潍坊中建大观天下项目定位及营销总纲

中建大观天下定位及营销总纲2021年12月谨呈中建地产开发阿基米德说过：“给我一个支点，我可以撬起整个地球！，光合理想人说：“如果大观天下是一个地球，我们要做的就是寻找撬动它的支点！大盘思考大盘开发策略工程战略定位大盘启动策略大一期启动区营销策略营销目标设定宏观市场及竞争分析大一期启动区定位营销执行策略总纲本报告结构 正文正文 前言前言大盘思考对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。大盘时代两大特点：大盘时代两大特点：一、一、今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最正确配置和最大价值。学利用，从而实现土地资源的最正确配置和最大价值。二、二、一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、超越某一城市。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、超越某一城市。王志纲王志纲工程档次：中高端总建面积：208万平方米开发周期：约开发十到十五年，平均年消化量最少在15-20万平方米之间潍坊市城市房地产市场2021年主城区全年消化量：约180万平方米2021年预计全年供给量：800万平方米2021年预计全年消化量：200-250万平方米中高端工程消化量占总消化量约为：30%单个楼盘平均年消化量：小于3万平方米思考一：市场容量思考一：市场容量VS关键词：现有市场、潜在市场、来访量、达成率市场容量是进行工程整体大盘操作时首先应该考虑的问题，因为再大的体量最终还得由目标消费市场所消化，目前潍坊主城市的市场容量特别是中高端市场相对有限。所以工程运作首当其冲应该做到的是充分开掘工程所能达成的市场容量，实现工程的旺销快销。开掘市场容量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面：1、提高来访率：、提高来访率：加强整体推广深度、广度以力度加强整体推广深度、广度以力度推广诉求的差异化：产品个性是一个工程区别于其他工程的根本特征推广诉求的差异化：产品个性是一个工程区别于其他工程的根本特征，也是，也是工程在目前竞争剧烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个性化的产品需工程在目前竞争剧烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引工程的边缘要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引工程的边缘目标客群。目标客群。2、提高达成率：、提高达成率：提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户流失率。流失率。解决方向一：深度挖掘现有市场解决方向一：深度挖掘现有市场解决方向二：扩大解决方向二：扩大/激发潜在市场激发潜在市场 开掘潜在市场是一个工程、尤其是大盘工程能够圆满运作成功的关键所在，也是在工程推广营销过程中应主要花费精力的目标销售领域，针对于本工程：除了潍坊目前主城区潍城区、奎文区、高新区外，还应该考虑如何吸引以上几类客户：市区效区坊子区、经济开发区、滨海开发区、亭区客户潍坊市效市、效县客户潍坊以外的周边客户山东本地或全国性的投资类客户关键词：城市运营、边缘客户思考二：产业支持产业塑造是造城运动的核心环节关键词：产业支撑、持续开展、造城运动1、产业、产业-城市开展源动力。城市开展源动力。产业是一个城市开展的原动力，失去了产业支撑的城市最终必将成为产业是一个城市开展的原动力，失去了产业支撑的城市最终必将成为“卧城卧城、“空城而不能够形成一个完整意义上的空城而不能够形成一个完整意义上的“城市。城市。完善的产业结构不仅可以增强区域的综合竞争力，而且可以扩大区域内闲散完善的产业结构不仅可以增强区域的综合竞争力，而且可以扩大区域内闲散劳动力的就业时机，形成区域小产业链的良性循环，从而也可以进一步完善一劳动力的就业时机，形成区域小产业链的良性循环，从而也可以进一步完善一个区域的生活功能，真正形成一个新个区域的生活功能，真正形成一个新“城市的概念！这一点是大盘运作主要城市的概念！这一点是大盘运作主要区别于小盘之关键所在，也是在超级大盘运作中应当重点考虑的地方。区别于小盘之关键所在，也是在超级大盘运作中应当重点考虑的地方。产业就业生活新城市；产业就业生活新城市；2、完整的社会功能、完整的社会功能-城市生命力城市生命力 一个完整的城市必然是一个各项功能都具备的城市，完备的社会功能是一个城一个完整的城市必然是一个各项功能都具备的城市，完备的社会功能是一个城市的生命力。市的生命力。完善的内部社会功能包括：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；完善的内部社会功能包括：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；即个体生存所需要的一切生活设施以及整个城市实现良性运转所需要的一切根即个体生存所需要的一切生活设施以及整个城市实现良性运转所需要的一切根底条件。底条件。思考二：产业支持解决方向：产业支持产业创造与重塑：创造新兴产业/整合现有产业。创造新兴产业以扩大区域城市功能，增加就业时机。整合原有产业以完善城市功能，优化资源利用组合。以本案为例，如能充分整合社区内配套及周边生活、市政配套设施那么可以形成相对完整的社区效劳产业，以此类推，社区家政效劳、社区商业效劳、社区环卫效劳等都将是未来可以整合利用，优化组合的系统资源。关键词：产业整合大盘思考大盘战略定位一.