新时期北京城市边缘区空间结构优化重组与再开发教材课件

郊区化与就业的空间错位研究郊区化与就业的空间错位研究很多美国城市研究很多美国城市研究权威学者提出威学者提出:“美国城市美国城市发展的展的未来在城市的未来在城市的边缘地地带”.outer city;edge city中国呢？中国呢？郊郊区区化化就就是是城城市市在在经经历历了了中中心心区区绝绝对对集集中中、相相对对集集中中以以后后的的一一种种离离心心分分散散阶阶段段，它它表表现现为为人人口口、工工业业、商商业业先先后后从从城城市市中中心心区区向向城城郊郊区区的的外迁。外迁。郊区化不仅仅关系到每个人的出行、就业、生郊区化不仅仅关系到每个人的出行、就业、生活，还关系到一个城市的产业布局、土地利用、活，还关系到一个城市的产业布局、土地利用、经济与社会发展，关系到国家的社会稳定与可经济与社会发展，关系到国家的社会稳定与可持续发展的大问题。持续发展的大问题。郊区化一、美国的郊区化一、美国的郊区化l在美国，郊区化过程产生了大量依赖交通和高速公路的公寓，填充了不断扩展的郊区，郊区的功能从单纯的居住区转变为目前由零售廊道(retail corridor)、高新技术产业群、高密度办公场所、商业节点(commercial nodes)组合而成的专业化边缘城市（edge city）。在后现代城市，郊区被看作城市新的增长点，具有不同的功能和多样化的特点。l美国在郊区有许多次中心（subur downtown），不仅仅是一个交通、商业的节点，而是一个发挥城市功能的地区，在郊区有大的购物中心，不仅可以为郊区居民服务，甚至吸引城市中心的居民前来购物。郊区化是交通的发展推动的，包括汽车的普及与州际高速公路的建设汽车的普及缩短了人们概念中的时空距离，时间、距离等因素对人们在就业、居住、购物、娱乐等生产生活中的影响程度下降，人们在选择居住区位时不再过多地考虑距离问题。在交通运输业的带动下，郊区的工商业、房产业的发展水平不断提升。由于城市提供可用厂房的能力有限，抑制了工厂发展，而郊区充足的土地、低廉的地价和税收以及逐步完善的交通设施则吸引了不少厂商。郊区商业也开始发展，出现了连锁商店、Shoppingmall、Outlet等销售业态及社区银行、连锁旅馆、办公楼等。美国的郊区化经历了四个阶段萌芽阶段首先搬入郊区的都是富有阶层；形成阶段大量中产阶级开始搬入新的郊区居住，但仍要每天到市中心工作、购物和娱乐；发展阶段居住郊区化和工业郊区化；成熟阶段郊区的自立程度越来越高，由单一的居住功能变成具有各种城市功能的就业中心。郊区人口是都市区人口的一部分，郊区化的出郊区人口是都市区人口的一部分，郊区化的出现导致了多中心城市空间结构的形成和巨型城现导致了多中心城市空间结构的形成和巨型城市带的兴起。市带的兴起。郊区化的优势郊区拥有宜人的居住与工作环境：l开阔的空间l便利的交通l美丽的田园风光l不受干扰的生活l良好的基础设施l贴近自身需求且财力雄厚的地方政府l以白人中产阶级为主的同质化社区郊区俨然成为“世外桃园”。郊区化的弊端q土地浪费。郊区化占用大量土地资源，横向蔓延，由近郊到远郊，再到边缘地带，带来交通、环境、基础设施和社会矛盾等一系列问题。q资金、技术、人才外流。郊区化带走了包括资金、技术和人才等方面的宝贵资源，使原本就备受困扰的中心城市雪上加霜。q种族隔离。居住在中心城市的少数民族和有色种族居民，自身经济条件较差，地方政府财力有限，住房破旧，基础设施年久失修，形成大量“隔都”(ghetto)，与郊区出现巨大反差，被形象地称为“两个世界”、“两个美国”。城市蔓延城市蔓延downtown美国美国的的城市城市形态形态在市域范围内有多个城市职能中心，多个城市职能中心，多中心多中心有机疏散的特征比有机疏散的特征比较明明显。美国的城市在郊区化、网络化方面的变化特别明显，城市中心区（downtown）衰退，城市的许多功能组织迁到郊区或更远的地区，形成若干独立而又有机联系的功能区。在城市的边缘沿主要交通线形成许许多多卫星城市。这些新兴的卫星城市依附于大城市，与大城市融合联系在一起，从城市景观上看不出明显的边界。