某公司项目规划方案的市场论证与调整建议课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/6/29某公司项目规划方案的某公司项目规划方案的市场论证与调整建议市场论证与调整建议路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本次报告的主要内容是根据目前胶南市场和消费群体结构的变化，对2004年项目的规划进行评价路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现，通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现，要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的源头源头-市场和消费者的重新审视上市场和消费者的重新审视上整体规划整体规划整体规划整体规划评价体系评价体系评价体系评价体系外部资源利用合理外部资源利用合理：p充分考虑外部资源对项目的影响，合理规划布置；符合项目价值定位符合项目价值定位：p体现发展战略中锁定的价值排序：NO1：大盘自身价值 NO2：与项目相应的西海岸生活定位形象 NO3：海、山资源的利用 NO4：园林及产品创新符合开发成本控制符合开发成本控制：p道路、园林、建筑等建安及后期维护成本p配套设施及园林价值最大化有利于分期开发有利于分期开发：p各组团间是否满足独立与关联的双重弹性p是否满足配套分期投入的安排p各组团价值点是否鲜明有利于营销推进有利于营销推进：p是否满足启动价值表现项目主题p各组团是否可以提炼竞争优势p是否满足营销能够应对市场变化的弹性路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p开发目标解析开发目标解析p市场及目标客户分析市场及目标客户分析p项目定位项目定位p规划评价及物业发展建议规划评价及物业发展建议uPart.5uPart.4uPart.2uPart.1p启动区战略启动区战略uPart.6p项目核心问题及发展战略项目核心问题及发展战略uPart.3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目界定项目界定-项目的自身气质决定了我们重项目的自身气质决定了我们重新审视市场和寻求相关案例的类比条件新审视市场和寻求相关案例的类比条件青岛西海岸青岛西海岸 居住生活休闲区居住生活休闲区 具备山海资源的具备山海资源的 大规模住宅开发项目大规模住宅开发项目路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本案约束条件变化解析本案约束条件变化解析n约束条件分析约束条件分析:p总地价投入55555万元，76万元/亩；地块周边主要以集体土地出让方式，约为515万/亩条件1:高地价高地价p由原来控制的原生态绿化带、滨海资源变为二线海景，且前面有高层遮挡条件2:地块外围资源变化地块外围资源变化p启动时间紧迫，目前区域发展仍属于较为初级阶段条件3:大约今年年底或明年大约今年年底或明年年初启动年初启动p作为莱钢钢产业链上的一环节，钢结构产品项目承担现金流和品牌提升双重任务条件4:开发商企业对项目的开发商企业对项目的预期的变化预期的变化路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂启动区市场目标解析启动区市场目标解析一期起动一期起动1818万方万方,第一年实现销售第一年实现销售70%70%目标目标1 1一期启动成功一期启动成功,实现利润实现利润1 1亿元亿元建立莱钢在胶南市场的钢结构房地产项目产品品牌建立莱钢在胶南市场的钢结构房地产项目产品品牌目标目标2 2目标目标3 3实现快速销售实现资金回笼实现品牌建设路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p开发目标解析开发目标解析p市场及目标客户分析市场及目标客户分析p项目定位项目定位p规划评价及物业发展建议规划评价及物业发展建议uPart.5uPart.4uPart.2uPart.1p启动区战略启动区战略uPart.6市场分析市场分析客户容量及偏好分析p项目核心问题及发展战略项目核心问题及发展战略uPart.3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂新政区开发进程房地产开发模型新政区开发进程房地产开发模型建设期建设期稳步发展期稳步发展期v新区形象建立住宅用地市场出让v大规模道路网建设、城市园林绿化的市政设施建设v基础设施建设先行，营造良好的投资环境v大型公建配套设施建设v公共设施启动建设v住宅用地大规模出让v商业用地出让主要主要特征特征关键关键举措举措v土地出让量减小v城市规划更加完善，高级办公商务设施、文化设施开工 v区域内工作、休闲、娱乐交流活动频繁居v社区配套成熟，住人口增多，集聚人气楼面地价楼面地价启动期、规划期：启动期、规划期：成熟发展期成熟发展期v行政、文化、居住、商务、商业、办公功能俱全并协调发展 竞争竞争高高政府搬迁政府搬迁分析不同城市新政区发展阶段的市场竞争密度，重点分析城市：深圳青岛合肥无锡黄岛土地出让增加，价格增长高于房价增长速度土地集中放量，开发量大，价格增长低于房价增长速度区域土地放量萎缩，开发时序加长大，价格增长幅度降低，房价继续走高路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂与与20042004年相比年相比,胶南已经进入大青岛挺进西海岸发展战略第三发展胶南已经进入大青岛挺进西海岸发展战略第三发展阶段中期阶段中期,区域认知度大幅提高，影响房地产发展各项因素发生变区域认知度大幅提高，影响房地产发展各项因素发生变化化AB胶南城市愿景判断：胶南沿海地带将发展成为西海岸一流的、在青岛有影响力的商胶南城市愿景判断：胶南沿海地带将发展成为西海岸一流的、在青岛有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。