招商地产-天津市房地产市场信息月报

营销部营销部营销部营销部天津市房地产市场信息月报080126-080225080126-080225 本月关注本月关注 热点评述 关注楼盘第一章：市场背景第一章：市场背景 一、重要资讯一、重要资讯 政策法规 市政资讯 市场资讯 二二、投资开发、投资开发第二章：土地市场第二章：土地市场 一、本月土地出让公告一、本月土地出让公告 本月土地推出情况 各宗地出让情况 重点出让地块点评 二、本月土地成交公告二、本月土地成交公告 本月土地成交概况 各宗地交易情况 重点成交地块点评报报告告提提纲纲第三章：住宅市场第三章：住宅市场(月度分析月度分析)一、整体市场解析一、整体市场解析 商品住宅市场概况商品住宅市场概况 商品住宅成交商品住宅成交分析分析 二手房成交分析二手房成交分析 二、营销透析二、营销透析第四章：重点工程解析第四章：重点工程解析 重点工程成交动态跟踪重点工程成交动态跟踪 重点工程营销推广动态跟踪重点工程营销推广动态跟踪本月关注本月关注-关注楼盘：纳帕尔湾、京津新城关注楼盘：纳帕尔湾、京津新城1 1、工程区位、工程区位 纳帕尔湾位于北京顺义马坡，距离顺义新纳帕尔湾位于北京顺义马坡，距离顺义新城城1 1公里，西侧公里，西侧30003000米为规划中的轻轨。车行直达三米为规划中的轻轨。车行直达三元桥；南北通达京承高速元桥；南北通达京承高速/京顺路京顺路/机场高速机场高速/机场北机场北线高速线高速/机场南线高速机场南线高速/顺通路顺通路/京密路京密路/顺安路；东西顺安路；东西通达白马路奥运大道通达白马路奥运大道/六环六环/五环一直到三环等；五环一直到三环等；路网通达，快捷畅通路网通达，快捷畅通 。2 2、工程概况、工程概况开发商开发商:北京乔波冰雪家园置业北京乔波冰雪家园置业 占地面积：占地面积：19 19万平方米万平方米 总建筑面积总建筑面积:13.7:13.7万平方米包括地下室万平方米包括地下室 容积率：容积率：0 04 4绿化率：绿化率：40%40%物业类别：总体量物业类别：总体量370370栋栋2 2层独栋别墅层独栋别墅 主力户型主力户型:330370400:330370400平方米平方米 价格：均价价格：均价1600016000元元/平方米，总价在平方米，总价在510-800510-800万万/套左右套左右 ，全精装。，全精装。关关 注注 工工 程程：纳纳 帕帕 尔尔 湾湾3 3、关注理由、关注理由建筑规划：建筑规划：中西合璧，融会贯穿中西合璧，融会贯穿小区每小区每4 4栋别栋别墅为一组团，融合美式独栋与老北京墅为一组团，融合美式独栋与老北京四合院特色，每栋别墅拥有独立小院，四合院特色，每栋别墅拥有独立小院，并共享公共活动区，在尊重业主私密并共享公共活动区，在尊重业主私密的同时，使其能体验老北京四合院的的同时，使其能体验老北京四合院的所带来的邻里亲情。所带来的邻里亲情。人车分流、动静适宜人车分流、动静适宜设计师把设计师把每组团间空隙设计为行车道，巧妙利每组团间空隙设计为行车道，巧妙利用车库与地面的高度差形成用车库与地面的高度差形成90cm90cm高度高度差的下坡，到达真正的人车分流的目差的下坡，到达真正的人车分流的目的。的。关关 注注 工工 程程：纳纳 帕帕 尔尔 湾湾3 3、关注理由、关注理由居住环境：居住环境：人造坡地上，1800棵高大苗木围绕370幢南加州风格精致独栋，位于1440公顷潮白河畔，毗邻3660公顷国家级森林公园。人居环境虽有人工雕凿的痕迹，但又不失大自然的唯美。全装修设计。全装修设计。菜单式装修菜单式装修灵活而富有人性，使装修内容更符合业主的个性化需求。高档装饰材料高档装饰材料将别墅这一富人专有产品，更加名副其实。关关 注注 工工 程程：纳纳 帕帕 尔尔 湾湾1 1、工程区位、工程区位 京津新城工程位于天津市宝坻区，处在京津京津新城工程位于天津市宝坻区，处在京津唐三角区的中心点，东以潮白河为界，西临津蓟高速唐三角区的中心点，东以潮白河为界，西临津蓟高速公路，距津蓟高速公路周良庄出口仅公路，距津蓟高速公路周良庄出口仅200200米。米。2 2、工程概况、工程概况开发商开发商:天津合生珠江房地产开发天津合生珠江房地产开发 占地面积：占地面积：22000 22000亩亩 总建筑面积总建筑面积:60:60万平米已开发万平米已开发 容积率：容积率：0.21-0.28 0.21-0.28 绿化率：绿化率：70%70%物业类别：独栋别墅物业类别：独栋别墅,双拼别墅、岛屿别墅双拼别墅、岛屿别墅 建筑风格建筑风格:北欧小镇北欧小镇 价格：精装独栋价格：精装独栋1200012000元元/平方米；未装联排平方米；未装联排75007500元元/平方平方米米 关关注注工工程程：京京津津新新城城3 3、关注理由、关注理由京津新城别墅户户通温泉京津新城别墅户户通温泉 这里处于地热这里处于地热资源中心地带，地下资源中心地带，地下30003000米左右就有水米左右就有水质优良的温泉水，京津新城所在地处于质优良的温泉水，京津新城所在地处于第三纪地热温泉带，储藏第三纪地热温泉带，储藏8080亿立方米，亿立方米，水温高达水温高达9696，水质清澈透明，富含锂、，水质清澈透明，富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质，为锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质，为业主提供健康的自然享受。业主提供健康的自然享受。配套建设功能齐全配套建设功能齐全整个工程包含了京整个工程包含了京津新城别墅、帝景温泉度假村、凯悦酒津新城别墅、帝景温泉度假村、凯悦酒店、帝景高尔夫球会、教育基地、体育店、帝景高尔夫球会、教育基地、体育中心等，在多方面满足业主的需求。中心等，在多方面满足业主的需求。