星彦地产旭汇南山写字楼补充报告

旭汇南山写字楼补充报告深圳市星彦地产参谋深圳市星彦地产参谋目录产品创新产品创新工程研判工程研判客户需求客户需求案名建议案名建议占地面积：5292.7建筑面积：31756容积率：6土地使用年限：50年地块现状：平地，地块形状较规那么，目前为停车场，且有保安管理。N N工程研判工程研判开发方向研判商务写字楼公寓写字楼向左走?向右走?比较维度：区域气氛区域气氛未来规划未来规划价值实现价值实现市场需求市场需求政策影响政策影响产权年限产权年限市场空白市场空白工程研判工程研判:区域气氛区域气氛海岸城创 业 路南 海 大 道登 良 路粤 海 路东 滨 路金晖大厦海 德 二 道后 海 大 道新保辉大厦新一代国际公寓保利大厦商服大厦海王大厦新能源大厦西海岸大厦南油大厦天利中央广场怡海广场海岸城创 业 路南 海 大 道登 良 路粤 海 路东 滨 路金晖大厦海 德 二 道后 海 大 道新保辉大厦新一代国际公寓保利大厦商服大厦海王大厦新能源大厦西海岸大厦南油大厦天利中央广场怡海广场南油商务区与南山文化南油商务区与南山文化商业中心形成了南山商商业中心形成了南山商务办公带。务办公带。商商务务带带沃尔玛超市创业路南 海 大 道登良路粤海路东 滨 路崇尚百货金晖家居广场集美堂商业广场（已进驻永乐生活电器）新街口广场（已进驻苏宁、屈臣氏，商铺在售）新一佳超市海伦时尚广场（商铺未售）海雅百货商圈配套银行金融系统配套本工程方圆100米内金融配套完善，商务办公十分方便。餐饮配套快餐类餐厅商务写字楼因素商务写字楼因素本项目条件本项目条件商务配套商务配套商业、餐饮、金融系统完善商业、餐饮、金融系统完善交通配套交通配套路网、公交系统完善路网、公交系统完善所属区域所属区域处于南油商务成熟区处于南油商务成熟区昭示性昭示性毗邻购物公园，与海王、保利城相望毗邻购物公园，与海王、保利城相望未来价值未来价值西部通道、购物公园的建成、南油工西部通道、购物公园的建成、南油工业区的改造业区的改造本项目符合开发商务写字楼的条件本项目符合开发商务写字楼的条件现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、南油大厦、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效南油大厦、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效使用，南油商务区根本形成。使用，南油商务区根本形成。本工程置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。本工程置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。区域气氛总结区域气氛总结南山区城市建设的目标为南山区城市建设的目标为“双十字型城市空间开展主轴，以双十字型城市空间开展主轴，以高新技术产业、现代物流业、旅游业高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱，以前海区域及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。设施完善的生态型滨海城区。工程研判工程研判:未来规划未来规划现代物流业：前海湾物流园现代物流业：前海湾物流园位置：前海湾物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨海大道桂庙路以及妈湾大道规划、望海路所围。开发：由市政府和招商局集团共同合作开发规模：总面积约8.67平方公里，大局部土地主要由填海所形成。客户：三井物流、日通、马士基物流、嘉宏、塔斯等大型物流采购商，多家商用车、乘用车商入园开展汽车物流业务，地中海航运、马士基等大型船公司，CCT和中集集团，深圳市平方汽车城内单位等。深港西部通道方案深港西部通道方案20062006年底通车，将成年底通车，将成为深港之间第为深港之间第4 4条陆路通道。条陆路通道。届时，全国约届时，全国约5 5成的出入境车辆将通过该成的出入境车辆将通过该通道进出，口岸车辆日设计通过能力为通道进出，口岸车辆日设计通过能力为5.865.86万辆。内地游客前往香港新机场、万辆。内地游客前往香港新机场、迪士尼乐园的时间将大大缩短。迪士尼乐园的时间将大大缩短。货车为货车为4.324.32万辆次万辆次/日；日；小汽车近期小汽车近期1.391.39万辆次万辆次/日，远期为日，远期为2.82.8万辆万辆/日日大客车为大客车为1 5001 500辆次辆次/日日旅客的设计通过能力为旅客的设计通过能力为6 6万人次万人次/日，其日，其中乘坐大巴的旅客为中乘坐大巴的旅客为4.24.2万人次万人次/日日未来规划总结未来规划总结 前海物流园、西部通道给南山的写字楼市前海物流园、西部通道给南山的写字楼市场带来了新的开展机遇。