押品评估培训讲解(农行)课件

2010.11 房地产押品价值评估培训班房地产押品价值评估培训班 培训讲义培训讲义课程内容课程内容v第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识v第二部分：房地产押品价值评估理论与实务第二部分：房地产押品价值评估理论与实务v市场法市场法v收益法收益法v成本法成本法v基准地价系数修正法基准地价系数修正法v假设开发法假设开发法v评估程序评估程序v评估报告评估报告v第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识一、房地产基本知识一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的含义房地产的含义v指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。区位三者的结合体。v土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界边界”所围合的区域。这个所围合的区域。这个“边界边界”是以权属界线组成是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。v建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。v其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类v按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列产两大类，在此基础上可再细分为下列1010类类:v居住房地产居住房地产v办公房地产办公房地产v商业房地产商业房地产v旅馆房地产旅馆房地产v餐饮房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产体育和娱乐房地产工业房地产工业房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合用途房地产综合用途房地产房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类v按开发程度划分按开发程度划分 v生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。v毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。未完成房屋拆迁补偿的土地。v熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”。“三通一平三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平五通一平”一般一般指在指在“三通三通”基础上增加排水、电信；基础上增加排水、电信；“七通一平七通一平”一般指一般指在在“五通五通”基础上增加燃气、热力基础上增加燃气、热力v在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。v现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房况分为毛坯房、粗装修房和精装修房房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类v按的结构类型和材料划分按的结构类型和材料划分 v砖木结构建筑砖木结构建筑v砖混结构建筑砖混结构建筑v钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑v钢结构建筑钢结构建筑房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产押品勘查知识房地产押品勘查知识v房地产的位置房地产的位置v坐落：房地产所在具体地点。坐落：房地产所在具体地点。v方位：房地产在所在区域中的方向和位置。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。v距离：房地产与有关社会场所的远近。距离：房地产与有关社会场所的远近。v朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。v楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层的楼层v房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施v基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。供热、通信、有线电视等设施。v公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施设施房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义v我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权使用权、地役权、抵押权和租赁权v房地产所有权房地产所有权v单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。v共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。有人对共有的房地产共同享有所有权。v建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的共有部分享有共有和共同管理的权利房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义v土地使用权土地使用权v建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。式的建设用地使用权。v宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施地建造住宅及其附属设施v土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产生产房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义v地役权地役权v房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利v抵押权抵押权v债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿先受偿v房地产租赁权房地产租赁权v以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利那里获得的占有和使用房地产的权利房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨v出让出让v协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。土地使用权的民事法律行为。v招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨v出让出让v拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权出让土地使用权v挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为结果确定土地使用者的行为v出让年限：居住用地出让年限：居住用地7070年；工业用地年；工业用地5050年；教育、年；教育、科技、文化、卫生、体育用地科技、文化、卫生、体育用地5050年；商业、旅游、年；商业、旅游、娱乐用地娱乐用地4040年；综合或者其他用地年；综合或者其他用地5050年。土地使用年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内限于最高年限的范围内房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨v划拨划拨v划拨用地范围：（划拨用地范围：（1 1）国家机关用地和军事用地：（）国家机关用地和军事用地：（2 2）城市）城市基础设施用地和公益事业用地；（基础设施用地和公益事业用地；（3 3）国家重点扶持的能源、）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（交通、水利等基础设施用地；（4 4）法律、行政法规规定的）法律、行政法规规定的其他用地其他用地v划拨土地使用权的处分划拨土地使用权的处分v在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金权出让金v设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨v划拨划拨v划拨土地使用权的处分划拨土地使用权的处分v以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有记后，土地使用权由股份制企业持有v职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用一般住用5 5年后可以依法进入市场，在补交土地使年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承和处分权，可以继承房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v土地使用权转让土地使用权转让v土地使用权转让条件土地使用权转让条件v土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。并取得土地使用权证书。