二、中国的郊区化二、中国的郊区化l自从西方国家20世纪20年代步入郊区化以来，我国的一些大都市如北京、上海、广州等也自80年代出现了人口、产业等由市中心区向郊区扩散的郊区化现象。一个城市的发展受向向心心力力和离离心心力力的推动，两种力量的互相消长，导致城市发展呈现阶段性1。北京的郊区化北京市主城区的居民外迁率普遍在北京市主城区的居民外迁率普遍在60以上，近年来每年有以上，近年来每年有20万以上的万以上的“老北老北京京”离开原来的家园外迁离开原来的家园外迁10万北京人到河北的燕郊、三河、廊坊、万北京人到河北的燕郊、三河、廊坊、涿州、固安安家涿州、固安安家“本地居民已被外国、外地的消费者和本地居民已被外国、外地的消费者和投资者边缘化，北京也越来越不是北京投资者边缘化，北京也越来越不是北京人的北京了人的北京了”。北北北北京京京京：通通通通州州州州高高高高端端端端商商商商务务务务服服服服务务务务区区区区、新新新新首首首首钢钢钢钢功功功功能能能能区区区区、丽丽丽丽泽泽泽泽金金金金融融融融商商商商务务务务区区区区、怀怀怀怀柔柔柔柔文文文文化化化化科科科科技技技技产产产产业业业业新新新新区区区区、海海海海淀淀淀淀北北北北部部部部生生生生态态态态科科科科技技技技新新新新区区区区、北北北北京京京京科科科科技技技技商商商商务务务务区区区区。昌昌昌昌平平平平：未未未未来来来来科科科科技技技技城城城城、高高高高教教教教新新新新城城城城、科科科科技技技技商商商商务区务区务区务区l20世世纪纪90年年代代以以来来，在在经经济济全全球球化化与与信信息息化化宏宏观观背背景景下下，北北京京经经济济持持续续快快速速发发展展，产产业业结结构构调调整整力力度度加加大大，城城市市郊郊区区化化进进入入一一个个新新的的历历史史时时期期，这这是是城城市市发发展展过过程程中中的的一一个个重重要要转转折折2-4。随随着着人人口口与与产产业业的的扩扩散散，在在城城市市边边缘缘区区出出现现一一些些“区区域域性性功功能能区区”5，如如经经济济技技术术开开发发区区、高高新新技技术术园园区区、工工业业小小区区、居居住住小小区区、空空港港、物物流流仓仓储储区区、区区域域性性游游憩憩地地等等，它它们们正正成成为城市经济社会发展、功能成长最活跃的区位。为城市经济社会发展、功能成长最活跃的区位。l伴随着城市边缘区的大规模开发，一系列区域性的矛盾与冲突也接踵而至，如重复建设、环境污染、大量占地，等等。出现了芒福德（L.Mumford）曾引以为忧的“四大爆炸”现象，即人口爆炸、近郊区爆炸、快速干道爆炸和游憩地爆炸等。l目前，我国的城市化已经进入了加速发展时期，并将在未来的50年内一直处于工业化和城市化的加速发展阶段，在这一阶段中，城市的功能将不断增加和强化，城市规模将会急剧扩大，城市用地扩展是发展经济和提高人民生活质量的必然要求，但是，人多地少的基本国情以及不合理的盲目开发，带来了一系列的矛盾与问题。北京郊区化存在的问题（1）大量地侵占了宝贵的耕地，大面积污染了生态环境，极大地激化了城市土地利用扩展与耕地保护之间的矛盾。19841992年间，北京核心区面积年均扩展7.5km2，1990年代后，城市扩展尤为迅速，年均扩展达19.9km26。近几年，北京房价居高不下，与此同时，商品房空置率很高，新房地产项目不断涌现。“房地产泡沫”造成了巨大的土地浪费、资金沉淀以及繁多的社会、生态问题。海淀区2001年到2008年非农建设年均占用耕地276.93公顷，目前全区耕地2528公顷，照此速度再过10年海淀将没有耕地。2008年门头沟区耕地只剩924公顷大兴区2001-2008年增加建设用地面积3125.25公顷，耕地减少2873公顷。（2）城城市市“摊摊大大饼饼”式式扩扩张张蔓蔓延延，以以老老城城为为单单一一中中心心，城城区区一一环环环环向向外外扩扩张张，给给城城市市核核心心区区带带来来的的压压力力越越来来越越大大，城城市市交交通通拥拥堵堵现现象象突突出出。北北京京城城市市扩扩展展不不断断蚕蚕食食城城市市绿绿化化隔隔离离带带，分分散散集集团团模模式式名名存实亡。存实亡。