场带来了新的开展机遇。南山写字楼三级市场情况租金租金二手售价二手售价海王大厦海王大厦A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住606035-4035-407200720050005000怡海广场怡海广场A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住404025-3025-306500650065006500保利城广场保利城广场808011000(7011000(70年产权年产权)新能源大厦新能源大厦404055005500西海岸大厦西海岸大厦606085008500商服大厦商服大厦35-4035-4050005000新保辉大厦新保辉大厦60608800(708800(70年产权年产权)工程研判工程研判:价值实现价值实现分项分项单位建安成本单位建安成本售价售价未来售价未来售价土地年限土地年限公寓写字楼公寓写字楼2500元元10000元元/平米平米13000元元/平米平米70年年 项目地块太小，处于工业区内，项目地块太小，处于工业区内，价格无法有大的突破价格无法有大的突破商务写字楼商务写字楼3500元元15000元左右元左右1600019000元元50年年市场上市场上已没有万元以下的写字楼已没有万元以下的写字楼，新建写字楼，新建写字楼价格实现空间较大价格实现空间较大从价值上来看，本片区公寓写字楼实现价格存在瓶颈，上升空间较小，商务写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。写字楼价值实现空间更大写字楼价值实现空间更大本工程土地使用年限为本工程土地使用年限为50年，比较符合纯写字楼的用地年限及年，比较符合纯写字楼的用地年限及用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为70年，年，因此本工程建设公寓式写字楼在使用年限上直接处于竞争劣势。因此本工程建设公寓式写字楼在使用年限上直接处于竞争劣势。工程研判工程研判:产权年限产权年限虽然供给格局已经有了改变，但中心区依然是供给最大的区域，南山成为虽然供给格局已经有了改变，但中心区依然是供给最大的区域，南山成为最重要的供给区域，两个工程共有最重要的供给区域，两个工程共有1010万平方米的供给量。南山半岛只有天万平方米的供给量。南山半岛只有天利中央商务广场在销售，而科技园工程只租不售，加之科技园区域的特殊利中央商务广场在销售，而科技园工程只租不售，加之科技园区域的特殊性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。2006年深圳写字楼市场年深圳写字楼市场工程研判工程研判:市场需求市场需求06年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。空置率空置率写字楼写字楼商住楼商住楼海王大厦海王大厦4%4%8%8%怡海广场怡海广场0%0%5%5%保利城广场保利城广场2%2%新能源大厦新能源大厦0 0西海岸大厦西海岸大厦1%1%商服大厦商服大厦2%2%新保辉大厦新保辉大厦4%4%空置率之低反响市场需求的旺盛。空置率之低反响市场需求的旺盛。市场需求总结市场需求总结南山已经形成了自己的商务核心地带。南山写字楼有稳定的需求市场，且需求呈不断增长的态势。南山商务写字楼比公寓写字楼空置率较低，更是反映了对纯写字楼的需求。中国人民银行决定，自2006年8月19日起金融机构一年期存款基准利率提高到了2.52%；一年期贷款基准利率提高到了6.12%。12004.10.29一年期存、贷款利率均上调0.27%。22005.3.17提高了住房贷款利率。32006.4.28金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。42006.8.19一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。近年加息一览表自2005年6月1日起：1.对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；2.个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税 3.对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十清楚显，这样的政策对抑制加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十清楚显，这样的政策对抑制住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果。在住宅投资价值降低的同时，商住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果。