郊区新城大盘开发模式开发模式典型项目单纯住宅模式碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城主题驱动模式奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展）旅游地产模式华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾传统工业地产模式北京星网工业园、普洛斯物流园产业整合模式长春汽车新城绿地盘龙谷文化城总部基地（商务花园）模式北京总部基地在上述大盘开盘模式中，除单纯住宅开发模式与主题驱动模式外，其余模式均在上述大盘开盘模式中，除单纯住宅开发模式与主题驱动模式外，其余模式均不适于本工程不适于本工程 在我们对单纯住宅开发模式的几个大盘的研究发现，采用此类模式的大盘几乎均有核心的自在我们对单纯住宅开发模式的几个大盘的研究发现，采用此类模式的大盘几乎均有核心的自然景观资源、比方山、湖、河等，而对本工程来讲，工程并没有核心自然景观资源，单纯住宅然景观资源、比方山、湖、河等，而对本工程来讲，工程并没有核心自然景观资源，单纯住宅开发模式对本工程来讲，很难建立核心竞争优势。开发模式对本工程来讲，很难建立核心竞争优势。工程开发模式借鉴故对本工程来讲，最适合开发模式是只有主题驱动模式主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑工程开发主题社区模式主题社区模式核核心心驱驱动动方方式式：在在陌陌生生区区新新大大盘盘开开发发中中，由由于于工工程程的的交交通通距距离离以以及及消消费费者者对对工工程程区区域域的的心心理理距距离离的的影影响响，消消费费者者对对工工程程关关注注缺缺乏乏，工工程程对对消消费费者者无无法法形形成成冲冲击击，工工程程需需要要有有影影响响力力、有有冲冲击击力力的的元元素素形形成成对对消消费费者者的的吸吸引引力力，社社区区主主题题承承载载了了社社区区开开发发中中对对消费者形成有效吸引的作用。消费者形成有效吸引的作用。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题主题吸引消费者的关注吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环完善的社区配套和良好的社区环境境消除消费者的心理抗性。老年、医疗效劳老年、医疗效劳教育、文化教育、文化健康、运动健康、运动健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力奥林匹克花园的健康主题：奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进-体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场-商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施-居住中心。桃源居的教育主题：桃源居的教育主题：大规模清华学校，开展商大量的大规模清华学校，开展商大量的精力放在建设学校上；精力放在建设学校上；投入大，做一个不可复制的核心投入大，做一个不可复制的核心竞争力。竞争力。绿地绿地2121城尊老社区主题城尊老社区主题综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯；老年人只是讲座多形式老年教育。主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设主题社区开发模式根本特征主题鲜明主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，主题成为工程标签；让消费者接受主题，主题成为工程标签；主题先行主题先行-表达主题的硬件设施建设先行，感受主题；表达主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合主题复合-但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。1 1 2 2 3 3 4 4适用条件适用条件陌生区或新区大盘开发，消费者心理抗性大；有区域内其它工程不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，工程大、实现周期长。符合城市开展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题保卫工程的号召力，形成工程与周边工程鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。成功关键因素成功关键因素二、工程战略定位项目区位项目地块开发商市场竞争态势客户需求取向地处成长中的新兴城市，胶东半岛区域中心城市之一地处新城区离市政府近，有大量公务员未来市中心生活区未来市政配套成熟占1250亩，总建面约208万平方米有近20万平方米配套，内部配套非常完善项目建设周期长，最少在十年以上，产品打造需与市场同步中建股份下属全资子公司责任地产，打造“大众精品住宅”巨人肩膀上，新的起点市场中符合目标客层需求的高品质产品很少功能提升型产品很少同质化产品多不单纯追求空间面积增加，而是居住功能提升注重“圈层”生活追求精神层面享受注重小孩的教育与成长环境注重自己及家人的健康生活方式关键词：成长中的新中心城区关键词：超级大盘周期长、成长配套完善关键词：品牌、品质责任地产成长关键词：差异化功能升级关键词：健康/教育成长环境圈层生活接下来，我们将一一对各个关键词进行剖析，最终得出工程定位大规模：潍坊目前最大的地产开大规模：潍坊目前最大的地产开发工程；总建面积约发工程；总建面积约208208万平方米万平方米大品牌：中国最大建筑房地产综大品牌：中国最大建筑房地产综合开发集团合开发集团中建股份全资子中建股份全资子公司中建地产精心打造公司中建地产精心打造大气势：助推政府为实现大潍坊大气势：助推政府为实现大潍坊中心城市功能目的而打造的标杆中心城市功能目的而打造的标杆性地产工程，性地产工程，大配套：近大配套：近2020万平方米商业及其万平方米商业及其它配套它配套“大盘城市：胶东半岛核心城市之一，快速成长的中心城市之一区域：潍坊高新区，未来城市新中心生活区工程：200多万平方米规模，十年以上的开发周期中建地产品牌成长：虽站在