合肥豪宅市场研究报告

合肥豪宅市场研究-仅呈新鸿意地产1PART 1大势研读2金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场主体经济不稳定性增加次债危机爆发l金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长l全球金融业的核心资产总额已达万亿美元；l资本市场进一步成为全球金融市场的主体l银行资产占全球金融资产比重由1980年的42下降到2005年的27l经济金融化一方面促进了全球资源有效配置l同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性l次债危机爆发，导致大范围金融风暴l次债影响深远，拖累世界经济增长全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率到达近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机那么成为全球经济调整的直接导火索，其开展走势将决定世界经济未来走向。世界世界经济经济3次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将表达在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性缺乏以及大宗资源产品价格回落。n作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；n次贷危机对全球经济的影响主要表达在四个方面：n1.拉低全球经济增长的预期；n2.市场需求萎缩；n3.市场流动性缺乏；n4.大宗资源产品价格回落。世界世界经济经济4回忆世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入回忆世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-3-5 5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。1929-1933年4 4年年经济大萧条经济大萧条,世界世界经济步入衰退经济步入衰退农产品价格下跌金融大崩溃国家制度破产世界经济大萧条工业生产倒退20至30年超过25万间企业破产，失业人高达 4500万国际贸易急速萎缩，1933年 贸易额比1929年减少约40%。各国股市腰斩.亚洲金融亚洲金融危机，高危机，高速开展的速开展的经济受挫经济受挫1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。对美元汇率对美元汇率GNPGNP（1010亿美元）亿美元）9797年年6 6月月9898年年7 7月月9797年年6 6月月 9898年年7 7月月泰国泰国24.5 24.5 泰铢泰铢4141170170102102印尼印尼2,380 2,380 印尼盾印尼盾14,15014,1502052053434菲律宾菲律宾26.326.3披索披索424275754747马来西亚马来西亚2.5 2.5 令吉令吉4.14.190905555韩国韩国850 850 韩圆韩圆1,2901,290430430283283在在20212021年改革论坛顺德上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美年改革论坛顺德上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。5美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。压力，宏观经济运行拐点出现。n中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失n2021年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。n时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。中国中国经济经济6目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的开展，也饱受金融危机的折磨；此思路；中国房地产行业的开展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。刻，中国政府已经出手相助。20072007年年1111月月20212021年年7 7月月20212021年年1010月月防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高通胀压力明显减弱金融危机爆发冲击世界经济全力保持经济稳定增长，控制通货膨胀一保一控保持经济平稳较快开展控制物价过快上涨经济背景经济背景宏观调控宏观调控中中国国房房地地产产行行业业是是中中国国经经济济支支柱柱之之一一，在在此此次次经经济济大大潮潮中中，经经历历潮潮起起潮潮落落，打打破破了了房房地地产产永永不不言言败败的的神神话话，提提高高行行业业入入行行门门槛槛，经经历历房房地地产产行行业业完完全全市市场场化化以以后后的的第第一一轮轮洗洗牌牌。通通观观世世界界兴兴旺旺国国家家房房地地产产行行业业的的开开展展历程，本论房地产行业至少还有历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上开展道路要走。年以上的向上开展道路要走。7由由于于需需求求减减弱弱引引发发的的大大宗宗资资源源性性产产品品价价格格的的回回落落，使使得得通通胀胀的的风风险险大大为为降降低低，客客观观为为宽宽松松的的金金融融政政策的调整创造了条件，中国进入减息通道策的调整创造了条件，中国进入减息通道中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；央行近年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见为应对国际金融动乱，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。