商业地产社区商业操作手册-培训教材106

社区商业操作手册 我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。这不是一次培训！开展商关心开发利润。开展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。政府关心商业所带来的长期税收及就业。如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？严谨而深入求证是唯一的出路。严谨而深入求证是唯一的出路。本手册正是实际操作的典型方式。本手册正是实际操作的典型方式。商业地产不神秘。商业地产不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 一、社区商业概述一、社区商业概述 1.1社区商业类型社区商业类型 1.2社区商业区域商圈分析社区商业区域商圈分析 1.1社区商业类型社区商业类型 社区商业含义社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要效劳对象的商业形态。社区商业是指以地域内和周边居民为主要效劳对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和效劳的属地型商业。这一商业形态是城市商业的根底，它的效劳人效劳的属地型商业。这一商业形态是城市商业的根底，它的效劳人口一般在口一般在5万人以下，效劳半径一般在万人以下，效劳半径一般在2公里以内。由于这一商业公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。设置也有较强的针对性。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5 51111之间，商业体量较大，之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费缺乏于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规依靠本社区居民的消费缺乏于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业气氛。边环境能够提供足够的人流和良好的商业气氛。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2 255之间之间 ，这一类别的社区商，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否那么市场难以消化。那么市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的内向型商业面积与住宅面积的2 2以下，社区商业规划时根本不考虑社区商以下，社区商业规划时根本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。1.1社区商业类型社区商业类型 按照商住比分析按照商住比分析 类型型案例案例户数户数人口人口调整后的商业面积调整后的商业面积（）（）户均商业面积户均商业面积（/户）户）人均商业面积人均商业面积（/人）人）外向型美丽365花园1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中间型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社区商业类型社区商业类型 按照人均商业面积分析按照人均商业面积分析 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，中间型及内向型社区商业的之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在人均商业面积在0.140.87之间之间。1.1社区商业类型社区商业类型 按照距离分析按照距离分析社区商业提供的效劳一般步行社区商业提供的效劳一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作便民。有专家把构建社区购物网称作“51015，即居民出家门，即居民出家门步行步行5分钟可以到达便利店，步行分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，分钟可到达超市和餐饮店，骑车骑车15分钟可到达购物中心。分钟可到达购物中心。1.2社区商业的区域商圈分析社区商业的区域商圈分析社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：片区人口统计；片区人口统计；片区消费群特征分析；片区消费群特征分析；竞争对手分析现有及潜在的竞争对手；竞争对手分析现有及潜在的竞争对手；目前片区的人均商业面积大小；目前片区的人均商业面积大小；片区人车流量统计分析；片区人车流量统计分析；片区商业业态的统计分析；片区商业业态的统计分析；片区市政规划分析；片区市政规划分析；商业物业条件分析等等；商业物业条件分析等等；以上几项要素是对社区商业筹划定位的主要参考依据，以上几项要素是对社区商业筹划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与工程的商业定位息息相关。任何一项要素分析都与工程的商业定位息息相关。一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划 2.1规模定位规模定位 2.2市场定位市场定位 2.3主题定位主题定位 2.4业态组合规划业态组合规划 2.5租售定位租售定位 2.1规模定位规模定位商业规模是确定社区商业类型的根本要素之一，特别是对于未确定商业面积的工程商业规模是确定社区商业类型的根本要素之一，特别是对于未确定商业面积的工程来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于工程的整体开展。商来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于工程的整体开展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有：规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量；区域的商业市场容量；市场整体租售状况对工程规模的影响；市场整体租售状况对工程规模的影响；工程的商业属性外向型、中间型或内向型；工程的商业属性外向型、中间型或内向型；主力店的带动效应一般主力店与其辐射区域面积比为主力店的带动效应一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5；竞争性工程对工程规模的影响；竞争性工程对工程规模的影响；市政规划对工程片区商业规模的影响；市政规划对工程片区商业规模的影响；工程自身条件对规模的影响等等。工程自身条件对规模的影响等等。