昆明玫瑰公寓营销报告

玫瑰公寓营销报告玫瑰公寓营销报告在那一瞬间，让玫瑰成为永恒！至祥地产对于本工程目标的理解至祥地产对于本工程目标的理解高销售率高销售率较短的销售周期较短的销售周期较高的投资回报较高的投资回报通过高销售率形成市场热点通过高销售率形成市场热点高利润率高利润率较低的开发风险较低的开发风险理想的销售价格理想的销售价格工程可开发方向工程可开发方向混合型功能混合型功能纯商务功能纯商务功能本项目可能功能界定本项目可能功能界定纯住宅功能纯住宅功能居住型公寓居住型公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼工程资源因子分析与工程功能定位表工程资源因子分析与工程功能定位表影响因子影响因子酒店式公酒店式公寓功能寓功能居住功居住功能能项目具备情况项目具备情况对地段及昭示性的要求对地段及昭示性的要求外外部部因因素素高高一般一般位于官南大道核心地段，昭示性位于官南大道核心地段，昭示性良好良好对公共交通的要求对公共交通的要求高高一般一般交通条件优越交通条件优越对噪音控制的要求对噪音控制的要求一般一般较高较高临靠官南大道，会造成一定的噪临靠官南大道，会造成一定的噪音污染音污染对自然景观的要求对自然景观的要求一般一般较高较高项目东面为玫瑰湾，北面为康乐项目东面为玫瑰湾，北面为康乐二期，西面为工厂二期，西面为工厂对建筑质量硬件装修对建筑质量硬件装修档次的要求档次的要求内内部部因因素素高或较高高或较高较高或较高或一般一般尚未动工，伸缩性大尚未动工，伸缩性大对公共休闲空间的要求对公共休闲空间的要求一般一般高或较高或较高高公共空间较少公共空间较少对物业管理的要求对物业管理的要求高高较高或较高或一般一般尚未确定，可灵活安排物业管理尚未确定，可灵活安排物业管理酒店式公寓功能居住功能酒店式公寓功能居住功能工程定位的两个方向工程定位的两个方向多功能商务公寓多功能商务公寓写字楼写字楼定位方向定位方向1 1定位方向定位方向2 2本工程本工程工程特性比较表工程特性比较表序序号号 项目特性项目特性 方案一方案一 酒店式公寓酒店式公寓得分得分 方案二方案二 写字楼写字楼得分得分1 1位置：位置：本项目位于官南本项目位于官南大道核心地段。大道核心地段。本项目处在南市区主要本项目处在南市区主要干道路边，存在很大机干道路边，存在很大机会，且项目商业会，且项目商业昭示性昭示性强强，前景看好；，前景看好；3 3本项目区域写字楼本项目区域写字楼市场尚市场尚未启动未启动，存在很大机会，存在很大机会，且项目且项目昭示性强昭示性强，前景看，前景看好；好；3 32 2区域功能：区域功能：住宅区、商业配住宅区、商业配套区套区本区域定位为高档住宅本区域定位为高档住宅区，生活配套逐步完善区，生活配套逐步完善中，周边商业的中，周边商业的发展会发展会使需求不断放大使需求不断放大3 3本区域内未形成成熟的写本区域内未形成成熟的写字楼市场，市场风险较大字楼市场，市场风险较大1 13 3交通：交通：一般一般对交通要求一般对交通要求一般2 2不利不利1 14 4昭示性：昭示性：临官南大道临官南大道昭示性强，对商务公寓昭示性强，对商务公寓有利有利3 3强烈的昭示作用是写字楼强烈的昭示作用是写字楼的必须的必须3 35 5环境：环境：东临高档住宅区、东临高档住宅区、北临康乐北临康乐公寓对室外环境的舒适公寓对室外环境的舒适性要求较高，周边商户性要求较高，周边商户对商务公寓有较大需求对商务公寓有较大需求2 