巨人中建股份的肩膀上，但是在新的起点，新的开始准业主个体的事业：社会中坚力量，工程搭建中建会强大的人脉平台以及中建会业主成长基金资本平台上，以新的起点，向上开展准业主个体的家庭：工程营造的良好完善教育体系以及健康养生环境，完全有利于小孩的成长、老人的养生生命的成长：工程大盘的特质，十几年的开发周期，见证及养育完全一代人的成长“成长“建筑可以复制，精神无法超越工程气质精神：“成长成长：代表着成长：代表着“积极向上的积极向上的“活力活力与与“生命力生命力成长延伸：事业的成长、家庭小孩成长延伸：事业的成长、家庭小孩的成长、生命的成长的成长、生命的成长成长住家：中建地产为成长住家：中建地产为“成长人群打成长人群打造的造的“成长型住区成长型住区通过对大盘主题驱动模式的研究及结合本工程特性，我们清晰的看到健康生态与教育主题是目前大多房地产工程在做而又没做到位，没做出彩的课题；但却又是中高端群体最关注的两个主题。对于本工程，这两个主题我能不能做，有没有条件去做，如何去做呢？根底教育是根底教育是潍坊中高端工潍坊中高端工程的必选动作。程的必选动作。从左图可以从左图可以看出目前片区看出目前片区根底教育相比根底教育相比照较弱。照较弱。项目传统做法我们的现状我们可以做我们如何升级（创新）健康（生态）依靠核心自然资源、低密度建筑、普通健康运动配套没核心自然资源、建筑密度高、近20万平方米配套空间：20万配套建筑：生态建筑（可以做）从健康、生态到新生态教育主题基础教育（幼儿园、小学、初中）（4幼儿园、1小学、1初中）基础教育：已有其它空间：20万配套从基础教育到素质教育以及精英教育上表已经给出在健康生态与教育主题我们可以做的方向，具体如何做呢？新生态：有别于目前传统的生态社区新生态：有别于目前传统的生态社区以及回归自然的原生态概念，而在现以及回归自然的原生态概念，而在现代都市中心提倡从建筑、环境、健康、代都市中心提倡从建筑、环境、健康、运动、饮食等一系列的举措。具体内运动、饮食等一系列的举措。具体内容如下：容如下：生态建筑：生态建筑：“恒温、恒湿、恒氧建恒温、恒湿、恒氧建筑、户户带花园筑、户户带花园健康配套：大型健身中心包括健康健康配套：大型健身中心包括健康房、健康会所、女子房、健康会所、女子SPASPA会所、运动中会所、运动中心心养生配套：养生馆养生配套：养生馆生态环境：麻沟河生态景观带、各景生态环境：麻沟河生态景观带、各景观组团、高尚文化、艺术的环境观组团、高尚文化、艺术的环境如何做到新生态？根底教育：根底教育：4 4所幼儿园国际双语幼儿所幼儿园国际双语幼儿园园+小学、初中与国内名校或山东小学、初中与国内名校或山东省内名校合办、潍坊一中省内名校合办、潍坊一中精英文化：孔子书院精英文化：孔子书院艺术文化：中小型美术馆国画与油艺术文化：中小型美术馆国画与油画、中型音乐学校传授中国古乐画、中型音乐学校传授中国古乐器器如何从根底教育到素质教育提升？我们可以从以下几个方面来阐述：通过以上分析：我们得出本工程新的关键词：有形特质：“大盘、“新生态、“文化的精神气质：“成长的新城市中心一座“新生态、文化的、成长的208万平方米生命之城中建大观天下新城生命城见证生命成长：十几年的开发周期，见证真正一代人的成长关注生命价值：搭建平台，助推为个人实现生命的价值搭建生命平台：为生命的载体人提供最适合人居的综合环境“生命之城核心配套建议及补充1、艺术、文化类配套孔子书院对中华文化精髓进行传承与创新美术馆包括国画、油画，以教学为主，中小型内部展览为辅音乐中心为乐器类为主如诸城派古琴，以教学为主，音乐厅为辅2、根底教育类配套4所幼儿园在目前的根底上，引进至少一到两所国际双语幼儿园小学争取与山东省内名校合办，以提高小学教育质量初中争取与国内名校合办，以提高教育质量3、健康养生类配套健康中心：健康会所、健身房养生馆：女子SPA、运动中心：各类球馆，羽毛球、乒乓球、台球等等社区医院：身体检查、健康咨询等4 4、商业购物配套类、商业购物配套类大型购物中心：大型购物中心：含一主力超市特色商业街：特色商业街：以餐饮为主社区购物走廊：社区购物走廊：美容美发、洗衣、家政、摄影等5、效劳配套类贴心管家效劳：针对高端客户群体而制定的一对一的各种效劳知名物业公司参谋或亲管：中海物业或第一太平洋戴维斯销售及售后效劳：中建客户会、专业销售团队启动区开发策略启动区的目的 目的1树立工程城市大盘地位，展示工程整体定位形象 目的2增强客群对区域“新生态、文化的、成长的生命之城概念的认可，和对区域土地价值的升值认同感。目的3首期开发成功，实现资金的快速回笼，从而到达工程开发资金平衡，保证工程后期开发对现金流的需求。启动区产品策略启动区产品策略制定为：保证区域市场常规价值水平，针对客户价保证区域市场常规价值水平，针对客户价值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先。值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先。创新价值创新价值常规价值常规价值高端形象新生活方式产品户型设计“小高层住宅”向“电梯观景公寓”转变1层送私家花园；2层以上送空中花园；顶层送阁楼或露台。社区安保体系新古典主义建筑风格（偏西班牙风格）通过赠送面积，实现更多的功能要求和有效延展室内空间。电梯花园直接入户，奢享专属的庭台空间尺度。超大观景阳台，实现与大自然更多接触。户型面积区间、物业管理、内部设备设施、园林景观、生活配套启启动动区区产产品品指指标标体体系系启动区入市规模：约启动区入市规模：约1010万万m m2 2启动区规模确定考虑因素保持一定规模：大盘开发，必须树立大盘形象，展现大盘气势。考虑市场容量：城区市场一年销售200万m2，单个工程年销售量缺乏10万m2。考虑企业条件：企业自有资金开发，需权衡资金本钱和现金压力。楼盘名称总体规模启动区规模鲁发名城100万m212万m2凤凰太阳城92万m23万m2启动区规模确定高档洋房：5栋（5+1）电梯多层经典洋房：41栋一梯两房6层多层小高层：7栋一梯两户11层电梯小高层启动区规模：约9万平方米大一期启动区营销执行策略一、整体营销目标设定二、面临的宏观市场与竞争三、启动区市场定位四、营销策略总纲五、策略分解与执行这个目标意味着这个目标意味着什么？