（3）居居住住区区与与产产业业布布局局空空间间错错位位（spatial mismatch）。住住宅宅郊郊区区化化速速度度加加快快，但但是是产产业业配配套套滞滞后后。大大量量的的人人在在郊郊区区居居住住，到到城城里里上上班班，比比如如望望京京、回回龙龙观观、天天通通苑苑，都都是是20多多万万人人的的居居住住区区，是是功功能能单单一一的的“卧卧城城”，缺缺乏乏产产业业支支撑撑与与就就业业机机会会，居居住住和和就就业业不不平平衡衡，所所以以这这些些人口每天早晚必须进出城，交通压力很大。人口每天早晚必须进出城，交通压力很大。（4）城城市市边边缘缘区区缺缺乏乏统统一一规规划划，用用地地混混乱乱，功功能分区不明显。能分区不明显。（5）产业布局相对分散，相互缺乏产业联系，缺乏集聚效益与规模效益，基础设施重复建设，加大了建设成本。（6）外来人口集中，棚户区面积越来越大。城市边缘区居民在经济利益驱动下，违法乱建扩建出租房屋，居住环境条件恶劣，形成了事实上的贫民窟。“北京不可缺少的贫民窟”唐家岭村。不足三千村民的村落居住着近六万名被称为“蚁族”的外地户籍大学毕业生。北京打工者的北京打工者的“蜂巢蜂巢”人生：百平人生：百平米复式住进米复式住进38户户2012-11-21 16:00:152012-11-21 16:00:15来源来源:南方都市报南方都市报(深圳深圳)l当北京的房价堪比纽约和悉尼，他们就从十几平米的小房间挤进了一个个不到三平米的小隔断这种密如蜂巢的“房间”，在北京市写字楼和高校集中的区域并不鲜见，“蜂巢”里的租客们静悄悄地生存着。每天，他们只在这里躺下去睡觉，站起来上班，他们几乎总是一声不吭。l城市边缘区产业布局与土地利用问题非常突出，土地利用选择、空间划分以及控制与规划都直接影响着人们的生产和生活，人们经济活动对不同地区土地利用结构的变化又起着决定性作用，必须对居住区、工业区等功能性小区进行合理布局，解决好居住与就业、耕地保护与城市扩展、经济发展与环境保护之间的关系。北：奥运会、推进中关村科学城、未来科技城建设。东：城市CBD的东扩，通州建设首都副中心南：南城计划，第二机场建设，新航城西：首钢搬迁，西部建设CRB文化娱乐休闲区北京市产业结构调整力度加大，以及旧城改造步伐加快，巨大的投资规模将会加大刺激北京的城郊化过程，另外，我国户籍、就业等制度的变化将加快城市化进程，这些因素必将加速北京城市向周围地区蔓延、扩展，带来城市边缘区更大规模的土地开发与利用。北京城市在不断扩大北京城市在不断扩大l因此，积极开展北京城市边缘区土地利用的时空演进规律和结构优化的研究，探索符合市场经济和城市发展规律的空间重组途径，对于城市居民安居乐业，实现土地资源优化配置、优化北京城市空间结构和完善城市功能，实现城市可持续发展极为迫切和至关重要。三、国内外研究现状三、国内外研究现状l美 国 社 会 学 家 EW伯 吉 斯（E.W.Burgess）的同心圆土地利用模式、美国经济学家H霍伊特（H.Hoyt）的扇形土地利用模式以及美国地理学家CD哈 里 斯 和 EL乌 尔 曼（E.L.Ullman）的多核心土地利用模式都涉及了城市边缘区土地利用问题7-8。l二战以后，随着经济的发展和收入的增加，美国、加拿大等国的城市开始快速扩张，并侵占了大量农业用地9。城市“摊大饼式”扩张趋势引起了社会各阶层的广泛关注。他们认为“摊大饼式”的增长是一种以分散、无计划、低密度和相邻土地间在功能上互不相干为特征的发展模式，地方政府在基础设施建设方面投入高、效率低10。巴黎地区国土开发与空间组织计划1960年的PADOG（巴黎地区国土开发与空间组织计划）提出建立多中心的城市结构，即在城市建设区内建设新的发展极核，与巴黎共同组成多中心的城市聚集区，以抑制城市聚集区的蔓延扩张，追求城市的整体均衡发展。随着西方城市人口和就业的空间扩散以及郊区化的发展，城市多核心空间结构及其演化、城市扩散形态成为西方城市地理学的研究热点11-12，“边缘城市”、“郊区次级就业中心”13等不断出现，城市与边缘、城市与郊区甚至城市与乡村间的差异已不明显。