2景观对写字楼也颇为重要景观对写字楼也颇为重要厂房对写字楼影响不大厂房对写字楼影响不大3 3序号序号 项目特性项目特性 方案一方案一 酒店式公寓酒店式公寓得分得分 方案二方案二 建写字楼建写字楼得分得分6 6景观：景观：南向八层以上可南向八层以上可看到海景看到海景公寓对景观要求较高，可公寓对景观要求较高，可以增加居住公寓的舒适性以增加居住公寓的舒适性3 3景观可作为写字楼的景观可作为写字楼的吸引人的吸引人的附加值附加值2 27 7噪音：噪音：厂房与仓库的噪厂房与仓库的噪音不大音不大酒店式公寓对噪音的敏感酒店式公寓对噪音的敏感度较低度较低2 2写字楼对噪音与环境写字楼对噪音与环境不非常敏感不非常敏感2 28 8客户：客户：居住需求居住需求旺盛旺盛市场同类产品显示，居住市场同类产品显示，居住功能的高性价比产品销售功能的高性价比产品销售态势良好态势良好3 3购买客户都了解写字购买客户都了解写字楼的产权为楼的产权为5050年，无年，无心理障碍。心理障碍。2 29 9价格：价格：片区内写字楼市片区内写字楼市场尚未启动场尚未启动酒店式公寓价格较普通住酒店式公寓价格较普通住宅高，较写字楼低宅高，较写字楼低1 1写字楼价格较高写字楼价格较高2 2合计合计23231919 从工程自身条件角度分析：从工程自身条件角度分析：酒店式公寓写字楼酒店式公寓写字楼工程特性比较表工程特性比较表工程区域分析小结工程区域分析小结周边专业市场众多，有小面积办公居住双功能需求；周边专业市场众多，有小面积办公居住双功能需求；对南市区内商务配套设施需求较大；对南市区内商务配套设施需求较大；从区域市场空间分析：从区域市场空间分析：酒店式公寓写字楼酒店式公寓写字楼区域市场投资热点分析区域市场投资热点分析小户型商务公寓作为区域内补充产品，将会成为区小户型商务公寓作为区域内补充产品，将会成为区域市场投资热点。域市场投资热点。市场投资方向集中在主打投资概念的精品物业上。市场投资方向集中在主打投资概念的精品物业上。从区域市场投资热点分析：从区域市场投资热点分析：商务式公寓写字楼商务式公寓写字楼定位雷达图定位雷达图各项分析显示：酒店式公寓定位方向优势明显。各项分析显示：酒店式公寓定位方向优势明显。企业需求企业需求酒店式公寓写字酒店式公寓写字楼楼定位定位市场空间市场空间酒店式公寓写字酒店式公寓写字楼楼资金投入资金投入酒店式公寓写字酒店式公寓写字楼楼市场风险市场风险酒店式公寓写字酒店式公寓写字楼楼自身条件自身条件酒店式公寓写字酒店式公寓写字楼楼 本工程定位为酒店式路线较为适宜，为躲避片区写字楼本工程定位为酒店式路线较为适宜，为躲避片区写字楼市场空白的开发风险，可走更为折中的道路，将工程打造成市场空白的开发风险，可走更为折中的道路，将工程打造成南市区内第一座具备商务功能的可拼合式的公寓，这样可增南市区内第一座具备商务功能的可拼合式的公寓，这样可增加工程产品的多元性，兼容多种类型客户，使工程在最短销加工程产品的多元性，兼容多种类型客户，使工程在最短销售时间内实现利润目标，是确保工程开发成功的最正确途径之售时间内实现利润目标，是确保工程开发成功的最正确途径之一。一。结结 论论南市区第一座高品质的、地标性的南市区第一座高品质的、地标性的酒店式公寓酒店式公寓工程定位工程定位玫瑰公寓的精神：玫瑰公寓的精神：实现社区最大限度的实现社区最大限度的分享和参与分享和参与四四大大价价值值点点功能延展；功能延展；玫瑰公寓的的阳光生活；玫瑰公寓的的阳光生活；轻松、自由、浪漫，邻里互助；轻松、自由、浪漫，邻里互助；最大限度的分享和参与。最大限度的分享和参与。