在住宅投资价值降低的同时，商业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。金融：加息、税收金融：加息、税收金融：加息、税收金融：加息、税收工程研判工程研判:政策影响政策影响根据?深圳经济特区房屋租赁管理规定?和?深圳市出租屋管理假设干规定修订版?，房屋的功能将严格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进行“住宅禁商活动，深圳的“住宅禁商也动了真格。“住宅禁商住宅禁商 将迫使相当一局部公司从住宅中搬出来，新成将迫使相当一局部公司从住宅中搬出来，新成立的公司也无法以住宅作为办公场所通过注册审核，将会对写字立的公司也无法以住宅作为办公场所通过注册审核，将会对写字楼物业的需求有较大的推动。楼物业的需求有较大的推动。住宅禁商令住宅禁商令住宅禁商令住宅禁商令在纯写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完在纯写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完全不同的。全不同的。纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业开展。开展。工程研判工程研判:形象塑造形象塑造楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置建筑面积（建筑面积（M M2 2）售售 价（元价（元/）租金租金等级等级新保辉大厦东滨路创业路50427640040C C级级发展银行南头大厦桃园路西1350045B B级级海王大厦南油大道与创业路30000720050B B级级中油大厦龙岗路与创业路3100055B B级级新绿岛大厦南山大道与桂庙路21600650045C C级级海景广场太子路南侧51000930045B B级级新时代广场太子路8700080A A级级西海岸大厦南油大道北20000850045C C级级明华国际会议中心龟山路八号2700065A A级级保利城写字楼创业路与南油大道273561100065A A级级汉唐大厦华侨城3200080A A级级联想大厦科技园75A A级级创维大厦科技园65B B级级长城大厦科技园60B B级级曙光大厦科技园50B B级级中兴大厦科技园70B B级级细分市场解析细分市场解析工程研判工程研判:市场空白市场空白细分市场解析细分市场解析低端、中低端市场低端、中低端市场中端市场中端市场高端市场高端市场中高端市场中高端市场已有的写字楼以中低端为主，现实及未来供给集中在高端形象，已有的写字楼以中低端为主，现实及未来供给集中在高端形象，南山写字楼市场中高端出现市场空白。南山写字楼市场中高端出现市场空白。生存空间大小：生存空间大小：高端低端中低端中高端中端高端低端中低端中高端中端利润回报大小：均按理想的销售状况利润回报大小：均按理想的销售状况 低端中低端中端中高端高端低端中低端中端中高端高端生存空间解析生存空间解析生存空间解析生存空间解析中端市场中端市场和中高端市场中高端市场能保障合理利润结论结论高端市场低端市场中端市场低中高客户层面价格档次低中高 本工程市场定位定位方格图定位方格图星彦提出本工程物业开展方向：星彦提出本工程物业开展方向：中高档中高档纯商务写字楼纯商务写字楼产品创新产品创新工程研判工程研判客户需求客户需求目录案名建议案名建议客户的需求？客户的需求？工程研判思考工程研判思考客户选择及需求客户类型客户类型电子、科技电子、科技物流物流建筑、房地产建筑、房地产实业实业金融、贸易业金融、贸易业咨询服务咨询服务其他其他商服大厦商服大厦52%52%19%19%29%29%新保辉大厦新保辉大厦21%21%10%10%9%9%20%20%7%7%4%4%29%29%海王大厦海王大厦34%34%8%8%10%10%8%8%6%6%34%34%保利城广场保利城广场30%30%40%40%20%20%10%10%新能源大厦新能源大厦38%38%11%11%11%11%40%40%西海岸大厦西海岸大厦32%32%10%10%33%33%25%25%我们的客户在哪里我们的客户在哪里客户选择及需求办公用户p实业公司规模较大，通常会租赁35个单位，需求面积较大。p建筑装饰、电气、文化传播公司需求67个单位连租p 科技公司在租户统计中比例虽然占到21%，但是由于是小型创业公司，普遍租赁单个单位。新保辉大厦新保辉大厦客户的需求客户的需求客户选择及需求海王大厦海王大厦办公用户：p电子、软件公司占租户总数的34%，而从面积上来看，此栋大厦这类客户会租赁单个单位。p 除此之外，建筑、房地产公司规模较大，2-3个单位。例如金海港房地产、海王地产。p 有三层为整层出租，海王星辰和两个科技公司。