“Smart Growth”（精明增长）美国马里兰州州长Parris N.Glendening于1997年首先提出“Smart Growth”（理性增长）。理性增长实际是一种紧密增长又叫做控制增长或者计划发展，试图重塑城市和郊区的发展模式，改善社区，促进经济，保护环境。“smart growth”的目的有三个：一是城市发展要使每个人受益；二是应达到经济、环境、社会的公平；三是使新、旧城区都有投资机会，得到良好的发展。“smart growth”鼓励土地利用的紧凑模式，强调对城市外围有所限制，反对城市蔓延，鼓励在现有城区及社区中填充式发展，提倡土地混合使用，住房类型和价格多样化1415。l伦伦敦敦、纽纽约约、东东京京等等国国际际大大都都市市在在发发展展过过程程中中都都曾曾经经面面临临城城市市边边缘缘区区扩扩张张问问题题。在在众众多多研研究究城城市市边边缘缘区区动动态态演演变变的的学学者者中中，Richard W.Martin研研究究了了美美国国大大都都市市地地区区人人口口与与就就业业的的空空间间错错位位问问题题17。科科曾曾（K.R.G.Conzen）发发现现城城市市边边缘缘区区土土地地利利用用景景观观具具有有周周期期性性演演变变的的特特点点18。埃埃里里克克森森（Rodney A.Erichson）将将城城市市边边缘缘区区土土地地利利用用空空间间结结构构的的演演变变划划分分为为三三个个不不同同的的阶阶段段，即即外外溢溢专专业业化化阶阶段段、分分散散多多样样化化阶阶段段与与填填充充多多核核化化阶阶段段19。Bryant把把第第三三阶阶段段称称为为城城市市边边缘缘区区土土地地的的再再开开发阶段。发阶段。国内研究l自自八八十十年年代代实实行行土土地地有有偿偿使使用用制制度度以以来来，有有关关城城市市土土地地利利用用问问题题的的研研究究一一直直是是我我国国学学者者关关注注的的热热点点，并并在在许许多多方方面面取取得得了了显显著著的的成成果果，如如城城市市土土地地利利用用理理论论、城城市市土土地地置置换换与与经经济济区区位位、城城市市空空间间扩扩展展形形态态等等21-23。在在城城市市边边缘缘区区研研究究方方面面也也有有很很多多成成果果，在在城城市市边边缘缘区区空空间间结结构构特特征征、边边缘缘区区特特性性、边边缘缘区区土土地地利利用用演演变变、扩扩展展模式模式2433等方面都做了大量而卓有成效的工作。等方面都做了大量而卓有成效的工作。l武进（1990）探讨了城市边缘区的概念，并对城市边缘区空间结构演化的机制进行分析；崔功豪（1990）以苏、锡、常为例探讨了我国城乡过渡地区存在的主要问题并对其演变的动力机制进行了分析；顾朝林（1995）认为城乡过渡带是我国大中城市发展、扩散、蔓延的主要地区，并对这一地区的人口特性、社会特性、经济特性、土地利用特性和空间演化规律进行了探讨；l陈佑启（1998）探讨了城市边缘区土地利用的演变过程与空间布局模式；刘盛和（2000）对北京市土地利用进行空间聚类和历史形态分析，探索了城市土地利用扩展的时空分异规律与模式。周一星(2000)认为北京的郊区化与美国多中心郊区化模式不同，郊区依然由城市中心控制。这些研究工作为我国城市发展做出了巨大贡献，并丰富了我国城市地理学的相关理论。l纵观已有的工作，在以下几个方面的研究还比较薄弱：（1）城市边缘区产业布局与产业联系以及“区域性功能区”的功能分区与优化问题；（2）城市边缘区空间填充与结构优化，特别是空间重组问题；（3）城市边缘区土地储备与再开发问题等等。研究意义l在新时期新背景下，北京城市扩展的规模越来越大、速度越来越快，城市边缘区扩展的内容与方式、边缘区土地利用与空间结构都发生了新的变化。在此背景下系统分析北京城市边缘区空间扩展方式、过程与空间特征，研究边缘区产业布局规律与“区域性功能区”优化模式、探讨空间结构优化和空间重组途径，并据此提出边缘区土地储备和再开发方案具有重大理论意义与实践价值。为城市规划、土地管理与开发提供科学依据，以实现北京市“精明地增长”（Smart growth）和可持续发展。