工程优势资源整合工程优势资源整合区域内需求旺盛区域内需求旺盛工程周边商户众多工程周边商户众多区域市场竞争较弱区域市场竞争较弱产品切合需求产品切合需求景观资源丰厚景观资源丰厚官南大道物业官南大道物业优优 势势机机 会会依附玫瑰湾社区品牌依附玫瑰湾社区品牌策略总纲包装攻略包装攻略活动攻略活动攻略模 型样 板 房园 林看楼通道形 象 墙售 楼 处物业管理灯光工程宣传渠道楼体条幅原那么：根据客户行走路线，全面铺开。原那么：根据客户行走路线，全面铺开。目的：扩大知名度目的：扩大知名度+展示形象展示形象路线：昆明市区及南市区路线：昆明市区及南市区时间：时间：7 7月中旬月中旬-10-10月中旬月中旬 内容：南市区精致酒店式公内容：南市区精致酒店式公寓寓包装攻略宣传渠道外区域车体广告包装攻略宣传渠道外区域车体广告玫瑰公寓玫瑰公寓南市区精致酒店式公寓南市区精致酒店式公寓玫瑰公寓玫瑰公寓南市区精致酒南市区精致酒店式公寓店式公寓包装攻略宣传渠道截流路牌包装攻略宣传渠道截流路牌q阶段目的阶段目的:传播工程信息，树立市场印象，传播工程信息，树立市场印象，挖掘潜在客户挖掘潜在客户q地点：官南大道公交车站建议在工程处地点：官南大道公交车站建议在工程处设立设立“玫瑰湾独立站点，并将公交车终玫瑰湾独立站点，并将公交车终点站设在工程处点站设在工程处q时间：时间：5 5月月-10-10月月官南大道目的：迅速建立知名度和形象目的：迅速建立知名度和形象时间：认筹期及开盘强销期的某个周六、周日时间：认筹期及开盘强销期的某个周六、周日位置：柏盛中庭位置：柏盛中庭包装攻略宣传渠道人气展场包装攻略宣传渠道人气展场阶段目的：信息传递阶段目的：信息传递+树立形象树立形象方式：硬广告软文方式：硬广告软文建议：建议：认筹期认筹期2 2次云信、都市报次云信、都市报1/21/2版版 开盘期开盘期2 2次云信、都市报次云信、都市报1/21/2版版包装攻略宣传渠道形象报广包装攻略宣传渠道形象报广DMDM短信短信目的：阶段性地、有针对地传递信息目的：阶段性地、有针对地传递信息时间：认筹期时间：认筹期+开盘前开盘前+其它特殊活动前其它特殊活动前包装攻略宣传渠道辅助包装攻略宣传渠道辅助DMDM短信短信包装攻略宣传渠道热销路旗包装攻略宣传渠道热销路旗目的：信息传递目的：信息传递+营造热销气氛营造热销气氛地点：官南大道地点：官南大道时间：时间：4 4月中旬月中旬-10-10月月官南大道广福路本工程目的：信息传递目的：信息传递+热销气氛热销气氛更换关键点：认筹期、开盘期、强销期、更换关键点：认筹期、开盘期、强销期、尾盘期尾盘期形式：玫瑰公寓形象喷绘形式：玫瑰公寓形象喷绘+信息条幅信息条幅包装攻略宣传渠道特别条幅包装攻略宣传渠道特别条幅玫玫瑰瑰公公寓寓风风情情展展示示现现内内部部认认购购火火爆爆进进行行中中南南市市区区惟惟一一特特色色小小户户型型p时间：时间：4 4月月-10-10月月p目的：推广工程的形象，遮挡施工现场目的：推广工程的形象，遮挡施工现场p位置：临官南大道位置：临官南大道p展示要求：高度展示要求：高度2.5-32.5-3米，以表达形象为主。米，以表达形象为主。包装攻略宣传渠道特色形象墙包装攻略宣传渠道特色形象墙包装攻略让人想要但限量的楼书礼盒包装攻略让人想要但限量的楼书礼盒p目的：特色目的：特色p形式：礼盒包装，内附楼书、户型单张、玫瑰公寓形式：礼盒包装，内附楼书、户型单张、玫瑰公寓T T恤、玫瑰为主题的音乐恤、玫瑰为主题的音乐CDCD等等p对象：认筹客户对象：认筹客户p完成时间：完成时间：5 5月月1212日前日前玫瑰公寓包装攻略外立面包装攻略外立面提前做一局部外立面展示，实实在在的感官感受比画饼充饥更有说服力。