住、休闲、旅游度假生活区。开发区、临港工业园区开发区、临港工业园区大学城大学城跨海大桥、海底隧道跨海大桥、海底隧道西海岸快速发展西海岸快速发展产业人口增加产业人口增加泛公务员人口增加泛公务员人口增加异地购买者增加异地购买者增加城市规划实施，城市城市规划实施，城市发展潜力增强发展潜力增强刺激本地购买者兴奋点刺激本地购买者兴奋点胶南城市地位、产业结构、经济实力、人口结构、胶南城市地位、产业结构、经济实力、人口结构、消费潜力、需求结构等各项指标与年相比消费潜力、需求结构等各项指标与年相比发生显著变化。发生显著变化。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂板块竞争格局进一步清晰化板块竞争格局进一步清晰化,胶南沿海房地产板块主要面临三个层次胶南沿海房地产板块主要面临三个层次的竞争的竞争:胶南与黄岛、胶南与即墨及一二线海景房地产之争胶南与黄岛、胶南与即墨及一二线海景房地产之争胶南沿海板块胶南沿海板块青岛市区沿青岛市区沿海板块海板块即墨沿海板块即墨沿海板块黄岛沿海黄岛沿海板块板块胶南沿海板块均价4500主要物业类型高层核心竞争力价格、优质海资源、发展前景发展状况快速发展期即墨沿海板块均价主要物业类型高层核心竞争力价格发展状况快速发展期黄岛沿海板块均价5700主要物业类型高层核心竞争力城市地位、区域成熟度发展状况沿海土地资源较少，处于缓慢上升期青岛市区沿海板块均价主要物业类型高层、别墅核心竞争力城市地位与至市中心的距离发展状况沿海土地资源稀缺，升值空间有限路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南胶南VSVS即墨：产品质量和升值空间是即墨：产品质量和升值空间是胶南取胜的重要手段胶南取胜的重要手段n胶南、即墨沿海板块土地供应十分有限，土地价格逐年上升。n未来胶南、即墨沿海板块房地产市场的竞争主要集中于待建项目之间及待建项目与在售项目之间的竞争，竞争形式较为明朗胶南、即墨房价比n异地高端客户对价格的敏感度不高,主要关注产品的质量和产品的升值空间.n胶南、即墨的产品设计集中于海景资源的利用上，产品竞争同质化。在建筑的排布，社区景观的营造等方面存较大提升空间。n胶南与即墨主要集中于异地高端客户的争夺,价格是即墨的最大优势,产品质产品质量和升值空间量和升值空间是胶南取胜的重要手段.胶南、即墨房价增长速度路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南胶南VSVS黄岛：价格上的比较优势及良好的升值前景，黄岛：价格上的比较优势及良好的升值前景，是胶南在房地产市场之争中胜出的重要条件是胶南在房地产市场之争中胜出的重要条件n黄岛沿海土地资源已基本开发完毕；n胶南与黄岛沿海板块房地产之争主要集中于胶南待建项目与黄岛在售项目之间的竞争。n两版块房地产价格上的比较优势及良好的升值前景，是胶南在房地产市场之争中胜出的重要条件；n胶南沿海板块房地产产品整体质量落后于黄岛沿海板块，两个板块内产品同质化竞争现象明显，质量都存在较大提升空间；n两板块房地产价格差呈逐年缩小趋势,在未来二至三年内价差缩小的趋势将减弱。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南、黄岛沿海板块房地产市场呈一体化发展趋势，两胶南、黄岛沿海板块房地产市场呈一体化发展趋势，两板块产品质量存在较大差异板块产品质量存在较大差异典型楼盘板块体量（平方米）产品类型主力面积（平方米）价格(元平方米）销售速度（套月）香槟海岸 胶南一线海景50000高层、小高层121-1723800-530020-30怡海国际胶南一线海景公寓4300起价（装修）20-30海之韵胶南一线海景250000栋多层、栋高层和小高层90-127多层4050-4100，高层小高层均价风和日丽黄岛一线海景250000栋多层，栋高层套左右黄金海岸黄岛一线海景42538三栋多层，三栋高层千禧龙花园黄岛一线海景高层、小高层价格对质量的明显变化体现在两个方面：胶南与黄岛的价格之差，除区域成熟度外，产品价格对质量的明显变化体现在两个方面：胶南与黄岛的价格之差，除区域成熟度外，产品质量在其中扮演中不可忽视的角色两个板块内部，产品价格随产品质量的变化质量在其中扮演中不可忽视的角色两个板块内部，产品价格随产品质量的变化路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南房价从年的增长率明显减缓，表明胶南房价从年的增长率明显减缓，表明市场受国家宏观调空影响明显，投资需求受到抑市场受国家宏观调空影响明显，投资需求受到抑制制路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂与黄岛沿海带相比，胶南沿海带房产存与黄岛沿海带相比，胶南沿海带房产存在价格洼地效应在价格洼地效应n胶南沿海带房地产由于胶南的规划定位和和区域升级，保持了快速的增长势头路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 滨海板块市场主要结论及胶南板块主要滨海板块市场主要结论及胶南板块主要竞争优势竞争优势竞争比较竞争比较城市地位城市地位区域成熟度区域成熟度价格价格与市中心距离与市中心距离区域升值前景区域升值前景胶南黄岛胶南黄岛胶南青岛胶南青岛胶南即墨胶南即墨n沿海板块房地产市场已形成板块化竞争格局，挖掘板块资源优势，形成项目资源的唯一性、权威性、排它性是项目成败的关健。n胶南、黄岛、即墨各自沿海板块内产品同质化竞争明显。n沿海板块土地资源缺乏，胶南、既墨将是开发的重点。n沿海产品供应以大户型为主，中小户型相对缺乏。n营销策略在沿海板块房地产竞争中有着不可忽视的作用。n宏观政策对胶南沿海板块影响显著。