关关 注注 工工 程程：京京 津津 新新 城城第一章：市场背景第一章：市场背景 一、重要资讯一、重要资讯 二、投资开发二、投资开发一、重要资讯一、重要资讯 政策法规 市政资讯 市场资讯政策法规：政策法规：住房保障住房保障行业标准行业标准 天津今年将加强房地产市场调控 强化住房保障天津市完善住房保障 制定出台4个管理新方法 天津提高房屋拆迁补偿安置费标准天津红桥定向安置经适房 08年方案开工100万 天津南开区1600户还迁居民03月28日搬入新居 天津市今年方案建设2万套限价房天津环外环内建150万平方米限价房 天津标准经济适用住房制度 严格上市监管 天津房管局四条措施 确保住房保障制度顺利实施 天津完善住房保障制度 今年解决10万困难家庭住房 天津限价商品房购置条件 天津房管局四条措施 确保住房保障制度顺利实施 天津住房保障制度新方法详解 政策法规A A.住住房房保保障障注:以上为本司对住房保障方面政策法规的摘录天津市房地产行业协会天津市房地产行业协会:中介费纳入自律内容中介费纳入自律内容 3.153.15报道之经纪老总看房产诚信报道之经纪老总看房产诚信天津工地每日天津工地每日2222时起禁止施工时起禁止施工 违规施工将受重罚违规施工将受重罚 商务部酝酿新限外政策商务部酝酿新限外政策 继续标准外资投资房地产继续标准外资投资房地产 一套一套 抵债房抵债房 坑苦买卖方坑苦买卖方 提醒：买房莫贪小廉价提醒：买房莫贪小廉价 央行天津分行：二套房贷标准未变央行天津分行：二套房贷标准未变 放宽传言不实放宽传言不实 天津峰尚地产咨询公司代理销售天津峰尚地产咨询公司代理销售 无证商品房被罚无证商品房被罚 天津市国土房管局加大对地热违法案件查处力度天津市国土房管局加大对地热违法案件查处力度 政策法规B B.行行业业标标准准注:以上为本司对行业标准方面政策法规的摘录市政资讯市政资讯:天津泰达建现代效劳产业区天津泰达建现代效劳产业区 投资超百亿三年建成投资超百亿三年建成京津冀都市圈规划浮出水面京津冀都市圈规划浮出水面 8+2 8+2模式京津为核心模式京津为核心 中新天津生态城吹响开发号角中新天津生态城吹响开发号角 首幅地块公开招标首幅地块公开招标天津大胡同天津大胡同1.451.45亿元易主亿元易主 初步制定深度开发规划初步制定深度开发规划 天津南开建十大重点工程天津南开建十大重点工程 规模规模182182万投资万投资102102亿亿 津商贸流通业成投资热点津商贸流通业成投资热点 51 51个工程建设快马加鞭个工程建设快马加鞭 天津滨海新区改革总体方案解读天津滨海新区改革总体方案解读 蓝图已然清晰蓝图已然清晰 天津河西整修天津河西整修1414片旧楼区片旧楼区 近近3 3万户居民受益万户居民受益 中新生态城总体规划将亮相中新生态城总体规划将亮相 首个公建工程首个公建工程6 6月竣工月竣工 天津大寺双青新家园今年力争新开工天津大寺双青新家园今年力争新开工350350万平方米万平方米 国务院批复天津滨海新区配套改革试验方案国务院批复天津滨海新区配套改革试验方案 天津滨海新区今年完成全覆盖性规划编制天津滨海新区今年完成全覆盖性规划编制 天津启动天津启动120120个城建工程个城建工程 方案年内竣工方案年内竣工8585项项 天津西青天津西青20212021年年2020个重大工程个重大工程 九月之前全部开建九月之前全部开建 天津南开区确定十项城建重点工程总投资天津南开区确定十项城建重点工程总投资102102亿元亿元 市政建设、规划市政建设、规划市政资讯注:以上为本司对市政建设、规划的摘录市市场场资讯资讯:开发商土地金融天津外乡三大房地产天津外乡三大房地产:津滨开展、天房开展、海泰开展土地储藏一览津滨开展、天房开展、海泰开展土地储藏一览 招商地产天津工程正式亮相招商地产天津工程正式亮相万科金域蓝湾凝聚滨海大势万科金域蓝湾凝聚滨海大势市场资讯开开发发商商注:以上为本司对开发商方面市场资讯的摘录天津重拳查土地违法天津重拳查土地违法 撤除撤除3535宗违法用地工程宗违法用地工程天津天津3 3月底前将完成全市集体土地所有权调查工作月底前将完成全市集体土地所有权调查工作 地价不断升高非常危险地价不断升高非常危险 不能靠卖地提升城市经济不能靠卖地提升城市经济 杨柳青用文化优势带动经济开展杨柳青用文化优势带动经济开展 市场资讯土土地地注:以上为本司对土地方面市场资讯的摘录市场资讯楼市降温楼市降温 房产投资前景如何房产投资前景如何银行面临严查二套房贷政策银行面临严查二套房贷政策央行天津分行：二套房贷标准未变央行天津分行：二套房贷标准未变 放宽传言不实放宽传言不实抵抗通胀抵抗通胀 买房买房PKPK炒金炒金 多渠道理财分散风险多渠道理财分散风险 金融政策进一步紧缩金融政策进一步紧缩 银行或将取消期房销售制度银行或将取消期房销售制度 中行：为抑制物价中行：为抑制物价20212021上半年有可能加息上半年有可能加息1-21-2次次 面对融资困境面对融资困境 资金运作能力是房企核心竞争要素资金运作能力是房企核心竞争要素 金金融融注:以上为本司对金融方面市场资讯的摘录二、投二、投资资开开发发20212021年年0202月份月份投投资资开开发发 天津统计局公布该处数据名称 08年2月同比增减%08年2月止累计同比累积增减%房屋施工面积(万平米)002308.07 25.1 住宅(万平米)001362.35 20.5 房屋竣工面积(万平米)0052.25-11.6 住宅(万平米)0030.39 18.3 商品房销售收入(亿元)0081.98 25.2 商品房销售面积(万平米)00132.32-2.1 第二章：土地市场第二章：土地市场 一、本月土地出让公告一、本月土地出让公告 二、本月土地成交公告二、本月土地成交公告一、本月土地出让公告一、本月土地出让公告 本月土地推出概况 各宗地出让情况 重点出让地块点评 2021 2021年年2 2月，全市共推出土地月，全市共推出土地3636幅，规划总占地面积约幅，规划总占地面积约603.48603.48公顷，规划总建筑面公顷，规划总建筑面积约积约568.51568.51万平方米。万平方米。