南山项目商业规划运营报告

南山工程南山工程社区商业规划、运营报告社区商业规划、运营报告2007年12月合富辉煌房地产合富辉煌房地产一、市场环境分析一、市场环境分析一长沙商圈开展格局一长沙商圈开展格局 根据二OO五年七月通过湖南省专家评审会的?长沙市商业网点布局规划?，确定了长沙未来15年城市商业开展总体目标：到2021年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街如下页图所示，根本形成与长沙市社会经济开展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、效劳功能齐全的市区网点三级体系的根本布局，并就长沙城市商业开展战略与开展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。一个市级中心一个市级中心两个市级副中心两个市级副中心十个区级中心十个区级中心传统商圈：传统商圈：五一广场商业中心伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心荣湾镇商业中心新型商圈：新型商圈：星沙商业副中心捞霞商业中心望城坡商业中心观沙岭商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心商业格局特点：商业格局特点：1 1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩五一商圈向外扩散。散。2 2、随着城市的不断扩张，外来大开展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围、随着城市的不断扩张，外来大开展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。商圈。3 3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；大商业体量；4 4、现有商圈自成特色：、现有商圈自成特色：1 1五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争剧烈；五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争剧烈；2 2河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈开展契机，开展空间大；游资源成为商圈开展契机，开展空间大；3 3东塘商圈不断的更新换代，但开展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐东塘商圈不断的更新换代，但开展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；玛进驻雨花亭，范围向南延升；4 4火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；人流旺而杂；5 5 伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；6 6红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；业态特征：业态特征：1 1各业态开展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的开展各业态开展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的开展滞后；滞后；2 2传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；3 3步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；况一般；4 4超市相对是最普遍适合的业态：根本上各个商圈每个超市的经营状况都超市相对是最普遍适合的业态：根本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有开展空间；很好，超市在长沙仍有开展空间；5 5电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；可以吸引较远的人群；6 6批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及根底配套的要求批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及根底配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。有差。二岳麓区商业整体规划布二岳麓区商业整体规划布局局岳麓区总体规划结构岳麓区总体规划结构“一区三圈六街两带“一区：溁湾镇中心商务区长沙市商业副中心一区：溁湾镇中心商务区长沙市商业副中心“三圈：三圈：1 1、市府周边行政商务圈、市府周边行政商务圈 2 2、大学城文化信息效劳圈、大学城文化信息效劳圈 3 3、望城坡现代商贸物流圈、望城坡现代商贸物流圈“六街：六街：1 1、金星中路国际街区、金星中路国际街区 2 2、杜鹃路都市风情商业街区、杜鹃路都市风情商业街区 3 3、桐梓坡路时尚休闲街、桐梓坡路时尚休闲街 4 4、麓山南路文化旅游商业街、麓山南路文化旅游商业街 5 5、龙王港旅游产业配套街、龙王港旅游产业配套街 6 6、雷锋大道园区配套产业街、雷锋大道园区配套产业街“两带：两带：1 1、潇湘大道滨江产业带、潇湘大道滨江产业带 2 2、西北环线生态产业带、西北环线生态产业带 岳麓区商业网点布局规划概要岳麓区商业网点布局规划概要一、商业体系规划一、商业体系规划岳麓区商业体系结构为：岳麓区商业体系结构为：1 1个市级商业副中心即荣湾镇商业副中心；个市级商业副中心即荣湾镇商业副中心；2 2个区域性个区域性商业中心即望城坡商业中心和观沙岭商业中心；商业中心即望城坡商业中心和观沙岭商业中心；6 6个社区级商业中心。个社区级商业中心。二、特色商业街规划二、特色商业街规划岳麓区规划构建岳麓区规划构建2 2条特色商业街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商业街。