报告--吴中区项目研展报告

吴中区工程研展报告吴中区工程研展报告 一、苏州概况一、苏州概况 二、苏州房产现状二、苏州房产现状 三、吴中区房产现状三、吴中区房产现状 四、预出让地块分析四、预出让地块分析 五、研展结论五、研展结论六、建议六、建议一、苏州概况一、苏州概况苏州市位于江苏省东南部苏州市位于江苏省东南部,西连无锡市西连无锡市,东临上海市东临上海市,北依长江与南通北依长江与南通市分界市分界,南与浙江嘉兴、湖州二市毗邻南与浙江嘉兴、湖州二市毗邻.市区面积市区面积1650平方公里平方公里,市区市区人口人口224.53万万,为长江流域重要中心城市之一，国家历史文化名城和为长江流域重要中心城市之一，国家历史文化名城和新兴高科技制造业基地之一新兴高科技制造业基地之一.地理位置地理位置经济开展情况经济开展情况苏州年在全国大中型城市为居第GDP总量单位：亿元年苏州城市人均收入为江苏省第一位单位：元外贸进出口总额年均增长，年居全国第三位单位：亿元城乡人均储蓄存款年均增长单位：万元由以上的数据我们可以看出，苏州是一个经济飞速开展的城市，经济总量不仅在长三角处于翘楚地位，在全国也是位居前列.苏州人民生活富裕，消费能力非常强.作为一个高科技制造业基地和经济外向型城市，苏州在利用上海这一经济腹地的优势的同时与上海优势互补，积极打造自己的优势产业.随着产业的升级换代，苏州经济必然会创造一个新的高度二、苏州房产现状二、苏州房产现状作为一个长三角极具活力的经济城市，苏州在不断吸引作为一个长三角极具活力的经济城市，苏州在不断吸引外资的同时也吸引着越来越多的全国各地人才来苏州开外资的同时也吸引着越来越多的全国各地人才来苏州开展创业展创业.城市规模在不断扩大城市规模在不断扩大.曾经的曾经的“园区向东，新区园区向东，新区向西的开展规划已经远远满足不了这个城市的开展向西的开展规划已经远远满足不了这个城市的开展现在的苏州全面开发，各个区域都在飞速开展，经济的现在的苏州全面开发，各个区域都在飞速开展，经济的开展带动了房产的开发开展带动了房产的开发.目前不断有新的房产大鄂来苏州目前不断有新的房产大鄂来苏州开疆劈土，可见他们对苏州这个城市的房产市场的前景开疆劈土，可见他们对苏州这个城市的房产市场的前景是非常看好是非常看好.住宅市场住宅市场单位：万平方米房产销售面积持续增长，刚性需求旺盛在经历年房产新政的一段观望期后，刚性需求在年得到了一定的释放，年比年销售面积增加了可见，消费者在经历新政的最初的观望后，房价还在稳步增加，于是转观望为行动.一、苏州商业地产现状一、苏州商业地产现状新增住宅面积稳步增长,年均增长19%单位：万平方米(单位:亿元)住宅投资金额在宏观调空后趋于理性增长,年均19.2%(单位:万)新苏州人成为苏州购房队伍中的一支重要力量现在苏州生活着大约400万的外来人口,他们中的一局部已经融入了苏州,在此安家立业,成为新苏州人.还有局部虽然只是在这里挣钱养家糊口但是他们也需要住房,他们的存在极大繁荣了苏州的租赁市场,使得很多有实力人士购房用于出租.总结总结:苏州目前的房产开发销售处在供销两旺的苏州目前的房产开发销售处在供销两旺的良好态势之中良好态势之中,苏州经济的持续强劲开展是房产苏州经济的持续强劲开展是房产健康开展的重要因素健康开展的重要因素,大量新苏州人也为苏州房大量新苏州人也为苏州房产的繁荣作出了奉献产的繁荣作出了奉献.当然在看到美好前景的同当然在看到美好前景的同时我们同时也要看到苏州房产空置率也有提高的时我们同时也要看到苏州房产空置率也有提高的趋势趋势,因此因此,在风云变幻的房产界在风云变幻的房产界,深入地分析市深入地分析市场场,创造出最符合市场的产品方能在剧烈的竞争创造出最符合市场的产品方能在剧烈的竞争中立于不败之地中立于不败之地.