提前做一局部外立面展示，实实在在的感官感受比画饼充饥更有说服力。q目的：加强夜间楼体的形象效果目的：加强夜间楼体的形象效果q位置：楼体、楼顶位置：楼体、楼顶q展示要求：彩色灯光字展示要求：彩色灯光字q时间：时间：7 7月中旬至销售结束月中旬至销售结束包装攻略灯光工程包装攻略灯光工程裙楼外打裙楼外打灯，照亮灯，照亮楼体楼体玫玫瑰瑰公公寓寓q引进品牌物管参谋建议酒店公寓物管引进品牌物管参谋建议酒店公寓物管q目的：提升工程形象，增加工程卖点目的：提升工程形象，增加工程卖点q推广主题：酒店物管参谋推广主题：酒店物管参谋+银海物管银海物管q配套：配套：2424小时商务中心小时商务中心引进酒店公寓物业管理引进酒店公寓物业管理增加保安增加保安包装攻略品牌物业管理包装攻略品牌物业管理房间部位墙面地面屋顶窗卧室客厅粉刷涂料强化木地板粉刷涂料，局部吊顶铝合金窗餐厅粉刷涂料强化木地板粉刷涂料，局部吊顶无卫生间墙面贴面砖地面防滑地砖吊顶无外墙现有外立面墙门主入户门为防盗门，室内门为木门厨房设施配务厨房操作台、吊柜家具配备衣柜、书桌、电视柜卫生间设施三件套（洗手盆、马桶、花洒）供配电每户一表，集中安装抄表，户内设暗装电源控制箱，配基本照明弱电系统每户设弱电箱，安装有线电视、电话、宽带接口消防系统每户室内安装电子感烟探测器，喷淋头给排水给排水采用PP-R管，排水管采用PVC管采暖通风公寓吊顶内预留厨房排油烟接口，卫生间及浴室装排气扇赠送家电抽油烟机、电磁炉、热水器等其它配有电梯装修标准：500元/平方米注：如客户不需要精装修，可按照此装修标准退款物业装修标准物业装修标准策略总纲包装攻略包装攻略活动攻略活动攻略主题营销营销节点安排原那么：根据目标客户，组织有参与性的社区活动，增加产品文化品味原那么：根据目标客户，组织有参与性的社区活动，增加产品文化品味开盘开盘认筹期认筹期开盘强销期开盘强销期持续期持续期尾盘期尾盘期30%30%30%30%25%25%15%15%营销推广节点营销推广节点营销费用比例营销费用比例推广时间推广时间/50%50%35%35%15%15%销售比例销售比例营营 销销 节节 点点 安安 排排营营 销销 节节 点点玫瑰公寓认筹：q时间：时间：4 4月月15-515-5月月1212日日q地点：玫瑰湾售楼处地点：玫瑰湾售楼处q配合：销售人员培训到位、玫瑰公寓宣传楼书到位、配合：销售人员培训到位、玫瑰公寓宣传楼书到位、模型到位模型到位1 1：250250、户外广告、报纸宣传发布认、户外广告、报纸宣传发布认筹信息筹信息q认筹金：认筹金：50005000元元/个个q认筹优惠：可优先选房、可获得认筹礼盒即认筹优惠：可优先选房、可获得认筹礼盒即T T恤、恤、CDCD等等q认筹目标：认筹目标：300300个个营营 销销 节节 点点玫瑰公寓开盘：q时间：时间：5 5月月1313日日q地点：玫瑰湾售楼处地点：玫瑰湾售楼处q配合：户外广告、报版前一周配合：户外广告、报版前一周q 通知认筹客户通知认筹客户/短信前一周短信前一周q 相关人员及物料准备到位前一周相关人员及物料准备到位前一周q活动：现场开盘活动、买房即抽奖活动：现场开盘活动、买房即抽奖q推出单位：全部推出推出单位：全部推出q开盘销售政策：首付两万买一房，开盘销售政策：首付两万买一房，q 三万买两房三万买两房q开盘销售目标：开盘销售目标：30%30%开盘销售政策开盘销售政策 首付两万买一房，三万买两房首付两万买一房，三万买两房说说 明明:1 1、只限开盘当天享受此优惠政策。