条特色商业街：青山花卉苗木街、麓山南路文化旅游商业街。三、大型批发市场规划三、大型批发市场规划岳麓区共规划大型批发市场岳麓区共规划大型批发市场9 9处，经营内容以花卉、文化体育用品、高科技产处，经营内容以花卉、文化体育用品、高科技产品、旧货市场为主。品、旧货市场为主。四、主要零售业态建设规划四、主要零售业态建设规划岳麓区主要零售业态建设规划为：大型购物中心岳麓区主要零售业态建设规划为：大型购物中心1 1座、百货商场座、百货商场5 5处、仓储式商处、仓储式商场场1 1处、大型综合超市处、大型综合超市1919个、超市假设干、专业商场个、超市假设干、专业商场5 5处、专卖店假设干、便利处、专卖店假设干、便利店假设干、生鲜超市店假设干、生鲜超市1919个。个。五、物流配送中心规划五、物流配送中心规划岳麓区规划专业物流区岳麓区规划专业物流区1 1个：即岳麓医药物流区，占地个：即岳麓医药物流区，占地1.11.1平方公里。平方公里。三河西商圈现状分析三河西商圈现状分析湘江河西商圈现状分析河西商圈现状分析溁湾镇溁湾镇枫林路 湘江一桥 五一大道河西唯一商圈河西唯一商圈,存在很大开展空间存在很大开展空间麓山路通程商业广场范围：范围：以河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。岳麓山风景名胜区新外滩商业中心广场含步步高、苏宁岳麓时尚购物广场国美电器新一佳苏宁电器购物中心通程商业广场1家大型生活超市新一佳步步高3家精品超市屈臣氏1家专业卖场百幸鞋城通程电器苏宁电器（2家）国美电器金太阳服饰广场6家河西唯一商圈河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相当高。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升。商业营业面积商业营业面积：约6.5万日人流量日人流量：15万客户辐射客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群 河西商圈现状分析河西商圈现状分析溁湾镇溁湾镇通程商业广场通程商业广场特点一站式大型综合购物广场档次中高档营业面积每层约4300M2，共2.5万M2左右功能分区负一层：新一佳超市首层：精品、化妆品、屈臣氏二-三层：男女服装、运动休闲服装、童装四层：书店、电玩、影院、音像、床上用品等五层：健身中心由于河西大局部消费人群是年轻的学生，通城商业广场内也设置了如影院、健身中心、电由于河西大局部消费人群是年轻的学生，通城商业广场内也设置了如影院、健身中心、电玩等大量年轻时尚的业态，在品牌引进方面也有不少年轻人喜欢的品牌，如肯德基、麦当玩等大量年轻时尚的业态，在品牌引进方面也有不少年轻人喜欢的品牌，如肯德基、麦当劳、屈臣氏等。劳、屈臣氏等。河西商圈现状分析河西商圈现状分析溁湾镇溁湾镇小结：小结：l消费根本集中在通程商业广场，消费力与现有的商业面积极不相称，商业后续开展空间大。l业态根本齐全，以中、低等档次为主。l新商业以引进大品牌企业为目标进行招商，力图打造高档次的商业空间。河西商圈现状分析河西商圈现状分析溁湾镇溁湾镇岳麓大道岳麓大道银银盆盆岭岭南南路路杜鹃路杜鹃路安居乐园家居购物广场(经营家具灯饰洁具).租金水平:一楼100-120元/平米/月、二楼60-80元/平米/月,三楼40-50元/平米/月.两家商场经营业态良好.,星蓝湾26套小区临街商铺 售价12000-14800元/平米.沿线临街商业，经营比较混乱经营建材、钢管、窗帘、餐饮 租金50-60元/平米/月新一佳(经营服装鞋冒等档次较低的商品)租金:100-130元/平米/月香海西岸小区临街商铺 售价12000-14000元/平米.观沙岭商业圈河西商圈现状分析河西商圈现状分析观沙岭观沙岭河西商圈现状分析河西商圈现状分析观沙岭观沙岭规划：规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济开展增长极，带来成了一个新兴的经济开展增长极，带来了众多的开展商机。依托岳麓大道、金了众多的开展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路、和北大桥桥头、星路、银杉路、杜鹃路、和北大桥桥头、重点开展商务、会展、商贸餐饮和高档重点开展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，开展房产等行业，建设商务楼宇，开展“总总部经济，构建岳麓新城楼宇经济核心部经济，构建岳麓新城楼宇经济核心开展区。建设好远大城市文化购物广场、开展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等工程。府东商业大厦、新区治商务酒店等工程。银盆岭南路沿线商铺银盆岭南路沿线商铺银盆岭南路沿线商铺银盆岭南路沿线商铺星蓝湾星蓝湾河西商圈现状分析河西商圈现状分析观沙岭观沙岭河西商圈现状分析河西商圈现状分析望城坡望城坡规划：规划：远期规划建设引导性商业中心。其主远期规划建设引导性商业中心。其主要功能效劳于以岳麓山风景名城区旅要功能效劳于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广阔区域。商围包括宁乡县和望城县广阔区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续开展。有利于环境保护和可持续开展。河西商圈现状分析河西商圈现状分析望城坡望城坡项目名称项目名称商铺租价商铺租价商铺售价商铺售价星语林汀湘十里预计商铺明年动工预计商铺明年动工枫华府第/预计内街商铺均价5000元/平方米，外街商铺均价6000元/平方米麓山恋迪亚溪谷/预计明年下半年出售香格里麓山别墅预计商铺年底动工预计商铺年底动工岳麓山公馆未定未定阳光100约400元/月预计今年年底开始出售麓山帝景湾未定未定白鹤天池未定未定麓南含浦板块商业气氛淡薄，根本都是社区商业，根本都未开业麓南含浦板块商业气氛淡薄，根本都是社区商业，根本都未开业二、工程分析二、工程分析作为房地产中最高境界商业地产的操盘，我们最大的体会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险，只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。