四、北京的住宅郊区化与就业四、北京的住宅郊区化与就业的空间错位的空间错位1、引言、引言l经过20多年的改革开放，中国经济发展取得了举世瞩目的成就，2012年人均GDP已超过5000美元。经济发展水平和城市化水平的指标都表明，城市化将进入加速发展阶段。l制约城市化的政策、制度障碍正在逐步消除。l2010年居住在城镇的人口为6.6557亿人，占49.68%。l预计中国城市化率到2025年将增长到55%左右，城市人口增加到8.3亿8.7亿，新增2亿人。中国特有的国情中国特有的国情l资源存量、经济基础、社会制度、发展阶段等因素决定了中国的郊区化不论是过程、动力机制还是结果都与西方发达国家相比有明显不同l美国的城市化经历了城市化、郊区化、逆城市化、城市化、郊区化、逆城市化、再城市化再城市化等几个阶段，城市中心相应地由集中、繁荣、萧条、重建的过程。l我们国家多数地区还只是在城市化阶段，部分大城市特大城市进入郊区化阶段，现在这些城市面临一个的大的转变时期，出现许多亟待研究与解决的问题：比如交通问题、住房问题、土地问题、郊区的产业扩散与布局问题、环境污染问题等等。2、北京市住宅郊区化过程、北京市住宅郊区化过程l2.1 研究区域研究区域北京市的发展现状北京市的发展现状l北京市作为中国的首都，城市化水平不断提高，城市功能不断完善和增加，城市人口急剧膨胀，城市规模不断扩大。l目前已面临用地、基础设施、环境等多方面的巨大压力。北京郊区化的特点北京郊区化的特点l土地使用制度改革、道路的大量修建、房地产开发、产业结构调整、奥运会建设等促使北京市的居住、产业出现了向郊区拓展的离散倾向。l北京的郊区化与美国多中心郊区化模式不同，郊区依然由城市中心控制，郊区就业与配套设施大大滞后于住宅的发展速度，这就导致了城市圈层蔓延和交通拥挤等一系列问题。人口数量变化人口数量变化中心区负增长，中心区负增长，海淀、朝阳成为重要增长、扩展区海淀、朝阳成为重要增长、扩展区 人口密度变化中心区下降，近人口密度变化中心区下降，近郊区上升郊区上升人口密度比较人口密度比较1990 年人口分布密度年人口分布密度2000 年人口分布密度年人口分布密度22 建国以来北京新建住宅的建国以来北京新建住宅的分布分布l将建国以来北京新建住宅竣工面积资料汇总发现，北京住宅郊区化主要表现在北京新建住宅郊外扩展。从1949年以来，北京市的住宅建设主要集中在近郊区，它占总建设面积的60左右，城区的建设量所占比重逐渐下降，远郊区逐渐增加。表表1 北京市不同阶段新建住宅北京市不同阶段新建住宅面积（万平方米、）面积（万平方米、）区域/阶段合计面积城区近郊区远郊区面积比例面积比例面积比例19491979310895730.8174956.340212.919801990508367613.3363371.577415.21991200010260139013.5660364.4226722.120012004890694210.6642272.1154217.3数据来源：根据北京市统计年鉴整理 图图2 19902004年北京市新建年北京市新建住宅竣工面积图住宅竣工面积图23 北京市住宅郊区化的几个北京市住宅郊区化的几个阶段阶段l（1）初始阶段（）初始阶段（1990-1995年）年）从1990年开始，北京市近郊和远郊新建住宅面积均呈现上升趋势，但在1993年呈现出一个低谷，到1994年出现了“房地产热”，“圈地热”、“开发区热”等。（2）近郊化阶段（）近郊化阶段（1996-2000年）年）l1996年到2000年呈现出快速增长的趋势，其中城区增长近108万平方米，近郊区增长近300万平方米，远郊区增长220万平方米。l城区的住宅建设与郊区相比，其增长幅度要小，近郊区的增长速度明显的快于城区和远郊区。从1996年开始，北京市住宅用地整体出让项目明显增加，其中近郊区的出让项目最多。（3）快速发展阶段（）快速发展阶段（2001年年以后）以后）l2001年以后，近郊区新建住宅竣工面积与2000年前相比，呈现大幅度增加，2004年较2000年增长了1000万平方米l居住区的建设向外拓展的速度进一步加快，2001年四环以内新开楼盘占全市51.9，四环外占48.1，至2004年四环以内比重下降为47.0，四环外比重上升为53，其中五环外占31.1。