什么？第一局部第一局部 大一期目标设定大一期目标设定品牌目标品牌目标/企业目标：企业目标：利用本工程为平台，通过工程品牌运作，成功奠定并提升中建地产在三线城市大盘的开发模式以及全国的影响力工程运作目标：工程运作目标：通过中建大观天下大一期的成功营销，完善中建地产的区域形象，为中建地产后续全国拓展及复制开发奠定根底具体营销目标：具体营销目标：2021年6月份开盘，销售均价达4200元/平方米，后期有溢价空间，开盘大一期启动区销售40%，开盘后6个月内销售70%，2021年上半年销售达90%，并顺利推出下期产品品牌建立及工程运作目标品牌建立及工程运作目标目标分解目标分解价格目标销售速度目标销售均价达销售均价达4200元元/平方米，平方米，但一期启动区有大量的多层、但一期启动区有大量的多层、小高层户型。小高层户型。现状：目前潍坊成熟片区奎文区内现状：目前潍坊成熟片区奎文区内高档小区内多层、小高层实际成交价格高档小区内多层、小高层实际成交价格大多在大多在3500-3800元元/平方米；多层、平方米；多层、小高层销售均价难度较大小高层销售均价难度较大开盘时销售启动区40%，2021年整体销售70%，2021年上半年销售90%，意味着一年要销售近8万平方米现状：目前潍坊所有工程平均年销售面积现状：目前潍坊所有工程平均年销售面积只有只有1万，年销售面积达万，年销售面积达3万上楼盘缺乏万上楼盘缺乏10个，个，10万平方米楼盘只有鲁发名城一个，万平方米楼盘只有鲁发名城一个，工程需要远远高于目前市场上销售速度。工程需要远远高于目前市场上销售速度。利用本工程及一期成功运作，奠定中建地产工程整体品牌，以及超盘中档大盘运作模式，为全国开发及产品复制打下根底现状：中建地产及工程在潍坊的品牌知名度及美誉度根本没有，中建地产需依赖中建大观天下进行提升工程营销需与区域营销相结合目标界定意味着相对意味着相对较高的价格较高的价格远超过目前市场远超过目前市场平均的水平平均的水平意味工程的营销必须与意味工程的营销必须与 大盘营销、区域营大盘营销、区域营 销相结合销相结合1、价格目标、价格目标2、速度目标、速度目标3、品牌建立及工程运作、品牌建立及工程运作核心目标：通过设计高速、高价、高形象的专属营销模式，工程营销结合区域营销、大盘营销，为中建大观天下树立市场形象及知名度，为中建地产大盘模式在全国复制打下坚实的根底。第二局部第二局部二、面临的宏观市场与竞争宏观市场分析竞争市场分析时间关键词8月温家宝：坚持实施适度宽松货币政策不动摇央行：发布?2021年第二季度货币政策执行报告?显示，央行将根据经济形势及物价变动情况对政策进行微调，并指出了可能对全球经济复苏造成威胁的风险因素。10月银监会：要求大型银行把握信贷节奏对全球经济复苏造成威胁的风险因素。周小川：央行制定货币政策时重视通胀预期影响适度宽松不动摇首现微调把握信贷节奏重视通胀预期政策简要央行：确定了四季度的货币政策基调，即继续落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性四季度较宽松11月继续宽松政治局：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策有保有压住建部：调研会议上的信息显示，明年房地产政策应有保有压已成为共识政府各方的不同声音和审慎态势，增强未来宏观政策的不确性2021年宏观政策解读时间内容简要关键词1月国务院：废止城市房地产税，房产市场“限外令松动限外令松动宏观政策形势行业政策从宽松环境逐步趋紧5月8月6月7月5月9月下调工程资本金比列研究征收物业税严控二套房贷严查开发商囤地严守二套房贷政策调高闲置土地费用标准发改委：将会同财政部、税务总局和建设部负责研究开征物业税国务院：下调住房、煤炭等投资工程资本金比例银监会：强调必须严格执行此前制定的“二套房房贷政策 银监会：要求各银行严格控制二套房按揭贷款的发放国土资源部：严查开发商囤地、小产权房和高尔夫球场专案用地国务院：调高“闲置土地费用标准，将征收增值地价从6月份开始，政府各部门对房地产行业的政策开始收紧，但并未明显打压房地产行业，可见政府指在引导市场回归理性。松紧转变宏观经济形势1工业增加值连续4月增速加快，实体经济逐步上升n发电量：8月同比增长9.3%、环比增长2.5%(15个月以来的最大增幅)n国内水泥产量：8月份14975.2万吨，同比增长23.98%，为近一年以来的最高月增速。n工业增加值：8月份，规模以上工业增加值同比增长12.3%，仅比上年同月低0.5个百分点，但比去年7月份高1.5个百分点，连续4个月同比增速加快；n分析：宏观经济的企稳上升，尤其是工业生产的逐渐恢复，是发电量和水泥产量继续回暖的直接原因宏观经济形势2信贷、贷币环境依然宽松，但M1和M2倒挂可能为进一步宽松政策带来压力n2021年9月份广义货币供给量(M2)增长29.31%，增幅比上年末高11.49个百分点，比上月末高0.78个百分点；狭义货币供给量(M1)同比增长29.51%，增幅比上年末高20.45个百分点，比上月末高1.79个百分点；n9月份M1和M2增速再创新高，再次验证了持续宽松的货币政策；特别是其中的M1增速加快更为突出,自2021年5月以来首次超过M2的增速,原来的剪刀差开始倒置，说明经济活力提升,实体经济消费与投资的动力增加,中国经济正从政策性增长转向内生恢复性增长。宏观经济形势3CPI与PPI同比继续下降，但降幅均有所收窄，逐步开始筑建上升通道n8月居民消费价格指数同比下降1.2%，出现今年2月以来的首次转正，环比上升0.5%，出现今年2月以来的首次上升。n8月工业品出厂价格同比下降7.9%，降幅较上月收窄0.3个百分点。n央行行长周小川透露，9月份物价指数(CPI)同比增幅将仍然是负值，但环比已经开始转正。房地产形势房地产业回暖迅速，房地产投资和交易快速攀升n1-9月房地产开发综合景气指数从底部经历5个月的连续攀升；n房地产开发投资本年资金来源增速加快，前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点；n前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%；n10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与上月持平。