工程位置分析工程位置分析本案本案工程处于金星北路，地理位置偏远，属于新区板块，地域不成熟，居住、商业气氛缺乏。工程周边目前大盘均在建设中，人气严重溃乏。缺人气，缺人流缺人气，缺人流商业环境令人担忧商业环境令人担忧普瑞大道普瑞大道金星北路金星北路工程交通状态分析工程交通状态分析工程位于金星北路和普瑞大道交汇处，交通畅通，能充分满足私家车流需求，但位置偏远，公交车欠缺，只有903路一趟公交车,群众消费群体到达方便程度较弱。位置偏远位置偏远商业气氛相对较弱商业气氛相对较弱工程商业规划分析工程商业规划分析1、规划图纸上可以看出商业分为A、B、C、D四个区。商业体量为26500m2；2、工程商业由街铺和集中商业组成；3、工程两面临交通主干道，相对独立，自成一体。A区B区C区北金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道D区体量大，社区相对独立体量大，社区相对独立招商压力大，运营管理难招商压力大，运营管理难工程周边楼盘扫描工程周边楼盘扫描工程周边1000米范围内,会聚了长沙玫瑰园、和记黄埔、东方明珠、卧龙湾、美斯顿等6个高端工程，但目前均为在建工程，居住未形成气候！市场培育期较长，前期商业气氛冷清市场培育期较长，前期商业气氛冷清普瑞斯堡和记黄埔工程卧龙湾东方明珠美斯顿工程玫瑰园缺人气缺人气缺人流缺人流 缺气氛缺气氛体量大体量大缺商业支撑力缺商业支撑力问题点集合问题点集合 1 1、工程本身为高端工程，而且周边高端工程多，拥有大量的、高消费能力的、工程本身为高端工程，而且周边高端工程多，拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。固定的消费群体。2 2、周边交通流畅，私车交通方便。、周边交通流畅，私车交通方便。3 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。、物业品质形象较高，与业态形象相合。4 4、临街展示面较长，能形成、临街展示面较长，能形成“街的气候。街的气候。周边高端消费群大、购置力较强周边高端消费群大、购置力较强优势优势工程工程SWOTSWOT分析分析1、可销售面积达2.5万，体量明显偏大。体量明显偏大。2 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。3 3、营运问题。、营运问题。商业内街设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，但是，实际营 运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。4 4、招商的压力。、招商的压力。东边与北边虽然临主干道，但是公交线路少等诸多客观原因使它目前本身的辐射能力和升值潜力不为众人所知，给招商带来困难。大、偏、冷大、偏、冷劣劣 势势1、周边1000米范围内多个高端工程在建，大型高端新居住区域正在形成；2、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可；3、目前工程所在区域商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。机机 会会1、社区型商业内街式设计，商业不知如何来加以准确定位及经营；2、周边不少大型住宅工程正在兴建，其中包括局部社区商业，可能会分流附近局部客户；3、高端消费群对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业的培育。威威 胁胁商圈属性如何，我们工程商业到底属于大型区域性商业中心，还是属商圈属性如何，我们工程商业到底属于大型区域性商业中心，还是属于社区商业或者邻里型商业？于社区商业或者邻里型商业？商业规模的适度性如何？是否有面向社区外经营的必要程度？工程规商业规模的适度性如何？是否有面向社区外经营的必要程度？工程规划划3535万平米，是否能消化近万平米，是否能消化近2.52.5万平米的商业？万平米的商业？在这样一个缺人气、缺人流的区域，怎么定位既能保证与工程调性的在这样一个缺人气、缺人流的区域，怎么定位既能保证与工程调性的吻合又能够吸引投资者和消费者吻合又能够吸引投资者和消费者?如何解决业态的组合及形式？出售与出租的范围如何？如何解决业态的组合及形式？出售与出租的范围如何？在商业供给超过常规的情况下，集中商业的解决策略？在商业供给超过常规的情况下，集中商业的解决策略？在业态选择指导下，对商业规划设计的建议。在业态选择指导下，对商业规划设计的建议。采取什么样的营销策略才能让一个相对独立的而且开展不成熟的居住采取什么样的营销策略才能让一个相对独立的而且开展不成熟的居住功能为主的区域，让如此大体量的商业面积如何顺利实现较高价值，功能为主的区域，让如此大体量的商业面积如何顺利实现较高价值，同时有利于社区的可持续开展？同时有利于社区的可持续开展？我们工作的关键我们工作的关键利用时机，克服劣势利用时机，克服劣势突出优势，抢占时机突出优势，抢占时机进行准确的定位,吸引周边消费者前来,制造人气;扩大影响覆盖面，拓展商业开展空间优势优势1 1、工程本身为高端工程，而且周边高端、工程本身为高端工程，而且周边高端工程多，拥有大量的、高消费能力的、工程多，拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。固定的消费群体。2 2、周边交通流畅，私车交通方便。、周边交通流畅，私车交通方便。3 3、物业品质形象较高，与业态形象相、物业品质形象较高，与业态形象相合。合。4 4、临街展示面较长，能形成、临街展示面较长，能形成“街的街的气候。气候。时机时机1 1、周边、周边10001000米范围内多个高米范围内多个高端工程在建，大型高端新居住端工程在建，大型高端新居住区域正在形成；区域正在形成；2 2、社区商业投资的稳健回报、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可；已得到市场的多方认可；3 3、目前工程所在区域商业格、目前工程所在区域商业格局不成形，缺少特色商业街，局不成形，缺少特色商业街，更有利于打造一种全新的商业更有利于打造一种全新的商业模式。