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂房地产营销推广：总的来看，胶南、黄岛、即墨三地在产品推广上房地产营销推广：总的来看，胶南、黄岛、即墨三地在产品推广上的力度不大，手法也无太多特色，未充分发挥营销推广在产品销售的力度不大，手法也无太多特色，未充分发挥营销推广在产品销售中的重要作用。中的重要作用。n在楼盘的营销推广上主要以楼书和墙体广告为主，海之韵的营销力度较大，除楼书和墙体广告外在外地设置分展场，取得了令人满意的销售业绩。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目前区域市场分析总结目前区域市场分析总结n胶南、黄岛沿每板块房地产市场呈一体化发展趋势，项目开发需同时考虑两个供给与两个需求。n两地的产品质量都存在较大的提升空间，胶南房地产市场产品质量提升空间更大。n产品创新、价格优势、营销策略是决定胶、黄之争胜负的重要因素。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p开发目标解析开发目标解析p市场及目标客户分析市场及目标客户分析p项目定位项目定位p规划评价及物业发展建议规划评价及物业发展建议uPart.5uPart.4uPart.2uPart.1p启动区战略启动区战略uPart.6市场分析市场分析客户容量及偏好分析客户容量及偏好分析p项目核心问题及发展战略项目核心问题及发展战略uPart.3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂通过对滨海区域典型楼盘的扫描，得出本项目客通过对滨海区域典型楼盘的扫描，得出本项目客户群体覆盖开发区和胶南区域，主要为本地产业户群体覆盖开发区和胶南区域，主要为本地产业人口、泛公务员人口及外地人口人口、泛公务员人口及外地人口开发区典型楼盘胶南典型楼盘楼盘风和日丽华裕黄金海岸隆基家源单价均价5500元/平米（厨卫装修）均价5300元/平米（全装修）均价5300元/平米（带装修）客户n开发区中高层管理层作为一居的占30%；n度假养老为目的的二居占50%；n投资客占20%。n新黄岛人占40%；n以度假、养老为目的的占40%；n投资客占20%。n二期有两栋被政府团购；n前期以投资客为主，后期渐渐转变为开发区新黄岛人。楼盘隆和怡海国际香槟海岸隆海海之韵单价均价4200元/m（全装修）均价4600元/平米（全装修）均价4200元/平米（全装修）客户构成n本地：70%，以开发区工作产业人口为主n外地：30%，全国客户n本地：70%为胶南本地人n外地：30%为全国性客户（青岛、淄博、烟台、东北），还有少量韩国客户n本地：小户型以胶南本地占80以上，大户型产品50%为本地客户n外地：大户型50%为外地客户，来自东北、山东内陆等；置业目的以度假、投资为主第二居所为主，度假、投资、养老居多以养老、度假为主路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南胶南香槟海岸客户构成中，香槟海岸客户构成中，70%70%为产业人口及泛公为产业人口及泛公务员客户，其余务员客户，其余30%30%为居住环境较差城市及内陆城市客为居住环境较差城市及内陆城市客户户典型案例典型案例1 1n在青岛看到东海岸开发盈利的人，来西海岸投资，70%青岛人过来投资n5%-10%为胶南本地市场胶南本地市场n20%为其他非青岛区域非青岛区域，主要为淄博、东营，东北。n新胶南人新胶南人占70%，包括：当年购买经济适用房受利者高校、机关等泛公务员大企业转移到胶南的高层管理者隐珠区以纺织为主的私营业主n其余30%为非青岛区域非青岛区域山东内陆、内蒙、东北、新疆等。客户演变客户演变路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂开发区开发区风和日丽客户构成中，风和日丽客户构成中，50%50%为产业人为产业人口及泛公务员作为第一居所，其余为岛外客户口及泛公务员作为第一居所，其余为岛外客户n客户群50%为开发区中高层管理者、高开发区中高层管理者、高校教师、机关工作人员等校教师、机关工作人员等，作为第一居所；n30%度假养老度假养老为目的的二居，主要来自淄博、东营、河北、东北等地；n少部分投资客投资客，占20%。v家庭主妇A女士：v 丈夫在开发区工作，购买风和日丽主要是喜欢小区特别安静环境好，景观园林有设计感，物业管理好适合生活，但周边配套不太方便，入住率不高。v看房客户B女士：v 女儿在开发区工作，儿子在河北省保定工作，想给父母买来养老，看中风和日丽的社区景观和居住氛围。典型案例典型案例2 2路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂核心客核心客户群户群重要客户群游离客户123山东省外客户山东省外客户：10%左右置业目的置业目的：度假、投资山东省外客户山东省外客户：10%左右置业目的置业目的：度假、投资山东内陆城市客户山东内陆城市客户：外围省市如淄博、东营等山东内陆城市置业目的置业目的：度假、养老（30-40%）投资客户（10-20%）山东内陆城市客户及青岛客户山东内陆城市客户及青岛客户：山东内陆城市置业目的置业目的：度假、养老10-20%）投资客（20-30%）产业人口、泛公务员产业人口、泛公务员：本地需求50-60%置业目的置业目的：刚性需求及换房需求产业人口、泛公务员产业人口、泛公务员：本地需求60%置业目的置业目的：刚性及换房需求胶南胶南开发区开发区小结：大青岛滨海带客户大部分集中在依托开发小结：大青岛滨海带客户大部分集中在依托开发区的区的产业人口、泛公务员及外地客户产业人口、泛公务员及外地客户路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目目标客户分析的核心问题的提出本项目目标客户分析的核心问题的提出核心问题一：核心问题一：p现有项目客户中一部分为产业人口、泛公务员客户，但胶南和开发区的经济能否带给本项目有效客户，其有效客户容量是多少？p这部分客户的偏好是怎样的？核心问题二：核心问题二：p另一部分为外来客户，其潜量是多少？能否被吸引到本项目来？