三、吴中区房产现状三、吴中区房产现状吴中区概况吴中区概况吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖；接吴江，西衔太湖；四周还分别与苏州工业园区、苏州四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区高新技术开发区(虎丘区虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里平方公里(不含太湖不含太湖水面水面)，太湖水域面积，太湖水域面积2425平方公里平方公里，属吴中区水面约，属吴中区水面约1459平方公里。全境东西宽平方公里。全境东西宽9295公里，南北长公里，南北长48.1公公里里，人口，人口54.9万。万。吴中地理位置优越,紧临古城区 吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。区境扼太湖之出口，为长东有苏嘉杭高速公路。区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内江三角洲重要水利和交通枢纽。境内20多条骨干多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡.交通四通八达吴中是一个历史人文沉淀之地吴中是一个历史人文沉淀之地,木椟、甪直、东木椟、甪直、东山、西山、木渎、光福等古镇古迹众多山、西山、木渎、光福等古镇古迹众多,风景秀风景秀丽丽,人文荟萃人文荟萃.山水吴中,环境优美住宅市场住宅市场2006年吴中区房产销售继续稳占全市区销售面积的前两年吴中区房产销售继续稳占全市区销售面积的前两位位(单位:万元)2007年第一季度吴中区的成交套数稳居全市第二(单位:套数)(单位:万平方米)2006年吴中区土地继续放量,占据全苏州土地出让量的28%.吴中区现在出让土地主要集中在越溪石湖、木椟胥口、东山西山等地,未来几年吴中区的房源将会大量上市,楼盘竞争将更趋于剧烈.吴中区各个板块个案情况环太湖板块该板块环绕太湖,风景秀丽.主要开发高档别墅工程.供高端人士休闲度假.木椟板块和长桥南板块在售楼盘情况越溪石湖板块和外围板块在售楼盘长桥以北板块(吴中中心区域板块)该板块是吴中中心区域,靠近南门,交通便利.为吴中区的政治中心和商业中心.目前住宅开发已经趋于饱和,这个地段配套齐全,生活方便.这里的楼盘价格以近接近主城区的价格,但销售状况良好,可见购置者对这个地段的看中.嘉宝花园 开发商:嘉宝房产开发公司 地址:宝带东路350号 三期推案量:235套 三期开盘时间:2007.1月 主力面积:130左右的三房 均价:6400左右 销售率:91.5 客户群定位:高级百领和公务员 吴中各个板块楼盘位置以及均价总结一:吴中区楼盘以多层为主,老百姓对小高层或高层住宅认可度低总结二:吴中区楼盘均价在4500左右总结三:吴中区楼盘供销两旺原因:1、相对与其他区域,吴中的房价是非常低的.2、吴中交通便利,有山有水,居住环境非常好.总结四:吴中区中心区域楼盘价格已经接近主城区目前吴中区的平均房价为4500/平左右,而中心区域的嘉宝花园现在的均价已经到达6400左右.而惠康新天地的高层住宅均价也到达6000/平.总结五:吴中区楼盘现在和将来主要集中在木椟胥口、越溪石湖等板块1、由于中心区域土地开发已经趋于饱和,目前在售的和已经拍卖的土地都集中在越溪石湖,木椟胥口,长桥以南等板块,随着这些片区的持续开发这里的配套交通等将会不断的完善.2、越溪石湖板块已经被定位为城市的副中心区域,吴中区的新的行政中心以及高教园,这里不仅环境秀丽,人文气息浓郁也非常浓郁,随着这个板块的不段开发,这里的居住气氛也会不段完善,将会成为一个热点居住区域.总结六:随着住宅土地的放量,吴中区的楼盘供给将会非常充足,竞争将更加剧烈商业工程1、吴中区的现代商业相对较弱，档次不高.老商业的改造升级需求旺盛，新商业呼之而出.