思源顾问北京市望京东湖项目市场简析课件

望京东湖项目市场简析望京东湖项目市场简析-望京地区发展研究望京地区发展研究-6/19/20242第 2 页望京规划图望京规划图望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。-6/19/20243第 3 页望京地区的发展与变迁望京地区的发展与变迁l望京交通压力得到缓解望京交通压力得到缓解l望京区域基础配套逐步完善望京区域基础配套逐步完善l望京地区产业引进与逐步成形望京地区产业引进与逐步成形l具备临近机场的区位优势具备临近机场的区位优势-6/19/20244第 4 页望京交通压力得到缓解望京交通压力得到缓解以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变；除了机场高速、五环路、沿四环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车；目前无论是西去中关村，还是南下CBD都已经十分方便。此外，京承高速的开通，令地处望京西北角的本案交通优势更加突出。京京承承路路北五环路13号线望京西站北四环路北四环路京顺路京顺路-6/19/20245第 5 页区内基础配套逐步完善区内基础配套逐步完善作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。加之首师大附小分校，陈经纶中学和北京市八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。-6/19/20246第 6 页目前拟建的部分大型商业配套目前拟建的部分大型商业配套n本案东北侧的家乐福n广顺南大街的沃尔玛n阜通西大街附近的好莱坞电影院n阜通东大街的法国乐华梅兰超市和IKEA；法国乐法国乐华梅兰华梅兰超市超市IKEAIKEA家乐福家乐福沃尔玛沃尔玛好莱坞电影院好莱坞电影院本案-6/19/20247第 7 页望京住宅需求研究望京住宅需求研究-6/19/20248第 8 页望京地区产业引进与逐步成形望京地区产业引进与逐步成形望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少所占比例较少望京地区现阶段地块的产业特征望京地区现阶段地块的产业特征办公用房增多：办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知名外资企业进驻办公商业配套大幅增加：商业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店商务环境的改变商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。-6/19/20249第 9 页望京现有项目客群来源与特征研究望京现有项目客群来源与特征研究1 1、来源：、来源：本区域的客户居住升级引发的二、三次置业；以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞；跨国公司入住望京，导致员工的住房需求；丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域2 2、特征：、特征：认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级；讲究生活品味，追求生活的舒适度；以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。-6/19/202410第 10 页望京区域高档住宅需求客群分类望京区域高档住宅需求客群分类重复置业者住房重复置业者住房升级换代的需求升级换代的需求国外投资客群国外投资客群逐步壮大逐步壮大中产阶级力中产阶级力量的崛起量的崛起高档住宅的需求-6/19/202411第 11 页重复置业的风潮对住宅升级的需求重复置业的风潮对住宅升级的需求作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。名词。在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。望京。-6/19/202412第 12 页国外投资客群对高品质住宅的需求国外投资客群对高品质住宅的需求望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。住宅市场上重要的客户。望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。士在京的首选置业地区。目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。-6/19/202413第 13 页结论：望京区域结论：望京区域对高品质住宅需求不断增长对高品质住宅需求不断增长望京区域望京区域客群分析客群分析住宅需求住宅需求交通改善区域配套产业支撑区位优势重复置业客群中产阶级客群国外投资客群高品质住宅需求价格承受投资置业身份象征群聚归属情感偏好区域依附区位配套-6/19/202414第 14 页望京住宅供给研究望京住宅供给研究-6/19/202415第 15 页调查目标调查目标望京区域在售楼盘望京区域在售楼盘湖畔雅居湖畔雅居鹿港嘉苑鹿港嘉苑（嘉轩城市花园）（嘉轩城市花园）望京南湖西园望京南湖西园 海润国际公寓海润国际公寓 利泽西园（望都园）利泽西园（望都园）季景沁园季景沁园 华鼎世家华鼎世家澳洲康都澳洲康都银领国际银领国际 星源公寓（望京金座阳光公寓）星源公寓（望京金座阳光公寓）夏都家园夏都家园(夏都盈座夏都盈座)银杏家园银杏家园（都市心海岸）（都市心海岸）方舟苑三期（城市月光）方舟苑三期（城市月光）宝星园宝星园-6/19/202416第 16 页望京在售楼盘部分项目展示望京在售楼盘部分项目展示华鼎世家华鼎世家季景沁园季景沁园澳洲康都澳洲康都湖畔雅居湖畔雅居融科橄榄城融科橄榄城嘉美国际风尚嘉美国际风尚海润国际公寓海润国际公寓宝星国际宝星国际-6/19/202417第 17 页望望京项目建筑形态京项目建筑形态高密度高层塔楼：高密度高层塔楼：整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。