模式。威胁威胁1 1、股票与基金市场红火，势必对、股票与基金市场红火，势必对房地产投资造成一定影响；房地产投资造成一定影响；2 2、社区型商业内街式设计，商业、社区型商业内街式设计，商业不知如何来加以准确定位及经营；不知如何来加以准确定位及经营；3 3、周边不少大型工程正在兴建，、周边不少大型工程正在兴建，其中包括局部社区商业，可能会分其中包括局部社区商业，可能会分流附近局部客户；流附近局部客户；4 4、高端消费群对就近消费的一定、高端消费群对就近消费的一定排斥排斥我们的策略我们的策略准确界定目标客户，利用特殊的营销手段将目标客户群目光吸引至我们工程;借工程周边大盘高端盘云集之势，利用开展热点诉求消费潜力和升值潜力。劣势劣势1、可销售面积达2.5万，体量体量明显偏大。明显偏大。2 2、位置较偏，市场培育期较长，、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。前期商业气氛冷清。3 3、运营管理具有一定的难度。4 4、招商的压力大、招商的压力大。准确定位，招商先行，强势带动销售充分挖掘交通优势，开展集中型自驾消费商业模式。制定商家优惠政策，快速引进主力店包装及形象突出优势，弱化劣势，拉开工程快速销售。高姿态形象出现，弱化“大、偏、冷的弱点，在包装展示及客户体验上不输于市中心的成功商业区域，快速突围；利用特色商业主题定位吸引目标消费群。减小劣势，防止威胁减小劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁优势优势竞争优势竞争优势时机时机威胁威胁劣势劣势开掘核心竞争力开掘核心竞争力区域高端工程多，而且集中区域高端工程多，而且集中相关物业市场时机相关物业市场时机特色业态的缺乏特色业态的缺乏主力消费的需求主力消费的需求工程开展策略与市场定位工程开展策略与市场定位拥有大量高端消费群，消费潜力大拥有大量高端消费群，消费潜力大细分、捕捉可开展空间细分、捕捉可开展空间抓住产品核心竞争力，创立区域唯一性抓住产品核心竞争力，创立区域唯一性产品，客户，营销，把握有效市场时机产品，客户，营销，把握有效市场时机SWOTSWOT分析小结分析小结三、工程定位三、工程定位放在长沙商业大环境下，本案商业的位置在哪里？放在长沙商业大环境下，本案商业的位置在哪里？定位前的思考？定位前的思考？在这样一个缺人气、缺人流的区域，怎样的定位才能和本案“澳洲首府庄园的定位调性吻合又能够吸引投资者和周边工程高端消费群来此消费？通过什么样的方式吸引目标群消化掉2万5千平米的商业面积？在现实可依托资源条件不多的情况下尽可能的提高商业街的销售率？商业街开发的关键问题商业街开发的关键问题合富认为，解决问题的关键在于：合富认为，解决问题的关键在于：在结合本案在结合本案“澳洲首府庄园澳洲首府庄园 定位的前提下，定位的前提下，我们突破社区商业的范畴我们突破社区商业的范畴,寻求工程所在区域寻求工程所在区域集中型商业中心的开展时机，在定位上突出集中型商业中心的开展时机，在定位上突出唯一性和差异化；唯一性和差异化；用有吸引力的业态定位扩大辐射商圈用有吸引力的业态定位扩大辐射商圈,吸引目标吸引目标群体，即核心关键在于业态选择上。群体，即核心关键在于业态选择上。鲜明的主题形象可有效破解区域的陌生感，吸鲜明的主题形象可有效破解区域的陌生感，吸引投资者和消费的眼球；引投资者和消费的眼球；先看一个案例先看一个案例我司以主题概念取得销售成功的商业街案例我司以主题概念取得销售成功的商业街案例盐城文化休闲购物广场盐城文化休闲购物广场工程概况工程概况地理位置：城市新区，周边开展不成地理位置：城市新区，周边开展不成熟，与新建市政府行政中心比较近；熟，与新建市政府行政中心比较近；周边资源：周边资源缺乏，仅有一座周边资源：周边资源缺乏，仅有一座中学，商业气氛淡；中学，商业气氛淡；工程规模：建筑面积工程规模：建筑面积4.34.3万平方米万平方米建筑形态：商业内街建筑形态：商业内街当地人的消费理念：注重文化休闲当地人的消费理念：注重文化休闲老城区老城区新城区新城区项目依托仅有资源，抓住客户消费特征，依托仅有资源，抓住客户消费特征，融入文化概念，引导商业消费新理念融入文化概念，引导商业消费新理念缤纷：多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐工程主题定位工程主题定位亚洲的精华不是一个国家，一个地区，而是整个亚洲，尤以东亚、东南亚为代表。亚洲的精华不是一个国家，一个地区，而是整个亚洲，尤以东亚、东南亚为代表。开展中的中国要不断吸收亚洲的精华：新加坡、韩国、日本、香港、台湾开展中的中国要不断吸收亚洲的精华：新加坡、韩国、日本、香港、台湾前进中的盐城更需要亚洲的精粹、亚洲的活力。前进中的盐城更需要亚洲的精粹、亚洲的活力。缤纷亚洲为盐城带来勃勃生机。缤纷亚洲为盐城带来勃勃生机。周边资源：周边资源缺乏，仅有一座中学，商业气氛淡；周边资源：周边资源缺乏，仅有一座中学，商业气氛淡；当地人的消费理念：注重文化休闲当地人的消费理念：注重文化休闲Shanghai缤纷：缤纷：多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐HongKong缤纷：缤纷：多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐Singapore缤纷：缤纷：多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐缤纷：缤纷：多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐Japan凸显缤纷主题特色的建筑风格凸显缤纷主题特色的建筑风格吸引投资者和消费者的眼球吸引投资者和消费者的眼球销售火爆，树立新区价格标杆销售火爆，树立新区价格标杆0404年年1212月月1111日日开开盘盘当当天天销销售售35003500万万元元，创当地商铺销售奇迹；创当地商铺销售奇迹；至至0505年元月年元月1111日已销售日已销售50005000万元。万元。