2.2市场定位市场定位市场定位是前期定位筹划的最重要定位之一，主要包括：市场定位是前期定位筹划的最重要定位之一，主要包括：功能定位功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业效劳半径在按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业效劳半径在1.52公里公里 范围内，常住人口不少于范围内，常住人口不少于10万人、中间型社区商业效劳半径在万人、中间型社区商业效劳半径在1.5公公 里范围内、内向型社区商业在规划时仅考虑满足本社区的居民消费里范围内、内向型社区商业在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群；群；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专 业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；档次定位分为低档、中低档、中档、中高档、高档；档次定位分为低档、中低档、中档、中高档、高档；名称建议通常是综合工程所处区域、工程自身特点、开发商名称等来名称建议通常是综合工程所处区域、工程自身特点、开发商名称等来 确定。确定。2.3主题形象定位主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；住宅楼盘的整体风格；工程片区的整体气氛；工程片区的整体气氛；主题营造的可实现性等；主题营造的可实现性等；2.4业态组合规划业态组合规划 超市、餐饮、便利店、效劳配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的根底业态。业态组合规划原那么：社区商业的根本特性：超市、餐饮和效劳配套是社区商业的 三大根本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合工程实际情况；能否在工程目前条件下开业经营，培育商业气氛；符合商铺建筑设计技术指标。名称名称位置位置规模（）规模（）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万 佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁17,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人人乐南山区后海大道6,300平均规模（）平均规模（）15,8702.4业态组合规划业态组合规划 深圳深圳23个社区商业个社区商业 2.4业态组合规划业态组合规划每个社区都有自身的具体情况，因此在配套每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大局部的经营面积，象旭飞花园大局部的经营面积，象旭飞花园69.3%、港湾丽都港湾丽都67.3%、蔚蓝海岸、蔚蓝海岸52.6%等；某些社区那么餐饮业态经营规模较大，等；某些社区那么餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺如波托菲诺50.5%、东海坊、东海坊70.1%，而一些商业规模较小的社区一般以效劳配套而一些商业规模较小的社区一般以效劳配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利根本需求为目的，如招商海月花园便利根本需求为目的，如招商海月花园24.7%、星海名城、星海名城20.6%，因效劳配，因效劳配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比套类商家单体经营面积较小，经营面积占比到达到达15以上可以说是该社区商业的主力业以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。态，发挥着主体作用。2.4业态组合规划业态组合规划 深圳深圳23个外向型社区商业面积比例个外向型社区商业面积比例 2.4业态组合规划业态组合规划 深圳深圳23个中间型社区商业面积比例个中间型社区商业面积比例 2.4业态组合规划业态组合规划 深圳深圳23个内向型社区商业面积比例个内向型社区商业面积比例 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要表达在社区商业根底业态上。2.4业态组合规划业态组合规划 深圳深圳23个社区商业业态组合个社区商业业态组合业态业态外向型外向型中间型中间型内向型内向型超市超市50.12%30.41%29.23%餐饮餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套服务配套6.14%8.98%14.4%便利店便利店0.49%1.84%0.90%美容美容2.57%6.03%8.58%生活家居生活家居0.49%3.43%0.11%休闲休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介地产中介0.73%2.87%7.18%杂货杂货/肉菜肉菜/五金五金/证券证券0.77%3.38%0.76%其他其他0.99%6.04%8.80%合计合计100.00%100.00%100.00%2.4业态组合规划业态组合规划 典型社区商业业态比例典型社区商业业态比例 2.5租售定位租售定位租售定位原那么：租售定位原那么：市场租售态势对工程的影响租售市场压力的大小；市场租售态势对工程的影响租售市场压力的大小；开展商的意图：开展商的意图：假设希望短期回笼资金，那么建议尽可能的销售；假设希望短期回笼资金，那么建议尽可能的销售；假设有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，那么建议以租为主；假设有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，那么建议以租为主；假设希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，那么通常建议只售价值假设希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，那么通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。较高的街铺，而主力店及内铺只租。工程的租售前景预判。工程的租售前景预判。2.6价格定位价格定位 租金定位租金定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过工程租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过工程周边主要工程相近或相类似的商业工程的市场调研，周边主要工程相近或相类似的商业工程的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位、整体区位 b、商业气氛、商业气氛c、人流量、人流量 d、主力店、主力店e、交通条件、交通条件 f、开展商实力、开展商实力g、规模主题、规模主题 h、升值前景、升值前景 2.6价格定位价格定位 售价定位售价定位目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益复原法。