p这部分客户对产品的偏好是怎样的？路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂开发区拥有六大产业集群，雄厚的产业开发区拥有六大产业集群，雄厚的产业基础为本地客户置业的提供强有力支撑基础为本地客户置业的提供强有力支撑以港口为依托引进了以星航运、丽星物流、马士基、伊藤忠等一大批国际知名仓储物流企业，港航服务业蓬勃兴起。石油化工产业：石油化工产业：项目项目总投资总投资大炼油120亿丽东化工40亿大炼油项目将带来5万人口，海华纤维、高合化纤等为代表的中下游项目蓬勃发汽车船舶产业：汽车船舶产业：项目项目总投资总投资上汽通用五菱3.7亿北汽福田、科泰重工压路机等8亿海西湾造修船基地74亿海洋石油工程建设基地项目17亿中集专用车、美标威伯科等项目均已建成投产高新技术产业：高新技术产业：新型材料产业：新型材料产业：项目项目总投资总投资浦项不锈钢23亿晓星钢帘线9亿邯钢彩涂板3亿浦项深加工基地的5个项目等均已建成投产；以海信光电、新都理光、海信光电、新都理光、OTCOTC、国风药业、澳兰生、国风药业、澳兰生物物等为代表的高新技术企业和高新技术产品分别达到110家、225种。港口物流产业：港口物流产业：项目项目总投资总投资前湾港招商局国际集装箱码头42亿迪拜、泛亚、海丰集装箱码头家电电子产业家电电子产业：入驻企业入驻企业总投资总投资海尔58亿海信20亿澳柯玛10亿台湾瑞智精密机电8亿春源精密金属加工项目4.5亿海信日立空调、朗讯电子、三洋电机等20余家世界500强和跨国公司落户创业。核心问题一：产业人口量：开发区开发区路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂在开发区未来市场上存在在开发区未来市场上存在49004900位产业人口有以位产业人口有以一居为目的的刚性置业需求一居为目的的刚性置业需求1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005近几年开发区人口数量p近年开发区户籍人口以平均6%的速度增幅；p随着港口西移及大炼油等产业的进入,必然带来大量的人口迁移,预计带来5万产业人口；p据此估算，开发区未来一年人口增长量为7万人。开发区合计国有单位集体单位其他所有制单位平均年工资16800 34477 13979 14116 财富财富阶层阶层准财富阶层准财富阶层上层中产上层中产中产中产/白领白领普通工薪普通工薪人数占产业人口的2%2%，收入是开发区平均工资的1515倍倍人数占产业人口的10%10%，收入是开发区平均工资的8-108-10倍倍高端中高端容量约1400人约3500人家庭年收入60万元以上30-60万元置业能力200万左右120万左右总计4900人人核心问题一：产业人口量：开发区开发区资料来源：内胶南年鉴、世联观察路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂现有开发区泛公务员有置业需求的有效现有开发区泛公务员有置业需求的有效客户容量约为客户容量约为20002000人人n公务员及机关工作人员：公务员及机关工作人员：n区内高校及职业学校教职工区内高校及职业学校教职工：p 根据类似区域及经验数据得出，目前开发区现有公务员及机关工作人员约有45004500人人，其中有购房或换房需求的占占20%20%，则有效客户为900900人人。中国石油大学山东科技大学北京电影学院创意媒体学院.共有教职工约35003500人20%尚未满足80%80%已满足置业需求700人预计新增400人未来将11001100名教职工有置业需求核心问题一：泛公务员量：开发区开发区路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南几大产业园区的建立，带来大量的胶南几大产业园区的建立，带来大量的产业人口，为房产市场提供有力的客户产业人口，为房产市场提供有力的客户支撑支撑青岛临港产业加工区海滨工业园区 青岛国际高教科研区青岛重工业区 青岛国际环保产业园主要产业主要产业以工业为主总投资总投资22亿美元入驻企业数入驻企业数130家，有6万产业人口海滨工业园：海滨工业园：主要产主要产业业外企出口加工区、机电加工制造区、高新技术产业区、临港物流区总投资总投资210亿入驻企入驻企业数业数规划106家企业，目前投入使用的是40-45家企业，有2万左右产业人口临港产业加工区：临港产业加工区：主要产主要产业业国家级国际环保技术孵化中心、环保产品交易中心、环保产品制造基地和国家环保产业培训教育基地 总投资总投资50亿入驻企入驻企业数业数正在招商引资中，预计带来4万左右的产业人口国际环保产业园：国际环保产业园：主要产业主要产业高教科研、大学城总投资总投资预计引进10-12家高校入驻企业入驻企业数数目前已引进港湾学院，有教职工300人，未来一年整个园区预计带来产业人口约600人国际高科教研区：国际高科教研区：核心问题一：产业人口量：胶南胶南 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂在胶南未来在胶南未来3-53-5年市场上存在年市场上存在2230022300位位产业人产业人口及私营业主有以刚性置业需求或换房需求口及私营业主有以刚性置业需求或换房需求产业人口产业人口有效客户容量有效客户容量海滨工业园130家，产业人口在6万人左右属劳动密集型产业，中高管理层占10%，约为6000人临港产业加工区 规划106家企业，目前投入使用的是40-45家企业，产业人口在2万人左右属知识密集型产业，有购买能力的约占产业人口的30%，约为9000人青岛国际环保产业园 正在招商引资中，预计带来4万左右的产业人口胶南合计国有集体其他所有制工资1388323534652210286要素高端中高端容量约1500人约13500人家庭年收入30万元以上15-30万元置业能力120万左右100万左右总计15000人人胶南产业园区客户容量：胶南产业园区客户容量：胶南私营业主有效客户容量：胶南私营业主有效客户容量：要素高端中高端容量约4100人约3200人家庭年收入45万元以上25万元左右置业能力150万左右120万左右总计7300人人个体户数15209 17798 16478 11813 16249n胶南个体私营经济突破性的发展，提供了客户支撑。