温家宝总理中国中国经济经济8减减息息的的同同时时，刺刺激激内内需需成成为为目目前前力力保保经经济济增增长长的的另另外外一一条条关关键键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式次贷危机，美国消费支出骤减，间接次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易影响欧盟、日本等世界经济贸易美元贬值、人民币升值，中国产品价美元贬值、人民币升值，中国产品价格优势侵蚀格优势侵蚀世界原材料价格上涨，增加出口企业世界原材料价格上涨，增加出口企业生产本钱生产本钱中国出口中国出口受伤严重受伤严重投资受挫，投资受挫，信心大减信心大减内需仍有内需仍有拉升潜力拉升潜力和空间和空间扩张性的财政政策扩张性的财政政策减税政策减税政策次贷危机，全球股市暴跌，投资者次贷危机，全球股市暴跌，投资者对市场无信心对市场无信心中国没有完全面向世界开放市场，国中国没有完全面向世界开放市场，国内市场受次贷危机影响有限内市场受次贷危机影响有限中国拥有最广阔的市场，居民储蓄全中国拥有最广阔的市场，居民储蓄全球第一球第一中国经济三驾马车中国经济三驾马车扩扩大大内内需需成成为为力力保保经经济济增增长长关关键键路路径径9n20212021年以来，我国年以来，我国7070个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快回落速度明显加快n主要地区商品房成交量持续萎缩，主要地区商品房成交量持续萎缩，0808年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%40%左右左右年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下，就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下，0808年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，成交量大幅萎缩，从成交量大幅萎缩，从20212021年年初开始，全国大局部房地产市场年年初开始，全国大局部房地产市场开始回暖反弹。开始回暖反弹。中国中国房市房市10n首次购置90平米以下普通住房n契税税率降到1%n首次购置普通自住住房改善性自住房n贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍n最低贷款比例调整为20%n买卖住房免征收印花税n下调公积金贷款利率0.27个百分点n 个人销售住房免征土地增值税n各档次利率下调0.27个百分点财政部财政部央行央行救市重点：恢复信心、重在民生救市重点：恢复信心、重在民生0808年年1010月月2222日日 财政部央行联手救市细那财政部央行联手救市细那么么将现行个人购买普通住房超过将现行个人购买普通住房超过5 5年（含年（含5 5年）转让免征营业税，改为年）转让免征营业税，改为超过超过2 2年（含年（含2 2年）转让免征营业税年）转让免征营业税 将个人购买普通住房不足将个人购买普通住房不足2 2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的原价的差额征收营业税差额征收营业税争取用争取用3 3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 取消城市房地产税取消城市房地产税 支持房地产开发企业合理的融资需求支持房地产开发企业合理的融资需求 加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度 0808年年1212月月2020日国务院再次出台救市细那么日国务院再次出台救市细那么由于市场目前已经形成了下行预期，中央政府出台救市政由于市场目前已经形成了下行预期，中央政府出台救市政策以求刺激市场，恢复信心，解决民生问题策以求刺激市场，恢复信心，解决民生问题中国中国救市救市11房企在经济周期房企在经济周期中的开展策略中的开展策略企业应结合自身的专业水平、资源储藏及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施企业应结合自身的专业水平、资源储藏及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施n世界经济将面临减速风险，甚至将步入一个衰退期n经济增长减弱的表现之一就是市场信心受挫，消费需求的减弱 n经济增长减弱的表现之二就是市场流动性缺乏n经济增长减弱表现之三就是大宗资源性产品价格的回落n此次世界经济波动的衰退周期将持续3到5年时间中国宏观经济的总结中国宏观经济的总结n目前宏观经济已进入下行周期，保增长控通胀将成为政府在相当一时间内调控经济的主导原那么n资源型价格的回落将是的宏观经济通胀的风险持续减弱，宽松金融政策时机已经到来n刺激消费将成为下一阶段的主思路，积极地财政政策及减税成为备选方式世界经济背景总结世界经济背景总结n市场已经形成下行预期，房地产市场的调整将会持续较长的时间n房地产行业的地位使得政府将会出台一定的暖市政策，但不会根本的扭转市场疲弱的状态n房地产行业下行周期将导致房地产市场环境出现大幅调整n经济周期对运作单一物业房企影响较大，抗风险能力变弱房地产市场总结房地产市场总结经济背景思考小结经济背景思考小结12合肥市宏观环境合肥市宏观环境年份市域人口城镇化水平2010年580万人62%2020年710万人74%城市分区：城市分区：规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区合肥合肥141开展战略：开展战略：“一个主城、四个组团、一个滨湖新区一个主城、四个组团、一个滨湖新区合肥近期向南重点开发建设滨湖新区，本案处于城市开展主轴合肥近期向南重点开发建设滨湖新区，本案处于城市开展主轴上，新老城区的衔接带上，新老城区的衔接带13n老城区：老城区：n环环城城马马路路以以内内地地区区，建建设设用用地地面面积积约约5.285.28平平方方公公里里，人人口口控控制制在在1212万万左右。