l城市住宅建设发展的重心开始从近郊向远郊区域扩展，北京开始进入住宅郊区化的高速发展阶段。3北京住宅郊区化的基本特征北京住宅郊区化的基本特征3.1 沿公路环线呈同心圆向外沿公路环线呈同心圆向外扩展扩展l住宅用地集中分布在二、三、四、五环周围，呈现明显的环状分布。l采集19922002年的1535个住宅出让样本中，在三四环、四五环的近郊区居住用地出让的样点占到总数的50，造成了城市“摊大饼”式蔓延，但是密度相对比较高。低密度单体别墅所占比例很小。图图3 1992-2005年北京住宅用地出让样点分布图年北京住宅用地出让样点分布图3.2 沿快速交通干线呈扇面分布沿快速交通干线呈扇面分布住宅出让沿快速交通干线分布特征明显。其中表现最为明显的是机场高速路和京通快速路，19922005年住宅出让总数为352个和351个，其次是京昌高速路和石景山路。总体上是沿东北部、东部（机场高速路和京通快速路）、西北部、西部和北部（京昌高速路、石景山路和京汤路）呈扇面发展，以快速交通干线为廊道向郊外扩展。而东南部、南部及西南部扇面相对来说发展不够，整体布局是北部密集而南部相对较稀疏。图图4 19922005年住宅出让项目的扇面分布图3.3 各类型住宅分布区域差异各类型住宅分布区域差异明显明显别墅、公寓、写字楼（商住楼）、普通住宅（商品住宅）及经济适用房。l 写字楼集中分布在城区和近郊区。l普通商品住宅集中分布在近郊区，占66l公寓同样集中分布在近郊区，占76。l别墅的分布相对远离城区，五环外占83l经济适用房分布多集中在近郊相对位置比较差、土地价格比较低廉的地区。图图5 北京楼盘分布图（2003年秋）住宅种类分布的区域差异反映了北京市出现由收入高低体现的社会阶层的居住隔离，高收入阶层集中居住在近郊高档住宅区或者交通方便、环境优美的较远地区，而低收入阶层则居住在交通不便，相对偏远的地区。4、北京市住宅郊区化的动力机制、北京市住宅郊区化的动力机制4.1城城市市化化水水平平的的不不断断提提高高与与社社会进步，使住宅郊区化成为必然会进步，使住宅郊区化成为必然l北京城市经济社会发展迅速发展，人口剧增，城市中心非常拥挤，市中心的部分居住区让位于能够提供更高地租的现代服务业，住宅的郊区化成为必然。l交通设施的改善为居住郊区化提供了可能。城市轻轨全线贯通，地铁八通线、五号线、四号线、十号线已陆续开通或开工。l人们生活水平的提高对住宅提出了更高的要求。北京市道路交通网线图北京市道路交通网线图 2020年全市轨道交通示意图年全市轨道交通示意图4.2 旧旧城城改改造造，促促进进住住宅宅郊郊区区化飞速发展化飞速发展l北京市城、近郊区共有危旧房4860万平方米。l在危房改造中加强古都风貌保护，在旧城内划定了30片历史文化保护区。旧城道路改扩建还将占用一部分土地。l危改区中的公建及配套设施构成成本提高，从而使大部分居民迁往了生活成本相对较低的郊区居住。4.3 土土地地有有偿偿使使用用制制度度的的实实施施，地地价梯度变化规律推动住宅郊区化价梯度变化规律推动住宅郊区化l无偿划拨有偿出让公开拍卖l住宅的分布与地价关系密切，地价分布遵循距离衰减递变规律：离城市中心越远，地价越低；越接近城市中心区，地价越高。l寸土寸金城市中心区，宜发展高回报率的商业、金融业等第三产业，而地价相对较低的郊区（三六环间）则成为住宅发展的集中分布带。图图6 北北京京市市19922000年年住住宅宅出出让毛地价分布图让毛地价分布图4.4 住住房房制制度度改改革革，北北京京居居高高不下的房价迫使居民郊迁不下的房价迫使居民郊迁v1998年前，是一种低水平的高福利制度，居民住房由国家与单位分配。1998年始，政府推行住房制度改革，实行自行购买制度。v2001年，北京人均可支配收入为1.16万元，而北京的商品住宅平均售价为每平方米4716元。为此，许多中等收入家庭看中了郊区购房的实惠，而选择在郊区置业，进一步促进了住宅郊区化。v北京的住宅郊区化不同于国外的郊区化，仍是一种被动式的郊区化。