价格高出周边商业近一半的水平价格高出周边商业近一半的水平工程的可借鉴之处工程的可借鉴之处n特色主题特色主题:在缺乏产业及消费支撑的城市新区，依托仅有资源，在缺乏产业及消费支撑的城市新区，依托仅有资源，结合城市消费习惯，赋予工程特色文化主题，取得销售成功；结合城市消费习惯，赋予工程特色文化主题，取得销售成功；n鲜明主题鲜明主题:作为新区商业街，鲜明的主题可有效破解区域的陌生作为新区商业街，鲜明的主题可有效破解区域的陌生感，吸引投资者和消费的眼球；感，吸引投资者和消费的眼球；n特色建筑特色建筑:建筑要与主题相适应，同样必须具有特色。建筑要与主题相适应，同样必须具有特色。盘点商业街主题定位可依托的资源和条件盘点商业街主题定位可依托的资源和条件1 1、条件、条件与工程澳洲首府庄园的定位相照应，打造国际风情商业街；与工程澳洲首府庄园的定位相照应，打造国际风情商业街；2 2、资源：、资源：迎合长沙人对迎合长沙人对“洋生活的向往。洋生活的向往。充分借用工程住宅客户群及周边高端工程消费群消费力以作为工程充分借用工程住宅客户群及周边高端工程消费群消费力以作为工程的核心消费群体，满足其消费习惯。的核心消费群体，满足其消费习惯。3 3、案例借鉴：、案例借鉴：主题特色鲜明，赋予文化价值使商业街具有独特吸引力，吸引更大主题特色鲜明，赋予文化价值使商业街具有独特吸引力，吸引更大范围的消费群体和投资客。范围的消费群体和投资客。主题形象定位主题形象定位皮特大街皮特大街pittpitt大街大街 长沙首条醇正澳洲风情商业街长沙首条醇正澳洲风情商业街1.1.具有浓郁澳大利亚异域风情具有浓郁澳大利亚异域风情 1.1.浪漫而具有艺术气息的街区浪漫而具有艺术气息的街区案名具有浓郁的异域风情，和本工程“澳洲首府庄园 定位有很强的关联性，在长沙具有唯一性，和周边商业又具有差异性，因此能够勾起投资者和消费者向往和好奇心。皮特大街建筑皮特大街建筑悉尼的皮特街商场在全球的知名度并不是太高，不过却是南半球少有的几条名店会聚的街道之一。来到悉尼的人，要购物一般首选皮特街商场。这里会聚不少世界顶级名牌，皮特街上的商场与美国、法国、英国等地的时尚新货总是同步上市，它以其名店聚集吸引了不少附近国家和地区的人们前来购物。皮特大街的建筑非常有特色，源自维多利亚时代的拱廊在这里随处可见。这里的标志性建筑物是AMP塔，也是澳大利亚的最高塔。皮特大街与工程主题定位要求相契合皮特大街与工程主题定位要求相契合皮特大街，一个国际化、走在时尚前沿的大街皮特大街，一个国际化、走在时尚前沿的大街皮特大街，一条充满历史和文化的特色大街皮特大街，一条充满历史和文化的特色大街皮特大街源自维多利亚时代的特色皮特大街源自维多利亚时代的特色拱廊拱廊创造独特个性的商业街创造独特个性的商业街我们把商业街包装、营造成具有浓郁澳大利亚风情的我们把商业街包装、营造成具有浓郁澳大利亚风情的“皮特大街皮特大街 。在具体操作上，采取虚实结合的模式，商业街里的，咖啡店、。在具体操作上，采取虚实结合的模式，商业街里的，咖啡店、花店、个性店、儿童天地、休闲吧采用花店、个性店、儿童天地、休闲吧采用“抽象艺术进行包装。抽象艺术进行包装。而商业街外立面的形式，结合充满而商业街外立面的形式，结合充满“维多利亚时代的拱廊维多利亚时代的拱廊 风格风格进行设计。进行设计。这样一条充满澳大利亚异域风情的商业街将为长沙楼盘营销推广这样一条充满澳大利亚异域风情的商业街将为长沙楼盘营销推广增加一个新的亮点。增加一个新的亮点。在满足本社区的根本需求的前提下，逐步开展成为辐射周边1000米范围内居民的区域性的商业中心，并最终成为：具备“独特文化气息的异域风情特色商业街商业街属性定位商业街属性定位 业态定位原那么业态定位原那么n必备性业态：必备性业态：n满足居民日常根本生活需求的业态。主要包括超市、便利店、农贸市场满足居民日常根本生活需求的业态。主要包括超市、便利店、农贸市场(或生鲜超市或生鲜超市)、餐饮店、药店、医疗保健、美容美发店、洗染店、维修店、餐饮店、药店、医疗保健、美容美发店、洗染店、维修店等。等。n n选择性业态：选择性业态：n满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要包括购物中心、品满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房、特色餐饮、娱乐休闲牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房、特色餐饮、娱乐休闲等。等。n业态的功能组织考虑业态的功能组织考虑n 功能组织集约化功能组织集约化n 功能的复合化功能的复合化n 功能的延续化功能的延续化n 功能的全时化功能的全时化n 功能的网络化功能的网络化n 与住宅功能的抗干扰化与住宅功能的抗干扰化业态定位业态定位集餐饮购物娱乐休闲于一体的：异域风情特色商业街异域风情特色商业街目标市场定位目标市场定位目标市场定位应考虑以下因素：目标市场定位应考虑以下因素：(一一)工程自身的市场定位；工程自身的市场定位；(二二)工程所在地的消费状况；工程所在地的消费状况；(三三)拟引进商家的市场定位及开展战略。拟引进商家的市场定位及开展战略。本案的目标市场定位本案的目标市场定位通过对特色建筑和景观的营造，将工程打造成独具异域风情特色与居家相适通过对特色建筑和景观的营造，将工程打造成独具异域风情特色与居家相适宜的商业街。在未来的经营中，将成为一条满足社区居民同时辐射周边工程乃宜的商业街。在未来的经营中，将成为一条满足社区居民同时辐射周边工程乃至整个区域标志性的异域风情特色商业街，成为国际潮流与湖湘文化、城市商至整个区域标志性的异域风情特色商业街，成为国际潮流与湖湘文化、城市商业与文化艺术、建筑精品与名品名店荟萃高度相融的社区商业街的标本。业与文化艺术、建筑精品与名品名店荟萃高度相融的社区商业街的标本。功能定位功能定位本商业街具备以下根本效劳功能：本商业街具备以下根本效劳功能：一是购物功能，表达在商品的品种、档次上，购物功能是最根本的功能；一是购物功能，表达在商品的品种、档次上，购物功能是最根本的功能；二是餐饮效劳功能，主要提供早点、中西餐及送餐效劳；二是餐饮效劳功能，主要提供早点、中西餐及送餐效劳；三是休憩功能，无论年在大中型还是在小型商业街中，休闲功能作为附三是休憩功能，无论年在大中型还是在小型商业街中，休闲功能作为附加功能，往往能提升工程价值和品质，如特色餐饮、休闲娱乐等；加功能，往往能提升工程价值和品质，如特色餐饮、休闲娱乐等；四是交流和培训功能，主要是通过咖啡厅、茶楼、文化培训室等提供交四是交流和培训功能，主要是通过咖啡厅、茶楼、文化培训室等提供交流和提高的时机；流和提高的时机；五是综合效劳功能，如家政、邮政、银行、汽车修理、干洗店等。