本月推出土地中，以工业用地的幅数最多，充分反映出各地对经济开展的重视程度；本月推出土地中，以工业用地的幅数最多，充分反映出各地对经济开展的重视程度；而以居住性出让用地面积最大，说明土地的开发仍以建设住宅为主。而以居住性出让用地面积最大，说明土地的开发仍以建设住宅为主。居住性质土地面积为居住性质土地面积为175.48175.48公顷，占全部土地面积的公顷，占全部土地面积的56%56%；其次为工业用地；其次为工业用地61.4861.48公公顷，占全部土地面积的顷，占全部土地面积的19%19%；商业用地为；商业用地为 40.28 40.28公顷，占全部土地面积的公顷，占全部土地面积的13%13%；居住、；居住、商业商业 商服、金融其他商服用地等混合性质用地共有商服、金融其他商服用地等混合性质用地共有7 7块，面积合计为块，面积合计为38.3138.31公顷。公顷。本本 月月 土土 地地 推推 出出 概概 况况 本月推出土地中，郊县地区的土地占绝大多数。本月推出土地中，郊县地区的土地占绝大多数。2 2月份武清区出让的土地幅数最多、面积最大，共出让月份武清区出让的土地幅数最多、面积最大，共出让1010宗土地，土地推出的面积约占全宗土地，土地推出的面积约占全市的比例为市的比例为45%45%，而出让的土地性质也最为复杂。在京津一体化政策倾向下，武清区在连，而出让的土地性质也最为复杂。在京津一体化政策倾向下，武清区在连接京津两地的战略地位凸显。此次武清区为了抢搭顺风车，也适时的推出土地以招商引接京津两地的战略地位凸显。此次武清区为了抢搭顺风车，也适时的推出土地以招商引资，促进区域经济的快速开展。资，促进区域经济的快速开展。宝坻区尽管出让的土地只有宝坻区尽管出让的土地只有4 4宗，出让的土地面积却占全市的比例为宗，出让的土地面积却占全市的比例为22%22%，其中三宗土地，其中三宗土地为居住性用地。而宁河县、汉沽区、经济技术开发区、空港物流加工区依托国家对滨海为居住性用地。而宁河县、汉沽区、经济技术开发区、空港物流加工区依托国家对滨海新区建设强力支持，也抓住机遇重点开展经济，共计推出的新区建设强力支持，也抓住机遇重点开展经济，共计推出的1515宗土地，全部以工业性土宗土地，全部以工业性土地及配套商服土地为主。静海县、津南区、北辰区在供给土地的策略上，更偏重于满足地及配套商服土地为主。静海县、津南区、北辰区在供给土地的策略上，更偏重于满足居住及配套效劳的需求，三各区共推出居住及配套效劳的需求，三各区共推出8 8宗土地，其中居住用地宗土地，其中居住用地6 6块，配套商业用地块，配套商业用地1 1块和块和1 1块工业用地。块工业用地。本本 月月 土土 地地 推推 出出 概概 况况 各各宗宗地地出出让让情情况况序号地块名称地址可出让土地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）容积率土地用途摘牌/拍卖时间1 津滨港（挂）2008-003天津港东疆港区一期147224.088334.40.6仓储用地2008年3月8日2 津空加（挂）2008-5天津空港物流加工区中环南路以北11021.08816.80.8工业用地2008年3月9日3 津空加（挂）2008-6天津空港物流加工区纬七路以北266200.9186340.60.7工业用地2008年3月10日4 津西青(挂)G2008-03西青区王稳庄镇王稳庄村68436.341061.80.6工业2008年3月14日5 津西青(挂)G2008-04西青区王稳庄镇王稳庄村144821.086892.60.6工业2008年3月14日6津汉（拍）2008-01汉沽区东风路西侧5121.435849.87.0商服、居住2008年3月15日7津汉（拍）2008-01汉沽区四经路与三纬路交口17903.135806.22商服、居住2008年3月15日各各宗宗地地出出让让情情况况8津静（挂）2007-18静海县城春曦道西侧95962.3 287886.8 3居住2008年3月15日9津塘（挂）2007-019塘沽区向阳北街南侧4687.8 21095.1 4.5住宅、商服(办公)2008年3月15日10津塘（挂）2007-50塘沽区解放路南侧2181.1 69795.2 32商服2008年3月15日11津空加（挂）2007-35空港物流加工区44320.1 141824.3 2.8-3.2其他商服2008年3月15日12津空加（挂）2008-2空港物流加工区50930.1 81488.2 1.4-1.6其他商服2008年3月15日13津辰口（挂）2008-001北辰区双口工业区63937.1 44756.0 0.7工业2008年3月17日14津辰口（挂）2008-002北辰区双口工业区20000.0 15000.0 0.75工业2008年3月17日15津东雪（挂）2008-045河东区雪莲南路西侧、茅山道南侧50607.8 91094.0 1.8居住2008年3月18日各各宗宗地地出出让让情情况况16津滨生（招）2008-01塘沽区青坨子2610999.2 2560965.0 1.65居住2008年3月21日298890.0 2.7公共设施（其他商服）2008年3月21日498360.0 1.2一类工业2008年3月21日17津蓟（拍）2007-011蓟县城关镇桃花园村南183063.3 183063.3 1居住2008年3月21日18津西大（挂）2008-046河西区大沽南路东侧35532.7 81725.2 2.3商业金融业、居住型公寓2008年3月21日19津武（挂）G2008-008武清区崔黄口镇崔霍公路东侧12321.1 8624.8 0.7工业2008年3月24日20津武（挂）G2008-009武清区崔黄口镇崔霍公路东侧12393.5 7436.1 0.6工业2008年3月24日21津武（挂）G2008-021武清区河西务镇二纬路南侧20000.0 14000.0 0.7工业2008年3月24日22津静（挂）2008-07静海县开发区银海道东侧、东环路西侧189963.8 132974.6 