4.5 城市规划引导住宅郊区化城市规划引导住宅郊区化l20世纪80年代，北京市的发展方针是：严格控制城市规模，坚持“分散集团式”城市布局，发展远郊卫星城，并按照“旧城逐步改建，近郊调整配套、远郊积极发展”的方针，主要在近郊通过用地调整建设一批新居住区和相应的配套设施。l20世纪90年代开始，北京市提出的调整产业结构与布局，采取“退二进三”的产业政策，居住用地也开始远离中心城区，住宅建设大规模的向郊外扩展。“两两轴轴两两带带多多中中心心”的的北北京京新新城城市市空空间间布布局局新北京城市规划新北京城市规划 l重点发展11个新城，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟城市空间结构中的重要节点城市空间结构中的重要节点5、居住与就业的空间错位问题、居住与就业的空间错位问题5.1 空间错位的形成空间错位的形成企业选择区位时在集聚经济收益、土地成本和劳动力工资成本之间权衡，追求利润最大化;居民家庭其选择区位时在工资收入、土地成本和通勤成本之间权衡，追求效用最大化。企业和居民家庭由此形成竞租函数，在城市中每块土地上竞租最大者获得该块土地，最终形成城市中“居住就业”的空间格局。美国形成空间错位的主要影响因素有以下几点：制造业、商业等就业岗位大量迁往郊区；在都市中心边缘黑人居住区就业机会相对白人少；与就业的地理隔离导致黑人与白人相比失业率高、工资低、通勤距离长；与种族歧视、教育状况与技能相比，居住空间的不平衡是导致黑人失业的更主要原因；居住隔离增加了贫穷劳动力的时间成本和交通成本。北北京京的的居居住住与与空空间间错错位位现现象象与与美国的差异美国的差异l一是不存在种族隔离现象；l二是就业机会郊区化尚不明显，就业还主要集中在市区；l三是低收入阶层离市中心较远，而美国紧临都市中心区；l四是交通工具还比较落后，更增加了通勤的时间成本。l虽然没有种族隔离，但是出现由收入分配决定的社会阶层的居住隔离：外来打工人员多集中居住在城郊的出租屋中，在城市改造过程中低收入人员不得不到比较偏远的城郊购买新房；而高收入阶层则在距离城市中心较近、交通方便的地区居住。居住在偏远地区的低收入居民不得不到较远的地方就业，增加了时间成本、交通成本，并造成了交通拥挤、社会隔离、空间隔离等社会问题。l空间隔离造成就业成本增加，就业信息不畅，导致失业率上升。问卷调查l选取朝阳、海淀、昌平、丰台四个区不同方位、不同规模的居住小区1进行问卷调查。调查结果显示，被调查对象以低收入者为主，月收入在5000元以下的占76.24，其中3000元以下占50。l1 所选居住区为昌平区的回龙观和天通苑、丰台区的晓月苑和银地家园、海淀区的育新花园和乐府江南、朝阳区的北苑家园和兴隆家园l从通勤距离来看，居民就地就近就业比例较低，居民就地（在本居住组团）就业的比重仅为4.71；就近（在本区以内）上班的比重为47.54；到邻近区以外较远距离上班的居民比重为47.75，居住在回龙观的居民该比重达到59.21，最少的育新花园该比重也达到33.33。居民居住地与工作地之间的距离在10公里以上的占到62.32，其中20公里以上的占了29.89。l从通勤方式来看，51.33的居民通勤以公交车及地铁轻轨为主，21.21的居民依靠私家车，还有的居民依靠自行车、步行、单位班车（配车）及出租车，所占比重分别为11.74，6.25、5.87和2.46。l从通勤时间来讲，居民通勤时间在1个小时以上的占到52.90，其中通勤时间在2个小时以上的占了15.77，甚至有4.15的居民通勤时间在3个小时以上。有56的居民上班总体的行进方向是向着城市中心。北京市住宅郊区化与空间错位北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图结构示意图城市化产业政策土地使用制度居住工业服务政府居住工业服务政府居住居住工业工业旧城改造住房改革城市规划交通流图 北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图讨论“职住平衡”认为应尽量让居民的居住地和就业地靠近，以降低通勤量和交通拥堵以及由此带来的交通成本。