北京北七家项目市场研究报告

北京北七家工程市场研究报告北京北七家工程市场研究报告20212021年年4 4月月一市场大势一市场大势需求市场开始回暖，成交价格稳中有升需求市场开始回暖，成交价格稳中有升随着随着20212021年未降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连年未降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，贷款本钱、交易本钱双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场信心三出台，贷款本钱、交易本钱双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场信心在逐步恢复的同时，局部房价也已跌至有效需求的购置力范围，从而使局部需在逐步恢复的同时，局部房价也已跌至有效需求的购置力范围，从而使局部需求得到释放。求得到释放。2 2月至月至3 3月成交量连续反弹，月成交量连续反弹，3 3月份全市商品住宅成交了月份全市商品住宅成交了150.9150.9万万平米环比上涨了平米环比上涨了70%70%，成交均价，成交均价1177311773元元/平米，环比上涨了平米，环比上涨了3.8%3.8%，价格稳中有，价格稳中有升，详见以下图：升，详见以下图：注：上述数据不含政策性住房注：上述数据不含政策性住房1 1、市场供求及价格走势、市场供求及价格走势市场存量大，去化仍面临巨大压力市场存量大，去化仍面临巨大压力20212021年以来受需求市场大幅下滑影响，市场存量去化受阻，可售量不断扩大，至年以来受需求市场大幅下滑影响，市场存量去化受阻，可售量不断扩大，至20212021年年1 1月月1 1日，北京市住宅可售量到达了日，北京市住宅可售量到达了19081908万平方米的历史峰值，同比大幅增万平方米的历史峰值，同比大幅增长了长了41.8%41.8%，到达历史峰值，至，到达历史峰值，至4 4月月1 1日受市场回暖及新增供给量减少影响，存量日受市场回暖及新增供给量减少影响，存量有所下降，但仍到达了有所下降，但仍到达了17721772万平方米，去化仍面临巨大压力，详见以下图：万平方米，去化仍面临巨大压力，详见以下图：2 2、住宅市场存量变化走势、住宅市场存量变化走势二区域认知二区域认知1 1、区域现状、区域现状【北七家镇概况】【北七家镇概况】镇域面积56.83平方公里，总人口约26万人，其中户籍人口2.7万人，小区居住人口约14万人，流动人口约10万人约约5 5公里公里2 2、开展规划、开展规划【功能与定位】【功能与定位】根据北京市开展的总体要求和昌平区的功能定位，总结多年来北七根据北京市开展的总体要求和昌平区的功能定位，总结多年来北七家镇经济、社会开展的实践经验，北七家镇未来建设目标应当是：家镇经济、社会开展的实践经验，北七家镇未来建设目标应当是：京都后花园的生态精品小城镇。其功能定位应是：生活居住的首选京都后花园的生态精品小城镇。其功能定位应是：生活居住的首选地区、休闲旅游的首选地区、投资创业的首选地区地区、休闲旅游的首选地区、投资创业的首选地区【缓慢的市场导入期：刚性需求放缓，人口导入缓慢】【缓慢的市场导入期：刚性需求放缓，人口导入缓慢】08年至今市场大势回归理性，刚性需求入市谨慎，需求放缓年至今市场大势回归理性，刚性需求入市谨慎，需求放缓北七家板块目前商品房在售工程只有望都新地，历年新建的商品房工北七家板块目前商品房在售工程只有望都新地，历年新建的商品房工程寥寥，程寥寥，区域人口导入缓慢，居住气氛缺乏区域人口导入缓慢，居住气氛缺乏3 3、房地产市场现状、房地产市场现状区域属性区域属性 以工业产业为主导的远郊镇，规划与配套缺乏逆城市化开展 的动力；北京城市郊区化开展向北到达天通苑板块时已近末端，短期 内缺乏进一步向北城市化开展的利好因素 与天通苑板块存在着四公里的城市连接断层，城市功能辐射 疲软的孤岛 近年商品房工程开发寥寥，缺乏大规模的人口导入，区域未 