0.7工业2008年3月24日23津西青（挂）2008-01西青区中北镇王庄村25460.0 17822.0 0.7工业2008年3月27日各各宗宗地地出出让让情情况况24津西青（挂）2008-02西青区中北镇王庄村29421.6 20595.1 0.7工业2008年3月27日25津南（挂）G2008-10津南区双港镇25224.5 17657.2 0.7工业2008年3月27日26津南（挂）G2008-11津南区双港镇6770.9 4739.6 0.7工业2008年3月27日27津南（挂）G2008-04津南区八里台镇工业园区16664.4 11665.1 0.7工业2008年3月28日28津南（挂）G2008-05津南区八里台镇工业园区13352.0 9346.4 0.7工业2008年3月28日29津南（挂）G2008-12津南区双港镇13928.7 9750.1 0.7工业2008年3月28日30津南（挂）G2008-13津南区双港镇6721.7 4705.2 0.7工业2008年3月28日31津南（挂）G2008-15津南区咸水沽镇鑫达工业园区10033.1 7023.1 0.7工业2008年3月28日各各宗宗地地出出让让情情况况32津南（挂）G2008-16津南区咸水沽镇鑫达工业园区6052.3 4841.9 0.8工业2008年3月28日33津南（挂）G2008-17津南区咸水沽镇鑫达工业园区6770.9 4739.6 0.7工业2008年3月28日34津南（挂）G2008-26津南区经济开发区（西区）2296.0 1607.2 0.7工业2008年3月28日35津西南（挂）2008-050河西区南京路北侧38929.8 300000.0 7.7 商业金融业、公共绿地2008年3月28日36津南（拍）2008-01津南区小站镇津岐公路以东157867.6 2110002485001.3-1.6居住、商业2008年3月31日 出让地块位置图出让地块位置图 1 1、9 9、1010、1616号地塘沽号地塘沽 2 2、3 3、1111、1212号地空港号地空港 4 4、5 5、2323、2424号地西青区号地西青区 6-7 6-7号地号地 汉沽区汉沽区 8 8、22 22 号地号地 静海区静海区 13-14 13-14号地号地 北辰区北辰区 17 17号地号地 蓟县蓟县 15 15号地号地 河东区河东区 18 18、3535号地号地 河西区河西区 19 19、2020、21 21 武清区武清区 25-34 25-34、36 36 津南区津南区各各宗宗地地出出让让情情况况1、9、10、162、3、11、124-5、23-246-78、2213、14171518、3519、20、2125-34、36重点地块点评重点地块点评塘沽区青坨子推出一块出让面积到达塘沽区青坨子推出一块出让面积到达2610999.22610999.2平米的地块。平米的地块。该幅土地编号为该幅土地编号为“津滨生招津滨生招2021-012021-01号，位于塘沽区青坨子，东至中央大道、南至号，位于塘沽区青坨子，东至中央大道、南至规划支路、西至规划汉北路中心线、北至规划路八。规划支路、西至规划汉北路中心线、北至规划路八。该地块出让土地总面积为该地块出让土地总面积为261.09992261.09992公顷，分为居住用地、公共设施其他商服用地和公顷，分为居住用地、公共设施其他商服用地和一类工业用地含科技研发、中试、效劳外包、创意等产业用地，其中居住用地面积一类工业用地含科技研发、中试、效劳外包、创意等产业用地，其中居住用地面积 155.21155.21公顷，平均容积率不大于公顷，平均容积率不大于1.651.65；公共设施用地面积；公共设施用地面积11.0711.07公顷，平均容积率不大于公顷，平均容积率不大于2.72.7；一类工业用地面积；一类工业用地面积41.5341.53公顷，平均容积率不大于公顷，平均容积率不大于1.21.2。该地块所划分三类用地的建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的中新天津生态城起步区控该地块所划分三类用地的建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的中新天津生态城起步区控制性详细规划为准。该地块的国有建设用地使用权出让年限为居住用地制性详细规划为准。该地块的国有建设用地使用权出让年限为居住用地7070年、公共设施用年、公共设施用地地4040年及工业用地年及工业用地5050年。年。该地块是自从生态城工程落户天津滨海新区以来招牌挂出让的面积较大的综合地块之一。该地块是自从生态城工程落户天津滨海新区以来招牌挂出让的面积较大的综合地块之一。该地块从地块产品属性定位时就是提前考虑到地块的综合性开展。而且从工业用地的比例该地块从地块产品属性定位时就是提前考虑到地块的综合性开展。而且从工业用地的比例我们不难看出，该地块将会有工业及商服外包产业的入住，这样的产品定位不仅给住宅带我们不难看出，该地块将会有工业及商服外包产业的入住，这样的产品定位不仅给住宅带来了人流人气提供客户资源，同时又能带动该地块经济的开展及产业链的形成。而该地块来了人流人气提供客户资源，同时又能带动该地块经济的开展及产业链的形成。而该地块的商业配套的完善同时也可以满足居住在此区域业主的日常的购物、生活、休闲的需要。的商业配套的完善同时也可以满足居住在此区域业主的日常的购物、生活、休闲的需要。所以该地块的总体规划可以看作为中心生态大生态区的微缩版，其合理的规划设计是现在所以该地块的总体规划可以看作为中心生态大生态区的微缩版，其合理的规划设计是现在房地产行业开展的必然趋势。不仅给业主带了了生态的居住环境，同时又能给当地政府提房地产行业开展的必然趋势。不仅给业主带了了生态的居住环境，同时又能给当地政府提供相当稳定的税收保障。供相当稳定的税收保障。