核心问题一：产业人口量：胶南胶南 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂现有胶南泛公务员有置业需求的有效客现有胶南泛公务员有置业需求的有效客户容量约为户容量约为39803980人人n公务员及机关工作人员公务员及机关工作人员事业单位机关人数13978人4981人总计18959人有效客户3800人（有购房或换房需求的占20%）n高教科研区教职工：高教科研区教职工：核心问题一：泛公务员量：胶南胶南 青岛国际高教科研区，目前已引进港湾学院，有教职工300人；未来一年整个园区预计带来产业人口约600人；有购买需求的客户按30%计算，约有180人。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂胶南和开发区未来房产市场上将有胶南和开发区未来房产市场上将有3878038780人的市人的市场需求量，对于本项目有充足的客源支撑场需求量，对于本项目有充足的客源支撑产业人口泛公务员开发区49002000胶南223003980总计272005980本地客户总计33180核心问题一：本地客户量的确定 p对核心问题一的解答：v胶南和开发区在未来房产市场上将有33180人的市场容量，以100平米/人计算，将有3318000平米的市场需求量；v据保守估计，本项目若仅吸引市场上5%的客户，则销售面积可达16万平米。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂刚性需求的首次置业者期望高性价比，刚性需求的首次置业者期望高性价比，便利的生活配套及幽静的社区氛围便利的生活配套及幽静的社区氛围关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、社区氛围关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、社区氛围家庭描述：25-35岁左右，二/三口之家置业目的：多为产业进驻带来的新开发区和新胶南人，首次置业，解决自住问题。知识背景：高学历背景性格特征：性格开朗、勇于创新、易于接受新事物职业类型：开发区和胶南产业人口 企业中高层管理者 经济状况：家庭年收入在25万元以上置业关注：总价、生活配套、车行交通、产品品质、物业管理承受总价：25-60万核心问题一：本地客户偏好 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂二次置业的中产阶级对居住品质有突出二次置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望匀质化的生活氛围要求，期望匀质化的生活氛围关键词：知产结合、追求品质、匀质化区域、人文氛围关键词：知产结合、追求品质、匀质化区域、人文氛围家庭描述：30-45岁左右，三/四口之家，部分三代同堂置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质。给自己：清静、自然的生活环境，同类人群共同居住的匀质化氛围；给孩子：高品质的学校，浓厚的人文氛围，一个良好的学习和成长环境；知识背景：高学历背景性格特征：沉稳理性、见多识广职业类型：高校和科研院所知识与产业结合的教研人员 机关工作人员 医生、律师等经济状况：家庭年收入在25万元以上置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度、生活配套承受总价：60-200万核心问题一：本地客户偏好 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p希望户型面积不要太大户型面积不要太大，宁可买两个两居室，也觉得比买个三房划算，因为对于年轻家庭来说，两居室就足够用了；对于老年家庭来说，孩子都在外面，两居室也可以了，且房子大了打扫起来也麻烦；p希望多些赠送的面积，有高附加值；高附加值；u高性价比：高性价比：p因为感觉目前胶南楼盘品质不高品质不高，因此没有考虑在胶南购房；p认为开发区产品品质较胶南高出一个档次；觉得香槟海岸及海之韵的产品还可以u追求产品及物业品质：追求产品及物业品质：p购房以一居为主，希望有较丰富的生活配套生活配套设施，如大型购物中心及超市、餐饮娱乐设施；p工作在开发区，希望有通达便利的交通系统便利的交通系统；p希望有高品质的物业管理物业管理u配套设施：配套设施：p希望临海而不靠海临海而不靠海，想去就去，而不用住到海边，因为海边比较潮湿；p认为目前楼盘园林景观设计较差，就风和日丽的比较有味道；p希望拥有环境优美、曲径通幽、享受自然的小区规划和社区园林小区规划和社区园林u宜人的园林景观：宜人的园林景观：产业人口及泛公务员购房所关注的因素：产业人口及泛公务员购房所关注的因素：高性价比高性价比、高产品品质高产品品质、便利的配套设施便利的配套设施、自然宜人的园林景观自然宜人的园林景观核心问题一：本地客户偏好 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂整个山东滨海带城市外地客户量约为整个山东滨海带城市外地客户量约为38.538.5万人，主要来自居住环境较差的内万人，主要来自居住环境较差的内陆城市陆城市城市月销售量（万平方米）年销售量（万平方米）外地客户比例外地客户消化面积人均购买面积（平米）外地客户数量（万人）青岛61.6739.340295.7210029.6黄岛3.744.195022.0951002.2胶南3.136.83011.041001.1 日照5.869.68055.681005.6 总计74.2889.8938.5核心问题二：外地客户潜量 外地客户数量的确定外地客户数量的确定p通过对2005年山东沿海城市外地客户数量的统计，得出共有38.5万人的外地客户容量，其中胶南板块为1.1万人；p外地客户主要来自山东内陆城市（淄博、东营），东北，山西等地p据保守估计，本项目若能吸引1%外地客户，则消化的面积可达1010万方万方。