v土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的完成开发投资总额的2525以上；属于成片开发的，形成工业以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书有房屋所有权证书v土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。v未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让土地的，土地使用权不得转让房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识v用地分类用地分类v根据城市用地分类与规划建设用地标准根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790GBJ13790），城市用地按大类、中类和小类三），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分级进行划分。城市用地共分1010大类、大类、4646中类和中类和7373个个小类小类v规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标v用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。根据用地分类标准进行标注。v用地面积，指规划地块划定的面积用地面积，指规划地块划定的面积v建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制地块面积之比，通常以上限控制v建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离筑物主体最高点的垂直距离房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识v规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标v建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制后退的距离，通常以下限控制v人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制数，通常以上限控制v建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标筑颜色等具体指标v其他环境要求其他环境要求房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识v规划控制指标：指导性指标规划控制指标：指导性指标v容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。v绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率的比率，即：绿地率=绿地面积土地面积绿地面积土地面积 v 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。不包括屋顶、晒台的人工绿地。v交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置置v停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、（中小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电公共厕所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）等话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气站）等房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识v建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证制度v在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续方可申请办理开工手续房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v房地产开发管理知识房地产开发管理知识v立项管理立项管理v对房地产开发项目进行可行性研究，形成房地产对房地产开发项目进行可行性研究，形成房地产开发项目可行性研究报告开发项目可行性研究报告v房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管部门应当出具房地产开发项目建设条件意见主管部门应当出具房地产开发项目建设条件意见书，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备书，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一v房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得划拨土地使用权批准文件后的者取得划拨土地使用权批准文件后的1515日内，到建日内，到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案并定期送房地产开发主管部门备案房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v房地产开发管理知识房地产开发管理知识v四证管理四证管理v房地产开发企业应取得国有土地使用权证、房地产开发企业应取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工许可证v质量验收和房屋完损等级质量验收和房屋完损等级v房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准（GB50300-2001GB50300-2001）规定进行）规定进行二、二、房地产押品评估基本知识房地产押品评估基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识房地产评估基本知识房地产评估基本知识v定义定义v评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，目的，选择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程v评估主体评估主体v从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的主导者。估工作的主导者。v评估客体（评估对象）评估客体（评估对象）v具体评估活动中需要评估的房地产具体评估活动中需要评估的房地产v作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房业银行相关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评估对象地产，不得作为评估对象房地产评估要素房地产评估要素v评估依据评估依据v评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评估活动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依估活动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依据据v房地产估价规范（房地产估价规范（GB/T 50291-1999GB/T 50291-1999）v城镇土地估价规程（城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001GB/T 18508-2001）v房地产抵押估价指导意见（建住房房地产抵押估价指导意见（建住房2006820068号）号）v资产评估准则资产评估准则不动产（中评协不动产（中评协20071892007189号）号）v中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发20094002009400号）号）v中国农业银行房地产押品价值评估指引中国农业银行房地产押品价值评估指引v人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及本指引等我行内部制度办法的规定本指引等我行内部制度办法的规定房地产评估要素房地产评估要素v评估目的评估目的v评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方法的选择估方法的选择v评估时点（评估基准日）评估时点（评估基准日）v评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估价值象才有该评估价值v一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定合同另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定为过去或未来的某个日期为过去或未来的某个日期房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型v评估结果的价值属性及其表现形式评估结果的价值属性及其表现形式v农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。v抵押价值抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值未设立法定优先受偿权下的价值-优先受优先受偿权偿权v =未设立法定优先受偿权下的价值未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建拖欠建设工程价款设工程价款-已抵押担已抵押担 v 保的债权占用额度保的债权占用额度-其他法定优先受偿权其他法定优先受偿权房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型v名义价格和实际价格名义价格和实际价格v名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上进行计算或处理得到的价格。