二、本月土地成交公告二、本月土地成交公告 本月土地成交概况 各宗地交易情况 重点成交地块点评20212021年年2 2月份全市共成交土地月份全市共成交土地1919幅，土地出让面积幅，土地出让面积194.91194.91公顷，规划建筑面积为公顷，规划建筑面积为206.33206.33万平万平米。比照米。比照1 1月，成交土地的宗数减少了月，成交土地的宗数减少了2020幅，成交土地面积减少了幅，成交土地面积减少了239.37239.37公顷，这与中国传公顷，这与中国传统节日农历新年有关。统节日农历新年有关。成交土地中，连续两个月工业性质土地用所占比例最大，占全市成交土地中，连续两个月工业性质土地用所占比例最大，占全市59%59%。成交土地中，工业性质土地共成交土地中，工业性质土地共8 8幅，总用地面积为幅，总用地面积为114.29114.29公顷，总规划建筑面积为公顷，总规划建筑面积为75.4275.42公公顷。顷。本月天津出让纯居住用地本月天津出让纯居住用地7 7幅，总用地面积为幅，总用地面积为49.6349.63公顷，约占全市土地出让面积的公顷，约占全市土地出让面积的25%25%。居住、商业等综合类用地居住、商业等综合类用地3 3幅，共用地面积为幅，共用地面积为20.7420.74公顷，约占全市公顷，约占全市11%11%，此外，还成交商服，此外，还成交商服用地用地1 1块，约块，约10.2510.25公顷。公顷。本本月月土土地地成成交交概概况况各宗地交易情况各宗地交易情况序号地块名称受让方用地面积建筑面积容积率土地用途成交价格（万元）楼面价（元/m2）成交日期1津汉（拍）2007-013天津鸿正集团有限公司37213.174426.22居住960012902008-2-22津汉（拍）2007-012天津鸿正集团有限公司71217.1128190.781.8住宅、商服1842014372008-2-23津汉（拍）2007-08天津安冶置业有限公司102518.3143525.621.4商服2753719192008-2-254津西青保（挂）2007-211天津中信地产投资有限公司131576.8183699.55A地块：居住用地容积率不大于1.4，商业金融业用地容积率不大于1.2；B地块：不大于1.4；C地块：不大于1.5 居住、商业9460051502008-2-45津宁（挂）G2008-06玖龙纸业（天津）有限公司360336.8216202.080.6工业60542802008-2-186津宁（挂）G2008-05耀龙纸业（天津）有限公司348544.6209126.760.6工业58562802008-2-187津宁（挂）G2008-07号锦盛纸业（天津）有限公司127051.976231.140.6工业21352802008-2-19各宗地交易情况各宗地交易情况8津宁（挂）G2008-08号天祺纸业（天津）有限公司74362.444617.440.6工业12502802008-2-199津宁（挂）G2008-09号锦盛纸业（天津）有限公司151522.790913.620.6工业25462802008-2-1910津宝（拍）2007-20天津市宝坻区泉州房地产开发公司34041.5680832居住935013732008-2-2011津宝（挂）2007-27天津骏盛纸业有限公司202570.51324112.8161.6居住220006792008-2-2712津宝（挂）2007-26天津渤海湾置业有限公司127649.5204239.21.6居住170008322008-2-2713津宝（挂）2007-28天津长远嘉和置业有限公司19894.7231831.5521.6居住26008172008-2-2814津空加（挂）2007-37天津市思腾纤维科技开发有限公司12479.316223.091.3工业3602222008-2-2215津空加（挂）2007-28雷梦（天津）实业有限公司46020.682837.081.8工业13301612008-2-22各宗地交易情况各宗地交易情况16津空加（挂）2007-26甘地特（天津）糖果有限公司22583.618066.880.8工业6553632008-2-2217津南（拍）2008-03天津市津南区城镇建设综合开发有限公司54918.15999901.82居住60506052008-2-2518津武（拍）2007-022天津市同顺房地产开发有限公司20000340001.7居住13704032008-2-2519津静（挂）2007-017天津天泰投资有限公司4601.7917026.6233.7居住、商业5203052008-2-26成交地块位置图成交地块位置图 1-3 1-3号地汉沽号地汉沽 4 4号地西青号地西青5-95-9号地宁河号地宁河 10-13 10-13号地宝坻号地宝坻 14-16 14-16号地空港号地空港 17 17号地津南号地津南 18 18号地武清号地武清 29 29号地静海号地静海各宗地交易情况各宗地交易情况191841714-1610-135-91-3重点地块点评重点地块点评本月西青区仅成交一块土地，但在本月成交土地已属重量级土地了。本月西青区仅成交一块土地，但在本月成交土地已属重量级土地了。该宗土地编号为津西青保挂该宗土地编号为津西青保挂2007-2112007-211，位于西青区宝山西道南侧。土地，位于西青区宝山西道南侧。土地出让面积为出让面积为13.1613.16公顷。规划建筑面积为公顷。规划建筑面积为18.3718.37万平米。该宗土地中共分为万平米。该宗土地中共分为A A、B B、C C三三块土地，除去块土地，除去A A地块中有地块中有61006100平方米的土地为商业金融业用外，其他土地全部为居住平方米的土地为商业金融业用外，其他土地全部为居住用地。用地。该宗土地毗邻华苑产业园区和海泰国际产业基地，同时该区域与天津多所高该宗土地毗邻华苑产业园区和海泰国际产业基地，同时该区域与天津多所高等学府有着良好动线，地理位置十分优越。