因此可以说是商机无限.2、虽然起步较晚，暂时商业工程的投建相对较小，但随着住宅市场繁荣，人流的大量增加，商业地产市场前景一片广阔，从06年土地市场的交易信息显示，吴中区的商业土地也在逐渐加大放量.3、吴中区近2年的住宅成交量一直位居苏州个区前列,07年吴中区住宅土地出让108万方,占全苏州市区的1/3强,未来几年吴中区的住宅将会持续供销两旺,作为繁荣的住宅市场的配套市场，吴中区的商业地产开展也必然会跟上住宅的开发.4、苏州商业圈外扩的现实趋势让吴中区成为南大门的新商圈中心地带，在根底设施不断健全的根底上，拉近了和市区观前商业圈的距离，让每个商业圈在独立操作的根底上形成了相互照应的大商圈.吴中核心区域在建商业工程情况吴中核心区域在建商业工程情况吴吴 城城 大大 厦厦/吴城饭店吴城饭店建筑面积:5.7万地理位置:东吴北路和吴中东路交叉口产品形态:写字楼和四星级酒店建筑层数:21层,23层开工时间:2006.6.开盘时间:未定星星 光光 国际大国际大 厦厦 建筑面积:6万平方地理位置:东吴北路和吴中东路交叉口产品形态:高档写字楼、购物中心开工时间:2006.6.开盘时间:未定东吴商业大东吴商业大 厦厦 建筑面积:6万平方地理位置:东吴北路和吴中西路交叉口产品形态:高档写字楼、商业中心、商铺开盘时间:2007.1.6.主力面积:400-600平(写字楼)均价:7500/平建筑形态:三座塔楼与裙房交错楼层情况:12,14,16层惠康新天地惠康新天地 建筑面积:5万平方开发商:城河置业地理位置:东吴北路和南环路交叉口产品形态:住宅和写字楼物业形态:高层开盘时间:2006.8月交房时间:2007.8月均价:住宅6000/平,写字楼7500/平住宅主力户型:100平左右的两房写字楼主力面积:630平左右销售率:8成四、预出让地块分析四、预出让地块分析1 号号 地地 块块(纯高档商业纯高档商业)主要经营业态:服饰、布料、窗帘商业配套:好邻多超市.主力消费人群:吴中区普通市民,外来人群路网结构:与古城区的人民路连接,与南环路相交界.该商区消费档次:中档该街区商业辐射能力:较强优势:1、扼吴中区北大门,是古城区与吴中区的衔接区域 2、紧邻南门商圈,可以接受到南门商圈的辐射.3、人流量大.人气较旺.4、配套齐全 5、交通便利 劣势:1、周边业态不够高档,缺乏商务环境.2、处于两区衔接区域,人流嘈杂.2号号 地地 块块(纯商业地块纯商业地块)主要经营业态主要经营业态:餐饮、通讯小卖场餐饮、通讯小卖场商业配套商业配套:中国银行、新梅华大酒店、中国银行、新梅华大酒店、东吴大厦、新苏苑饭店、吴城大厦、吴城东吴大厦、新苏苑饭店、吴城大厦、吴城饭店饭店.主力消费人群主力消费人群:吴中区普通市民吴中区普通市民,白领阶层白领阶层路网结构路网结构:与吴中东路交界与吴中东路交界该商区消费档次该商区消费档次:中高档中高档该街区商业辐射能力该街区商业辐射能力:较强较强优势优势:1、该地块处于一个新的商务中心、该地块处于一个新的商务中心区域区域,东吴大厦和吴城大厦都是在建的高东吴大厦和吴城大厦都是在建的高档写字楼和商业中心档写字楼和商业中心,吴城饭店和新苏苑吴城饭店和新苏苑饭店为饭店为4星级饭店星级饭店,一个新的一个新的CBD核心区核心区域将在此形成域将在此形成.2、处于两区的衔接区域、处于两区的衔接区域 3、人流量大、人流量大.4、配套齐全、配套齐全 5、交通便利、交通便利劣势劣势:商务中心尚处于开发初级阶段商务中心尚处于开发初级阶段,成熟尚需时日成熟尚需时日.1号地块与号地块与2号地块比较号地块比较:2个地块区域位置差不多个地块区域位置差不多,从地理位置上看从地理位置上看,1号地块更靠近古城区号地块更靠近古城区,但也更显嘈但也更显嘈杂且无高档商贸气氛杂且无高档商贸气氛.2号地块区域正在形成一个高档商务中心区域号地块区域正在形成一个高档商务中心区域.既可以承接古城区的辐射又可以既可以承接古城区的辐射又可以辐射吴中其他片区辐射吴中其他片区.因此该地块的商业价值高于因此该地块的商业价值高于1号地块号地块.因此因此:2号地块商业价值号地块商业价值1号地块号地块3号号 地地 块块(纯商业地块纯商业地块)主要经营业态:西餐厅,咖啡座,饭店.商业配套:稍微偏远路网结构;处于县前街,东苑路和宝带西路交叉口.