2021年宏观环境预判政府各方的不同声音和审慎态势，增强未来宏观政策的不确性，求“稳仍是政策调控的主旋律宏观政策形势预判宏观政策方向趋“稳时间关键词8月温家宝：坚持实施适度宽松货币政策不动摇央行：发布?2021年第二季度货币政策执行报告?显示，央行将根据经济形势及物价变动情况对政策进行微调，并指出了可能对全球经济复苏造成威胁的风险因素。10月银监会：要求大型银行把握信贷节奏对全球经济复苏造成威胁的风险因素。周小川：央行制定货币政策时重视通胀预期影响适度宽松不动摇首现微调把握信贷节奏重视通胀预期政策简要央行：确定了四季度的货币政策基调，即继续落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性四季度较宽松11月继续宽松政治局：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策有保有压住建部：调研会议上的信息显示，明年房地产政策应有保有压已成为共识宏观经济形势预判1社会需求持续增长 在社会需求方面，投资维持快速增长，消费继续上升，净出口缓慢恢复。政府投资增速略有回落，但社会民间投资将逐渐增加。消费稳中有升，将缓慢步入上升通道。进出口降幅减缓，对外贸易缓慢恢复，但顺差快速增长短时难期。宏观经济形势预判2物价上升在物价水平方面，居民消费价格止跌上升，大宗商品和资产价格震荡不改上行趋势，通货膨胀概率增加。居民消费价格增长加快，助推通货膨胀预期。工业品出厂价格止跌上升，未来将小幅上行。原材料、燃料和动力购进价格上升趋势根本确立，未来震荡上行。宏观经济形势预判3未来经济走势进入上行通道在经济增长方面，工业增加值增速有所加快，国内生产总值快速增长。工业生产增速稳步增加。国内生产总值增长加快。宽松的信贷政策和市场形势诱致住房投资快速增加。信贷政策总体上会依然维持宽松的局面，加之住房价格根本在高位维持稳定，吸引政府供给土地和开发企业投资住宅开发。房地产形势预判房地产投资开发继续上升，价格将迎来再次调整，市场整体趋“稳 政策因素经济走势房地产市场政策调控力求市场趋“稳经济进入上行通道房地产投资继续上升；房价可能出现再次调整；市场趋“稳潍坊市支柱产业开展较好，经济开展势头良好，中心城区规划布局较为科学，利于城市可持续性开展，为房地产业的良性开展奠定了根底。潍坊市人口基数大，但人口增长速度较慢，消费基数增长慢，一定程度制约了房地产消费市场的开展。潍坊市“2021城市远景规划具有前瞻性，引导着城市房地产未来的的开展方向和开展重点。经济开展和城市规划，为地产开展提供时机点！城市宏观经济分析潍坊房地产市场正处于成长阶段，具有较大开展潜力城市房地产市场生命周期模型城市房地产市场生命周期模型城市的房地产市场信息生命周期一般会经历：出现、成长、成熟、衰退。潍坊目前正处于城市化进程中，向大城市的成熟阶段开展。考虑到房地产市场开展与城市化进程的滞后性，其房地产市场相应的处于成长期。潍坊房地产市场潍坊房地产市场开展阶段开展阶段潍坊城市房地产市场分析城市宏观经济分析区域房地产市场潍坊历年房地产开发投资情况潍坊市房地产投资总额及增长率比较项目/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产开发投资(亿元)20.437.1437998.4156.6196.4房地开发投资增长率-81.7%15.9%83.7%24.6%59.1%25.4%住宅投资额（亿元）13.92633.549.8564.1118.3150.1同比增长33.7%86.4%29.1%49.2%28.1%84.4%27%近几年来，潍坊市房地产投资呈波动高位增长态势，且增长幅度波动很大：2003年，高速开展的阶段；2004年，开展平稳增长；2005年，集体井喷；2006年，理性回归，趋于平稳增长；2007年，再次投资增长顶峰；2021年，大幅度震荡，进入调整期。2021年，市场回暖，快速增长近几年地产投资高速增长，目前进入平稳增长期。城市宏观经济分析n潍坊高新区是1992年经国务院批准设立的54个国家级高新区之一，位于市中心城区，行政辖区面积116平方公里，人口14.5万人。n交通便利、配套完善。城区绿化覆盖率到达42%。n全力打造市区中心商务区，形成了物流配送、名品商城、金融效劳三大组团，为高新技术产业开展提供了强力支撑。高新区是城市经济开展引擎，开展潜力巨大。高新区宏观经济状况城市宏观经济分析区域房地产市场城区房地产供给情况注：以上数据为调研人员通过网络查询、调研、现场走访及估测方式统计出的数据截止到2021年11月20日潍坊市中心城区在售工程约有140个，目前实际可销售量约为700-800万，未来入市供给量约为630-730万m2；总供给面积约为1500万。其中：开发区20个在售工程，后续供给约140万；潍城区40个在售工程，后续供给约460万；奎文区40个在售工程，后续供给约410万；高新区38个在售工程，后续供给约500万。供给量较大，住宅市场存在较大的供给压力。城市宏观经济分析区域房地产市场市区房地产销售情况注：以上数据为调研人员通过网络查询、调研、现场走访及估测方式统计出的数据中心城区呈现“消化量缺乏、供大于求的状态。2021年，潍坊市中心城区共销售面积约为170万，调研的124个工程年均去消化量仅为1.37万，区域楼市消化量严重缺乏。2021年，潍坊中心城区预计销售面积在220-250万平方米左右。城市宏观经济分析竞争背景分析光合理想观点 近几年潍坊市住宅市场供给量剧增；特别是2021年潍坊市中心城区消化量预计到达220-250万平方米，这与巨大的供给量形成较大反差，供给供需矛盾较为突出，短期内的供大于求的特征较为明显。