左右。n东东区区：瑶瑶海海区区行行政政区区域域内内，即即板板桥桥河河、南南淝淝河河左左岸岸地地区区，包包括括瑶瑶海海经经济济开开发发区区和和磨磨店店职职教教基基地地，建建设设用用地地面面积积约约81.4481.44平平方方公公里里，人人口口控控制制在在8888万左右。万左右。n北区：北区：n除除老老城城区区以以外外的的庐庐阳阳区区行行政政区区域域，板板桥桥河河右右岸岸和和南南淝淝河河左左岸岸地地区区，包包括庐阳工业园区，建设用地面积约括庐阳工业园区，建设用地面积约31.5331.53平方公里，人口控制在平方公里，人口控制在3838万左右。万左右。n西区：西区：n蜀蜀山山行行政政区区域域的的一一局局部部，东东以以金金寨寨路路、环环城城西西路路为为界界，西西到到二二环环西西路路、合合九九铁铁路路，北北到到南南淝淝河河，南南以以312312国国道道为为界界，包包含含政政务务文文化化新新区区，建建设设用用地地面积约面积约35.0535.05平方公里，人口平方公里，人口4848万左右，政务区规划人口万左右，政务区规划人口1515万。万。n南区：南区：n包包河河行行政政区区域域的的一一局局部部，西西以以金金寨寨路路为为界界，北北到到环环城城南南路路，东东到到南南淝淝河河，南南以以312312国国道道为为界界。建建设设用用地地面面积积约约35.6735.67平平方方公公里里，人人口口控控制制在在4747万万左右。左右。区域区域状况状况14n经开区：经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。n高新区：高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。n滨湖新区：滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。区域区域状况状况从各区规划面积和人口指标来看，未来35年，合肥还将新增约50万的人口，这个群体中有5万人左右的高校毕业生，有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员，还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主，这给合肥未来的高端消费市场注入庞大生机。15n从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。n城市整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市根底设施建设进入一个快速开展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。合肥未来将多个和老城区并举的中心区域合肥未来将多个和老城区并举的中心区域滨湖新区滨湖新区老城区老城区16n2021年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。n07年合肥市GPD到达13342亿元，同比增幅达18.1%。n持续高速的增幅揭示了合肥市经济开展的高速稳定0808年年GDPGDP的涨幅显示出合肥的经济进入高速开展的阶段的涨幅显示出合肥的经济进入高速开展的阶段合肥合肥经济经济17n08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3；n从07年开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化0808年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化合肥合肥经济经济18n08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1和18。n合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升0808年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPICPI的涨幅的涨幅合肥合肥经济经济19n目前，合肥人均GDP接近 5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。n固定资产投资的增高，为整个合肥的经济开展包括房地产开发提供了可持续开展的硬件保证。n人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。n同比全国其它局部省会城市及省内主要城市，合肥商品房住宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市开展进程有关。经济开展形式良好，推动了房地产业开展经济开展形式良好，推动了房地产业开展合肥合肥经济经济20税收类政策税收类政策土地类政策土地类政策其他类其他类房地产市场房地产市场1金融类政策金融类政策23住房保障类住房保障类45多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于躲避工程开发中的一些风险了解政策利于躲避工程开发中的一些风险合肥合肥政策政策21税收政策税收政策关于进一步加强土地税收管理工作的通知关于进一步加强土地税收管理工作的通知、耕地占用税暂行条例实施细则、耕地占用税暂行条例实施细则关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知、下调住房交易税费房贷利率、下调住房交易税费房贷利率金融政策金融政策经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法关于进一步加强房地产行业授信风险管关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知理的通知 