主力消费人群:白领、公务员该商区消费档次:中高档该街区商业辐射能力:一般优势:1、处于吴中区城区的核心地段 2、西侧的尼盛花园和北面吴中广场可以为其积累一定的人气 3、周边人群层次高,为白领和公务员的一个集中区域.劣势:虽然处于核心区域,但其所处的县前街和东苑路为城市副干道,有一定的进深.闹中取静,人气缺乏.2号、3号两个地块的比较:2号地块处于主干道,人气旺.又处于一个新兴的商贸中心,未来的商业气氛浓厚,便于商业工程的开发.而3号地块过于僻静,开发成商业工程的商业价值远低于2号地块.2号价值3号4号号 地地 块块(商住两用商住两用)主要经营业态:商务区域,文化体育中心商业配套:KFC、银行、饭店(稍微偏远)东吴大厦、新苏苑饭店、吴城大厦、吴城饭店.主力消费人群:白领阶层路网结构:宝带东路与东苑路交叉的东侧该商区消费档次:中档该街区商业辐射能力:一般优势:1、正对吴中区体育中心,体育中心的人气可以带动这一地块的商业地块的价值.2、城市核心区域的住宅土地的稀缺性.3、交通便利 4、生活方便,处于商业中心.劣势:1、该地块周边没什么商业设施,缺乏商业气息.2、吴中区体育馆规模有限,人气的拉动力有限.因此:该地块商业局部价值不高,而住宅产品紧俏5 号号 地地 块块(商住两用商住两用)主要经营业态:饭店,休闲中心商业配套:、豪仕金大酒店、中国邮政主力消费人群:普通居民,白领阶层路网结构:宝带西路与吴中东路交界西侧该商区消费档次:中高档该街区商业辐射能力:较强优势:1、住宅用地的稀缺.2、商业气氛浓厚,银行,饭店等环绕该地块 3、居民区与商业中心的双重人气拉动该地块的商业价值.劣势:不处于最核心的商业区域.人气相对较弱.4号与5号地块比较:两块地分别位于东吴北路与宝带路交叉口的宝带路的东西两侧,两地的住宅价值差不多,但商业地块部分来说,5号地块已经具有一定人气,开发的商业地块更容易得到投资者的认可,而4号地块人气缺乏,体育中心的带动力度有限.因此:5号价值4号6 号号 地块地块(高档商业高档商业)主要经营业态:KFC、高档饭店,商务、休闲娱乐商业配套:交通银行、华侨大厦、中国邮政、豪仕金大酒店主力消费人群:公务员,白领阶层路网结构:宝带西路与吴中东路交界中心区域该商区消费档次:高档该街区商业辐射能力:非常强优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档次整体最高.2、成熟区域,人气旺盛 3、周边人群层次较高,为吴中区公务员、白领最集中区域.消费品位和消费水平都很高.4、可以辐射整个吴中区域,特别是开发区.劣势:虽然是吴中区最成熟的商贸中心,但高档商业非常少,这一区域的整体商业档次提升尚须时日.7号号 地地 块块 (高档商业高档商业)主要经营业态:KFC、高档饭店,商务、休闲娱乐商业配套:交通银行、华侨大厦、中国邮政、豪仕金大酒店主力消费人群:公务员,白领阶层路网结构:宝带西路与吴中东路交界中心区域该商区消费档次:高档该街区商业辐射能力:非常强优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档次整体最高.2、成熟区域,人气旺盛 3、周边人群层次较高,公务员、白领多.消费能力高.4、可以辐射整个吴中区域,特别是开发区.劣势:虽然是吴中区最成熟的商贸中心,但高档商业目前还很少,这一区域的整体商业档次提升尚须时日.8 号号 地地 块块(高档商业高档商业)主要经营业态主要经营业态:商务、文娱商务、文娱商业配套商业配套:华侨大厦华侨大厦主力消费人群主力消费人群:公务员公务员,白领阶层白领阶层路网结构路网结构:宝带西路与吴中东路交界宝带西路与吴中东路交界东侧东侧该商区消费档次该商区消费档次:中高档中高档该街区商业辐射能力该街区商业辐射能力:一般一般优势优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档、处于吴中区最核心商贸中心、档次整体最高次整体最高.2、体育中心与人大分别位于两侧、体育中心与人大分别位于两侧,可以可以带动这一地块的人气带动这一地块的人气.