两大产业园区与多所高等学府将为其提供等学府有着良好动线，地理位置十分优越。两大产业园区与多所高等学府将为其提供大量潜在客群，高素质人群将成为消化其产品的主力，如果充分考虑上述情况，该工大量潜在客群，高素质人群将成为消化其产品的主力，如果充分考虑上述情况，该工程定位将以高端产品面世。程定位将以高端产品面世。最终该宗土地由中国中信集团公司旗下天津中信地产投资，以最终该宗土地由中国中信集团公司旗下天津中信地产投资，以9.469.46亿元的亿元的价格拍得，楼面价为价格拍得，楼面价为51505150元元/平米。而参照该区域已有工程的销售情况，预计未来该平米。而参照该区域已有工程的销售情况，预计未来该工程的平均售价将不低于工程的平均售价将不低于90009000元元/平米。平米。第三章：住宅市场第三章：住宅市场(月度分析月度分析)一、整体市场解析一、整体市场解析 二、营销透析二、营销透析 一、整体市场解析一、整体市场解析 商品住宅市场概况 商品住宅成交分析 二手房成交分析商品住宅市场概况商品住宅市场概况 1、成交量、价格分析 2、商品房成交市场预测 2021年2月，天津市新建商品房市场交易量大幅萎缩，成为过去13个月里的新低；2月份全市成交商品房2216套，成交商品住宅仅24.35万平方米，环比分别下降52.77%和51.98%，同比成交面积也出现了36.4%的下滑。价格方面，2月份天津市商品房整体成交均价为7385元/平方米，较08年1月上涨5.97%，同比上涨幅度较大，达42.98%。全市商品房市场整体成交均价走势全市商品房市场整体成交均价走势市场预测市场预测20212021年年2 2月，天津市商品房市场交易量大幅下滑，主要受两方面原因：一、从近月，天津市商品房市场交易量大幅下滑，主要受两方面原因：一、从近期看，由于中国传统节日的影响，人们购房情绪减低；二、从长期看，受到国家期看，由于中国传统节日的影响，人们购房情绪减低；二、从长期看，受到国家紧缩型调控政策的影响，市场普通存在观望情绪。紧缩型调控政策的影响，市场普通存在观望情绪。开发商对天津未来的开展还是十分看好，结果是房价继续走高，买卖双方的博弈，开发商对天津未来的开展还是十分看好，结果是房价继续走高，买卖双方的博弈，导致天津市场出现导致天津市场出现“量价背离的现象。量价背离的现象。本市将加大政策性保障住房建设的规模，预计本市将加大政策性保障住房建设的规模，预计0808年将会有大量此类住房产品集中年将会有大量此类住房产品集中上市，将直接影响上市，将直接影响0808年楼市的成交量。年楼市的成交量。从易居对从易居对2 2月份天津楼市市场监测上看，春节过后天津市场普通出现了回暖的现月份天津楼市市场监测上看，春节过后天津市场普通出现了回暖的现象，大量高品质的产品在春节过后的放量，也吸引了众多客户选择不再观望。预象，大量高品质的产品在春节过后的放量，也吸引了众多客户选择不再观望。预计计3 3月份天津市场将走出低迷，成交量将有所上升。月份天津市场将走出低迷，成交量将有所上升。商品房成交市场预测商品房成交市场预测商品住宅成交分析商品住宅成交分析 区域商品房市场成交情况区域商品房市场成交情况08年2月，天津市各主要成交区域成交量均出现了大幅的减少，降幅均在40%以上，其中滨海新区下滑幅度最大，环比降幅达64.28%；而作为支撑天津交易规模的市内六区和环城四区，也分别下降了42.64%和46.35%；郊县地区的降幅为58.08%。成交价格方面，除郊县地区出现3.09%的下降外，其他几大区域价格均有所上升，其中涨幅最大是市内六区和环城四区，涨幅分别为3.24%和3.56%，而滨海地区的成交价格涨幅较小，根本与上月持平。结构方面，天津各城区的成交量锐减，而市内六区仍以9万平米的成交面积占居第一位。环城近郊区域以7.05万平方米的成交量超越滨海新区，并缩小了与市内六区的差距；滨海新区市场仍不见起色，仅有4.94万平方米成交，位居第三位；另，郊县地区仍是成交规模相对较弱的区域。各区域商品房市场成交情况各区域商品房市场成交情况 根据上图，市内六区商品房成交量变动方向与全市成交走势根本保持一致，呈现持续下降态势，2月份成交量成为近13个月以来的新低点，交易面积仅为9万平方米，环比下降42.64%，同比下降25.8%。成交价格方面，本月市内六区价格仍然保持上升态势，上涨幅度较为平稳，平均成交价格约为9869元/平方米，环比上涨幅度3.24%。各区域商品房市场成交情况各区域商品房市场成交情况 08年2月市内六区中仅有河东区成交量出现增长，主要受阳光星期八、米兰新干线、红城等工程的相继放量带动的影响；而其他各区本月成交量均出现不同程度下跌，降幅最大的为河北区和南开区，跌幅分别达63.35%和62.04%。而和平区降幅最小，下降了14.43%.价格方面，2月市内六区价格走势保持稳中有升的势头，其中，河西区涨幅最为明显，环比上涨12.25%，而和平区、河东区的市场价格出现了下降，这主要受节日期间促销政策和新品上市低价策略有关；南开区成交价格居市内六区第三位，也迈进了万元关口，成交均价为10204元/平方米。各区域商品房市场成交情况各区域商品房市场成交情况 滨海新区各区县的商品房成交量在上月出现大幅下滑后，本月仍保持着走低趋势。而重点区域塘沽区、开发区下降的幅度分别为72.24%、32.26%，市场需求热度有待调节。而汉沽区在持续无供给的情况下，本月成交接近与零，市场需求量下降幅度已到底线；大港区本月下降的幅度那么为55.17%。价格方面，继上月各区域出现不同幅度的上扬后，其他区域均有不同的程度上涨，而只有塘沽区在本月出现了下降，降幅为8.32%。各区域商品房市场成交情况各区域商品房市场成交情况 塘沽区商品房市场交易量在07年8月出现了分水岭，在经历了8月份上涨之后，持续下跌，08年2月交易面积环比下降72.2%。交易价格方面，塘沽区商品房成交价格也出现了明显拐点，2月平均成交价格环比下降了8.31%，不过仍维持在6000元/平米左右。环城四区中市场成交量呈现大幅下滑态势。