形成人口换血和素质升级二板块竞争分析二板块竞争分析板块名称板块名称板块描述板块描述价值辩析价值辩析北七家板块以工业产业为主导的远郊镇，天通苑板块公寓类居住的北延与天通苑板块存在着四公里的城市连接断层，城市功能辆射疲软，配套制约，造成板块缺失、成长乏力天通苑板块大规模动迁居住和市政配套带动下的居住板块，轨道交通的发展带来区域热点的快速转换，已经形成了较为成熟的居住环境已经成为亚奥板块发展的北延，带动和形成了以白领为主的居住北迁回龙观板块中关村、上地产业园等周边信息技术产业带动的远郊居住板块，以产业园区中的年轻白领为主要客源阶层配套不足，进一步发展受限望京板块开发多年，开发规模庞大，通过多年的人口导入，区域已经形成较为成熟的生活配套与居住氛围经过多年的发展，从单纯的卧城向多元化人口副城发展奥北板块生态、体育资源带动的新兴高端板块，区域属性转变带来的价格逐渐对接中关村板块交通、奥运场馆、国家森林公园等市政配套及生态资源带动下的城市亚中心地位1 1、板块竞争分析、板块竞争分析竞争板块特征描述与价值辩析竞争板块特征描述与价值辩析北七家天通苑奥北望京回龙观主力价格区间：主力价格区间：7600760088008800主力价格区间：主力价格区间：8600860089008900主力价格区间：主力价格区间：900090001050010500主力价格区间：主力价格区间：13000130002000020000主力价格区间：主力价格区间：13000130001800018000各板块竞争描述各板块竞争描述区域区域回龙观回龙观天通苑天通苑望京望京奥北奥北北七家北七家竞争力性价比性价比成熟居住氛围居住环境性价比客户来源上地、中关村产业园北城区上班族中心城区及朝阳区中心城区及朝阳区北部城区外来上班族价值点低总价临近两大产业园捷运系统生活配套居住舒适度多元化城市副中心自然资源占有产品价值低单价竞争代表个案东亚上北中心天通中苑商品房北纬40度媒体村望都新地2 2、各板块竞争比对、各板块竞争比对【回龙观板块客源分析】【回龙观板块客源分析】外地来京工作人群的首次置业安家型客源为主，北部城区动拆迁客源居次，对总价敏感，不愿意过度远离原有的工作或生活圈代有个案代有个案楼盘名称竞争要素客户描述主力户型面积（）单价 (元/）主力总价（万/套）东亚上北中心一居：42-56二居：80847600一居：3243二居：6164上地及中关村产业园区带来的安家型客源紫金新干线三居：1291338800三居：114117上地产业园年轻白领及北部城区拆迁客源北七家天通苑奥北望京回龙观客户来源客户来源客户特征描述客户特征描述对物业价值的需求点对物业价值的需求点p以中村村及上地产业园区客户为主，2030%来自北部城区（动迁者较多）；p有一定积蓄，但总价承受能力有限；p不愿远离原有工作或生活圈；p对日常生活节奏有比较严格的控制；p关注产品在较低价位上的较高性价比；p关注日常出行距离和公交等出行工具；p关注区域内各种生活配套；1 1、板块竞争分析、板块竞争分析地理位置：昌平区 回龙观体育公园北侧 建筑面积：24万平米建筑类型：内廊点式高层工程定位：纯粹的城市青年生活区 工程规划：13栋16-21层塔板楼共3967套 营销主题：30-90城铁上游MINI不动产，青年人首选居住社区销售价格：7600元/代表个案代表个案东亚上北中心东亚上北中心【天通苑板块客源分析】【天通苑板块客源分析】天通苑板块随着这几年的开展，居住人口也日趋多元化，客源选择天通苑板块主要是注天通苑板块随着这几年的开展，居住人口也日趋多元化，客源选择天通苑板块主要是注重区域开展前景，重区域开展前景，对捷运系统和其他城市生活配套有较强依赖性对捷运系统和其他城市生活配套有较强依赖性代表个案代表个案楼盘名称竞争要素客户描述主力户型面积（）单价 (元/）主力总价（万/套）天通中苑商品房三房：1537600116对外销售的商品房全部为三房，客户主要为来自北部城区具备改善居住条件的二次置业者北七家天通苑亚奥望京回龙观客户来源客户来源客户特征描述客户特征描述对物业价值的需求点对物业价值的需求点p天通苑早期以折迁型客源为主，随着市政配套和生活配套的成熟，外来安家型、本地升级型客源成为主流；p多元化；p区域发展前景；p市政基础设施配套建设p关注区域内各种生活配套；1 1、板块竞争分析、板块竞争分析地理位置：昌平区 立水桥以北1.5公里 建筑面积：49万平米，含动迁房建筑类型：板楼工程定位：/工程规划：天通苑共由五个园区组成，绿化率达36，23000平方米的大型欧式中庭花园 