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p胶南气候环境好环境好，空气新鲜空气新鲜，比一些内陆城市污染少，适合养老养老；p这里靠海靠海，且海水质量不错，夏天过来度假比较舒服u宜人的居住环境：宜人的居住环境：p喜欢比较幽静的社区幽静的社区，园林绿化设计园林绿化设计最好多样化，给人以丰富感，移步易景；p喜欢自然的休闲园林休闲园林，享受天然的、生态天然的、生态的所带来的乐趣u精致的社区景观：精致的社区景观：p周末或放假的时候过来住住，不需要太大的面积，希望户型面积小些；另外，对于投资来说，希望总价低些总价低些，可以有较大的灵活性；p给爸妈买来养老，就两个老人，有两居住就足够了，不需要太大；u高性价比：高性价比：p随着新市政府新市政府的迁入，大型旅游度假项目水城水城的启动，都会为这个区域带来很大的升值潜力，成为青岛的黄金西海岸u升值潜力：升值潜力：外地客户购房所关注的因素：宜人的气候环境、精致外地客户购房所关注的因素：宜人的气候环境、精致的社区景观、高性价比、升值潜力的社区景观、高性价比、升值潜力核心问题二：外地客户偏好 投资客：度假养老客：路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂总结总结本地客户本地客户外地客户外地客户客户数量产业人口：32800泛公务员：598038.5万人客户偏好高性价比产品及物业品质配套设施园林景观升值潜力高性价比居住环境社区景观置业目的以自住为主度假养老、投资核心问题一：核心问题一：核心问题二：核心问题二：p本项目核心客户为产业人口、泛公务员客户，通过上述分析，胶南和开发区的具备强有力的产业支撑，能为本项目带来足够的客户量。p外地客户，尤其是内陆城市客户在山东滨海城市购房的现象比较普遍，且存在的量很大，因此吸引外地客户来本项目购房是存在可能性的。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂u本项目可能吸引的目标客户的分析本项目可能吸引的目标客户的分析城市财富阶层区域中产占有资源和收藏好产品大盘投资客区域产业客户购房目的支付能力和意愿产品需求支付能力很强对产品要求很高，尺度夸张，且需要创新的设计亮点看好大盘的升值保值能力支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现被区域自然资源、生活环境所吸引，为度假、养老购买无特殊要求，通常选择面积偏小的产品养老度假客户支付能力较强，关注项目周边环境对环境要求高，多选择面积偏小的产品改善居住条件，实现居住升级支付能力较强，区域内已经出现换房需求，城市范围供应空档明显。对产品品质提升需求强烈对产品要求较高，需要明显的品质提升（户型舒适度提升、户型创新或产品升级）需要体现一定的知性品味和中产档次资金积累有限，支付能力较弱，总价敏感但需求强烈对面积控制要求高，看重基本居住舒适度首次置业，婚龄人群，解决居住刚性需求路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂u对于本项目可能吸引的目标客户的分析对于本项目可能吸引的目标客户的分析城市财富阶层区域产业人口中高层v树标杆树标杆高端客户具有强示范效应，吸引他们的目光也就获得了城市的关注地域产业白领客户养老度假客大盘投资客在整体开发中扮演的角色客户策略 对他们不是必需品或能力的问题，而是是否有好东西激发其消费意愿的问题“奇货可居奇货可居”通过给足产品力加以争取v定调子定调子中产客户具有很强的聚集倾向和自我认同需求v造势造势其迫切住房需求和高知文化背景对项目启动形成有力支撑v补充补充跟随型客户，良好的市场反响+合适的产品是促成购买主要因素 对他们是需求被激发、以及在选择对象中脱颖而出的问题“量身定做量身定做”，在产品开发和营销上切中要害，直击其价值敏感点“积极辐射积极辐射”，通过抓住主流客户扩大市场影响，给足信心与口碑“限时抢购限时抢购”，通过控制总价和区位优势促成开盘热销路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户形象演绎客户形象演绎 西海岸中产阶层、滨海新生活的领跑者西海岸中产阶层、滨海新生活的领跑者他们，是青岛西海岸未来的中产阶层他们，对滨海新生活方式情有独钟他们，对社区环境及居住品质要求极高他们，把购房作为私人财产的一种配置他们，就是真正的滨海新生活真正的领跑者路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户价值取向客户价值取向高性价比高性价比高附加值产品品质优于市内控制总价享受自然享受自然登山道/观海亭/外围山地公园天然海景/人工湖建筑依山势而建自然休闲的园林城市的便利城市的便利商业配套交通配套生活配套滨海新生活滨海新生活风情园林/商业/建筑低容积率的私密生活高品质物业管理滨海、坡地生活泛会所、泳池高性价比高性价比 便利便利 滨海新生活滨海新生活 既城市的又自然的既城市的又自然的路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p本地客户本地客户在开发区板块形成了明显的分流现象，本项在开发区板块形成了明显的分流现象，本项目所在板块区域价值和成熟度在竞争中不具优势；而目所在板块区域价值和成熟度在竞争中不具优势；而外外地客户地客户被滨海带城市楼盘所分流，未来竞争趋势激烈。被滨海带城市楼盘所分流，未来竞争趋势激烈。通过市场和目标客户的分析，我们发现：通过市场和目标客户的分析，我们发现：p本项目所处板块已形成本项目所处板块已形成“最适宜生活居住板块最适宜生活居住板块”认知，认知，吸引了胶南和开发区范围内及内陆城市的中产人士，且吸引了胶南和开发区范围内及内陆城市的中产人士，且随着产业的不断发展和板块的逐渐成熟，中产人群将源随着产业的不断发展和板块的逐渐成熟，中产人群将源源不断流向板块。