必须最大的限度的挖掘与创造工程价值，必须最大的限度的挖掘与创造工程价值，才能在竞争剧烈的市场中脱颖而出才能在竞争剧烈的市场中脱颖而出2021年房地产政策将趋向“稳定潍坊城市经济开展迅速，房地产市场开展空间较大奎文奎文板块板块东南板块东南板块北部新北部新区板块区板块潍城潍城板块板块坊子坊子板块板块白白浪浪河河沿沿线线板板块块寒亭板块寒亭板块根据潍坊城市规划及房地产市场开展的现状，高新区将成为潍坊房地产中高端产品竞争最剧烈的版块，白浪河尚线特别是南部湿地版将成为未来潍坊高端产品供给最大的版块，具体竞争态势如下：板块名称板块特征代表性楼盘奎文中心板块核心中心城区，居住气氛浓，配套完善，但普扁项目规模较小，产品一般。玫瑰园、桂里、唐宁府北部新区板块高新区配套较为成熟版块，片区整体规划不错，居住气氛较浓，产品一般赋海世家、瑞景园潍城板块潍坊老城区，片区环境形象差，规划不合理，但居住配套与氛围不错。鲁发名城、紫苑公馆坊子区版块近效城区，低密度片区，配套一般凤凰太阳城、普利城市花园白浪河沿线板块有核心自然景优势（白浪河与湿地），综合配套较差。浅水湾、水岸华庭东南板块新城市中心居住区，高起点规划，目前配套较差，但后期潜力巨大。世贸中心竞争市场分析潍坊市中高端工程分布图竞争市场分析潍坊中高端市场供需特征扫描：客户群体特征竞争市场分析世贸中心城市中坚力量（主要客户来源：高新区、周边区域），企事业单位中高层管理者、收入高且稳定具有一定社会地位的从业者（律师、医生等。他们多为与子女同居住的三、四口之家，拥有改善居住品质的需求，喜欢“离尘不离城”的居所，注重圈子生活唐宁府城市中产（主要客户来源：奎文区、高新区），为中高层管理者、私营业主、公务员、教师、IT、商贸等高收入群体等。他们多为三、四口之家。他们多为投资+自住客户，多为二次改善性购房，追求开发商品牌、产品资源均好性等因素中偏高端客户特征有较强区域性，同时面向全市，越高端幅射力越强客户以企、事业中高层管理者、高收入群体为主，普通公务员、城市新贵阶层及泛公务员为辅；年龄集中在25-40岁，客户需求：改善居住品质、开发商品牌、产品资源均好性城市中高端客户主要有两类型，其中一类以改善型居住需求为主的中产阶层，另一类为以追求性价比为主的实力较强的初次置业者，但以第一类客户群为主。潍坊中高端市场供需特征扫描：中高端市场产品特征竞争市场分析项目产品类型户型面积配套唐宁府高层两居83-91三居124-137新古典主义风格/欧式园林/九龙山庄多层/小高层/高层两居82-98、三居94-133/135-171、四居172-177植物园天润浅水湾洋房两居105-118，三居139-149产品附加值+稀缺自然景观资源赋海世家小高层2栋高层11栋两居、三居103-202成熟配套+品质潍柴水岸华庭高层景观公寓两居80-85，三居100-157城市中心地段+核心景观资源德润玫瑰园小高层12栋、多层4栋两居78-102、三居115-156、四居253、五居258巴厘岛风情社区/新古典主义风格目前潍坊中高端市场供需产品建筑类型根本上还是小高层，高层为主，少量洋房与多层产品潍坊中高端市场供需特征扫描：价格特征竞争市场分析目前潍坊中高端市场的价格主要分为三个层次1、中端产品价格区间：3200-3500元/平方米；严格意义上，在这个区间内的工程，包括很多市中心的小户型产品，所以此区间的产品类型、层次比较丰富。2、中高端产品价格区间：3500-4000元/平方米；这个价格区间应该是目前潍坊中高端产品的价格主流，大局部号称高端工程的平均价格在此区间内。3、高端产品价格区间：4000以上元/平方米，此类工程目前在潍坊供给量较少，除别墅类产品外，只有紫苑公馆楼王、水岸华庭、浅水湾洋房等少数几个工程潍坊中高端市场供需特征扫描：产品附加值竞争市场分析现消费者多对产品附加值接受度较高。目前市面上出现的少量的附加值形式：阳台、飘窗、入户花园等比较传统的做法；此类附加值形式偷取面积较少，而较新颖附加值形式如：挑高阳台变客厅、书房，最高赠幅达40%以及阳光书房等概念，这种方式既合理提升了整体容积率，又让客户从中得到实惠，在潍坊市场根本没有。现建筑规划明文规定，阳台等附加值局部面积不得超过原建筑面积的20%。因此，本工程产品设计时，在严格遵循此规定的前提下，最大幅度地提升产品附加值，考虑产品创新，消除人们对本工程价格上的抗性。竞争市场供给小结中高端产品价格区间：3500-4000元/平方米产品类型：以小高层、高层为主，少量多层与洋房区域特征：拥有配套成熟区域或核心自然景观产品附加值：客户接受度高，但市场提供附加值工程非常少物业效劳：较注重物业管理工程分析之区域潜力p区域位置区域位置山东半岛中部东接青岛，西邻淄博p城市特色城市特色“半岛城市群重要组成局部“胶东走廊，全国公路主枢纽城市重要化工原材料基地标准化农业产业中国著名风筝之都区域经济中心区域经济中心综合性制造业城市；连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。综合性制造业城市；连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。高新区：中心城主城区东南组团，现代化园林式住区。高新区：中心城主城区东南组团，现代化园林式住区。p区域开展目标区域开展目标重点开展效劳业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要；参与接纳市级公共建设工程加快生活效劳设施建设水平，开展成现代化园林式住区。p区域位置区域位置城市内环开展带中心城主城区东南组团本案东南组团潍坊新居住中心潍坊新居住中心工程分析之区域潜力工程分析之超级大盘魅力超级大盘品质n工程指标工程指标n占地面积：占地面积：12501250亩亩n建筑面积：约建筑面积：约208208万万m2m2n容容 积积 率：率：2.52.5；n配套设施配套设施幼儿园：12班编制，小学：48班编制近20万平方米商业、艺术、健康等配套。n产品类型产品类型高层、小高层、多层；商业配套潍坊目前为止最大规模的房地产开发工程潍坊目前为止最大规模的房地产开发工程工程分析之舒适度高品质功能升级产品，面向麻沟河自然景观带户型建筑面积套数套数比例紧凑三居115-12017226%舒适三居130-13524237%豪华三居140-16022334%四居及跃层 190254%合计662启动区全部为低密度的洋房、小高层产品。