营销主题：/销售价格：7600元/天通中苑商品房天通中苑商品房三居三居:153:153顶层复式顶层复式162162代表个案代表个案【望京板块客源分析】【望京板块客源分析】早期以折迁型客源为主，随着大规模商品房的开发建设以及市政配套和生活配套的成熟，大量人口的导入，已经形成了多元化的人口副城，外来安家型、本地升级型、分巢型客源成为主流代表个案代表个案楼盘名称竞争要素客户描述主力户型面积（）单价 (元/）主力总价（万/套）北纬40度一居：6771 两居：81 10213000一居：8792 两居：105 133在CBD工作的首次置业人群占据主流，本地升级型、分巢型客源居次北七家天通苑亚奥望京回龙观客户来源客户来源客户特征描述客户特征描述对物业价值的需求点对物业价值的需求点p本地客源以中心城区外溢型客源为主；p在京的外来上班族，以首次置业为主p总价敏感p对便利的城市生活有较强依赖感，不愿远离城市圈；p区域发展前景；p市政基础设施配套建设p关注区域内各种生活配套；1 1、板块竞争分析、板块竞争分析地理位置：朝阳区北五环与京承高速的交汇处东北侧 建筑面积：总体78万平米，商业12万平米，一期30万平米建筑类型：板楼,多层,小高层 工程定位：打造符合城市中坚力量居住、审美及情感需要的国际化社区。工程规划：引入中国传统建筑观念，使社区内部空间的构造趋向四合院式的建筑围合。工程一期由南往北，逐渐增高,最南侧是4层的花园洋房,中间是9层的公寓,西北侧是25-29层的高层薄板住宅。营销主题：精品大盘销售价格：花园洋房18000元,板楼14000元,塔楼13800元 北纬北纬40度度公寓主力户型公寓主力户型8181代表个案代表个案【奥北板块客源分析】【奥北板块客源分析】区位与资源优势带来高端客源，其中以外来高端客源和本地中心城区外溢型、升级型客源为主代表个案代表个案楼盘名称竞争要素客户描述主力户型面积（）单价 (元/）主力总价（万/套）媒体村零居：3050 一居：5070 两居：80 14000零居：4260 一居：6098两居：112外来及北部城区高端客源，自住与投资界限不明显北七家天通苑亚奥望京回龙观客户来源客户来源客户特征描述客户特征描述对物业价值的需求点对物业价值的需求点p客户年龄均在30岁左右p事业进入成熟期、具有一定的经济实力，但不是大富人群p升级戓首次置业各占一半p良好的区域环境和社区环境；p与城市中心的车行时间；p区域前景，大环境对居住品质提升带来的信心；p对于市中心的客户，奥北板块的车行交通较为便利；p不同于市中心的舒适环境、产品品质；1 1、板块竞争分析、板块竞争分析地理位置：朝阳区 安外亚北3.5公里北苑 建筑面积：总体62万平米建筑类型：工程定位：城市精品小户型公寓工程规划：媒体村总建筑面积约64万平米，其中媒体村公寓面积约40万平米，分南北两区，由14栋近百米高建筑、两栋11层小高板及裙房组成，是亚奥核心区罕见的大型综合居住工程。营销主题：环境/地段/产品/配套销售价格：13000元/媒体村媒体村代表个案代表个案板块板块项目项目容积率容积率产品形式产品形式主力户型面积主力户型面积户型特色户型特色北七家望都新地1.51普通多层板式楼两居：89三居：137138 全部南北通透天通苑天通中苑商品房1.0普通高层板楼三居：153 南北通透回龙观东亚上北中心4.3小户型公寓一居：4256 两居：8084 格局紧凑奥北媒体村4.3小户型公寓零居：3050 一居：5070 两居：80 格局紧凑望京北纬40度2.5精品大盘多元户型一居：6771 两居：81 格局紧凑产品面：产品面：产品重复性设计较多，突破性创新较少，大局部工程设计上仍有较大发挥空间；产品重复性设计较多，突破性创新较少，大局部工程设计上仍有较大发挥空间；远郊公寓型客源对总价敏感，望都新地和天通中苑商品房的主力户型面积偏大，导致总价过高容积率指标压力，产品创新少3 3、代表个案竞争比对、代表个案竞争比对项目名称项目名称面积面积总价总价1 1居室居室东亚上北中心42563243万/套媒体村5070 7098万/套北纬40度6771 8792万/套2 2居室居室望都新地89 77万/套东亚上北中心8084 6164万/套媒体村80 112万/套北纬40度81 105万/套3 3居室居室望都新地137138 122123万/套天通中苑商品房153 116万/套130万110万90万70万50万30万40 60 80 