五是综合效劳功能，如家政、邮政、银行、汽车修理、干洗店等。n本案A/B/C区一楼街铺主要以销售为主，在未来在经营方式的选择上将有可能以业主自主经营业主自主经营为主；nA区负一楼和二三楼、B/C区北栋二三楼的集中商业招商为主，因此，以开发商招租开发商招租为主；n另外，自主委托经营将成为可选性方案。经营方式定位经营方式定位本案经营方式分为三类：即自营、招商、委托经营管理自营、招商、委托经营管理三种方式。目标客户定位目标客户定位本案目标客户群分两类：目标投资客户、目标经营商户两类：目标投资客户、目标经营商户目标投资客户目标投资客户投资承受力为投资承受力为50-10050-100万的区域投资商户，购置商铺以自行经营为主。万的区域投资商户，购置商铺以自行经营为主。投资承受力为投资承受力为100-200100-200万的投资商户，购置商铺以投资为主。万的投资商户，购置商铺以投资为主。投资承受力为投资承受力为500500万以上的投资商户，购置商铺以投资或自营为主。万以上的投资商户，购置商铺以投资或自营为主。目标经营商户：目标经营商户：风味餐饮商户；风味餐饮商户；特色餐饮特色餐饮/娱乐休闲娱乐休闲/卡拉卡拉OK/OK/网吧等娱乐类别商户；网吧等娱乐类别商户；中小型超市、水果、家居装饰、美容美发、洗衣店、鲜花、图书、中小型超市、水果、家居装饰、美容美发、洗衣店、鲜花、图书、音像制品商户等日常生活配套类商户；音像制品商户等日常生活配套类商户；鲜花、花艺、茶道馆、宠物店、琴行、工艺品、古玩、异域风情等鲜花、花艺、茶道馆、宠物店、琴行、工艺品、古玩、异域风情等情趣、品位特色店商户；情趣、品位特色店商户；板材、洁具、装饰装修、电子五金、小家电、厨具、灯具等经营商板材、洁具、装饰装修、电子五金、小家电、厨具、灯具等经营商户；户；银行、邮电、通讯等生活效劳配套类商户银行、邮电、通讯等生活效劳配套类商户目标消费群体：目标消费群体：以满足日常生活需求的消费群体，如工程住以满足日常生活需求的消费群体，如工程住宅局部的住户、工程周边区域楼盘的居住群宅局部的住户、工程周边区域楼盘的居住群体等；体等；以满足饮食、娱乐、休闲消费需求的群体，以满足饮食、娱乐、休闲消费需求的群体，如区域内消费群体本案和本案周边楼盘、如区域内消费群体本案和本案周边楼盘、区域外因工程的特色消费吸引而来的消费群区域外因工程的特色消费吸引而来的消费群体等。体等。目标消费群定位目标消费群定位四、本案四、本案商业业态选择建议商业业态选择建议本工程业态的选择与规划原那本工程业态的选择与规划原那么么商业街分布特点及影响因素所临道路状况位置特点规划设计与周边商业的互补性社区对商业街需求，即社区内需求导向商业布局原那么满足日常生活便利效劳的需求社区内及周边1000米内居民的休闲消遣场所的需求工程商业分布工程商业分布1、规划图纸上可以看出商业分为A、B、C、D四个区。2、金星大道和普瑞大道交汇处为A区为L型公寓，地下2层，每层面积均为5000m2，地上3层商业裙楼，每层为2500m2，4-11层为小户型公寓。3、B区北栋邻普瑞大道为2-3层，面积为3500m2，南栋为1层商业裙楼，面积为2000m2。A区B区C区北金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道4、C区北栋邻普瑞大道为2-3层，面积为3500m2，南栋为1层商业裙楼，面积为1000m2。5、D区为会所商业区，约为2000平米，目前一楼左边为售楼部，右边为物业管理处，中间局部暂未作使用；二楼左边为开发商办公区，中间和右边暂未作使用。D区备注：备注：内街、外街一楼均为街铺，二楼为集中商业，A区公寓底商为集中商业南山苏迪亚诺社南山苏迪亚诺社区特点区特点 处于金星北路与普瑞大道交汇处，距长沙市政府约15分钟车程，距最近集中商业25分钟车程。社区两面被交通干道围合，相对隔离，自成一体。社区现为在建高档楼盘，以单纯居住功能为主，缺少商业配套。社区相对完全独立，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。北金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道商业商业工程商业规划及布置特点工程商业规划及布置特点商业街由临交通主干道的外街商铺黄色和商业内街红色组成。商业设施略偏离社区中心，大局部独立于大社区外。缺少散落于社区中多点式布置的商业。效劳便利度不够集中商业临主干道，有利于开展外向经营的业态。外街外街+内街内街+集中商业集中商业备注：备注：内街、外街一楼为街铺，二楼为集中商业，A区底商为集中商业A区B区C区北金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道D区街铺街铺集中商业销售不畅，市场上通常以引入经营公司为主难以顺利招商和快速落实社区需求以规模优势和临干道优势有条件产生面向区外需求的号召力业主期望以集中商业形式就近解决日用品购买，除现有超市外，还需求品牌商场部分租赁，部分可租可售街铺易于实现销售和招租经营可能性高，可即时解决社区生活问题难以产生面向区外经营的号召力现有街铺因规模小易产生档次低、不齐全的问题，不受业主欢迎只可销售销售难易解决社区内需求的实现程度外向经营可行性业主需求租售限定【街铺、集中商业优劣势比照】社区内需求业态优先布局于街铺。街铺功能以满足社区生活需求为主，并注重引导，选择有代表性业态组合形成商业街，以满足社区业主一定的品味需求和社区营销的商业配套可包装。局部临干道的街铺可安排针对社区外的途经人口如车辆需求。社区内需求导向商业布局原那么社区内需求导向商业布局原那么集中商业首要解决社区内对日常购物品牌集中商业的需求，同时效劳社区外。局部集中商业需面向社区外需求。在满足社区内需求后，局部商业需全面对外开展。社区商业应主要满足社区内的需求，并能促进社区的成熟开展和带动销售，因此社区商业应以社区内需求为导向，进行合理布局，保证社区内消费需求能被有效地满足，同时对外有较强的竞争力参与区域外商业竞争。A A区区金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道商业业态整体规划建议商业业态整体规划建议B B区区C C区区D D区区会所商业，主要为文化、健康、娱乐等行业的一种集中式收费效劳场所。