目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益复原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田工程参考工程综合系数评估表坂田工程参考工程综合系数评估表：比较因素比较因素权重权重%可类比项目可类比项目本项目本项目春华春华四季园四季园左庭左庭右院右院万科城万科城毕加索大道毕加索大道商业商业世纪华厦世纪华厦整体区位整体区位201815181913商商业氛氛围201716171913人流量人流量201814181912主力店主力店1513812148交通条件交通条件1086896发展商展商实力力543434规模主模主题542432升升值前景前景532332合合计100%85%66%84%89%60%根据可比工程销售价格，通过市场比较法，得出工程市场参考价格，如下表：根据可比工程销售价格，通过市场比较法，得出工程市场参考价格，如下表：2.6价格定位价格定位 售价定位售价定位指指 标标可类比项目可类比项目本项目本项目春华春华四季园四季园左庭左庭右院右院万科城万科城毕加索大道商业毕加索大道商业世纪华厦世纪华厦合合计权重重值85%66%84%89%60%一一层街街铺销售均价售均价19000175001500020000权重重值比例比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占所占权重重20%30%30%20%一一层街街铺权重均价重均价2682 5250 3214 2697 13843 根据市场比较法推导出本工程的销售均价，约：根据市场比较法推导出本工程的销售均价，约：13800元元/。2.6价格定位价格定位 售价定位售价定位售价定位的另一方法为收益复原法，即通过租金的调研来推算售价。售价定位的另一方法为收益复原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田工程为例：还以中海坂田工程为例：主要选取区位相同或类似参考性强的工程：雅园路、四季花城、万主要选取区位相同或类似参考性强的工程：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。商业项目商业项目雅园路雅园路四季花城四季花城万科城毕加万科城毕加索大道索大道华美丽苑华美丽苑惠鑫公寓惠鑫公寓四季春城四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断，由于本工程商业处于根据目前市场租金水平判断，由于本工程商业处于成长期，平均租金约成长期，平均租金约5060元元/。2.6价格定位价格定位 售价定位售价定位 收益复原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金收益复原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金均价租金/投资回报率；投资回报率；由于工程周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低由于工程周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：均价：60元元/6%12月月=12000元元/50元元/6%12月月=10000元元/根据收益复原法，工程售价在根据收益复原法，工程售价在1000015000元元/之间。之间。即通过市场比较法与收益复原法得出工程的均价为：即通过市场比较法与收益复原法得出工程的均价为：12000元元/左右。左右。一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点 3.1社区商业的分布类型社区商业的分布类型 3.2社区商业各业态分布特点社区商业各业态分布特点 3.3人流动线的规划人流动线的规划 3.4铺位面积配比铺位面积配比 3.5适宜铺位开间适宜铺位开间/进深比例进深比例 3.1社区商业的分布类型社区商业的分布类型商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布那么表达了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：圈地街铺型圈地街铺型 入口街铺型入口街铺型 入口集中型入口集中型 以点带面型以点带面型类型类型案例案例优点优点缺点缺点圈地街铺型圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。圈地街铺型示例：圈地街铺型示例：锦绣江南锦绣江南各类型例如：各类型例如：入口街铺型示例：入口街铺型示例：万科四季花城万科四季花城入口集中型示例：入口集中型示例：星河湾星河湾以点带面型示例：以点带面型示例：海滨广场海滨广场3.1社区商业的分布类型社区商业的分布类型 3.2社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的根本原那么有以下几点：合理分配资源的角度出发，应该要注意的根本原那么有以下几点：在商业布点时，可优先考虑表达居民生活便利的业态，如超市、效劳配套类在商业布点时，可优先考虑表达居民生活便利的业态，如超市、效劳配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应防止影响到社区居民的正餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应防止影响到社区居民的正常生活；常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。3.2社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点综合社区商业主要业态的布点，那么主要有以下根本要求：综合社区商业主要业态的布点，那么主要有以下根本要求：3.2社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点 典型案例：万科金色家园典型案例：万科金色家园一层一层二层二层商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。3.2社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点 典型案例：东海坊典型案例：东海坊 东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多。商业属性为中间型，分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅定位相照应，商业整体形象较好。餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。效劳配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。3.2社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点 典型案例：波托菲诺典型案例：波托菲诺 波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其经营的一大特色。主力店百佳超市临展经营的一大特色。主力店百佳超市临展示效果较好的香山街，示效果较好的香山街，7-11便利店位置便利店位置与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于相对深入位置，因为有可依托的湖水于相对深入位置，因为有可依托的湖水资源，并且可解决停车问题，展示面那资源，并且可解决停车问题，展示面那么通过于香山街加设导视牌解决。