、关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知土地登记办法土地登记办法、土地调查条例土地调查条例、关于开展开发区土地集约利用评价关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知工作的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知、两会政府工作报告之住房保障体系、成立两会政府工作报告之住房保障体系、成立“住房和城乡建设部住房和城乡建设部”土地政策土地政策住房保障住房保障其他类其他类房屋登记办法房屋登记办法、十项政策扩大内需、十项政策扩大内需合肥合肥政策政策22从从08年合肥的城市建设可以判断出：年合肥的城市建设可以判断出：1、城城市市根根底底设设施施落落后后已已经经制制约约了了城城市市经经济济的的开开展展，现现在在加加快快建建设设是是在在补补原原来来的旧帐；的旧帐；2、交交通通的的改改善善将将提提升升区区域域的的价价值值，减减弱弱环环境境与与位位置置对对终终端端客客户户的的选选择择抗抗性性，从而吸引投资商进入；从而吸引投资商进入；3、对对外外的的交交通通改改善善，将将提提升升城城市市的的吸吸引引力力和和辐辐射射力力，增增加加合合肥肥吸吸引引投投资资的的活活力；力；4、动动车车组组的的开开通通将将直直接接拉拉近近上上海海、南南京京、合合肥肥一一线线的的通通行行半半径径和和经经济济活活动动距距离，利于城市经济的开展和开放性的投资环境。离，利于城市经济的开展和开放性的投资环境。城市建设给城市经济的开展注入强心剂，给城市居民以信心，城市建设给城市经济的开展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者以良好的愿景给外来投资者以良好的愿景城市城市建设建设23n城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力，从而为价格提升和居住品质提高奠定根底；n造城成为城市开展的主题，这预示着合肥进入大盘品质生活时代，开发商分化开始；n港资、外资投资商尚未涉足合肥，说明城市的商业经济还相对落后，未来2年的开展仍将停留在住宅的开展上。企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可以得出判断的盘点可以得出判断企业企业盘点盘点24n万科进入合肥万科进入合肥n作作为为中中国国房房地地产产的的领领军军者者，万万科科于于2021年年4月月成成功功拍拍得得望望江江西西路路与与合合作作化化路路两两地地块块，标标志志着着万万科科正正式式进进入入合合肥肥房房地地产产市市场场。随随后后，快快速速打打造造了了在在合合肥肥的的首首个个作作品品万万科科金金色色名名郡郡，并并成成功功以以精精装装房房亮亮相相市市场场，引引起起了了业业界界及及购购房房者者的的广广泛泛关关注注，开开启启了了合合肥肥楼楼市市精精装房的新纪元。装房的新纪元。n华润又一力作亮相合肥华润又一力作亮相合肥n华润继谰溪镇之后，携其第二部作品华润继谰溪镇之后，携其第二部作品华润幸福里再度巨献合肥。华润幸福里再度巨献合肥。n绿城献给合肥的第三部经典之作绿城献给合肥的第三部经典之作n绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。n世纪金源、中铁的世纪金源、中铁的“造城运动造城运动n世世纪纪金金源源打打造造的的滨滨湖湖世世纪纪城城以以其其480万万方方安安徽徽第第一一大大盘盘的的磅磅礴礴气气势势屹屹立立于于合合肥肥滨滨湖湖新新区区，开开启启了了合合肥肥楼楼市市新新的的格格局局。中中铁铁国国际际城城是是隶隶属属于于世世界界500强强企企业业中中国国铁铁建建的的中中铁铁房房地地产产开发开发，工程以开发开发，工程以220万方的超大体量的主城区建筑集群。万方的超大体量的主城区建筑集群。n碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市n08年年7月月12日日，碧碧桂桂园园滨滨湖湖城城盛盛大大开开盘盘。开开盘盘半半天天130套套双双拼拼美美墅墅，93套套联联排排美美墅墅即即销销售一空，开盘当日即吸引近售一空，开盘当日即吸引近5000人到场认购。人到场认购。企业企业盘点盘点25类别类别1 1月月2 2月月环比环比3 3月月环比环比面积（万平米）34.444.128.2%82.587.1%套数（套）3711474327.8%840577.2%金额（亿元）13.717.729.2%33.488.7%均价（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2021年1-3月份合肥市区住宅类商品房成交情况n成交套数走势先平稳后翻倍激增；n成交面积走势快速增长转变成暴增；n成交均价走势总体稳定上浮走势，但涨幅甚微；n成交金额走势翻倍增势。20212021年年1 1季度合肥市商品房销售情况，总体形势是供求两旺局面季度合肥市商品房销售情况，总体形势是供求两旺局面销售销售情况情况26n目前尚无具体的豪宅定义标准，对于合肥高端市场的层次界定，我司认为可以从以下三个层面进行：区域、产品和价格。n合肥豪宅大致包括高层豪宅和别墅豪宅两大类。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。豪宅豪宅概念概念27n进入2000年以后，合肥的别墅市场开始崭露头角。2003年9月碧湖云西开盘，11月和庄开盘；2004年维也纳森林和城市庭院相继开盘，华府丝竹苑花园洋房产品出现。2005年3月御景山庄开盘，8月元一水果墅开盘；2021年5月绿色港湾开盘，澜溪镇花园洋房热销，9月玫瑰绅城开盘。n2021年高层豪宅工程国耀一方城、恒大华府相继面市开盘。高层豪宅进入初步开展阶段。n从近期合肥高端房地产市场的表现看，一些高端别墅工程价格依然坚挺，未受到国际金融危机的影响。经过近一年“量缩价滞之后，合肥的别墅市场表现出了抗跌性，甚至局部优质工程出现了价格的大幅补涨，单价最高涨幅达30%。n高层豪宅工程以其产品品质 赢得了市场的认同，销售状况良好。n合肥豪宅产品终极升级，合肥未来豪宅市场潜力巨大。豪宅豪宅现状现状28PART 2合肥别墅29时间时间代表代表体量体量建筑形态建筑形态备注备注9090年代初年代初 琥珀山庄别墅一期 18栋 23层独栋别墅 8、18等是竞拍的，18为新加坡人（天荣公司）购走。