次交付率起到支撑作用；息，对提升一次交付率起到支撑作用；批量精装修项目工程管理要点现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验28批量精装修项目工程管理要点实体交付样板开放日活动照片29批量精装修项目工程管理要点七、设计交底七、设计交底：1、设计交底工作，设计交底工作由研发设计部主导，依据批量精装修单位提出的相关问题，组织设计单位、精装修总包单位、相关分包商、区域、事业部设计、工程、成本、营销、客服等部门，对精装修工程的方案、施工图、节点、技术要求等进行设计交底，形成书面交底文件，完成审批后，作为精装修工程施工图的补充，作为精装修施工执行的依据，需在批量精装修项目开工前45天前完成。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验30批量精装修项目工程管理要点八、八、垂直垂直运输：运输：电梯完成调试前，项目总包外加、提升机等运输机械拆除后，这段时间精装修总包单位做好其他垂直运输设备准备，做好预案，不得以垂直运输条件不满足拖延施工。成本招采签订电梯合同时，需约定电梯完成调试后，必须要配合项目的垂直运输，确保安全的前提下，专人管理电梯，确保项目的垂直运输，管理和保养费用由使用单位进行合理分担。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验31批量精装修项目工程管理要点九、水电管理：九、水电管理：批量精装修总包单位进场后与项目总包单位签订“安全管理责任书”，同时签订用电、用水安全、计量、收费等协议，服从项目总包管理，配合项目总包单位做好第三方检测的检查工作。“规范用电规范用电”“定点用水定点用水”现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验32批量精装修项目工程管理要点十、防水防渗：十、防水防渗：项目防水一般选择JS防水材料，属于硬脆性防水材料，后续施工很容易损坏已经完成蓄水验收的防水层，影响防水的效果，后期造成一定的渗漏现象，蓄水复查完成后增加防水保护层，同时加强管根、套管等防水构造的施工。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验33批量精装修项目工程管理要点海门项目卫生间海门项目卫生间门口防水构造门口防水构造 卫生间门口、淋浴房下坎设置止水镀锌钢板，属于构造防水、结构防水，以免卫生间内地面垫层的含水从门槛石下口渗出，造成其他部位墙面下口受潮霉变。34批量精装修项目工程管理要点十一、电箱复核十一、电箱复核：研发设计安装专业、装修设计单位一起对原设计电箱进行功能进行复核，不能满足精装修功能要求，及时调整电箱的型号及配置标准，项目总包一旦完成电箱的采购和安装，若不满足精装修电箱功能，返工一定会产生无效成本。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验35批量精装修项目工程管理要点十二、预防空鼓：十二、预防空鼓：重点关注节点：铺贴控制点；基层处理及玻化砖处理；粘接剂处理；施工环境。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验36批量精装修项目工程管理要点十三、预防开裂：十三、预防开裂：关注重点部位：石膏线接缝处；吊顶转角部位；石膏板吊顶与过梁接缝处；新建隔墙与原结构墙面处；后开槽部位。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验37批量精装修项目工程管理要点十四、标高控制十四、标高控制 重点关注部位：不动空间地坪完成面高度控制；地坪基层（平整度、起砂、表面强度等）；完成面标高复检、重点关注门槛石与地板收口部位。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验38批量精装修项目工程管理要点十五、成品保护：十五、成品保护：1、成品保护应遵循谁施工谁保护的原则。2、成品保护应遵循先检查后保护的原则。3、成品保护应遵循持续保护原则。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验39批量精装修项目工程管理要点40批量精装修项目工程管理要点41批量精装修项目工程管理要点42批量精装修项目工程管理要点十六、一户一验十六、一户一验：目前海门项目距交付还有50天，批量精装修工程基本进入完工状态，部品安装也进入收尾阶段，项目部结合中梁物业进行“一户一验”工作以及“空鼓专项检查”，针对检查问题，逐个销项，每天组织“批量精装修销项专题会议”，力争经过一个月左右的时间把批量精装修推向“完美状态”。现场移交放线管理毛坯会验停止点样板引路工地开放设计交底垂直运输水电管理防水防渗电箱复核预防空鼓预防开裂标高控制成品保护一户一验43批量精装修项目工程管理要点地砖边角空鼓灌浆照片窗边墙砖空鼓拆除照片地砖空鼓拆除照片44批量精装修项目工程管理的几点思考545前期设计交底、功能、点位复核一、前期设计交底、功能、点位复核批量精装修前期工作，设计交底对批量精装、公区装修的设计效果、功能，必须做好跨专业、跨部门的交底、交圈，让项目部、目标：精装施目标：精装施工单位弄清楚批量精装工程的管理要点和质量管控难点；工单位弄清楚批量精装工程的管理要点和质量管控难点；组织批量精装设计单位、业主方专业人员对功能尺寸的合理性、给水、供电点位的横向、竖向尺寸进行复核校对，目标：使用功能趋于更加合理、目标：使用功能趋于更加合理、更加人性化、可扩展性。更加人性化、可扩展性。46点位功能复核会议纪要前期设计交底、功能、点位复核47交付样板严格对照营销样板的要求二、交付样板的主材品牌严格对照销售样板 批量精装修实施过程中，销售样板已经对业主开发并展示，不能轻易同意更换涉及观感的主材品牌、型号，无论涉及到哪个层级、哪个部门，全力排除，绝对不能妥协（目标准确、心无杂念，对结果负责目标准确、心无杂念，对结果负责）；目标：交付样板的主材、型号必须与销售样板的对上，控制好风险，降目标：交付样板的主材、型号必须与销售样板的对上，控制好风险，降低投诉率，对中梁品牌起到加分作用低投诉率，对中梁品牌起到加分作用；48海门项目配置表交付样板严格对照营销样板的要求49批量精装修品质管控、过程评估三、实测三、实测实量、过程评估：实量、过程评估：为了批量精装修项目质量的提升，2020年中梁控股要求批量精装修项目的实测实量、过程评估工作与总包（土建安装等其他分包）分开进行测评，相对独立的过程评估和测评对精装修项目过程管控提出了更高的要求和目标。产品单方造价与标准的对称性？批量精装修过程评估的专业度？批量精装修过程评估中任性行为？怎么能让过程评估真正支撑批量精装修过程的品质？50批量精装修品质管控、过程评估过程实测实量照片51谢谢