、只限开盘当天享受此优惠政策。2 2、首付尾款在一年内免息分两次、首付尾款在一年内免息分两次1212月月和入伙前缴清。和入伙前缴清。开盘销售政策开盘销售政策总价 330050=165000元应首付2成 165000元0.2=33000元实际首付 20000元首付尾款 3300020000=13000元一年内分两次缴清 130002=6500元案例：以均价案例：以均价3300元元/平方米，平方米，一房建筑面积为一房建筑面积为50平米演示平米演示玫瑰公寓营销活动五月玫瑰公寓营销活动五月时间：时间：5 5月月主题：玫瑰公寓冰窖节主题：玫瑰公寓冰窖节内容：内容：刨冰节刨冰节水果节水果节红酒节红酒节配合：相关活动单位确定，物料准备配合：相关活动单位确定，物料准备时间：时间：6 6月月主题：玫瑰公寓澳洲风情节主题：玫瑰公寓澳洲风情节目的：定期举行活动，让客户感知玫瑰公寓的魅力目的：定期举行活动，让客户感知玫瑰公寓的魅力内容：内容：经典电影展经典电影展个性时装秀个性时装秀配合：相关物料准备配合：相关物料准备玫瑰公寓营销活动六月玫瑰公寓营销活动六月p 时间：时间：7 7月月p 玫瑰湾叠加样板房暨园林盛情开放玫瑰湾叠加样板房暨园林盛情开放p 目的：充分展示玫瑰湾高品质的工程特点，促进为目的：充分展示玫瑰湾高品质的工程特点，促进为玫瑰公寓销售。玫瑰公寓销售。p 相关配合：相关配合：p户外广告户外广告/网络等媒体炒做前一周网络等媒体炒做前一周p样板房、园林、看楼通道等工程完工样板房、园林、看楼通道等工程完工p现场茶点现场茶点玫瑰公寓营销活动七月玫瑰公寓营销活动七月玫瑰公寓营销活动八月玫瑰公寓营销活动八月时间：时间：8 8月月主题：玫瑰一族主题：玫瑰一族内容：内容：烧烤野餐会烧烤野餐会美容讲座美容讲座文化休闲节文化休闲节有资有味沙龙有资有味沙龙配合：相关公司及个人确认，物料准备配合：相关公司及个人确认，物料准备关于商业的思考关于商业的思考消防控制中心/值班室规划路西官南大道住宅入口商业面积：商业面积：78-224平平方米左右复式方米左右复式业态规划：业态规划：1、茶叶的外延市场、茶叶的外延市场2、银行、咖啡吧等、银行、咖啡吧等224781001761785014022413078公寓：公寓：35003500元元/平米平米15000=52,500,00015000=52,500,000元元商业：商业：80008000元元/平方米平方米2200=17,600,0002200=17,600,000元元整盘收益估算：整盘收益估算：70,100,000元注注:开盘以开盘以33003300元元/平米入市平米入市,之后涨至之后涨至35003500元元/平米平米.在此在此,仍以仍以35003500元元/平米计算平米计算.户型解析户型解析户 型面 积（M）套数比朝向备注A A型型404017%17%朝南朝南所有户型面积均在所有户型面积均在31-31-6262平方米之间，可自由平方米之间，可自由组合空间，可朔性较大。组合空间，可朔性较大。B B型型343437%37%朝北朝北C C型型33334%4%朝东北朝东北D D型型31314%4%朝北朝北E E型型36364%4%朝西北朝西北F F型型62624%4%朝西北朝西北G G型型42424%4%朝南朝南H H型型404026%26%朝东朝东总套数：312套以上建筑面积未计算公摊面积每套约增加10平方米，需由最后测量面积为准.谢谢！