100 120 140 160总价总价2居3居1居面积面积北纬40度媒体村东亚上北中心北纬40度媒体村东亚上北中心望都新地望都新地天通中苑3 3、代表个案竞争比对、代表个案竞争比对从代表个案的交叉比照分析来看：从代表个案的交叉比照分析来看：两居户型面积集中在两居户型面积集中在80809090平米之间平米之间三居户型面积越大单价越低，缺少三居户型面积越大单价越低，缺少9090120120平米的小平米的小 三居户型三居户型板块板块项目项目产品形产品形式式销售价格销售价格（元（元/平米）平米）项目定位项目定位营销主题营销主题北七家望都新地普通多层板式楼8600奥运板块低密度白领生活之城城外生活，享受低密度生活环境回龙观东亚上北中心小户型公寓7600纯粹的城市青年生活区30-90城铁上游MINI不动产天通苑天通中苑商品房普通高层板楼7600/奥北媒体村小户型公寓14000城市精品小户型公寓环境/地段/产品/配套望京北纬40度精品大盘多元户型13000打造符合城市中坚力量居住、审美及情感需要的国际化社区精品大盘低价策略理念驱动低价策略理念驱动规模优势物质生活规模优势物质生活营销面：营销面：远郊工程望都新地和东亚上北中心在营销上普遍采取低价策略加理念驱动为主，远郊工程望都新地和东亚上北中心在营销上普遍采取低价策略加理念驱动为主，而拥用规模、环境和配套优势的天通区、媒体村和北纬而拥用规模、环境和配套优势的天通区、媒体村和北纬4040度那么抓紧抓物质根底度那么抓紧抓物质根底进行营销推广；进行营销推广；3 3、代表个案竞争比对、代表个案竞争比对上述几个竞争案例的产品价值较多集中在配套、环境层面，对产品本身的打造只是简单的力求户型格局紧凑或南北通透，缺少对产品本身附加值的打造北纬40度望都新地天通中苑商品房媒体村东亚上北中心提交产品配套与环境提交效劳理念驱动物质精神层次低差异点高上述几个竞争工程大多处于从提交产品到提交效劳、从物质层面到精神层面的过渡阶段为置业者提供产品的高附加值是否是优于低价策略的突破方向？东亚上北中心东亚上北中心媒体村媒体村望都新地望都新地北纬北纬40度度市场驱动力小结市场驱动力小结月均销售速度月均销售速度套套/月月价格元价格元/平米平米市场销售渐近线市场销售渐近线1.1.低总价低总价2.2.区域成熟度区域成熟度3.3.产品特色产品特色150150130130110110909070705050 7000 8000 9000 10000 12000 13000 14000 7000 8000 9000 10000 12000 13000 14000 案名案名开盘时间开盘时间销售价格销售价格已售套数已售套数销售周期销售周期月均成月均成交套数交套数东亚上北中心2007.97600元/平米2977套20个月149 套北纬40度2007.713000元/平米1968套22个月89 套媒体村2008.1114000元/平米521套6个月87 套望都新地2008.48600元/平米655套12个月55 套 低总低总价价产品特色产品特色高区域高区域成熟度成熟度产品特色产品特色东亚上北中心月均去化149套，远高于依靠产品特色和区域成熟度为主要原素的销售工程，显示低总价要素的驱动作用要大于产品特色和区域成熟度的驱动作用三北七家板块分析三北七家板块分析11板块缺失，成长乏力板块缺失，成长乏力北七家板块公寓工程的开发更多只是作为天通苑板块公寓居住的补缺，与北七家板块公寓工程的开发更多只是作为天通苑板块公寓居住的补缺，与天通苑板块相比连接较弱，没有形成传统的公寓居住概念，导致板块缺失，天通苑板块相比连接较弱，没有形成传统的公寓居住概念，导致板块缺失，成长乏力；成长乏力；22配套制约，预期低下配套制约，预期低下与天通苑板块存相距给五公里的城市断层，周边无城市化配套，政策性公与天通苑板块存相距给五公里的城市断层，周边无城市化配套，政策性公建投入缺乏，配套制约，预期低下；建投入缺乏，配套制约，预期低下；33主流形成，竞争挤压主流形成，竞争挤压北七家板块和天通苑板块同为亚奥板块的北延居住区，但天通苑板块开展北七家板块和天通苑板块同为亚奥板块的北延居住区，但天通苑板块开展的更早、配套更加齐全，更具规模性，已经了形成亚奥后花园的主流居住的更早、配套更加齐全，更具规模性，已经了形成亚奥后花园的主流居住概念，对于缺乏城市化配套的北七家板块形成了强大的拦截竞争概念，对于缺乏城市化配套的北七家板块形成了强大的拦截竞争板块核心问题界定板块核心问题界定地理位置：昌平区 