另外的不少亦为家底厚重、华侨（旅日）购买。9090年代中年代中 金凯花园一期、望园别墅 约50栋 23层独栋、联排别墅 外立面采用挂板进口材料，精装修、车库以及二期的泳池，首次出现，但无露台或阳台设计。9090年代未年代未 琥珀黑池坝别墅、世纪别墅 38套左右 23层独栋别墅与叠加别墅 合肥别墅发展的过渡期，别墅只能靠好的地段叫卖。20002000年代初年代初 和庄、维多利亚、碧湖山庄、蜀山名筑、怡景山庄 200套左右 23层独栋别墅与联排、叠加别墅 合肥别墅发展的成长期 别墅别墅开展开展30区域区域案名案名建筑形态建筑形态面积面积(M2)单价单价(元元/M2)/M2)容积率容积率销售状态销售状态包河区包河区 碧湖云溪.1期 独立、双拼别墅和双叠别墅 183-246 61000.67 销售结束瑶海区瑶海区 帝豪星港湾 联排别墅 250-28058001.4尾盘庐阳区庐阳区 恒泰阿奎利亚 叠加、联排别墅 230-29045001.24 1期销售结束，2期未售庐阳区庐阳区半岛一号 双拼别墅、联排别墅 180-290联排：6000双拼：65000.91在售政务区政务区 国建香榭水都 电梯别墅（12F）叠加别墅 190-230电:6500,叠:80001.8 剩1套经开区经开区 金星家园 叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束蜀山区蜀山区新华学府.春天联排别墅220-290 84508.15剩1套蜀山区蜀山区维也纳森林花园叠加、联排别墅216-29655000.9销售结束蜀山区蜀山区 御景山庄联排别墅236.5-241 5900-8000元/M2）0.53剩1套合肥别墅工程分析31区域区域案名案名建筑形态建筑形态面积面积(M2)单价单价(元元/M2)/M2)容积容积率率销售销售状态状态包河区包河区 玫瑰绅城联排别墅 220-2408500-110002.67在售 包河区包河区众安绿色港湾 双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加）7000（联排）13000（独幢）0.8内在售 包河区包河区 碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246 均价：90007200-120000.67在售32碧湖云溪碧湖云溪玫瑰绅城玫瑰绅城半岛半岛1 1号号国建香榭水都国建香榭水都澜溪镇澜溪镇阿奎利亚阿奎利亚金星家园金星家园万振逍遥苑万振逍遥苑维也纳森林花园维也纳森林花园新华学府春天新华学府春天帝豪星港湾帝豪星港湾御景山庄御景山庄和顺东方花园和顺东方花园维多利亚维多利亚蜀山名筑蜀山名筑n 新开别墅楼盘少：新开别墅楼盘少：n近年来，市场上别墅近年来，市场上别墅供给量较小，整个市场供给量较小，整个市场主要为消化以前余量。主要为消化以前余量。n 包河区为别墅供给包河区为别墅供给集中区域：集中区域：n以碧湖云溪为代表的以碧湖云溪为代表的东南板块，在东南板块，在0808年新推年新推了一批货量，但一经推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。出，市场消化良好。n 政务区无别墅供给：政务区无别墅供给：n目前政务区工程多为目前政务区工程多为高层住宅工程，别墅这高层住宅工程，别墅这一高端产品供给量极少。一高端产品供给量极少。在售别墅工程已售别墅工程众安绿色港湾众安绿色港湾合肥别墅工程分布331 1别墅房型面积分析别墅房型面积分析项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林花园维也纳森林花园 恒泰恒泰阿阿奎利亚奎利亚 国建国建香香榭水都榭水都御景山庄御景山庄 联联排排房型房型5室3厅4卫4室3厅3卫6室2厅3卫5室2厅4卫6室3厅3卫 5室3厅4卫4室2厅4卫/4室4厅3卫3室4厅3卫 面积（）面积（）236-256216.3-296.4 270-290/236.5-241 叠叠加加房型房型3室2厅3卫4室3厅4卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室2厅3卫 5室2厅3卫4室3厅3卫4室2厅3卫 4室3厅3卫/面积（）面积（）171-240（3-4层含阁楼面积）189-198 230-280 208.2-220/联排别墅主力房型为联排别墅主力房型为5 5室室3 3厅厅4 4卫，面积在卫，面积在220-290220-290左右，叠加别墅主力房型为左右，叠加别墅主力房型为4 4室室2 2厅厅3 3卫，面积卫，面积在在180-220180-220左右。左右。合肥已售别墅工程分析342别墅价格分析别墅价格分析联排别墅价格分析联排别墅价格分析合肥原有联排别墅的单价在2800-7000元/平方米之间，其中东方花园由于地理位置较偏价格最低，仅为2800元/平方米；碧湖云溪由于距离市区较近，并且联体别墅临湖位置较好，价格最高，到达6800元/平方米。总体来看，合肥原有联体别墅的单价主要在4500-6000元/平方米之间。从总价上看，原有联体别墅的单套总价在90-180万元之间，其中主要总价在110-140万元之间。35叠加别墅价格分析叠加别墅价格分析合肥原有叠加别墅的平均单价主要分布在4000-4650元/平方米之间，主力面积主要分布在180230平方米；单套总价主要分布在90万-110万元之间。363 3总体规划分析总体规划分析项目名称项目名称占地面积（万占地面积（万）建筑面积（万建筑面积（万）容积率容积率碧湖云溪85.360.67国建香榭水都10181.8维也纳森林花园20180.9阿奎利亚95118（其中别墅约10万）1.24蜀山名筑740.57御景山庄5452.90.53和顺东方花园13171.3整体来看，占地面积不等，容积率不是太高，在0.532.67之间。纯别墅工程占地面积较小，最大的8万平方米，最小的5.45万平方米，容积 率在之间。混合型的工程，由于受到其他物业类型的限制，导致容积率偏高，最高可达2.67，是纯别墅工程容积率的倍，最低也仅为1.24。