源不断流向板块。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂p开发目标解析开发目标解析p市场及目标客户分析市场及目标客户分析p项目定位项目定位p规划评价及物业发展建议规划评价及物业发展建议uPart.5uPart.4uPart.2uPart.1p启动区战略启动区战略uPart.6市场分析市场分析客户容量及偏好分析客户容量及偏好分析p项目核心问题及发展战略项目核心问题及发展战略uPart.3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂从从20042004年的胶南板块市场到目前，项目年的胶南板块市场到目前，项目核心问题的调整为：核心问题的调整为：u基于目标基于目标+市场的分析，市场的分析，u我们发现项目所面临的核心问题的调整是：我们发现项目所面临的核心问题的调整是：uQ1:Q1:在资源不具比较优势的情况下，如何面对其他板块对客户的分流和未来区在资源不具比较优势的情况下，如何面对其他板块对客户的分流和未来区域内竞争，如何增强我们捕捉客户的能力？域内竞争，如何增强我们捕捉客户的能力？uQ2:Q2:启动区如何奠定大盘气势，迅速销售，实现资金回笼启动区如何奠定大盘气势，迅速销售，实现资金回笼n目标市场规模大盘开发，对于岛内客户，需要增加扑捉客户的能力；对于岛外客户，需要扩大客户层面和来源n市场板块客户容量不充分，且客户在胶南老城区、黄岛板块分流及山东半岛滨海带区域分流；n 本项目所在胶南滨海新城板块区域价值和成熟度在不断提升n 产业园区的建成和大型企业的逐步入驻带来高素质人口和刚性需求n 本区域内竞争中不具比较优势；n 胶南板块内土地存量较大，未来潜在竞争趋势激烈；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂针对核心问题的发展战略针对核心问题的发展战略u对于岛外岛外市场：跳出胶南板块，重新定义大青岛滨海带大青岛滨海带价值，创造第三极第三极概念uSTRATEGY2u对于岛内岛内市场：面对区域板块内外的竞争策略uSTRATEGY3u启动成功，保证项目持续竞争力u STRATEGY 1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂第三极之区域价值第三极之区域价值1 1：滨海带的战略性地理地位：滨海带的战略性地理地位位于位于山东半岛群的龙头及核心城市，大青岛的发展方向上山东半岛群的龙头及核心城市，大青岛的发展方向上跨海大桥海底隧道u STRATEGY1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂第三极之区域价值第三极之区域价值2 2：重新定义胶南滨海新：重新定义胶南滨海新城区的区域价值城区的区域价值临滨海区生活第三极临滨海区生活第三极v第一极-处在新新行行政政中中心心的边缘，政府办公设施已搬迁使用v第二极-以临港工业园区为产产业业经济增长点经济增长点v第三极-建立“西海岸生活居住区”的高高档档生生活活区区标杆地位，成为胶南板块、开发区板块生活组团的至高点 u STRATEGY1本项目黄岛开发区胶南板块行政、经济、金融中心的辐射圈内路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂第三极之区域价值第三极之区域价值3 3：重新审视项目周边资：重新审视项目周边资源价值源价值自然资源与人文资源的融合自然资源与人文资源的融合u STRATEGY1自然资源:临海而不靠海；可观望的小珠山体资源小珠山灵山湾人文资源:产业园区产业园区:临港工业园区东部产业发展区海西工业区黄岛开发区水城水城:投资40亿5年打造全长4公里、占地223公顷的“东方水城版威尼斯”时间:预计2006年年底前基本完成路网、绿化、管线、海滩、环境等建设，2007年项目全面开工建设，2008年区域内剩余建筑开工，主要开发项目竣工6个功能区:沙滩休闲区，游艇俱乐部、主体公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、核心商业街及综合功能区水城除了水的蓝色外，还有一个主色调就是绿色-大规模的绿化带水上建筑是主要形态，水元素是主体元素教育资源教育资源:胶南一中：高中人数约为4300人；老师约为300大学城其他在招商项目其他在招商项目青岛西海岸五星级大酒店青岛西海岸五星级大酒店 占地50亩，濒临大海。位处青岛海滨大道胶南路段，胶南市行政、经济、金融中心，胶南市委、市政府办公大楼之侧。青岛西海岸海滨商务中心青岛西海岸海滨商务中心 占地230亩，濒临大海。位处青岛海滨大道，青岛经济技术开发区与胶南经济技术开发区交接处。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目区域价值确定：胶南新区的本项目区域价值确定：胶南新区的“前前广场广场”；黄岛开发区板块的黄岛开发区板块的“后花园后花园”案例u成都：高新技术开发区u无锡：新区u常州：新北区u连云港：连云区根据世联的研究，我们发现：城市新区的发展受政府与产业的合力作用巨大产业园区内部借助其不断注入的高素质人口的需求会逐渐形成匀质的城市人文高端住宅区；园区周边通常会形成两类房地产板块：“前广场”和“后花园”：老城区中产客户被新区的发展潜力所吸引，并根据各自的需求在周边各个房地产区域进行选择置业；位置位置价值价值价格规律价格规律“前广前广场场”园区与城市中心接近的区域联系园区和青岛城市的交通要道，区域发展门户遵循城市中心房地产价格规律“后花后花园园”园区与城市中心背离的区域休憩、宜居价值在园区价值的基础上，遵循泛景观物业的价值规律价值确定策略：价值确定策略：本项目本项目vsvs黄岛开发区板块：黄岛开发区板块：利用临海背山的还未受工业污染的优质自然环境，及比邻水城的优越地理环境，打造回家就是度假回家就是度假的新生活模式环境u