一楼以零售业和社区商业为主，二三楼为餐饮网吧等休闲娱乐场所；以特色餐饮为主；负2层为地下车库；负一层为中型超市；一楼划分为街铺预留上2、3楼大堂；二三楼为品牌大型连锁餐饮具体业态选择具体业态选择建议建议一楼可以考虑将其划分为面积约在6090之间的街铺，以社区配套商业为主。A A区区金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道B B区区C C区区D D区区一楼：一楼：专卖店、专卖店、花店、内衣店、花店、内衣店、服饰店、布艺、服饰店、布艺、音像书籍、文化音像书籍、文化用品、礼品、洗用品、礼品、洗衣、茶叶烟酒、衣、茶叶烟酒、特色小吃、甜品特色小吃、甜品冷饮店等。冷饮店等。一楼：一楼：酒店大堂、银行、邮电、电信、移动、药店、社区诊所商务中心等。负一楼：负一楼：新一佳、步步高等生活超市D D区会所：音乐厅、区会所：音乐厅、恒温泳池、健身中恒温泳池、健身中心、康乐中心心、康乐中心 收收费。费。具体业态选择具体业态选择建议建议A A区区普瑞大道普瑞大道B B区区C C区区二楼：二楼：巴蜀鑫源、富侨等足浴休闲、网吧、。二、三楼：二、三楼：咖啡厅、西餐厅、酒吧、会议室、SPA会所等。冰火楼、秦皇食府、西湖楼等大型酒楼；湘西部落、打禾堂、大碗厨等土菜馆、口味馆，如二、三楼主要以大型餐饮、特色餐饮、娱乐休闲等集中商业为主业态配比建议业态业态百分比百分比备注备注特色餐饮40%-社区配套40%含零售的社区商业娱乐休闲20%-业态配比建议业态配比建议商业类型商业类型面积面积层数层数备注备注餐饮大型餐饮55002、3F冰火楼、秦皇食府、西湖楼等中式特色餐饮2、3F土菜馆、口味馆，如湘西部落、打禾堂、大碗厨等餐饮通道1F1F预留上楼迎宾通道社区配套超市5000负1F新一佳、大润发、好又多、步步高等日常45001F面包、快餐、花店、干洗、饰品、书店、修理等日常配套商务配套日常10001F银行、通讯、邮电酒店大堂1000咖啡厅西餐厅会议厅25002、3F金牛角、上岛、绿茵阁、蒙娜丽莎、老树咖啡、名典咖啡娱乐休闲30002、3F网吧、SPA会所、清吧、KTV会所20001F2F音乐厅、恒温泳池、健身中心、康乐中心（收费）。总计：24500 业态配比分割建议业态配比分割建议业态店面分类业态店面分类软品女时装男时装儿童服装少年服装孕妇服装内衣鞋店袜店运动服皮衣硬品首饰/帽/伞文具/图书工艺美术眼镜化装品手提包/旅行包体育用品/健身器材音像乐器玩具碗碟玻璃器皿礼品画廊日用百货家具室内装饰灯具古玩床上/卫生间用品厨房用品电器小家电经营业态参考经营业态参考(1)(1)业态店面分类业态店面分类效劳个人护理美发保健医药照相文印服装裁剪干洗花店旅行社书报食品餐饮西式餐厅中式餐厅快餐风味餐厅茶餐厅咖啡店烟酒烧烤店娱乐儿童游乐俱乐部酒吧足浴保健会所KTV经营业态参考经营业态参考(2)(2)工程商业租售建议工程商业租售建议A区B区C区北金星大道金星大道普瑞大道普瑞大道D区BCBC区北栋二三楼区北栋二三楼主要考虑特色餐饮与娱乐休闲主力店，因此以租为主，或者整层以租为主，或者整层出售以及以租带售。出售以及以租带售。A A区负一楼区负一楼规划为生活超市，以租为主；以租为主；A A区二三楼区二三楼主要考虑引进品牌大型连锁餐饮，因此以以租为主，或者整层出售以租为主，或者整层出售以及以租带售。及以租带售。A A区一楼区一楼主要考虑规划为商铺，因此，以售为主。以售为主。D D区会所为公建物，三社区区会所为公建物，三社区配套效劳中心，因此只能配套效劳中心，因此只能出租。出租。BCBC区一楼区一楼主要考虑为独立商铺，主要作为社区日常生活配套，因此以售为主，只以售为主，只售不租。售不租。五、工程规划设计建议五、工程规划设计建议规划设计目的规划设计目的:增强工程的商业气氛和独特地记忆点增强工程的商业气氛和独特地记忆点满足业态定位的经营需求满足业态定位的经营需求商业气氛的营造关键商业气氛的营造关键:1 1、鲜明的工程标志性建筑、鲜明的工程标志性建筑;2 2、外观形式色彩的丰富性和多样性、外观形式色彩的丰富性和多样性;3 3、商业地产的城市景观职能。、商业地产的城市景观职能。形象定位回忆形象定位回忆 皮特大街皮特大街pittpitt大大街街 长沙首条醇正澳洲风情商业街在商业街的包装上在商业街的包装上,必须有浓郁的澳大利亚特色必须有浓郁的澳大利亚特色,以充分支撑主体形象定位。以充分支撑主体形象定位。【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/建筑风格建筑风格由于澳大利亚建筑风格与欧洲根本相似，因此建议本案商业街道建筑风格融合西式、欧式建筑特色。注重建筑物、灯光、影的夜间效果，墙体以各类浅色及白色作搭配，形成古典与完美的结合。如：设立一些公共共享广如：设立一些公共共享广场及具有异域特色的景场及具有异域特色的景观，如在商业街入口处观，如在商业街入口处仿照皮特大街有著名建仿照皮特大街有著名建筑物筑物AMPAMP塔设立一个塔设立一个有异域特色的灯塔，充有异域特色的灯塔，充分表达商业街文化底蕴分表达商业街文化底蕴和异域风情，增加商业和异域风情，增加商业气息。气息。【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/标志性建筑标志性建筑【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/商业骑楼商业骑楼有特色的商业骑楼设计能营造与众不同的形象,从而使商业街的具有浓郁的异域风情；【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/特色景观营造特色景观营造以澳洲特产的树种和鲜花为造景主体，如以皮特洛花为主体造景，或鲜花小径、花坛造型、欣赏花廊等。另外，作为商业街道，我们认为水景的营造十分必要，俗话说“水为财，商家必会乐意。建议商业内街地面设置两大储水池或者喷泉，并连接一条流动水道，营造一道亮丽风景线。同时也为BC区二三楼特色餐饮和娱乐休闲创造出高雅的环境。结合色彩的变化，围合形成一些“浑假设天成的街道广场空间，提供留驻场所。吸引社区或者附近楼盘工程居民到此休闲娱乐，特别是让儿童喜欢到此嬉戏。