374 4层数分析层数分析项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林维也纳森林花园花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄联联排排地上地上3层3层3-4层/3层地下地下1层1层1层/1层叠加叠加4层带阁楼4层4-5层4层带空中花园/合肥市原有各别墅工程在层数方面没有很大的差异，联排根本上为地上3层，地下1层，叠加式别墅一般是4层，下面一、二层是一户，上面三、四层又是一户，局部叠加别墅带地下一层。385 5面宽和进深面宽和进深项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林维也纳森林花园花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄联联排排面宽面宽(m)(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8进深进深(m)(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9叠叠加加面宽面宽(m)(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/进深进深(m)(m)10.8-1414.114-18.710.05/从上表我们可以看到，合肥市的原有的几个主要别墅工程的面宽进深比大概都在从上表我们可以看到，合肥市的原有的几个主要别墅工程的面宽进深比大概都在3 3：5 5左右，左右，这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的合理分布，给业主提供了更高品这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的合理分布，给业主提供了更高品质的生活。质的生活。396 6车库、露台及花园车库、露台及花园项目项目碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森维也纳森林花园林花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄联排联排车库车库地下、半地下地下一层/地下露台露台1-3层各有一个露台12-1518.4-57.6/9-13.2花园花园前花园，两端60左右，中间40左右前后花园，面积约35前花园，面积约20/无花园叠加叠加车库车库指定车位地下停车场地下、半地下地下停车场/露台露台3-4层有一面积约10露台无露台3-4层露台南北露台且北露台上层挑空/花园花园1-2有一面积约25前花园前后花园，面积约30/拥有入户花园和空中花园/从合肥市原有几个大型别墅工程来看，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的局部，南花园、南露台的设计也保证了最正确的采光和日照效果。从原有情况来看，各别墅工程也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。407 7建筑风格和景观风格建筑风格和景观风格 项目名称项目名称碧湖云溪碧湖云溪1 1期期维也纳森林维也纳森林花园花园恒泰恒泰阿奎阿奎利亚利亚国建国建香榭香榭水都水都御景山庄御景山庄建筑风格建筑风格欧式欧式欧式现代简约欧式景观风格景观风格中式中式意大利风情无无建筑风格和景观风格是各别墅工程标新立异的重要方面之一，各别墅园区的风格大多为中西结合，欧式的建筑加上中式的景观，符合大多数人的审美观点。对于别墅工程来说，它的顾客群体是属于那种30-50岁之间，事业有成，收入、家庭稳定的成功人士，大多数客户比较喜欢那种中西结合的园区风格。此外，在外立面的选择上，多以文化石和陶土瓷面砖为主，一方面比较美观，另一方面与欧式的建筑风格也比较吻合，符合大多数顾客的审美观点。41附：合肥市各区域近期住房需求量8 8配套配套项目名称项目名称内部配套内部配套碧湖云溪碧湖云溪1 1期期会所、幼儿园幼儿园、游泳池、健身馆、网球场、羽毛球场国建国建香榭水都香榭水都会所、游泳池、商业街维也纳森林花园维也纳森林花园SPA会所、游泳池、健身房、壁球场、网球场、棋牌室阿奎利亚阿奎利亚会所、商业门面御景山庄御景山庄会所、幼儿园和顺和顺东方花园东方花园酒店、会所、天然湖别墅作为一个高档物业形态，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市区边缘地带，因此其内部配套也是必不可少的。现有别墅园区的配套多包括会所、游泳池、健身馆、小球类场所、商业街等。42众安绿色港湾玫瑰绅城碧湖云溪在售典型别墅工程简介43n工程概况：工程总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开发。n别墅总建筑面积：10.5万平米n产品类型：联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅。n市场定位：省内高收入为主的高端人群n工程风格：英伦风情 n户型特征：均为地上三层n户型面积：220-240平米n价格：8500-11000元/平米n营销手法：高打形象；低端产品启动市场；打造样板区。玫瑰绅城44n工程概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。n总建筑面积：64万平米n容积率：0.8以内n产品类型：联排别墅、双拼别墅、叠加别墅n市场定位：高收入人群n工程风格：西班牙风格n主力户型：共12种户型，楼王户型最大，到达363平米n户型面积：200-280多平米 n价格：叠加：6500元/平米，联排：7000元/平米，双拼楼王：13000元/平米n销售状况：目前销售良好众安.绿色港湾45n工程概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米；n产品类型：联排别墅为主，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅，目前在售的为叠加别墅；n容积率：0.67n市场定位：高收入人群n主力户型：183平米、200平米，四房两厅三卫n户型面积：183-246平米 n价格：均价：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；n销售状况：目前销售良好碧湖云溪.