房均面积：40-50平方米之间舒适度较高工程分析之知名度品牌度中国最大的建筑房地产综合开发集团中建股份全资子公司中建地产开发，中建股份亦将中建地产打造集团与中海地产并驶齐驱的地产巨头，致力为中国百姓建造一流的“群众精品住宅工程分析之无限张力新城生命城：“生命之城，助你成长赋于工程关注成长、关心生命等精神延伸，以工程目集约的完善内部配套如根底教育、文化艺术、健康生态、运动养生、商业购物、休闲娱乐为载体，对工程的开发与营销有广泛的空间。领导者挑战者追随者追随者补缺者补缺者垄断价格垄断价格产品有不可复制性产品有不可复制性过河拆桥过河拆桥改变游戏规划设定新的产品评估标准强调产品特色与价格搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者明确目标，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品与需求竞争策略行业老大非行业老大，中等规模市场非/次主流市场敏锐的时机主义追随者竞争策略形象上的领导者，策略上的挑战者颠覆原有的价值体系，改变游戏规划，建立新的物业类型，自定义价值标准我们唯有与市场和客户赛跑第三局部三、启动区定位大一期启动区定位客户取向研究成功案例营销模式建筑可以复制，精神无法超越项目形象（引人注目）核心价值载体（促进成交）昆仑公寓尊崇使馆区+极度稀缺的顶级品质北京星河湾中国顶级豪宅代表星河湾品牌+一流品质与服务玫瑰园美宅，不只是居住产品创新（潍坊多个首创）+高成熟区域极致形象引人注目，核心价值载体促成成交寻找“与众不同的大观天下 工程核心优势界定本工程的独特形象在何处？我是我有我最新城区居住中心高品质住宅户型：三居，115-160平方米，四居，190平方米开发商：中建地产开发商：中建地产超级大盘，完善内部配套超级大盘，完善内部配套产品类型及创新：以经典洋房及产品类型及创新：以经典洋房及高档洋房等市场热销的产品为主，高档洋房等市场热销的产品为主，送花园、平台等送花园、平台等效劳：贴心管家暂定效劳：贴心管家暂定精神形象从何而来客户为何买单住宅产品物质根底满足平台需求，但不具备差异化极致思考长期以来，推动社会经济文化政治进行的是什么？决定建筑的风格、材料、技术甚至思想的是什么？我们营造的产品、气质、品质最终的决定取决于什么？当前市场上以自然资源、产品打天下的营销手法是否为唯一标准？最后，谁真正决定品价值与市场社会导向？我们的观点是：人简单的说，空间功能的设置，是以人的意志为根底，是为人效劳决定工程价值的，不是单一的产品、地段、而是“均稀缺值是购置人群的价值与价值观什么人会为我们的物业买单呢？客户定位：城市中坚 财富新贵从事行业：政府公务员、私企业主、国企、事业单位中高、高新区企业中高层管理具有较宽的视野及丰富经历大多具有屡次置业经历对投资具有敏锐的眼光，看中宏观经济对整体区域的价值带动作用看中土地的增值及保值而非短期的投资回报率生活方式：热爱都市生活，追求艺术、时尚，对生活的品质要求较高。购置目的：居住兼长期投资，距离自己的生活圈子较近李女士 工商银行职员40岁现居住于金马路某小区，对小区物业管理有很高要求，认为目前潍坊的物业管理水平较差；感觉奎文区已经不适合居住了，噪音较大，环境绿化一般，还是比较看好高新区工程。公寓有可能选择小高层，普通居住侧重于多层，比较喜好江南风格等偏中式的园林，认为社区配套应该建设一个综合的商业业态，但餐饮除外，有无超市均可。希望社区或附近有健康会所、女子美容SPA等设施高端客户个案1李先生，某房产代理公司老板38岁典型的南方人在潍坊打拼的经历，十年前就潍坊创业因为行业的缘故，所以对房子品质的要求比较高，觉得目前潍坊并没有高品质的社区，非常看中教育及小孩成长环境，所以之前买了玫瑰园，但并不是特别满意，一直在等待潍坊真正高品质、高配套、高效劳的高端社区的出现，比较看中新区特别是高新区，认为是真正的城市精英的最正确居所。注重健康，对艺术、时尚关注度较高。高端客户个案2中高端客户个案李先生招商银行管理层 36岁，职位较高，更能接受新生事物，消费层次趋向中高端。更注重园林环境，建筑标准，户型设计，对开发公司实力品牌也比较关注。认为引入一些健身、娱乐、餐饮较好，其中着重强调健身运动功能，注重现代时尚元素；对艺术品收藏有较高的感兴趣。客户分类收入水平总价承受能力置业情况驱动因素高收入客户私营企业老板政府领导国企、事业单位高管高新区企业高管年收入水平差异显著，存在很多非显性收入60万以上多次置业资产保值高品质生活彰显身份和地位中高端收入客户小私营业主个体生意人国企事业单位中层高新区企业中层家庭年收入在20万左右，有一定积蓄40-60万二次及二次以上置业改善居住条件追求更高的生活品质客户置业趋向分析投资趋向：不再追求短期回报，而是将物业做为资产的长期占有，更看重物业自身的升值及保值，支付趋向：有较强的支付能力，能够承受较高的单价及总价，愿意为效劳买单。购置特征：注意圈层感及标签感，看重朋友认可的社区产品要求：外观有个性、品质感、有附加值、在满足日常生活的根底上需要足够舒适，能够表达身份，希望得到合理空间，而不是单纯的面积。效劳要求：表达尊贵舒适的都市生活，要求高效劳，在高品质的要求后，尽可能复合与完善，同时保持私密性。核心价值梳理FABF（Features/fact）产品本身的特性/属性本项目新城区中心、超级大盘、中建地产、产品创新（送花园、平台以及更多的产品附加值）、优质服务（拟中海物管）、优秀设计团队、高端会所、学校、健康配套、艺术配套等A（Advantages）相对于竞争对手产品的优势本项目超级大盘、品牌、生命城（精神）B（Benefit/value）产品带给用户的利益/价值本项目依赖超级大盘配套带来，具有标签性资源的顶级都市生活体验工程定位中建大观天下依靠超级大盘价值，集文化艺术、健康生态、休闲购物一体；以及正欲打造的生命成长平台，配制人性化的效劳，让潍坊人感受精华汇粹的都市生活体验形象定位都市生活代言都市生活代言四、营销执行策略策略总纲推导竞争策略分解关键营销节点第四局部S优势优势SWOT新城区居住中心新城区居住中心 