西青区成交量萎缩最为明显，本月出现了70.14%的大幅下降；东丽区为本月近郊区域下降幅度最小的区域，为13.06%，主要受万科东丽湖工程成交量的主要支撑，但产品供给有限造成的成交规模易产生波动；而津南区和北辰区下降幅度分别为14.91%63.7%。价格方面，环城四同样保持着小幅平稳上扬的趋势。西青区本月成交规模虽大幅下滑，但本月成交单价已突破8000元/平米大关，涨幅为18.44%，主要因为社会山、华韵欧风等别墅类产品成交量比重增加，导致西青区出现结构性上涨。东丽区价格趋势与成交量走势根本相同，出现2.24%的小幅下滑；其他两区域的上涨的幅度均保持在7%以上。各区域商品房市场成交情况各区域商品房市场成交情况 2月份远郊成交量也出现了大幅下降，成交面积为3.37万平方米，环比下降58.08%。在价格方面，远郊整体呈上涨趋势，受到蓟县旅游地产价格带动影响，平均价格环比上升3.07%。各区域商品房市场成交情况各区域商品房市场成交情况 二手房成交分析二手房成交分析全市二手房市全市二手房市场场整体成交走整体成交走势势 08年2月天津市二手房市场累计成交12.32万平方米，环比下降56.02%，同比下降41.33%，成为连续13个月交易规模的新低，这与商品房市场表现根本一致，主要因为受到国家调控政策和假日气氛的双重作用。价格方面，在上月首次突破5000元大关之后，本月成交均价到达了5235元/平方米，环比小幅上升3.93%，同比上升30.52%。08年2月，市内重点区域成交量均出现大幅下滑的趋势。其中，传统成交较大的区域河西区、南开区成为本月波动最大的区域，分别为56.83%，48.86%，而和平区仍为波动相对较小的区域。近郊区域同样出现了大幅下降。而作为滨海新区重点区域的塘沽区、开发区本月成交规模再次发生萎缩现象，塘沽区降幅达59.81%。价格方面，除红桥区、河东区外，各地区价格依旧保持上升态势，但涨势相对平缓，其中，涨幅最大的为西青区，为19.7%。重点区域二手房成交情况重点区域二手房成交情况各区域二手住宅成交概况各区域二手住宅成交概况 2月份，天津市各大区域二手房市场交易的呈下降趋势，成交量均有不同程度的下降。降幅均超过了50%。其中降幅最大为滨海新区下降了57.93%，而市区下降了56.62%紧随其后。价格方面，天津各主要城市区域的二手房成交价格保持上升的态势，涨幅在2.6%-9.1%之间，其中，涨幅最明显的是环城四区，上涨了9.1%。结构方面，2月份尽管市内六区二手房交易量下降明显但仍以占全市46%比例排在第一位；滨海新区交易量以23%的市场份额位居第二，环城四区成交量为2.06，占全市17%，即是滨海与环城四区的合计仍没有超过市内六区成交量。另，郊县以14%比例排在最后，但其稳定客群及供给使得郊区成量价都保持平稳。二手住宅月度市场总结及预测二手住宅月度市场总结及预测08年2月天津市二手房成交量约为12.32万平米，环比下降56.02%，同比下降41.33%。5235元/平方米，环比小幅上升3.93%，同比上升30.52%。与商品房趋势根本相同，“春节效应明显。08年2月天津市主要区域成交量均出现不同幅度的下降，成交结构根本维持了08年1月的水平，即市内六区滨海新区环城四区远郊，但较上月环城四区、远郊与滨海新区具备了一定差距，而郊县市场那么呈现了良好的均衡性。预计3月随着“春节效应的逐步减弱，二手房市场供给会有所增加，而成交规模也会有一定幅度的上升，但基于“二套房贷限制，成交规模上升有限。“两会的召开将进一步明确天津滨海新区开发建设在国家开展战略的重要地位，今后天津将吸引更多外来人口来这里工作和生活，天津住宅市场刚性需求的将有增无减，在一定程度上会对二手房市场产生刺激作用。二、二、营销营销透析透析媒体媒体总总体表体表现现状况状况时间项目数版面折算频数 单项目平均版面 单项目平均频数07.12.26-08.1.255796.21301.692.2808.2.1-08.2.293143.75581.411.87增减幅度（%）-45.61%-54.52%-55.38%-16.57%-17.98%0808年年2 2月，天津投放的地月，天津投放的地产产广告，无广告，无论论是工程数是工程数还还是是频频次都有大幅的下降，主要是次都有大幅的下降，主要是因因为为开开发发商商对对于客于客户户在在农历农历新年期新年期间购间购房意愿降低的判断。房意愿降低的判断。各主要媒体投放状况各主要媒体投放状况 每日新报的广告投放频次数为39次，所占比例为68%，环比减少了49.35%，但仍具各主要媒体之首，每日新报作为地产投放广告的首席地位仍不可撼动；城市快报以10次位居次席，占媒体投放比例17%；今晚报本月广告投放6次，占全市媒体投放比例10%；假日100和天津日报的地产广告投放与上月相比没有变化分别是1次和2次。各物各物业类业类型投放状况型投放状况 本月普通住宅媒体投放频次为46次，环比减少47.13%，占全市份额为67%，普通住宅在全市物业类型投放频次占首位。其次，别墅/洋房/高层等综合类工程合计投放频次为7次，占7%，其他物业类型投放频次较低，合计占5%。四、四、竞竞争市争市场动态场动态重点工程成交重点工程成交动态动态跟踪跟踪重点工程重点工程营销营销推广推广动态动态跟踪跟踪重点工程成交动态跟踪重点工程成交动态跟踪成成交交动动态态跟跟踪踪高级公寓高级公寓南开区南开区和平和平项目名称奥城奥城富力城富力城中新城上城中新城上城赛顿大厦赛顿大厦天津中心天津中心房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅套数308447成交面积（m）3663.811058.33302.4932.83463.68成交金额（万元）433037521366186030549161113653410215130成交均价（元/m）11819.3212908.8810102.2411938.4422031 