缘墅46半岛1号n工程概况：总规划200万多平米，一期规划用地434000平方米；拥有4000米湖岸线；n一期总建筑面积：39.5万平米n产品类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心，目前别墅在售；n容积率：0.91n市场定位：中高收入人群n工程风格：英伦风情n户型面积：180-290平米 n价格：联排：6000元/M2，双拼：6500元/M2；n销售状况：目前销售良好47n2006年以来，合肥别墅销售价格大幅上涨，目前销售价格最高价已过13000元。预计2021年别墅销售均价将达12000元/M2。n包河区东南版块销售价格较高，马鞍山路版块为价格高地。n北部、东北、东部是别墅价格低地，如半岛1号均价6500元/M2；帝豪星港湾5800元/M2；和顺东方花园独栋也不过6000元/M2左右；但相比前期价格上涨幅度较大。n政务区无纯别墅工程，别墅的供给多为混合型工程，如国建香榭水都，目前在售的一套叠加别墅单价已至8000元/M2。n自然资源优势和内部景观等配套是别墅开发的必要条件，也是别墅价格支撑的主要因素，如半岛1号内外部景观资源、碧湖云溪的成形内部景观、众安绿色港湾的大手笔内部景观规划。附表：各工程价格区间别墅工程分析总结合肥别墅工程销售价格迅速上升合肥别墅工程销售价格迅速上升上述数据分析统计，从上述数据分析统计，从90年代开始至今，合肥别墅市场总的供货量约年代开始至今，合肥别墅市场总的供货量约200万方左右。万方左右。48PART 3合肥高层豪宅49区区域域项目名称项目名称类型类型规模规模 户户 建筑类型建筑类型户型面积户型面积大户型面积大户型面积销售状况销售状况政务区恒大华府混合豪宅3854小高层（大户）高层（普通）84310 222、306 开盘共推出2#、3#、4#、6#、7#、16#、17#、20#楼600余套房源，其中222、306 两种平层大户；开盘销售1.8亿经开区国耀一方城混合豪宅459高层180270 180270 首推星空国墅56套（内复式）已售罄蜀山区华润幸福里混合豪宅-小高层、高层、多层花园洋房80-303 141-147303 为花园洋房即将推出，目前销售状况良好蜀山区万科金色名郡 混合豪宅4000多 高层（精装修）85 、143 143 08年11月开盘，销售火爆。目前销售状况良好合肥合肥豪宅豪宅50区区域域项目名项目名称称类类型型规模规模 户户 建筑类型建筑类型户型面户型面积积大户型面积大户型面积销售状况销售状况蜀山区华地学府名都混合豪宅1868多层电梯洋房、高层、小高层80-280 265-280（多层洋房）184-195 （高层）中央御府08.9月6日开盘，首期推出80-280观景高层、空中院馆、电梯洋房包河区绿地海顿公馆混合豪宅1000多高层81-137137四期mini墅，有81，89，130户型，上下两层的设计，开盘均价5000元/。简爱城16日81-137房源开盘，4800元/。包河区绿城玉兰公寓混合豪宅1300高层64-200 142-200 在售11#、12#、13#楼64-200平米住宅；5#楼89平米二居，142平米三居;8#142平米住宅，89两居；64精致美宅。合肥合肥豪宅豪宅51定义高层豪宅研究范围定义高层豪宅研究范围定义一：存在户型面积140平米以上并占一定比例或存在豪宅产品特征如创新户型、精装修定义二：售价比区域平均价格高10%20%定义三：工程形象定位于豪宅，面向高端客户推广52高层豪宅空间分布特征n高层豪宅工程多为零散分布，未形成区域规模，没有明确的豪宅区概念。n目前高层豪宅工程多远离市区，内环内豪宅产品供给量极少。n内环内豪宅产品市场需求旺盛，供不应求。国耀一方城国耀一方城华地学府名都华地学府名都恒大华府恒大华府万科金色名郡万科金色名郡华润幸福里华润幸福里绿地海顿公馆绿地海顿公馆绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓一环线53高层豪宅工程类型与户型结构特征n 现有的高层豪宅工程中，户型结构以跃层式结构为主，如国耀一方城的“星空国墅为完全的跃层结构，还有其他的主要分布在建筑的顶层，占了绝比照重；平层结构 工程仅占少数，仅有恒大华府局部采用了平层结构。n 现有的高层豪宅工程类型主要以“混合型规划为主，在工程地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王户型，以强调工程的高端品质和圈层感受。其他区域那么以中小户型规划为主；如恒大华府和国耀一方城等工程。54高层豪宅销售单价区域区域项目项目销售均价（元销售均价（元/平米）平米）蜀山区华润幸福里5500 华地学府名都5300万科金色名郡6700（精装修）包河区绿城玉兰公寓6000绿地海顿公馆4800（mini墅：5000）政务区恒大华府49005300（毛坯）、69007300（精装折实价）经开区国耀一方城6100n从从目目前前高高层层豪豪宅宅的的销销售售价价格格分分布布来来看看，高高层层豪豪宅宅的的销销售售价价格格集集中中在在“4900“490067006700元元/之之间间毛坯房。毛坯房。n从从工工程程销销售售进进度度上上看看，高高层层豪豪宅宅工工程程整整体体销销售售火火爆爆。国国耀耀一一方方城城5 5月月份份首首推推5050套套房房源源，目目前前已已售售罄罄；恒恒大大华华府府6 6月月2828日日开开盘盘，也也获获得得了了很很好好的的销销售售业业绩绩。开开盘盘整整体体销销售售情情况况理理想想。这这说说明明目目前前合肥的高层豪宅的市场认可度已很高。合肥的高层豪宅的市场认可度已很高。55高层豪宅总价范围区域区域项目项目销售总价范围（万销售总价范围（万/套）套）蜀山区华润幸福里44-166华地学府名都78-95万科金色名郡50-80包河区绿城玉兰公寓85-120绿地海顿公馆39-66政务区恒大华府43-162经开区国耀一方城110-165n从从目目前前在在售售高高层层豪豪宅宅的的销销售售总总价价格格分分布布来来看看，高高层层豪豪宅宅的的销销售售总总价价格格集集中中在在8080万万-120-120万之间毛坯房。