北七家镇立汤路建筑面积：21万平米建筑类型：多层工程定位：奥运板块低密度白领生活之城 工程规划：三栋十五层板楼有三十余栋六层建筑，90平米以下户型占70 营销主题：城外生活，享受低密度生活环境销售价格：二居8600元，三居8900元主力两居：主力两居：89891 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地望都新地容积率1.5，分南区北区两期开发，除北区有三栋十五层板楼外，其余均为六层建筑，目前在售的为南区一至三期：目前在售的为南区一至三期：一期一期二期二期三期三期12421356789101113141516171819202223242526121 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地主力两居：主力两居：89891 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地产品面：产品面：工程定位：容积率工程定位：容积率1.511.51，定位于奥北板块低密度白领生活之城，定位于奥北板块低密度白领生活之城 整体规划：整个工程由三栋十五层板楼及三十余栋六层建筑组成，户型全部为整体规划：整个工程由三栋十五层板楼及三十余栋六层建筑组成，户型全部为南北通透，南北通透，9090平米以下户型占平米以下户型占70701 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地注：此统计数据不含“车位/车库”，含四期的13号楼和6号楼 销售走势分析：已开盘套数销售走势分析：已开盘套数984984套，成交套数套，成交套数655655套，销售率套，销售率6767开盘时间：开盘时间：20212021年年4 4月月20212021年年4 4月月20212021年年5 5月：开盘成交量冲高，成交价格稳步上涨月：开盘成交量冲高，成交价格稳步上涨20212021年年6 6月月20212021年年1010月：成交量持续下降，成交价格仍然持续上涨，月：成交量持续下降，成交价格仍然持续上涨，20212021年年1111月月20212021年年1 1月：成交价格在成交量下行压力下走低月：成交价格在成交量下行压力下走低20212021年年3 3月月20212021年年4 4月：市场回暖，成交量开始反弹，成交价格企稳月：市场回暖，成交量开始反弹，成交价格企稳户型配比及去化情况：户型配比及去化情况：2房2厅/主力面积89平米：总套数830套，已售561套，销售率68%3房2厅/主力面积137-138平米：总套数96套，已售36套，销售率381房1厅/主力面积68-73平米：总套数40套，已售36套，销售率90%1 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地价格特点：价格特点：以累计成交均价计算，一房的主力总价在57-61万地之间，二房的主力总价在75万左右，三房在115-166万元之间1 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地户型户型主力面积主力面积（）（）累计成交均价累计成交均价（元（元/）总价总价(万万/套）套）1室1厅6873837757-612室2厅89753室2厅137138115-116两房和三房之间的面积断层较大，两房和三房之间的面积断层较大，76-11476-114万总价较为空缺万总价较为空缺类型类型年龄结构年龄结构置业目的置业目的户型需求特点户型需求特点外地安家型年轻人为主（主流人群）与市区价格级差带来的置业需求两居为主本地安家型中老年为主（补充人群）因市区高价导致的外溢型的安家型置业需求两居为主客源面：内需型首次置业为主，户型需求面积较小，总价敏感客源面：内需型首次置业为主，户型需求面积较小，总价敏感【客源特点】【客源特点】多为外来上班族，能力有限，又有迫切居住需求，便主动寻求郊区化居住有一定积蓄，但总价承受能力有限首次置业者为主，分巢家庭的首次置业居次【对物业价值的关注点】【对物业价值的关注点】关注产品在较低价位上的较高性价比关注日常出行距离和公交等出行工具关注区域内各种生活配套郊区化居住背景下因配套缺乏，对户型的关注值大大提高1 1、重点个案研究：望都新地、重点个案研究：望都新地名佳花园名佳花园望都家园望都家园天通苑天通苑2 2、工程周边二手房市场分析、工程周边二手房市场分析案名案名望都家园望都家园名佳花园名佳花园天通苑天通苑规模22万29万总体600万周边城市化配套缺乏缺乏较为齐全最近地铁交通距离3.5公里3公里核心区约距1公里社区配套基本没有缺乏较为成熟主要二手房工程：1.