板楼或者板塔结合：板楼或者板塔结合：近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等；-6/19/202418第 18 页望京调研项目规模分布望京调研项目规模分布-6/19/202419第 19 页望京调研项目规模分布分析望京调研项目规模分布分析 本区域调研项目的规模普遍适中，比较集中于1030万平米左右的规模；本案地上建筑面积约46万平方米，地下建筑面积15.6万平方米。本案在整个区域内规模较大；结论：整体化社区方向一凸显规模化和差异性。-6/19/202420第 20 页望京调研部分项目户型望京调研部分项目户型-6/19/202421第 21 页望京地区不同户型销售状况分类调查望京地区不同户型销售状况分类调查望京地区在售项目中，二、三居的销售比例有较大差距；总体而言，二居还是二居还是市场主打户型市场主打户型。望京地区在售项目中，不同户型的滞销比例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居市场上对一、四居有足够的消化能力有足够的消化能力。-6/19/202422第 22 页望京地区不同户型销售率统计研究望京地区不同户型销售率统计研究 结论：结论：一居销售率旺盛，四居销售状况较好于二居，三居销售状况不佳。（其它户型不以居住为用途，本分析不做讨论）。望京地区调研项目不同户型销售率对比望京地区调研项目不同户型销售率对比-6/19/202423第 23 页望京地区调研项目不同户型销售总面积调查望京地区调研项目不同户型销售总面积调查结论：结论：望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大。但一居销售总面积较小。望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为2%；三居剩余总面积较大，二居次之，四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上除对一居消化能力极强以外，市场上除对一居消化能力极强以外，对四居户型消化能力较为旺盛对四居户型消化能力较为旺盛。-6/19/202424第 24 页望京区域不同户型总面积销售比率对比望京区域不同户型总面积销售比率对比从望京地区在售住宅项目不从望京地区在售住宅项目不同户型总销售面积可看出：同户型总销售面积可看出：一居的总面积销售率明显高一居的总面积销售率明显高于其他户型，四居的总面积于其他户型，四居的总面积销售比率其次，三居总面积销售比率其次，三居总面积销售率最低，仅有销售率最低，仅有47.90%。结论：望京地区对一居小户结论：望京地区对一居小户型、四居大户型有较强的消型、四居大户型有较强的消化能力。化能力。-6/19/202425第 25 页望京区域单户户型面积统计研究望京区域单户户型面积统计研究结论：结论：望京区域内公寓项目平均单户面积：二居111平米；三居154平米；四居225平米。发现170-170-220220平米的大户型市平米的大户型市场供给空白场供给空白。-6/19/202426第 26 页望京调研项目价格情况表望京调研项目价格情况表-6/19/202427第 27 页望京区域不同项目销售均价分析望京区域不同项目销售均价分析 目前望京区域的住宅项目主要为中档定位，市场销售价格6500元/平方米以下居多-6/19/202428第 28 页望京区域不同项目销售总价分析望京区域不同项目销售总价分析目前望京区域住宅市场总价分布在140-150万元，55-70万元，80-110万元三个区间。100万元以上的上层建筑、华鼎世家、湖畔雅居主要面对三次置业客户，而慧谷阳光二期、宝星国际二期其单价价格在7000元/平米以上，主要以二居及小三居为主；-6/19/202429第 29 页望京区域不同户型均价研究望京区域不同户型均价研究结论：结论：望京区域调研项目不同户型均价研究对比：四居均价较高，三居其次，二居价格最低。发现畅销的一居与四居中，四居大户型均价明显高四居大户型均价明显高于一居户型。于一居户型。-6/19/202430第 30 页望京区域不同户型总价研究望京区域不同户型总价研究结论：结论：望京区域内公寓项目一、二、三、四居总价分别是44.7万元、68.5万元、101.4万元和168.3万元。-6/19/202431第 31 页调研结论调研结论在畅销的一居和四居户型中，四居均价明显高于一居户型，可被本案借鉴采纳；单价研究总价研究四居平均总价168万元，销售状况良好，为本案开发总价定位提供依据。单户面积总销售面积单户面积170-220平方米的户型市场供给不足；二、三居户型总销售率不高；一居、四居总面积销售率较好；户型统计户型分类一居、四居相对畅销，两居其次，三居未销售较多；市场上四居的供应较少，市场有足够的消化能力。-6/19/202432第 32 页同类物业项目借鉴与比较同类物业项目借鉴与比较融融科科橄橄榄榄城城阳阳光光上上东东季季景景沁沁园园观观湖湖国国际际-6/19/202433第 33 页本案借鉴项目的销售状况及价格走势本案借鉴项目的销售状况及价格走势阳光上东开盘至今，已经实现每平米阳光上东开盘至今，已经实现每平米2000元价格增幅；元价格增幅；观湖国际以观湖国际以10000元元/平米均价开盘，已经实现良好的销售业绩，平米均价开盘，已经实现良好的销售业绩，其是较大户型，如其是较大户型，如5.4米挑空大户型更是获得市场热捧；二期开米挑空大户型更是获得市场热捧；二期开盘预计均价可达盘预计均价可达13000元元/平米；平米；-6/19/202434第 34 页市场简析部分至此结束市场简析部分至此结束谢谢 谢！谢！-