万之间毛坯房。56高层豪宅户型面积区间分布区域区域项目项目面积区间（平方米）面积区间（平方米）蜀山区华润幸福里80-303华地学府名都148-180万科金色名郡85-143包河区绿城玉兰公寓142-200绿地海顿公馆81-137政务区恒大华府84-310经开区国耀一方城180-270n从从目目前前在在售售高高层层豪豪宅宅的的面面积积分分布布来来看看，可可分分为为两两段段，中中小小户户型型面面积积区区间间集集中中在在8080平米平米-140-140平米平米之间，大户型面积区间集中在之间，大户型面积区间集中在140140平米平米-200-200平米平米之间。之间。57可提升品质的其他配置n标准层层高为3米以上，客厅挑高，可提升大户型产品内部空间舒适度n精装修，目前高层豪宅工程中有一局部提供了成品房供给，以提高工程自身价值，取得客户认可n入户大堂及公共局部精装修n豪华会所等奢华配套及景观资源n院馆等设计，偷面积，赠送附加值58n工程地址：科学大道与纬五路交汇处 n占地面积：142500 M2n建筑面积：447000 M2n容积率：1.2 绿化率：35.87%n主力户型：222、306、84、89n工程均价：49005300毛坯、69007300 精装折实价n装修标准：15002500元n车位比：1n开发企业：广州恒大集团 n销售代理：合富辉煌房地产安徽公司 n景观设计：深圳市建筑设计研究总院 n物业公司：英国戴德梁行 恒大华府重点案例分析59n以“园林实景准现楼精装修精品模式开盘；n“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装精品战略；n“精装修+高端配套+园林实景销售模式；n“开盘必特价，特价必升值 推广方针；n“明星+开盘营销模式。恒大华府60精装修精装修“豪华空中别墅豪华空中别墅n风格为欧式新古典主义，采用满屋名牌9A精装。n合肥最大面积的平层大户222、306平米，完全按照别墅尺度来进行规划。恒大华府61n7200超五星级皇家会所n约9000欧陆风情主题商业街区n约2000国际双语贵族幼儿园 n3.5米层高n英国戴德梁行物管专家恒大华府62n工程地址：合肥经开区松林路翡翠公园东门 n占地面积：25104.50M2n建筑面积：84420.35M2n容积率：3.4 绿化率：45%n主力户型：180、245、270n工程均价：6100元/M2n装修标准：毛坯n车位比：1n开发企业：安徽国耀地产开展n销售代理：筼筜置业&风气营销n建筑设计：上海日清建筑设计事务所n室内设计：高文安先生家居设计 n物业公司：安徽国耀物业管理 国耀一方城63全城唯一的“湖景豪宅n高端的创新产品与绝版的自然资源相容共生；2000亩翡翠湖、国宾馆比邻而居。n是由五栋高层住宅、一栋商业会所和一栋低层住宅组成的高档社区。n 180-270平米星空国墅创新产品的磅礴格局。国耀一方城64n将别墅轻抬至空中，楼层不同那么俯瞰世界的角度亦不同。n每户赠送50m2以上南北双挑高花园，270度景观视野。n室内双层设计，功能完备。n8米面宽、6米挑高、面积达50余平米的豪阔客厅。国耀一方城65n绿色中央空调，集中供暖制冷，全天供热水n指纹识别系统提升高科技家居安防 n五星级酒店大堂管家式物业效劳 n提供高文安先生家居设计方案、装修效劳 n艺术主题景观架空层、双层精装入户大堂 n高昂造价打造现代中式园林景观 国耀一方城66n工程地址：潜山路与望江路交口n占地面积：196.32亩n建筑面积：60万M2n容积率：2.15 绿化率：45%n主力户型：84、180、194、270n工程均价：5300元/M2n装修标准：毛坯n车位比：1n开发企业：信地集团 新华集团n销售代理：无n景观设计：美国贝尔高林香港n物业公司：华地物业华地学府名都67“品牌地产打造的高端住宅n新华集团和香港信地集团两大地产巨擎强强联手,打造新华旗舰品牌荣耀学府板块工程；n规划60万平方米的国际化生态社区，以小高层、高层、花园洋房为主；n合肥首创的5000平方米环岛活力下沉式广场。华地学府名都68n五星级国际团队联手钜创，品质超凡五星级国际团队联手钜创，品质超凡 n澳大利亚柏涛倾力担纲规划设计澳大利亚柏涛倾力担纲规划设计 n美国贝尔高林倾力担纲景观设计美国贝尔高林倾力担纲景观设计 n美国世邦魏理仕领衔效劳美国世邦魏理仕领衔效劳 n一流的社区配套效劳体系一流的社区配套效劳体系n独创海湾岛体阳光泳池独创海湾岛体阳光泳池n铂金级会所铂金级会所n亚洲首席幼儿园亚洲首席幼儿园“吉的堡幼儿园吉的堡幼儿园n标准网球场标准网球场n名品时尚街区名品时尚街区 华地学府名都69n产品创新，稀缺而独具一格产品创新，稀缺而独具一格主打户型为84-280入户花园转角飘窗顶层客厅挑空独特的露台空间空中院馆华地学府名都70n工程地址：蜀山区望江西路123号望江西路与合作化南路交口n占地面积：93240M2n建筑面积：280000M2n容积率：2.5 绿化率：40%n主力户型：80-140n工程均价：5500元/M2n装修标准：毛坯n车位比：1n开发企业：华润置地合肥实业n销售代理：无n景观设计：贝尔高林国际(香港)n建筑设计：上海天华建筑设计/贝尔高林香港国际n物业公司：华润置地合肥华润幸福里71n工程地址：包河区马鞍山路与太湖路交口n占地面积：198991M2n建筑面积：597150M2n容积率：3绿化率：55%n主力户型：80-130M2n工程均价：5000元/M2n装修标准：毛坯n车位比：1n开发企业：上海绿地集团n销售代理：上海绿地集团合肥置业n景观设计：JAW捷奥国际景观设计公司n物业公司：上海绿安物业绿地海顿公馆72n工程地址：桐城路与望江路交叉口向南400米n占地面积：60000M2n建筑面积：200000M2n容积率：2.8 绿化率：48.3%n主力户型：64-200n工程均价：6000元/M2n装修标准：毛坯n车位比：1n开发企业：安徽绿城房产开发 n销售代理：无n景观设计：香港贝尔高林 n物业公司：安徽绿城物业管理公司 绿城玉兰公寓73n工程地址：合肥市蜀山区望江西路205号原皖安厂 n占地面积：107326M2n建筑面积：47万M2n容积率：3.61 绿化率：40%n主力户型：84、140n