效劳么通过于香山街加设导视牌解决。效劳配套类业态位于以香山街分界的两边社配套类业态位于以香山街分界的两边社区的中间位置，兼顾了整体便利性。区的中间位置，兼顾了整体便利性。3.3人流动线规划人流动线规划 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点人流焦点和人流端点人流端点。人流焦点人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。3.3人流动线规划人流动线规划 3.3人流动线规划人流动线规划 3.3人流动线规划人流动线规划 3.3人流动线规划人流动线规划以上6个社区中：西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大局部商业，仍然是以主力店作为人流焦点。东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大局部商业。从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流焦点型人流动线端点型人流端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。3.3人流动线规划人流动线规划 综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，表达层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升局部商铺的商业价值。3.3人流动线规划人流动线规划 3.4铺位面积配比铺位面积配比 硬件规划设计如不合理，会导致适宜的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上五种面积区间。3.4铺位面积比铺位面积比 3.4铺位面积比铺位面积比从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合外向型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30以下和“3180两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。3.4铺位面积比铺位面积比 中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。3.4铺位面积比铺位面积比 内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。类型面积配比30以下318081200201500501以上内向型8.330.39.815.236.3中间型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2类型个数配比30以下318081200201500501以上内向型33.655.05.53.72.1中间型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三种类型商业的铺位个数比：三种类型商业的铺位面积比：3.4铺位面积比铺位面积比 3.4铺位面积比铺位面积比 与业态之间的关系与业态之间的关系业态业态30及以下及以下318081200201500501以上以上超市超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：3.5适宜铺位开间适宜铺位开间/进深之比进深之比类别区区间开开间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进深深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：小实践：小实践：一个相对封闭的中型街区一个相对封闭的中型街区街区人口约街区人口约6 6万人万人 含小型工业区人口含小型工业区人口3 3万人、其余为多层、高层住宅人口万人、其余为多层、高层住宅人口及政府机构及政府机构已有超市型百货两间，共约已有超市型百货两间，共约2 2万平米配套租金万平米配套租金200200元元/平米平米散乱配套约散乱配套约1 1万平米万平米餐饮约餐饮约5 5千平米千平米思考：思考：建立一个什么样的集中式商业，租售价格为多少？建立一个什么样的集中式商业，租售价格为多少？趁思考的时间趁思考的时间休息一下吧！休息一下吧！一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求 4.1各业态品牌商家列表各业态品牌商家列表 4.2超市类超市类 4.3餐饮类餐饮类 4.4便利店类便利店类 4.5效劳配套及服饰精品类效劳配套及服饰精品类 4.6美容美发类美容美发类 4.7生活家居类生活家居类 4.8休闲类休闲类 4.1各业态品牌商家列表各业态品牌商家列表业态商家商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心 4.1各业态品牌商家列表各业态品牌商家列表 4.2超市类超市类 综合超市综合超市技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯 4.2超市类超市类 社区标超社区标超技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯 4.2超市类超市类 便利超市便利超市技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯 4.3餐饮类餐饮类 大型中式酒楼大型中式酒楼技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯 4.3餐饮类餐饮类 中西快餐店中西快餐店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯 4.3餐饮类餐饮类 西式快餐店西式快餐店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯 4.3餐饮类餐饮类 西餐咖啡店西餐咖啡店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及本钱相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。4.4便利店类便利店类便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要表达在要有良好的展示性，适宜的开间、进深和层高等。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修 技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯4.5效劳配套及精品类效劳配套及精品类效劳配套是社区商业的根底业态，有着举足轻重的作用，主要效劳于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购置频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与效劳配套类商家根本相同。