客户的需求客户的需求客户选择及需求办公用户：p此写字楼多是创业性科技、软件公司，租赁单个单位为主。p 实业公司占租户总数的33%，租赁单位为38个单位左右，分布面积最大。西海岸大厦西海岸大厦客户的需求客户的需求客户选择及需求按按按按面面面面积积积积需需需需求求求求划划划划分分分分小面积客户小面积客户半层以下半层以下中面积客户中面积客户半层至整层半层至整层大面积客户大面积客户整层以上整层以上咨询服务类、法咨询服务类、法律、会计、广告、律、会计、广告、ITIT科技公司、投科技公司、投资者资者具备一定实力，且具备一定实力，且发展前景较好的中发展前景较好的中型贸易、高新科技、型贸易、高新科技、物流公司，以及大物流公司，以及大型企业的驻深办事型企业的驻深办事处等处等国内外的大型国内外的大型金融、证券、金融、证券、保险公司，以保险公司，以及跨国大型实及跨国大型实力集团公司的力集团公司的总部等总部等30%30%50%50%20%20%再斟酌客户的需求客户的需求客户选择及需求客户类型客户类型新保辉大厦新保辉大厦海王大厦海王大厦西海岸大厦西海岸大厦实业公司实业公司200-300m200-300m2 2300-400m300-400m2 2250-600m250-600m2 2科技软件公司科技软件公司80-120m80-120m2 2100-120m100-120m2 280-100m80-100m2 2建筑房地产公司建筑房地产公司350-420m350-420m2 2400-650m400-650m2 2250-400m250-400m2 2物流公司物流公司180-220m180-220m2 2100-120m100-120m2 280-160m80-160m2 2金融贸易公司金融贸易公司150-200m150-200m2 2100-120m100-120m2 2文化传播文化传播350-420m350-420m2 2100-120m100-120m2 280-120m80-120m2 2客户所需面积客户的需求客户的需求客户选择及需求工程间隔大小比例比例面积面积楼层楼层小面积单位20%20%8018080180低层低层中面积50%50%300600300600中层中层整层面积30%30%高层高层客户的需求客户的需求客户选择及需求客户总结：本工程所选择的客户就是目前周边写字楼物业反映的本工程所选择的客户就是目前周边写字楼物业反映的客户群体，其特征是相似的。客户群体，其特征是相似的。从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流公司、实业公司、咨询效劳公司、金融、贸易公司等。公司、实业公司、咨询效劳公司、金融、贸易公司等。规模中等，根本实现稳定，属于成长型公司，比较注规模中等，根本实现稳定，属于成长型公司，比较注重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。产品创新产品创新工程研判工程研判客户需求客户需求目录案名建议案名建议目录目录目录目录一一一一设计总说明篇设计总说明篇设计总说明篇设计总说明篇二二二二总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇三三三三建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇四四四四结构设计篇结构设计篇结构设计篇结构设计篇五五五五给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇六六六六暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇七七七七电气设计篇电气设计篇电气设计篇电气设计篇八八八八消防设计篇消防设计篇消防设计篇消防设计篇产品创新产品创新一一一一 设计总说明篇设计总说明篇设计总说明篇设计总说明篇设计的主要依据设计的主要依据设计的主要依据设计的主要依据 1 1 场地红线图场地红线图场地红线图场地红线图 2 2 有关标准规定有关标准规定有关标准规定有关标准规定二设计原那么二设计原那么二设计原那么二设计原那么、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。针。针。针。、满足各项设计标准前提下，考虑建筑造型及建筑特色。、满足各项设计标准前提下，考虑建筑造型及建筑特色。、满足各项设计标准前提下，考虑建筑造型及建筑特色。、满足各项设计标准前提下，考虑建筑造型及建筑特色。、综合考虑周围环境及地形条件、综合考虑周围环境及地形条件、综合考虑周围环境及地形条件、综合考虑周围环境及地形条件 看得见的注重感官品质看得见的注重感官品质看不见的注重控制本钱看不见的注重控制本钱产品创新三三三三设计的规模及概况设计的规模及概况设计的规模及概况设计的规模及概况本工程地址原为停车场，呈规那么长方形，建筑用途为写字楼。