进行计算或处理得到的价格。v 例例 一宗建筑面积为一宗建筑面积为150150平方米，总价平方米，总价100100万元的住房，在买万元的住房，在买卖中双方如约定按以下几种付款方式付款：（卖中双方如约定按以下几种付款方式付款：（1 1）要求在成）要求在成交日一次性付清；（交日一次性付清；（2 2）如果在成交日一次性付清，则给予）如果在成交日一次性付清，则给予2%2%的优惠；（的优惠；（3 3）以抵押贷款方式支付，其中首付）以抵押贷款方式支付，其中首付5050万元，万元，银行贷款银行贷款5050万元，期限万元，期限2020年，贷款年利率年，贷款年利率7%7%，按月等额偿还，按月等额偿还贷款本息；（贷款本息；（4 4）从成交日期起分期支付，成交日期支付）从成交日期起分期支付，成交日期支付5050万元，万元，1 1年后支付剩余年后支付剩余5050万元，年折现率为万元，年折现率为10%10%。请计算各种。请计算各种付款方式下的名义价格和实际价格。付款方式下的名义价格和实际价格。v 解解 在以上在以上4 4种付款方式下，名义价格均为总价种付款方式下，名义价格均为总价100100万元。第万元。第（1 1）、（）、（3 3）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价为总价100100万元。在第（万元。在第（2 2）中付款方式下，实际价格为：）中付款方式下，实际价格为：100100（1-2%1-2%）=98=98万元。在第（万元。在第（4 4）中付款方式下，实际价）中付款方式下，实际价格为：格为：50+50/50+50/（1+10%1+10%）=95.45=95.45万元。万元。房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型v总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价v总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整体价格地产整体价格v单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格房地价格v楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价/总建筑面积总建筑面积v楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价楼面地价土地单价/容积率容积率房地产评估要素房地产评估要素v评估原则评估原则v独立客观公正原则独立客观公正原则v独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影响扰和影响v客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影响。观意志对评估过程和评估结论的影响。v公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方向委托方v合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行评估合法处分为前提进行评估 房地产评估要素房地产评估要素v评估原则评估原则v评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和时效性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价时效性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能将该评估结果作为评估对象在其他时点的格，不能将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格价格v替代原则：评估结果不得不合理偏离类似房地产在替代原则：评估结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格同等条件下的正常价格v类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相近的房地产象相同或相近的房地产v谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨评估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示必要的风险提示房地产评估要素房地产评估要素v评估方法评估方法v评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评判断房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、价值类型和评估资料的搜集情况，分析各估对象、价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的适用性，选用适宜的评估方法。种评估方法的适用性，选用适宜的评估方法。v房地产价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、房地产价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及假设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解这些评估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用这些方法，根据实际情况选择适宜的评并正确运用这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估估方法进行评估房地产评估要素房地产评估要素v评估程序评估程序v评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，主要包括明确评估基本事项、拟定评估作作顺序，主要包括明确评估基本事项、拟定评估作业方案、搜集评估所需资料、实地查勘评估对象、业方案、搜集评估所需资料、实地查勘评估对象、选定评估方法、计算和确定评估结果、撰写和出具选定评估方法、计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确认评估结论、评估资料归档等内评估报告、审核确认评估结论、评估资料归档等内容容评估信息评估信息v评估所需信息的来源评估所需信息的来源v地方政府公布的有关行业数据地方政府公布的有关行业数据v地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据各地的相关地方政府部门及其网站查可根据各地的相关地方政府部门及其网站查v外部评估中介机构数据外部评估中介机构数据v能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等视电台网络等v现场勘查、客户提供现场勘查、客户提供v信息归档信息归档v将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查估测算资料、权证复印件等资料存档备查第二部分：房地产押品价值评估理论与实务第二部分：房地产押品价值评估理论与实务一、市场法一、市场法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务市场法市场法v定义定义v市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。评估对象的客观合理价格或价值的方法。v采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格v使用前提使用前提v有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平者，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平等交易，市场成交价格基本上可以反映市场行情等交易，市场成交价格基本上可以反映市场行情v公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象相同或相似，这些交易实例就可以作为评评估对象相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照物估对象的参照物市场法市场法v适用范围适用范围v同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产v住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等v写字楼。写字楼。商铺。商铺。标准厂房。标准厂房。房地产开发用房地产开发用地。地。v下列房地产难以采用市场法评估：下列房地产难以采用市场法评估：v数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；v很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等公楼等v可比性很差的房地产，如在建工程等可比性很差的房地产，如在建工程等市场法市场法v操作步骤操作步骤v搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况等情况v选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例定数量、符合一定条件的交易实例v对可比实例的实际成交价格进行适当处理对可比实例的实际成交价格进行适当处理市场法市场法v可比实例选择要求可比实例选择要求v用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途v建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等房屋建筑结构。砖木结构、简易结构等房屋建筑结构。