“挟天子而令诸侯，“先聚集人气在聚商气，“同时打造良好的环境先会聚人气将是本案实现顺利招商的的根底。【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/留驻空间留驻空间遮阳系列及休闲椅的随处设置充分表达人性关心精神。【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/休闲设施休闲设施【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/休闲设施休闲设施商业街中的休闲椅提供了一个暇逸的休息场所，使住户可以在这里进行邻里交往，同时促进了商业活动的深度展开。【商业街包装与展示的建议】【商业街包装与展示的建议】/导示牌与门店牌导示牌与门店牌以具有澳洲特色的导示牌或门店牌增加商业街的澳洲色彩，也形成商业街一道美丽风景。【针对商业街布局原那么建议一】【针对商业街布局原那么建议一】主题性原那么：主题性原那么：建议通过有澳洲风情的某种设施来强调商业街的主题建议通过有澳洲风情的某种设施来强调商业街的主题性；在考虑商业街景观空间欣赏性的同时，建议通过商业街性；在考虑商业街景观空间欣赏性的同时，建议通过商业街的局部亮点设计来表达小区的品质，在艺术主题的选择上深的局部亮点设计来表达小区的品质，在艺术主题的选择上深入挖掘，采取提神的概念来吸引目标客户，提升目标客户对入挖掘，采取提神的概念来吸引目标客户，提升目标客户对本工程的认同；本工程的认同；【针对商业街布局原那么建议二】【针对商业街布局原那么建议二】参与性原那么：参与性原那么：商业街景观设计的核心是设计这样一些场所商业街景观设计的核心是设计这样一些场所它们它们能够使人驻留，使人在购物、休憩、嬉戏、交往等人性化能够使人驻留，使人在购物、休憩、嬉戏、交往等人性化活动中体验到生活的乐趣；活动中体验到生活的乐趣；人的主要行为模式中一个重要的方式就是围绕儿童活人的主要行为模式中一个重要的方式就是围绕儿童活动来展开，而聚集儿童活动的场所就需要创造趣味空间。动来展开，而聚集儿童活动的场所就需要创造趣味空间。因此，在本工程商业街的规划设计上在考虑欣赏性的同时，因此，在本工程商业街的规划设计上在考虑欣赏性的同时，要增加空间的趣味性，增强空间驻留感；要增加空间的趣味性，增强空间驻留感；【针对商业街布局原那么建议三】【针对商业街布局原那么建议三】整体性原那么：整体性原那么：商业街景观设计应结合街铺一起考虑，不应形成明显商业街景观设计应结合街铺一起考虑，不应形成明显的割裂空间，可结合商铺外让人驻留的小品如张拉蓬的割裂空间，可结合商铺外让人驻留的小品如张拉蓬统一设计，以利于将人流导入商铺空间，有利于商业活动统一设计，以利于将人流导入商铺空间，有利于商业活动的连续进行。的连续进行。【针对商业街布局原那么建议四】【针对商业街布局原那么建议四】细节性原那么：细节性原那么：商业街的细节主要表达在水景、树种、装饰物上。商业街的细节主要表达在水景、树种、装饰物上。水景的利用要充分考虑以后的维护本钱较高，管理较水景的利用要充分考虑以后的维护本钱较高，管理较难，建议对水景的选用应突出其视觉上的难，建议对水景的选用应突出其视觉上的“亲和性，到亲和性，到达重点突出的目的；达重点突出的目的；树种的选用要考虑气候、季节变换等因素，精雕树种的选用要考虑气候、季节变换等因素，精雕细琢合理选用树种的种类、色彩，到达移步换景的目的。细琢合理选用树种的种类、色彩，到达移步换景的目的。商业街创新平面布局案例借鉴商业街创新平面布局案例借鉴苹果城苹果城.院落式商业街院落式商业街业态：业态：苹果社区商业街由美术馆、6厅电影院、潜水俱乐部、小剧场、大型品牌超市，2000户地下停车库，及600余间商铺构成。单体单体：商铺面积为80-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可自由连通为200-2000平米的商业空间，在目前北京市场为稀缺产品。【商业街产品设计建议一】【商业街产品设计建议一】A A、B B、C C三区一楼三区一楼“全街铺设计。全街铺设计。独立式临街商铺，是最有价值的商铺之一。与集合商业相比，既可免受其他商独立式临街商铺，是最有价值的商铺之一。与集合商业相比，既可免受其他商家的干扰，亦可共享客源。全街铺最大的特点，就是营造出家的干扰，亦可共享客源。全街铺最大的特点，就是营造出“铺铺相连、琳琅满铺铺相连、琳琅满目的商业环境，更加贴近人们的购物心理，让游客在轻松、随意之间体验逛街目的商业环境，更加贴近人们的购物心理，让游客在轻松、随意之间体验逛街购物的乐趣，从被动购置变为主动购置，大大提升购置力。购物的乐趣，从被动购置变为主动购置，大大提升购置力。层高与进深建议：层高与进深建议：一楼的商铺层高应该在一楼的商铺层高应该在5-65-6米，二楼、三楼层高米，二楼、三楼层高4 4米左右，如此使得商铺更显宽米左右，如此使得商铺更显宽敞、通透，更容易创造出令人愉悦的购物环境。敞、通透，更容易创造出令人愉悦的购物环境。进深不宜太大，建议控制在进深不宜太大，建议控制在10-1210-12米之间，不能超过米之间，不能超过1515米，主力铺的单层面积米，主力铺的单层面积在在60-9060-90平米，总价控制在平米，总价控制在8080万以内。万以内。一般来说，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用生活超市、特色餐饮、一般来说，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用生活超市、特色餐饮、娱乐休闲需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店等都不需要很大的娱乐休闲需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店等都不需要很大的场地。因此，社区商铺门面需要宽一点，进深浅一点，场地。因此，社区商铺门面需要宽一点，进深浅一点，7-8m7-8m为宜，面积为为宜，面积为6060150m2150m2的实用性最强的实用性最强建议在住宅的柱网设计中，结合商铺的开间布柱，必要时也可考虑采用梁承柱的结构；建议每间商铺都设有卫生间；建议将局部的商铺报建为餐饮功能，并且选择适宜位置预设排烟排污管道，尽量不