4.6美容美发类美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外效劳性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大局部那么在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯 4.6美容美发类美容美发类技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：4.7生活家居类生活家居类生活家居业态由于其所销售的局部产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来到达，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。4.8休闲类休闲类休闲类业态辐射面较广，效劳性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造 五、特色气氛的营造五、特色气氛的营造社区商业的开发应该遵循社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原那么，首先要考商业服从整个社区的大盘原那么，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假设住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南特色保持高度一致。假设住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，那么显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持园林特色为主题，那么显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原那么，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在此原那么，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“外表功夫外表功夫,细节细节也是表达事物本质的重要组成部份。也是表达事物本质的重要组成部份。楼楼盘名称名称主主题风格格表表现形式形式万科四季花城欧洲小镇风情建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一波托菲诺意大利风情山海小镇建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一桃源居世外桃源建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一五、特色气氛的营造五、特色气氛的营造 五、特色气氛的营造五、特色气氛的营造万科四季花城万科四季花城桃源居桃源居波托菲诺波托菲诺 五、特色气氛的营造五、特色气氛的营造社区商业特色营造的建议：社区商业特色营造的建议：从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，表达为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；造上，表达为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业气氛提升也有着重景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业气氛提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成工程自身的差异化优势；题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成工程自身的差异化优势；除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可稳固社区商业特色，使之在业主方式不但可稳固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消消费者拉近距离，可以从一个侧面表达社区商业的贴心效劳，营造活泼、亲切的商业气氛。费者拉近距离，可以从一个侧面表达社区商业的贴心效劳，营造活泼、亲切的商业气氛。一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 六、社区商业的物业管理六、社区商业的物业管理 六、社区商业的物业管理六、社区商业的物业管理 由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：无任何物业管理，任其自生自灭；无任何物业管理，任其自生自灭；社区商业局部与住宅局部共享同一物业管理；社区商业局部与住宅局部共享同一物业管理；假设大型的外向型社区商业，那么会成立专门的物业管理公假设大型的外向型社区商业，那么会成立专门的物业管理公 司，以确保日后的长期经营。司，以确保日后的长期经营。六、社区商业的物业管理六、社区商业的物业管理 一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要表达在硬件设施的配备和运营要求两方面。其区别主要表达在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。B、社区商业强调、社区商业强调“街坊生意，多为长期经营，内容相对较少，街坊生意，多为长期经营，内容相对较少，百货类即广义上的服饰精品大类商户数量少，统一收银百货类即广义上的服饰精品大类商户数量少，统一收银 的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较 强，其运营中的企划推广多针对周边区域的强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊消费群。街坊消费群。一、社区商业概述一、社区商业概述二、社区商业的定位筹划二、社区商业的定位筹划三、社区商业的分布特点三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色气氛的营造五、社区商业特色气氛的营造六、社区商业物业管理六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴八、香港商业的借鉴目目 录录 七、社区商业的营销模式七、社区商业的营销模式 7.1 主要招商策略主要招商策略 7.2 销售策略销售策略 7.3 主要推广策略主要推广策略 7.1主要招商策略主要招商策略总体思路：总体思路：以品牌商家或大商家增强稳固小商家及投资者信心。以品牌商家或大商家增强稳固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：主力店及次主力店的主要代表：生活超市生活超市中西连锁快餐中西连锁快餐中餐特色酒楼中餐特色酒楼美容美容SPA、休闲足浴品牌商家、休闲足浴品牌商家品牌品牌24小时便利店等小时便利店等 7.2销售策略销售策略 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为三年返租一般为十年返租一般为十年返租 7.2销售策略销售策略 纯销售模式纯销售模式