望都家园2.名佳花园3.天通苑户型户型要素要素望都家园望都家园名佳花园名佳花园天通苑天通苑一居主力面积（）55-6661-6760-75主力单价（元/）7700-80007500-80008500-9500 主力总价（万/套）42-5346-5454-75二居主力面积（）91-11884-9493-97主力单价（元/）7200-74007400-76008000-9000主力总价（万/套）66-8762-7170-82三居主力面积（）128-131107-146144-168主力单价（元/）6800-74006300-69006400-7400主力总价（万/套）87-9767-10192-124四居主力面积（）198-218218-228166-202主力单价（元/）6000-63004600-55005500-7000主力总价（万/套）119-137100-12591-141区域内二手房的一居户型面积差异不大，影响总价的因素主要是单价二居户型面积偏大，以90100平米为主流，90平米以下的二居较少拥有明显示地段优势的天通苑三居户型面积偏大，与地段处于劣势的望都家园和名佳花园相比价差不开四居户型面积大总价高，鲜有人问津，单价远低于其它户型注：上述房型全部参考南向板楼户型注：上述房型全部参考南向板楼户型1.一居户型供给量较少，单价较高2.两居户型最受市场青睐，供求两旺，价格平稳3.大面积户型因总价较高，市场接受度有限，单价普遍低于一居和两居户型2 2、工程周边二手房市场分析、工程周边二手房市场分析3 3、区域别墅市场分析、区域别墅市场分析【市场背景一：整体需求开始回暖，别墅成交放量增长】【市场背景一：整体需求开始回暖，别墅成交放量增长】根据北京房地产交易管理网的数据，根据北京房地产交易管理网的数据，3月，北京市别墅销售套数为月，北京市别墅销售套数为370套，套，比比2月份上涨月份上涨320.45。成交面积为。成交面积为131118平方米，比平方米，比2月份上涨月份上涨385.16。成交总金额近。成交总金额近14.89亿。而整个一季度到达亿。而整个一季度到达616多套，根本与多套，根本与行情较好的行情较好的2007年持平，详见以下图：年持平，详见以下图：【市场背景二：小面积别墅产品受追棒】【市场背景二：小面积别墅产品受追棒】支撑第一季度北京别墅市场交易的以总价低于500万元以下的联排、双拼或者小独栋别墅产品为主，处于别墅类销售量前三名的分别是富力湾、富力丹麦小镇和尚东庭，详见下表：3 3、区域别墅市场分析、区域别墅市场分析排名排名项目项目名称名称区域区域热销户型热销户型成交套数成交套数主力总价主力总价1富力湾顺义区 马坡镇南2公里双拼330-340平方米之间，均价13000元/平方米，精装修63套450万/套2富力丹麦小镇大兴区 庞各庄小独栋321-328平米，均价11000元/平方米53套350万/套3尚东庭通州永顺镇叠拼170-190平米，均但他8000元/平米38套145万/套注：上述数据截止到注：上述数据截止到3 3月月2222日日3 3、区域别墅市场分析、区域别墅市场分析【区域市场：现有工程】【区域市场：现有工程】北七家板块内主要在售的别墅有麦卡伦地和东方普罗旺斯工程，均为大北七家板块内主要在售的别墅有麦卡伦地和东方普罗旺斯工程，均为大独栋工程独栋工程项目名称项目名称开盘日期开盘日期规模套数规模套数容积率容积率产品形式产品形式户型面积户型面积麦卡伦地麦卡伦地2008.92008.9(重新推盘）重新推盘）300300亩亩/156/156套套0.40.4独栋独栋436-550436-550东方普罗旺期东方普罗旺期一期提香源一期提香源2005.92005.9二期馥较湾二期馥较湾2006.92006.9二期馥较湾二期馥较湾2008.42008.4986986亩亩/588/588套套0.30.3独械独械一期一期:400-:400-700700二期：二期：700-700-10001000麦卡伦地麦卡伦地东方普罗旺斯东方普罗旺斯项目名称项目名称总套数总套数已推套数已推套数已售套数已售套数销售率销售率报价报价成交均价成交均价麦卡伦地麦卡伦地156156套套5151套套8 