宣传均价（元/m）1300013000130001900024000热销户型（m）复式两室、三室两室三室一室、两室客流量(人/日)15-2020-2520-255月10日1-5客流量(人/周)100150200150-20040-507-35成交均价环比涨幅 31.85%(正常回归）1.64%2.35%无上月数据作对比-5.21%成成交交动动态态跟跟踪踪高级公寓高级公寓红桥红桥河西河西项目名称项目名称金领国际金领国际万通上游万通上游弘泽印象弘泽印象海逸长洲海逸长洲橡树原橡树原房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅套数12728179成交面积（m）1569.06900.914702.572127.9949.52成交金额（万元）263010458619128626926671502799211800372成交均价（元/m）16762 9567 13332 7062.3612428 宣传均价（元/m）110009800125001400013000热销户型（m）两室三室三室三室两室、三室客流量(人/日)20-305-1020-3015-2010-15客流量(人/周)110-12060-70100-15011070-100成交均价环比涨幅-16.64%(成交产品结构有关）1.03%7.20%-23.41%（优惠打折）上期统计无数据对比成成交交动动态态跟跟踪踪高级公寓高级公寓河西河西津南津南河东河东河北河北 项目名称项目名称天津公馆天津公馆领世郡领世郡阳光星期八阳光星期八海河大道海河大道房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅套数21386成交面积（m）125.561138.27796.211075.06成交金额（万元）18912548849455742479710569313成交均价（元/m）15063 7774 9325 9831 宣传均价（元/m）180009000900015000热销户型（m）一室两室一室、两室三室、四室客流量(人/日)5-1020-3010-1510-15客流量(人/周)40-50100-20070-10085成交均价环比涨幅-10.67%-9.21%22.71%（新楼体上市，面积小，价格高）8.09%成成交交动动态态跟跟踪踪别墅部分别墅部分津南津南 津南津南 南开南开项目名称项目名称新悦庭新悦庭领世郡领世郡檀府檀府房屋用途别墅别墅别墅套数122成交面积（m）415.33672.34664.39成交金额（万元）61352901428760016972310成交均价（元/m）147722125125546宣传均价（元/m）180002300021000-27000热销户型（m）四室、五室四室、五室四室客流量(人/日)5-1010-1510-15客流量(人/周)60-7070-9070-90成交均价（半月）环比涨幅（无上期统计数据作比较）3.66%53.93%（该价格与市场价格相符）重点工程营销推广动态跟踪重点工程营销推广动态跟踪营销推广动态跟踪日期日期项目名称项目名称物业类物业类行政区行政区媒体媒体篇幅篇幅版面折版面折算算投放价投放价格格广告主题广告主题2月4日远洋新干线住宅东丽城市快报整版160000空港90平米精品户型即将盛妆绽放诚邀品鉴2月10日远洋新干线住宅东丽每日新报整版1122000空港90平米精品户型即将盛妆绽放诚邀品鉴2月13日远洋新干线住宅东丽每日新报整版1122000空港90平米精品户型即将盛妆绽放诚邀品鉴2月21日远洋新干线住宅东丽天津日报半版0.5115000空港90平米精品最具投资价值2月26日远洋新干线住宅东丽每日新报半版0.578000国际人居3月盛大巨献营销推广动态跟踪日期日期项目名称项目名称物业物业类类行政区行政区媒体媒体篇幅篇幅版面版面折算折算投放投放价格价格广告主题广告主题2月27日远洋新干线住宅东丽城市快报半版0.582000国际人居3月盛大巨献2月4日春和景明住宅河北城市快报整版1600002008回家是福2月8日春和景明住宅河北每日新报整版11480002008回家是福2月22日春和景明住宅河北城市快报半版0.533000珍稀新品最后良机2月27日春和景明住宅河北每日新报半版0.570000城市的春天来了营销推广动态跟踪日期日期项目名称项目名称物业类物业类行政区行政区媒体媒体篇幅篇幅版面折版面折算算投放价投放价格格广告主题广告主题2月29日春和景明住宅河北城市快报半版0.536000城市的春天来了 一期清盘二期楼王绚丽面市2月7日东丽湖万科城住宅东丽每日新报整版1260000正月初一万科城里过大年2月14日东丽湖万科城住宅东丽每日新报整版1260000东丽湖畔说出你的爱2月21日东丽湖万科城住宅东丽每日新报整版1260000正月十五万家灯火东丽湖2月3日红城住宅河东每日新报半版0.578000最诚挚的新年祝福营销推广动态跟踪日期日期项目名称项目名称物业物业类类行政区行政区媒体媒体篇幅篇幅版面版面折算折算投放投放价格价格广告主题广告主题2月6日红城住宅河东每日新报整版1122000最诚挚的新年祝福2月21日红城住宅河东每日新报半版0.584000元宵佳节最美满的祝福2月29日红城住宅河东今晚报半版0.5156000有些印象衍生于现实渗透于精神2月28日红城 住宅河东每日新报半版0.584000有些印象衍生于现实，渗透于精神2月14日上城豪苑住宅南开每日新报半版0.584000豪礼迎春乐不思鼠营销推广动态跟踪日期日期项目名称项目名称物业物业类类行政区行政区媒体媒体篇幅篇幅版面版面折算折算投放投放价格价格广告主题广告主题2月22日上城豪苑住宅南开每日新报半版0.5900002月23日精装复式公寓盛大签约6重惊喜震撼登场2月27日上城豪苑住宅南开每日新报整版1180000市中心火爆二月！老城厢开市旺销2月28日上城豪苑住宅南开城市快报半版0.582000上城豪苑72万精装景观二居3月价格即将全面上扬2月12日富力湾住宅西青每日新报半版1月0日10月14日祥瑞今年5重豪礼贺新春2月14日富力湾住宅西