劣势劣势:宝带东路人气相对较弱宝带东路人气相对较弱,商业气氛不浓厚商业气氛不浓厚.9 号号 地地 块块(面积面积0.9万方万方,高档商业高档商业)主要经营业态:高档饭店,商务、休闲娱乐商业配套:交通银行、钻石年代商务会所 豪仕金大酒店主力消费人群:公务员,白领阶层路网结构:宝带西路与吴中东路交界中心区域该商区消费档次:高档该街区商业辐射能力:非常强优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档次整体最高.2、成熟区域,人气旺盛 3、靠近吴中区政府和区人大,高层次公务员云集区域,消费能力高.4、可以辐射整个吴中区域,特别是开发区.劣势:虽然是吴中区最成熟的商贸中心,但高档商业非常少,这一区域的整体商业档次提升尚须时日.6,7,8,9四块地比较:4块地都属于吴中最成熟的商贸中心区域,8号地块位置处于中心区域的支流道路,人气不甚旺.6号和7号、9号两个地块隔东吴北路相望,处于核心商圈,拿地本钱最高的6号,其次是7号,9号地块地块面积最小0.9万方因此其出让价最低.因此开发商可以根据自身实力来对这三块地进行权衡.10 号号 地块地块 (商住混合商住混合)主要经营业态:高档饭店,商务、休闲娱乐商业配套:交通银行、钻石年代商务会所 豪仕金大酒店主力消费人群:公务员,白领阶层路网结构:吴中东路与太湖西路交叉口位置该商区消费档次:中高档该街区商业辐射能力:较强优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档次整体最高.2、成熟区域,人气旺盛 3、周边人群层次较高,公务员、白领多.消费能力高.4、可以辐射整个吴中区域.综合分析:A住宅地块价值较高,非常稀缺,C地块与9号地块隔东吴北路相望,开发价值差不多,而B地块临太湖西路,车流量大而人流量小,商业气氛不浓,有一些临街中低档次酒店和休闲中心,整体档次不高.11号地块号地块(7万方万方,纯住宅用地纯住宅用地)主要经营业态:中档饭店,休闲娱乐、建材、汽车美容等商业配套:金海港大酒店、新世纪俱乐部、新世联华超市、新盛大酒店主力消费人群:私营业主,外来人群、普通市民路网结构:吴中东路与太湖西路交叉口西侧该商区消费档次:中档该街区商业辐射能力:一般优势:1、位于大运河风光带.2、周边生活配套交全,生活便利.3、已经初步形成一个居住区域,4、7万多方的可供开发的纯住宅用地在核心城区已经非常稀缺.这个区域的住宅价格已接近主城区.劣势:1、紧靠大运河,噪音大 2、周边整体住宅品质不高.12号号 地块地块(休闲商业休闲商业)主要经营业态:中档饭店,休闲娱乐、建材、汽车美容等商业配套:金海港大酒店、新世纪俱乐部、新世联华超市、新盛大酒店主力消费人群:私营业主,外来人群、普通市民路网结构:吴中东路与太湖西路交叉口西侧该商区消费档次:中档该街区商业辐射能力:一般优势:1、位于大运河风光带.2、该地块区域已经具备一定的商业气氛、中档酒店、休闲中心等运营状况良好.劣势:1、人气不够旺盛 2、车流多于人流 13 号号 地地 块块(休闲商业休闲商业)主要经营业态:小杂货店等商业配套:无主力消费人群:外来人群路网结构:太湖东路,与开发区隔大运河相望该商区消费档次:低档该街区商业辐射能力:较差优势:1、位于大运河风光带.2、交通便利 劣势:1、没什么人气,车流多于人流 2、环境嘈杂,外来人口聚集.3、无商业气氛 4、太湖北路居民区被一水渠阻隔,人流因此也被隔离 分析;12号和13号两个地块都是用来开发休闲商业,这2个地块处于吴中中心城区和开发区的衔接阶段,一条运河为界.但从目前看这2个地块周边配套以及人气都非常一般,其完善还需时日.从投资回报来说将会是一个很长期的过程,其商业投资价值低于6、7、9这三块黄金成熟地段的地块.五、研展结论五、研展结论同过对同过对13个地块的分析个地块的分析,我们可以把他们分为我们可以把他们分为3个板块个板块一、一、1号、号、2号地块属于两区交界板块号地块属于两区交界板块(古城区古城区,吴中区吴中区)这2个地块周边在形成一个高档商务区域,正在与古城商圈无缝对接.