208万平方米超级大盘万平方米超级大盘中建地产品牌中建地产品牌产品创新洋房送花园产品创新洋房送花园+露台以半下露台以半下室，高层小高层送入户花园及其它赠室，高层小高层送入户花园及其它赠送面积送面积20多万平方米文化、健康、商业配套多万平方米文化、健康、商业配套中建客户会平台及成长基金中建客户会平台及成长基金W劣势劣势区位生活配套较不成熟区位生活配套较不成熟产品类型主要为高层，客户抗性较大产品类型主要为高层，客户抗性较大开发商第一次在潍坊开发，区域知名开发商第一次在潍坊开发，区域知名度尚未建立度尚未建立O时机时机潍坊城市开展迅速，为房潍坊城市开展迅速，为房地产积累的相当的需求地产积累的相当的需求区位未来开展潜力大区位未来开展潜力大政府紧缩土地供给政府紧缩土地供给T威胁威胁潍坊城市整体市场存量大，潍坊城市整体市场存量大，销售速度缓慢销售速度缓慢中高端市场竞争剧烈，价中高端市场竞争剧烈，价格成竞争重心格成竞争重心策略推导S优势优势W劣势劣势O时机时机T威胁威胁 发挥优势，抢占时机发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势利用时机，克服劣势 发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减少劣势，防止威胁新城区居住中心新城区居住中心208万平方米超级大盘万平方米超级大盘中建地产品牌中建地产品牌产品创新洋房送花园产品创新洋房送花园+露台以半下室，露台以半下室，高层小高层送入户花园及其它赠送面积高层小高层送入户花园及其它赠送面积区位生活配套较不成熟区位生活配套较不成熟产品类型主要为高层，客户抗性较大产品类型主要为高层，客户抗性较大开发商第一次在潍坊开发，区域知名度开发商第一次在潍坊开发，区域知名度尚未建立尚未建立潍坊城市开展迅速，为房地潍坊城市开展迅速，为房地产积累的相当的需求产积累的相当的需求区位未来开展潜力大区位未来开展潜力大政府紧缩土地供给政府紧缩土地供给潍坊城市整体市场存量大，潍坊城市整体市场存量大，销售速度缓慢销售速度缓慢中高端市场竞争剧烈，价格中高端市场竞争剧烈，价格成竞争重心成竞争重心充分发挥工程超级大盘的核心优势，强充分发挥工程超级大盘的核心优势，强化大盘及开发产的资源优势。化大盘及开发产的资源优势。充分展示工程产品力，承诺品质及物管充分展示工程产品力，承诺品质及物管效劳，关注客户成长，超越客户心理预效劳，关注客户成长，超越客户心理预期期强大工程独一无二的大盘优势，引领客强大工程独一无二的大盘优势，引领客户体验工程独特的生命户体验工程独特的生命/生活方式。生活方式。解决客户实际问题解决客户实际问题与高新区政府联动提前释放区域前与高新区政府联动提前释放区域前景，与潍坊市政府联动进行城市运景，与潍坊市政府联动进行城市运营，做强做大潍坊房地产市场容量，营，做强做大潍坊房地产市场容量，提升潍坊中心城市功能的吸辐。提升潍坊中心城市功能的吸辐。提前锁定客户，以客户为中心，让客户提前感受到工程的产品及物业效劳品质策略总纲：强化并扩大工程的唯一性，建立以工程为中心的价值评估体系。强化工程的唯一性，依托并挖掘超级大盘与开发商的强势资源，强化工程的唯一性，依托并挖掘超级大盘与开发商的强势资源，通过一系列的活动树立工程超级大盘形象以及中建地产关注中国通过一系列的活动树立工程超级大盘形象以及中建地产关注中国百姓成长、关注生命的责任地产形象百姓成长、关注生命的责任地产形象提前锁定客户，以客户为中心，让客户提前感受到工程的产提前锁定客户，以客户为中心，让客户提前感受到工程的产品及物业效劳品质、体验差异化的营销效劳。品及物业效劳品质、体验差异化的营销效劳。发挥优势，抢占时机发挥优势，抢占时机Q：如何能够营造工程极致工程的形象，并将其成功：如何能够营造工程极致工程的形象，并将其成功地传递给客户，从而高价也能畅销？地传递给客户，从而高价也能畅销？为此，我们需要借鉴的国内外高端的营销经验为此，我们需要借鉴的国内外高端的营销经验Q1、奢侈的内涵与关键是什么？、奢侈的内涵与关键是什么？Q2、高端的营销法那么是什么？、高端的营销法那么是什么？ABNAMROBank荷兰银行荷兰银行台北办公室荷兰银行台北办公室建筑立面以凡高的作品包裹建筑立面以凡高的作品包裹关键词：感性、艺术、体验感性、艺术、体验梳理财富是一种艺术凡高贵宾理财中心信用卡直接以凡高命名赏珍品赏珍品德国籍钢琴家沃尔夫冈德国籍钢琴家沃尔夫冈-瓦瓦辛格辛格Wolfgang Wolfgang WATZINGERWATZINGER教授在销售中教授在销售中心演奏价值心演奏价值148148万的德国国万的德国国宝博兰斯勒钢琴宝博兰斯勒钢琴台湾七彩石台湾七彩石来自台湾花莲，因呈现来自台湾花莲，因呈现“石中石中画而具有极高的欣赏与收藏画而具有极高的欣赏与收藏价值。价值。赏珍品赏珍品北京星河湾价值体系构造北京星河湾价值体系构造当代艺术展当代艺术展北京星河湾价值体系构造北京星河湾价值体系构造从以上案例，我们看到：这是一个高感性的时代，在这个时代，营销需要高感性的体验来完成，体验不仅仅需要功能，还看中设计，不只有论点，还要讲故事不仅谈专业，还要整合，不只谈逻辑，还要关心不只能使用，还能珍藏从以上案例，我们发现从以上案例，我们发现奢华奢华从来与从来与时尚时尚、艺术艺术密不可分。密不可分。我们还发现，在这这个时代，人们期待我们还发现，在这这个时代，人们期待时尚与艺术、生活着。时尚与艺术、生活着。Q1、奢侈的高价畅销的内涵与关键因素是什么？A：高形象的关键因素：时尚、艺术Q2、奢侈的营销时代脉博是什么？A：营销法那么：高感性下的高体验问题解决本工程核心营销思路1、以时尚、艺术为载表达工程超级大盘、生命城的极致形象2、制造高体验产品附加值给客户高度关心整合优质资源突出优先性2021年目标回忆 2021年年6月开盘销售率不低于月开盘销售率不低于40%；2021年年12月月31日前销售率不低于日前销售率不低于70%开盘价格：小高层不低于4200元/平方米，洋房不低于4200元/平方米工程营销条件及入市时机 市场预热期市场预热期 客户储藏期客户储藏期 开盘热销期开盘热销期 持续热销期持续热销期 下期启动期下期启动期5月月6月月9月月2021年年4月月时间时间1月月开盘开盘进场进场售楼中心开放售楼中心开放5月月1日日6月