但很多经济学者认为对这一概念的理论分析和实际应用都尚不成熟。首先，这必然牺牲企业的集聚经济效率;第二，部分具有负外部性的企业(如污染企业)会严重影响周边居民的居住质量;第三，这一概念过于依赖“单工作者家庭和通勤行为是主导的交通需求”的前提条件，家庭中有多个就业者，工作地点分散，一个居住地无法实现平衡;第四，职住平衡要求每个企业都可以在周边找到合适雇员，每个劳动者都能够在居住地周边找到合适的工作，这在劳动力市场上是难以实现的。5.2 住宅郊区化与就业空间错住宅郊区化与就业空间错位产生的问题位产生的问题l 一是交通问题。回龙观、望京、天通苑人口在10万乃至35万人的超大规模居住区。这些社区60以上的居住人口就业在市区，每天有将近20-40万人往返于这些地区和市区之间，形成了该区域交通周期性涌堵，居民花费在路上的时间需要13个小时。出现这一问题的原因表面上看是道路建设落后，而根本原因是就业岗位、教育、医疗、商业、休闲娱乐等与居住的空间错位造成的。二是城市蔓延问题二是城市蔓延问题l截止到1997年，10个分散集团的半数以上，或多或少已与市区相连成片，部分绿化隔离带宽不过百米。对于近郊区来说，“分散集团”已经名存实亡。由于私人汽车拥有率低，公共交通系统不完善，缺乏捷运系统，企业、居民都尽可能选择近郊，因此城市空间结构呈现出连续的圈层扩展。三三是是违违规规用用地地，土土地地利利用用效效率率低的问题低的问题l房地产开发过程存在越权批地、乱占农用地、甚至占而不用现象。l郊区土地集约化利用程度比较低，用地规模偏大。l房地产开发商为了追求高额利润，往往投资于豪华别墅、高档住宅。四是郊区基础设施与公用设施四是郊区基础设施与公用设施配套问题配套问题l郊区开发的配套基础设施建设和公用设施滞后。财政对郊区的投资有限，而开发商总是尽量压缩基础设施的投入规模或延期建设，结果使得许多郊外新区服务设施不足。学校、医疗、购物、金融等方面设施跟不上，给居民造成多方面的不便。5.3 住宅郊区化与居住空间错住宅郊区化与居住空间错位的对策位的对策l第一，加强道路交通系统的建设。居住与就业的空间协调是一个长期的发展工程，目前北京市的首要任务是要大力发展公共交通网络体系。北京作为一个人口过千万的高密度的大城市，大规模发展家庭小轿车是不可行的，轿车的普及需要有相应的道路空间和停车空间，北京城里根本没有那么多停车空间。第第二二，在在住住宅宅郊郊区区化化过过程程中中要要避避免免形形成成大大量量功功能能单单一一、形形式式单调的单调的“卧城卧城”l结合住宅郊区化规划建设几个新的副中心，作为城市发展的增长点，把城市的部分功能组织迁到这些地区，形成若干独立而又有机联系的功能区和新城区，实现城市区域平衡发展。新城将承接中心城人口和职能疏散，引导新的产业集聚，带动区域整体发展，建成相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施完善的新城市地区。避免进一步的“摊大饼”式圈层蔓延，实现可持续发展。第三，集约利用土地第三，集约利用土地l美国郊区化过程中大规模蔓延的发展模式，对于中国，特别是发达地区，是必须坚决防止的;l要通过区域规划和城市规划，合理引导城市布局，避免旧城中心出现空心化和新区出现松散化建设；l郊区住宅建设置于严格的规划控制下，使之有序进行，避免形成单一功能的“睡城”。第第四四，应应该该从从整整个个大大都都市市区区的的角角度度、从大区域角度来制定规划从大区域角度来制定规划l在考虑郊区发展和住宅发展的时候，要注重不同区域（新区与城区、新区之间）不同部门（规划、城建、交通、教育、医疗、供水、环保等）不同对象（政府、社区、居民、企业）之间的联系与合作，注意不同因素（经济、文化、政治、政策、历史、生态等等）对郊区发展的影响。l鼓励企业、商业零售业、金融业、办公部门往郊区扩散，增加郊区的就业机会和服务能力。不能仅仅把郊区作为居住和休闲的场所，而应该作为综合的新兴产业基地、商业零售区、商贸办公区、居住区，作为城市新的增长点来规划建设。