其最接近古城区商圈,古城区商圈向外围的扩张,最先受益的就是这个区域的商业圈.二、二、3号、号、4号、号、5号、号、6号、号、7号、号、8号、号、9号、号、10号地块属于吴中核心城区号地块属于吴中核心城区板块板块 1、这这8个地块都属于寸土寸金的吴中区核心地段个地块都属于寸土寸金的吴中区核心地段,该地段人气鼎盛该地段人气鼎盛,商业配套齐商业配套齐全全,目前总的来说该区域高档商业不多目前总的来说该区域高档商业不多,整体档次不高整体档次不高,这几个地块的推出将会使这一这几个地块的推出将会使这一片区真正成为吴中区的高档片区真正成为吴中区的高档CBD中心区域中心区域,既可以分流主城区的商业人流又可以对既可以分流主城区的商业人流又可以对整个吴中区进行辐射整个吴中区进行辐射,而随着吴中区住宅工程的放量而随着吴中区住宅工程的放量,该批商业工程的推出将会其着该批商业工程的推出将会其着非常好的配套作用非常好的配套作用.同时提升吴中商圈的影响力同时提升吴中商圈的影响力.2、6、7、9三个纯高档商业地块从位置上来说价值高于3号,8号两个地块.他们的差异主要是地块开发面积的大小和开发产品的问题,考量的是开发商的实力.4号、5号、10号三个地块都是商住两用地块,从位置和目前的商业成熟度来看5号地块的商业价值最大,而从开发角度来说,商住两用的工程住宅可以带动商业的人气,资金回笼更快一些.特别是核心城区的住宅地块已经是非常稀缺的.纯高档商业工程和写字楼产品虽然资金回笼慢但利润空间会更大,当然风险也更高.三、三、11号、号、12号、和号、和13号地块处于吴中核心城区与开发区的交接处号地块处于吴中核心城区与开发区的交接处 这一区域的开发是一个很长期的过程,运河风光带的规划、人气的积累也需要时日,因此12号13号地块价值从整个商业角度考量是低于6、7、9号地块的.而11号地块作为一个纯住宅用地在住城区已不多见,非常稀缺.六、建六、建 议议 一、一、11号地块是纯住宅工程号地块是纯住宅工程,7万方的地块面积在吴中核万方的地块面积在吴中核心城区非常稀却心城区非常稀却.现在吴中在售楼盘和已拍卖地块主要集现在吴中在售楼盘和已拍卖地块主要集中在吴中的副中心区域越溪中在吴中的副中心区域越溪,木椟这样的区域木椟这样的区域.这些区域这些区域配套的完善尚时日配套的完善尚时日,而这个地块虽然处于吴中区而这个地块虽然处于吴中区,但其与但其与古城区非常靠近古城区非常靠近,这个区域的地块价值与古城区相差不大这个区域的地块价值与古城区相差不大,可以享受到商贸中心的繁华和便利的同时但价格却比古可以享受到商贸中心的繁华和便利的同时但价格却比古城区低城区低,性价比非常高性价比非常高.因此:11号地块非常值得一拿 二、二、如果拿高档商业地块的话如果拿高档商业地块的话,2号地块商业价值最大号地块商业价值最大,这个地块周边正这个地块周边正在形成一个吴中区的在形成一个吴中区的CBD中心中心,东吴大厦东吴大厦,吴城大厦以及星光国际大厦吴城大厦以及星光国际大厦,这些大厦的建成将极大提高吴中商圈的档次这些大厦的建成将极大提高吴中商圈的档次,改变吴中核心区域无高改变吴中核心区域无高档写字楼的历史档写字楼的历史.该地块处在这样一个该地块处在这样一个CBD中心区域之中中心区域之中,无形之中提无形之中提升了这个地块的档次升了这个地块的档次.其既可以与古城区商圈对接又可以辐射整个吴其既可以与古城区商圈对接又可以辐射整个吴中区中区.三、商住两用的地块三、商住两用的地块5号地块最值得一拿号地块最值得一拿,住宅产品地段好住宅产品地段好,土地稀缺土地稀缺同时商铺受周边商业的带动而易受投资者青睐同时商铺受周边商业的带动而易受投资者青睐.四、这些地块中四、这些地块中9号地块与其他地块处于同样的核心区域号地块与其他地块处于同样的核心区域.商业价值商业价值相似相似,这个地块出让面积这个地块出让面积0.9万平方米万平方米,从拿地本钱来说最小从拿地本钱来说最小,其他面积其他面积都在都在2、3万方左右万方左右.