总用地面积为5292.7平方米总建筑面积为31756.2平方米容积率6.0覆盖率60%总建筑高度不超过100米两层商业群楼,一层高5.3米，二层高4.9米，层均建筑面积3175.62平方米。一层、二层的商业面积均为2575.62平方米。架空层高4米17层写字楼.层高4.9米，层均建筑面积1500平方米写字楼高度为97.5米4.9米米5.3米米4米米一层商业一层商业二层商业二层商业架空层架空层4.9米米写字楼写字楼登登 良良 路路向向 南南 路路产品创新二二二二 总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背靠商服大厦。建筑布置在满足消防标靠商服大厦。建筑布置在满足消防标靠商服大厦。建筑布置在满足消防标靠商服大厦。建筑布置在满足消防标准中消防通道要求下，建筑主面与未准中消防通道要求下，建筑主面与未准中消防通道要求下，建筑主面与未准中消防通道要求下，建筑主面与未来的购物公园隔路相望，与创业路海来的购物公园隔路相望，与创业路海来的购物公园隔路相望，与创业路海来的购物公园隔路相望，与创业路海王大厦形成联动效应，相互提升物业王大厦形成联动效应，相互提升物业王大厦形成联动效应，相互提升物业王大厦形成联动效应，相互提升物业价值。价值。价值。价值。产品创新a)a)a)a)朝向与景观朝向与景观朝向与景观朝向与景观b)b)b)b)单体设计单体设计单体设计单体设计c)c)c)c)立面设计立面设计立面设计立面设计d)d)d)d)办公模式办公模式办公模式办公模式e)e)e)e)电梯使用电梯使用电梯使用电梯使用f)f)f)f)公共区域公共区域公共区域公共区域g)g)g)g)停车设计停车设计停车设计停车设计h)h)h)h)环保节能环保节能环保节能环保节能三三三三 建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇产品创新朝向与景观朝向与景观朝向与景观朝向与景观朝向朝向朝向朝向:面对购物公园面对购物公园面对购物公园面对购物公园,视野开阔视野开阔视野开阔视野开阔景观层次景观层次景观层次景观层次:近景近景近景近景:楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统中景中景中景中景:架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化远景远景远景远景:购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化 中景中景中景中景远景远景远景远景产品创新单体设计单体设计单体设计单体设计商业群楼商业群楼商业群楼商业群楼:共二层共二层共二层共二层,建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积5151.245151.245151.245151.24平方米平方米平方米平方米,一层层高一层层高一层层高一层层高5.35.35.35.3米、二层层高米、二层层高米、二层层高米、二层层高4.94.94.94.9米米米米,净高达净高达净高达净高达3.33.33.33.3米以上米以上米以上米以上,无压抑无压抑无压抑无压抑感感感感,有效提升商业品质价值有效提升商业品质价值有效提升商业品质价值有效提升商业品质价值.半架空层半架空层半架空层半架空层:层高层高层高层高4 4 4 4米米米米,作为设备和管道转换层作为设备和管道转换层作为设备和管道转换层作为设备和管道转换层,在满在满在满在满足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化,提供休憩提供休憩提供休憩提供休憩功能功能功能功能,会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等.产品创新单体设计单体设计单体设计单体设计办公空间办公空间办公空间办公空间:设计层高设计层高设计层高设计层高4.94.94.94.9米米米米,竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割,提高使提高使提高使提高使用率用率用率用率,送双层高阳台送双层高阳台送双层高阳台送双层高阳台,绿化绿化绿化绿化,休憩休憩休憩休憩,观景均佳观景均佳观景均佳观景均佳.层均层均层均层均1500150015001500平方米。平方米。平方米。平方米。产品附加值是实现工程产品附加值是实现工程产品附加值是实现工程产品附加值是实现工程高价的最大卖点：高价的最大卖点：高价的最大卖点：高价的最大卖点：赠送凹阳台赠送凹阳台赠送凹阳台赠送凹阳台买一层送一层买一层送一层买一层送一层买一层送一层产品创新单体设计单体设计单体设计单体设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计:内天井设计，既能起到良好的采光，内天井设计，既能起到良好的采光，内天井设计，既能起到良好的采光，内天井设计，既能起到良好的采光，通风作用，利用通风作用，利用通风作用，利用通风作用，利用“烟囱效用。