8套套16%16%2000020000元元/平米平米（7.57.5折优惠）折优惠）1445814458元元/平米平米东方普罗旺东方普罗旺斯斯588588套套二期馥较二期馥较湾湾1717套套3 3套套18%18%3000030000元元/平米平米1443214432元元/平米平米3 3、区域别墅市场分析、区域别墅市场分析【供求情况：大独栋，去化缓慢】【供求情况：大独栋，去化缓慢】麦卡伦地和东方普罗旺斯工程均为大独栋工程，户型面积较大，总价高，麦卡伦地和东方普罗旺斯工程均为大独栋工程，户型面积较大，总价高，去化缓慢去化缓慢:四工程地块分析四工程地块分析区域区域环境环境地块地块开发商开发商内部因素分析：内部因素分析：S/W S/W优势优势/劣势劣势优势：远离城市喧嚣劣势：同也时远离城市功能带，城 市功能辐射疲软5 5、地块分析、地块分析优势：劣势：配套缺乏，居住气氛缺乏优势：地形方正劣势：地块中间被市政路网区隔优势：劣势：城市城市消费者消费者行业行业竞争竞争外部因素分析：外部因素分析：O/TO/T时机时机/威胁威胁5 5、地块分析、地块分析时机：城区的高房价以及北京城市开展 向外扩张，为郊区化居住的进一 步开展带来时机威胁：2021年北京将兴建1230万平米的 政策性住房，大局部集中在郊县 地区，远郊地区的商品房将面临 竞争挤压 时机：可通过价格和产品策略，主动拉 近郊区化居住需求威胁：时机：整体市场开始回暖，需求面临新 轮爆发威胁：宏观经济下行尚未见底，商品住 宅库存量仍然巨大，面临震荡压 力时机：本区域内新建商口房工程较少，同区竞 争压力小威胁：受到天通苑板块的拦截竞争北京市普通住宅标准需同时具备以下三个条件北京市普通住宅标准需同时具备以下三个条件条件一：住宅小区建筑容积率在条件一：住宅小区建筑容积率在1.01.0含以上含以上条件二：单套建筑面积在条件二：单套建筑面积在140140含平方米以下含平方米以下条件三：实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格条件三：实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.21.2倍以下倍以下享受优惠政策住宅新标准：享受优惠政策住宅新标准：标准一：三环以内总价标准一：三环以内总价215215万元万元/套以内套以内标准二：三环至四环之间标准二：三环至四环之间175175万元万元/套以内套以内标准三：四环至五环之间标准三：四环至五环之间165165万元万元/套以内套以内标准四：五环以外标准四：五环以外100100万元万元/套的以内套的以内购置普通住宅的优惠政策要点：购置普通住宅的优惠政策要点：要点一：购置普通住宅享受契税减半优惠要点一：购置普通住宅享受契税减半优惠要点二：对个人首次购置要点二：对个人首次购置9090平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%1%要点三：要点三：1010月月2727日起居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率下限可扩日起居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的大为贷款基准利率的0.70.7倍，个人住房公积金贷款利率各档次分别下调倍，个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.270.27个百分点。个百分点。要点四：金融机构对居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付要点四：金融机构对居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为款比例调整为20%20%。附件：北房购房政策研究附件：北房购房政策研究