v权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同住房权利性质不同v交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。型。v所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状况相同或相似。和竞争状况相同或相似。v交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。v交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过1 1年年市场法市场法v计算公式计算公式vPf=PBABCPf=PBABCvPfPf评估对象的比准价格；评估对象的比准价格；vPBPB可比实例成交价格；可比实例成交价格；vAA交易情况修正系数；交易情况修正系数；vBB市场状况调整系数；市场状况调整系数；vCC房地产状况调整系数房地产状况调整系数市场法市场法v指标说明指标说明v交易情况修正系数（交易情况修正系数（A A）v交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为正常价格正常价格v计算公式计算公式v市场状况调整系数（市场状况调整系数（B B）v市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在评估时点时的价比实例在其成交日期时的价格调整到在评估时点时的价格格v计算公式计算公式市场法市场法v指标说明指标说明v房地产状况调整系数（房地产状况调整系数（C C）v房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整为在评估对象房地产状况下的价格调整为在评估对象房地产状况下的价格v计算公式计算公式v区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、基础设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚景观、基础设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具体用途而确定具体内容应视评估对象的具体用途而确定市场法市场法v指标说明指标说明v房地产状况调整系数（房地产状况调整系数（C C）v实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内基础设施完备程度和场地平整程度等；建进深、宗地内基础设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定视评估对象的具体用途而确定v权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素市场法市场法v指标取值范围指标取值范围v单项因素修正不能超过单项因素修正不能超过20%20%v综合因素修正不能超过综合因素修正不能超过30%30%v因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例v现场勘查现场勘查:比较因素条件指数表比较因素条件指数表市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一房地产范围统一房地产范围v针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取选取“主干主干”相同的房地产的交易实例作为可比实相同的房地产的交易实例作为可比实例。统一房地产范围即是进行例。统一房地产范围即是进行“有无对比有无对比”并消除并消除由此导致的价格差异由此导致的价格差异v带有债权债务的房地产。带有债权债务的房地产。v房地产价格房地产价格=带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格-债权债债权债务务v含有非房地产成分。含有非房地产成分。v房地产价格房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格含有非房地产成分的房地产价格-非房非房地产成分的价格地产成分的价格v房地产实物范围不同房地产实物范围不同市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一房地产范围统一房地产范围v 例例 评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为实例成交价格为126126万元，含有一个现价为万元，含有一个现价为1515万元万元的车位和一套全新状态下价值为的车位和一套全新状态下价值为8 8万元的家具，家万元的家具，家具为八成新，请计算该可比实例经统一房地产范围具为八成新，请计算该可比实例经统一房地产范围后的价格。后的价格。v 解解 选取的该可比实例成交价格为：选取的该可比实例成交价格为：126-15-126-15-80.8=104.680.8=104.6万元万元市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一付款方式统一付款方式v需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算v 例例 某宗房地产成交总价为某宗房地产成交总价为120120万元，其中首付款万元，其中首付款40%40%，余，余款于半年后一次性支付。假设月利率为款于半年后一次性支付。假设月利率为0.4%0.4%，请计算该宗，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付款付清的价格。房地产在其成交日期一次性付款付清的价格。v 解解 该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一采用单价统一采用单价v统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价采用单价v统一币种和货币单位统一币种和货币单位v在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用币等，通常都采用“元元”v统一面积内涵统一面积内涵市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一面积单位统一面积单位v平方米下的价格平方米下的价格=公顷下的价格公顷下的价格1000010000v平方米下的价格平方米下的价格=亩下的价格亩下的价格666.67666.67v平方米下的价格平方米下的价格=平方英尺下的价格平方英尺下的价格0.092903040.09290304v平方米下的价格平方米下的价格=坪下的价格坪下的价格3.3057933.305793v 例例 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积120120平平方米，成交总价方米，成交总价240240万元人民币，分三期付款，首付款万元人民币，分三期付款，首付款100100万元人民币，万元人民币，第二期于半年后付第二期于半年后付7070万元人民币，余款万元人民币，余款7070万元人民币于万元人民币于1 1年后付清。乙年后付清。乙交易实例房地产使用面积交易实例房地产使用面积30003000平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价122122万美元，于成交万美元，于成交时一次性付清。已知人民币年利率为时一次性付清。已知人民币年利率为6%6%，该类房地产建筑面积与使用，该类房地产建筑面积与使用面积的关系为面积的关系为1 1平方英尺建筑面积等于平方英尺建筑面积等于0.650.65平方英尺使用面积，乙交易平方英尺使用面积，乙交易实例成交时人民币与美元的市场汇率为实例成交时人民币与美元的市场汇率为1 1美元等于美元等于6.83836.8383元人民币。如元人民币。如果选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行果选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行“建立比较建立比较基准基准”处理处理市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一面积单位统一面积单位v 解解（1 1）统一付款方式）统一付款方式v乙总价乙总价=122.00=122.00（万美元）（万美元）v统一采用单价。统一采用单价。v甲单价甲单价=2340300120=19502.50=2340300120=19502.50（元人民币（元人民币/平方米建筑面平方米建筑面积）积）v乙单价乙单价=12200003000=406.67=12200003000=406.67（美元（美元/平方英尺使用面积）平方英尺使用面积）v统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：v甲单价甲单价=19502.50=19502.50（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）v乙单价乙单价=406.676.8383=2780.93=406.676.8383=2780.93（元人民币（元人民币/平方英尺使用平方英尺使用面积）面积）市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准v统一面积单位统一面积单位v 解解 统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：v甲单价甲单价=19502.50=19502.50（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）v乙单价乙单价=2780.930.65=1807.60=2780.930.65=1807.60（元人民币（元人民币/平方英尺建平方英尺建筑面积）筑面积）v统一面积单位。以平方米为基准表示：统一面积单位。以平方米为基准表示：