在南方烟囱效用。在南方烟囱效用。在南方烟囱效用。在南方炎热季节，良好的通风，提高了舒适度。炎热季节，良好的通风，提高了舒适度。炎热季节，良好的通风，提高了舒适度。炎热季节，良好的通风，提高了舒适度。产品创新办公模式办公模式办公模式办公模式以根本办公单元模块为根本单位，结合内廊和中庭以根本办公单元模块为根本单位，结合内廊和中庭,形成办形成办公私密空间公私密空间-半开敞空间半开敞空间(内廊内廊)-)-开敞空间开敞空间(中庭中庭)的空的空间过渡间过渡,提供优越的办公模式提供优越的办公模式冷色调为主，强调写字楼商务办公风格冷色调为主，强调写字楼商务办公风格立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质产品创新立面设计立面设计立面设计立面设计楼体侧面的企业标识展示楼体侧面的企业标识展示楼顶的亮化工程楼顶的亮化工程商业的广告展示商业的广告展示产品创新形象展示形象展示形象展示形象展示灯光字灯光字标标识识商业广告商业广告产品创新 电梯使用电梯使用电梯使用电梯使用 电梯是形象展示的重要节点。建议选用上海三菱，天津迅达等合资生产的电梯，高区电梯的速度在34米/秒，轿厢尺寸讲求宽大，1300-1600公斤，提高舒适度。产品创新 公共区域公共区域公共区域公共区域首层设计成生态型内广场式大堂，挑高10米大堂面积300-1200平米，建议做600平米的大堂大堂外墙采用玻璃材质+天然石材，减少能耗进口大理石、花岗岩装饰设残疾人通道设立体绿化大堂是形象展示的重要节点。产品创新停车设计停车设计停车设计停车设计地下两层停车场，加大地一层层高，采用双层停车的方式，实际上接近三层停车数量。按照平均每车位30平方米计算，共可停车数量为1701705/6453，建筑正面小广场还可以提供局部临时停车位使用。停车场出入口分开设置，分别位于建筑两侧。充足车位构成工程卖点充足车位构成工程卖点产品创新环保节能环保节能环保节能环保节能外墙材料的选择既要强调形象，又要控制本钱。外墙玻璃采有以实墙LOW-E镀膜中空玻璃形式,能有效的降低能耗.节约能源.外墙材料使用新型节能环保材料，节约能源，减少污染.产品创新四四四四 结构设计篇结构设计篇结构设计篇结构设计篇考虑客户使用面积的自由度，结构设计建议采用全框架结构，采用无露柱设计，剪力墙设计合理，可让空间灵活分割楼板面全部现浇，板面强度和厚度严格按照国家标准要求执行抗震设计依据：“小崐震不坏，中震可修，大震不倒的原那么，在设计中做到强柱弱梁，强剪弱弯。产品创新五五五五 给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇根据建筑设计防火标准,在给水设计中根据建筑性质和规模等计算用水量。给水系统中保证消防用水，消防栓位置满足标准要求前提下，布置隐蔽，美观不影响正常使用。根据本地区气候和水文资料,排水设计遵循，快速，顺畅等原那么，做到不积水。产品创新公共空间(如大堂及商业等)采用中央空调系统，提高舒适度，可选用合资品牌(三菱、松下)等。办公空间采用风冷式分体空调系统或分体空调，客户可自行购置，根据自己的需要。设计中预留空调室机位置。控制本钱。六六六六 暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇产品创新设配电系统，照明、动力、火灾报警及防雷系统。电器选用上本着舒适，节能，实用的原那么。建筑夜间照明系统，根据建筑外立面的不同，采用节能措施。七七七七 电气设计篇电气设计篇电气设计篇电气设计篇产品创新室外环形消防系统，与商服大厦之间，满足消防标准的要室外环形消防系统，与商服大厦之间，满足消防标准的要室外环形消防系统，与商服大厦之间，满足消防标准的要室外环形消防系统，与商服大厦之间，满足消防标准的要求，留够消防通道，形成环形消防系统室内根据标准要求求，留够消防通道，形成环形消防系统室内根据标准要求求，留够消防通道，形成环形消防系统室内根据标准要求求，留够消防通道，形成环形消防系统室内根据标准要求均布消火栓。满足标准要求。均布消火栓。满足标准要求。均布消火栓。满足标准要求。均布消火栓。满足标准要求。八八八八 消防设计篇消防设计篇消防设计篇消防设计篇产品创新产品创新工程研判工程研判客户需求客户需求目录案名建议案名建议写字楼案名建议：品牌背书案名：案名：建立开发商品牌，让深圳市场永记旭汇开发商。建立开发商品牌，让深圳市场永记旭汇开发商。旭汇旭汇1号、旭汇空间、旭汇第一座号、旭汇空间、旭汇第一座旭汇大厦旭汇大厦住宅案名建议：风格系列案名：案名：品格、美格意象品格、美格意象风格空间风格空间建立风格系列工程品牌，逐渐过渡到企业品牌。建立风格系列工程品牌，逐渐过渡到企业品牌。