STRATEGY1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂区域板块内外的竞争策略：挖掘中高端区域板块内外的竞争策略：挖掘中高端客户诉求，寻找突破区域价值的关键因客户诉求，寻找突破区域价值的关键因素素滨海区大规模滨生活社区开发共通的成功关键滨海区大规模滨生活社区开发共通的成功关键因素分析因素分析我们研究了类似项目，包括海口西海岸片区、日照教授花园，厦门龙池项目，试图寻找类比案例成功的关键要素案例选取条件：u滨海新区；u非一线滨海资源；u目标客户相似；u定位相似u STRATEGY2路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂海口市中心海口市中心海甸岛新埠岛片区填海区国贸区工业区西海岸片区滨海滨海大道大道琼 州 海 峡美视高尔夫美视高尔夫长信海岸水城长信海岸水城海口西海岸片区海口西海岸片区美视高尔夫、长信海岸美视高尔夫、长信海岸水城水城n通过西海岸片区在同一区位、拥有同样自然资源条件的成功与失败案例的分析，总结陌生区域大盘的KPI体系。n海口与青岛的泛客户群体类似，因此选取海口与本项目属性相类似的西海岸片区楼盘案例进行分析。n海口西海岸片区属性：资源：海景资源；区域：摈海区域；目标客户：投资、度假、养老客户本地高端客户群；置业驱动力：海景资源、产品品质和升值潜力。案例1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长信海岸水城长信海岸水城，位于西海岸片区，区域位于西海岸片区，区域认知度低，且一线海景被遮挡，海资源认知度低，且一线海景被遮挡，海资源不强不强n区域：区域：位于海口市西海岸带状公园地段，北邻长信海景花园，距西海岸滨海大道约300米。n交通：交通：北面滨海大道路况非常好。n资源资源：项目西侧有贵族游艇会,新国宾馆,美视高尔夫,西海岸高尔夫,热带海洋世界，由于其北面有长信海景花园，无一线海景无一线海景资源资源，海资源不强势。长信海岸水城长信海岸水城西海岸高尔夫西海岸高尔夫贵族游艇会贵族游艇会新国宾馆新国宾馆热带海洋世界热带海洋世界美视高尔夫美视高尔夫长信海景花园长信海景花园滨海大道滨海大道滨海大道路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂以水系贯穿整个社区，房屋临水而筑；以水系贯穿整个社区，房屋临水而筑；产品户型面积多样产品户型面积多样n规划指标：占地242亩；容积率0.8；建面约12.9万平方米；,建筑密度17.8%；绿化率45%。n物业类型：以多层为主，另附有小高层，户型有68-318平米叠加/平层花园洋房,从1房1厅到5房2厅。n园林布局：13220平米水景，以湖水为中心，房屋临水而筑，层叠水体由高至下蜿蜒流淌，弧形水系贯穿整个社区；n建筑风格：采集迈阿密滨海建筑精华，借鉴巴厘岛梯田建筑风格，4-9层的最佳板式结构、通透健康的Y型建筑、挑高6米的空中花园 46米宽私家大道，180米超宽楼间距,6米高空中花园一期一期二期二期路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂充分运用充分运用“5“5分钟步行圈分钟步行圈”规划思想，多元生活规划思想，多元生活配套突破西海岸生活配套瓶颈配套突破西海岸生活配套瓶颈n130130米风情商业街米风情商业街：业态类型有西餐厅、风情酒吧、健身中心、美容中心、洗衣店、医药店、中国移动代办点、中国联通代办点、中国银行；n商务服务中心：商务服务中心：面积3709平米，内设有氧健身中心、多功能厅、文化艺术博览中心、棋牌室、儿童益智中心、500平米多功能游泳池；n大型购物中心、合资的大型医院、社区内国际双语艺术幼儿园在规划建设中。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂置业目的以投资度假养老为主，岛外客户占置业目的以投资度假养老为主，岛外客户占80%80%，以，以区域价值、产品品质（包括社区配套）、总价及未来区域价值、产品品质（包括社区配套）、总价及未来升值潜力为驱动因素升值潜力为驱动因素n客户来源：外资企业提供给高管的宿舍，占2长信海景花园的客户及关系户,占15%新海口人,包括海口大企业的老板(力加啤酒)及私营业主等,占20%来海口旅游度假的北方人士,占20%来海口工作的海归,占3%上海,江浙客户,占40，各占20%n一期2004年8月开盘至今已经销售完毕。n客户偏好：热带滨海风情小城的社区环境；总价低，未来有升值潜力；位于海口的热点片区西海岸；私密性好。客户置业目的以投资、养老、度假为主，占70%。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长信海岸水城的成功关键因素长信海岸水城的成功关键因素v产品品质好；v通过多种物业类别来满足不同客户的需求；v通过控制户型来最终控制总价，满足了大量岛外中端消费者的需求；v多元化的生活配套，满足日常消费需求；v品牌价值，长信通过海景花园的开发奠定了其在海口品牌开发商的地位。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂美视高尔夫滨海花园美视高尔夫滨海花园与长信海岸水城位与长信海岸水城位于同一区位，但资源较好，为一线海景于同一区位，但资源较好，为一线海景n区域区域：处在海口市西海岸带状公园地带，在假日海滩对面，西邻西海岸高尔夫，北面可直接看到海；n交通交通：北面滨海大道，可达性好，距离市中心15分钟车程；n资源资源：假日海滩、贵族游艇会、国家帆板训练基地、新国宾馆尽在周围。长信海岸水城长信海岸水城西海岸高尔夫西海岸高尔夫贵族游艇会贵族游艇会新国宾馆新国宾馆热带海洋世界热带海洋世界美视高尔夫美视高尔夫长信海景花园长信海景花园滨海大道滨海大道滨海大道路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金